TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00115 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BEXS

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— M^e BADEFORT

— M. [C]

1 copie exécutoire à :

— M. [C]

1 copie dossier

JUGEMENT DU 29 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [T] [X] divorcée [Z]

née le 14 Août 1984 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Sylvie BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

DÉBATS : 02 Février 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2020, Madame [T] [X] épouse [Z] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Q] [C] sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], 2ème étage, incluant un garage et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 525 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 692,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Q] [C] le 5 mai 2025.

Par assignation du 14 août 2025, Madame [T] [X] épouse [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins de voir constater que le commandement de payer du 2 mai 2025 est demeuré infructueux et que par application de la clause résolutoire figurant au bail, le bail d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 4] à Tulle (19 000), 2ème étage, plus garage, se trouve résilié de plein droit depuis le 3 juillet 2025, en tout état de cause, prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [Q] [C], ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, ce dès la signification de la décision et si besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, condamner Monsieur [Q] [C] à remettre les clés du logement et du garage, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, condamner Monsieur [Q] [C] à payer une indemnité d’occupation postérieurement à la date de la résiliation du bail, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer et charges, soit 542,10 euros, dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers, dire qu’elle sera autorisée à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement à tel endroit qu’il lui plaira, et ce aux frais du locataire, condamner Monsieur [Q] [C] en une somme de 954,78 euros correspondant aux sommes dues au titre des loyers et charges, à la date du 1er juillet 2025, et sauf à parfaire, condamner Monsieur [Q] [C] en une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 août 2025. Le diagnostic social et financier mentionne que le locataire est technicien conseil en système d’alarme en CDI. Le travailleur social note que Monsieur [Q] [C] vit seul depuis sa séparation conjugale et qu’il accueille ses deux filles en droit de visite et d’hébergement. Il est indiqué également que le locataire conteste les sommes réclamées, reconnaissant avoir eu un retard dans le paiement de son loyer, qui a été réglé en décembre 2024 et par ailleurs compensé par le remplacement du robinet en accord avec sa bailleresse. Le travailleur social mentionne que le locataire considère que les charges locatives ne sont pas dues, en l’absence de mention dans le contrat de bail et conteste l’indexation du loyer, en l’absence de DPE. Il est également précisé que le locataire fait état de désordres dans le logement et que la bailleresse n’a engagé aucun travaux. Enfin, il est précisé que le locataire souhaite déménager et qu’il a déposé une demande de logement social le 3 décembre 2024, outre ses recherches auprès de bailleurs privés.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026. A cette audience, Madame [T] [X] épouse [Z], représentée par son conseil, sollicite de constater que le commandement de payer du 2 mai 2025 est demeuré infructueux et que par application de la clause résolutoire figurant au bail, le bail d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 5], 2ème étage, plus garage, se trouve résilié de plein droit depuis le 3 juillet 2025, en tout état de cause, prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [Q] [C], ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, ce dès la signification de la décision et si besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, condamner Monsieur [Q] [C] à remettre les clés du logement et du garage, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, condamner Monsieur [Q] [C] à payer une indemnité d’occupation postérieurement à la date de la résiliation du bail, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer et charges, soit 542.10 euros, dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers, dire qu’elle sera autorisée à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement à tel endroit qu’il lui plaira, et ce aux frais du locataire, condamner Monsieur [Q] [C] en une somme de 1 114,08 euros correspondant aux sommes dues au titre des loyers et charges, à la date d’octobre 2025, et sauf à parfaire, condamner Monsieur [Q] [C] en une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi, débouter Monsieur [Q] [C] de sa demande de nullité du commandement de payer, de sa demande au titre du préjudice de jouissance, de sa demande de remboursement de la somme de 964 euros, de sa demande de remboursement de la somme de 102,60 euros, de sa demande de paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral, de sa demande de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner Monsieur [Q] [C] en une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Madame [T] [X] épouse [Z], représentée par son conseil, s’oppose, en outre, à la demande de délais de paiement.

Monsieur [Q] [C] sollicite de constater la nullité du commandement de payer en date du 2 mai 2025, de rejeter la demande de Madame [T] [X] épouse [Z] de prononcer la résiliation du bail à ses torts, de la débouter de sa demande due au titre des loyers et charges, de la débouter de sa demande en réparation du préjudice moral, de la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner Madame [T] [X] épouse [Z] à procéder aux travaux nécessaires pour la condamnation de l’arrivée d’eau dans l’ancien garage de Monsieur [S], de la condamner à rembourser l’intégralité de la facture d’eau et de son assainissement : 500,65 + 463,41 soit 964,06 euros, de la condamner à effectuer les travaux de réparation de la chaudière et à défaut, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, de condamner Madame [T] [X] épouse [Z] à effectuer des travaux d’installation d’une VMC dans son appartement, de la condamner à remettre une porte d’entrée fonctionnelle et de rétablir le courant dans les communs et de faire réparer la minuterie, de la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance subi (logement indécent sans chauffage depuis février 2025), de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi (harcèlement), de la condamner à soit refaire un contrat de bail où les charges récupérables apparaissent (soit en notant qu’elles sont dues soit en les provisionnant), soit lui interdire de réclamer des charges qui ont été négociées dès la conclusion du contrat comme inexistantes, de la condamner à lui rembourser la somme de 102,60 euros au titre de la réévaluation de loyer illégale déjà versée, de condamner Madame [T] [X] épouse [Z] à lui payer une indemnité de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Q] [C] sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement d’un montant de 100 euros par mois, expliquant vivre seul et percevoir une rémunération d’environ 1950 euros brut, soit environ 2 000 euros net avec les primes.

Lors de l’audience, le conseil de Madame [T] [X] épouse [Z] a indiqué que le défendeur avait produit tardivement la pièce n°39 et demande de l’écarter. Monsieur [Q] [C] s’y oppose.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l’audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Il n’a pas été fait mention de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [Q] [C].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, prorogée au 29 avril 2026.

MOTIVATION

Sur la demande d’écarter la pièce n°39

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

L’article 446-1 du code de procédure civile dispose que les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien.

Aux termes de l’article 135 du code de procédure civile le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, un renvoi a été accordé pour permettre aux parties d’échanger leurs observations et pièces. Or, le conseil de la bailleresse mentionne avoir reçu la pièce n°39 le matin de l’audience à 11h45, alors que l’audience se tenait à 14h.

La pièce n°39 comporte deux pages consistant en des échanges sms.

Si la bienséance aurait dû conduire à transmettre cette pièce bien en amont, il convient néanmoins de relever que l’examen de cette pièce, par son nombre de page et son contenu de faible difficulté, s’avère possible. La pièce sera donc admise.

Sur la demande reconventionnelle de nullité du commandement de payer

Monsieur [Q] [C] fait valoir la nullité du commandement de payer mentionnant le caractère erroné du décompte.

Madame [T] [X] épouse [Z] soulève l’irrecevabilité de cette demande.

Il est rappelé qu’un commandement délivré pour un montant erroné n’est pas nul mais vaut commandement seulement à hauteur des sommes réellement dues.

Le commandement de payer en date du 2 mai 2025 mentionne les sommes suivantes dues :

— Principal dette locative 2023 : 149,10 euros,

— Principal dette locative 2021 : 157,20 euros,

— Principal dette locative 2022 : 386,48 euros.

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions du titre I sont d’ordre public.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’erreur dans la somme réclamée n’est pas de nature à conduire à la nullité du commandement de payer dès lors qu’une dette existait.

Dès lors, il convient au préalable d’examiner les sommes sollicitées au titre du commandement de payer :

Sur les charges

L’article 23 de ladite loi prévoit que : "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils,

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur".

Il appartient au juge de rechercher si les charges sont justifiées (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 janvier 2000, n° 98-12.658).

En ce sens qu’il incombe au juge de rechercher si les deux étapes successives de la régularisation (fourniture du décompte et mise à disposition des pièces justificatives) ont bien été respectées (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 juin 2004, n° 03-11.098).

Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, sous réserve de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu’elles sont justifiées, et que le bailleur met à la disposition du locataire, fût-ce devant le tribunal, des pièces justificatives.

En l’espèce, Madame [T] [X] épouse [Z] a, par courrier recommandé tamponné le 12 novembre 2024, sollicité le paiement des charges pour les années 2021, 2022 et 2023. Dès lors, la demande en paiement n’est pas prescrite.

Au vu du commandement de payer en date du 2 mai 2025, il est sollicité une somme au titre des charges pour les années 2021, 2022 et 2023, en produisant des décomptes.

Si le contrat de bail a fixé un loyer mensuel de 525 euros, il n’a cependant rien indiqué concernant les charges récupérables (le paragraphe étant barré en page 4 du contrat). Il n’est ainsi aucunement mentionné de nature ni de montant de charge, ni de provision sur charges. Pour autant, les charges récupérables sont des sommes dues sans qu’il soit nécessaire de les prévoir lors de l’établissement du contrat de bail (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 juillet 2019, n°18-10.97). Il suffit que le bailleur justifie des charges récupérables.

Or, si Madame [T] [X] épouse [Z] produit les taxes foncières 2021, 2023 et 2024, outre qu’elle ne produit pas celle de 2022, la bailleresse ne démontre pas avoir respecté la communication, un mois avant l’échéance annuelle, d’un décompte par nature de charges et la grille de répartition au sein de la copropriété, d’une part, et la mise à disposition des pièces justificatives, d’autre part.

Par ailleurs, elle ne justifie pas dans le cadre du présent litige du mode de répartition. Ainsi, si selon le décompte de 2021, il est dû selon la bailleresse la somme de 157.20 euros, soit 13.12 euros par mois (sauf janvier : 13 euros), elle ne l’explique nullement ; l’avis de taxes foncières 2021 mentionnant la somme de 640 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères ; qu’il en est de même pour les années 2022 et 2023.

Il est établi que les justifications attendues du bailleur portent non seulement sur la nature et la catégorie des charges mais encore sur leur mode de répartition entre plusieurs logements ou plusieurs locataires.

Or, Madame [T] [X] épouse [Z] ne communique pas le détail du calcul permettant de déterminer le montant dû par le locataire.

Ainsi, la bailleresse ne donne aucun élément permettant de justifier mensuellement le paiement d’une somme variant entre 13 euros et 14,24 euros (notamment les 2,42 euros), correspondant à une provision sur charge.

Madame [T] [X] épouse [Z] sera, par conséquent, déboutée de sa demande au titre des charges.

Sur les loyers

Au vu des décomptes produits, Monsieur [Q] [C] était redevable selon le commandement de payer en date du 2 mai 2025 de la somme de 225 euros.

Monsieur [Q] [C] mentionne avoir réglé la somme de 120,10 euros le 4 décembre 2024.

Si Madame [T] [X] épouse [Z] mentionne que ce virement de 120.10 euros, qu’elle ne conteste pas en tout état de cause, ne peut être imputé sur la dette, elle ne l’explique nullement.

Au vu du justificatif du virement produit et en l’absence de ce montant sur les décomptes de la bailleresse, il convient de tenir compte de ce paiement.

Monsieur [Q] [C] indique également avoir procédé au remplacement du robinet et ce pour un montant de 104.90 euros. Il mentionne avoir proposé à la bailleresse de soustraire de sa dette ce montant, n’avoir pas eu de retour et en avoir déduit qu’elle acceptait cette proposition. Le locataire ne peut se prévaloir d’aucun accord avec la bailleresse sur une éventuelle compensation des sommes dues.

Si Monsieur [Q] [C] indique avoir remplacé le robinet en raison de sa vétusté, il ne le justifie nullement et ne démontre pas l’imputabilité de la bailleresse.

Dès lors, en l’absence d’élément probant, il n’y pas lieu tant de déduire ce montant ni de condamner la bailleresse à lui rembourser ce montant.

Toutefois, Monsieur [Q] [C] produit deux quittances de loyers signées pour les années 2022 et 2023 ainsi qu’une attestation de Madame [T] [X] épouse [Z] en date du 3 décembre 2022, mentionnant que le locataire est à jour de son loyer, non remises en cause par la bailleresse et ce en contradiction avec son courrier de novembre 2024 où elle indique que le locataire lui doit la somme de 225 euros au titre du mois de juin 2022.

Dès lors, il n’est pas démontré que Monsieur [Q] [C] est redevable d’une somme d’argent au titre des loyers.

En l’absence de montant réellement dû à la date du commandement de payer, celui-ci sera déclaré nul.

En conséquence, la demande reconventionnelle de Monsieur [Q] [C] en annulation du commandement de payer sera retenue.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Madame [T] [X] épouse [Z] sollicite la somme de 1 114,08 euros au titre des loyers et charges. Il convient à cet égard, de rappeler que la somme de 692,78 euros n’a pas été retenue dans le cadre du commandement de payer.

Monsieur [Q] [C] conteste le montant sollicité pour plusieurs motifs, dont la révision du loyer irrégulière en l’absence de DPE et l’absence de justificatifs des charges réclamées.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, et applicable aux logements non meublés, dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat (…).

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Toutefois, la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 15 novembre 2020 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, avec une clause de révision du loyer.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) produit par le défendeur date du 31 octobre 2017 (une seule page transmise) et mentionne que le DPE est vierge en l’absence de consommations non exploitables. Il n’est produit aucune autre pièce.

L’article 17-1 III s’applique aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 24 août 2022, selon la loi n°2021-1104 du 22 août 2021. En l’espèce, le bail a été reconduit le 15 novembre 2023.

Dès lors, il s’ensuit qu’en l’absence de DPE régulier ne permettant pas de déterminer la classe énergétique du logement, la bailleresse ne pouvait procéder à une indexation du loyer à compter de cette date.

En s’abstenant d’effectuer le DPE, la requérante a agi de façon à ce que les dispositions d’ordre public de loi du 6 juillet 1989 ne lui soient pas applicables.

Du fait de sa carence volontaire, il ne peut être procédé à l’indexation du loyer, à compter du 15 novembre 2023.

S’agissant des charges 2024, il convient de constater que si Madame [T] [X] épouse [Z] produit son avis de taxes foncières 2024, elle ne démontre pas avoir respecté la communication, un mois avant l’échéance annuelle, d’un décompte par nature de charges et la grille de répartition au sein de la copropriété, d’une part, et la mise à disposition des pièces justificatives, d’autre part. De même, elle ne justifie pas dans le cadre du présent litige du mode de répartition. Ainsi, si selon le décompte de 2024, il est dû selon la bailleresse la somme de 143,80 euros, soit 12 euros par mois (sauf décembre : 11,80 euros), elle ne l’explique nullement ; l’avis de taxes foncières 2024 mentionnant la somme de 719 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Concernant les charges de 2025, elle ne produit aucun justificatif.

Ainsi, la bailleresse ne donne aucun élément permettant de justifier mensuellement le paiement de la somme de 12 euros correspondant à une provision sur charge.

Madame [T] [X] épouse [Z] sera déboutée de sa demande au titre des charges.

Madame [T] [X] épouse [Z] sera donc déboutée de sa demande en paiement et la bailleresse sera condamnée à rembourser la somme de 102,60 euros à Monsieur [Q] [C], l’indexation du loyer ayant débuté en décembre 2024.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Madame [T] [X] épouse [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du code civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Madame [T] [X] épouse [Z] sollicite en tout état de cause le prononcé de la résiliation du bail aux torts du locataire. Elle indique que son attitude est incompatible avec le maintien du bail, le locataire se montrant agressif et commettant diverses dégradations. La bailleresse souligne avoir mis en vente le bien en litige et que le locataire a refusé les visites. Elle indique par ailleurs que Monsieur [Q] [C] a détourné de l’électricité.

Cependant, Madame [T] [X] épouse [Z], sur qui repose la charge de la preuve de l’existence et de la persistance de troubles anormaux de voisinage, ne verse aucun élément permettant de justifier de l’existence de troubles persistants causés par le locataire.

Il est noté que les éléments versés concernant Madame [L] sont inopérants.

Aussi, les photographies des compteurs cassés non datées et non localisables géographiquement ne permettent d’imputer cette dégradation au locataire.

Aucun élément probant ne permet d’établir avec certitude que le locataire s’est livré délibérément au vol allégué, l’attestation de Monsieur [M] [S] en date du 18 mars 2023 ne saurait être suffisant, étant remarqué que la première et dernière pages sont manuscrites contrairement au corps de l’attestation qui est dactylographiée.

Concernant le dégât des eaux allégué, il convient de noter que le mail produit de la Mutuelle Alsace Lorraine Jura en date du 27 novembre 2024 mentionne : « après analyse des pièces en notre possession, il s’avère que vous n’avez subi aucun dommage », ce qui est, à l’évidence, différent du fait de déclarer n’avoir subi aucun dommage.

L’entretien de la chaudière est par ailleurs effectué par le locataire selon le mail d’Alliances Energies en date du 21 janvier 2026.

En outre, le fait qu’une visite dans le cadre de la vente du bien n’ait pu avoir lieu en raison de l’absence de Monsieur [Q] [C] ne peut, à lui seul, suffire.

Dès lors, la bailleresse ne justifie ni de nuisances répétées ni de troubles dont la gravité justifierait qu’il soit mis un terme au contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée par Madame [T] [X] épouse [Z] de ce chef et toutes les demandes subséquentes, notamment d’expulsion, de remise des clés sous astreinte et d’indemnités d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [T] [X] épouse [Z]

Madame [T] [X] épouse [Z] sollicite la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral faisant valoir qu’elle a dû être hospitalisée et qu’elle a déposé un dossier de surendettement.

Monsieur [Q] [C] conteste cette demande.

Il convient de relever que les éléments versés (dépôt de plainte, sms), au vu notamment de leur imprécision, ne peuvent avoir une valeur probatoire suffisante.

Il n’est pas démontré que l’hospitalisation de Madame [T] [X] épouse [Z] en décembre 2023 ait un lien direct et certain avec le présent litige, qu’il en est de même avec le dépôt de son dossier de surendettement qui a eu lieu en 2021.

Madame [T] [X] épouse [Z] sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

— Sur le préjudice de jouissance et la demande de travaux

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième, alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Monsieur [Q] [C] sollicite une indemnisation à hauteur de 1 500 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Monsieur [Q] [C] en sa qualité de locataire depuis le 15 novembre 2020, ne produit aucun élément probant au soutien de ses affirmations, tel un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice, des attestations répondant aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, ou encore un rapport d’un technicien extérieur, justifiant l’existence des désordres dénoncés. Il est rappelé que des photographies non datées et non localisables géographiquement ne peuvent avoir une valeur probatoire suffisante, qu’il est de même de mail communiquant un devis.

Ainsi, il n’est pas justifié de l’absence : d’électricité dans les communs, du détecteur de fumée, de VMC dans son logement, ni de la défectuosité de la chaudière.

Le locataire ne justifie pas de la réalité ni de l’importance des désordres qu’il évoque.

Dès lors, les demandes de Monsieur [Q] [C] tant au titre du préjudice de jouissance que de réalisation des travaux seront rejetées.

— Sur le remboursement de la facture d’eau

Monsieur [Q] [C] sollicite la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 964,06 euros au titre de la facture d’eau et de son assainissement.

Toutefois le locataire ne démontre nullement que cette consommation d’eau importante est imputable à la bailleresse, ne procédant que par allégations, étant rappelé que des photographies non datées et non localisables géographiquement ainsi que ses propres sms ne peuvent avoir une valeur probatoire suffisante. Dans ces conditions, sa demande sera rejetée.

— Sur le préjudice moral

Monsieur [Q] [C] sollicite une indemnisation à hauteur de 5 000 euros au titre de son préjudice moral.

Si Monsieur [Q] [C] fait valoir l’acharnement de sa bailleresse, son harcèlement, notamment du fait qu’il serait en couple avec Madame [L], cela n’est étayé par aucun élément probant.

Le défendeur sera donc débouté de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [T] [X] épouse [Z], qui succombent à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’équité, les parties seront déboutées de leur demande respective formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire de la présente décision sera écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu d’écarter la pièce n°39 ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer en date du 2 mai 2025 ;

DIT n’y avoir lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

REJETTE par conséquent les demandes subséquentes de Madame [T] [X] épouse [Z], d’expulsion, de remise des clés sous astreinte et d’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Madame [T] [X] épouse [Z] de sa demande en paiement, au titre des loyers et charges ;

CONDAMNE Madame [T] [X] épouse [Z] à payer à Monsieur [Q] [C] la somme de 102,60 euros (cent deux euros et soixante centimes) ;

DEBOUTE Madame [T] [X] épouse [Z] de sa demande de dommages et intérêts, au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [C] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [C] de sa demande de remboursement des factures d’eau et d’assainissement ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [C] de sa demande de réaliser des travaux ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [C] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Madame [T] [X] épouse [Z] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE Madame [T] [X] épouse [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 29 avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge