TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

DU : 27 Avril 2026

AFFAIRE N° : N° RG 25/00002 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F5TV

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

Nous, Tiphaine ROUSSEL Juge au Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC tenant audience publique des Loyers Commerciaux, assistée de Annie VERDURE, Greffier avons rendu la décision suivante après débats en date du 23 février 2026 :

ENTRE :

Madame [C] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [U] [T]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [X] [T]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [L] [V] veuve [P]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentée par Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [I] [P]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représenté par Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [W] [P]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Représenté par Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [Y] [P]

[Adresse 8]

[Localité 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [Q] [P]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

ET :

LA SOCIÉTÉ [D] HOTELLERIE SAS, dont le siège social est situé, [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 7]

Représentée par Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

À la suite du décès de leur mère et grand-mère Mme [K] [P], M. [G] [P], Mme [C] [O] [P], M. [X] [T] et M. [U] [T] sont devenus propriétaires, par dévolution successorale établie par un acte de notoriété en date du 19 juillet 2017 dressé par Maître [J] [F], Notaire associé, d’un immeuble situé à [Adresse 12], figurant au cadastre de la commune de [Localité 10] sous la relation suivante : section AH, n° [Cadastre 1], surface 00 ha 01 a 61 ca.

Il s’agit d’un ensemble immobilier, non soumis au régime de la copropriété, composé :

— d’un bâtiment avec façade sur le Quai Duguay-Trouin, édifié en brique et bois, couvert en ardoises à usage de café-bar ;

— à la suite d’un bâtiment à usage d’hôtel, édifié en béton armé sous ardoises, comprenant :

o au sous-sol : une cave, étant précisé que le bail commercial mentionne que l’exploitant du bar contigu à l’hôtel bénéficie d’un droit de passage par cette cave pour l’entrée de ses fûts,

o au rez-de-chaussée : un hall de réception avec bureau d’accueil, ascenseur et escalier,

o au premier étage : 9 chambres avec salle d’eau et WC,

o au deuxième étage : 9 chambres avec salle d’eau et WC,

o au troisième étage : 9 chambres avec salle d’eau et WC,

o au quatrième étage : cinq chambres, une salle de lingerie,

o au cinquième étage : un appartement avec deux pièces.

Cet immeuble abrite notamment un fonds de commerce à usage d’hôtel dénommé « [R] ».

Par acte sous seing privé en date du 9 octobre 1997, Mme [K] [P], Mme [C] [P] et Mme [N] [P] ont consenti à M. [G] [P] la location du sous-sol, du rez-de-chaussée et des 4 premiers étages constitutifs de l’immeuble à l’exception du 5ème étage.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir rétroactivement le 1er novembre 1995 et ayant expiré le 31 octobre 2004. Faute de congé ou demande de renouvellement, ce bail s’est trouvé reconduit tacitement pour une durée indéterminée à compter du 1er novembre 2004.

Ultérieurement, les sociétés HOTEL [R] puis HUITOREL sont venues aux droits de M. [G] [P].

Par acte au rapport de Maître [B] [A], notaire à [Localité 10], en date du 20 mai 2005 un renouvellement de bail commercial a été consenti au bénéfice de la société HUITOREL par les consorts [P]/[T].

Le montant annuel du loyer était fixé à la somme de 26.400 euros HT, soit 2.200 euros par mois, avec indexation triennale.

Le bail renouvelé a été conclu rétroactivement à compter du 1er novembre 2004 pour se terminer le 31 octobre 2013.

Le fonds de commerce de la société HUITOREL a été cédé à la SAS [D] HOTELLERIE qui a été immatriculée à compter du 1er juin 2005. Cette société est représentée par Mme [Z] [H], en sa qualité de représentante légal de la société FINANCIERE [D], présidente de la SAS [D] HOTELLERIE.

La société [D] HOTELLERIE a sollicité le renouvellement du bail commercial, le 26 juillet 2013 auprès de Mme [K] [P], le 23 juillet 2013 auprès de M. [G] [P] et le 24 juillet 2013 auprès de Mme [C] [P].

En conséquence, un nouveau bail a pris effet à compter du 1er novembre 2013, pour prendre fin le 31 octobre 2022.

Faute de congé ou de demande de renouvellement, le bail s’est trouvé prolongé par l’effet d’une tacite reconduction.

Par exploit en date du 30 mars 2023, les consorts [P] (soit à l’époque, Mme [C] [P], M. [G] [P] et MM. [T], venant aux droits de leur mère Mme [N] [P]) ont notifié à la société [D] HOTELLERIE un congé avec une offre du renouvellement du bail pour l’échéance du 30 septembre 2023, en vue de voir ouvrir le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions à compter du 1er octobre 2023.

Cette offre a été faite aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer qu’ils ont voulu voir fixer à la somme de 87.920,00€ HT et par an, et ce en application des articles 145-36 alinéa 1 et R 145-10 du code de commerce, considérant que le local loué était un local monovalent autorisant le déplafonnement du loyer. L’offre de renouvellement a également été effectuée au regard de la valeur locative des locaux déterminés suivant la méthode hôtelière résultant d’un rapport d’expertise en date du 21 octobre 2021, réalisé par M. [E] [M], expert immobilier auprès de la société FRANCE ÉVALUATION.

Depuis cette date, M. [G] [P] est décédé et laisse pour lui succéder son épouse et ses enfants, selon une dévolution successorale établie par un acte de notoriété en date du 15 février 2024 dressé par Maître [J] [F], Notaire associé.

Aucun accord n’étant intervenu, le 31 décembre 2024, l’indivision [P] a notifié à la société [D] HOTELLERIE un mémoire dans lequel elle sollicitait la fixation du loyer renouvelé au montant de 87.920 euros HT et par an à compter du 30 septembre 2023, toutes les autres charges, clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Le 25 juin 2025, les consorts [P] ont déposé devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc une requête aux fins d’être autorisée à assigner et ont remis au greffe du tribunal une copie du mémoire et ses pièces.

Par ordonnance en date du 19 août 2025, le juge des loyers commerciaux les a autorisés à faire assigner la société [D] HOTELLERIE.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, les consorts [P] ont fait assigner la société [D] HOTELLERIE à se présenter à l’audience du 27 octobre 2025, demandant de fixer judiciairement le loyer du bail renouvelé à la somme de 87.920€ hors taxes, TVA en sus, et hors charges et ce avec effet à compter du 30 septembre 2023.

Aux termes de leur mémoire en réplique notifié par RPVA le 18 février 2026, les consorts [P] sollicitent de :

Vu les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce

Vu les articles R. 145-1 à R. 145-32 du Code de commerce,

— Dire que le bail conclu entre l’indivision [P] et la société [D] HOTELLERIE portant sur les locaux situés [Adresse 13], Commune de [Localité 10] (22) est renouvelé au 1er octobre 2023, aux mêmes charges et conditions que le bail expiré, à l’exception du montant du loyer, et sous réserve des dispositions impératives de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ;

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit à la somme annuelle de 87.920€ HT, TVA en sus, et hors charges et ce, avec effet à compter du au 1er octobre 2023 ;

— Condamner la société [D] HOTELLERIE à payer à l’indivision [P] le surplus de loyer correspondant à la différence entre le loyer dont elle s’est acquittée à compter du 1er octobre 2023 et le nouveau loyer du bail renouvelé tel qu’il sera défini à compter de cette date par le jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal conformément à l’article 1352-6 du Code Civil, les intérêts dus pour plus d’une année étant capitalisés par application de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— Condamner la société [D] HOTELLERIE à payer à l’indivision [P] la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter la charge des entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [P] font valoir qu’ils sont d’accord pour que la date d’effet du bail renouvelé soit fixée à la date du 1er octobre 2023. Ils estiment que toutes les données permettant de déterminer le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2023 figurent dans le rapport établi par M. [M] le 21 octobre 2021, et dont ils s’approprient les conclusions. A titre subsidiaire, les consorts [P] ont indiqué oralement lors de l’audience qu’ils ne s’opposent pas à la désignation d’un expert aux fins d’estimation du loyer de base de renouvellement.

Aux termes du mémoire en réponse N°2 notifié par RPVA le 23 février 2026, la société [D] HOTELLERIE demande, au visa des dispositions des articles L. 145-33, R. 145-3, R. 145-5, R. 145-6 et R. 145-7, L. 145-34, L. 145-36 et R. 145-10 du Code de commerce, de :

— Constater le renouvellement du bail consenti par M. [G] [P], aux droits duquel vient désormais Mme [L] [S] [V] veuve de M. [G] [P], M. [I] [P], M. [W] [TL] [JW] [P], M. [Y] [PS] [P], M. [Q] [WF] [RO] [P], Mme [C] [P], M. [X] [T] et M. [U] [T] à la Société GOELLO HOTELLERIE pour une période de 9 ans, à compter du 1er octobre 2023 aux mêmes clauses et conditions que l’ancien bail, sous réserve des modifications introduites par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014;

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 44.965,00€ HT à compter du 1er octobre 2023 ;

— Ordonner l’apurement des comptes entre les parties sur ces bases ;

— Dire que conformément aux dispositions de l’article L. 145-57 du Code de commerce, dans le délai d’un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement et que faute de l’une ou l’autre des parties de procéder à la signature dudit bail, le jugement fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail ;

Subsidiairement, vu les dispositions des articles 143, 144 et 232 du Code de Procédure Civile

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire et commettre tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

— prendre connaissance des documents contractuels,

— visiter les lieux,

— les décrire en leur superficie, configuration et consistance, leur état d’entretien en donnant toutes précisions utiles pour la solution du litige,

— donner son avis sur la valeur locative de l’immeuble loué à usage d’hôtel à la date du 1er octobre 2023 sur la base de la méthode communément admise ;

— répondre à tout dire des parties,

— dresser un pré rapport dans les trois mois de sa saisine qui sera adressé à chaque partie six semaines au minimum avant le dépôt du rapport définitif,

— dire qu’en cas d’empêchement il pourra être procédé au remplacement de l’expert par simple ordonnance présidentielle,

— dire que l’expert devra tenir le Juge en charge du contrôle des mesures d’expertise informé de l’exécution de sa mission et de toute difficulté rencontrée pour la remplir ;

— Dire et juger que la consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de Mme [L] [S] [V] veuve de M. [G] [P], M. [I] [P], M. [W] [TL] [JW] [P], M. [Y] [PS] [P], M. [Q] [WF] [RO] [P], Mme [C] [P], M. [X] [T] et M. [U] [T], en tant que demandeurs à l’action visant à modifier les conditions économiques du bail ;

En toute hypothèse

— Débouter me [L] [S] [V] veuve de M. [G] [P], M. [I] [P], M. [W] [TL] [JW] [P], M. [Y] [PS] [P], M. [Q] [WF] [RO] [P], Mme [C] [P], M. [X] [T] et M. [U] [T] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions plus amples ou contraires;

— Condamner me [L] [S] [V] veuve de M. [G] [P], M. [I] [P], M. [W] [TL] [JW] [P], M. [Y] [PS] [P], M. [Q] [WF] [RO] [P], Mme [C] [P], M. [X] [T] et M. [U] [T] à payer à la Société [D] HOTELLERIE la somme de 3.000€ sur le fondement de I 'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens .

Au soutien de ses prétentions, la société [D] HOTELLERIE fait valoir que la date d’effet du bail renouvelé doit être fixée au 1er octobre 2023 et, à la faveur d’un rapport d’expertise qu’elle a commandé auprès de M. [DD], elle estime que la valeur locative s’élève à la somme de 44.965,00€ HT et sollicite l’apurement des comptes entre les parties sur ces bases.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux mémoires susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 23 février 2026 et mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date d’effet du bail renouvelé

L’article L145-12 du code de commerce disposeen son alinéa 3 que :

« Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ».

En l’espèce, l’indivision [P] a signifié, par exploit d’huissier en date 30 mars 2023, à la société [D] HOTELLERIE, un congé avec offre de renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions, sauf à intégrer les modifications issues de la Loi Pinel du 18 juin 2014, pour l’échéance du 30 septembre 2023.

Par conséquent, il y a lieu de juger que le bail s’est renouvelé entre les parties à compter 1er octobre 2023.

Le juge relève que les parties s’accordent désormais sur ce point.

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé et d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, étant précisé qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1°) Les caractéristiques du local considéré ;

2°) La destination des lieux ;

3°) Les obligations respectives des parties ;

4°) Les facteurs locaux de commercialité ;

5°) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Par ailleurs, en présence de locaux monovalents, tels que ceux loués à usage exclusif d’hôtel- restaurant, il convient de faire application du régime autonome spécial de détermination du loyer fondé sur les dispositions de l’article R 145-10 du code de commerce, qui déroge au régime général issue de l’article L 145-33 du code de commerce.

A ce titre, l’article R 145-10 du code de commerce dispose que :

« Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-33 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ».

Ainsi, il appartient à la partie, qui souhaite voir fixer à la hausse le montant du loyer du bail renouvelé, au motif que la valeur locative des lieux loués serait supérieure au dernier loyer pratiqué, d’en rapporter objectivement la preuve.

Cette valeur locative est déterminée par application des méthodes communément admises au regard de la nature de l’activité principale exploitée dans les lieux.

Dans le cadre d’un fonds d’hôtel, il doit être fait application de la méthode hôtelière, laquelle consiste à déterminer la recette théorique globale de laquelle il doit être retiré le montant de la TVA et des taxes de séjour.

L’article 144 du code de procédure civile dispose que :

« Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ».

En outre, l’article 232 du même code prévoit que :

« Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien ».

***

En l’espèce, s’agissant de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux constate que les parties s’accordent pour considérer que le loyer du bail renouvelé doit s’apprécier en fonction des critères posés par l’article R 145-10 du code de commerce s’agissant du loyer d’un local monovalent tel qu’un hôtel et selon les règles de la méthode hôtelière.

Cependant, si les parties sont d’accord sur la méthode à appliquer, il s’avère que les conclusions du rapport de M. [DD] produit par le locataire conduit à une divergence significative quant au montant de la valeur locative déterminée selon cette méthode hôtelière, puisque M. [DD] aboutit à une valeur de 44.965,00€ HT, là où M. [M], expert du bailleur, aboutit à un loyer à hauteur de 87.920,00€ HT, soit une différence significative de 42.955,00€.

Le juge constate que les parties, en se fondant sur l’analyse dressée par leurs experts amiables respectifs, sont radicalement opposées sur le montant de la valeur locative applicable à la date d’effet du renouvellement du bail, et par voie de conséquence sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Cette divergence provient d’analyses non concordantes des variables permettant de déterminer la recette théorique globale et de l’application de correctifs par l’un des experts amiable non appliqués par l’autre expert amiable.

Il en résulte qu’en l’état, les divergences d’appréciation des experts amiables ne permettent pas d’apporter de réponse technique claire à la présente juridiction.

Ainsi, en l’état des pièces communiquées par les parties, la présente juridiction estime ne pas être en mesure de procéder à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Cette question présente des aspects techniques.

Seule une expertise par un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra prendre connaissance des documents contractuels, visiter les lieux, les décrire en leur superficie, configuration et consistance, leur état d’entretien en donnant toutes précisions utiles pour la solution du litige, et donner son avis sur la valeur locative de l’immeuble loué à usage d’hôtel à la date du 1er octobre 2023 sur la base de la méthode communément admise.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner une expertise avant dire droit pour que la présente juridiction puisse disposer d’un avis contradictoire sur le montant du loyer du bail renouvelé de l’immeuble loué à usage d’hôtel à la date du 1er octobre 2023.

La provision sur les frais d’expertise est mise à la charge de l’indivision [P] qui sollicite une augmentation substantielle du montant du loyer.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au vu de l’expertise ordonnée, il y a lieu de réserver les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément aux dispositions prévues par l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023,

AVANT DIRE DROIT,

ORDONNE une expertise,

DÉSIGNE pour y procéder M. [IK] [EG], Coat-Hir-Bescond [Adresse 14] [Localité 11] [Adresse 15], avec pour mission de :

— prendre connaissance des documents contractuels,

— visiter les lieux,

— les décrire en leur superficie, configuration et consistance, leur état d’entretien en donnant toutes précisions utiles pour la solution du litige,

— donner son avis sur la valeur locative de l’immeuble loué à usage d’hôtel sis à [Adresse 16] à la date du 1er octobre 2023 sur la base de la méthode communément admise,

— répondre à tout dire des parties,

DIT que l’expert remettra son rapport dans le délai de six mois du versement de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT qu’en cas d’empêchement il pourra être procédé au remplacement de l’expert par simple ordonnance présidentielle,

FIXE à la somme de 2.500€ le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert que l’indivision [P] devra consigner à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc avant le 15 juin 2026, à peine de caducité de plein droit de la désignation de l’expert dont il sera tiré toute conséquence de droit,

DIT que l’expert ne commencera ses opérations qu’après avoir obtenu le justificatif par le greffe du versement de la provision,

DIT qu’au terme de ses opérations, l’expert adressera aux parties un document de synthèse, le communiquera aux parties, et y arrêtera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. en fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du CPC, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

DIT que l’expert remettra une copie dudit rapport à chacune des parties,

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes,

RÉSERVE les dépens pour être statué lors de l’audience en fixation au fond du loyer,

ORDONNE le retrait de l’affaire du rôle des audiences et dit que celle-ci sera rétablie à la demande de la plus diligente des parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par le juge des loyers commerciaux et le Greffier

Le Greffier Le Juge des loyers commerciaux