N° RG 25/09032 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N47O

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/09032 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N47O

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

M.[Q] [M] [T]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A. IN’LI GRAND EST immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 548 501 469, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [M] [T]

né le 11 Juillet 1992 à

comparant, non représenté

Madame [E] [T] née [L]

née le 26 Mars 1999 à

non comparante, non représentée

domiciliés ensemble [Adresse 4]

[Localité 3]

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 14 octobre 2024 ayant pris effet le 17 octobre 2024, la S.A. INLI GRAND EST a donné à bail à M. [Q] [M] [T] pour une durée de trois ans un logement à usage d’habitation n° 001657 de type 1 bis, escalier 3, 2ème étage situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 510 € outre les provisions pour charges de 91 €.

Des loyers étant demeurés impayés, après plusieurs derniers avis avant poursuites, la S.A. INLI GRAND EST a fait signifier à M. [Q] [M] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 juillet 2025 pour la somme en principal de 1 974,30 €.

La S.A. INLI GRAND EST a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin le 22 juillet 2025 et la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin le 23 juillet 2025.

Par avenant signé le 29 août 2025, à la suite de leur mariage le 26 décembre 2023, Mme [E] [T] est devenue co-titulaire du bail, les locataires solidairement tenus.

Puis la S.A. INLI GRAND EST a fait assigner M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 19 décembre 2025 par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A. INLI GRAND EST, représentée par son conseil, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie et de son acte introductif d’instance demande de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

— juger que M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] ont commis des manquements graves à leurs obligations locatives ;

En conséquence,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1728 et 1741 du Code civil ;

— juger que M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] sont occupants sans droit ni titre ;

— les condamner solidairement à lui payer une somme de 3 397,30 € au titre des loyers et charges impayés au 25 septembre 2025, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de la présente assignation ;

— les condamner solidairement à lui payer, en quittances et deniers, les loyers à échoir à dater du 26 septembre 2025 jusqu’au jugement à intervenir, à hauteur du montant de la mensualité exigible tel que si le bail n’avait pas été résilié, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à dater de la présente assignation ;

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation de 1 054 € par mois, à compter du jugement à intervenir, payable dans les mêmes conditions que le bail jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remises des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

A défaut,

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant de la mensualité exigible tel que si le bail n’avait pas été résilié payable dans les mêmes conditions que le bail jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remises des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, corps et biens, de M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef du bien loué ;

— ordonner le concours de la force publique à défaut d’évacuation volontaire ;

— juger qu’à défaut d’évacuation volontaire, il sera procédé à l’évacuation des meubles laissés dans les lieux et que l’ensemble des frais engendrés resteront à la charge exclusive de M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] ;

— les condamner solidairement à lui payer une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux ;

— ordonner que l’indemnité d’occupation soit augmentée des avances et charges normalement dues en cas de non résiliation du bail ainsi que d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux ;

— ordonner l’application de la clause d’indexation du loyer figurant dans le contrat de bail résilié à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui pubblié en dernier lieu à la date d’effet du commandement soit le 31 juillet 2025 ;

— les condamner à lui payer une somme de 800 €, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à dater de l’assignation, à titre de dommages-intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 910,31 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers frais et dépens de la présente procédure, y compris aux frais du commandement de payer ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle expose que la dette atteint 4 015,30 € au 12 décembre 2025, elle a augmenté depuis l’assignation. Elle précise, bien que les deux derniers loyers ont été payés, qu’elle s’oppose à tous délais.

M. [Q] [M] [T] a comparu. Il confirme n’avoir pas été rencontré par les services sociaux en charge du diagnostic. Il indique qu’il était en difficulté financière, il a commencé à régler depuis 4 mois. Il souhaite un échéancier et propose 140 € par mois en plus du loyer pendant 24 mois et paiera plus dès qu’il pourra. Il précise avoir payé le dernier loyer hier.

Mme [E] [T] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe, la S.A. INLI GRAND EST invitée à produire un décompte actualisé avant le 15 janvier 2026 reçu le 21 janvier 2026 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 8 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. INLI GRAND EST a saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin le 23 juillet 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 7 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, manquement qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi que les époux [T], mariés depuis le 26 décembre 2023, ne paient pas régulièrement leurs loyers et accessoires. Ainsi leur solde locatif présente un caractère débiteur depuis le 12 décembre 2024, solde dont le montant n’a cessé de croître pour atteindre la somme de 3 397,30 € à la date de l’assignation, les paiements à terme échus, le dernier jour de chaque mois, n’étant pas plus respectés, aucune tentative d’apurement partiel n’est intervenue.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du contrat de location tel que modifié par son avenant sera prononcée à la date du présent jugement.

3. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires lesquels sont par ailleurs mariés.

M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T], occupants sans droit ni titre à cette date, seront solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du Code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 17 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Elle sera payable au prorata temporis mensuellement au plus tard le dernier jour du mois considéré.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

4.SUR L’ÉVACUATION ET L’EXPULSION

M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T], occupants sans droit ni titre, seront condamnés ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer le logement qu’ils occupent, à défaut, il pourra être procédé à leur expulsion.

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il n’entre pas dans les compétences du juge judiciaire d’ordonner, en tant que de besoin, le concours de la force publique.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause ne permettent pas de caractériser la mauvaise foi et ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

5. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. ».

En l’espèce, le contrat de location et l’avenant comportent une clause de solidarité, M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] sont en outre mariés depuis le 26 décembre 2023.

La S.A. INLI GRAND EST produit un décompte en date du 12 décembre 2025 démontrant que M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] restent lui devoir la somme de 4 015,30 € au quittancement du mois novembre 2025 exigible à la date de l’audience. Le décompte actualisé établit que le loyer du mois de décembre 2025, échu, n’était toujours pas réglé au 15 janvier 2026.

M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T], non comparante, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette indiquant sans en justifier que l’échéance de novembre 2025 serait réglée.

La demande formulée par assignation est ainsi fondée, l’éventualité des paiements depuis l’audience, justifiant une condamnation en deniers et quittances.

Il y a lieu en outre de les condamner au paiement au prorata temporis des loyers échus entre la date de l’assignation et la date de la résiliation effective du bail.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 3 397,30 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Selon l’article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des décomptes des 12 décembre 2025 et au 15 janvier 2026 que les locataires paient, non pas depuis quatre mois comme indiqué à l’audience mais trois, le loyer du mois dans le courant du mois suivant ne respectant pas les dispositions contractuelles aux termes desquelles le loyer est payable à terme échu. Malgré l’engagement pris à l’audience au terme duquel les locataires s’engagent à apurer leur dette locative, le loyer du mois de décembre demeure impayé au 15 janvier 2026. Aucun effort n’a été accompli depuis la reprise de paiement pour réduire la dette, laquelle a augmenté depuis l’assignation alors que la capacité de paiement alléguée, si elle n’est pas contestée, n’est nullement établie et ne saurait résulter de paiements complémentaires inexistants.

En conséquence, il n’y a pas lieu en l’état à délais de paiement.

7. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS

Il est admis que l’octroi de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du code civil sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, nonobstant les dispositions contractuelles ni l’abus de droit ni le préjudice ne sont caractérisés, le retard en paiement étant indemnisé par les intérêts légaux.

En conséquence, la S.A. INLI GRAND EST sera déboutée de sa demande à ce titre.

8. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Le coût du commandement de payer, acte non requis à la présente instance, relève des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 450,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière est de droit si elle est demandée par le créancier, ce qui est le cas en l’espèce ; dès lors, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts précités.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location du 14 octobre 2024 ayant pris effet le 17 octobre 2024 tel que modifié par l’avenant du 29 août 2025 entre la S.A. INLI GRAND EST, d’une part, et M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T], d’autre part, portant un logement à usage d’habitation n° 001657 de type 1 bis, escalier 3, 2ème étage situé [Adresse 5] à la date du présent jugement ;

CONDAMNE M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer le logement qu’ils occupent ;

DIT qu’à défaut pour M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. INLI GRAND EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] à verser à la S.A. INLI GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, au montant résultant des loyers et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ; Elle sera payable au prorata temporis mensuellement au plus tard le dernier jour du mois considéré.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

CONDAMNE solidairement M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] à payer en deniers et quittances à la S.A. INLI GRAND EST les loyers, provisions pour charges et régularisation de charges échus à compter du 25 septembre 2025 jusqu’à la résiliation effective du bail ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] à payer en deniers et quittance à la S.A. INLI GRAND EST au titre des loyers et charges dus au 25 septembre 2025 la somme de 3 397,30 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [Q] [M] [T] et Mme [E] [T] à payer à la S.A. INLI GRAND EST la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge