REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 18/02434 – N° Portalis DB3E-W-B7C-JQSX

4ème Chambre

En date du 09 février 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du neuf février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 novembre 2025 devant :

Président : Olivier LAMBERT

Assesseur : Gwénaëlle ANTOINE

Tenant seuls l’audience, ont entendu les plaidoiries et les avocats ne s’étant pas opposés et ce, conformément à l’article 805 du code de procédure civile

assistés de Sétrilah MOHAMED, greffier

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Olivier LAMBERT

Assesseurs : Gwénaëlle ANTOINE

: Anne LEZER

Greffier : Sétrilah MOHAMED

Magistrat rédacteur : Gwénaelle ANTOINE

Signé par Olivier LAMBERT, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [R], né le 17 Octobre 1944 à [Localité 16] DE LUXEMBOURG, de nationalité Luxembourgeoise, demeurant [Adresse 5] (LUXEMBOURG)

Et

Madame [J] [V] épouse [R], née le 06 Juin 1950 à [Localité 16] DE LUXEMBOURG, de nationalité Luxembourgeoise, demeurant [Adresse 5] (LUXEMBOURG)

tous deux représentés par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Didier CAPOROSSI – 0150

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI – 1022

M^e Jean-jacques DEGRYSE – 1007

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Eric GOIRAND – 1006

M^e Carole LEVEEL – 0285

M^e Gérard MINO – 0178

M^e Grégory PILLIARD – 1016

DÉFENDEURS :

Maître [U] [F], en sa qualité de Liquidateur Judiciaire de la S.A.R.L. VARETANCHE, demeurant [Adresse 7], fonctions auxquelles il a été nommé suivant jugement du 6 février 2019

défaillant

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 17], sis [Adresse 14], pris en la personne de son Syndic en exercice la S.A.S. LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

S.A.S. NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en son agence d'[Localité 11], NEXITY LAMY – AIX LA PARADE, [Adresse 18], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Didier CAPOROSSI, avocat au barreau de TOULON

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal représentée par M^e Jean-jacques DEGRYSE, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [A] [O], né le 30 juin 1941 à [Localité 19], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Et

LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

tous deux représentés par M^e Gérard MINO, avocat au barreau de TOULON

Madame [X] [B] née [E], née le 19 Février 1947 à [Localité 13], retraitée, de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Eric GOIRAND, avocat au barreau de TOULON

Madame [I] [G] veuve [K], née le 28 Août 1934 à [Localité 15], de nationalité Française, demeurant [Adresse 9], en son nom et venant aux droits de Monsieur [C] [K], décédé le 9 octobre 2023

représentée par M^e Carole LEVEEL, avocat au barreau de TOULON

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [R] et Mme [J] [V] épouse [R] ont acquis en 1998, dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 17]” situé à [Localité 12], le lot n°163 comprenant un appartement type T2 sis au 3ème étage du bâtiment B portant le n°302, les 165/10000èmes des parties communes du bâtiment B et les 426/100000èmes des parties communes générales et notamment du sol.

En mars 2007, ils ont signalé au syndic l’existence d’une fuite d’eau affectant leur appartement et sollicité la mise en oeuvre d’investigations et de réparations pour y mettre un terme.

En 2010 et 2012, les époux [R] ont échangé avec le syndic au sujet de l’aggravation des infiltrations d’eau affectant le plafond de leur appartement.

La société NEXITY LAMY, en qualité de syndic, a mandaté la société VARETANCHE, depuis liquidée, assurée auprès de la société AXA FRANCE IARD (AXA), pour réaliser des travaux urgents d’étanchéité sur la terrasse de l’appartement sus-jacent appartenant à Mme. [X] [B] (n°402) suivant devis du 28 novembre 2012. Des travaux complémentaires ont été commandés en janvier 2013.

Les travaux de la société VARETANCHE ont été réceptionnés sans réserve le 5 février 2013 et ratifiés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2013.

Parallèlement, des travaux de rénovation des façades avaient été commencés en fin d’année 2012 sous la maîtrise d’oeuvre de M. [A] [O] assuré auprès de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF).

De nouvelles infiltrations étant apparues dans l’appartement des époux [R] au cours du dernier trimestre 2014, de nouvelles investigations ont été menées sur la terrasse de Mme [B] ainsi que sur celle de l’appartement la jouxtant à l’Est, dont M. [C] [K] et Mme [I] [G] épouse [K] sont propriétaires (n°404).

Le 25 février 2015, les époux [R] ont fait constater par huissier les dégâts des eaux affectant les plafonds de la chambre, du WC, de la salle d’eau et du balcon.

Déplorant une gestion inefficace du sinistre par le syndic et des infiltrations persistant dans l’ensemble de leur appartement, les époux [R] ont assigné en référé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] ainsi que la société NEXITY LAMY en qualité de syndic aux fins d’expertise. A la suite de l’appel en cause, par le syndicat des copropriétaires, de la société ALLIANZ IARD (ALLIANZ) en qualité d’assureur de la copropriété, de la société VARETANCHE, de M. [A] [O] et de la MAF en qualité d’assureur de M. [O] le juge des référés a désigné M. [L] en qualité d’expert suivant ordonnance du 1er avril 2016. A la requête du syndicat des copropriétaires, les opérations d’expertises ont été étendues à la société Axa en qualité d’assureur de la société VARETANCHE suivant ordonnance de référé du 20 décembre 2016.

M. [L] a déposé son rapport le 30 juin 2017.

Par acte signifié les 27 mars et 29 mai 2018, les époux [R] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17], la société NEXITY LAMY, la société ALLIANZ, la société VARETANCHE et la société AXA devant ce tribunal afin que les requis procèdent aux travaux de reprise des désordres préconisés par l’expert et les indemnisent des préjudices consécutifs.

La procédure a été enrôlée sous le n°18/02434.

Par acte signifié le 29 juillet 2019, les époux [R] ont dénoncé la procédure à Maître [U] [F] en qualité de liquidateur judiciaire de la société VARETANCHE, désigné à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce en date du 6 février 2019. La procédure, enrôlée sous le n°19/03532, a été jointe à la procédure initiale par ordonnance du 7 janvier 2020.

Par ordonnance du 19 janvier 2021, le juge de la mise en état a rejeté la demande des époux [R] sollicitant la réalisation, à titre conservatoire, des travaux de reprise des désordres par le syndicat des copropriétaires, aux frais avancés de ce dernier ou des époux [R], et l’accès aux terrasses de l’étage supérieur.

Dans la perspective de la réalisation des travaux de reprise des désordres, les époux [R] ont alors assigné Mme [B], M. et Mme [K] devant ce tribunal, par acte signifié les 7 et 13 octobre 2021 contenant dénonce de procédure, afin de leur rendre commune et opposable la décision à intervenir dans l’instance enrôlée sous le n°18/02434.

La procédure, enrôlée sous le n°21/05057, a été jointe à la procédure initiale par mention au dossier le 5 avril 2022.

Par acte signifié le 25 mars 2022 contenant dénonce de procédure, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [O] et la MAF devant ce tribunal aux fins d’être relevé et garanti par ces derniers des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

La procédure, enrôlée sous le n°22/02089, a été jointe à la procédure initiale par ordonnance du 21 juin 2022.

Par ordonnance du 15 octobre 2024, la clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée au 10 octobre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 novembre suivant.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 23 septembre 2024, les époux [R] demandent au Tribunal, au visa des articles 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 1240 du code civil et avec exécution provisoire, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires, la société VARETANCHE, la société ALLIANZ, la société AXA et Mme. [B] de l’ensemble de leurs demandes,

— juger que les infiltrations qu’ils subissent dans leur appartement relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de la société NEXITY LAMY personnellement et de la société VARETANCHE,

— juger que le présent jugement sera commun et opposable à Mme [B] et aux époux [K],

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société NEXITY LAMY et la société VARETANCHE à faire réaliser les travaux visant à remédier aux désordres tels que décrits par l’Expert dans son rapport en date du 30 juin 2017, et ce sous astreintes de 50 € par jour de retard à compter de la présente décision,.

— condamner Mme. [B] et les consorts [K] à laisser un libre accès à leur appartement pour permettre la réalisation des travaux tels que préconisés par l’Expert judiciaire dans le cadre de son rapport,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société NEXITY LAMY, la société VARETANCHE, la société ALLIANZ et la société AXA à leur payer les sommes suivantes :

-2300 € TTC au titre des travaux de remise en état des plafonds indexée sur l’indice BTO1,

-15.420 € au titre de la perte de jouissance pour la période de mars 2007 à septembre 2024, somme à parfaire jusqu’à l’achèvement définitif des travaux remédiant aux désordres et de remise en état du logement,

-8000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-5188,59 € en remboursement des frais d’expertise et conformément à l’ordonnance de taxe du 4 août 2017

— les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 9 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

A titre principal :

— Dire et juger irrecevables, et pour le moins infondés, les époux [R] en l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions présentées à son encontre ;

— Débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Rejeter toute demande de condamnation présentée à son encontre ;

— Rejeter toute demande, fin et prétention présentée à son encontre;

A titre subsidiaire :

— Débouter les époux [R] de leurs prétentions ;

— Débouter Mme [X] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Dire et juger que les exclusions de garantie excipées par la société ALLIANZ notamment au titre « d’un défaut d’entretien », du « domaine construction », du « dégâts des eaux » ne sont ni formelles, ni limitées, qu’elles nécessitent une interprétation et ne sont pas mentionnées en caractères très apparent dans le contrat d’assurance, en violation des articles L.113-1 et L.112-4 du code des assurances ;

— Par conséquent, dire et juger que la société ALLIANZ n’est pas fondée à opposer à son assuré les exclusions de garantie qu’elle excipe, notamment au titre « d’un défaut d’entretien », du « domaine construction », du « dégâts des eaux » ;

— Condamner in solidum la société AXA, la société ALLIANZ, M. [A] [O] et son assureur, la MAF, Mme [B], M. [C] [K] et Mme [I] [K] à le relever et garantir intégralement de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre

— Condamner in solidum la société AXA, la société ALLIANZ, M. [O] et son assureur, la MAF, Mme [B], M. [C] [K] et Mme [I] [K] à lui payer les sommes de 7.740 € et de 2.300 € au titre des travaux de réparation visés par le rapport d’expertise judiciaire en date du 30 juin 2017, indexée sur l’indice BT01, outre intérêts légaux à compter du 6 mai 2019 jusqu’à parfait paiement, et capitalisation annuelle ;

En tout état de cause :

— Condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Gregory Pilliard, Avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du même Code.

Aux termes de ses dernières conclusions du 20 février 2024, la société NEXITY LAMY demande au Tribunal de :

Au principal,

— débouter les époux [R], et toute partie, de leurs demandes à son encontre,

A titre subsidiaire, s’il est jugé que sa responsabilité est engagée,

— juger que les demandes des époux [R] n’ont pas de lien direct et certain avec la faute qui lui est imputée et les débouter de leurs demandes,

Très subsidiairement,

— juger que les demandes des époux [R] doivent être ramenées à de plus justes proportions et notamment pour tenir compte de ce que la majorité des désordres provient des parties privatives de Mme [B],

En toute hypothèse,

— condamner la société AXA, M. [O] la MAF, Mme [B] et les époux [K] solidairement à la relever et garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge tant en principal, qu’intérêts, frais et accessoires,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 25 septembre 2024, la société ALLIANZ demande au Tribunal de :

— débouter les époux [R] et Mme [B] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

— juger que les désordres ont pour origine une défectuosité d’une partie privative, d’une partie commune spéciale ou encore l’intervention d’une entreprise bénéficiant d’une assurance décennale et dans ces conditions rejeter mes demandes formées à son encontre en qualité d’assureur multirisques,.

— à titre subsidiaire, en l’état du défaut récurrent d’entretien et de maintenance de l’immeuble, juger que la société ALLIANZ est bien fondée à opposer les exclusions de garantie visées au contrat et débouter en conséquence tant les consorts [R], Mme [B], que le syndicat des copropriétaires de leurs demandes à son encontre,

— à titre infiniment subsidiaire, juger que la société ALLIANZ sera relevée et garantie de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge, par la société AXA, assureur décennal de la société VARETANCHE, ainsi que M. [O] et son assureur la MAF,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 1er septembre 2023, la société AXA demande au Tribunal, au visa des articles 1792 et 1353 du code civil, de l’article L112-6 du code des Assurances et de l’article 9 du code de procédure civile de :

— débouter les époux [R], le syndicat des copropriétaires, la société NEXITY LAMY, la société ALLIANZ, M. [O] la MAF, la société VARETANCHE et tout demandeur de leurs demandes dirigées à son encontre,

— subsidiairement débouter les époux [R] de leur demande formée au titre du préjudice locatif, et subsidiairement juger sur ce point que la société VARETANCHE et son assureur la société AXA ne peuvent être concernés que par les réclamations relevant de la période postérieure à l’intervention de la société VARETANCHE soit à compter du mois d’avril 2015,

— débouter les époux [R] ainsi que toute autre partie de toutes leurs demandes formées à son encontre de ce chef,

— dire la Société AXA fondée à opposer tant aux consorts [R] qu’au syndicat des copropriétaires et/ou la société NEXITY LAMY et/ou toute autre partie le montant des plafonds de garantie et franchises contractuellement prévus.

— condamner M. [O] et la MAF à la relever et garantir à concurrence de 20% du montant des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— en tout état de cause condamner les époux [R] et/ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et réserver ce que de droit sur les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 18 septembre 2025, M. [A] [O] et la MAF demandent au Tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à leur encontre

— débouter AXA et ALLIANZ de leurs recours en garantie à leur encontre,

— débouter la société NEXITY LAMY de son recours en garantie à leur encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires et les sociétés NEXITY LAMY, AXA et ALLIANZ à leur régler la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gérard Mino, Avocat, sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions du 17 janvier 2024, Mme [B] demande au Tribunal, au visa des articles 1240, 2239 et 2242 du code civil, des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 16, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— juger que le rapport d’expertise judiciaire de M. [L] du 30 juin 2017 lui est inopposable ;

— juger prescrite toute action en responsabilité à son encontre eu égard aux désordres d’infiltrations révélés le 11 novembre 2014 ;

— juger que les désordres d’infiltrations proviennent d’un défaut d’entretien des terrasses, parties communes, par le syndicat des copropriétaires ;

— rejeter l’ensemble des demandes formalisées à son encontre ;

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 500 €uros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions notifiées le 9 octobre 2025, Mme [G] veuve [K], en son nom propre et aux droits de M. [C] [K], décédé le 9 octobre 2023, demande au Tribunal de débouter les parties de toutes demandes faites à l’encontre des époux [K], de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision et de condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement cité à domicile, Maître [U] [F] en qualité de liquidateur judiciaire de la société VARETANCHE n’a pas constitué avocat.

La décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes dirigées à l’encontre de M. [K]

Selon l’article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible.

En application de l’article 373 du même code, l’instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense.

En l’espèce, il résulte de l’acte de notoriété produit aux débats que M. [K] est décédé le 9 octobre 2023 en laissant pour lui succéder uniquement sa conjointe, Mme [G].

Cette dernière, déjà partie à l’instance, produit des conclusions établies à leurs deux noms.

Il s’en déduit qu’elle intervient volontairement aux droits de son mari décédé.

L’instance ayant valablement repris, les demandes formées par les parties à son encontre sont recevables.

II. Sur les demandes des époux [R] dirigées à l’encontre de la société VARETANCHE

En vertu de l’article L.622-22 du code de commerce, “les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.”

La société VARETANCHE ayant été placée en liquidation judiciaire, sans poursuite d’activité, suivant jugement du tribunal de commerce de TOULON du 6 février 2019, les époux [R] sont irrecevables en leur demande tendant à ce que la société VARETANCHE réalise les travaux de reprise des désordres.

S’agissant de leurs demandes tendant à la condamnation de la société VARETANCHE au paiement de diverses sommes d’argent, il est relevé que les époux [R] ont certes pris le soin d’appeler en cause son liquidateur judiciaire afin que le jugement soit opposable à la procédure collective, mais qu’ils n’allèguent, ni ne justifient, avoir déclaré leur créance au passif de la procédure.

Cette carence, qui n’est plus régularisable, les rend irrecevables en leurs demandes de paiement dirigées à l’encontre de la société VARETANCHE qui, au demeurant, n’auraient pu donner lieu à “condamnation” tel que sollicité, mais à fixation au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de cette dernière.

III. Sur la nature, l’origine et la cause des désordres

L’expert judiciaire a pu confirmer la réalité des désordres dénoncés par les époux [R] concernant le plafond de leur appartement (lot de copropriété n° 163) qui consistent en des traces d’infiltration d’eau, avec démarcations et écaillements du revêtement, localisés en cinq endroits : le salon, le wc, la chambre, le couloir et le placard du couloir.

* dommage 1 : le plafond du salon

Selon l’expert, il trouve son origine sur la terrasse de Mme [B], au niveau du nez de marche et du dormant périphérique de la porte vitrée n°2 qui ne sont pas étanches.

*dommage 2 : plafond du couloir

Selon l’expert, il trouve son origine sur la terrasse de Mme [B], au niveau du nez de marche et du dormant périphérique de la porte vitrée n°1 qui ne sont pas étanches.

*dommage 3 : plafond de la chambre

Selon l’expert, il a pour origines la terrasse de Mme [B] et celle de Mme [K], au niveau de la jonction qui traverse le mur de séparation entre terrasses, dont le moignon, s’il existe, est défaillant.

*dommage 4 : plafond du placard du couloir

Selon l’expert, il trouve son origine sur la terrasse de Mme [B], au niveau de la porte latérale dont l’étanchéité n’est pas assurée au niveau du nez de marche et dont la qualité n’est pas adaptée pour l’extérieur.

*dommage 5 : plafond du WC

Selon l’expert, il trouve son origine sur la terrasse de Mme [B], au niveau d’une part du dormant de la porte vitrée n°1 dont l’étanchéité est défaillante, et au niveau d’autre part du trou sur façade et de la fissure de l’angle Nord/Est sur ladite terrasse.

L’expert conclut que l’ensemble des désordres provient de l’usure et du vieillissement des ouvrages.

Il précise que :

— les points d’infiltration à l’origine des désordres affectant le salon, le couloir et le placard du couloir (1,2 et 4) proviennent du vieillissement des ouvrages et de leur durée de vie, et qu’ils sont révélateurs d’un défaut de “maintenance”,

— le point d’infiltration à l’origine des désordres affectant la chambre (3) provient d’une “erreur” dans le traitement de l’étanchéité de la traversée de mur séparatif entre terrasses au moyen de l’application d’un bitume liquide sur une maçonnerie brute -qu’il qualifie de “simulacre”- à la place du manchon et platines prévus au devis de la société VARETANCHE,

— les deux points d’infiltration à l’origine des désordres affectant le WC (5) ont pour cause un oubli lors des travaux de façade, à savoir que ni la fissure, ni le trou existant dans la façade n’ont été rebouchés, et que ce dernier a été habillé par la remontée d’étanchéité neuve de la société VARETANCHE qui ne l’a pas signalé.

Ces éléments ne sont pas litigieux entre les parties et seront adoptés par le tribunal tels qu’exposés par l’expert.

IV. Sur les responsabilités

A. Sur la responsabilité des constructeurs et la mobilisation de la garantie de leurs assureurs

Les époux [R] reprochent à la société VARETANCHE un manquement à son devoir de conseil dans le cadre des travaux d’étanchéité réalisés sur la terrasse [B]. Ils font valoir que l’expert a précisé que l’entreprise aurait dû attirer l’attention sur l’existence d’un point sensible qui ne pouvait pas être traité en l’absence d’accès à la terrasse mitoyenne. Ils considèrent que la société s’est montrée négligente dans la mesure où elle n’a pas réalisé le raccord d’étanchéité entre les deux terrasses qui est source d’infiltrations, et déduit du fait que l’expert préconise une reprise du complexe d’étanchéité des terrasses que la prestation s’est avérée inefficace à traiter les infiltrations subies depuis longtemps. Ils concluent à des désordres de nature décennale au sens de l’article 1792 du code civil permettant de mobiliser la garantie de la société AXA.

La société AXA conteste l’existence d’une imputabilité des désordres aux travaux de son assurée et met en exergue que l’expert indique que “l’ensemble des désordres provient des ouvrages et de leur durée de vie et donc de leur maintenance”. Elle estime que la société VARETANCHE a rempli son devoir d’information et de conseil en faisant figurer le poste “traitement de la communication entre terrasse par platine plomb et raccord d’étanchéité” dans son devis et que c’est en toute connaissance de cause que le syndicat des copropriétaires, dûment alerté par l’architecte, a refusé de réaliser l’étanchéité des terrasses de part et d’autre de celle de Mme [B]. Elle ajoute qu’un tel manquement relèverait en toute hypothèse de la responsabilité contractuelle de droit commun, non couverte au titre du contrat souscrit.

Selon l’article 1792 du code civil, “tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.”

N’ayant ni la qualité de maître de l’ouvrage, ni celle d’acquéreur de l’ouvrage, les époux [R] ne peuvent rechercher la responsabilité de la société VARETANCHE sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Ils ne peuvent donc davantage agir directement à l’encontre de son assureur décennal en vue de mobiliser la garantie de celui-ci à ce titre.

Tiers au contrat de louage d’ouvrage liant la société VARETANCHE au syndicat des copropriétaires, ils ne peuvent davantage rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun de celle-ci.

Si les époux [R] peuvent toutefois invoquer à leur profit, comme un fait juridique, la situation créée par le contrat au soutien d’une action fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, anciennement 1382, quand bien même ils rapporteraient la preuve, dans ce cadre, d’une faute commise par la société VARETANCHE en lien de causalité avec les préjudices dont ils font état, elle ne pourrait fonder la mobilisation de la garantie de la société AXA qui ne couvre pas une telle responsabilité au titre du contrat souscrit.

Les époux [R] seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes d’indemnisation dirigées à l’encontre de la société AXA en qualité d’assureur de la société VARETANCHE.

La responsabilité civile décennale de la société VARETANCHE et de M. [O] est par ailleurs invoquée par le syndicat des copropriétaires qui entend voir mobiliser également la garantie de leurs assureurs respectifs, la société AXA et la MAF, pour la réparation du coût des travaux de reprise des désordres.

Le constructeur engage sa responsabilité de plein droit envers le maître de l’ouvrage en cas de dommage de nature décennale à l’ouvrage en lien de causalité avec sa sphère d’intervention.

L’expert mentionne qu’un partage de responsabilité ne peut être envisagé qu’au titre du désordre affectant le plafond de la chambre.

Suivant son rapport, ce désordre a pour origine l’élément d’étanchéité existant entre les deux terrasses mitoyennes [B]/[K] ; il estime que la société VARETANCHE aurait dû attirer l’attention du maître de l’ouvrage sur l’existence d’un point sensible ne pouvant être traité en l’absence de travaux d’étanchéité sur la terrasse mitoyenne à l’Est ([K]).

Toutefois, les éléments versés en procédure attestent du fait que la copropriété a été alertée par M. [O] de l’état vieillissant des étanchéités existantes, que celui-ci a particulièrement insisté sur la nécessité de recouvrir les bétons d’une étanchéité et que pour autant la copropriété a refusé d’étendre l’intervention du constructeur à l’étanchéité des terrasses adjacentes à celles de Mme [B] :

— compte rendu de chantier de M. [O] du 19 novembre 2012 : “Il est demandé à M. [W] [gérant deVARETANCHE] d’établir un devis de réfection à neuf du système d’étanchéité”,

— compte rendu de chantier de M. [O] du 10 décembre 2012 : “3ème étage N°302-M. [R] : par mail du 22 octobre il est signalé des infiltrations d’eau très importantes dans l’appartement . Des devis VARETANCHE concernant le projet de dalles sur plots en dernier étage du Bartavelle ont été fournis, vérifiés par M. [O] et transmis à M. [D] pour avis, question à traiter au prochain rdv”,

— compte rendu de chantier de M. [O] du 12 janvier 2013 : “remarque relative à l’absence d’étanchéité des sols de loggias et balcons : […] de nombreuses fuites de balcons et loggias sont à signaler lors des orages, ce qui détériore ponctuellement les travaux de ravalement et entraine des reprises fréquentes et quelques fois irrattrapables […] cette proposition a été écartée par l’assemblée générale de juillet 2011 et non reconduite à l’assemblée générale 2012, laquelle n’a pas estimé utile de voter un budget étanchéité. De ce fait aujourd’hui reste en attente la détermination par la maitrise d’ouvrage des limites dans lesquelles peuvent se prendre les décisions de mise en oeuvre de l’étanchéité en garantie décennale des trois cas précités ci-dessus” (dont l’un des cas vise les infiltrations subies par l’appartement [R]),

— mail de M. [D] à M. [O] le 8 mars 2013 : “vous revenez lourdement sur ce qui me semble être une obsession chez vous : l’étanchéité des loggias […] vous devriez savoir depuis longtemps que nous n’en voulons pas, et de plus elle n’est pas obligatoire”.

La société VARETANCHE avait fait des devis et propositions de rénovation des quatre terrasses mitoyennes du 4ème étage, mais seule la rénovation de la terrasse de Mme [B] a été retenue par le syndic, et le syndicat des copropriétaires a ratifié cette décision en assemblée générale.

Le choix qui a été fait par le maître d’ouvrage d’une solution minimaliste ne tenant pas compte des mises en garde émises par M. [O] exonère celui-ci de sa responsabilité civile décennale envers le syndicat des copropriétaires, mais il est admis que l’effet exonératoire bénéficie également à tous les acteurs de la construction.

La responsabilité de la société VARETANCHE ne pourra donc davantage être retenue envers le syndicat des copropriétaires.

Par suite, ni la garantie de la société AXA, ni celle de la MAF, leurs assureurs respectifs de responsabilité civile décennale, ne pourra être mobilisée.

Les demandes indemnitaires et appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs seront ainsi rejetés.

De même, l’appel en garantie formé par ALLIANZ à l’encontre de la société AXA, de M. [O] et de la MAF ne pourra prospérer.

L’appel en garantie formé par la société AXA à l’encontre de M. [O] et la MAF est quant à lui dépourvu d’objet.

B. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et la garantie de la société ALLIANZ

Les époux [R] exposent que le syndicat des copropriétaires est responsable, en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des désordres constatés dans leur appartement qui ont pour origine une partie commune de l’immeuble, telle que définie au règlement de propriété. Ils indiquent que même s’il s’agit de la terrasse privative de Mme [B], il appartenait au syndicat des copropriétaires de voter la réalisation des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives en vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 12 juillet 2010 ayant modifié l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’il doit répondre du manque de diligence du syndic à réaliser des travaux remédiant de façon pérenne aux défauts d’étanchéité des terrasses. Ils prétendent mobiliser la garantie de la société ALLIANZ auprès de laquelle le syndicat des copropriétaires a souscrit un contrat d’assurance d’immeuble multirisque.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il n’est pas responsable des dommages trouvant leur origine dans une partie commune spéciale qu’il ne représente pas en vertu de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 (3e Civ., 7 juillet 2015, pourvoi n° 14-12.666). Il ajoute que les dispositions de l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, invoquées par les demandeurs, sont inapplicables au cas d’espèce de sorte qu’il ne saurait répondre d’une faute à reprocher au syndic de ce chef. Il estime qu’ils auraient dû engager leur action à l’encontre des propriétaires titulaires de droits sur ces espaces communs spéciaux.

Il indique que le fondement légal de la création de parties communes spéciales résulte de l’article 4 dans sa rédaction initiale, que le règlement de copropriété répute parties communes spéciales l’intégralité du bâtiment B dans lequel se trouvent les époux [R] et que cette situation est confirmée par la répartition des charges. En réplique au déni de garanti opposé par son assureur, il fait valoir que les exclusions de garantie qui figurent en page 23 ne lui sont pas opposables à défaut d’être mentionnées en caractère très apparent et qu’au demeurant les désordres en litige ne trouvent pas leur origine exclusive dans un défaut d’entretien.

La société ALLIANZ soutient que les infiltrations ont pour origine des parties privatives (portes-palières, fenêtres) et des parties communes spéciales (les terrasses et étanchéités du bâtiment B) pour lesquelles la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être recherchée. Elle estime que seuls les copropriétaires concernés, en tant que propriétaires des parties affectés des défauts relevés, engagent leur responsabilité. Le cas échéant, elle dénie sa garantie en excipant que l’aléa fait défaut en l’absence d’entretien régulier de l’immeuble et que l’exclusion des dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation, rappelée dans le contrat au chapitre 8 des exclusions générales, est rédigée en termes clairs, en gras et en rouge de sorte qu’elle est opposable à l’assuré. Elle souligne que les travaux ont été diligentés tardivement et que les nouveaux travaux ont ensuite été systématiquement reportés lors des assemblées générales de la copropriété.

La société NEXITY LAMY estime également que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être recherchée pour des infiltrations ayant une origine provenant des parties privatives, et non des parties communes.

Mme [B] fait valoir que les travaux préconisés par l’expert pour remédier aux désordres ne comportent pas le changement d’un élément d’équipement de sa terrasse ; que les travaux concernent le complexe d’étanchéité de celle-ci et non le changement des châssis ou dormants des menuiseries de sorte qu’il s’agit de travaux de gros oeuvre concernant uniquement des parties communes et relevant à ce titre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Elle fait valoir qu’il n’y a pas lieu de distinguer entre parties communes générales ou spéciales et souligne que les travaux ont été votés en assemblée générale.

Mme [G] veuve [K] estime, en lecture du règlement de copropriété, que l’origine des désordres est située en parties communes, à savoir “les terrasses” et “l’étanchéité”, et en veut pour preuve la répartition des charges prévue au dit règlement.

L’état descriptif de division de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 17]”, établi en date du 7 septembre 1981, stipule que le quatrième étage du bâtiment B est composé de quatre logements constituant les parties privatives et des parties communes suivantes : cage d’escalier principale donnant accès au 3ème étage, cage d’ascenseur, placards techniques, coursive et couloir de circulation.

Le lot n°176, appartenant à Mme [B], comprend l’appartement n°402 situé au 4ème étage attique du bâtiment B, les 303/10000èmes des parties communes du bâtiment B, et les 779/100000èmes des parties communes générales.

Le lot n°177, acquis par les époux [K], comprend quant à lui l’appartement n°404 situé au 4ème étage attique du bâtiment B, les 261/10000èmes des parties communes du bâtiment B, et les 669/100000èmes des parties communes générales.

Le règlement de copropriété établi aux termes du même acte en date du 7 septembre 1981 définit, en page 154, les parties communes comme “celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles sont réparties différemment entre les copropriétaires selon qu’elles font l’objet d’un usage commun à l’ensemble des copropriétaires ou qu’elles sont affectées à l’usage de certains d’entre eux seulement d’après la situation des lots en cause ou l’utilité des divers éléments d’équipement”.

Il stipule que les parties communes spéciales à chaque bâtiment comprennent “les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé mais qui servent à l’usage exclusif des copropriétaires des locaux situés dans un même bâtiment. Outre, les fondations et les murs et éléments verticaux ou horizontaux et les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité, elles comprennent notamment pour chaque bâtiment […] les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité : les murs, les couvertures des bâtiments, toutes les terrasses accessibles ou non accessibles” (page 157).

Il y est par ailleurs mentionné que “les loggias, balcons et terrasses même s’ils sont en tout ou en partie réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire, conformément aux spécifications du présent règlement, n’en sont pas moins des parties communes” (page 158).

Selon l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au moment du sinistre, “le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Sa version modifiée, entrée en vigueur le 1er juin 2020, dispose qu’ “il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes”, et qu’il “est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

En l’espèce, les points d’infiltration causant les dommages affectant le plafond de l’appartement des époux [R] sont situés sur les terrasses du 4ème étage en attique du bâtiment B, qui constituent des parties communes spéciales du dit bâtiment, mais avant tout des parties communes dont l’administration et la conservation incombent au syndicat des copropriétaires.

L’expert a retenu que l’ensemble des désordres constatés dans l’appartement des époux [R] provient de l’usure et du vieillissement des ouvrages. Le défaut d’entretien des terrasses, parties communes, est ainsi caractérisé.

Par ailleurs, les travaux de nature à remédier aux points d’infiltration décrits par l’expert attestent du fait que ce n’est pas le nez de marche ou le dormant des menuiseries qui est défaillant en tant que tel, mais le revêtement de seuil en complexe d’étanchéité et le dessous du seuil des menuiseries et remontées latérales. L’origine des désordres n’a donc pas son siège en partie privative, mais uniquement en parties communes. Le défaut d’entretien d’une partie privative n’est pas caractérisé.

Le dommage trouvant son origine en parties communes et étant causé par le défaut d’entretien de celles-ci, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée envers les époux [R].

Si le règlement de copropriété prévoit, dans une section intitulée “usage des parties communes”, que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de terrasses “devront les maintenir en parfait état d’entretien” et qu’ils sont “responsables de tous les dommages : fissures, fuites, etc provoqués directement ou indirectement par leur fait” (page 166), cette clause ne peut exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité tirée de l’article 14 précité dont les dispositions sont d’ordre public par application de l’article 43 issu de la même loi.

Le syndicat des copropriétaires sera donc tenu de réparer les dommages subis par les époux [R] du fait du défaut de l’étanchéité des parties communes spéciales du bâtiment B.

Selon l’article L113-1 du code des assurances, “les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré”.

Selon l’article L112-4 du même code, “les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.”

En l’espèce, il résulte des dispositions générales de la police “multirisque des biens et des responsabilités” souscrite auprès de la société ALLIANZ que le “contrat ne garantit pas : […] le défaut d’entretien : les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation vous incombant, caractérisés et connus de vous sauf cas de force majeure, étant entendu que les causes non supprimées d’un précédent sinistre sont considérées automatiquement comme un défaut d’entretien”.

Une telle clause excluant de la garantie les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation incombant à l’assuré n’est ni formelle ni limitée en ce qu’elle ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées. Elle ne peut donc recevoir application en raison de son imprécision.

Le syndicat des copropriétaires a pu croire légitimement que les causes des infiltrations subies par les époux [R] avaient été supprimées par les travaux de la société VARETANCHE qui lui avait fait la démonstration d’une mise en eau ne révélant aucune infiltration dans l’appartement sous-jacent.

Le défaut d’aléa, qui s’apprécie par rapport au comportement de l’assuré antérieurement au sinistre, n’est pas caractérisé.

Celui-ci avait pris la mesure des infiltrations occasionnées au lot des époux [R] en diligentant des investigations puis en procédant, par son syndic, à des travaux dont l’inefficacité ne pouvait lui être connue.

La société ALLIANZ doit bien sa garantie à son assuré.

Par conséquent, elle est tenue de réparer les dommages dont le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des époux [R].

C. Sur la responsabilité du syndic

Les époux [R] entendent rechercher la responsabilité personnelle de la société NEXITY LAMY sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Ils reprochent à celle-ci son inertie en exposant qu’un délai de six ans s’est écoulé entre leur courrier du mars 2007 signalant des infiltrations dans leur appartement, et la mise en oeuvre des travaux en janvier 2013.

Ils font valoir qu’il lui incombait au titre de ses missions de remédier aux désordres dans un délai raisonnable. Ils considèrent qu’elle ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif que l’assemblée générale des 1er août 2008 et 10 juillet 2009 a donné quitus au syndic pour sa gestion, les obligations de celui-ci au titre de l’entretien et de la réparation des parties communes spéciales se renouvelant au fil des mandats.

La société NEXITY LAMY considère qu’il n’est rapporté la preuve, ni d’une faute lui incombant, ni d’un préjudice en relation directe et certaine avec une telle faute. Elle expose que les époux [R], qui ne se sont pas opposés à la résolution par laquelle il a été donné quitus au syndic pour sa gestion lors des assemblées générales des copropriétaires du 1er août 2008 et du 10 juillet 2009, ne peuvent plus engager d’action en responsabilité du syndic pour la gestion de la copropriété en invoquant une carence pour les années 2008 et 2009. Elle fait valoir qu’il ne peut être reproché au syndic de ne pas avoir les compétences techniques lui permettant de déterminer l’origine des désordres. Elle souligne qu’elle a fait appel à une société spécialisée dans l’étanchéité (VARETANCHE), à laquelle elle s’est fiée pour remédier aux désordres et qu’aucune des causes du sinistre retenues par l’expert ne procède de son fait. Elle ajoute que le manque de diligence, qui serait retenu le cas échéant, n’est pas à l’origine du coût des travaux de réparation pour 7740€, ni du coût de remise en état du plafond du logement des demandeurs, ni encore de la perte locative invoquée.

La responsabilité du syndic peut être engagée sur le fondement délictuel par un copropriétaire pour des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Les époux [R] reprochent au syndic une mise en oeuvre tardive des travaux, en janvier 2013, alors que les infiltrations lui avaient été signalées depuis 2007.

Toutefois, sur la seule foi d’un courrier adressé par les époux [R] le 18 mars 2007, puis d’un deuxième courrier envoyé trois ans après, le 15 avril 2010, il n’est pas permis d’évaluer l’ampleur des désordres affectant leur lot et par suite de caractériser le caractère urgent des travaux exigé par l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 obligeant le syndic à procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Les premières constatations des désordres d’infiltration opposables au syndic résultent d’une réponse par courriel du 22 octobre 2012 dans laquelle la société NEXITY LAMY déclare avoir constaté les infiltrations dans leur logement. Or il n’est pas litigieux que des travaux urgents ont ensuite été réalisés à la demande du syndic dans le délai d’un peu plus de deux mois, ce qui apparaît raisonnable. Il est démontré que le syndic a mis en oeuvre les diligences normales lui incombant.

Le défaut de diligence, qui s’apparente à une obligation de moyen, n’est pas caractérisé.

Les époux [R] sont infondés à rechercher la responsabilité personnelle du syndic de ce chef.

Ils sont par suite déboutés de l’ensemble de leurs demandes d’indemnisation formées à l’encontre de la société NEXITY LAMY.

Les recours en garantie formés par cette dernière à l’encontre de M. [O] de la MAF, de AXA, de Mme [B] et des époux [K] sont donc sans objet.

D. Sur la responsabilité des copropriétaires

— Sur l’opposabilité du rapport d’expertise

Mme [B] demande de juger que le rapport d’expertise judiciaire de M. [L] du 30 juin 2017 lui est inopposable.

Elle fait valoir que les opérations d’expertise se sont déroulées hors de sa présence, alors qu’elle était la principale concernée, et qu’elle entend en contester la teneur. Elle souligne par ailleurs qu’aucun élément de preuve ne vient le corroborer.

Les époux [R] estiment que le rapport d’expertise lui est opposable pour avoir été soumis à la libre discussion des parties.

Selon l’article 16 du code de procédure civile, “le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.”

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire de M. [L] du 30 juin 2017 a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il est opposable à Mme [B], mais il ne pourra fonder à lui seul une condamnation prononcée à l’encontre de Mme [B], laquelle devra s’appuyer sur d’autres éléments de preuve dès lors que Mm [B] n’a pas participé aux opérations d’expertise.

— sur la prescription

Mme [B] considère que sa responsabilité ne peut être recherchée pour cause de prescription de l’action à son égard par application de l’article 2224 du code civil et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle fixe le point de départ du délai de prescription à la date d’apparition des désordres et souligne que la difficulté est connue depuis 2009, comme en témoigne les PV d’assemblée générale des 10 juillet 2009, 31 juillet 2012, 26 juillet 2013 et 18 juillet 2016, et que la résurgence des désordres a été signalée au syndic par les époux [R] en novembre 2014. Elle souligne que le délai de prescription n’a pas été interrompu par la procédure en référé expertise à laquelle elle n’a pas été appelée et conclut que la prescription était acquise lorsque la première citation en justice lui a été délivrée 7 ans après la résurgence des désordres par acte signifié le 7 octobre 2021.

Toutefois, comme les époux [R] le soutiennent, le délai de prescription de cinq ans, au-delà duquel la responsabilité de Mme [B] ne peut être recherchée, n’a commencé à courir qu’à la date à laquelle le titulaire de l’action a connu les faits lui permettant de l’exercer, soit à compter du dépôt du rapport d’expertise par lequel les parties ont pu connaître l’origine des infiltrations.

Ce dépôt étant intervenu le 30 juin 2017, la prescription n’était pas acquise à la date de l’appel en cause de Mme [B] par acte signifié le 7 octobre 2021.

— sur la responsabilité

Il a été démontré supra que les désordres trouvent leur origine en parties communes et qu’ils résultent d’un défaut d’entretien dont seul le syndicat des copropriétaires a la charge.

Aucun lien de causalité n’est par ailleurs démontré entre les désordres litigieux et un fait imputable à Mme [B] ou aux époux [K]. Leur responsabilité ne peut être engagée au titre du sinistre en cause.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de toutes ses demandes formulées à leur encontre.

V. Sur la réparation

A. Sur la réalisation des travaux de reprise des désordres et l’indemnisation de leur coût

L’expert décrit les travaux à réaliser pour remédier aux désordres en pages 75 à 77 de son rapport, auquel il est renvoyé pour le détail de ses préconisations.

N’ayant pas été destinataire de devis, l’expert indique qu’il évalue le coût des travaux dont il préconise la réalisation de la manière suivante :

-7740 euros TTC, correspondant au coût des travaux permettant de remédier aux défauts d’étanchéité à l’origine des désordres et frais engagés de recherche de fuite, pour une durée prévisible des travaux estimée de 6 jours,

-2.300 euros TTC, correspondant au coût des travaux de remise en état du plafond du logement des époux [R].

Aucune des parties ne critique les travaux préconisés par l’expert, ni l’estimation qui en est faite par celui-ci.

L’indexation sur l’indice BT01, demandée par les époux [R] eu égard à l’ancienneté du rapport d’expertise, n’est pas litigieuse entre les parties. Il y sera fait droit.

Le syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ sont condamnés in solidum à payer aux époux [R] la somme de 2300 euros, actualisée en fonction de la variation de l’indice BT01 à compter de la date du rapport d’expertise soit le 30 juin 2017 jusqu’à la date du présent jugement.

Les travaux à réaliser pour remédier aux défauts d’étanchéité à l’origine des désordres se situent en parties communes. Les époux [R] ont intérêt à leur réalisation pour mettre un terme aux désordres affectant leur lot. Leur mise en oeuvre incombe au seul syndicat des copropriétaires par application de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à faire réaliser les travaux permettant de remédier aux défauts d’étanchéité à l’origine des désordres tels que décrits au rapport d’expertise, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un durée de 6 mois courant à l’expiration d’un délai de 4 mois suivant la signification de la présente décision.

La demande formée de ce chef à l’encontre du syndic sera rejetée.

Le règlement de copropriété stipule, en pages 161-162, que les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations, travaux et opérations d’entretien nécessaires ou utiles aux choses ou parties communes, […] et si besoin est livrer accès à leurs locaux aux architectes entrepreneurs, ouvriers chargés de surveiller, de conduire ou d’exécuter ces réparations ou travaux […] l’accès des locaux et appartements pour vérification d’état, […] découvrir l’origine des fuites ou infiltrations sera librement consenti au syndic de la copropriété et à ses mandataires […] les copropriétaires des locaux sis en dernier étage devront, en tant que de besoin, laisser le libre passage donnant accès aux combles et aux terrasses”.

Mme [B] et Mme [G] n’entendent pas s’opposer à la mise en oeuvre des travaux nécessaires pour remédier au défaut d’étanchéité des parties communes, lesquels nécessitent d’avoir accès à leurs appartements respectifs situés au 4ème étage en attique du bâtiment B.

Les investigations de recherches de fuites et travaux précédemment réalisés par le syndicat des copropriétaires n’ont pas révélé de difficulté opposée par ces copropriétaires pour laisser un libre accès à leurs locaux.

La mise en oeuvre des travaux n’incombe pas aux époux [R].

Les époux [R] seront par conséquent déboutés de leur demande tendant à voir condamner Mme [B] et Mme [G] à laisser un libre accès à leur appartement pour la réalisation des travaux préconisés par l’expert.

En revanche, il sera fait droit à leur demande tendant à ce que le présent jugement leur soit commun, conformément aux dispositions de l’article 331 du code de procédure civile, dès lors que les époux [R] ont intérêt à ce qu’ils soient informés des travaux auxquels le syndicat des copropriétaires doit procéder qui impliquent leur collaboration.

B. Sur la perte de jouissance

Les époux [R] sollicitent une somme de 14.400 euros au titre de la perte de jouissance de leur logement depuis mars 2007 à septembre 2024, à parfaire jusqu’à l’achèvement définitif des travaux remédiant aux désordres et de remise en état du logement. Ils exposent qu’ils se plaignent, depuis l’année 2007, d’infiltrations récurrentes dans leur logement et que l’intervention réalisée en 2012 n’a pas résolu le problème d’infiltration qui a donc perduré. Ils exposent que le logement est toujours inutilisable dans la mesure où leur demande de travaux a été refusée par le juge de la mise en état, et demandent donc que la période retenue par l’expert soit étendue jusqu’à l’achèvement définitif des travaux remédiant aux désordres et de remise en état du logement.

Pour s’opposer à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucun élément du dossier ne démontre que leur lot a été affecté de désordres à compter de 2007 et que l’appartement en cause n’a pas vocation à être occupé toute l’année alors que les époux [R] sont domiciliés au LUXEMBOURG.

La société ALLIANZ ne formule pas d’observation de ce chef.

L’expert évalue à 60 euros par mois le préjudice d’occupation subi par les époux [R] du fait des désordres affectant le plafond de leur appartement, calculé sur la valeur locative du logement. Il fait référence à une perte de valeur de l’appartement pendant la durée des désordres.

Toutefois il ne résulte pas de ses constatations que l’appartement était inhabitable du fait des dégradations affectant le plafond de leur appartement, ni même que les désordres aient eu une incidence sur l’usage de certaines pièces. Aucun élément produit ne permet d’évaluer les habitudes des époux [R] quant à la fréquence d’occupation du bien qui ne constitue pas leur résidence principale.

La preuve d’un préjudice de jouissance consécutif aux désordres n’est pas rapportée.

La demande d’indemnisation de ce chef est rejetée.

VI. Sur les autres recours et appels en garantie

— Sur l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de son assureur, ALLIANZ, au titre de la condamnation prononcée à son encontre au titre du coût des travaux de reprise du plafond de l’appartement des époux [R]

La police souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société ALLIANZ couvre les frais de remise en état. Il a été précédemment indiqué que la clause d’exclusion de garantie n’était pas applicable.

La société ALLIANZ est par conséquent condamnée à relever et garantir intégralement son assuré du montant de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice des époux [R] au titre du coût des travaux de reprise des plafonds de leur appartement.

— S’agissant de la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux remédiant aux désordres tels que décrits par l’expert

Aucune des parties assignées ne pourra être condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation prononcée de ce chef.

En effet, il a été indiqué précédemment que la mise en oeuvre des travaux n’incombe pas à des copropriétaires de l’immeuble pour concerner des parties communes.

Le recours ne peut donc prospérer à l’égard de Mme [B] ou de Mme [G], l’action étant par ailleurs éteinte, comme non transmissible, à l’égard de M. [K].

Le recours formé à l’encontre des sociétés d’assurance AXA, ALLIANZ et MAF sera de même rejeté, celles-ci ne pouvant qu’être tenues à une obligation de paiement et non à une obligation de faire au titre de leur police.

Enfin, M. [O] ne peut être tenu à une quelconque obligation de réparer en nature alors que sa responsabilité a été écartée.

VII. Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ, qui succombent, assumeront in solidum les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise taxés à 5188,59€, conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de recouvrement direct des dépens formée par M^e Gérard MINO en application de l’article 699 du même code.

L’équité commande de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ

à payer les sommes suivantes en vertu de l’article 700 du code de procédure civile :

-6000 euros aux époux [R],

-2500 euros à Mme [G],

-2500 euros à Mme [B],

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndic, de M. [O] de la MAF et de la société AXA les frais irrépétibles qu’ils ont engagés à l’occasion de la présente procédure.

VIII. Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce, compatible avec la nature de la décision et nécessaire au vu l’ancienneté du différend.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [I] [G] veuve [K] intervient volontairement aux droits de son époux, M. [C] [K], décédé le 9 octobre 2023,

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par M. [P] [R] et Mme [J] [R] à l’encontre de la société VARETANCHE,

DÉBOUTE M. [P] [R] et Mme [J] [R] de l’ensemble de leurs demandes d’indemnisation dirigées à l’encontre de la société AXA,

DÉBOUTE M. [P] [R] et Mme [J] [R] de l’ensemble de leurs demandes d’indemnisation dirigées à l’encontre de la société NEXITY LAMY,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [I] [G] veuve [K] et de Mme [X] [B],

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société AXA, de M. [O] et de la MAF,

DÉBOUTE la société ALLIANZ de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société AXA, de M. [O] et de la MAF,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] et la société ALLIANZ Iard à payer à M. [P] [R] et Mme [J] [R] la somme de 2300 euros, actualisée en fonction de la variation de l’indice BT01 à compter du 30 juin 2017 et jusqu’à la date du présent jugement au titre du coût de la remise en état des plafonds de leur logement,

CONDAMNE la société ALLIANZ à intégralement relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] de cette condamnation,

DÉBOUTE M. [P] [R] et Mme [J] [R] de leur demande d’indemnisation au titre d’une perte de jouissance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] à faire réaliser les travaux permettant de remédier aux défauts d’étanchéité à l’origine des désordres tels que décrits au rapport d’expertise, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un durée de 6 mois courant à l’expiration d’un délai de 4 mois suivant la signification de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la de sa demande tendant à être relevé et garanti de cette condamnation,

DÉBOUTE M. [P] [R] et Mme. [J] [R] de leur demande tendant à voir condamner Mme [X] [B] et Mme [I] [G] à laisser un libre accès à leur appartement pour la réalisation des travaux préconisés par l’expert,

DIT que le présent jugement sera commun à Mme [X] [B] et Mme [I] [G],

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] et la société ALLIANZ Iard aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

AUTORISE M^e Gérard MINO à recouvrer directement les dépens dont ils ont fait l’avance,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] et la société ALLIANZ Iard à payer à M. [P] [R] et Mme [J] [R] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] et la société ALLIANZ Iard à payer à Mme [I] [G] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] et la société ALLIANZ Iard à payer à Mme [X] [B] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

REJETTE toute autre demande.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT