TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 24/05871 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M65T

AFFAIRE :

[W]

C/

[Y]

JUGEMENT réputé contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS + dossier de plaidoirie

Copie : M. [U] [Y]

délivrées le

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [W]

né le 13 Juin 1970 à FIGEAC (46100)

43 lotissement de l’Oliveraie de Virevebelle

13600 LA CIOTAT

représenté par M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Y]

né le 21 Février 1996 à KAIROUAN (TUNISIE)

02 Traverse Jacques Lemercier

83100 TOULON

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er décembre 2023, Monsieur [S] [W] représenté par IBOX GESTION LOCATION a consenti à Monsieur [U] [Y] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement sis 2 Traverse Jacques Lemercier – RDC – 83100 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 525,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 25,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 525,00 euros.

Selon mandat de gérance en date du 08 juillet 2022, la gestion du bien objet du contrat de location a été confiée à la société IBOX GESTION.

Le 26 juillet 2024, le Conseil du bailleur a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire aux fins de régler la somme de 1 275,25 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 09 août 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par Monsieur [S] [W] à Monsieur [U] [Y] pour la somme en principal de 1 834,43 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 07 août 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 14 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 10 octobre 2024, Monsieur [S] [W] a fait assigner Monsieur [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Dire recevables les demandes,- A titre principal :

Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,Constater que Monsieur [U] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 20 septembre 2024, Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Monsieur [U] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard, Dire que Monsieur [S] [W] sera autorisé à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de Monsieur [U] [Y] et qu’il sera libre d’en disposer, Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du 21 septembre 2024 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges, Condamner Monsieur [U] [Y] à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés, Condamner Monsieur [U] [Y] à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 2 393,61 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 022,82 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés, Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu, – A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et allouer à Monsieur [S] [W] les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif, Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,- En tout état de cause :

Condamner Monsieur [U] [Y] à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [U] [Y] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Ordonner l’exécutoire provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile, Débouter Monsieur [U] [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 15 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 mars 2025, au cours de laquelle Monsieur [S] [W] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 5 814,26 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Au visa des articles 7, 17, 22-1 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil et des articles 472, 834 et 835 du code de procédure civile, elle soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [U] [Y] est acquise depuis le 21 septembre 2024 suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, étant donné que la somme sollicitée n’a pas été purgée en totalité par le locataire.

Elle argue également de ce que l’indemnité d’occupation qui lui est due doit l’être à compter du prononcé de la résiliation du bail, qu’elle est révisable dans les mêmes conditions que celles stipulées au contrat de bail et qu’elle doit être fixée au montant du loyer actuel.

A titre subsidiaire elle soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement répété des loyers et charges.

Monsieur [U] [Y], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 15 octobre 2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 14 août 2024).

L’action de Monsieur [S] [W] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [U] [Y], qui s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail le liant à Monsieur [S] [W], a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article VIII du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 09 août 2024, le défendeur n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle il ne s’est pas présenté.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article VIII du bail à la date du 21 septembre 2024, étant précisé que le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 06 juillet 1989, est bien en l’espèce de six semaines, le bail en question étant postérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [U] [Y], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 2 Traverse Jacques Lemercier – RDC – 83100 TOULON selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l’assignation est impropre. Il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 03 mars 2025 que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 5 814,26 euros, mois de mars 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [U] [Y] sera condamné à verser cette somme de 5 814,26 euros au bailleur, jusqu’au mois de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis 2 Traverse Jacques Lemercier – RDC – 83100 TOULON à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 572,48 euros correspondant au dernier loyer charges comprises, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [Y], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [U] [Y] sera également condamné à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [S] [W] ;

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis 2 Traverse Jacques Lemercier – RDC – 83100 TOULON conclu le 1er décembre 2023 entre Monsieur [S] [W] et Monsieur [U] [Y] est résilié de plein droit depuis le 21 septembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat ;

CONSTATE que Monsieur [U] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 21 septembre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [U] [Y] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [U] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux 2 Traverse Jacques Lemercier – RDC – 83100 TOULON et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 5 814,26 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à payer à Monsieur [S] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 572,48 euros à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT