Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 13 mai 2026, n° 25/09238

TJ Strasbourg 13 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 13 mai 2026, n° 25/09238
Numéro(s) :	25/09238
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	26 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne DIEBOLD-STROHL

Texte intégral

N° RG 25/09238 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5PS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/09238 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5PS

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

M. [N] [D]

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 MAI 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 3] [Localité 1]

représentée par M^e Steeve WEIBEL substituant M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [D]

demeurant [Adresse 4] [Localité 1] ;

dont le garage est situé [Adresse 5],

[Localité 3]

comparant en personne à l’audience du 19 janvier 2026 ; non comparant à l’audience de plaidoiries

OBJET : Autres demandes relatives à un contrat de prestation de services

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Mai 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/09238 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5PS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 15 octobre 2020, CUS Habitat, devenu l’OPHEA, a donné en location à Monsieur [N] [D] un garage situé [Adresse 6] à [Localité 3] (porte n°14) moyennant un loyer de 52,21 € par mois, payable à terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 février 2025, retournée « pli avisé et non réclamé », l’OPHEA a notifié à Monsieur [N] [D] un congé pour le 31 mars 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 245,88 € arrêté au 28 février 2025 (loyer de février 2025 inclus) ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [N] [D] par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, l’OPHEA a fait assigner Monsieur [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer le garage occupé par elle ;

* CONSTATER la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil ;

* CONDAMNER la partie défenderesse à lui payer la somme de 219,28 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires, avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience ;

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail du garage par le Tribunal, en quittances et deniers ;

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 57,80 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 19 janvier 2026.

Lors de l’appel du dossier, seule l’OPHEA, représenté par son conseil, était présent. Il a été soulevé d’office l’incompétence du Juge des Contentieux de la Protection, au profit du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en procédure orale, au regard de l’objet du bail, lequel porte sur un garage.

L’OPHEA a acquiescé à un renvoi devant la juridiction compétente et la cause et les parties ont été renvoyée à l’audience du Tribunal Judiciaire, procédure orale, du même jour, et ce, en vertu de l’article 82-1 du Code de Procédure Civile.

Il a alors maintenu les demandes formées dans son assignation, précisant qu’au 14 janvier 2026 la dette était de 373,88 €.

Monsieur [N] [D], s’est présenté en retard mais toujours en cours d’audience, alors que le conseil de l’OPHEA n’était plus présent, et a indiqué qu’il avait repris les paiements. Il a confirmé qu’il était titulaire d’un bail d’habitation avec l’OPHEA mais que ce bail était un bail distinct.

L’affaire a alors été renvoyée à l’audience du 2 mars 2026 afin de respecter le principe du contradictoire et permettre à l’OPHEA de se prononcer au regard des éléments apportés par Monsieur [N] [D].

Lors de l’audience du 2 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, l’OPHEA, représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation. Il réactualise sa dette, précisant qu’au 24 février 2026, les sommes restant dues au titre du loyer étaient de 374,68 €. Il précise que Monsieur [N] [D] a bien repris le paiement des loyers mais que ceux-ci ne correspondent pas tout à fait au montant de l’échéance due. Il s’en remet au Tribunal en ce qui concerne les délais de paiement et précise que si de tels délais devaient être octroyés, il faudrait les assortir d’une clause cassatoire.

Bien qu’avisé de la nouvelle date d’audience, Monsieur [N] [D] ne s’est pas présenté, ni fait représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

L’OPHEA étant représentée et Monsieur [N] [D], bien présent lors de l’audience du 19 janvier 2026, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 469 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que l’OPHEA n’indique pas de manière claire sur quelle loi elle se fonde puisqu’elle évoque un congé ainsi qu’un article 4, éléments de la loi du 1er septembre 1948.

Or, l’objet du contrat portant sur un garage, ce garage n’étant pas accessoire à un bail d’habitation, et à défaut de soumission à une loi spécifique, telle que la loi du 6 juillet 1989 ou celle du 1er septembre 1948, ce sont les dispositions du Code Civil qui seront appliquées.

De même, l’OPHEA demande de constater une résiliation judiciaire, ce qui n’est pas possible puisqu’une résiliation de plein droit peut être constatée mais une résiliation judiciaire doit être prononcée.

Néanmoins, au regard des textes invoqués : l’article 1184 et 1741 du Code Civil, étant précisé que le premier article n’est plus applicable au cas d’espèce et qu’il s’agit vraissemblablement de l’ancien article 1184 du Code Civil, avant réforme du droit des obligations du 10 février 2016, devenu les articles 1218,1224,1227 et 1228 du Code Civil, il apparaît que l’OPHEA sollicite une résiliation judiciaire du bail.

Il convient donc, dans un premier temps, de statuer sur l’arriéré avant de se prononcer sur la demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que sur les délais de paiement.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, du contrat de bail liant les parties, des décomptes de loyers produit dont le dernier arrêté au 29 janvier 2026, que l’OPHEA rapporte la preuve que le montant des loyers et indemnités d’occupation dus sont d’un montant de 374,68 €.

Par conséquent, au regard de ces éléments, Monsieur [N] [D] sera condamné au paiement de cette somme correspondant au montant du loyer et des indemnités d’occupations, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et la demande de délais de paiement

Aux termes des articles 1124 et 1127 du Code Civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice, peut, en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon les articles 1228 et 1229 du même code, le juge peut prononcer la résolution du contrat laquelle prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte de l’ article 1728 du Code Civil que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il apparaît, tel que cela a été développé ci-dessus, que Monsieur [N] [D] ne s’est pas acquitté régulièrement de ses loyers depuis le mois de l’échéance du 1er septembre 2024, le compte ayant toujours été débiteur depuis.

Il apparaît qu’il s’est acquitté de règlements partiels voire de règlements plus important à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’au jour de l’audience.

Le montant des arriérés s’élève au 24 février 2026 à la somme de 374,68 € et ne cesse d’augmenter, malgré des règlements réguliers depuis décembre 2025.

Néanmoins, l’absence de paiement des loyers régulièrement, mensuellement et en intégralité constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner la résiliation judiciaire du bail conclu entre l’OPHEA et Monsieur [N] [D] le 15 octobre 2020, aux torts Monsieur [N] [D] avec effet au 15 juillet 2025, date de l’assignation.

Néanmoins, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du locataire et en considération des besoins du bailleur, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des éléments recueillis au dossier que Monsieur [N] [D] a repris un versement régulier des loyers à compter du mois de décembre 2025 ; qu’il a même réglé un montant supérieur à l’échéance le même mois.

S’il est certain qu’il a réglé les loyers de manière partielle en janvier 2026 et février 2026, puisque versant 50€ en janvier et 57 € en février alors que le loyer est de 57,80 €, il a fait des efforts pour reprendre les paiements.

L’OPHEA, bailleur social, est en mesure de supporter un règlement de l’arriéré de la dette de manière échelonnée.

Au regard de ces éléments, il convient d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [N] [D] d’une durée de 24 mois, selon des modalités qui seront développées dans le dispositif de la présente décision et il convient de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où Monsieur [N] [D] ne respecteraient pas ce délai.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, l’expulsion de Monsieur [N] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence, si celle-ci devait arriver en cas de non respect de l’échéancier mis en place, n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, dans le cas où le contrat serait résilié, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, et ce, dès le 15 juillet 2025, date de résiliation du bail.

Monsieur [N] [D] sera condamné à verser à l’OPHEA une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 25 février 2026 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner Monsieur [N] [D], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Cependant, compte tenu de l’équité et de la situation économique de celui-ci, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre. L’OPHEA sera déboutée de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à l’OPHEA la somme de 374,68 € au titre des loyers et des indemnités d’occupation arrêtés au 24 février 2026 (échéance de février 2026 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [N] [D], tenu par ailleurs de payer les loyers courants, à régler cette dette en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 15 € et la dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

Pour le cas où toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— DIT que l’échelonnement sera caduc ;

— DIT que la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— PRONONCE la résiliation du bail signé entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu l’OPHEA et Monsieur [N] [D] le 15 octobre 2020 et concernant un garage situé [Adresse 6] à [Localité 3] (porte n°14) aux torts de Monsieur [N] [D] et à compter du 15 juillet 2025 ;

— DIT que par conséquent Monsieur [N] [D] est sans droit ni titre à compter de cette date ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de Monsieur [N] [D] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués – garage situé [Adresse 6] à [Localité 3] (porte n°14) – , avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [D] à l’OPHEA à compter du 15 juillet 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

— CONDAMNE en derniers et quittance Monsieur [N] [D] à payer à l’OPHEA l’indemnité d’occupation mensuelle précitée, à compter du 25 février 2026, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail ;

En tout état de cause,

DÉBOUTE l’OPHEA de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Fanny JEZEK Véronique BASTOS