TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 10 Mars 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/00034 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JZGH

N° MINUTE : 2026/18

DEMANDERESSE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA TOURAINE ET DU [Adresse 1]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° D 399 780 097, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Boris LABBÉ de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [E], [N] [G]

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [C] [Z] [U]

née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparante

PARTIES SAISIES

EN PRÉSENCE DE

S.A. FRANFINANCE

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 719 807 406, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Pascal VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocats au barreau d’ORLEANS, avocats plaidant, Maître Louise BOIDIN de la SAS DUVIVIER & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant

CRÉANCIER INSCRIT

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 13 janvier 2026 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 10 Mars 2026.

Par acte authentique reçu le 25 juillet 2007 par Me [S] [X], notaire associé à [Localité 4] ([Localité 5] et [Localité 6]), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou (également désignée ci-après la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ou la banque) a consenti à M. [Q], [E], [N] [G] né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 7] (37) et Mme [C], [Z] [U] née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 7] (37) qui avaient auparavant accepté le 04 juillet précédent une offre préalable en date du 21 juin 2007, les emprunts suivants affectés à l’acquisition d’un immeuble en l’occurrence une maison à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 8] cadastré section F, lieudit “[Localité 9]”, n° [Cadastre 1], d’une contenance de 00 ha 04 a 46 ca :

— un prêt immobilier “Tout Habitat” n° 00041285920 d’un montant de douze mille trois cent soixante quinze euros, remboursable au taux (hors assurance) de 3,4900% l’an pendant 84 mois puis à un taux révisable pendant 96 mois soit un teg annuel effectif global de 4,3081 % en 180 échéances mensuelles constantes dont 179 de 88,41 euros et une de 87,40 euros à compter du 1er août 2007,

— un prêt d’investissement immobilier n° 00041285939 d’un montant de soixante dix huit mille deux cent soixante huit euros, remboursable au taux (hors assurance) de 4,9900 % soit un teg annuel effectif global de 5,6850 % en 300 échéances mensuelles dont 96 de 365,41 euros, 84 de 494,32 euros, 119 de 582,12 euros et une de192 euros 179 de 156,26 euros, 1 de 192 euros à compter du 1er août 2007,

— un prêt 0% du Ministère du Logement n° 10000930449 d’un montant de douze mille trois cent soixante quinze euros, remboursable au taux (hors assurance) de 0,0000 % soit un teg annuel effectif global de 1,0177 % en 96 échéances mensuelles dont 95 de 128,91 euros et une de 128,55 euros à compter du 1er août 2007.

Ces emprunts étaient garantis par le privilège du prêteur de deniers.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 16 octobre 2024 annulant et remplaçant les mises en demeure précédemment envoyées les 06/11/2023 et 19/01/2024, la banque a mis en demeure chaque emprunteur de régler dans un délai de trente jours à réception de ce pli, la somme de 2 996,56 euros correspondant à trois échéances impayées (août-octobre 2024) du prêt 5920 et la somme de 519,49 euros portée comme “non échue, exigible” au 16 octobre 2024 en rappelant qu’à défaut, la déchéance du terme pourrait être prononcée.

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 04 décembre 2024, la banque a prononcé la déchéance du terme et vainement mis en demeure chaque débiteur de lui rembourser dans un délai de quinze jours à réception de cette lettre, la somme de 48 685,07 euros dont 743,29 et 47 502,65 euros au titre du solde des prêts.

Le 16 avril 2025, la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a ensuite fait délivrer à chaque emprunteur un commandement aux fins de saisie vente pour recouvrer une somme globale de 52 621,32 euros.

Toujours en exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 19 mai 2025 par par Maître [F] [R], membre de la S.A.S. Office Alliance, commissaire de justice à [Localité 7] ([Localité 5] et [Localité 6]), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a fait donner à M. [Q], [E], [N] [G] et Mme [C], [Z] [U] commandement valant saisie de l’immeuble, afin de recouvrer la somme globale de cinquante deux mille deux cent quatre vingt neuf euros et soixante centimes (52 289,60 euros) arrêtée au 07 février 2025, et correspondant à hauteur de 51 484,17 euros à une créance hypothécaire au titre du prêt n° 00041285939 et à hauteur de 805,43 euros à une créance chirographaire au titre du prêt n° 00041285920.

Ce commandement a été publié le 15 juillet 2025 au service de la publicité foncière d'[Localité 5] et [Localité 6] sous la référence : volume 2025 S numéro 33.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 09 septembre 2025 et placée le 12 septembre suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-19 du Code des procédures civiles d’exécution,:

“. (…) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. (…) fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. (…) statuer, le cas échéant, sur l’autorisation de vente amiable présentée par les débiteurs saisis, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable,

. (…) fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois,

. dire que les débiteurs saisis devront rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble,

. (…) rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

. dire que les fonds de la vente seront consignés par l’acquéreur auprès de la Caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution,

. (…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

.(…) fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution,

. Et, à défaut de vente amiable sollicitée, voir ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis,

. (…) fixer la date de vente judiciaire,

. (…) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 10 000 euros,

. (…) déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SAS OFFICE ALLIANCE, commissaires de justice à [Localité 7], et si besoin avec le concours de la force publique ou l’une des personnes prévues à l’article L 142-l du code des procédures civiles d’exécution,

.(…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. (…) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

Par acte extra judiciaire délivré le 10 septembre 2025, la procédure a été dénoncée au créancier inscrit : la société Franfinance qui a déclaré sa créance le 07 novembre suivant.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 12 septembre 2025.

Evoquée le 25 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 janvier 2026 où la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a maintenu ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Nonobstant l’envoi d’une lettre simple conforme aux dispositions de l’article 471, dernier alinéa du Code de procédure civile, M. [Q], [E], [N] [G] et Mme [C], [Z] [U] qui n’ont pas constitué avocat ne se sont pas présentés à l’audience de telle sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu qu’aux termes de l’article L 111-3, 4° du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu que le commandement vise l’acte authentique reçu le 25 juillet 2007 par Me [S] [X], notaire associé à [Localité 4] ([Localité 5] et [Localité 6]) et trois inscriptions de privilèges, un extrait cadastral et le relevé des sommes dues à la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou ;

Attendu que revêtu de la formule exécutoire, seul l’acte authentique répond à la définition du titre exécutoire ; que lui seul fonde la saisie immobilière et les autres pièces visées par le commandement tendent uniquement à établir que la sûreté réelle a bien été inscrite et détailler la créance ;

Attendu que la procédure de saisie a donc été initiée en exécution d’un acte authentique emportant vente immobilière avec emprunts en l’occurrence trois prêts immobiliers ; que revêtu de la formule exécutoire , l’acte versé aux débats comporte des annexes dont une offre préalable de crédit émise, reçue et acceptée les 13 et 21 juin puis 04 juillet 2007 ; qu’il précise que “les prêts ci-dessus décrits sont soumis aux conditions générales des prêts consentis par le prêteur ainsi qu’aux conditions particulières fixées par lui et acceptées par l’emprunteur. Ces conditions figurent dans les offres de prêt ci-dessus énoncées, qui demeurent ci-jointes et annexées aux présentes après mention, et forment un tout indissociable avec le présent acte” ;

Attendu qu’ainsi, l’offre de prêt signée par les coemprunteurs qui en ont paraphé toutes les pages, s’incorpore et forme un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ; qu’il s’en suit que le créancier poursuivant satisfaisait ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution puisque précisant de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement, le titre comporte les éléments permettant d’évaluer la créance à la condition qu’elle soit exigible ;

Sur l’exigibilité de la créance

Attendu qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public” ;

Attendu qu’aux termes de sa recommandation n° 2004.03 relative au prêt immobilier émise le 27 mai 2004 la commission des clauses abusives considérait que les clauses prévoyant une exigibilité par anticipation de plein droit en cas notamment, de défaut de paiement à bonne date par l’emprunteur (…) d’une somme due à quiconque,(…) étaient de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, dans la mesure où elles tend(ai)ent à laisser penser que l’établissement de crédit dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier, d’une part l’existence d’une inobservation commise par l’emprunteur” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu que les conditions générales de l’offre de prêt comportent une clause intitulé “Déchéance du terme-Exigibilité du présent prêt” stipulant qu’ “en cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate de la totalité de sa créance par lettre recommandée adressée à l’emprunteur. Le prêt deviendra alors de plein droit exigible, si bon semble à la banque, en capital, intérêts, frais et accessoires : en cas de non paiement des sommes exigibles, concernant quelque dette que ce soit de l’emprunteur vis à vis du prêteur (…) en cas de non paiement à leurs dates d’échéance des sommes exigibles tant au titre du présent prêt que de tout autre prêt consenti par le prêteur à l’emprunteur (….)” ;

Attendu qu’en l’espèce, permettant au créancier de résilier le contrat sans avoir à observer de préavis, cette stipulation est susceptible de s’analyser en une clause abusive ce qu’il incombe au juge d’examiner d’office  ; qu’au surplus, le créancier poursuivant n’a pas versé aux débats les mises en demeure envoyées les 06/11/2023 et 19/01/2024 visées par la lettre recommandée avec avis de réception datée du 16 octobre 2024 ;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente amiable ou forcée et aux frais irrépétibles, de rouvrir les débats et d’inviter la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou et le cas échéant de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Sursoit sur la demande aux fins de vente forcée présentée par la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 28 avril 2026 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou à verser aux débats les mises en demeure envoyées les 06/11/2023 et 19/01/2024 visées par la lettre recommandée avec avis de réception datée du 16 octobre 2024 ;

Invite la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou ainsi que le cas échéant M. [Q], [E], [N] [G] et Mme [C], [Z] [U] à présenter ses observations sur la validité de la clause “Déchéance du terme” des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou ainsi que le cas échéant M. [Q], [E], [N] [G] et Mme [C], [Z] [U] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 10 Mars 2026 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET