MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/02648 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFKC

NAC: 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 14 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

ASSESSEURS : Madame BLONDE, Vice-Présidente

Madame FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER lors du prononcé :Madame CHAOUCH

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 15 Septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame FERRÉ.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 8], RCS [Localité 13] 789 072 857., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Loïc ALRAN de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire :

DEFENDEUR

M. [S] [X]

né le 03 Avril 1973 à [Localité 11], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 307

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique en date du 6 août 2024, la SAS [Adresse 8], vendeur, et Monsieur [S] [X], acquéreur, ont conclu une promesse de vente relative à un immeuble sis [Adresse 6] pour un prix de 2 300 000 euros, consentie pour une durée expirant le 20 octobre 2024.

Le 30 octobre 2024, un premier procès-verbal de carence a été dressé par Maître [K] [C] compte tenu de l’absence de Monsieur [S] [X]. Faisant suite à une sommation de comparaître devant notaire, signifiée le 2 novembre 2024 par la SAS [Adresse 8] à Monsieur [S] [X] à domicile, un second procès-verbal de carence a été dressé le 8 novembre 2024, aux termes duquel la SAS [Adresse 8] a annoncé son intention de poursuivre l’exécution forcée de la vente.

Par ordonnance en date du 5 juin 2025, le Président du tribunal judiciaire de Toulouse a autorisé la SAS [Adresse 8] à assigner à jour fixe Monsieur [S] [X] pour l’audience du 15 septembre 2025, l’assignation devant intervenir avant le 10 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, la SAS [Adresse 8] a assigné Monsieur [S] [X] à l’audience du 15 septembre 2025, devant le tribunal aux fins de :

— Juger que la vente entre les parties portant sur le bien [Adresse 6] est parfaite pour le prix de 2 300 000 euros,

— Juger que le jugement pourra être publié au Service de la Publicité Foncière à sa diligence et aux frais de Monsieur [S] [X],

— Condamner Monsieur [S] [X] à lui payer 2 300 000 euros au titre du prix de vente,

— Condamner Monsieur [S] [X] à lui payer 10 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— Condamner Monsieur [S] [X] à lui payer les intérêts au taux de 8,326 % à compter du 30 octobre 2024 jusqu’au jour du versement du prix de vente sur la somme de 1 911 287,27 euros,

— Condamner Monsieur [S] [X] à lui payer les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 jusqu’au jour du versement du prix de vente sur la somme de 388 712,25 euros,

— Condamner Monsieur [S] [X] à lui payer 2 292 euros au titre des frais d’électricité,

— Condamner Monsieur [S] [X] aux dépens avec recouvrement direct au profit de son conseil et à lui payer 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 15 septembre 2025, la SAS [Adresse 8] maintient les demandes de son assignation sauf à porter le montant au titre des frais irrépétibles à 10 000 euros, à retrancher la demande au titre des intérêts légaux et à ajouter les demandes suivantes :

— Juger que le transfert de propriété n’interviendra qu’après le règlement complet du prix de vente.

— Condamner Monsieur [S] [X] à lui payer 14 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Monsieur [S] [X] à lui payer 17 624 euros au titre des taxes pour les années 2024 (au prorata) et 2025,

— Débouter Monsieur [S] [X] de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

Pour s’opposer à la nullité de l’assignation, la SAS [Adresse 8] indique qu’il est justifié de l’envoi de la lettre recommandé prévue à l’article 659 du code de procédure civile, laquelle a été refusée par le destinataire, et met en avant les nombreuses diligences faites par le commissaire de justice pour tenter de trouver sa nouvelle adresse, alors que ce dernier a changé plusieurs fois d’adresse sans jamais la communiquer, rappelant d’une part que pour une personne physique dont la qualité de professionnel n’apparaissait pas dans la promesse de vente, la délivrance sur le lieu de travail ne peut s’effectuer qu’à personne en application de l’article 689 du code de procédure civile sans pouvoir laisser d’avis de passage et d’autre part que, contacté par son ex compagne à la demande du commissaire de justice, Monsieur [S] [X] lui a expressément demandé de ne pas communiquer sa nouvelle adresse. En tout état de cause, elle indique qu’il n’y a aucun grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile dès lors que le défendeur a comparu et a pu présenter sa défense.

Au soutien de sa demande de constatation de la perfection de la vente, la SAS [Adresse 8] indique tout d’abord qu’elle est valable soulignant que l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation soulevé en défense ne s’applique pas aux biens à usage mixte comme en l’espèce, et la promesse n’ayant pas besoin d’être enregistrée sur le fondement de l’article 1589-2 du code civil dès lors qu’elle était synallagmatique et non unilatérale puisque l’acte ne prévoit aucune faculté de levée d’option pour le bénéficiaire. Elle ajoute ensuite que les conditions suspensives sont remplies dès lors que les titres de propriété antérieurs n’ont révélé aucune servitude ni charges et que la destination des lieux mentionnée était un usage mixte habitation et commercial, sans que le changement de destination de bureaux ne soit indiqué comme une condition suspensive. Elle soutient enfin que la promesse doit être exécutée en application des articles 1103, 1589 et 1217 du code civil, en rappelant que l’acte a précisé que le délai au 30 octobre 2024 a été expressément indiqué comme constitutif du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter et que la procédure contractuellement prévue a été suivie.

Au soutien de ses demandes en paiement, concernant le prix, elle s’oppose à tout délai de paiement faute de justificatifs du défendeur qui avait par ailleurs indiqué dans son offre d’achat disposer de la trésorerie nécessaire et n’avait pas soumis la promesse de vente à une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Elle demande l’application de la clause d’immobilisation, laquelle n’est pas une clause pénale selon elle et ne peut donc être réduite sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, outre l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de l’article 1231-1 et 1231-2 du code civil, se composant des intérêts réglés à la banque du fait de la carence de l’acquéreur, du manque à gagner au titre des intérêts portant sur le solde net vendeur qu’elle aurait pu placer et faire fructifier, les frais d’électricité exposés en pure perte et les taxes foncière et sur les logements vacants.

Monsieur [S] [X], demande au tribunal, aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement, de :

— In limine litis annuler l’assignation introductive d’instance et rejeter en conséquence l’intégralité des demandes de la SAS [Adresse 8] ;

— Au fond et à titre principal :

* annuler la promesse de vente,

* juger en toutes hypothèses que la promesse est caduque,

* débouter en conséquence la SAS [Adresse 8] de

l’intégralité de ses demandes,

— A titre subsidiaire :

* lui octroyer un délai de huit mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour régler le prix de vente,

* juger que le jugement vaudra acte translatif de propriété,

* rescinder l’indemnité d’immobilisation et les pénalités de retard à l’euro symbolique,

* débouter la SAS [Adresse 8] du surplus de ses demandes indemnitaires,

— En tout état de cause :

* Condamner la SAS [Adresse 8] aux dépens et à lui payer 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de sa demande de nullité de l’assignation, Monsieur [S] [X] fait valoir tout d’abord l’insuffisance des diligences du commissaire de justice soulignant que depuis le 3 avril 2025, la SAS [Adresse 8] a connaissance de ce qu’il ne réside plus à son ancienne adresse et connaissait parfaitement son lieu de travail, où l’assignation pouvait être délivrée par remise de l’acte à la salariée présente sur place ou à étude avec avis de passage laissé, dès lors que la promesse a été signée dans un cadre professionnel, en sa qualité de marchand de biens. Il ajoute que ni lui, ni son notaire ni son collaborateur n’ont été contacté. Il fait valoir ensuite le non-respect de l’alinéa 2 de l’article 659 du code de procédure civile, à savoir l’envoi le jour même d’une lettre recommandée dès lors qu’elle a été envoyée le 10 juin et non le 6 juin. Selon lui la nullité lui fait grief en ce qu’il n’a pris connaissance de l’assignation que le 1er août et qu’il a dû préparer sa défense pour une audience du 15 septembre pour un enjeu de 2 millions d’euros en pleine période estivale alors qu’il était sans nouvelle de la SAS [Adresse 8] depuis novembre 2024, ce qui ne constitue pas un délai raisonnable au sens du droit au procès équitable car ne lui ayant pas permis de bénéficier du calendrier de procédure prévue par l’ordonnance autorisant le jour fixe, ni de trouver une solution alternative à la vente forcée ou à une discussion.

Sur le fond, il soutient la nullité de la promesse de vente sur le fondement de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation puisque celle-ci ne lui a pas été notifiée et qu’il n’a pas été en mesure d’exercer son droit de rétractation, et sur le fondement de l’article 1598-2 du code civil dès lors que la promesse, qui doit être requalifiée selon lui en promesse unilatérale de vente dès lors que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties au sens de l’article 1188 du code civil, qui elle s’infère des échanges antérieurs et des contradictions de la promesse elle-même, n’a pas été publiée. Il soutient encore l’absence de justification de la levée des conditions suspensives dès lors que les titres de propriété antérieurs ne lui ont pas été communiqués et que les pièces d’urbanisme ont révélé une impossibilité de transformation des locaux d’habitation en tertiaire, ce qui était la destination que le bénéficiaire entendait donner à l’immeuble, précisant que la clause de la promesse sur la destination n’est pas conforme à ce qui a été négocié.

Subsidiairement, il fait valoir qu’il est dans l’incapacité de régler une condamnation de 2 300 000 euros ne disposant, à titre particulier, aucunement de telles liquidités, de sorte qu’il devra recourir à un prêt, ce qui justifie sa demande de délais de paiement. Selon lui, l’indemnité stipulée à titre forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien constitue une clause pénale qui doit être ramenée à un euro symbolique faute de justification d’un préjudice pour la SAS [Adresse 8], et laquelle fait double emploi avec les pénalités compensatoires. Il se dit étranger au prêt souscrit par la SAS [Adresse 8] et indique que ses difficultés financières sont elles aussi étrangères au présent litige. Il soutient que la clause pénale ne saurait se cumuler à des dommages et intérêts et que le préjudice est hypothétique dès lors que le moratoire invoqué avec la banque n’est pas produit, que la convention de prêt n’est pas produite, que l’électricité n’a pas été exposée en pure perte et qu’il n’a pas à prendre en charge la taxe sur les logements vacants de 2024.

MOTIVATION

Sur la nullité de l’assignation

En application des articles 654 et 689 du code de procédure civile, l’assignation doit être faite à personne, sur son lieu de domicile ou son lieu de travail. Lorsque la signification à personne est impossible mais que l’adresse est certaine, le commissaire de justice peut procéder à la signification à domicile en remettant l’acte à la personne présente qui l’accepte ou par dépôt de l’acte à étude, en laissant un avis de passage en application des articles 655 à 658 du code de procédure civile. Suivant les dispositions de l’article 659 du même code, lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Il résulte de ces dispositions que la signification au lieu de travail ne peut se faire qu’à personne, de sorte que le commissaire de justice ne peut y laisser un avis de passage, peu important que le destinataire personne physique soit un professionnel ou non. Un commissaire de justice dresse valablement un procès-verbal de recherches infructueuses dès lors qu’il s’est rendu à la dernière adresse communiquée par l’intéressé et que, ce dernier n’y résidant plus, il se rend également sur son lieu de travail, où il ne le trouve pas davantage.

En revanche, le commissaire de justice, lorsqu’il dresse un procès-verbal de recherches infructueuses, doit, le même jour ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, envoyer par lettre recommandée une copie de l’acte signifié, à défaut de quoi l’assignation encourt une nullité de forme, à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité en application de l’article 114 du code de procédure civile. Le grief s’entend de la situation dans laquelle la personne qui invoque la nullité n’a pu correctement organiser sa défense.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée par procès-verbal de vaines recherches. Le commissaire de justice s’est présenté à la dernière adresse connue, telle que mentionnée dans la promesse de vente. Si le commissaire de justice avait déjà dressé un procès-verbal sur le fondement de l’article 659 à cette même adresse quelques mois avant la signification de l’assignation à jour fixe, il n’avait pas connaissance d’une autre adresse à laquelle se rendre ainsi qu’il en ressort du procès-verbal dressé le 11 avril 2025, de sorte qu’on ne peut lui reprocher de s’y être présenté.

A cette adresse, le commissaire de justice a constaté que le nom de Monsieur [S] [X] n’y figurait pas et son ancienne partenaire de PACS a confirmé qu’il n’y résidait plus, le commissaire de justice relatant lui avoir demandé de le contacter par téléphone et que ce dernier lui a répondu « tu ne dis rien ». Dès lors qu’il a pu constater que l’adresse n’était plus le domicile du destinataire de l’acte, le commissaire de justice a ensuite tenté une signification à personne sur son lieu de travail, laquelle a été infructueuse dès lors qu’il était absent. De telles diligences sont suffisantes pour tenter de délivrer l’acte à personne et le commissaire de justice a valablement dressé un procès-verbal de recherches infructueuses.

En revanche, dès lors que le procès-verbal a été dressé le 6 juin 2025, soit un vendredi, le commissaire de justice avait jusqu’au lundi 9 juin pour adresser la lettre recommandée visée à l’alinéa 2 de l’article 659 du code de procédure civile. Or, il ressort du suivi postal que la lettre a été déposée en bureau de poste le 10 juin, soit non pas le jour ouvrable suivant le procès-verbal, mais le surlendemain ouvrable. Dès lors, l’assignation à jour fixe en date du 6 juin 2025 est entachée d’une nullité de forme.

Toutefois, Monsieur [X] n’a manifestement pas été empêché de faire valoir sa défense, dès lors qu’il reconnaît avoir eu connaissance de l’assignation le 1er août 2025, a constitué avocat et a pu faire valoir sa défense tant par voie de conclusions écrites que par observations orales à l’audience du 15 septembre 2025, soit un mois et demi plus tard, nonobstant la période estivale.

En tout état de cause, il sera souligné que l’impossibilité de signification à personne ayant conduit au procès-verbal de recherches infructueuses est imputable à Monsieur [S] [X] lui-même. En effet, alors même qu’il avait conclu une promesse synallagmatique de vente, ce dernier n’a informé ni son propre notaire, ni celui du vendeur, ni le vendeur lui-même de son changement d’adresse. De surcroît, il ressort du procès-verbal dressé par le commissaire de justice que l’ancienne partenaire de PACS de ce dernier a indiqué avoir reçu, en direct, par messagerie WhatsApp, instruction de Monsieur [S] [X] de ne rien dire au commissaire de justice quant à sa véritable adresse. Or, considérant que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, Monsieur [S] [X] ne saurait invoquer un grief du fait d’une situation qu’il a lui-même contribué à causer.

Partant, la demande de Monsieur [X] tendant à voir déclarer nulle l’assignation du 6 juin 2025 sera rejetée.

Sur la nullité de la promesse de vente

— Sur l’absence de publication de la promesse

En vertu des dispositions de l’article 1589-2 du code civil, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Cette disposition est inapplicable aux promesses synallagmatiques de vente.

Par ailleurs, il sera rappelé sur l’interprétation des contrats, qu’en application des articles 1188, 1189 et 1192 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes et que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, la promesse conclue le 6 août 2024, est intitulée en page 1 de l’acte notarié comme une « promesse synallagmatique de vente ».

Il est vrai qu’elle comporte une indemnité d’immobilisation, usuelle pour une promesse unilatérale de vente mais moins pour une promesse synallagmatique, outre des maladresses et ambiguïtés de rédaction dès lors que la SAS [Adresse 8] est la seule dénommée « promettant » tandis que Monsieur [S] [X] est dénommé « bénéficiaire », et qu’il est indiqué dans une clause « caractéristique » que « les parties conviennent entre elles d’établir les présentes sous la forme d’une promesse unilatérale ». Toutefois, en page 4 de l’acte notarié il est clairement stipulé que le promettant s’engage irrévocablement à vendre au bénéficiaire, lequel s’engage lui-même irrévocablement à acquérir le bien, de sorte que les engagements sont bien synallagmatiques, ce qui est confirmé par le fait qu’aucune option d’achat n’est laissée au bénéficiaire et qu’il n’existe aucune clause relative à la levée d’option. Il ressort ainsi de l’interprétation des clauses dans leur ensemble, et les unes par rapport aux autres, que les parties ont conclu entre elles une promesse synallagmatique et non unilatérale.

Par ailleurs, s’agissant de la commune intention des parties, s’il ressort du courriel de Monsieur [F] [N], directeur immobilier du 13 juin 2024 et des échanges par textos entre les parties qu’une « puv » était envisagée et qu’une discussion avait lieu quant à l’indemnité d’immobilisation, la SAS [Adresse 8] trouvant l’indemnité d’immobilisation de 10 000 euros insuffisante pour un bien de 2 300 000 euros et Monsieur [S] [X] n’en souhaitant pas, manifestement les parties ont trouvé un compromis qui était de maintenir la clause d’immobilisation de 10 000 euros, non versée immédiatement, mais dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente où Monsieur [S] [X] s’engageait à acquérir le bien. Il ressort d’ailleurs du courrier du 18 octobre 2024, de Monsieur [S] [X], qu’il était bien clair pour lui que c’était une promesse synallagmatique de vente qui avait été conclue dès lors qu’il commence sa correspondance par : « le 6 août 2024, votre société SAS [Adresse 8] et moi-même avons conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur le bien immobilier situé au [Adresse 5] ».

Partant, le contrat conclu entre les parties le 6 août 2024 est bien une promesse synallagmatique de vente et non une promesse unilatérale, et elle ne souffre donc d’aucun grief de nullité pour défaut de publicité.

— Sur l’absence de respect du droit à rétractation

L’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation institue au profit de l’acquéreur immobilier non professionnel d’un immeuble d’habitation, un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant la promesse de vente synallagmatique ou l’acte de vente. A défaut de notification de l’acte, le délai du droit de rétractation, d’ordre public, ne saurait commencer à courir. Toutefois, cette disposition n’a vocation à s’appliquer que lorsque la vente est relative à un immeuble à usage exclusif d’habitation, et non aux immeubles à usage mixte.

En l’espèce, outre le fait que la sanction du non respect du droit à rétractation n’est pas la nullité de la promesse de vente, dès lors que la destination de l’immeuble, objet de la promesse, est à usage d’habitation et commercial, et donc mixte, l’article L.271-1 précité ne s’applique pas, ainsi que précisé expressément d’ailleurs à la promesse de vente en page 31.

Par conséquent, la demande d’annulation de la promesse de vente de Monsieur [S] [X] sera rejetée.

Sur la caducité de la promesse de vente

Aux termes de l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. La défaillance de la condition suspensive d’une promesse de vente entraîne la caducité de l’acte, laquelle met fin au contrat en application de l’article 1187 du code civil.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente conclue entre les parties le 6 juin 2024 prévoit une clause intitulée « conditions suspensives de droit commun » stipulant que « Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BÉNÉFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans. L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites, augmenté du coût des radiations à effectuer, serait supérieur au prix disponible. ». Par ailleurs, la promesse prévoit à sa clause « délai » qu’elle expire le 30 octobre 2024, de sorte qu’en l’absence de réalisation de l’une des conditions suspensives dans ce délai, la promesse devient caduque.

À ce titre, si Monsieur [S] [X], dans ses écritures, argue que les éléments prévus par la condition suspensive ne lui sont pas parvenus, il ressort pourtant des pièces du demandeur que les documents en question ont fait l’objet d’une demande par le service d’accès des notaires au fichier immobilier par l’étude du notaire de Monsieur [S] [X], ACTIS NOTAIRES – [Localité 13]. Il est établi que cette demande a été effectuée le 17 septembre 2024. En outre, les procès-verbaux de carence des 30 octobre et 8 novembre 2024, dressés par notaire, indiquent que les conditions relatives à la réalisation de la vente sont à ce jour toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues.

Par ailleurs, si les délibérations de [Localité 13] Métropole empêchent de changer la destination de l’immeuble afin de pouvoir le louer en tertiaire, et donc en bureaux, la destination de l’immeuble était clairement indiquée dans la promesse en caractères largement apparents au titre de la clause « usage du bien » qui précise que « le bien est à usage commercial et d’habitation » et il était surtout précisé que « le bénéficiaire entend conserver cet usage ». Il n’est pas justifié de ce que la transformation des locaux en bureau était déterminante du projet, étant précisé en outre que cela n’apparaît ni en condition suspensive de l’offre du 11 juin 2024 et de la promesse du 6 août 2024, ni dans aucune des correspondances produites entre les parties, avant la signature de la promesse et qu’elle n’est mentionnée pour la première fois que le 17 et 18 octobre 2024. Dès lors, il n’est justifié d’aucun vice rendant le bien impropre à la destination que le bénéficiaire entendait y donner.

Par conséquent les conditions suspensives ont été purgées, de sorte que la promesse ne peut être déclarée caduque et la demande de Monsieur [S] [X] en ce sens sera rejetée.

Sur l’exécution de la promesse de vente

En vertu des dispositions de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. L’article 1583 précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

Enfin en vertu de l’article 1343-5 du même code, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la clause « délai » stipule : « La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 octobre 2024, à seize heures. En cas de réalisation des conditions suspensives entraînant la perfection du contrat de vente au sens de l’article 1589 du Code civil, les parties s’obligent à constater par acte authentique la réalisation définitive de la vente et le transfert de propriété au plus tard à cette date.».

Par ailleurs, le processus mentionné à la clause « exécution » a été respecté dès lors qu’ont été dressés une mise en demeure de se présenter au rendez-vous notarié pour la réitération de la vente, et un procès-verbal de carence avec indication du choix de solliciter la réalisation judiciaire de la vente.

Il conviendra dès lors de constater que la vente portant sur l’immeuble sis [Adresse 6] est parfaite, au prix de :

2 300 000 euros.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [S] [X] à payer à la SAS [Adresse 8] la somme de 2 300 000 euros.

S’agissant des délais de paiements, il conviendra de prendre en compte la situation du débiteur, dès lors qu’il justifie par l’attestation de son comptable qu’en sa qualité d’entrepreneur individuel il ne dispose au 31 août 2025 de disponibilités que de 147 240,42 euros et qu’il était dans son intention de se faire substituer à la vente par une SCI en cours de constitution, mais également du besoin du créancier qui est redevable d’une dette immobilière sur l’immeuble litigieux, sur laquelle court d’importants intérêts contractuels. Par conséquent, les délais de paiement seront accordés, mais limités à la durée de 4 mois.

Passé ce délai et ce paiement, le présent jugement, publié au service de la publicité foncière à l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais de Monsieur [S] [X], vaudra vente et emportera transfert de propriété.

Sur les demandes en paiement complémentaires

— Sur l’indemnité d’immobilisation contractuelle

L’indemnité d’immobilisation correspond à une somme versée par l’acquéreur au vendeur ayant pour but de rémunérer le service que le vendeur rend à l’acquéreur en immobilisant l’immeuble soit dans l’attente de la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse (promesse unilatérale) soit dans l’attente de la réalisation des conditions suspensives (promesse synallagmatique). Celle-ci est imputée sur le prix de vente dès lors que la vente est finalement régularisée. À défaut, en cas de non levée d’option ou absence de réalisation des conditions suspensives, son montant est conservé par le vendeur à titre de contrepartie de l’immobilisation du bien. Elle est ainsi due par le simple fait que la vente ne se concrétise pas et est sans lien avec une inexécution fautive.

Elle peut toutefois être requalifiée en clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, lorsque qu’elle est due uniquement en cas d’inexécution d’une obligation contractée par l’acheteur. Le juge peut alors, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le contrat peut valablement stipuler que le créancier peut à la fois demander l’exécution de l’obligation (par exemple la passation de l’acte authentique) et le paiement de l’indemnité si elle est convenue également en cas de retard.

En l’espèce, la clause « Indemnité compensatrice » stipule : «Les PARTIES conviennent de fixer le montant du dépôt de garantie à la somme forfaitaire de DIX MILLE EUROS (10 000,00 EUR). De convention expresse entre elles, le BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme. Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives auraient été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus énoncés, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée des présentes, directement et en dehors de la comptabilité de l’office notarial. Cette indemnité ne sera entièrement due qu’en cas de non-réalisation des présentes par la faute ou la négligence du BENEFICIAIRE. Dans la mesure où les présentes se réaliseraient néanmoins d’un commun accord avec les PARTIES mais avec un retard occasionnant pour le PROMETTANT un dommage, cette indemnité sera ramenée à une somme équivalente au loyer d’un tel BIEN ajustée aux jours de retard, et sera réglée le jour de la vente. Elle ne constituera pas un supplément de prix mais un dédommagement.»

Cette clause prévoit une indemnité qui a pour but de compenser l’immobilisation du bien. Toutefois elle n’est due qu’en cas de non-réalisation des présentes par la faute ou la négligence du bénéficiaire. Cette stipulation a ainsi en réalité pour but de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence et constitue une clause pénale, ce qui est confirmé par le fait qu’à la clause « exécution », en page 7, il a été prévu qu’en cas de défaut du bénéficiaire, qu’il choisisse de poursuivre judiciairement la réalisation et la vente ou de reprendre purement et simplement sa liberté, le promettant percevra l’indemnité d’immobilisation convenue aux présentes.

Dans la mesure où il a été expressément prévu que cette clause pénale puisse se cumuler avec l’exécution forcée de la vente et donc indemniser le retard de la vente, il conviendra d’en faire application.

Il n’est pas justifié d’une modération de la clause dès lors qu’une clause pénale de 10 000 euros destinée à assurer l’exécution d’une vente d’un bien de 2 300 000 euros et à réparer son immobilisation au-delà du délai contractuel de réitération de la vente, dépassement qui en l’espèce dure depuis un an, n’est pas manifestement excessive. Monsieur [S] [X] sera par conséquent condamné à verser cette somme à la SAS [Adresse 8] au titre de l’indemnité d’immobilisation requalifiée en clause pénale.

— Sur les dommages et intérêts

Ainsi qu’il a été indiqué en application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation. Elle peut également demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Lorsque les parties prévoient une somme forfaitaire, en vertu d’une clause pénale, pour la réparation de leurs éventuels préjudices, seule cette somme peut être allouée à titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice de la partie lésée, sauf à démontrer avoir subi un dommage distinct de celui couvert par la clause, qui ne serait pas d’ores et déjà indemnisé par le jeu de cette clause. Plusieurs clauses pénales peuvent se cumuler si elles couvrent des préjudices distincts.

Ainsi qu’il a été dit, en matière de clause pénale, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, et le contrat peut valablement stipuler que le créancier peut à la fois demander l’exécution de l’obligation (par exemple la passation de l’acte authentique) et le paiement de l’indemnité si elle est convenue également en cas de retard.

En l’espèce, la promesse, signée entre les parties le 6 août 2024, prévoit une clause intitulée « Stipulation de pénalité compensatoire ». Celle-ci stipule : « Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre PARTIE la somme de DIX MILLE EUROS (10 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des PARTIES de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le PROMETTANT s’il y a eu une somme versée par le BENEFICIAIRE à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation, et que l’inexécution fautive incombant à ce dernier permet au PROMETTANT de la récupérer en tout ou partie. »

Cette clause constitue ainsi une seconde clause pénale de 10 000 euros, ayant vocation à réparer forfaitairement les préjudices distincts de l’immobilisation du bien qui est déjà réparée par première clause pénale. Toutefois il résulte de son dernier alinéa qu’elle n’a pas vocation à se cumuler avec celle prévue au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi, pour prétendre à des dommages et intérêts spécifiquement individualisés aux préjudices distincts de l’immobilisation du bien, qu’ils ont vocation à réparer, le vendeur doit en rapporter la preuve et justifier de leur lien de causalité avec le refus de l’acquéreur de réitérer l’acte de vente.

S’agissant des frais d’électricité, ceux-ci ne sont pas exposés en pure perte mais sont la contrepartie d’une consommation, ainsi qu’il résulte des factures produites.

Quant aux taxes foncières liées à l’immeuble, celle de 2025 n’est pas produite et celle de 2024 ne peut être mise à la charge de l’acquéreur qu’au prorata à compter du 30 octobre 2024, date qui aurait dû être celle de la réitération de l’acte de vente, soit une somme de 1 482 euros. Il n’est pas justifié en revanche en quoi le paiement de la taxe sur les logements vacants serait imputable à l’acquéreur.

S’agissant des intérêts réclamés au titre du prêt immobilier relatif à l’immeuble litigieux de 1 860 000 souscrit le 27 juillet 2020, ni le contrat de prêt ni son historique ne sont produits, il résulte de l’acte notarié d’acquisition de la SAS [Adresse 8] que le prêt contracté était d’une durée de 24 mois et était censé se terminer le 27 juillet 2022. Les impayés sont dès lors nécessairement antérieurs à l’absence de réitération de la vente, et la SAS [Adresse 8] ne saurait imputer les intérêts contractuels courants sur la somme empruntée à Monsieur [S] [X].

En revanche, la déchéance du terme a été prononcée le 19 mars 2025 par la banque et depuis lors la dette réclamée de 1 910 694,67 euros produit des intérêts contractuels. Or, il est certain que l’acquéreur a contribué à cette dette d’intérêts de 51 286,25 euros selon décompte de la banque au 11 septembre 2025, dès lors que la réitération de la vente et le paiement du prix aurait pu permettre de solder la dette bancaire, de sorte qu’une perte de chance de solder la dette bancaire sur l’immeuble litigieux et d’éviter le paiement d’intérêts contractuels sur celle-ci est certaine et réelle. En l’absence toutefois de production du tableau d’amortissement, de l’historique de prêt et de détails sur les impayés ayant participé du montant total de la dette, et ce alors que le montant de la dette réclamée laisse penser que le crédit n’a que très peu été remboursé depuis l’origine, seule la somme de 10 000 euros sera accordée.

Quant au manque à gagner au titre des intérêts au taux légal sur le prix net vendeur qu’aurait dû percevoir le vendeur, il s’agit effectivement d’une perte de chance certaine et réelle dès lors qu’il aurait pu être placé pour être fructifié. Mais il doit être relativisée dès lors que le montant exact du solde vendeur net, évalué à 372 241,59 euros ne peut être déterminé définitivement à ce stade et que ce solde aurait également pu être dépensé ou réinvesti. Ce préjudice sera indemnisé par la somme de 5 000 euros.

Au titre des dommages et intérêts, Monsieur [S] [X] sera par conséquent condamné à payer à la SAS [Adresse 8] les sommes 1 482 euros au titre de la taxe foncière 2024, 10 000 euros au titre des intérêts contractuels de retard du prêt immobilier relatif à l’immeuble litigieux et 5 000 euros au titre de la perte de chance de faire fructifier les intérêts du prix net vendeur depuis le 31 octobre 2024.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [X], perdant à l’instance sera condamné aux dépens de l’instance, avec recouvrement direct au profit de son conseil en application de l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Monsieur [S] [X], partie perdante et condamné aux dépens, sera condamné à verser à la SAS [Adresse 8] la somme de 3 000 euros, dès lors qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. Il sera débouté de sa propre demande au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, dès lors qu’il n’est pas justifié de ce que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire, la demande tendant à la voir écartée sera rejetée, et il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort

DÉBOUTE Monsieur [S] [X] de sa demande de prononcé de la nullité de l’assignation du 6 juin 2025 ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [X] de sa demande de prononcé de la nullité de la promesse synallagmatique de vente signée le 6 août 2024 ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [X] de sa demande de prononcé de la caducité de la promesse synallagmatique de vente signée le 6 août 2024 ;

JUGE parfait la vente intervenue entre :

La SAS [Adresse 8], société par actions simplifiée au capital de 1 000 €, dont le siège est à [Adresse 14], identifiée au SIREN sous le numéro 789 072 857 et immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de TOULOUSE, venderesse

Et

Monsieur [S] [X], dirigeant d’entreprise, demeurant à [Adresse 12] [Localité 2][Adresse 1], né à [Localité 11] le 3 avril 1973, célibataire, de nationalité française, résident au sens de la réglementation fiscale,

acquéreur

Aux termes d’une promesse synallagmatique de vente conclue le 6 août 2024,

Portant sur l’immeuble sis à [Adresse 15], comprenant :

– au sous-sol : une cave (lot 10) ;

– au rez-de-chaussée : entrée, cour, dégagement avec cage d’escalier, un local commercial (lot 1) composé de trois pièces et d’un WC, et un autre local (lot 2) ;

– au rez-de-chaussée surélevé : un appartement (lot 3) comprenant : entrée, palier, chambre, séjour, cuisine, dressing, salle d’eau et vide sanitaire ;

– au premier étage : un appartement (lot 4) comprenant : entrée, WC, trois chambres, salon, salle d’eau, séjour, cuisine, cellier et placards ;

– au deuxième étage : deux appartements (lots 5 et 6) ;

– au troisième étage : un cellier (lot 8) et un appartement (lot 7) comprenant : entrée, WC, trois chambres dont une avec dressing, cuisine, salle de bains et bureau ;

– au-dessus : des combles (lot 9),

figurant ainsi au cadastre : Préfixe [Cadastre 10], section AB n° [Cadastre 7], lieudit [Adresse 4], d’une surface de 2 a 19 ca,

Pour le prix de 2 300 000 euros ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer à la SAS [Adresse 8] la somme de 2 300 000 euros au titre du prix de vente, à verser au plus tard dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que passé ce délai et ce paiement, le présent jugement vaudra acte authentique de vente et titre translatif de propriété aux charges et conditions de la promesse de vente et ORDONNE la publication du jugement valant vente au Service de la Publicité Foncière à l’initiative de la partie la plus diligente, aux frais de Monsieur [S] [X] ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer à la SAS [Adresse 8] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale d’immobilisation ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer à la SAS [Adresse 8] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  1 482 euros au titre de la taxe foncière 2024,

—  10 000 euros au titre de la perte de chance de solder la dette bancaire sur l’immeuble litigieux et d’éviter le paiement d’intérêts contractuels sur celle-ci,

—  5 000 euros au titre de la perte de chance de faire fructifier les intérêts du prix net vendeur depuis le 31 octobre 2024 ;

DEBOUTE la SAS [Adresse 8] du surplus de ses demandes au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] aux dépens ;

AUTORISE Maître Loïc ALRAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement, contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer à la SAS [Adresse 8] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jours, mois et an énoncés en en-tête.

LE GREFFIER LE PRESIDENT