TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [V] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08482 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3YP

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [G] [J] [V] [W] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 19 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08482 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3YP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 10 mars 2021, la S.A.S. HENEO a donné en location un logement n°401 à Madame [G] [J] [V] [W] [N] situé dans la résidence sociale du [Adresse 3].

La redevance initiale mensuelle était de 502,55 euros, charges et prestations annexes incluses.

Des redevances étant demeurées impayées, la S.A.S. HENEO a fait signifier par courrier de commissaire de justice le 19 mars 2025 un commandement de payer la somme de 1117,52 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice délivré le 08 septembre 2025 à personne, la S.A.S. HENEO a fait assigner Madame [G] [J] [V] [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au titre d’occupation en date du 10 mars 2021 et visée dans le commandement de payer délivré le 19 mars 2025 ;

constater la résiliation du titre d’occupation sur le logement n°401 sis [Adresse 3] ;

subsidiairement,

valider le congé donné le 19 mars 2025 à Madame [G] [J] [V] [W] [N] sur le titre d’occupation temporaire du 10 mars 2021 portant sur le logement n°401 sis [Adresse 3] ;

juger que Madame [G] [J] [V] [W] [N] est déchue de tout titre d’occupation sur ce logement ;

plus subsidiairement,

prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation temporaire du 10 mars 2021 portant sur le logement n°401 sis [Adresse 3] ;

en tout état de cause, et en conséquence,

ordonner l’expulsion sans délai de Madame [G] [J] [V] [W] [N], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

la condamner à lui payer la somme de 3911,32 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 04 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure ;

la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle en vigueur ;

la condamner au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 09 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la S.A.S. HENEO, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 6145,36 euros au 15 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse. Elle s’oppose par ailleurs à l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire soulignant que le bail conclu n’est pas soumis au régime juridique de la loi de 1989. Elle s’oppose également à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Madame [G] [J] [V] [W] [N] comparait en personne, accompagnée de son assistante sociale, et se présente avec retard à la suite d’une orientation vers la mauvaise salle, conduisant à une réouverture des débats à l’audience, en présence de toutes les parties.

Elle reconnaît le montant de la dette et indique qu’elle est de nationalité britannique et a été licenciée à la suite du BREXIT, en raison de l’absence de renouvellement de son titre de séjour. Elle souligne avoir toujours réglé son loyer avant d’être licenciée. Elle explique avoir entamé une procédure devant les tribunaux administratifs et qu’une audience est prévue au mois de février. Elle demande des délais de six mois pour quitter les lieux et sans paiement, puis un échelonnement de sa dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [G] [J] [V] [W] [N] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [Etablissement 1]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil, quant à lui, prévoit que la résolution d’un contrat résulte, notamment, de l’application d’une clause résolutoire, et l’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Le titre d’occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Aux termes de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

cessation totale d’activité de l’établissement ;

cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 10 mars 2021 entre la [Etablissement 2] HENEO et Madame [G] [J] [V] [W] [N] stipule que le gestionnaire peut résilier le contrat en cas d’impayés de redevances et un mois après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse. La S.A.S. HENEO a fait délivrer à Madame [G] [J] [V] [W] [N] le 19 mars 2025 un commandement de payer la somme de 1117,52 euro.

Toutefois, il convient de relever, d’une part, que ce commandement a été délivré alors que seules deux échéances étaient demeurées impayées, alors qu’en l’absence de paiements partiels, c’est à cette hypothèse prévue par l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation qu’il convient de se référer ; d’autre part, que ce commandement ne vise et ne reproduit pas la clause résolutoire insérée au contrat.

Par conséquent, la clause résolutoire insérée au titre d’occupation du 10 mars 2021 n’a pas été régulièrement mise en œuvre par la S.A.S. HENEO.

Il convient donc d’étudier les demandes subsidiaires formulées par la S.A.S. HENEO.

Sur le congé

En l’espèce, l’article 7 du titre d’occupation prévoit que celui-ci pourra être résilié par la S.A.S. HENEO, notamment, en cas de dépassement du délai maximum de séjour, soit 36 mois.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 avril 2025 à personne, la S.A.S. HENEO a donné congé à Madame [G] [J] [V] [W] [N] pour le 31 juillet 2025 compte tenu du dépassement de la durée de séjour. Le congé a bien été délivré en respectant un délai de trois mois conformément à la clause insérée au contrat.

Par conséquent, la S.A.S. HENEO ayant valablement mis fin au titre d’occupation, Madame [G] [J] [V] [W] [N] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 31 juillet 2025 et son expulsion des lieux doit être ordonnée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort tout d’abord des éléments de procédure et de l’audience que Madame [G] [J] [V] [W] [N] s’est acquittée de sa redevance de manière régulière et sans retard de paiement pendant plusieurs années. Les impayés ne sont apparus qu’à compter de l’échéance de janvier 2025, Madame [G] [J] [V] [W] [N] faisant état de son licenciement résultant de la non-régularisation de sa situation administrative à la suite du BREXIT malgré une présence et des attaches en France depuis de nombreuses années. Elle souligne, avec l’appui de son assistante sociale qui l’a accompagnée à l’audience, qu’elle a saisi le tribunal administratif et qu’une audience est prévue au mois de février 2026 afin de permettre la régularisation de sa situation. Elle sollicite l’octroi d’un délai de six mois pour quitter les lieux afin de retrouver une situation personnelle plus stable.

Au regard de ces éléments et de la qualité du bailleur, et tout en prenant en compte la nécessité pour la S.A.S. HENEO de récupérer le logement, il convient d’accorder à Madame [G] [J] [V] [W] [N] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [G] [J] [V] [W] [N] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le titre d’occupation s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 15 décembre 2025. Madame [G] [J] [V] [W] [N] sera, par ailleurs, condamnée à verser une provision au titre de l’indemnité d’occupation à compter de l’échéance de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la S.A.S. HENEO que Madame [G] [J] [V] [W] [N] est redevable de la somme de 6145,36 euros au 15 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [G] [J] [V] [W] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 1117,52 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [G] [J] [V] [W] [N] demande à ce que le paiement de sa dette soit reporter de six mois, puis échelonner afin qu’elle puisse stabiliser sa situation administrative et financière avant de débuter le remboursement.

Au regard des éléments précédemment développés, il sera fait droit à sa demande selon les modalités précisées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [G] [J] [V] [W] [N], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la nature du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 10 mars 2021 entre la [Etablissement 2] HENEO et Madame [G] [J] [V] [W] [N] concernant la chambre située [Adresse 3] ne sont pas réunies ;

CONSTATE que le contrat de résidence conclu le 10 mars 2021 entre la [Etablissement 2] HENEO et Madame [G] [J] [V] [W] [N] concernant la chambre située [Adresse 3] est résilié depuis le 31 juillet 2025 ;

ACCORDE à Madame [G] [J] [V] [W] [N] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [J] [V] [W] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés à l’issue de ce délai ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [J] [V] [W] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S. HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [G] [J] [V] [W] [N] à payer à la S.A.S. HENEO la somme provisionnelle de 6145,36 euros (six mille cent quatorze euros et trente-six centimes), selon décompte arrêté au 15 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayées, avec intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 1117,52 euros (mille cent onze euros et cinquante-deux centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [G] [J] [V] [W] [N] à s’acquitter de la dette de la manière suivante :

—  6 mensualités de 0 euros (zéro euro) ;

—  18 mensualités de 342 euros (trois cent quarante-deux euros), au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du 7e mois suivant la signification de la présente décision, la 24e et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi par la créancière d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

CONDAMNE Madame [G] [J] [V] [W] [N] à verser à la S.A.S. HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, à compter de l’échéance de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été payées si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [G] [J] [V] [W] [N] aux dépens ;

DÉBOUTE la S.A.S. HENEO de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection