TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/07339

N° Portalis 352J-W-B7E-CSSBY

N° MINUTE : 2

Assignation du :

28 Juillet 2020

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 06 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FPP LONGCHAMP

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1944

DÉFENDERESSE

Madame [V] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Etienne RIONDET de la SELEURL RIONDET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0024

Décision du 06 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 20/07339

PARTIE INTERVENANTE

SELAFA MJA

mandataires judiciaires associés, prise en la personne de Maître [F] [Y], demeurant sis [Adresse 1], désignée en qualité de liquidateur judiciaire en vertu d’un jugement du Tribunal de commerce de Paris en date du 4 juillet 2023, de la société « FPP LONGCHAMP »,

représentée par M^e Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1944

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

Rédactrice :Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 09 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 6 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2016, à la suite d’une demande de renouvellement signifiée par sa locataire le 30 juin 2016, Mme [V] [K] a donné à bail commercial en renouvellement à la SARL FPP LONGCHAMP, des locaux sis [Adresse 2], à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2016, moyennant un loyer annuel de 20 419,35 euros, payable mensuellement et d’avance.

Par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2020, Mme [K] a fait signifier à la SARL FPP LONGCHAMP un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 3 843,44 euros, au titre de loyers et charges impayés.

Par acte du 28 juillet 2020, la société FPP LONGCHAMP a fait assigner Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer du 9 juillet 2020, aux fins principalement de voir prononcer la nullité de ce commandement et juger que Mme [M] ne pouvait valablement mettre en œuvre la clause résolutoire.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 juillet 2023, la société FPP LONGCHAMP a été placée en liquidation judiciaire et la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [F] [Y], a été désignée comme liquidateur judiciaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 juillet 2023, Mme [K] a adressé à Me [F] [Y], en qualité de mandataire judiciaire, une déclaration de créance d’un montant de 163 078,11 euros.

Par ordonnance du 26 septembre 2023, le juge-commissaire à la liquidation de la société FPP LONGCHAMP a autorisé le liquidateur judiciaire à accepter une offre de résiliation amiable du bail formulée par Mme [K], moyennant une indemnité de résiliation de 40 000 euros.

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2023, Mme [K] et la société FPP LONGCHAMP, représentée par son liquidateur judiciaire, ont conclu un acte sous seing privé intitulé « PROTOCOLE DE RÉSILIATION DE BAIL COMMERCIAL ASSORTIE D’UNE INDEMNITÉ DE RÉSILIATION ».

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2024, la société MJA est intervenue volontairement à l’instance en qualité de liquidateur de la société FPP LONGCHAMP.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 26 juillet 2024, la société MJA, en qualité de liquidateur judiciaire de la société FPP LONGCHAMP, demande au tribunal judiciaire de :

« DECLARER la SELAFA MJA es qualité de liquidateur judiciaire de la société FPP LONGCHAMP recevable et bien fondée en ses demandes,

DIRE Madame [K] mal fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions, et l’en débouter,

CONDAMNER Madame [V] [K] à payer à la SELAFA MJA es qualité de liquidateur judiciaire de la société FPP LONGCHAMP la somme de 11.733,67 euros correspondant aux provisions pour charges indument payées pour la période du 1er octobre 2016 au 31 décembre 2021,

CONDAMNER Madame [V] [K] à payer à la SELAFA MJA es qualité de liquidateur judiciaire de la société FPP LONGCHAMP la somme de 10.209,68 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie,

CONDAMNER Madame [V] [K] à payer à la SELAFA MJA es qualité de liquidateur judiciaire de la société FPP LONGCHAMP la somme de 369,83 euros au titre des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres échus du 1er décembre 2020 au 13 janvier 2023 sur la somme de 6.758,24 euros,

CONDAMNER Madame [V] [K] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 8 juillet 2024, Mme [K] demande au tribunal judiciaire de :

« Sur la production de la piece n°3

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil

ORDONNER le retrait de la procédure de la production n°3 intitulée « Protocole de résiliation amiable du 20.12.2023 »,

Sur les demandes du liquidateur judiciaire

Vu l’article L.622-22 du code de commerce

1. LE DEBOUTER de sa demande en paiement de la somme de 11.733,67 € au titre de la restitution des charges,

2. LE DEBOUTER de sa demande en paiement de la somme de 10.209,68 € au titre du remboursement du dépôt de garantie,

3. LE DEBOUTER de sa demande en paiement de la somme de 369,83 € au titre des intérets sur le dépôt de garantie,

4. LE DEBOUTER de toutes ses demandes, fins et conclusions

Sur la fixation de la créance de Mme [K] a l’encontre de la société FPP LONGCHAMP

DIRE que la créance de Madame [K] à l’encontre de la société FPP LONGCHAMP, toutes causes confondues, s’élève à la somme de deux cent quinze mille huit cent soixante euros quatre vingt-un eurocents (215.860,81 €)

Sur l’application des frais irrépétibles

CONDAMNER la SELAFA MJA, ès-qualités, à payer à Madame [K] la somme de 3.000,00 €,

Sur les dépens

LA CONDAMNER aux dépens ».

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 26 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie tenue à juge rapporteur du 9 septembre 2025 et mise en délibéré au 13 novembre 2025, délibéré prorogé au 6 janvier 2026.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de retrait de pièce

Mme [K] fait valoir que l’acte sous seing privé intitulé « PROTOCOLE DE RÉSILIATION DE BAIL COMMERCIAL ASSORTIE D’UNE INDEMNITÉ DE RÉSILIATION », correspondant à la pièce n° 3 de la société MJA, ne fait aucune référence à une résiliation amiable et, de l’accord des parties, il ne peut lui etre opposé qu’au cas où elle rechercherait la responsabilité civile du liquidateur pour des fautes commises dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société FPP LONGCHAMP. Elle ajoute que l’ordonnance du juge-commissaire autorisant la conclusion d’un accord de résiliation ne lui a jamais été communiquée, en violation des droits de la défense. Elle indique en outre que le protocole a été signé dans des conditions de précipitation telles qu’il lui a été impossible d’en procéder à une lecture très attentive et qu’il ne correspond pas à ce qui avait été convenu par la bailleresse et le liquidateur au cours de leur rencontre du 20 décembre 2023. Selon la bailleresse, il en résulte que la production par le liquidateur du protocole litigieux viole les dispositions de l’article 1104 du code civil, et qu’elle est donc fondée a en demander le retrait.

En réplique, la société MJA, en qualité de liquidateur, expose qu’il ne résulte pas du contrat litigieux que les parties aient prévu de lui conférer un caractère secret, que les courriers de protestation de Mme [K] n’ont aucune force probante sur ce point, que la convention a d’ailleurs été conclue sur autorisation du juge-commissaire, que la bailleresse ne peut s’être trompée sur la nature de la résiliation dès lors qu’une résiliation actée dans un contrat est nécessairement amiable, quand bien même la cocontractante aurait eu le sentiment de ne pas avoir eu le choix et quand bien même l’opération aurait été autorisée par le juge-commissaire, le juge-commissaire ne prononçant pas lui-même la résiliation.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 2274 de ce code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

D’après l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

En l’espèce, l’acte sous seing privé en date du 20 décembre 2023 signé par Mme [K] et par la société MJA, en qualité de liquidateur de la société FPP LONGCHAMP, stipule : « Les parties déclarent mettre d’un commun accord un terme définitif et résilier le Bail, énoncé et décrit dans l’exposé préalable, à effet du 20 décembre 2023. »

Cet acte, qui s’analyse en une résiliation conventionnelle du bail, prévoit en outre la remise des clés, certaines obligations relatives au droit d’agir en justice et une indemnité de résiliation, mais ne fait aucunement référence à une obligation de confidentialité visant à interdire sa production en justice.

Il est constaté qu’une telle interdiction de production en justice est présente au sein de la pièce n° 21 versée aux débats par Mme [K] et figurant sur son bordereau sous l’intitulé « Protocole réécrit ». Toutefois, cet acte, dont l’intitulé suggère qu’il est postérieur à celui dont le retrait est sollicité, n’est signé que par la bailleresse et n’apparaît donc pas avoir fait l’objet d’un accord entre les parties. L’obligation de confidentialité qu’il contient se trouve dès lors dépourvue de toute force obligatoire et demeure insusceptible de fonder le retrait des débats de la pièce n° 3 de la société MJA.

Par ailleurs, pour se prévaloir de la déloyauté du liquidateur, Mme [K] se borne à produire un projet de protocole non signé (pièce n° 15), un ensemble de divers courriels exclusivement rédigés par ses soins datés du 12 janvier 2024 au 25 février 2025 (pièces n° 16 à 20) aux termes desquels elle indique notamment ne pas se sentir tenue par l’acte litigieux du 20 décembre 2023 et un arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 mai 2024 (pièce n° 22) se limitant à constater le désistement de Mme [K] de son appel formé contre un jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris ayant déclaré irrecevable la bailleresse en ses demandes de condamnation au paiement d’un arriéré et d’expulsion et annulé un commandement de quitter les lieux.

Il résulte de ces éléments que Mme [K] ne rapporte pas la preuve du comportement déloyal qu’elle invoque contre la société MJA, ni la preuve d’un accord oral distinct ou contraire à celui constaté par l’acte du 20 décembre 2023 dont elle sollicite le retrait des débats.

Dès lors, les moyens de Mme [K] sont inopérants et il y a lieu de rejeter sa demande de retrait de pièce.

Sur la demande de restitution de provisions sur charges

La société MJA, en qualité de liquidateur, fait valoir que la société FPP LONGCHAMP a réglé des provisions sur charges mensuelles d’un montant total de 11 733,67 euros entre le 1er octobre 2016 et le 31 décembre 2021. Elle soutient que ces provisions n’ont jamais fait l’objet d’une régularisation et doivent donc faire l’objet d’une restitution. En particulier, elle énonce que les relevés de charges établis par le syndic et produits par la bailleresse pendant la procédure font état des charges de copropriété imputables à la bailleresse mais pas des charges répercutables sur la locataire, qu’il n’y a jamais eu de régularisation de ces charges à l’égard de la locataire en application des stipulations contractuelles, et que le document établi par l’expert-comptable de la bailleresse ne fait que reprendre les éléments figurant sur les relevés de charges de copropriété et ne constitue pas un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, et que la rubrique « CHARGES GENERALES COMMUNES » figurant sur les relevés de charges de copropriété ne permet pas de vérifier que les sommes répercutées correspondent bien aux charges locatives prévues au bail.

Mme [K] conteste la demande de restitution des provisions sur charges, affirmant que la régularisation, certes tardive mais qui n’avait jamais été sollicitée avant la présente affaire, a bien eu lieu. Elle souligne que le tableau établi par son expert-comptable et l’ensemble des documents du syndic intitulés « Relevés de charges et produits » permettent la vérification détaillée des charges incombant au lot n° 15, occupé par la société FPP LONGCHAMP. La bailleresse considère que ces documents mettent en évidence un montant récupérable de 5 897,39 euros au titre des dépenses de chauffage et de 1 720,28 euros au titre des charges générales communes.

Selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce, applicable à la cause, s’agissant d’un contrat de bail renouvelé à compter du 1er juillet 2016, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

D’après l’article R. 145-35 de ce code, ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

L’article R. 145-36 du même code dispose en outre que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel, et que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En application des dispositions des articles 1103 et 1353 du code civil, outre des articles susvisés, il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement à moins que le bailleur ne justifie, dans l’instance judiciaire en remboursement, du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.

En l’espèce, le bail litigieux stipule :

« CHARGES ET CONDITIONS

Le présent renouvellement du bail est consenti et accepté aux memes clauses, charges et conditions que celles de celui du 13 avril 1994, sous réserve des modifications apportées par le présent avenant.

Le preneur fera son affaire personnelle de l’évacuation des détritus générés par son activité.

Ces charges seront appelées en meme temps que le loyer, par provision, la régularisation définitive des comptes intervenant en fin d’année calendaire.

La provision pour charges est fixée a 583,57 € (CINQ CENT QUATRE-VINGT-TROISEUROS CINQUANTE-SEPT EUROCENTS) par trimestre qui sera réajustée au début de chaque exercice en fonction des charges réelles de l’exercice précédent.

Les charges seront calculées sur la base des tantiemes de copropriété affectés aux locaux, étant précisé que les lieux loués représentent le lot n°15.

CONTRIBUTIONS – IMPÔTS – TAXES & FRAIS

A) Contributions

Le preneur acquittera ou remboursera exactement ses contributions personnelles, mobilieres, taxe professionnelle ou autres et satisfera a toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de maniere que le bailleur ne soit jamais inquiété a ce sujet. Il devra en justifier au bailleur a toute réquisition et spécialement en fin de bail.

B) Impôts et taxes

En outre, le preneur acquittera ou remboursera au bailleur en sus du loyer

tous impôts, taxes, contributions ou autres de toute nature auxquels les lieux loués ou la location même pourront être assujettis ainsi que toutes taxes municipales, départementales, régionales ou plus généralement charges de ville ou d’État, assises ou a asseoir sur lesdits locaux en ce compris toute taxe annuelle sur les locaux a usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage,

tous impôts, taxes et redevances concernant lesdits locaux, existants ou qui pourraient être créés ultérieurement sous quelque forme que ce soit, en supplément ou en remplacement de ceux déja existants et ce, quel qu’en soit le mode d’imposition, a l’exception de l’impôt foncier. »

Il est observé que le bail du 13 avril 1994, auquel il est référé, n’est pas produit par les parties.

Toutefois, dès lors que le bail du 10 octobre 2016 prévoit le calcul des charges « sur la base des tantiemes de copropriété affectés aux locaux, étant précisé que les lieux loués représentent le lot n°15 », il peut être déduit de ce seul acte que la locataire est tenue de supporter les charges de copropriété relatives au lot qu’elle occupe, en ce compris notamment les dépenses afférentes au chauffage et les charges générales communes qui ne figurent pas au nombre des charges ne pouvant être imputées au locataire en application de l’article R. 145-35 précité du code de commerce.

La régularisation annuelle prévue par le bail n’est accompagnée d’aucune sanction, de sorte que la bailleresse garde la faculté de justifier, dans l’instance judiciaire en remboursement, du quantum des charges effectivement récupérables en application du bail.

Afin de justifier des charges répercutées sur sa locataire en cours de bail, Mme [K] verse aux débats trois documents.

Les deux premiers (pièces n° 26 et 27) correspondent à des lettres de sa main, adressées à la preneuse et datées du 27 juin 2022 et du 6 avril 2023, aux termes desquelles elle indique avoir procédé à la régularisation des charges d’octobre 2016 au 31 décembre 2021 et rester créancière d’un solde de 1 728,24 euros. Ces deux courriers portent chacun la mention de deux pièces jointes, à savoir un tableau des charges régularisées et les relevés de charges établis par le syndic pour la période courant de 2016 à 2021. Force est toutefois de constater que les pièces jointes ainsi mentionnées ne sont pas produites par Mme [K].

Le troisième document versé aux débats par la bailleresse (pièce n° 30) correspond à un avis d’expert-comptable portant sur la détermination des charges effectivement récupérables par Mme [K], accompagné d’un tableau récapitulatif des charges récupérables sur les années 2016 à 2021, composé de 10 lignes et 8 colonnes, concluant à l’existence d’un solde de charges en faveur de la bailleresse de 1 728,24 euros. Il convient néanmoins de relever que les montants repris par ce tableau ne sont pas accompagnés des documents justificatifs du syndic de copropriété auxquels il se réfère.

Il ressort de ces éléments et notamment des dernières conclusions du liquidateur judiciaire de la société FPP LONGCHAMPS (conclusions, page 8), que les comptes de charges établis par le syndic de copropriété ont été produits en cours de procédure par Mme [K], et que la société FPP LONGCHAMP et son liquidateur judiciaire en ont pris connaissance. Bien que le tribunal ne dispose pas de ces éléments, force est de constater que la société MJA ne formule aucune critique précise à la régularisation qui a été faite par la bailleresse et par l’expert comptable qu’elle a consulté, lequel produit une note d’analyse précisant notamment que les appels de fonds du syndic excluent les charges non récupérables sur le locataire.

Dès lors, il y a lieu de considérer que les régularisations de charges ont été réalisées en cours de procédure et que la société FPP LONGCHAMP et son liquidateur judiciaire ne formulent aucune contestation précise sur les charges imputées qui pourraient ne pas être dues selon les termes du contrat.

En conséquence, la société MJA qui échoue à démontrer le caractère injustifié des provisions sur charges versées par la locataire, sera déboutée de sa demande en restitution des provisions sur charges à hauteur de 11 733,67 euros.

Sur la créance de loyers et intérêts conventionnels de la bailleresse

Mme [K] sollicite la fixation d’une créance de loyers et intérêts conventionnels de 215 860,81 euros, décomposée comme suit : pour les mois d’avril et mai 2020, 3 843,44 euros en principal et 21 105,50 euros au titre des intérêts ; pour les mois de juillet à octobre 2020, réglés par chèque du 7 janvier 2021, 6 188,66 euros au titre des intérêts ; pour le mois de novembre 2020, 1 921,72 euros en principal et 8 724,10 euros au titre des intérêts ; pour le mois de janvier 2022, 1 921,72 euros en principal et 4 783,67 euros au titre des intérêts ; pour le mois de septembre 2022, 1 921,72 euros en principal et 2 532,17 euros au titre des intérêts ; pour les mois de février à juin 2023, 9 608,60 euros en principal et des sommes de 1 407 euros, 1 125,62 euros, 844,47 euros, 562,81 euros et 281,40 euros au titre des intérêts ; pour le mois de juillet 2023, 256,23 euros en principal et 38,44 euros au titre des intérêts ; 4 011,02 euros au titre du commandement de payer du 9 juillet 2020.

La société MJA conteste les calculs de Mme [K], soutenant que les intérêts de retard doivent être déterminés en appliquant un taux de 0,15 / 15,24 et non un taux de 0,15 x 15,24, et que ce taux correspond à 12,79 % par an, ce qui constitue une pénalité forfaitaire manifestement excessive devant donner lieu à modération et devant être réduite à l’intérêt légal.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

D’après l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1231-5 de ce code, pris en ses deux premiers alinéas, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Aux termes des articles L622-21 et L622-22 du code de commerce applicable aux procédures de liquidation judiciaire par renvoi de l’article L. 641-3, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice mais, sous réserve des dispositions de l’article L.625-3, les instances en cours sont reprises lorsque le créancier poursuivant a procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. Le débiteur, partie à l’instance, informe le créancier poursuivant de l’ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci. Ces dispositions, d’ordre public, doivent être soulevées d’office par le juge du fond (Civ 3, 6 octobre 2010, pourvoi n°09-10.562).

L’article L. 622-28 alinéa 1 du code de commerce, applicable aux procédures de liquidation judiciaire par renvoi de l’article L. 641-3, le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations, à moins qu’il ne s’agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d’un paiement différé d’un an ou plus. Les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie peuvent se prévaloir des dispositions du présent alinéa. Nonobstant les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus de ces créances ne peuvent produire des intérêts.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A titre liminaire, il convient de relever qu’aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, Mme [K] demande la fixation de sa créance au passif de la société FPP LONGCHAMP à une somme globale de 215.860,81 euros détaillée dans sa pièce n° 31, alors que sa déclaration de créance au passif de son ancienne preneuse en date du 19 juillet 2023 ne portait que sur un montant de 163.078,11 euros.

La somme globale de 215.860,81 euros se décompose comme suit :

—  26.572,38 euros de loyers impayés d’avril 2020 à juillet 2023,

—  80.204,80 euros d’intérêts conventionnels sur les loyers impayés,

—  107.083,63 euros de créances diverses.

En l’espèce, en sa troisième page, le bail stipule un loyer annuel initial de 20 419,35 euros payable mensuellement à terme d’avance et qu'« En cas de non-paiement a échéance du loyer dû par le preneur ou de tout autre somme due en vertu du présent bail, le preneur sera redevable au bailleur de plein droit des intérêts de retard, sans qu’il soit besoin d’adresser une mise en demeure quelconque. Ces intérêts seront calculés au taux de 0,15 euros pour 15,24 euros par mois a compter de la date d’échéance, tout mois commencé étant considéré comme mois entier. »

Il y a lieu de constater que la société MJA ne conteste pas les montants réclamés par Mme [K] au titre du loyer en principal et n’allègue pas que la société FPP LONGCHAMP ait réglé ces diverses échéances, à savoir les sommes suivantes :

— pour les mois d’avril, mai et novembre 2020, la somme de 5 765,16 euros visée dans la déclaration de créances,

— pour les mois de janvier et septembre 2022, la somme de 3 843,44 euros ; toutefois, seule une échéance de loyer (1 921,72 euros) au titre du mois de juin 2022 est déclarée dans la déclaration de créance,

— pour les mois de février à juin 2023, la somme de 9 608,60 euros,

— pour le mois de juillet 2023 arrêté à la date du jugement d’ouverture du 4 juillet 2023, la somme de 256,23 euros.

Il résulte de ces éléments que la créance de loyer de Mme [K] dûment déclarée à la procédure collective de la société FPP LONGCHAMP peut être fixée à la somme de 17 551,71 euros.

S’agissant de la détermination des intérêts conventionnels, c’est en revanche à juste titre que la société MJA relève le caractère erroné des calculs de Mme [K], dont le montant des intérêts conventionnels réclamés dans la déclaration de créance était de 6188,66 euros pour les échéances de retard de 2020, les autres intérêts de retard étant mentionnés comme ne pouvant « à ce stade faire l’objet d’une estimation ».

En tenant compte du taux contractuellement défini de 0,15 euros pour 15,24 euros par mois, du nombre non contesté de mois de retard entre la date d’échéance et les dates de règlements ou, à défaut de règlement, la date d’ouverture de la procédure collective ayant interrompu le cours des intérêts, les intérêts doivent être calculés de la manière suivante :

Avril 2020 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 38 semaines = 718,75 euros ;

Mai 2020 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 37 = 699,84 euros ;

Juillet 2021 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 7 = 132,40 euros ;

Août 2021 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 6 = 113,49 euros ;

Septembre 2021 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 5 = 94,57 euros ;

Octobre 2021 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 4 = 75,66 euros ;

Novembre 2021 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 31 = 586,35 euros ;

Janvier 2022 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 17 = 321,55 euros ;

Septembre 2022 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 9 = 170,23 euros ;

Février 2023 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 5 = 94,57 euros ;

Mars 2023 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 4 = 75,66 euros ;

Avril 2023 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 3 = 56,74 euros ;

Mai 2023 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 2 = 37,83 euros ;

Juin 2023 : 1 921,72 x (0,15/15,24) x 1 = 18,91 euros ;

Juillet 2023 : 256,23 x (0,15/15,24) x 1 = 2,52 euros ;

Soit au total : 3 199,08 euros.

Au regard du montant de la dette de loyer (17 551,71 euros), une telle pénalité représentant 18,2% du montant de la dette apparaît manifestement excessive au sens de l’article 1231-5 du code civil. Elle sera, en conséquence ramenée à la somme de 1 755 euros.

Il est précisé que la somme de 4 011,02 euros déclarée par Mme [K] dans sa déclaration de créance et également visée dans le décompte versé dans la présente procédure au titre du commandement de payer du 9 juillet 2020 est d’ores et déjà prise en compte dans sa créance puisqu’elle concerne les mois d’avril et mai 2020.

En conséquence, la créance de loyers et intérêts contractuels de Mme [K] à l’encontre de la société FPP LONGCHAMP doit être fixée à la somme de 19 306,71 euros (17551,71 + 1755).

Sur les autres créances de la bailleresse

Mme [K] soutient que la mauvaise foi du liquidateur judiciaire ayant versé aux débats le protocole de résiliation amiable du 20 décembre 2023 en dépit de ses contestations relatives à cet acte, ainsi que l’attitude de la société FPP LONGCHAMP ayant formé une demande de restitution du dépôt de garantie reprise par son liquidateur judiciaire dans le cadre de la présente procédure, l’ont conduite à demander la stricte application du bail concernant la conservation du dépôt de garantie et les indemnités prévues au bail à savoir : la conservation du dépôt de garantie, le paiement de l’ensemble des loyers jusqu’à la fin de la période triennale le 30 septembre 2025 soit 61.981,92 euros, douze mois de loyers à titre d’indemnité soit la somme de 20.660,64 euros, le coût de la réparation de la porte vitrée d’accès à la boutique cassée depuis 2020.

La société MJA fait valoir que le bail ayant fait l’objet d’une résiliation amiable aux termes du protocole du 20 décembre 2023, il n’y a pas lieu de faire application des clauses du bail prévoyant des pénalités en cas d’acquisition de la clause résolutoire.

*Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et sur les intérêts sur le montant du dépôt de garantie

La société MJA énonce que le dépôt de garantie ayant été versé s’élève à 10 209,68 euros, correspondant à 6 mois de loyer, que, les locaux ayant été restitués, le dépôt de garantie doit être remboursé, et qu’il y a lieu de condamner Mme [K] au paiement de la somme de 369,83 euros, au titre des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres échus du 1er décembre 2020 au 13 janvier 2023 sur le montant du dépôt de garantie excédant deux mois de loyer en principal, soit sur la somme de 6 758,24 euros, correspondant au montant de 10 209,68 euros du dépôt de garantie, minoré du double du montant du loyer actuel, de 1 725,72 euros.

Mme [K] expose qu’elle n’a jamais reçu le dépôt de garantie, qui a vraisemblablement été versé à l’ancien propriétaire. Elle affirme qu’en tout état de cause le bail prévoit que le montant du dépôt de garantie n’est pas productif d’intérêts et en sollicite la conservation.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article L. 145-40 du code de commerce, les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.

D’après l’article L. 145-15 du même code, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l’espèce, en sa quatrième page, l’acte de renouvellement de bail du 10 octobre 2016 stipule :

« Compte tenu des garanties et obligations de toute nature résultant du présent bail à la charge du preneur, ce dernier verse au bailleur la somme de 130,92 € en complément de la somme déjà en possession du bailleur, soit 10 078, 76 €, ce qui fait passer le dépôt de garantie à 10 209,68 € (DIX MILLE DEUX CENT NEUF EUROS SOIXANTE-HUIT EUROCENTS), équivalant à six mois de loyer principal.

Cette somme sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail et jusqu’au règlement entier et définitif de toute indemnité et de quelque nature que ce soit, que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des lieux.

Elle ne sera pas productive d’intérêts.

Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution des conditions pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.

En cas de révision du loyer, cette somme sera augmentée ou diminuée proportionnellement à la variation du loyer pour toujours équivaloir à SIX MOIS de loyer en principal. »

Il en résulte que, contrairement à ce qu’elle soutient, Mme [K] est réputée détenir personnellement une somme de 10 209,68 euros au titre du dépôt de garantie.

Il ressort également de ces stipulations que la bailleresse est fondée à conserver ladite somme « jusqu’au règlement entier et définitif de toute indemnité et de quelque nature que ce soit, que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des lieux ».

Or, si le bail a pris fin par l’effet de la résiliation conventionnelle en date du 20 décembre 2023 et si la locataire a libéré les lieux, comme constaté précédemment, la société FPP LONGCHAMP est restée redevable envers sa bailleresse de diverses sommes au titre de son arriéré locatif, pour un montant supérieur à 10 209,68 euros.

La résiliation conventionnelle du bail qui ne s’analyse pas en une résiliation pour inexécution du preneur, n’a pas ouvert droit au profit du bailleur à la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, mais seulement à titre de compensation des sommes restant dues par la société FPP LONGCHAMP.

La société MJA agissant en qualité de liquidateur de la société FPP LONGCHAMP sera donc déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie compte tenu de la dette locative.

S’agissant des intérêts, en application de l’article L. 145-15 précité du code de commerce, la stipulation insérée au bail du 10 octobre 2013 prévoyant l’absence de production d’intérêts par le dépôt de garantie est réputée non écrite.

La société FPP LONGCHAMP a versé six mois de loyer à titre de dépôt de garantie au début du contrat de bail, soit quatre mois qui auraient dû produire intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres depuis le 1er juillet 2016. De plus, les loyers étant payables à terme d’avance, elle a versé un mois de loyer d’avance, qui a constitué un cinquième terme d’avance, selon l’article L. 145-40, et qui aurait dû produire intérêt en application de cette disposition à compter de la même date.

Dès lors, Mme [K] est tenue des intérêts dus au titre des cinq mois de loyer payés d’avance au début du bail qui excèdent les deux termes de loyers pouvant être versés au bailleur sans intérêts, le taux applicable étant celui pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.

Il y a donc lieu de fixer la créance de la SARL FPP LONGCHAMP au titre des intérêts produits par le dépôt de garantie à la somme de 369,83 euros conformément aux calculs justifiés par la société FPP LONGCHAMP et la société MJA et non contestés.

*Sur les indemnités conventionnelles

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article « CLAUSE RESOLUTOIRE » du renouvellement de bail du 10 octobre 2016, stipule qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire du fait d’une inexécution du preneur, « En cas de résiliation comme indiqué ci-dessus :

➢ le preneur sera débiteur de plein droit, jusqu’a la reprise des lieux par le bailleur, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur a la date de ladite résiliation majoré de 25% et augmenté des charges et taxes ;

➢ le preneur règlera au bailleur a titre d’indemnité, une somme correspondant a six mois/un an du dernier loyer en cours a compter de la reprise des lieux par le bailleur » (bail p.12).

En l’espèce, le bail a pris fin par l’effet d’un protocole de résiliation amiable conclu entre les parties le 20 décembre 2023 et non par l’effet d’une acquisition de clause résolutoire. Les indemnités conventionnelles prévues en cas d’acquisition de la clause résolutoire du fait des manquements du preneur ne trouvent donc pas à s’appliquer.

En conséquence, la demande de fixation d’une créance de la bailleresse au titre des indemnités conventionnelles sera rejetée.

Le coût de réparation de la porte vitrée n’étant ni justifié, ni visé dans la déclaration de créance du 19 juillet 2023, il n’y a pas lieu de fixer une créance à ce titre.

Sur la compensation

En vertu de l’article L. 622-7 I du code de commerce applicable en cas de liquidation judiciaire par renvoi de l’article L. 641-3 du même code, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622 17.

Par application des articles 1347 et suivants du code civil, les créances réciproque des parties constituant des créances connexes en ce qu’elles sont nées de l’exécution du même contrat de bail, il y a lieu d’ordonner la compensation qui jouera de plein droit entre les sommes dues réciproquement par les parties, à hauteur de la plus faible.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les deux parties ayant succombé partiellement dans leurs demandes, les dépens seront partagés par moitié.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, l’équité tenant à la situation économique de la société FPP LONGCHAMP commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SELAFA MJA ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL FPP LONGCHAMP,

Déboute Mme [V] [K] de sa demande de retrait de pièce,

Déboute la SELAFA MJA, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL FPP LONGCHAMP, de sa demande de remboursement de la somme de 11 145,67 euros au titre de la restitution des provisions sur charges payées et non régularisées,

Fixe la créance de Mme [V] [K] au passif de la liquidation judiciaire de la SARL FPP LONGCHAMP à la somme de 19 306,71 euros,

Déboute la SELAFA MJA, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL FPP LONGCHAMP, de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

Condamne Mme [V] [K] à payer à la SELAFA MJA, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL FPP LONGCHAMP, la somme de 369,83 euros au titre des intérêts produits par le dépôt de garantie,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par chacune des parties, aux termes des condamnations prononcées par la présente décision, à hauteur de la plus faible,

Rejette les demandes de condamnation formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne le partage des dépens par moitié,

Fait et jugé à [Localité 4] le 06 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME