JUGEMENT du 22 Mai 2026

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N° RG 21/00494 – N° Portalis DBYD-W-B7F-C52B

[A], [T], [D] [S], [P], [C], [Y] [Q] épouse [S]

C/

Le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], [W] [R], [Z] [H]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique

assisté(e) de : Madame MARAUX Caroline, Greffier

DEBATS à l’audience publique du 05 Janvier 2026

Jugement rédigé par Madame Mathilde REYNAUD, Auditrice de Justice, sous le contrôle de Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente

Jugement contradictoire mis à disposition le 22 Mai 2026, après prorogation de la date de mise à disposition initialement prévue le 04/05/2026, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

Monsieur [A], [T], [D] [S]

né le 01 Mars 1966 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2] – EGYPTE

Madame [P], [C], [Y] [Q] épouse [S]

née le 15 Novembre 1970,

demeurant [Adresse 2] – EGYPTE

Représentés par : M^e Elisabeth RIPOCHE, avocat au barreau de SAINT-MALO

DEFENDEUR:

Le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la SARL LES CLAUDRAIES

[Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Claire VENIARD, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [W] [R],

né le 9 juillet 1981 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

Madame [D] [H],

née le 29 novembre 1974 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 4]

Représentés par : Maître Patrick-alain LAYNAUD de la SELARL AVOCATS PARTENAIRES, avocats au barreau de SAINT-MALO

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 10 avril 1078, par acte reçu par Me [J], notaire à [Localité 5], l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] a fait l’objet d’un partage entre :

d’une part le jardin, actuellement cadastré AE[Cadastre 1] (anciennement [Cadastre 2]), d’autre part l’immeuble bâti et la cour, actuellement cadastrés AE[Cadastre 3] (anciennement AE[Cadastre 4]), lesquels ont été divisés en huit lots et soumis au statut de la copropriété. Le passage pour véhicules situé sous le bâtiment, ainsi que les cours avant et arrière ont été définies comme parties communes.

Aux termes du même acte, les parties ont convenu des servitudes suivantes :

« – Le passage pour voiture existant au-dessous de la maison, qui est commun entre tous les copartageants, devra rester libre d’accès tout moment de jour comme de nuit ; il ne pourra y être déposé aucun objet, matériaux ou autres, ni laisser de voiture en stationnement sur ce passage ;

— les lots n°7 dudit état descriptif de division (attribué à M. [T] [U] ) et 8 (attribué à Mme [M]) seront grevés d’un droit de passage à tous usages réciproques entre eux ;

— ces même lots seront également grevés d’un droit de passage à tous usages, au profit du lot n°6 (attribué à M. [N] [U]) et du jardin à l’est, cadastré n°[Cadastre 2], attribué indivisément par tiers à chacun des copartageants ;

— de même le lot n°6 (attribué à M. [N] [U]) sera aussi grever d’un droit de passage à tous usages, au profit dudit jardin indivis à l’est (cadastré n°[Cadastre 2]) pour son service et son desservice. »

Par actes notariés des 6 décembre 2001 et 27 novembre 2001, M. [A] [S] et Mme [P] [Q], épouse [S], (ci-après « les époux [S] ») ont acquis :

la propriété du lot n°3 (premier étage), la propriété de la partie bâtie du lot n°6 (dépendance à usage de remise située dans la cour arrière). la jouissance exclusive de la partie non bâtie du lot n°6 (portion de la cour arrière attenante à cette dépendance). Suivant acte du 19 février 2018, les époux [S] ont aussi acquis la propriété du jardin non soumis au statut de la copropriété, actuellement cadastré AE[Cadastre 1].

Par acte du 17 juillet 2017, Mr [W] [R] et Mme [D] [H] (ci-après « les consorts [R]-[H] ») ont acquis :

la propriété des lots n°1 et 2 (rez-de-chaussée), la propriété des lots n°4 et 5 (sous-sol), la jouissance exclusive des lots n°7 et 8 (reste de la cour arrière). La gestion de la copropriété a été confiée au cabinet LES CLAUDRAIS en qualité de syndic de copropriété du [Adresse 5] à [Localité 6] (ci-après « le Syndic de copropriété »)

Les consorts [R]-[H] ont clôturé les lots n°7 et 8 dont ils ont la jouissance exclusive et ont fait installer un dispositif de vidéo-surveillance dans leur véranda, filmant en direction de ces lots.

Les époux [S], soutenant que la clôture empêche l’exercice de leurs servitudes de passage, ont fait assigner, par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 18 mars 2021 les consorts [R]-[H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de retrait des installations litigieuses et indemnisation de leurs préjudices.

Ils ont aussi, par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 19 mars 2021, fait assigner le Syndic de copropriété devant le Tribunal de Saint-Malo dans la même cause.

Par ordonnance du 24 septembre 2021, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

Suite à l’échec de la mesure, l’affaire a été renvoyée à la mise en état.

La clôture est intervenue le 10 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 janvier 2026.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026, puis prorogée au 22 mai 2026, en raison d’un sucroît de travail du magistrat en charge de la rédaction du jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Dans leurs conclusions n°2 notifiées électroniquement le 31 octobre 2024, les époux [S] sollicitent du tribunal de :

les dire recevables et bien fondés en leurs demandes, débouter Monsieur [R] et Madame [H] de leurs demandes fins et conclusions, condamner Monsieur [R] et Madame [H] à faire procéder, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, au démontage de la clôture et des portails installés sur les lots n°7 et 8 de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] ainsi qu’au retrait du système de vidéosurveillance pareillement mis en œuvre, dire et juger qu’à défaut d’exécution dans ce délai il encourra à l’encontre de Monsieur [R] et Madame [H] une astreinte de 300 euros par jour de retard, condamner Monsieur [R] et Madame [H] à verser à Monsieur et Madame [S] la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, condamner Monsieur [R] et Madame [H] à verser à Monsieur et Madame [S] la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée, déclarer le jugement à intervenir opposable au syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5], débouter le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] de ses demandes reconventionnelles, condamner Monsieur [R] et Madame [H], le cas échéant in solidum avec le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] aux entiers dépens, condamner Monsieur [R] et Madame [H], le cas échéant in solidum avec le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] à verser à Monsieur et Madame [S] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le cas échéant, en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, dispenser les époux [S] de toute participation à la dépense commune au titre des dépens, le cas échéant, en considération de l’équité, dispenser les époux [S] de toute participation à la dépense commune au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leur demande principale, les époux [S] font valoir, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 701 du code civil, que la clôture édifiée par les consorts [R]-[H] contrevient aux deux servitudes de passage dont ils bénéficient ainsi qu’à une résolution adoptée lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires. Ils soutiennent qu’elle ne laisse subsister qu’une voie exiguë incompatible tant avec le passage de véhicules qu’avec l’exercice d’un droit de passage à tous usages. Ils ajoutent qu’ils ne disposent pas des clés permettant d’ouvrir les portails attenants à la clôture. Ils font également valoir que la caméra installée par les consorts [R]-[H] porte atteinte à leurs droits en ce qu’elle filme les parties communes.

Au titre de leur préjudice de jouissance, les époux [S] exposent qu’ils sont empêchés, depuis près de cinq ans, d’exercer pleinement leur droit de passage et d’entretenir le pignon ouest de la dépendance.

Les époux [S] relèvent en outre, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que la résistance opposée par les consorts [R]-[H] dans le cadre de leurs discussions amiables leur a causé un préjudice.

En réponse à la demande reconventionnelle formée par le Syndic de copropriété, les époux [S] soutiennent, au visa des articles 682 et 685 du code civil, que l’acte de partage ne prévoit aucune indemnité en contrepartie de la servitude conventionnelle de passage et que, en tout état de cause, l’action engagée à ce titre est prescrite.

Dans leurs conclusions n°3 notifiées électroniquement le 4 décembre 2024, les consorts [R]-[H] sollicitent du tribunal de :

déclarer recevable Monsieur [W] [R] et Madame [D] [H] en toutes leurs prétentions et demandes, débouter les consorts [S] de toutes leurs prétentions et fins, condamner les consorts [S] aux entiers dépens, condamner les consorts [S] à verser la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les consorts [R]-[H] soutiennent, au visa de l’article 637 du code civil et de l’article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965, que l’édification des clôtures a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires et qu’une servitude ne peut grever les parties communes au profit de parties privatives. Ils font valoir que le règlement de copropriété n’est pas applicable en raison de son inadéquation avec l’évolution de la copropriété depuis le partage, la parcelle voisine ne se trouvant plus en indivision. Les consorts [R]-[H] ajoutent que la servitude de passage au profit du lot n°6 n’implique pas un accès automobile. Selon eux, aucun véhicule ne traversait antérieurement leurs parcelles et un tel accès compromettrait le fonctionnement du système d’évacuation et s’assainissement enterré.

Sur le retrait du système de vidéo-surveillance, les consorts [R]-[H] relèvent que les époux [S] ne justifient ni de l’existence d’un fait générateur, ni celle d’un préjudice ni encore d’un lien de causalité. Ils affirment que le système litigieux ne porte pas atteinte à leur vie privée, dès lors qu’il ne filme pas leur propriété et qu’aucune image n’est enregistrée.

En réponse aux demandes indemnitaires des époux [S], les consorts [R]-[H] exposent avoir agi avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et sur proposition des époux [S]. Ils contestent l’existence de tout préjudice de jouissance, faisant valoir que les époux [S] résident rarement en France. Ils indiquent, enfin, avoir entrepris des démarches en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Dans ses conclusions notifiées électroniquement le 12 mars 2024, le Syndic de copropriété sollicite du tribunal de :

condamner les consorts [R] [H] à rétablir à leurs frais les lieux correspondant aux lots 7 et 8, tel et par conséquent à ôter la clôture posée sur ces lots, condamner Monsieur et Madame [S] à verser au syndicat de copropriété la somme de 10.000 euros à titre d’indemnité pour la servitude de passage au profit de la parcelle AE [Cadastre 1] dont ils sont propriétaires,débouter l’ensemble des parties de toutes leurs demandes complémentaires dirigées contre le SDC de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], condamner toute partie succombante aux dépens, condamner toute partie succombante à verser au SDC de l’immeuble [Adresse 1], à [Localité 1] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, statuer ce que de droit sur l’exécution provisoire. Au soutien de sa demande principale, le Syndic de copropriété expose que les lots dont les consorts [R]-[H] ont la jouissance exclusive desservent le lot n°6, lequel constitue une partie commune, et que la clôture en empêche le plein usage. Il en déduit que les consorts [R]-[H] ont créé un empiètement et qu’ils ne peuvent se prévaloir de l’autorisation donnée par l’assemblée générale, celle-ci ayant été conditionnée au maintien d’un droit de passage pour véhicules.

Le Syndic de copropriété soutient également, sur le fondement de l’article 682 du code civil, que le jardin appartenant aux époux [S] est enclavé et bénéficie, à ce titre, d’une servitude de passage. Ils en concluent que le respect des droits des époux commande le retrait de la clôture.

Au soutien de sa demande indemnitaire, le Syndic de copropriété fait valoir qu’en raison de la servitude de passage au profit du jardin des époux [S], la morphologie de la copropriété est figée et qu’elle en est dévaluée.

S’agissant de la vidéosurveillance, le Syndicat de copropriété relève que l’installation d’un tel dispositif peut être dispensée d’autorisation de l’assemblée générale lorsqu’il présente un caractère léger et n’a pas vocation à filmer les parties communes ou les parties privatives d’autrui.

***

En application de l’article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

***

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de souligner que le Syndicat de copropriété est partie à la procédure et qu’il est, ainsi, inutile de déclarer le présent jugement commun à ce dernier.

*Sur la demande de retrait des clôtures

*Sur la servitude conventionnelle au profit de la parcelle AE[Cadastre 1] :

Conformément aux dispositions des articles 637 à 639 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Elle n’établit aucune prééminence d’un héritage sur l’autre. Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

L’article 686 du code civil dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue.

Selon les dispositions de l’article 688 du même code, les servitudes sont continues ou discontinues. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées, comme les droits de passage.

L’article 691 du même code dispose que les servitudes continues non apparentes ne peuvent s’établir que par titres.

Il résulte de ces dispositions que l’existence d’une servitude de passage ne peut s’établir que par titre.

Le règlement de copropriété issu de l’acte de partage du 10 avril 1978 prévoit une servitude grevant les lots n°7 et 8 de la copropriété au profit de la parcelle de jardin, située hors copropriété :

« Ces mêmes lots seront également grevés d’un droit de passage à tous usages, au profit (…) du jardin à l’est, cadastré n°[Cadastre 2], attribué indivisément par tiers à chacun des copartageants. »

Or, à la date de la signature de ce règlement, les propriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] étaient également propriétaires indivis du jardin cadastré n°[Cadastre 2].

Dès lors, la servitude inscrite dans le règlement de copropriété n’a pas pu être valablement constituée à cette date puisqu’elle contrevenait aux dispositions de l’article 637 du code civil.

Néanmoins, par acte du 6 décembre 2001, les époux [S] sont devenus copropriétaires et ont adhéré au règlement de la copropriété.

Le 17 juillet 2017, Mme [B] [U] a cédé aux consorts [R]-[H] la propriété des lots n°1, 2, 4, 5 ainsi que le droit à la jouissance exclusive des lots n°7 et 8.

Les consorts [R]-[H] ont ainsi accepté le règlement stipulant une servitude au profit de la parcelle voisine, laquelle appartenait alors pour 1/3 à Mme [B] [U] et pour 2/3 aux époux [S].

Les deux héritages appartenaient donc à des propriétaires distincts, à savoir :

d’une part, les lots n°7 et 8, parties communes de la copropriété détenue par les époux [S] et les consorts [R]-[H], d’autre part, le jardin, propriété des époux [S] et de Mme [B] [U]. La condition tenant à l’appartenance des fonds à des propriétaires distincts s’est trouvée ainsi remplie à compter du 17 juillet 2017.

La cession ultérieure du jardin aux époux [S] par Mme [B] [U], intervenue le 19 février 2018, est sans incidence sur le respect de cette condition.

Il en résulte une adhésion unanime des copropriétaires de l’immeuble au règlement de copropriété et donc à l’existence d’une servitude au profit du jardin cadastré AE[Cadastre 1].

Le règlement de copropriété est ainsi un titre constitutif d’une servitude conventionnelle de passage grevant les lots n°7 et 8 au profit du jardin, cadastré AE[Cadastre 1].

L’assiette de cette servitude est définie par le règlement qui prévoit expressément un droit de passage « tous usages ». Cette formulation autorise non seulement le passage des piétons et des remorques mais également celui des véhicules automobiles.

L’implantation du système d’évacuation et s’assainissement enterré, intervenu après la constitution de la servitude, ne peut en modifier l’assiette.

Cette interprétation est confirmée par le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 janvier 2018, dont il ressort que les copropriétaires ont unanimement reconnu l’existence d’un droit de passage pour véhicules, ainsi que par les courriels échangés par les parties le 5 novembre 2017, qui font également état d’un accord sur ce point.

En outre, le règlement de copropriété précise que le porche situé en sous-sol ne peut être utilisé pour le stationnement des véhicules, mais uniquement pour leur passage, ce qui implique nécessairement la possibilité de circuler au-delà.

Il s’ensuit qu’il existe une servitude conventionnelle de passage « tous usages », incluant le passage de véhicules, au profit du jardin cadastré AE[Cadastre 1], propriété des époux [S] grevant les lots n°7 et 8, dont les consorts [R]-[H] ont la jouissance exclusive.

*Sur l’aménagement du droit de jouissance des lots n°7 et 8 :

Il est de jurisprudence constante qu’il ne peut être constitué de servitude au profit d’une partie commune à jouissance privative ou d’un lot privatif sur les parties communes d’un immeuble en copropriété.

Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires demeure compétente pour aménager les conditions de jouissance des parties communes, notamment en octroyant un droit de passage sur les parties, soit en l’inscrivant au règlement de copropriété, soit par une résolution en ce sens.

En l’espèce, le règlement de copropriété du 10 avril 1978 mentionne l’existence d’un droit de passage sur les lots n°7 et 8 au profit du lot n°6 de la copropriété :

« Ces mêmes lots seront également grevés d’un droit de passage à tous usages, au profit du lot n°6 (attribué à M. [N] [U]) »

Cette stipulation, en ce qu’elle grève des parties communes au profit d’une autre partie commune et d’un lot privatif, ne peut recevoir la qualification de servitude.

Cependant, par sa résolution n°9 du 5 janvier 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a expressément aménagé la jouissance privative des lots n°7 et 8 en imposant aux consorts [R]-[H] de préserver un passage permettant l’accès des véhicules jusqu’au lot n°6.

Cette décision, si elle ne crée par de servitude au sens strict, s’impose aux copropriétaires qui bénéficient de la jouissance privative des lots concernés.

Les consorts [R]-[H] étaient dès lors tenus d’implanter la clôture de manière à ménager un passage suffisamment large pour permettre la circulation d’un véhicule.

*Sur la violation par les consorts [R]-[H] de leurs obligations :

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 11 septembre 2024 que la clôture édifiée par les consorts [R]-[H] laisse subsister un passage d’une largeur de 0,86 mètre à l’entrée et en partie centrale et de 0,97 mètre en sortie.

Un tel passage, exclusivement piétonnier, ne permet ni la circulation des véhicules, ni le passage d’une remorque ou d’un bateau, ainsi que l’établissent les photographies produites aux débats par les époux [S].

L’huissier relève également la présence de vantaux aménagés dans la clôture, afin de permettre le passage de remorques jusqu’au jardin, la largeur de passage ainsi crée étant de 2,14 mètres à l’entrée et 2,19 mètres à la sortie.

Toutefois, les époux [S] indiquent ne pas détenir les clés des portails et ne pas pouvoir ainsi exercer librement leur droit de passage. Cette allégation est corroborée par les échanges de messages produits aux débats, dont il ressort qu’ils doivent solliciter l’intervention d’un tiers pour l’ouverture des portails et qu’il leur est demandé de ne pas utiliser ce passage de manière spontanée.

Or, en application de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds grevé d’une servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

En édifiant la clôture litigieuse et en subordonnant l’ouverture des portails à une autorisation préalable, les consorts [R]-[H] ont restreint l’exercice du droit de passage bénéficiant au jardin, propriété des époux [S].

En outre, aux termes des articles 544 et 545 du code civil, un propriétaire est en droit d’obtenir la suppression de tout empiètement affectant son bien, quel qu’en soit l’importance.

La clôture, édifiée en méconnaissance de la résolution n°9 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 janvier 2018, constitue un empiètement sur les parties communes de la copropriété.

En conséquence, il convient de condamner les consorts [R]-[H] à enlever, dans le délai d’un mois après la signification du présent jugement , la clôture et les portails édifiés sur les lots n°7 et 8 de l’immeuble afin de permettre aux époux [S] d’exercer librement leur droit de passage pour les véhicules.

Les demandeurs sollicitent que cette condamnation soit assortie d’une astreinte sans toutefois ni démontrer ni même invoquer l’existence d’un motif justifiant le prononcé de cette mesure. Or, l’astreinte ayant pour finalité de contraindre une personne, qui s’y refuse à exécuter l’obligation qu’une décision juridictionnelle lui impose, il appartient à celui qui sollicite son prononcé, de fournir des éléments tendant à établir que la décision prononcée ne sera pas exécutée spontanément. Les Consorts [S] qui n’ont pas opéré cette démonstration, seront déboutés de leur demande d’astreinte

*Sur la demande de retrait du système de vidéosurveillance

L’installation d’un système de vidéosurveillance dans les parties communes d’une copropriété est en principe soumise à la condition de majorité prévue l’article 24 II de la loi du 10 juillet 1965.

Selon une réponse ministérielle du 13 avril 2021, l’installation d’un dispositif de vidéosurveillance dans une partie commune à jouissance privative peut être dispensée d’autorisation de l’assemblée générale lorsque les zones filmées sont exclusivement situées à l’intérieur de cette partie.

Ces dispositions doivent être combinées avec celles de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, en vertu desquelles chaque copropriétaire use des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, et avec celles de l’article 9 du code civil instituant le droit de chacun au respect de sa vie privée.

En l’espèce, les consorts [R]-[H] produisent une capture d’écran issue du système de vidéosurveillance installé dans leur véranda. Si la taille de l’image ne permet pas d’identifier avec précision si les parties communes dont la jouissance exclusive est attribuée aux époux [S] sont filmées, le procès-verbal de constat d’huissier ainsi que les photographies versées aux débats établissent que la clôture séparative n’est pas opaque et comporte des interstices permettant d’apercevoir formes et mouvements.

Il en résulte que la caméra est susceptible de capter les déplacements des époux [S] lorsqu’ils exercent leur droit de passage ou se trouvent sur le lot n°6.

En outre, il ressort de la capture d’écran produite que les images peuvent être enregistrées, celle-ci faisant apparaître l’option « enregistrer ».

Dès lors, au regard de l’atteinte portée à la vie privée des copropriétaires, l’installation de ce dispositif de vidéosurveillance devait donc être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Or, les consorts [R]-[H] ne justifient pas avoir obtenu une telle autorisation.

En conséquence, les consorts [R]-[H] seront condamnés à ôter la caméra installée dans leur véranda dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Pour les raisons précédemment évoquées les Consorts [S] seront déboutés de leur demande d’astreinte.

*Sur les dommages et intérêts

*Sur la responsabilité résultant du non respect du droit de passage :

Il est de jurisprudence constante que la violation du réglement de copropriété par un copropriétaire constitue la violation d’une obligation contractuelle. Il découle de cette jurisprudence, que tout copropriétaire peut agir à l’encontre d’un autre copropriétaire qui aurait enfreint le réglement de propriété, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, pour obtenir des dommages et intérêts à condition de justifier de l’existence d’un préjudice.

En l’espèce, en érigeant des clôtures ne laissant subsister qu’un passage de 0,86 mètre à l’entrée et en partie centrale et de 0,97 mètre à la sortie, les consorts [R]-[H] ont manqué à leur obligation de respecter les résolutions prises par l’assemblée des copropriétaires.

Compte tenu de la largeur ainsi ménagée, les époux [S] ne peuvent pas accéder à leur jardin avec une remorque, un véhicule automobile ou tout autre objet d’une largeur supérieure à 0,86 mètre, alors que l’existence du jardin et la destination de la dépendance impliquent de pouvoir entreposer des objets susceptibles d’être volumineux. Il ressort au demeurant des photographies versées aux débats qu’un bateau était antérieurement stationné à proximité de cette dépendance.

Les époux [S] se trouvent également empêchés d’entretenir le pignon ouest de la dépendance, la clôture litigieuse ne permettant pas l’accès à cette façade.

Il en résulte pour les époux [S] un préjudice de jouissance.

Au regard de la date ancienne d’édification des clôtures et de l’impossibilité de jouir pleinement de leur jardin et de la dépendance, mais également de la circonstance que les époux [S] n’occupent pas leur appartement de manière permanente, il convient d’évaluer ce préjudice de jouissance à la somme de 1.500 euros.

En conséquence, les consorts [R]-[H] seront condamnés à verser aux époux [S] la somme de 1.500 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance.

* sur la responsabilité au titre de la résistance abusive:

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute, la négligence ou l’imprudence duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, s’il est établi que les consorts [R]-[H] ont clôturé les parties communes dont ils ont la jouissance privative en méconnaissance du droit de passage bénéficiant aux époux [S] et de la résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires, les éléments produits aux débats ne permettent pas de caractériser une résistance abusive.

Les échanges de courriels et de messages montrent en effet que les parties ont engagé des discussions relatives aux modalités d’exercice du droit de passage et que les consorts [R]-[H], bien qu’ils n’aient pas accepté de retirer la clôture, ont recherché des solutions amiables au différend.

Une médiation a également été ordonnée, à laquelle les parties ont participé.

Il n’est donc pas démontré que les consorts [R]-[H] auraient adopté un comportement fautif distinct de celui déjà sanctionné au titre du non-respect du droit de passage.

En conséquence, les époux [S] seront déboutés de leur demande à ce titre.

*Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

A titre liminaire, les époux [S] sollicitent uniquement le débouté des demandes reconventionnelles formulées par le Syndic de copropriété dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile.

Le tribunal n’étant saisi d’aucune fin de non-recevoir, il ne sera donc pas statué sur la prescription de l’action en indemnité formulée par le Syndic de copropriété.

L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire du fonds servant grevé d’une servitude légale de passage en raison de l’enclavement d’un fond est fondé à réclamer une indemnité proportionnée au dommage qui peut être occasionné par le passage.

Toutefois, lorsque la servitude est conventionnelle, les conditions de son établissement sont déterminées par la convention, laquelle peut prévoir sa gratuité ou le versement d’une indemnité.

En l’espèce, le règlement de copropriété ne subordonne pas l’exercice de la servitude de passage conventionnelle au paiement d’une indemnité par les époux [S].

En conséquence, le Syndic de copropriété sera débouté de sa demande à ce titre.

* Sur les prétentions accessoires:

*Sur la dispense des frais de la procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires”.

Il est de jurisprudence constante que les frais de procédure, au sens de ce texte, visent les dépens prévus à l’article 695 du code de procédure civile, les frais d’avocat prévus à l’article 700 du code de procédure civile, mais également d’une façon générale, tous les frais exposés par le Syndic des copropriétaires dans le cadre de la procédure judiciaire, y compris les frais d’avocat qu’il a exposé.

Les époux [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

*Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [R]-[H], qui succombent essentiellement à l’instance, seront condamnés aux dépens.

*Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consorts [R]-[H], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer aux époux [S] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard au fait que la copropriété n’est composée que par les époux [S] et les consorts [R]-[H], que les époux [S] ont été dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, qui pèsent donc sur les consorts [R]-[H] et que ceux-ci ont déjà été condamnés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de ne pas faire droit à la demande formée par le Syndic de copropriété à ce titre.

Les consorts [R]-[H] seront aussi déboutés de leur demande à ce titre.

*Sur l’exécution provisoire :

Le tribunal rappelle, qu’en vertu de l’article 514 du code civil, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, prononcé en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE M. [A] [S] et Mme [P] [Q], épouse [S] bien fondés en leur action initiée à l’encontre de M. [W] [R] et Mme [D] [H],

CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [D] [H] à faire procéder à l’enlèvement, dans le délai d’un mois après la signification de ce jugement,de la clôture et des portails édifiés sur les lots n°7 et 8 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6],

CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [D] [H] à retirer, dans le délai d’un mois après la signification de ce jugement, le dispositif de vidéosurveillance tourné vers les parties communes de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6],

CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [D] [H] à verser à Mr [A] [S] et Mme [P] [Q], épouse [S], la somme de 1.500 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

DEBOUTE M. [A] [S] et Mme [P] [Q], épouse [S], du surplus de leurs demandes principales,

DEBOUTE le syndicat de copropriété, représenté par son syndic, de sa demande reconventionnelle et de sa demande accessoire,

DIT M. [W] [R] et Mme [D] [H] supporteront les dépens de la présente instance ainsi que leurs frais irrépétibles,

CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [D] [H] à verser à Mr [A] [S] et Mme [P] [Q], épouse [S], la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mr [A] [S] et Mme [P] [Q], épouse [S], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge