TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e EGLOFF-CAHEN (C1757)

Me [P] (G0656)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/07174

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3QP

N° MINUTE : 10

Assignation du :

24 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IMMINVEST (RCS de [Localité 1] 393 706 593)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1757

DÉFENDERESSE

S.A.S. [K] [Z] (RCS de [Localité 1] 853 256 105)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean KIWALLO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0656

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/07174 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3QP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 13 Octobre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026, puis prorogé le 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée non daté, les ayants droit de Madame [D] [R] veuve [M], aux droits desquels sont venues Madame [I] [V] épouse [N], l’association SOCIÉTÉ PROTECTRICE DES ANIMAUX et l’association ASSOCIATION FRANÇAISE CONTRE LES MYOPATHIES, ont donné à bail commercial renouvelé à Monsieur [F] [O] [E] et à sa conjointe Madame [J] [B] épouse [E] des locaux composés d’une boutique avec cuisine et sanitaires en rez-de-chaussée d’une superficie approximative de 46 m² ainsi que d’une cave en sous-sol d’une superficie approximative de 39 m² constituant respectivement les lot n°3 et n°48 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4] cadastré section AZ numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2013 afin qu’y soit exercée une activité de restauration, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 11.802,09 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 25 juillet 2019 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°161 A du 22 août 2019, Madame [J] [B] épouse [E] a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. [K] [Z].

Par acte notarié en date du 4 février 2021, Madame [I] [V] épouse [N], l’association SOCIÉTÉ PROTECTRICE DES ANIMAUX et l’association ASSOCIATION FRANÇAISE CONTRE LES MYOPATHIES ont cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.A.R.L. IMMINVEST.

Par acte d’huissier en date du 11 février 2022, la S.A.R.L. IMMINVEST a fait signifier à la S.A.S. [K] [Z] un congé pour le 30 septembre 2022 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/07174 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3QP

Par exploit d’huissier en date du 21 avril 2022, la S.A.R.L. IMMINVEST a fait assigner la S.A.S. [K] [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, en désignation d’un expert judiciaire aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à celle-ci ainsi que du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par cette dernière à compter du 1er octobre 2022 jusqu’à la libération effective des locaux.

Par ordonnance contradictoire en date du 15 juin 2022, le juge des référés a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [U] [C] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. [K] [Z] ainsi que du montant de l’indemnité d’occupation due à la S.A.R.L. IMMINVEST à compter du 1er octobre 2022 jusqu’à la restitution des locaux.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 11 octobre 2022, a adressé un pré-rapport aux parties le 24 janvier 2023, et a déposé son rapport définitif le 14 mars 2023, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale et des indemnités accessoires dues à la S.A.S. [K] [Z] à la somme respective de 138.000 euros et de 115.702 euros, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.R.L. IMMINVEST à la somme annuelle de 25.800 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022.

Par exploit d’huissier en date du 24 mai 2023, la S.A.R.L. IMMINVEST a fait assigner la S.A.S. [K] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, en paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant annuel de 25.800 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022.

Par ordonnance contradictoire en date du 29 mai 2024, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire d’une durée initiale de trois mois confiée à Monsieur [X] [L], laquelle n’a pas permis d’aboutir à un accord amiable mettant fin au litige.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 5 décembre 2024, la S.A.R.L. IMMINVEST demande au tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-28 du code de commerce, de :

– débouter la S.A.S. [K] [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [K] [Z] pour la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023 à la somme annuelle de 25.800 euros hors taxes et hors charges ;

– condamner la S.A.S. [K] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 25.800 euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 (sic), date de l’assignation ;

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [K] [Z] pour la période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024 à la somme annuelle de 27.502,61 euros hors taxes et hors charges ;

– condamner la S.A.S. [K] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 27.502,61 euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 (sic), date de l’assignation ;

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [K] [Z] pour la période comprise entre le 1er octobre 2024 et le 30 septembre 2025 à la somme annuelle de 28.534,02 euros hors taxes et hors charges ;

– condamner la S.A.S. [K] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 28.534,02 euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er octobre 2024 et le 30 septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 (sic), date de l’assignation ;

– ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [K] [Z] en fonction de l’évolution de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, base 100 au premier trimestre de l’année 2008, en fixant comme indice de référence le dernier indice publié à la date de fixation de l’indemnité d’occupation par le rapport d’expertise judiciaire, soit l’indice 123,65 du 2ème trimestre 2022 publié le 24 septembre 2022 ;

– fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. [K] [Z] à la somme globale maximale de 227.246 euros ;

– ordonner la compensation des sommes éventuellement dues à la S.A.S. [K] [Z] ;

– condamner la S.A.S. [K] [Z] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. [K] [Z] aux dépens ;

– constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. IMMINVEST indique se rallier aux conclusions expertales ayant estimé la valeur du droit au bail à la somme de 138.000 euros, laquelle constitue le montant de l’indemnité d’éviction principale dès lors qu’elle est supérieure à la valeur marchande du fonds de commerce.

S’agissant des indemnités accessoires, la propriétaire déclare consentir à verser : la somme de 13.350 euros au titre des frais de remploi ; la somme de 66.948 euros au titre des frais de réinstallation ; la somme de 1.398 euros en réparation du trouble commercial ; la somme de 5.000 euros au titre des frais divers ; et la somme de 2.550 euros au titre des frais de déménagement. Elle s’oppose à rembourser à la preneuse ses frais de licenciement en l’absence de justificatif communiqué.

Concernant l’indemnité d’occupation, la bailleresse approuve l’évaluation de l’expert judiciaire l’ayant fixée à la somme annuelle de 25.800 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022, et souligne que celle-ci doit faire l’objet d’une indexation annuelle.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 mai 2024, la S.A.S. [K] [Z] sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

– débouter la S.A.R.L. IMMINVEST de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation ;

– réduire le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 18.500 euros ;

– condamner la S.A.R.L. IMMINVEST à lui payer une indemnité d’éviction d’un montant total de 316.314 euros, outre les indemnités d’occupation ;

– condamner la S.A.R.L. IMMINVEST à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. IMMINVEST aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean KIWALLO.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. [K] [Z] admet que l’indemnité d’éviction principale à laquelle elle a droit s’élève à la somme de 138.000 euros correspondant à la valeur de son droit au bail.

S’agissant des indemnités accessoires, la preneuse affirme être fondée à réclamer : la somme de 19.000 euros au titre de ses frais de remploi ; la somme de 89.264 euros au titre de ses frais de réinstallation ; la somme de 5.000 euros au titre des frais divers ; la somme de 36.000 euros en réparation de son trouble commercial ; la somme de 2.550 euros au titre des frais de déménagement ; et la somme de 20.000 euros au titre de ses frais de licenciement.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/07174 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3QP

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due à la bailleresse, la locataire fait observer qu’elle a acquis son fonds de commerce le 25 juillet 2019 au prix de 50.000 euros tenant compte du fait que les locaux avaient subi un incendie dans le courant de l’année 2017 ainsi que de l’absence d’exploitation pendant deux ans. Elle précise avoir entrepris des travaux durant six mois d’un montant de plus de 120.000 euros. Elle en déduit que le montant de l’indemnité d’occupation ne saurait excéder la somme annuelle de 18.500 euros hors taxes et hors charges.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 mars 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 13 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026, puis prorogée au 25 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale : d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

En application des dispositions de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 14 mars 2023, l’expert judiciaire a évalué le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme 138.000 euros (pièces n°4 en demande et n°1 défense, page 28), sur laquelle les parties s’accordent, indiquant toutes deux demander « au tribunal de fixer l’indemnité principale à la somme de 138.000 € conformément au rapport de l’expert, lequel a estimé que la valeur du droit au bail est supérieure à celle du fonds de commerce » (page 10 des dernières conclusions de la S.A.R.L. IMMINVEST, et page 3 des dernières conclusions de la S.A.S. [K] [Z]), si bien que dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ni ultra, ni infra petita, il sera fait droit à cette prétention conjointe.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la S.A.R.L. IMMINVEST à la S.A.S. [K] [Z] à la somme de 138.000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation et les honoraires de négociation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé le montant des frais de remploi à la somme de 17.490 euros composée des droits de mutation prévisibles d’un montant de 3.450 euros, des frais d’agent immobilier d’un montant de 11.040 euros correspondant à 8% du montant de l’indemnité principale, et des frais de rédaction d’acte d’un montant de 3.000 euros (pièces n°4 en demande et n°1 défense, page 28).

Si la bailleresse et la locataire prétendent respectivement que « le montant a été surévalué concernant les frais d’agent fixés à 8% du droit au bail, qui seront réduits à 5%, soit 6.900 €» et que « ce poste doit être évalué à 19.000 € » (page 11 des dernières conclusions de la S.A.R.L. IMMINVEST, et page 3 des dernières conclusions de la S.A.S. [K] [Z]), force est toutefois de constater qu’elles ne produisent aux débats aucun élément à l’appui de leurs allégations susceptible de remettre en cause les conclusions expertales, lesquelles emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité accessoire due par la S.A.R.L. IMMINVEST à la S.A.S. [K] [Z] au titre des frais de remploi à la somme de 17.490 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l’installation d’une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l’ancienne et bénéficiant d’aménagements spécifiques et d’équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (Civ. 3, 21 mars 2007 : pourvoi n°06-10780 ; Civ. 3, 12 janvier 2017 : pourvoi n°15-25939 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-16993).

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé le montant des frais de réinstallation à la somme de 89.264 euros après application d’un coefficient de vétusté de 20% (pièces n°4 en demande et n°1 défense, page 28), laquelle n’est pas contestée par la locataire.

Si la propriétaire allègue que « depuis le dépôt du rapport d’expertise et l’entrée dans les lieux en 2019, les travaux ont continué d’être amortis, cet amortissement s’élève à au moins 40% (4 années d’amortissement à raison d’un amortissement linéaire de 10% par an) » (page 11 de ses dernières conclusions), il y a cependant lieu de relever qu’un tel raisonnement ne peut être suivi dans la mesure où les frais de réinstallation sont liés à l’installation dans de nouveaux locaux, et ne sont pas fonction des frais amortis dans les anciens locaux objet de l’éviction.

Dès lors, les conclusions expertales emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité accessoire due par la S.A.R.L. IMMINVEST à la S.A.S. [K] [Z] au titre des frais de réinstallation à la somme de 89.264 euros hors taxes.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).

En l’espèce, l’expert judiciaire, après avoir rappelé que « le trouble commercial est usuellement estimé à 3 mois d’EBE du dernier exercice », constate que l’excédent brut d’exploitation de l’exercice comptable de l’année 2021 était négatif à « – 32.092 € », et évalue finalement ce poste de préjudice à la somme de 1.398 euros correspondant à « 15 jours de masse salariale » (pièces n°4 en demande et n°1 défense, pages 21, 23 et 28), laquelle n’est pas contestée par la bailleresse.

Cependant, il y a lieu de relever que la S.A.S. [K] [Z] produit aux débats son bilan et son compte de résultat de l’exercice de l’année 2024 (pièce n°7 en défense), que la présente juridiction est tenue de prendre en compte dès lors qu’elle doit évaluer le préjudice résultant de l’éviction à la date à laquelle elle statue.

La formule permettant de calculer l’excédent brut d’exploitation est la suivante :

EBE = chiffre d’affaires – achats de marchandises – achats de matières premières – charges externes – impôts et taxes – salaires – charges sociales + subventions d’exploitation.

Dès lors, eu égard au compte de résultat de l’année 2024 communiqué par la preneuse, l’excédent brut d’exploitation s’élève à la somme de : 217.995 – 4.782 – 61.738 – 36.511 – 565 – 72.233 – 9.865 + 0 = 32.301 euros (pièce n°7 en défense, page 4).

Ainsi, compte tenu de l’usage consistant à retenir trois mois d’excédent brut d’exploitation, le trouble commercial peut justement être évalué au montant de : (32.301 ÷ 12) x 3 = 8.075,25 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité accessoire due par la S.A.R.L. IMMINVEST à la S.A.S. [K] [Z] au titre du trouble commercial à la somme de 8.075,25 euros.

Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué les frais de déménagement à la somme de 2.550 euros (pièces n°4 en demande et n°1 défense, page 28), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité accessoire due par la S.A.R.L. IMMINVEST à la S.A.S. [K] [Z] au titre des frais de déménagement à la somme de 2.550 euros.

Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l’éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

En l’occurrence, l’expert judiciaire a évalué ces frais à la somme de 5.000 euros (pièces n°4 en demande et n°1 défense, page 28), sur laquelle les parties s’accordent.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité accessoire due par la S.A.R.L. IMMINVEST à la S.A.S. [K] [Z] au titre des frais divers et de greffe à la somme de 5.000 euros.

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs (Civ. 3, 2 octobre 2012 : pourvoi n°11-13483 ; Civ. 3, 30 septembre 2014 : pourvois n°10-25601 et n°12-24921).

En l’espèce, dès lors que la locataire n’a pas quitté les locaux et exerce encore son droit au maintien dans les lieux à la date de la présente décision, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, force est de constater que la bailleresse ne saurait lui reprocher de ne produire aucune pièce relative à ses frais de licenciement, lesquels n’ont pas encore été mis en œuvre.

En conséquence, il convient de dire que les frais de licenciement supportés par la S.A.S. [K] [Z] seront remboursés par la S.A.R.L. IMMINVEST sur production de leurs justificatifs.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 138.000 + 17.490 + 89.264 + 8.075,25 + 2.550 + 5.000 = 260.379,25 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.R.L. IMMINVEST à la S.A.S. [K] [Z] à la somme totale de 260.379,25 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce.

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663).

Sur les caractéristiques des locaux

En vertu des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

D’après la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 85 m², et une surface pondérée totale de 48,71 m² (pièces n°4 en demande et n°1 défense, page 12), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 48,71 m².

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, compte tenu des diverses données et des vingt références issues de son observation du marché constituées d’une fixation judiciaire, de quatre renouvellements amiables, et de quinze locations nouvelles, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire d’un montant de 650 euros par mètre carré pondéré (pièces n°4 en demande et n°1 défense, pages 16 et 17), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de retenir une valeur locative unitaire statutaire des locaux donnés à bail de 650 euros par mètre carré pondéré.

Sur les facteurs de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial expiré litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, aux termes des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 555 du même code, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, lorsque des travaux d’amélioration ont été réalisés par le preneur sans la participation du bailleur à leur financement, alors ce dernier ne peut se prévaloir de ces améliorations, par l’effet de l’accession, que lors du second renouvellement du bail consécutif à la période pendant laquelle celles-ci ont été réalisées (Civ. 3, 28 juin 1989 : pourvoi n°88-11134 ; Civ. 3, 15 mai 1991 : pourvoi n°89-19190 ; Civ. 3, 10 juillet 1991 : pourvoi n°90-11426 ; Civ. 3, 30 novembre 1994 : pourvoi n°92-14948 ; Civ. 3, 2 décembre 1998 : pourvoi n°97-11041 ; Civ. 3, 27 septembre 2006 : pourvoi n°05-13981 ; Civ. 3, 27 septembre 2011 : pourvoi n°10-24674 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-13221 ; Civ. 3, 9 juillet 2020 : pourvoi n°19-16022 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-16613) ; et que d’autre part, en l’absence de caractère d’ordre public de l’article R. 145-8 du code de commerce susvisé, les parties peuvent y déroger contractuellement en reportant la date d’accession à la fin de la jouissance du locataire, les modifications apportées aux lieux loués par le preneur restant dès lors sans incidence sur la fixation du loyer jusqu’à la sortie des lieux de ce dernier (Civ. 3, 22 juin 1988 : pourvoi n°87-13532 ; Civ. 3, 21 mars 2001 : pourvoi n°99-16640), ce qui est notamment le cas en présence d’une clause stipulant que les travaux réalisés par le preneur resteront la propriété du bailleur sans indemnité, à moins que ce dernier ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, de sorte qu’une telle clause d’accession ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles (Civ. 3, 7 février 2007 : pourvoi n°05-21428 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-21713 ; Civ. 3, 17 novembre 2021 : pourvoi n°20-16802), ce qui justifie l’application d’un abattement si la valeur locative a été estimée en tenant compte des travaux réalisés (Civ. 3, 18 juin 2013 : pourvoi n°12-22226).

En l’occurrence, la clause intitulée « Charges et Conditions » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 23 octobre 1986 stipule que le preneur accepte : « 6° De laisser à la fin de son bail en bon état les changements et embellissements qu’il aura apportés aux lieux loués, y compris les installations d’eau, de gaz et d’électricité, sans aucune indemnité de la part du bailleur et sous réserve pour ce dernier de pouvoir exiger que tout ou partie des lieux loués lui soient rendus tels qu’ils ont été livrés à l’entrée en jouissance » (pièce n°7 en demande).

Force est de constater que cette clause prévoit expressément une option dont dispose la bailleresse lui permettant de réclamer la remise des lieux dans leur état primitif, si bien qu’il est établi que l’accession ne joue en réalité qu’à la fin des relations contractuelles, c’est-à-dire au départ de la locataire, dans la mesure où ce n’est nullement à l’occasion d’un renouvellement, mais lors de leur restitution définitive, que les locaux doivent être remis dans leur état d’origine.

Dès lors, c’est à juste titre que l’expert judiciaire a appliqué un abattement de 10% prenant en considération la clause d’accession en fin de jouissance prévue à la convention (pièces n°4 en demande et n°1 défense, page 17), lequel n’est contesté par aucune des parties.

En conséquence, il convient d’appliquer à la valeur locative statutaire des locaux un abattement de 10% tenant compte de la clause d’accession en fin de jouissance stipulée au contrat de bail commercial.

Sur l’abattement de précarité

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation statutaire peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

En l’espèce, l’expert judiciaire a appliqué à la valeur locative un abattement de précarité de 10% (pièces n°4 en demande et n°1 défense, page 17), lequel n’est contesté par aucune des parties.

En conséquence, il convient d’appliquer à la valeur locative statutaire des locaux un abattement de précarité de 10%.

Conclusion sur l’indemnité d’occupation

En définitive, eu égard à la surface pondérée totale des locaux de 48,71 m² et à la valeur locative unitaire statutaire de 650 euros par mètre carré pondéré, et compte tenu de l’application d’un abattement de 10% prenant en considération la clause d’accession en fin de jouissance stipulée au contrat de bail commercial ainsi que d’un abattement de précarité de 10%, l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme annuelle de : (48,71 x 650) – [(48,71 x 650) x 10%] – 10% = 25.645,82 euros hors taxes et hors charges, étant précisé que les observations de la défenderesse selon lesquelles l’indemnité d’occupation représenterait « 1.600 € par mois en plus ! » par rapport au dernier loyer contractuel ou « le bailleur n’avance aucun fait ou explication logique au congé sans offre de renouvellement qu’il a donné à un locataire qui paie régulièrement son loyer et qui lui a refait à neuf ses locaux » (pages 4 et 5 de ses dernières conclusions) sont dénuées de toute pertinence, et partant inopérantes, dès lors que d’une part, l’indemnité d’occupation statutaire se fonde sur la valeur locative, laquelle peut être supérieure au montant du loyer plafonné ou à celui du dernier loyer en vigueur avant l’expiration du bail, comme tel est le cas en l’espèce, et que d’autre part le congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial délivré par la bailleresse n’a pas à être motivé tant que cette dernière consent à verser à la preneuse une indemnité d’éviction, ce qui est le cas en l’occurrence.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. [K] [Z] à la S.A.R.L. IMMINVEST à la somme annuelle de 25.645,82 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, et de condamner la première à payer cette somme à la seconde, sous réserve de l’absence d’exercice par celle-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, dont à déduire toute somme d’ores et déjà versée depuis le 1er octobre 2022 jusqu’à la date de la présente décision à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle.

Sur l’indexation de l’indemnité d’occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation statutaire peut faire l’objet d’une indexation annuelle (Civ. 3, 18 février 1987 : pourvoi n°85-16591 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942).

En l’espèce, la clause intitulée « 3°) RÉVISION DE LOYER » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée à effet au 1er octobre 2013 stipule que : « Le loyer ci-dessus fixé pourra être révisé à l’expiration de chaque période triennale par application des dispositions légales » (pièces n°12 en demande et n°3 en défense, page 3).

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/07174 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3QP

Force est de constater que cette clause, qui exclut toute automaticité en raison de son caractère hypothétique lié à l’emploi du verbe « pouvoir », ne constitue pas une clause d’échelle mobile ou clause d’indexation au sens des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, mais ne fait que rappeler les dispositions légales en matière de révision triennale prévues par l’article L. 145-38 du code de commerce, si bien qu’il est établi que la bailleresse a librement accepté que le loyer ne soit pas indexé, de sorte que rien ne justifie que l’indemnité d’occupation statutaire fixée aux termes de la présente décision, dont le montant représente plus du double de celui du dernier loyer contractuel en vigueur à l’expiration du bail (pièces n°4 en demande et n°1 défense, page 13), fasse l’objet d’une telle indexation.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. IMMINVEST de sa demande d’indexation annuelle du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. [K] [Z].

Sur les intérêts moratoires

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, s’agissant d’une créance indemnitaire, les intérêts moratoires courront à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de dire que le différentiel existant entre le montant de l’indemnité d’occupation statutaire fixée aux termes de la présente décision d’une part, et le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle effectivement acquittée depuis le 1er octobre 2022 d’autre part, dû par la S.A.S. [K] [Z] à la S.A.R.L. IMMINVEST portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de compensation judiciaire

D’après les dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, les parties étant titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, il y a lieu d’ordonner la compensation entre ces dernières.

En conséquence, il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité d’éviction fixée aux termes de la présente décision due par la S.A.R.L. IMMINVEST d’une part, et le montant du solde d’indemnité d’occupation statutaire après déduction du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle d’ores et déjà versée depuis le 1er octobre 2022 ainsi que le montant des intérêts de retard au taux légal dus par la S.A.S. [K] [Z] d’autre part.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. IMMINVEST, partie perdante dès lors qu’elle est à l’origine de la présente instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. [K] [Z] à la suite du refus de renouvellement du contrat de bail commercial qu’elle a fait signifier à celle-ci, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. [K] [Z] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE à la somme totale de 260.379,25 euros (DEUX CENT SOIXANTE MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DIX-NEUF euros et VINGT-CINQ centimes) le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.R.L. IMMINVEST à la S.A.S. [K] [Z] en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 138.000 euros au titre de l’indemnité principale,

– la somme de 17.490 euros au titre des frais de remploi,

– la somme de 89.264 euros au titre des frais de réinstallation,

– la somme de 8.075,25 euros au titre du trouble commercial,

– la somme de 2.550 euros au titre des frais de déménagement,

– la somme de 5.000 euros au titre des frais divers,

ORDONNE que les frais de licenciement supportés par la S.A.S. [K] [Z] seront remboursés par la S.A.R.L. IMMINVEST sur production de leurs justificatifs,

CONDAMNE la S.A.R.L. IMMINVEST, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la S.A.S. [K] [Z] la somme globale de 260.379,25 euros (DEUX CENT SOIXANTE MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DIX-NEUF euros et VINGT-CINQ centimes), ainsi qu’à rembourser les frais de licenciement supportés par la S.A.S. [K] [Z] sur production de leurs justificatifs,

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. [K] [Z] à la S.A.R.L. IMMINVEST à la somme annuelle de 25.645,82 euros (VINGT-CINQ MILLE SIX CENT QUARANTE-CINQ euros et QUATRE-VINGT-DEUX centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

DÉBOUTE la S.A.R.L. IMMINVEST de sa demande d’indexation annuelle du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. [K] [Z],

CONDAMNE la S.A.S. [K] [Z] à payer à la S.A.R.L. IMMINVEST, sous réserve de l’absence d’exercice par celle-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, la somme annuelle de 25.645,82 euros (VINGT-CINQ MILLE SIX CENT QUARANTE-CINQ euros et QUATRE-VINGT-DEUX centimes) hors taxes et hors charges à titre d’indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er octobre 2022 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, dont à déduire toute somme d’ores et déjà versée à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle depuis le 1er octobre 2022 jusqu’à la date de la présente décision,

CONDAMNE la S.A.S. [K] [Z] à payer à la S.A.R.L. IMMINVEST, sous réserve de l’absence d’exercice par celle-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, le montant des intérêts au taux légal calculés sur le différentiel existant entre le montant de l’indemnité d’occupation statutaire fixée aux termes de la présente décision d’une part, et le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle effectivement acquittée depuis le 1er octobre 2022 jusqu’à la date de la présente décision d’autre part, à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement,

ORDONNE la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.R.L. IMMINVEST d’une part, et le montant du solde d’indemnité d’occupation statutaire après déduction du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle d’ores et déjà versée depuis le 1er octobre 2022 ainsi que le montant des intérêts de retard au taux légal dus par la S.A.S. [K] [Z] d’autre part,

DÉBOUTE la S.A.R.L. IMMINVEST de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. [K] [Z] à payer à la S.A.R.L. IMMINVEST la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. IMMINVEST aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

AUTORISE Maître [S] [P] à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM