TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04433 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XZA

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2026

DEMANDEURS

Madame [K] [D], demeurant [Adresse 1], représentée par M.[D] [P] muni d’un pouvoir

Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

DÉFENDERESSE

S.C.I. MAFINVEST, [Adresse 2], représentée par le cabinet de Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], vestiaire : #P0441

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 16 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 20 mars 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 20 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04433 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XZA

Par contrat sous seing privé en date du 10 juillet 1997 la Caisse Générale de Retraites du Personnel des Caisses d’épargne a donné à bail d’habitation à M. [P] [D] des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2].

Par avenant du même jour, le bailleur s’engageait à faire des travaux dans la salle de jeu située au sous-sol.

Par jugement du 12 février 2004, le tribunal d’instance du 5ème arrondissement de Paris a réduit et bloqué le loyer à la somme de 1711,51 euros jusqu’à l’achèvement des travaux.

Par arrêt du 2 février 2006, la Cour d’appel de Paris a pris acte de l’engagement du bailleur de réaliser les travaux et a confirmé le jugement du 12 février 2004.

Par acte authentique du 1er octobre 2007 la société VALINVEST a acquis l’immeuble du [Adresse 5] et a confié le même jour sa gestion à la société ICADE Administration de bien, devenue [Localité 3].

Par jugement réputé contradictoire du 10 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité a notamment :

o déclaré irrecevable la demande formée par M. [P] [D] et Mme [K] [D] en réparation du trouble de jouissance du fait des travaux de reprise du sous-sol postérieur au deuxième trimestre 2011 du fait de l’autorité de la chose jugée,

o débouté M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande de communication sous astreinte des informations leur permettant d’acquérir l’équipement permettant le contrôle des visiteurs par visiophonie

o ordonné à la société VALINVEST de rétablir une jardinière séparative entre les terrasses privatives du rez-de-chaussée et de faire poser un caillebotis sur la cour anglaise dans un délai de trois mois à compter du prononcé de la présente décision ;

o assorti cette obligation de faire d’une astreinte provisoirement fixée à 30 euros par jour de retard à compter du délai de trois mois précité et ce sur une durée de deux mois ;

o réduit le montant du loyer de 4,36 % à compter du 1er novembre 2011 soit 75 euros mensuels jusqu’à la réalisation des travaux ordonnés sur la terrasse,

o débouté M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande d’indemnisation au titre de la privation de jouissance due au changement de forme opérée de la pièce du sous-sol ;

o constaté que les travaux préconisés dans le jugement du 12 février 2004 n’ont pas été réalisés ;

o constaté en conséquence que le montant du loyer reste fixé par le jugement du 12 février 2004,

o débouté M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande de diminution du loyer au titre de l’inhabilité du sous-sol;

o dit n’y avoir lieu d’enjoindre à la société VALINVEST de solliciter la désignation d’un expert pour vérifier la bonne réalisation des travaux ;

o débouté M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande d’indemnisation pour les travaux réalisés sur les façades entre le 13 mars 2004 et le 10 juin 2007 ;

o débouté M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande d’expertise portant sur les travaux réalisés sur les façades entre le 13 mars 2004 et le 10 juin 2007 ;

o condamné la société VALINVEST à payer à M. [P] [D] et Mme [K] [D] la somme de 553 euros au titre de l’indemnisation de l’indisponibilité de la terrasse pour la période du 3 mai 2011 au 1er novembre 2011,

o débouté M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande d’indemnisation pour les travaux engagés le 24 septembre 2012 portant sur les murs de la cave, de l’escalier et le dégagement ;

o débouté M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande d’indemnisation pour les travaux engagés le 9 janvier 2017 portant sur le sous-sol ;

o constaté la prescription des demandes de M. [P] [D] et Mme [K] [D] concernant le droit au bail, les charges, les taxes d’habitation et cotisations d’assurance antérieure au 24 mai 2007 ;

o dit que le montant des charges pour la période du 24 mai 2007 au 30 septembre 2021 doit bénéficier d’un abattement de 7,86 % et qu’il appartiendra aux parties de faire les comptes entre elles,

o dit que la société VALINVEST devra payer à M. [P] [D] et Mme [K] [D] la fraction de 7,86 % des avis de taxe d’habitation et des cotisations d’assurance pour la période du 24 mai 2007 au 30 septembre 2021 et qu’il appartiendra aux parties de faire les comptes entre elles,

o débouté M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande d’indemnisation au titre de la location d’un studio ;

o débouté M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande au titre du remboursement de la clause pénale ;

o condamné la société VALINVEST à payer à M. [P] [D] et Mme [K] [D] la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral,

o ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du présent jugement pour les dommages et intérêts,

o constaté l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de la société VALINVEST en constat d’acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

o condamné solidairement M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société VALINVEST la somme de

76 222,07 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 9 juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

o ordonné la compensation des créances réciproques existant entre M. [P] [D] et Mme [K] [D] et la société VALINVEST,

o autorisé M. [P] [D] et Mme [K] [D] à s’acquitter de la somme résultant de la compensation des créances réciproques en 36 mensualités égales, le premier de chaque mois et pour la dernière fois le premier du mois suivant la signification de la présente décision,

o dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Par acte authentique du 23 novembre 2021, la société MAFINVEST a acquis la pleine propriété de l’immeuble.

M. [P] [D] et Mme [K] [D] ont interjeté appel du jugement du 10 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, la société MAFINVEST a signifié à M. [P] [D] et Mme [K] [D] un commandement de payer la somme de 42 641,55 euros au titre de l’arriéré de loyers des mois de décembre 2021 au mois de décembre 2024 dans le délai de deux mois.

Par arrêt du 9 janvier 2025, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

o déclaré irrecevable la demande formée par M. [P] [D] et Mme [K] [D] en réparation du trouble de jouissance du fait des travaux de reprise dans le sous-sol postérieurs au deuxième trimestre 2011 du fait de l’autorité de la chose jugée,

o débouté M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande d’indemnisation relative à l’absence d’alarme,

–o débouté M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande d’indemnisation pour les travaux engagés le 24 septembre 2012 portant sur les murs de la cave, de l’escalier et le dégagement,

o débouté M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande d’indemnisation pour les travaux réalisés sur les façades entre le 13 mars 2024 et le 10 juin 2007,

o débouté M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande au titre du remboursement de la clause pénale,

o condamné solidairement M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la SCI Valinvest la somme de 76 222,07 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 9 juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Et statuant à nouveau :

o a déclaré irrecevables les demandes de M. [P] [D] et Mme [K] [D] tendant à voir condamner la SCI MAFINVEST à leur verser à titre de dommages et intérêts, les sommes de :

– 1850 euros pour la période de 2011 où ils n’ont pu accéder à la pièce du sous-sol, somme à assortir d’intérêts avec anatocisme ces dommages et intérêts à compter du 4 juillet 2011,

– 2474 euros et 7895 euros à titre de dommages et intérêts pour les périodes où ils n’ont pu accéder à la pièce du sous-sol du fait du chantier engagé dans celle-ci le 9 janvier 2017 et clos le 31 janvier 2020, avec intérêts à taux légal et anatocisme à compter du 25 janvier 2021,

o a déclaré recevables les demandes de M. [P] [D] et Mme [K] [D] tendant à la condamnation de la société MAFINVEST à leur verser à titre de dommages et intérêts, les sommes de :

– 2432 euros de dommages et intérêts pour l’absence du 17 novembre 2011 au 19 avril 2012 d’alarme sur l’ouverture créée au sous-sol sur l’extérieur et à assortir d’intérêts avec anatocisme ces dommages et intérêts à compter du 23 avril 2012,

– 1492 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles et privations de jouissance subis par eux du fait des travaux réalisés au sous-sol du 24 septembre 2012 au 27 janvier 2015, somme à assortir d’intérêts avec anatocisme ces dommages et intérêts à compter du 27 février 2013,

– 5113 euros aux subsidiairement 3158 euros pour la privation de jouissance de la terrasse privative du fait de la présence des échafaudages sur celle-ci et du risque de chute sur celle-ci d’éléments de façade et assortir d’intérêts avec anatocisme ces dommages et intérêts à compter du 30 juin 2010,

– 13 375 euros aux subsidiairement 6687 euros au titre du préjudice de perte d’éclairement naturel du fait de la présence d’échafaudages devant fenêtres et portes fenêtres du logement et à assortir d’intérêts avec anatocisme ces dommages et intérêts à compter du 30 juin 2010,

o a condamné la SCI MAFINVEST à payer à M. [P] [D] et Mme [K] [D] les sommes suivantes :

-200 euros à titre de dommages-intérêts pour l’absence d’alarme,

-200 euros pour les troubles et privation de jouissance qu’ils ont subie du fait des travaux réalisés au sous-sol du 24 septembre 2012 au 27 janvier 2015,

-2160 euros pour les travaux réalisés sur les façades entre le 13 mars 2004 et le 10 juin 2007,

-683,75 euros au titre de la clause pénale perçue en septembre 2015 avec intérêts à taux légal,

la cour d’appel a également déclaré :

o condamner solidairement M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINVEST la somme de

73 169,29 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtées au 9 juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

o a rejeté toutes demandes plus amples contraires et :

o a rappelé que le loyer est d’un montant fixe de 1711,51 euros jusqu’à l’achèvement des travaux à la charge du bailleur,

o ordonné que les majorations de loyers calculées par le bailleur au titre de l’indexation annuelle soient déduites de l’arriéré locatif,

o dit que la condamnation de la société MAFINVEST au titre de la fraction indue des charges locatives, des taxes d’habitation et cotisations d’assurance court jusqu’à rétablissement de la surface habitable contractuelle du logement,

o dit que les créances indemnitaires porteront intérêt à taux légal à compter du présent arrêt,

o dit que les intérêts du pour une année entière à compter du 18 mars 2022 produiront eux-mêmes intérêts.

Par assignation en date du 13 février 2025, M. [P] [D] et Mme [K] [D] ont assigné la société MAFINVEST devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

à titre principal prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 12 décembre 2024,

subsidiairement, priver le commandement de payer de tout effet pour l’acquisition de la clause résolutoire,

en tout état de cause :

o ordonner la compensation de la créance de la société MAFINVEST avec celle née des dispositions de l’arrêt du 9 janvier 2025 au profit de M. [P] [D] et Mme [K] [D]

o autoriser M. [P] [D] et Mme [K] [D] à régler en 24 mois la somme résultant de la compensation,

o suspendre les effets de la clause résolutoire du bail durant le délai accordé,

o autoriser M. [P] [D] et Mme [K] [D] à consigner leurs règlements jusqu’à réalisation conforme des travaux à la charge de la société MAFINVEST

o condamner la société MAFINVEST à payer à M. [P] [D] et Mme [K] [D] la somme de 696 euros en remboursement des frais bancaires induits par les saisies-attribution abusives engagées par le bailleur le 30 juin 2023,

o condamner la société MAFINVEST à payer à M. [P] [D] et Mme [K] [D] la somme de 8000 euros en réparation du préjudice moral qu’ils subissent depuis 2021 à parfaire de 250 euros par mois jusqu’à exécution par le bailleur de son obligation de délivrance,

o condamner la société MAFINVEST à payer M. [P] [D] et Mme [K] [D] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été enregistrée sous le numéro RG 25/04433.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 14 novembre 2025.

Par assignation en date du 12 juin 2025, la société MAFINVEST a assigné M. [P] [D] et Mme [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal :

o juger qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 12 février 2025 à minuit avec toutes les conséquences de droit,

En conséquence,

o juger qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. et Mme [K] [D] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique d’un serrurier s’il y a lieu,

o juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINVEST la somme de 45 827,51 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

o condamner M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINVEST une indemnité mensuelle égale au montant du loyer tel que fixé par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 9 janvier 2025, charges en sus ce, à compter du 13 février 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

subsidiairement :

o condamner M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINVEST la somme de 36 846,01 euro correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires reconnu comme dû par le chiffrage communiqué par M. [P] [D] à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

o condamner M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINVEST une indemnité mensuelle égale au montant du loyer tel que fixé par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 9 janvier 2025, charges en sus ce, à compter du 13 février 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

o juger que si l’occupation devait se prolonger, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée, à compter du 13 Février 2026, sur la variation positive de l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à cette date

A titre infiniment subsidiaire :

o juger, pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, M. [P] [D] et Mme [K] [D] seront déchus du terme et l’intégralité de la dette deviendra alors immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l’expulsion encourue sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu’il soit nécessaire qu’un nouveau jugement soit prononcé,

En tout état de cause :

o condamner M. [P] [D] et Mme [K] [D] aux entiers dépens de l’instance,

o condamner M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINVEST la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été enregistrée sous le numéro RG 25/05829 et a été appelée à l’audience du 14 novembre 2025.

À l’audience du 14 novembre 2025 il a été ordonné la jonction des affaires sous le numéro RG 25/04433 et le renvoi de l’affaire à l’audience du 16 janvier 2026.

A l’audience du 16 janvier 2026, M. [P] [D], présent et muni d’un pouvoir de Mme [K] [D], s’est référé à ses conclusions reprises oralement, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

o Avant-dire droit, les autoriser à faire état du contenu des discussions pour un accord transactionnel, directement dans le cadre de la médiation judiciaire, et à lui communiquer les documents échangés à ce titre même stipulés confidentiels ou émanant des conseils,

o juger que la société MAFINVEST ne démontre pas une impossibilité de réaliser les travaux ordonnés par le jugement du 10 novembre 2021,

o juger que la société MAFINVEST n’est pas libérée de son obligation d’exécuter la condamnation prononcée à son encontre le 10 novembre 2021,

o à titre subsidiaire, surseoir à statuer en attendant la décision définitive à venir dans l’audience pendante devant le juge de l’exécution,

o donner acte de leur volonté de trouver un accord transactionnel,

o ordonner les mesures de conciliation ou à titre subsidiaire de médiation,

o débouter la société MAFINVEST de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 45 174,44 euros ou à titre subsidiaire 50 486,87 euros,

o fixer à 15 427,98 euros le montant, hors intérêts, de la créance résultant au profit des époux [D] des dispositions de l’arrêt du 9 janvier 2025,

o fixer à 39 576,58 euros le montant hors intérêts résultant de la compensation des créances réciproques au 31 décembre 2025,

o autoriser les époux [D] à s’acquitter en 24 mensualités du montant résultant de la compensation,

o suspendre durant cette période les effets de la clause résolutoire,

o juger que la dette résiduelle des locataires après compensation est une dette de droit commun,

o prononcer la nullité du commandement de payer délivrer le 12 décembre 2024, à titre subsidiaire, le priver de tout effet pour l’acquisition de la clause résolutoire,

o débouter la société MAFINVEST de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion,

o débouter la société MAFINVEST de sa demande de résolution judiciaire du bail,

o ordonner à la société MAFINVEST de déposer sous deux mois la demande d’autorisation requise pour réaliser les travaux tels qu’ordonnés par le jugement du 10 novembre 2021,

o fixer le début du règlement par les époux du montant résultant de la compensation à la date d’achèvement des travaux ordonnés et suspendre jusqu’à cette date les effets de la clause résolutoire,

o autoriser les époux [D] à consigner leurs règlements jusqu’à réalisation des travaux à charge du bailleur,

o ordonner que si ces travaux ne sont pas réalisés à la date du décès des époux, les sommes consignées de dettes soient versées à leur succession,

o indemniser les époux de leur préjudice moral subi postérieurement au jugement du 10 novembre 2021 à hauteur de 8000 euros à parfaire de 250 euros par mois jusqu’à exécution par la société MAFINVEST de ses obligations,

o condamner la société MAFINVEST à verser aux époux [D] la somme de 696 euros en remboursement des frais bancaires induits par les saisies-attributions diligentées les 30 juin et 5,6 et 21 juillet 2023 sur les comptes bancaires des époux,

o condamner la société MAFINVEST à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MAFINVEST, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions reprises oralement, auquel il est renvoyé, aux termes desquelles elle demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre liminaire :

o débouter M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande de sursis à statuer,

o débouter M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande de voir ordonner une conciliation ou une médiation judiciaire,

A titre principal :

o juger qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 12 février 2025 à minuit avec toutes les conséquences de droit,

En conséquence,

o juger qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [P] [D] et Mme [K] [D] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

o juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des articles L. 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINVEST la somme actualisée à l’audience à hauteur de 43 356,28 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire selon décompte arrêté au 13 janvier 2026, assortie des intérêts ayant couru à compter du commandement du 12 décembre 2024 avec capitalisation,

à titre subsidiaire :

o condamner M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINVEST la somme de 36 846,01 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires reconnu comme dû par le chiffrage communiqué par les demandeurs à la date d’acquisition de la clause résolutoire assortie des intérêts ayant couru à compter du commandement du 12 décembre 2024 avec capitalisation,

o condamner M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINVEST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer tel que visé par la cour d’appel de Paris à compter du 13 février 2025,

o juger que si l’occupation devait se prolonger, l’indemnité d’occupation serait indexée à compter du 13 février 2026 sur la variation positive de l’indice trimestriel du coût de la construction publiée par l’INSEE,

o débouter M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande de délais,

o juger pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, les locataires seront déchus du terme et l’intégralité de la dette deviendra alors immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l’expulsion encourue sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu’il soit nécessaire à nouveau qu’un jugement soit prononcé,

A titre encore subsidiaire :

pour le cas où le commandement de payer délivré le 12 décembre 2024 serait jugé nul et de nul effet, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir pour manquement des locataires leurs obligations locatives,

En conséquence,

o juger qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [P] [D] et Mme [K] [D] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de leur chef et ceux avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

o juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des articles L. 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINVEST la somme de 50 486, 87 euros au titre des loyers et charges et accessoires arrêtés au 10 décembre 2025, somme à parfaire jusqu’à la libération des lieux, assortie des intérêts ayant couru à compter de l’assignation délivrer le 12 juin 2025 avec capitalisation,,

o condamner M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINVEST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer tel que visé par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 9 janvier 2025, charges en sus, à compter du jugement à intervenir, et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

o juger que si l’occupation devait se prolonger, l’indemnité d’occupation serait indexée à compter du jugement à intervenir, sur la variation positive de l’indice trimestriel du coût de la construction publiée par l’INSEE, l’indice de base étend le dernier indice paru à cette date,

o débouter M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande de délais,

o juger pour le cas où des délais de paiement seraient accordés, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date, comme à défaut de paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle à bonne date, Monsieur et Madame [D] seront déchus du terme et l’intégralité de la dette deviendrait immédiatement exigible, sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu’il soit nécessaire qu’un nouveau jugement soit prononcé.

En tout état de cause :

o débouter M. [P] [D] et Mme [K] [D] de l’ensemble de leurs demandes contraires,

o écarter l’exécution provisoire du chef des demandes de M. [P] [D] et Mme [K] [D],

o condamner M. [P] [D] et Mme [K] [D] aux dépens,

o M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINVEST la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision à la date du 20 mars 2026 à laquelle elle sera mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 469 du code de procédure civile, la décision sera rendue contradictoirement.

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

1. Sur les demandes incidentes

Sur la demande de sursis à statuer

M. [P] [D] et Mme [K] [D] sollicitent qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’issue d’une instance pendante devant le juge de l’exécution, à laquelle ils entendent à nouveau soumettre la question de l’impossibilité alléguée, par la bailleresse, d’exécuter les travaux ordonnés par le jugement du 10 novembre 2021.

Il résulte des pièces produites que l’instance engagée devant le juge de l’exécution tend principalement à voir ordonner à la bailleresse de déposer une demande d’autorisation de travaux conforme au jugement du 10 novembre 2021, ainsi qu’à la liquidation de l’astreinte assortissant ce jugement et à diverses demandes indemnitaires.

L’instance soumise au présent juge porte principalement sur la validité et les effets du commandement de payer du 12 décembre 2024, sur l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, sur la résiliation judiciaire du bail et les délais de paiement.

Quand bien même le juge de l’exécution ferait droit aux demandes dont il est saisi, la décision à intervenir n’aurait pas d’incidence sur la détermination de la dette locative à la date du commandement de payer du 12 décembre 2024, ni sur la validité de ce commandement, ni sur l’acquisition éventuelle de la clause résolutoire ou l’octroi de délais de paiement, les parties étant, le cas échéant, recevables à faire leurs comptes ultérieurement en fonction de cette décision.

En l’absence de lien de dépendance tel que la solution du présent litige serait subordonnée à la décision à intervenir, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer.

La demande de sursis à statuer sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes de conciliation ou de médiation judiciaire

En application de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

Le juge peut également dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

M. [P] [D] et Mme [K] [D] sollicitent qu’il soit ordonné une mesure de conciliation ou, à titre subsidiaire, de médiation judiciaire.

Il résulte des pièces versées que les parties ont déjà multiplié les démarches amiables depuis 2022 et qu’une médiation judiciaire a été ordonnée par la cour d’appel de Paris le 12 octobre 2023 et conduite jusqu’en juin 2024, sans permettre la conclusion d’un accord.

Aucun élément nouveau n’est invoqué qui permettrait de considérer qu’une nouvelle mesure de conciliation ou de médiation aurait davantage de chances d’aboutir, alors que le litige est ancien et que la bailleresse exprime sa volonté de voir trancher judiciairement la situation locative.

Dès lors, il n’apparaît ni utile ni opportun d’ordonner une nouvelle mesure de conciliation ou de médiation ; les demandes présentées à ce titre seront rejetées.

Sur la demande de levée de la confidentialité des échanges transactionnels

Aux termes de l’article 1528-3 du code de procédure civile, sauf accord contraire des parties, tout ce qui est dit, écrit ou fait au cours de l’audience de règlement amiable, de la conciliation confiée à un conciliateur de justice ou de la médiation est confidentiel.

M. [P] [D] et Mme [K] [D] demandent, avant dire droit, à être autorisés à faire état, dans la présente instance, du contenu des discussions amiables intervenues entre les parties, y compris dans le cadre de la médiation judiciaire, et à produire les documents échangés, même revêtus d’une mention de confidentialité ou émanant du conseil de la bailleresse.

La bailleresse s’oppose expressément à cette demande et rappelle le principe de confidentialité attaché tant aux pourparlers transactionnels qu’aux échanges intervenus dans le cadre d’une médiation judiciaire.

La confidentialité des échanges de médiation, de même que celle des pourparlers transactionnels, constitue une garantie essentielle de la recherche d’accords amiables et ne peut être levée qu’avec l’accord de toutes les parties, en l’absence de circonstances exceptionnelles non caractérisées en l’espèce.

Les défendeurs ne démontrent pas qu’ils seraient privés de tout moyen de preuve pertinent alors qu’ils disposent, pour étayer leurs prétentions, d’un ensemble important de décisions de justice, correspondances, décomptes locatifs et pièces comptables régulièrement produits aux débats.

Il sera en conséquence fait droit à l’exception de confidentialité opposée par la bailleresse et la demande de M. [P] [D] et Mme [K] [D] tendant à la levée de cette confidentialité sera rejetée, étant précisé que seules seront examinées, pour la solution du litige, les pièces régulièrement versées aux débats dans le respect de ce principe.

2. Sur l’obligation d’exécuter les travaux ordonnés le 10 novembre 2021

Par jugement du 10 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection a notamment ordonné à la bailleresse de rétablir une jardinière maçonnée séparative entre les terrasses privatives du rez de chaussée et de poser un caillebotis sur la cour anglaise, sous astreinte.

La Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 9 janvier 2025, a confirmé le jugement entrepris sauf sur certains points expressément limitativement énumérés, sans que la société MAFINVEST ne conteste ce chef relatif aux travaux sur la terrasse.

Ce chef du jugement du 10 novembre 2021, relatif aux travaux, n’ayant pas été critiqué en cause d’appel et n’ayant pas été infirmé, est dès lors définitif et revêtu de l’autorité de la chose jugée. Il sera en outre relevé que la société MAFINVEST, pleinement en mesure de le faire, n’a pas saisi la Cour d’appel de conclusions critiquant ce chef relatif aux travaux alors même qu’elle avait déjà, en 2023, développé devant le juge de l’exécution un moyen tiré d’une prétendue impossibilité juridique de les réaliser.

La bailleresse ne justifie pas, dans la présente instance, de faits nouveaux postérieurs à cette décision qui seraient de nature à remettre en cause cette appréciation, se bornant à invoquer le même refus de permis, dont elle indique elle même qu’il est fondé sur un motif procédural et qu’il a fait l’objet d’un simple recours gracieux, sans qu’aucun recours contentieux n’ait été introduit ni qu’une nouvelle demande, conforme au dispositif du jugement du 10 novembre 2021, ait été déposée.

En l’état, il n’est donc nullement établi que la bailleresse se trouve dans l’impossibilité, au sens juridique du terme, de se conformer à l’injonction de réaliser les travaux ordonnés sur la terrasse.

Il y a lieu de juger qu’elle n’est pas libérée de l’obligation mise à sa charge par le jugement du 10 novembre 2021 et qu’elle demeure tenue d’exécuter ces travaux.

Sur les mesures complémentaires sollicitées à propos des travaux

Les locataires demandent que soit ordonné à la société MAFINVEST de déposer, dans un délai déterminé, une demande d’autorisation administrative conforme au dispositif du jugement du 10 novembre 2021, de fixer le point de départ de l’apurement de leur dette résiduelle à la date d’achèvement des travaux et de les autoriser à consigner leurs règlements jusqu’à réalisation de ceux ci.

Si le dépôt d’une demande d’autorisation conforme au jugement apparaît comme une modalité normale de l’exécution de la décision du 10 novembre 2021, il appartient, en principe, au juge de l’exécution de connaître des difficultés d’exécution et d’éventuelles mesures coercitives complémentaires, notamment quant à la liquidation de l’astreinte et au calendrier précis des diligences à accomplir.

En outre, les demandes qui tendent à subordonner le paiement de la dette locative ou son apurement à l’exécution préalable des travaux, ou à organiser une consignation généralisée des loyers et de la dette résiduelle, excèdent l’office du juge des contentieux de la protection saisi d’une contestation de commandement de payer et de demandes relatives à la clause résolutoire, dès lors qu’elles reviendraient, en pratique, à neutraliser durablement l’obligation principale de paiement des loyers.

Il sera, dès lors, seulement rappelé que la bailleresse demeure tenue d’exécuter les travaux ordonnés par le jugement du 10 novembre 2021, sans qu’il y ait lieu, dans la présente instance, d’ordonner les mesures complémentaires sollicitées, lesquelles relèvent de la compétence du juge de l’exécution déjà saisi.

3. Sur la validité du commandement de payer 12 décembre 2024 et ses conséquences

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le commandement de payer doit donc, à peine de nullité, contenir un certain nombre de mentions et notamment, le décompte de la dette, étant précisé que, s’agissant d’une nullité de forme, les demandeurs doivent rapporter la preuve du grief que l’inobservation de ces mentions leur a causé.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 décembre 2024, leur impartissant un délai de deux mois pour régler la somme de 42 641,55 euros, conformément à la clause résolutoire contenue dans son contrat de bail.

Il est ainsi régulier en la forme.

Sur le fond, pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée et être présenté de manière suffisamment explicite et précis sur la nature de sommes appelées et payées et les termes concernés pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées. A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n’est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement dues, mais que, s’il est délivré pour le paiement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette, c’est à dire à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés. Il en est autrement lorsque l’erreur de montant est d’une importance telle qu’elle n’a pas mis le locataire en mesure de connaître exactement l’ampleur de sa dette à la date du commandement de payer et de procéder à un paiement paralysant les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le commandement vise un arriéré de loyers de décembre 2021 à décembre 2024, mais le décompte annexé part d’un solde au 9 juillet 2021.

Il apparaît que le calcul comporte des postes de nature non locative (préjudice moral et préjudice terrasse) de sorte que le solde retenu ne résulte pas d’une simple confrontation, mois par mois, entre loyers exigibles et règlements effectués, mais d’une recomposition globale de la relation comptable entre les parties laquelle est en outre contestée.

En outre, à la date du 12 décembre 2024, étaient encore pendantes devant la Cour d’appel les contestations des locataires relatives au montant du loyer et à la réduction pour la terrasse ; l’arrêt du 9 janvier 2025 a précisément ramené la dette de 76 222,07 euros à 73 169,29 euros au 9 juillet 2021, ordonné la déduction de majorations indues de loyer et confirmé la restitution de diverses fractions de charges et taxes et rappelé que le loyer est celui fixé par le décision de 2004 à la somme mensuelle de 1711,51 euros.

Dans ces conditions, la somme de 42 641,55 euros, calculée sur la base d’un loyer indexé et d’une dette globale ultérieurement corrigée par l’arrêt, ne pouvait être regardée, au jour du commandement, comme une dette de loyers et charges certaine en son principe et en son montant.

Par ailleurs, l’acte indique viser la période de décembre 2021 à décembre 2024, tandis que le tableau annexé repart d’un solde arrêté en juillet 2021, sans isoler clairement, pour chaque mois, le loyer applicable (compte tenu de la réduction liée à l’insalubrité du sous sol et à la terrasse) ni les paiements affectés, ce qui ne permet pas aux locataires d’identifier aisément l’ampleur de leur dette et les termes litigieux.

Un tel mode de calcul, reposant de surcroît sur un loyer indexé et un solde global ultérieurement corrigés par l’arrêt du 9 janvier 2025, ne permettait pas aux locataires de vérifier avec une précision suffisante l’ampleur et la nature de la dette invoquée et, partant, de s’acquitter utilement des sommes réellement dues pour empêcher le jeu de la clause résolutoire.

Cette confusion sur la nature et l’étendue de la dette, qui excède la simple erreur de montant, leur cause un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile.

Il y a lieu, en conséquence, de prononcer la nullité du commandement de payer du 12 décembre 2024.

Il en résulte que le commandement de payer du 12 décembre 2024 ne peut produire aucun effet au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne saurait, dès lors, faire courir le délai au terme duquel la clause résolutoire est réputée acquise.

La demande reconventionnelle de la société MAFINVEST tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 février 2025 sera en conséquence rejetée.

4. Sur la demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du bail

Les articles 1224, 1227, 1228 et 1741 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail en justice pour manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations.

Selon l’article 1229 du même code la résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 font obligation au preneur de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant précisé que la gravité du manquement s’apprécie au jour où le juge statue.

En l’espèce, à titre subsidiaire, la société MAFINVEST sollicite la résiliation judiciaire du bail du 10 juillet 1997 pour manquement des locataires à leur obligation principale de paiement des loyers et charges, en se prévalant d’un arriéré qu’elle chiffre à 50 486,87 euros au 10 décembre 2025, intérêts inclus.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que les époux [D] demeurent débiteurs d’une dette locative vis à vis de leur bailleur, le montant exact de cette dette à la date d’appréciation du juge reste discuté, dans un contexte où le jugement du 10 novembre 2021 et l’arrêt du 9 janvier 2025 ont ordonné la compensation des créances réciproques, fixé diverses indemnités et restitutions et renvoyé aux parties le soin de faire les comptes, la liquidation complète de ces condamnations.

Parallèlement, il résulte des mêmes décisions et des pièces produites que la bailleresse persiste depuis de nombreuses années à ne pas exécuter certaines de ses obligations essentielles, notamment la réalisation des travaux ordonnés par le jugement du 10 novembre 2021 sur la terrasse, de ce chef, non critiqué en appel.

Dans ces conditions, alors même qu’un arriéré subsiste, la rupture du bail constituerait une sanction manifestement disproportionnée au regard de l’ancienneté et de la gravité des manquements propres du bailleur à son obligation de délivrance conforme et à l’exécution d’une décision de justice définitive, ainsi que de l’âge des locataires.

La demande de résiliation judiciaire, ainsi que, par voie de conséquence, les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation formées par la bailleresse, seront donc rejetées.

5. Sur la dette

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataires est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

En l’espèce, le jugement du 10 novembre 2021 a expressément ordonné " la compensation des créances réciproques existant entre les époux [D] et la SCI VALINVEST " (devenue MAFINVEST).

L’arrêt du 9 janvier 2025, après avoir modifié certains postes lesquels concernent le montant de la dette locative, des indemnités et des restitutions et clause pénale, a confirmé le jugement « pour le surplus » et ne revient pas sur la compensation, de sorte que celle-ci demeure ordonnée et s’impose aux parties.

Il ressort des pièces produites que M. [P] [D] et Mme [K] [D] ont eux mêmes chiffré, dans leur décompte du 22 mai 2025 (pièce 32) leur dette résiduelle de loyers et charges à la somme de 36 846,01 euros au 22 mai 2025, montant que la société MAFINVEST reprend à titre subsidiaire dans ses écritures lequel intègre les dispositions de l’arrêt du 9 janvier 2025, notamment le montant de la dette de 73 169,29 euros au 9 juillet 2021, l’application du loyer non indexé, la déduction des majorations indues de loyer et des fractions indues de charges, taxes et assurances ainsi que la prise en compte des sommes allouées aux locataires.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner solidairement M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINVEST la somme de 36 846,01 euros, décompte arrêté au 22 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, en application de l’article 1231 7 du code civil.

Sur les délais de paiement :

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, M. [P] [D] et Mme [K] [D] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

Sur la qualification de la dette :

M. [P] [D] et Mme [K] [D] soutiennent que la dette résiduelle invoquée par la bailleresse n’aurait plus la nature de dette locative, mais de dette de droit commun, dès lors qu’elle résulte de compensations successives entre, d’une part, les loyers et charges et, d’autre part, diverses créances d’une autre nature (dommages intérêts, restitution de clause pénale, fractions indues de charges et taxes, dépens, etc.), en exécution du jugement du 10 novembre 2021 et de l’arrêt du 9 janvier 2025.

Il ressort en effet des décisions précitées que le compte entre les parties a été établi par compensations multiples, intégrant des créances de natures différentes, et que la dette résiduelle de 36 846,01 euros résulte d’une compensation globale de créances réciproques.

Cependant, cette qualification n’est déterminante qu’au regard de la possibilité d’utiliser cette dette pour fonder un commandement de payer visant la clause résolutoire : il appartient au bailleur, s’il entend mettre en œuvre cette clause, de se prévaloir d’une dette exclusivement locative, certaine, liquide et exigible, ce qui n’est pas le cas du solde hybride issu des compensations générales.

En revanche, la dette résiduelle, même issue d’une compensation globale, demeure, pour la partie correspondant à des loyers et charges impayés, une dette de nature locative susceptible de fonder, le cas échéant, une action en paiement de droit commun et, sous réserve d’un décompte clair et actualisé, un nouveau commandement de payer conforme aux exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’y a donc pas lieu, dans la présente instance, de dire en termes généraux que la dette résiduelle des locataires serait une dette purement civile excluant toute nature locative ; il suffit de constater que le solde issu des compensations ne peut, en l’état, servir de base directe à un commandement visant la clause résolutoire, faute de distinguer clairement la part locative des autres composantes.

6. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la question qu’il tranche.

Aux termes de l’article 1355 du Code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même chose ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, les locataires sollicitent des dommages et intérêts du fait de leur privation d’une pièce principale d’habitation en sous-sol et d’une terrasse stipulée privative. Ils font valoir que la bailleresse s’abstient de réaliser les travaux en dépit des jugements intervenus.

Il n’est pas contesté que depuis la prise du bail, M. [P] [D] et Mme [K] [D] subissent des entraves dans la jouissance du bien loué.

Il ressort toutefois du jugement du 12 février 2004 confirmé en appel le 2 février 2006 que M. [P] [D] et Mme [K] [D] bénéficient d’un abattement de loyer jusqu’à l’achèvement des travaux à réaliser par le bailleur en réparation de leur trouble de jouissance notamment celui lié à l’humidité du sous-sol et l’impossibilité d’utiliser la salle de jeux.

Dans son arrêt du 9 janvier 2025 la cour d’appel de Paris a rappelé que cet abattement couvre les demandes au titre de la neutralisation de la pièce en sous-sol et de la terrasse. Elle a en outre rappelé que le loyer mensuel s’élève à 1711,51 euros jusqu’à l’achèvement des travaux et que la réduction du loyer mensuel à hauteur de 75 euros par mois est de nature à réparer suffisamment, sans perte ni profit, la perte de jouissance subie par les locataires. Elle a rejeté la demande formée en appel d’un montant supérieur.

Les locataires se sont vus alloués la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral par le jugement du 10 novembre 2021.

Dans ces conditions, tenant compte des sommes précédemment allouées mais également de l’absence d’exécution par la société MAFINVEST des travaux pourtant judiciairement ordonnés et des procédures qui perdurent, il convient de leur allouer la somme de 3000 euros.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner la société MAFINVEST à payer à M. [P] [D] et Mme [K] [D] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

7. Sur la demande de remboursement des frais bancaires liés aux saisies attribution

M. [P] [D] et Mme [K] [D] . demandent la condamnation de la société MAFINVEST à leur verser la somme de 696 euros en remboursement des frais bancaires qu’ils indiquent avoir supportés à l’occasion des saisies attributions diligentées les 30 juin et 5, 6 et 21 juillet 2023 sur leurs comptes.

Ces saisies ont été engagées par la bailleresse sur le fondement du jugement du 10 novembre 2021, qui avait condamné les locataires au paiement d’un arriéré de loyers et charges et leur avait accordé des délais de paiement, les créanciers estimant que les conditions de la déchéance du terme étaient réunies ; elles se sont révélées infructueuses.

Il n’est pas allégué que ces saisies auraient été déclarées nulles ou abusives dans le cadre d’une contestation portée devant le juge de l’exécution, ni que la bailleresse aurait agi en dehors de tout titre ou en connaissance de l’absence de dette, les locataires reconnaissant eux mêmes l’existence d’une dette résiduelle à cette période.

En l’absence de démonstration d’une faute du bailleur dans la mise en œuvre de ces mesures d’exécution, les frais bancaires éventuellement facturés par les établissements à M. [P] [D] et Mme [K] [D] ne peuvent être mis à la charge de la société MAFINVEST à titre de dommages intérêts.

La demande de condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 696 euros à ce titre sera donc rejetée.

8. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [D] et Mme [K] [D] obtenant l’annulation du commandement de payer du 12 décembre 2024 et le rejet des demandes principales de la société MAFINVEST tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du bail et à l’expulsion, de sorte que la bailleresse succombe sur l’essentiel de ses prétentions.

Il y a lieu, dans ces conditions, de condamner la société MAFINVEST aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [P] [D] et Mme [K] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

L’exécution de la présente décision est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande de sursis à statuer,

DEBOUTE M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande de médiation et de conciliation,

DEBOUTE M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande tendant à lever la confidentialité des documents échangés dans les discussions amiables intervenues entre les parties,

DIT que la société MAFINVEST à défaut d’éléments nouveaux, demeure tenue par l’obligation d’exécuter les travaux de la terrasse mis à sa charge par le jugement du 10 novembre 2021,

DEBOUTE M. [P] [D] et Mme [K] [D] de leur demande tendant à ordonner la consignation des loyers jusqu’à réalisation des travaux et demandes afférentes à la consignation,

DIT nul le commandement de payer en date du 12 décembre 2024,

DEBOUTE en conséquence la société MAFINVEST de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail et de sa demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que de ses demandes tendant à l’expulsion des locataires et au paiement d’une indemnité d’occupation,

DEBOUTE la société MAFINVEST de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail,

CONDAMNE M. [P] [D] et Mme [K] [D] à payer à la société MAFINFEST la somme de 36 846,01 euros, avec intérêts à taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [P] [D] et Mme [K] [D] à s’acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités de 1500 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE la société MAFINFEST à payer à M. [P] [D] et Mme [K] [D] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société MAFINVEST aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la société MAFINVEST à payer à M. [P] [D] et Mme [K] [D] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026 signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge