N° RG 21/01184 – N° Portalis DBZT-W-B7F-FPHJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 21/01184 – N° Portalis DBZT-W-B7F-FPHJ

N° minute : 25/274

Code NAC : 30A

LG/NR/AFB

LE DOUZE DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS

société BC INVESTISSEMENT, société à responsabilté limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE sous le numéro 525 347 951, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représentée par Maître Marion LEMERLE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES

M. [Z] [O]

né le 19 Novembre 1959 à [Localité 14], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Marion LEMERLE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Maître [Y] [K], liquidateur judiciaire, dont l’Étude est sise [Adresse 4], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G DE NICO, société par actions simplifiée unipersonnelle, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VALENCIENNES sous le numéro 839 654 886, dont le siège social est sis [Adresse 1], désigné en tant que tel suivant jugement rendu par le Tribunal de Commerce de VALENCIENNES du 05 juillet 2021

représenté par Maître Marion LEMERLE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

Société JMP EXPANSION, société anonyme à directoire et conseil de surveillance dont le siège social est sis [Adresse 9] immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 410 133 433, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social

représentée par Maître Nicolas DESPRES, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat postulant, Maître Sylvain DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SARL DE L’INTENDANCE, société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 818 521 312, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marilyn LEJEUNE, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat postulant, Maître Christophe DENIZOT de l’AARPI NICOLAS&DENIZOT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES, prise en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société JMP EXPANSION immatriculée au RCS de PARIS ous le n° 423719178 ayant son siège social [Adresse 10], prise en son établissement secondaire immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés sous le n° 423 719 178 00455, [Adresse 2], représentée par Maître [V] [L], désignée en tant que tel suivant jugement rendu par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES le 28 novembre 2023

n’ayant pas constitué avocat

S.E.L.A.R.L. ASTEREN, pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la société JMP EXPANSION, immatriculée au RCS de DIJON sous le n° 808344071 ayant son siège social [Adresse 5], prise en son établissement secondaire immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés sous le n° 80834407100028, dont le siège est [Adresse 7], représentée par Maître [E] [B], désigné en tant que tel suivant jugement rendu par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES le 28 novembre 2023

nayant pas consitué avocat

S.C.I. ARSINVEST 2, Société Civile Immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 8], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VALENCIENNES, sous le numéro 879 727 352, agissant pourusites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Christine TIRY-PERREAU de la SELAS TIRY PERREAU, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

* * *

Jugement réputé contraditoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 25 Septembre 2025 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 19 Juin 2025 devant :

— Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,

— Madame Sandrine ROZWADOWSKI, Juge,

— Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire, rédactrice de la présente décision,

assistées de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 20 octobre 2017, la pose de la première pierre du programme mixte de centre-ville baptisé « Passage de l’Arsenal » a eu lieu à [Localité 16].

Ce site était réalisé en co-promotion par le Groupe Duval, les sociétés JMP Expansion et Créer Promotion. Il s’est agi notamment de la création d’un passage commercial implanté le long d’une rue piétonne, comprenant 4 400 m² de commerces et de services, une résidence services séniors « [12] » de 90 appartements, 2 immeubles totalisant 51 logements et près de 300 places de parking.

La société JMP Expansion exerce depuis 1996 une activité de promotion immobilière.

La société De L’Intendance a été créée en 2016 dans le cadre du projet du [Adresse 13], avec pour activité principale, l’acquisition d’un terrain ou de droits à construire à [Localité 16], [Adresse 15], la construction d’immeubles sur ledit terrain, la vente en l’état futur d’achèvement, à terme ou après achèvement.

Parallèlement au projet du Passage de l’Arsenal, un second projet de créer un cinéma qui devait être situé au bout de la rue piétonne était soutenu par la mairie de [Localité 16].

Créée au mois de mai 2018, la SASU B&G De Nico était à la recherche d’une surface commerciale pour exercer son activité de restauration sous l’enseigne franchisée « La pizza de Nico ». Le président de la société B&G De Nico est la SARL BC Investissement dont le gérant est M. [Z] [O].

Dans ce cadre, la société B&G De Nico s’est rapprochée de la société JMP Expansion ; cette dernière lui a fait parvenir la présentation du programme du Passage de l’Arsenal.

Le 24 janvier 2019, la société B&G De Nico, représentée par la société BC Investissement et M. [Z] [O], a conclu un bail commercial en état futur d’achèvement avec la société De l’Intendance représentée par la Directrice générale de la société JMP Expansion.

Par cet acte, la société B&G De Nico a ainsi pris en location pour une durée initiale de 10 années une cellule commerciale désignée « cellule 1 » d’une surface d’environ 254 m² en rez-de-chaussée au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 13] en cours de construction [Adresse 15] à [Localité 16]. Le loyer initial annuel hors charges et hors taxes était fixé à 200 euros par mètre carré soit 50 800 euros hors taxes et hors charges par an.

Suivant offre de prêt acceptée le 9 juillet 2019, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance des Hauts de France a consenti à la société B&G De Nico un crédit de 280 000 euros aux fins de travaux d’aménagement, frais divers et besoin en fonds de roulement.

La société B&G De Nico a débuté son activité le 28 novembre 2019.

Suivant un arrêté du 14 mars 2020, le Ministre de la santé a interdit l’ouverture des débits de boisson aux fins de ralentir la pandémie de Covid 19. La fermeture administrative a été prorogée jusqu’au 11 mai 2020 suivant décret du 14 avril 2020.

Dans ce cadre, la société B&G De Nico a fermé ses portes du 17 mars au 11 mai 2020.

Suivant acte authentique du 20 mai 2020, la société De l’Intendance a vendu à la société Arsinvest 2 la cellule commerciale louée par la société B&G De Nico.

Le projet relatif au cinéma était bloqué en raison notamment de fouilles archéologiques en cours suite au diagnostic de la Direction Régionale des Affaires Culturelles des Hauts de France.

Arguant de difficultés économiques liées notamment au report de l’ouverture du cinéma et à l’inoccupation de certaines cellules commerciales, la société B&G De Nico a sollicité le 13 octobre 2020 son bailleur, la société Arsinvest 2 aux fins d’obtention d’une réduction de loyer.

La société Arsinvest 2 a refusé d’accéder cette demande.

Suite au second confinement lié à la pandémie de Covid 19, la société B&G De Nico a de nouveau fermé son commerce.

Suivant un jugement du tribunal de commerce de Valenciennes du 18 janvier 2021, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de la société B&G De Nico. Me [Y] [K] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

La société B&G De Nico a mandaté M. [L] [H], expert près la Cour d’Appel de [Localité 11], aux fins d’établir la valeur locative des lieux loués par elle. M. [H] a déposé son rapport non contradictoire le 20 février 2021.

Par actes de commissaire de justice des 9, 12 et 23 avril 2021, la société B&G De Nico représentée par la société BC Investissement, Me [Y] [K] es qualité de mandataire judiciaire de la société B&G De Nico, la SARL BC Investissement ont attrait la société JMP Expansion, la société de l’Intendance et la SCI Arsinvest 2 devant le tribunal judiciaire de Valenciennes, aux fins de voir :

Déclarer recevables les demandes formulées par la société B&G De Nico ;Prononcer l’annulation du contrat de bail entre la société B&G De Nico et la société Arsinvest 2 venant aux droits de la société de l’Intendance ;Déclarer le jugement opposable à la société de l’Intendance ;Condamner la société JMP Promotion à payer à la société B&G De Nico la somme de 400 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas contracter le bail ;Condamner la société JMP Promotion à payer à la société BC Investissement la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas réaliser l’investissement effectué pour installer la société B&G De Nico au [Adresse 13] ;Condamner in solidum la société JMP Promotion et la société Arsinvest 2 à payer à la société B&G De Nico et à la société BC Investissement la somme de 4 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum la société JMP Promotion et la société Arsinvest 2 aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise diligentée par M. [H].

Les sociétés JMP Expansion, De l’Intendance et Arsinvest 2 ont constitué avocat.

Le 5 juillet 2021, le redressement judiciaire de la société B&G De Nico a été converti en liquidation judiciaire. Me [K] a été nommé es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G De Nico.

Par conclusions du 06 avril 2022, M. [Z] [O] est intervenu volontairement à la procédure et a sollicité l’indemnisation de préjudices.

Suivant un jugement du tribunal de commerce de Versailles du 28 novembre 2023, la société JMP Expansion a été placée en redressement judiciaire. La Selarl AJASSOCIES a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire et Me [V] [L] en qualité de mandataire judiciaire.

Suivant une ordonnance du 28 septembre 2023, la juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 14 décembre 2023.

A l’audience du 14 décembre 2023, le Conseil des demandeurs a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture afin de régulariser la procédure à l’encontre de la Selarl AJASSOCIES, administrateur judiciaire et de Me [V] [L], mandataire judiciaire de société JMP Expansion.

Le Président de la 1ère Chambre Civile du tribunal judiciaire de Valenciennes a fait droit à cette demande aux fins d’assurer le principe du contradictoire. Suivant une ordonnance du 14 décembre 2023, le rabat de l’ordonnance de clôture a été ainsi ordonné et l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 22 février 2024.

Le 29 décembre 2023, Me [K] es qualité de liquidateur de la société B&G De Nico, la société BC Investissement et M. [Z] [O] ont déclaré leur créance au passif de la société JMP Expansion.

Par actes de commissaire de justice des 31 janvier 2024, Me [Y] [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G De Nico, la société BC Investissement et M. [Z] [O] ont attrait d’une part la Selarl AJASSOCIES, administrateur judiciaire de la société JMP Expansion, représentée par Me [V] [L] et, d’autre part, la Selarl ASTEREN, mandataire judiciaire de la société JMP Expansion, représentée par Me [E] [B], devant le tribunal judiciaire de Valenciennes, aux fins de voir :

Dire et juger recevable et bien fondée la présente demande en intervention forcée formulée contre la Selarl AJASSOCIES et la Selarl ASTEREN ;

Y faisant droit,

Ordonner la jonction de la présente assignation à l’instance principale enrôlée devant la Première Chambre Civile du tribunal judiciaire de Valenciennes sous le RG n°21/01184 afin qu’il soit statué par une seule et même décision ;Fixer au passif de la société JMP Expansion :La créance de Me [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G De Nico à hauteur de 412 738,52 euros,La créance de la société BC Investissement à hauteur de 91 000 euros,La créance de M. [Z] [O] à hauteur de 205 886,20 euros ;Déclarer la décision opposable à la Selarl AJASSOCIES, es qualité d’administrateur judiciaire de la société JMP Expansion, ainsi qu’à la Selarl ASTEREN, es qualité de mandataire judiciaire de ladite société. Les sociétés AJASSOCIES et ASTEREN n’ont pas constitué avocat.

Suivant une ordonnance du 22 février 2024, la juge de la mise en état a ordonné la jonction de la cause inscrite sous le numéro RG 24/313 du rôle avec celle inscrite sous le numéro RG 21/01184, l’affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro. L’affaire a été renvoyée à la mise en état du 11 avril 2024.

Aux termes d’une assemblée générale extraordinaire du 27 juin 2024, les associés de la société De l’Intendance ont prononcé la dissolution anticipée de celle-ci et sa mise en liquidation amiable.

Par conclusions responsives après jonction n°3 signifiées par RPVA en date du 7 janvier 2025 et développées par leur Conseil à l’audience, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, Me [Y] [K], liquidateur judiciaire de la société B&G De Nico, la société BC Investissement et M. [Z] [O] sollicitent désormais de voir sur le fondement des dispositions des articles 331 et suivants du code de procédure civile, 1104, 1112-1, 1130 et suivants, 1240 du code civil, 328, 369 et 373 du code de procédure civile, L. 64-4 et L. 641-9 du code de commerce et 700 du code de procédure civile :

Recevoir Me [K], es qualité de liquidateur de la société B&G De Nico en son intervention volontaire aux fins de reprise de la présente instance ;Recevoir M. [O] en son intervention volontaire ;Déclarer recevables les demandes formulées par Me [K], es qualité de liquidateur de la société B&G De Nico, par la société BC Investissement et par M. [O] ;Constater le désistement de Me [K], es qualité de liquidateur de la société B&G De Nico, de sa demande d’annulation du contrat de bail, cette demande étant devenue sans objet ;Condamner la société De L’Intendance à payer à Me [K], es qualité de liquidateur de la société B&G De Nico, la somme de 400 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi ;

Condamner la société De L’Intendance à payer à la société BC Investissement la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas réaliser l’investissement effectué pour installer la société B&G De Nico au [Adresse 13] ;Condamner la société De L’Intendance à payer à M. [O] la somme de 139 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas souscrire et payer l’engagement de caution auprès de la Caisse d’Epargne ;Condamner la société De L’Intendance à payer à M. [O] la somme de 55 886,20 euros au titre de la perte de chance de ne pas souscrire et payer l’engagement de caution auprès de la BPCE Lease ;Condamner la société De L’Intendance à payer à la société B&G De Nico les frais de l’expertise diligentée par M. [H] à hauteur de la somme de 1 738,52 euros ;Condamner la société De L’Intendance à payer à Me [K], es qualité de liquidateur de la société B&G De Nico et à la société BC Investissement, la somme de 10 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Fixer au passif de la société JMP Expansion :La créance de Me [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G De Nico à hauteur de 412 738,52 euros,La créance de la société BC Investissement à hauteur de 91 000 euros,La créance de M. [O] à hauteur de 205 886,20 euros ;Débouter les sociétés JMP Expansion, De l’Intendance et Arsinvest 2 de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Déclarer la décision opposable à la Selarl AJASSOCIES, es qualité d’administrateur judiciaire de la société JMP Expansion, ainsi qu’à la Selarl ASTEREN, es qualité de mandataire judiciaire de ladite société.Me [Y] [K], liquidateur judiciaire de la société B&G De Nico, la société BC Investissement et M. [Z] [O] font valoir que Me [K] intervient volontairement à l’instance en qualité de liquidateur de la société B&G De Nico du fait de la conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire de cette dernière. Ils précisent encore que M. [Z] [O] intervient volontairement à l’instance aux fins d’indemnisation de ses préjudices. Ils soulignent que leur déclaration de créances au passif de la société JMP Expansion couvre l’ensemble des demandes initialement formulées à son encontre. S’agissant de la liquidation amiable de la société De l’Intendance, ils font valoir que la procédure judiciaire étant en cours à son encontre à la date de la liquidation amiable, la société De l’Intendance conserve sa personnalité morale même après la clôture de la liquidation. Ils précisent également au soutien du maintien de leurs demandes à l’encontre de la société De l’Intendance que celle-ci est toujours représentée dans le cadre de la présente procédure et qu’elle formule par ailleurs des demandes à titre subsidiaire.

Concernant le défaut de tentative de règlement amiable soulevé par la société JMP Expansion, ils indiquent que le fondement juridique invoqué par la défenderesse est inexact compte tenu de la rédaction en vigueur des articles cités à la date du litige. Ils font valoir que la société B&G De Nico a tenté de trouver un accord avec son dernier bailleur, la société Arsinvest 2. Ils précisent que la société B&G De Nico, alors en redressement judiciaire, n’avait plus de lien juridique avec la société JMP Expansion. Ils ajoutent au surplus que l’assignation vaut mise en demeure. Ils soulignent que la demande de désignation d’un médiateur par la société JMP Expansion constitue une manœuvre dilatoire puisque les écritures de celle-ci mettent en lumière au contraire l’absence de concilier.

Sur le fond, s’agissant des manquements de la société JMP Expansion, ils font valoir que celle-ci s’est engagée auprès de la société B&G De Nico sur l’ouverture d’un cinéma un an après le démarrage du projet du Passage de l’Arsenal. Ils précisent que cette information a été déterminante pour le consentement de M. [O] en sa qualité de représentant de la société B&G De Nico. Ils précisent que lorsque le bail a été conclu, la société JMP Expansion, en charge de la commercialisation des cellules commerciales, était associée et représentant de la société De l’Intendance, propriétaire de la cellule louée par la société B&G De Nico. Ils font valoir que la société JMP Expansion avait nécessairement l’information suivant laquelle des fouilles devaient être entreprises et la connaissance de la nécessité d’obtention de l’autorisation d’exploiter le cinéma. Ils ajoutent que la société JMP Expansion n’a jamais émis de réserves sur l’ouverture du cinéma à la date fixée. Ils précisent que la société B&G De Nico ne se serait pas engagée dans le projet si la société JMP Expansion avait émis des réserves. Ils font ensuite valoir que si M. [O] a la qualité de professionnel, il ne disposait pour autant d’aucune compétence en matière immobilière, de VEFA ou de baux commerciaux et il ne connaissait pas le secteur de [Localité 16]. Ils soutiennent que la société JMP Expansion devait, en tout état de cause, délivrer les informations permettant à la société B&G De Nico de négocier et conclure loyalement le bail. Ils font par ailleurs valoir qu’ils n’étaient pas en mesure d’anticiper un retard dans l’ouverture du cinéma, faute d’avoir accès aux informations relatives au projet du cinéma. Ils indiquent en outre que la société JMP Expansion ne peut se prévaloir de clauses figurant au bail commercial alors qu’elle n’est pas partie à ce contrat. Ils précisent qu’en tout état de cause, le cinéma ne fait pas partie de l’ensemble immobilier tel que décrit au contrat de bail. Ils soulignent encore que la société JMP Expansion en sa qualité de promoteur immobilier, a présenté le projet de cinéma comme une certitude alors qu’elle n’était pas le promoteur du projet et qu’elle ne disposait donc pas des informations sur ce projet. Ils indiquent que les pièces produites par la société JMP Expansion démontrent qu’au jour de la signature du bail, ni la demande de permis de construire, ni la demande d’autorisation d’aménagement cinématographique n’avaient été déposées. Ils font valoir, s’agissant de la comparaison de leur commerce avec celui de leur repreneur, le restaurant Cacio [I], que cette comparaison n’est pas pertinente puisque le nouveau restaurant, de par son positionnement haut de gamme, n’est pas dépendant de l’ouverture du cinéma.

S’agissant des manquements de la société De l’Intendance, ils font valoir que celle-ci a engagé sa responsabilité faute d’avoir négocié loyalement le contrat de bail et de leur avoir délivré les informations dont elle disposait alors. Ils soutiennent ensuite que le cinéma faisant partie de l’environnement direct du local commercial donné à bail, l’ouverture de celui-ci était constitutive des facteurs locaux de commercialité. Ils indiquent que la société De l’Intendance constituée par les trois promoteurs du projet du Passage de l’Arsenal, avait nécessairement connaissance de l’état d’avancement du projet du cinéma et du fait que la société B&G De Nico n’aurait pas conclu le bail si ce projet ne se concrétisait pas. Ils font valoir en outre que si le projet de cinéma n’était pas porté par la société De l’Intendance, celle-ci avait toutefois anticipé son propre projet par rapport à celui du cinéma, déterminant du projet du Passage de l’Arsenal. Ils soulignent que plusieurs commerçants exerçant à cet endroit sont en difficultés financières, ont cessé leur activité et ajoutent que plusieurs cellules demeurent vides. Ils indiquent que la société De L’Intendance qui a mentionné l’ouverture du cinéma en mai 2020 comme une certitude, devait indiquer lors de la conclusion du bail qu’il n’y avait aucune garantie sur l’ouverture du cinéma. Ils soulignent que le cinéma ne fait pas partie de l’ensemble commercial visé au bail.

Ils font valoir que la volonté de la société B&G De Nico a été déterminée par une erreur de sorte qu’elle n’aurait pas régularisé le bail si elle avait su que l’ouverture du cinéma en mai 2020 n’était pas garantie.

Ils indiquent au soutien de leur demande de désistement de l’annulation du bail que celle-ci est devenue sans objet de par la liquidation judiciaire de la société B&G De Nico et la cession de son fonds de commerce à la société [S] [I].

S’agissant des demandes de dommages et intérêts formulées par Me [K] es qualité de liquidateur de la société B&G de Nico, ils font valoir que les sociétés JMP Expansion et De l’Intendance ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information, engendrant une perte de chance de pas contracter ou de n’avoir pas pu contracter à des conditions plus avantageuses. Ils indiquent que la société B&G de Nico a exposé de nombreux frais pour ouvrir son activité (prêt pour l’aménagement des locaux, contrat de crédit-bail, honoraires de transaction) et a eu un chiffre d’affaires bien inférieur à celui qui était espéré avec l’existence du cinéma. Ils précisent que le prêt garanti par l’Etat de 125 000 euros et le soutien du Fonds de solidarité pour le règlement des salaires en période de crise sanitaire n’ont pas enrichi la société B&G de Nico. Ils précisent que le chiffrage de leur demande indemnitaire prend en considération les périodes de fermeture administrative résultant de la crise sanitaire.

S’agissant des demandes de dommages et intérêts formulées par la société BC Investissement, ils font valoir que celle-ci a perdu l’intégralité de son investissement (100 000 euros) effectué pour la société B&G De Nico.

Au soutien de la demande indemnitaire de M. [Z] [O], ils exposent que celui-ci s’est porté caution du prêt accordé par la Caisse d’Epargne à la société B&G De Nico à hauteur de 50 % et qu’il s’est acquitté à ce titre de la somme de 139 000 euros. Ils ajoutent que M. [Z] [O] était également caution du crédit-bail à hauteur de 109 264,44 euros et qu’il a été contraint de régler à la BPCE Lease la somme de 55 882,22 euros. Ils ajoutent que M. [Z] [O] n’aurait pas investi dans ce projet si les sociétés JMP Expansion et De L’Intendance lui avaient donné une information loyale. Ils précisent que le recours de M. [O] est fondé sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, non sur le recours subrogatoire de la caution.

Ils font encore valoir que leurs demandes indemnitaires n’exigent pas que soit également formulée une demande d’annulation du contrat. Ils précisent que la demande subsidiaire de la société De l’Intendance aux fins d’expertise judiciaire ne se justifie pas puisque leurs demandes en paiement sont justifiées.

Par conclusions récapitulatives après jonction n° 2 signifiées par RPVA en date du 16 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la société De l’Intendance sollicite de voir sur le fondement des dispositions des articles 1182, 1104, 1112-1 et 1130 et suivants du code civil :

Donner acte à Me [K] es qualité de son désistement de sa demande d’annulation du bail ;Pour le surplus,

A titre principal,

Débouter Me [K] es qualités, la société BC Investissement et M. [Z] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;Débouter la société JMP Expansion et la SCI Arsinvest 2, ainsi que les Selarl AJASSOCIES et ASTEREN de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire,

Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal pour chiffrer le montant de l’indemnité ;Juger que les sociétés JMP Expansion et la SCI Arsinvest 2 devront garantir la société De l’Intendance ;En toute hypothèse,

Condamner Me [K] es qualités, la société BC Investissement et M. [Z] [O] au paiement de la somme de 5 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les demandeurs aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Marilyn Lejeune sur le fondement de l’article 699 du même code.

La société De L’Intendance fait valoir que le dol n’est pas constitué puisqu’elle n’a jamais garanti l’ouverture d’un cinéma et qu’elle n’avait pas connaissance de l’existence d’un retard dans ce projet lié à des évènements postérieurs. Elle fait également valoir qu’elle n’était pas le promoteur du Passage de l’Arsenal, qu’elle ne disposait pas d’informations relatives à l’ouverture du cinéma et qu’elle n’a donc pas pu manquer à une obligation d’information durant les négociations. Elle indique qu’au regard de la chronologie des évènements, elle ne pouvait pas en tout état de cause avoir connaissance au stade de la négociation du contrat, de la conclusion du service archéologique de la ville de diligenter des fouilles puis de la survenue de la pandémie. Elle fait valoir en tout état de cause, que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’une information était due à la société preneuse.

Elle indique ensuite que le cinéma n’entre pas dans le champ contractuel et justifie à ce titre que le projet de cinéma ne relève pas d’elle mais d’un projet distinct de celui du Passage de l’Arsenal, porté par la Municipalité de [Localité 16]. Elle fait valoir que le bail commercial et ses annexes ne font pas mention de l’existence du cinéma, ce que ne contestent pas les demandeurs. Elle ajoute en outre que le contrat ne dispose pas que le cinéma était une condition essentielle ou encore une condition suspensive au contrat. Elle ajoute qu’il n’existe pas d’obligation légale d’assurer au locataire un environnement commercial.

Elle fait valoir qu’elle justifie avoir sollicité et obtenu l’autorisation d’exploitation commerciale pour les commerces dépendants du Passage de l’Arsenal, ne comprenant pas le cinéma. Elle précise encore que le dossier de présentation du projet du Passage de l’Arsenal et la formulation du courriel de la société JMP Expansion confirment également que le cinéma ne faisait pas partie de ce projet. Elle souligne que l’ouverture du cinéma est indépendante du local pris à bail et ajoute que Me [K] ne démontre pas que l’ouverture du cinéma à une date déterminée était déterminante de son consentement. Elle indique également que le preneur ayant la qualité de commerçant professionnel, celui-ci n’est pas fondé à invoquer l’erreur en l’espèce.

Elle expose en tout état de cause qu’en application des dispositions contractuelles la liant à la société B&G de Nico, elle ne saurait être responsable du défaut d’ouverture du cinéma dans les délais, ce défaut résultant d’évènements indépendants de sa volonté : les fouilles archéologiques et le Covid 19.

Elle indique que contrairement aux affirmations des demandeurs, la fixation du loyer commercial est libre et ne doit pas nécessairement correspondre à la valeur locative. Elle précise encore ne pas être responsable de la procédure judiciaire de la société B&G De Nico et fait valoir qu’il ne peut lui être reproché le contexte sanitaire en 2020 et 2021. Elle souligne que la cession du bail par la société B&G De Nico à la société [S] [I] ainsi que les bons résultats de cette dernière démontrent que l’exploitation des locaux ne pose pas de difficultés, même en l’absence de cinéma.

Elle fait valoir que les demandeurs ne sont pas fondés en toute hypothèse à solliciter une indemnisation au titre de la perte de chance de ne pas contracter puisqu’ils ont renoncé dans le même temps à la demande de nullité du bail. Elle indique en outre qu’aucun élément n’établit que la société B&G de Nico n’aurait pas pris à bail le local si elle avait eu connaissance que le cinéma ouvrirait plus tard que ce qu’elle pensait. S’agissant du quantum des demandes, elle souligne que celles-ci correspondent à l’intégralité des montants payés par les demandeurs, ce, alors même que la société B&G de Nico a bénéficié d’un prêt garanti par l’Etat de 125 000 euros.

S’agissant de la demande indemnitaire du liquidateur de la société B&G De Nico, elle fait valoir que la période de novembre 2019 à décembre 2020 comprenait la période du Covid alors qu’elle n’est pas responsable de la fermeture administrative du restaurant. Elle précise que la demande indemnitaire forfaitaire est impossible en droit français. Elle souligne en tout état de cause que le préjudice ne peut correspondre au chiffre d’affaires mais à la marge brute.

Elle indique ensuite concernant les demandes indemnitaires de la société BC Investissement et de M. [O] qu’elle n’a pas à supporter les aléas commerciaux liés au Covid 19.

Elle fait également valoir qu’il n’est pas démontré un lien de causalité entre l’absence d’ouverture du cinéma et la faillite du preneur puisque c’est la pandémie qui a occasionné le préjudice du preneur.

S’agissant de la demande de condamnation de la société Arsinvest 2 au paiement des frais irrépétibles et des dépens, elle indique que les frais d’expertise privée ne font pas partie des dépens et ajoute que la société Arsinvest 2 n’est pas partie perdante.

A titre subsidiaire, elle indique que la désignation d’un expert judiciaire se justifie pour chiffrer le montant de l’indemnité due au preneur et que les sociétés JMP Expansion et Arsinvest 2 lui doivent garantie.

Par conclusions récapitulatives après jonction n° 2 signifiées par RPVA en date du 08 septembre 2022 et auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la société JMP Expansion sollicite de voir sur le fondement des dispositions des articles 127, 32 et 122 du code de procédure civile, 1104, 1112-1, 1130 et suivants, 1240, 1353 du code civil, les anciens articles 2289, 2305, 2306 et 2313 du code civil :

Sur l’intervention volontaire à la procédure de M. [Z] [O] et ses demandes en qualité de caution

A titre principal, prononcer l’irrecevabilité des demandes de M. [O] ;A titre subsidiaire, rejeter l’intégralité des demandes de M. [O] ;

Sur les demandes formulées par Me [K], es qualité de liquidateur de la société B&G de Nico et par la société BC Investissement

Rejeter l’intégralité des demandes de la société BC Investissement et de Me [K], es qualité de liquidateur de la société B&G de Nico ;

En tout état de cause,

Débouter les autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société JMP Expansion ;Condamner solidairement et, à tout le moins in solidum, les parties demanderesses à payer chacune la somme de 15 000 euros à la société JMP Expansion au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement et, à tout le moins in solidum, les parties demanderesses aux dépens.

La société JMP Expansion fait valoir in limine litis au soutien de sa demande de désignation d’un conciliateur de justice que les demandeurs n’ont pas tenté de résoudre amiablement le litige auprès d’elle.

Elle indique ensuite que l’intervention de M. [Z] [O] est irrecevable puisque dépourvue en l’espèce du droit d’agir. Elle explique qu’il n’existe aucun lien entre les cautionnements consentis par M. [O] et la commercialisation des cellules par ses soins.

Elle fait valoir qu’en sa qualité de caution, M. [O] ne dispose que d’un recours personnel contre le débiteur, soit la société B&G de Nico et d’un recours subrogatoire. Elle précise que M. [O] ne rapporte pas la preuve de sa déclaration de créance au passif de cette dernière.

Elle fait valoir que M. [O] n’agit pas à l’encontre du débiteur principal et qu’il n’est pas recevable à agir tant sur le fondement contractuel que sur le fondement délictuel à son encontre. Elle souligne qu’aucun fait juridique ne la lie à lui.

Sur le fond, elle fait valoir que l’ouverture du cinéma à une date déterminée est indépendante du local pris à bail par la société B&G de Nico et ne constitue pas une qualité essentielle attendue de ce local. Elle précise que la société B&G de Nico ne rapporte pas la preuve de ce que l’ouverture du cinéma à une date déterminée était déterminante de son consentement dans le cadre de la conclusion du bail. Elle indique que les demandeurs étant en tout état de cause des commerçants professionnels, il leur appartenait de prendre en considération que des retards pouvaient subvenir dans la réalisation du projet du cinéma ou d’ériger l’ouverture du cinéma à une date donnée en condition suspensive de leur engagement. Elle fait encore valoir que les dispositions du bail conduisent à écarter l’erreur alléguée par les demandeurs. Elle précise que le fonds de commerce de la société B&G de Nico a été depuis cédé.

Elle fait ensuite valoir qu’elle n’a commis aucun manquement relatif à une obligation d’information à l’égard des demandeurs. Elle indique que le projet du cinéma constitue un projet indépendant de celui du Passage de l’Arsenal tel que cela ressort notamment du dossier de présentation du Passage de l’Arsenal. Elle ajoute que le projet de cinéma ne fait en outre pas partie du bail liant la société B&G de Nico à la société De l’Intendance. Elle expose qu’elle démontre n’avoir aucun lien avec le porteur du projet du cinéma.

Elle indique également qu’elle ne pouvait pas en tout état de cause délivrer aux demandeurs une information dont elle-même n’avait pas connaissance. Elle fait valoir qu’elle a remis à la société B&G de Nico qui ne lui avait pas donné un mandat de recherche d’un local commercial, les informations dont elle disposait et notamment celle relative à l’ouverture d’un cinéma prévue au cours de l’année 2020. Elle indique que les pièces produites au débat mettent en exergue que ce n’est que postérieurement à la signature du bail commercial, que l’ouverture du cinéma a été repoussée après la découverte de vestiges du Moyen-Age et la survenue de la pandémie. Elle souligne qu’il n’est par ailleurs pas démontré par les demandeurs que la société B&G de Nico aurait obtenu de meilleurs résultats dans un autre local.

Elle fait valoir que si l’ouverture du cinéma revêtait une importance particulière pour les demandeurs, ces derniers n’auraient pas manqué de l’intégrer au champ contractuel du bail commercial. Elle indique que le bilan provisionnel communiqué par les demandeurs met en lumière que M. [O] est un professionnel de la création d’entreprises. Elle expose que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une ignorance induisant l’exigibilité d’un devoir d’information puisqu’ils produisent eux-mêmes des articles de presse antérieurs à tout contact pris avec elle.

Elle souligne ensuite que n’étant pas à l’origine du projet de cinéma, elle ne pouvait avoir connaissance de la prescription d’un diagnostic d’archéologie préventive et des résultats de ce diagnostic, intervenus au surplus postérieurement à la signature du bail commercial.

Sur l’absence de préjudice de la société B&G de Nico, elle fait valoir que la demanderesse ne justifie pas qu’elle n’aurait pas conclu le bail si elle avait bénéficié d’informations différentes de celles communiquées. Elle indique que la société B&G de Nico n’éclaire pas sur la somme demandée par elle de 400 000 euros. Elle fait valoir qu’octroyer une telle somme constituerait un enrichissement sans cause puisque la société B&G de Nico a bénéficié des locaux loués et du fruit de leur exploitation depuis leur livraison. Elle indique également que la société B&G de Nico ne prend pas en considération l’octroi d’un prêt garanti par l’Etat de 125 000 euros, l’allocation de sommes au titre du fonds de solidarité outre le recours à l’activité partielle permettant un allégement de charges.

S’agissant de l’activité effective du restaurant de la société B&G de Nico, elle souligne que le bilan provisionnel produit par la société B&G de Nico n’est fondé sur aucune réalité et ajoute que la situation sanitaire a eu pour conséquence plusieurs périodes de fermeture d’activité et d’ouverture avec des jauges de clients de sorte qu’entre la date d’ouverture du restaurant et sa mise en liquidation judiciaire, le restaurant de la société demanderesse n’a été ouvert que 48 % du temps. Elle indique encore que les cinémas ont d’ailleurs connu les mêmes restrictions d’activité dues à la pandémie si bien que même avec un cinéma non loin du restaurant de la demanderesse, la situation aurait été la même que celle qu’a connue la société B&G de Nico.

Au soutien de voir également débouter la société BC Investissement de sa demande indemnitaire, elle expose qu’une telle demande de l’associée de la société B&G de Nico fait doublon avec les demandes de cette société. Elle indique que la société BC Investissement ne justifie pas du fondement, du quantum de sa demande et d’un lien de causalité direct entre ses préjudices allégués et d’une faute commise par elle.

Elle fait ensuite valoir que le lien de causalité entre la situation financière de la société B&G de Nico et l’absence du cinéma n’est pas établi. A ce titre, elle indique que la cession du fonds de commerce de la société B&G de Nico démontre son attractivité et précise que les chiffres effectués par le cessionnaire mettent en lumière l’attractivité du site, même en l’absence de cinéma.

S’agissant de la demande de M. [Z] [O], elle fait valoir à titre subsidiaire, que M. [O] n’est pas fondé à contourner la règle suivant laquelle la caution ne peut se prévaloir que des exceptions inhérentes à la dette. Elle indique que M. [O] ne justifie pas en outre du cautionnement ayant entraîné le paiement d’une somme de 139 000 euros par lui. Elle expose au surplus que M. [O] ne démontre pas qu’il n’aurait pas souscrit les cautionnements en question s’il avait bénéficié d’informations différentes de celles communiquées. Elle indique encore qu’il ne justifie pas d’une faute commise par elle à son égard.

Elle souligne également que la perte de chance se mesurant à la chance perdue et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, le quantum des demandes de M. [O] est dès lors infondé.

Par conclusions récapitulatives après jonction signifiées par RPVA en date du 13 décembre 2024, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la société Arsinvest 2 sollicite de voir :

Débouter purement et simplement Me [K] es qualité de liquidateur de la société B&G de Nico et la société BC Investissement de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

Si par extraordinaire, le tribunal faisait droit à une quelconque des demandes formulées par la société B&G de Nico, il conviendrait alors de condamner la société JMP Expansion et la société De l’Intendance à garantir la société Arsinvest 2 de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle ;

En tout état de cause,

Condamner Me [K] es qualité de la société B&G de Nico et la société BC Investissement à la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre reconventionnel,

Condamner la société De l’Intendance à verser à la société Arsinvest 2 les sommes de 3 000 euros pour procédure abusive et 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner aux entiers dépens.

La société Arsinvest 2 fait valoir qu’en sa qualité de bailleresse, elle a déclaré sa créance à l’encontre de la société B&G de Nico à hauteur de la somme de 20 000 euros.

Elle expose que lors de la conclusion du bail, elle n’était pas présente au dossier pour avoir acquis le local commercial litigieux le 20 mai 2020. Elle souligne que Me [K] la met hors de cause et qu’il ne sollicite plus de demandes à son encontre. Elle ajoute que la société De l’Intendance ne formule aucun grief à son encontre à l’exception d’une demande de garantie qu’elle entend voir débouter du fait de sa qualité d’acquéreur de l’immeuble.

Suivant une ordonnance du 9 janvier 2025, la juge de la mise en état a ordonné la clôture différée de l’instruction au 27 février 2025 et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience collégiale du 19 juin 2025.

L’affaire a été utilement plaidée à cette audience.

A l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré le 25 septembre 2025, prorogée au 12 décembre 2025 en raison de la charge des magistrats et du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA DEMANDE DE DÉSIGNATION D’UN CONCILIATEUR DE JUSTICE

L’article 768 du code de procédure civile prévoit notamment que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société JMP Expansion indique dans ses conclusions que les demandeurs n’ayant pas tenté de résoudre amiablement le litige auprès d’elle, elle entend solliciter la désignation d’un conciliateur de justice. Toutefois, il ne figure pas au dispositif des écritures de la société JMP Expansion une telle demande.

Partant, en application des dispositions légales précitées, il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande.

SUR LA DEMANDE D’INTERVENTION VOLONTAIRE DE MAÎTRE [K] ES QUALITÉ DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SOCIÉTÉ B&G DE NICO

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 328 du même code précise que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

En l’espèce, le redressement judiciaire de la société B&G De Nico a été converti en liquidation judiciaire suivant jugement du 5 juillet 2021. Me [K] a été nommé es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G De Nico. Du fait de cette qualité, la demande d’intervention volontaire de Me [K] à la procédure est justifiée.

Il convient dès lors de prendre acte de l’intervention volontaire de Me [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G De Nico.

SUR LA DEMANDE D’INTERVENTION VOLONTAIRE DE M. [Z] [O]

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour notamment statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 325 du même code dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 328 du même code précise que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

En l’espèce, M. [Z] [O] est intervenu volontairement à la procédure suivant conclusions du 06 avril 2022 aux fins de solliciter l’indemnisation de préjudices financiers.

La juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction au 27 février 2025.

La demande de la société JMP Expansion aux fins de voir déclarer irrecevable M. [O] pour défaut de droit d’agir au visa de l’article 32 du code de procédure civile n’est pas recevable puisque seul le juge de la mise en état était compétent pour statuer sur le caractère recevable ou non de cette intervention volontaire.

Il y a donc lieu de déclarer irrecevable la demande formulée par la société JMP Expansion aux fins de voir déclarer l’intervention de M. [O] irrecevable.

M. [Z] [O] est le gérant de la société BC Investissement, président de la société B&G de Nico. M. [O] allègue subir un préjudice financier résultant du défaut d’activité de la société B&G de Nico qu’il impute aux sociétés De l’Intendance et JMP Expansion. Il a déclaré sa créance au passif de la société JMP Expansion.

Il convient dès lors de prendre acte de l’intervention volontaire de M. [Z] [O].

SUR LA DEMANDE DE DÉSISTEMENT DE ME [K] ES QUALITÉ DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SOCIÉTÉ B&G DE NICO DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, la société B&G de Nico a fait l’objet d’une liquidation judiciaire et le fonds de commerce a été cédé à la société Cacio [I] de sorte que Me [K], liquidateur de la société B&G de Nico entend se désister de sa demande de prononcé de la nullité du bail commercial qui liait la société B&G de Nico à la société Arsinvest 2. L’extrait Kbis de la société [S] [I] communiqué par la société De L’Intendance met en exergue la cession du fonds de commerce, ce qu’aucune des parties ne conteste par ailleurs.

Il convient de constater dès lors le désistement de la demande de nullité du bail formulé par le liquidateur judiciaire de la société B&G de Nico.

SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DE ME [K] ES QUALITÉ DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA SOCIÉTÉ B&G DE NICO A L’ENCONTRE DE LA SOCIÉTÉ DE L’INTENDANCE ET DE LA SOCIÉTÉ JMP EXPANSION

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, Me [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G de Nico fonde ses demandes indemnitaires à l’encontre des sociétés De l’Intendance et JMP Expansion sur le dol, considérant que ces dernières lui ont dissimulé intentionnellement une information dont elles savaient le caractère déterminant pour lui, à savoir l’ouverture retardée du cinéma. La violation du devoir d’information prévue aux dispositions de l’article 1112-1 du code civil citées par les demandeurs peut constituer l’une des formes de la réticence dolosive.

Préalablement, il y a lieu de qualifier la nature des liens entre les parties.

La société B&G de Nico a conclu le 24 janvier 2019 un bail commercial en état de futur achèvement avec la société De l’Intendance. La relation contractuelle est dès lors établie entre la société B&G de Nico et la société De l’Intendance, son bailleur à l’époque de la signature du contrat.

En revanche, il n’est communiqué au débat aucun contrat liant la société JMP Expansion à la société B&G de Nico. Cette dernière reconnait dans ses écritures que la société JMP Expansion n’est pas partie au bail.

Il n’est pas contesté que suivant un courriel du 14 décembre 2018, la responsable de commercialisation de la société JMP Expansion a communiqué à la société B&G de Nico un dossier de présentation du projet du Passage de l’Arsenal et que ce courriel fait état de la précision suivante : « en cellule 7 s’installera un bowling et en fin de parcours un cinéma qui ouvrira un an après l’ouverture de notre projet ».

Ce seul courriel n’établit pas une relation contractuelle entre la société B&G de Nico de sorte que les dispositions légales relatives au devoir d’information contractuelle et plus précisément à la violation de ce devoir ne s’appliquent pas à la société JMP Expansion. Dès lors, il convient d’analyser les demandes indemnitaires formulées à l’encontre du bailleur de la société B&G de Nico puis à l’encontre de la société JMP Expansion.

A l’encontre de la société De l’Intendance

L’article 1719 du code civil dispose notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

L’article 1112-1 du même code prévoit que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1130 du même code dispose encore que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du même code prévoit par ailleurs que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’auteur du dol doit avoir eu l’intention de tromper son cocontractant. En cas de dissimulation d’une information, l’intention de tromper doit être prouvée : le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l’espèce, la société B&G de Nico soutient d’une part, que l’ouverture du cinéma un an après l’ouverture du projet du Passage de l’Arsenal constituait pour lui une condition essentielle de son consentement et, d’autre part, que la société De l’Intendance connaissait nécessairement l’état d’avancement du cinéma et le retard avéré de ce projet.

Aucune des parties ne conteste que le chantier du cinéma a pris un retard conséquent. Il est établi que le projet de construction d’un cinéma ne faisait pas partie du projet du Passage de l’Arsenal dans lequel se situe la cellule commerciale qui était louée à la société B&G de Nico. Il est également démontré que la société De l’Intendance n’a pas porté ce projet de cinéma qui est à l’initiative de la Municipalité de [Localité 16] et d’investisseurs privés.

Le projet de cinéma est donc un projet indépendant du projet du Passage de l’Arsenal.

L’examen du bail commercial du 24 janvier 2019 ne met en lumière aucune clause relative à l’existence du cinéma. La société B&G de Nico ne démontre pas qu’au moment de la conclusion du bail, la société De l’Intendance lui a volontairement dissimulé l’information suivant laquelle le cinéma ne serait pas érigé l’année suivante du projet du Passage de l’Arsenal mais bien plus tard.

La chronologie des faits illustre par ailleurs qu’à la date de signature du contrat de bail, l’arrêté portant prescription d’un diagnostic d’archéologie préventive n’avait pas été rendu. Cet arrêté date du 18 avril 2019 et l’arrêté portant prescription d’une fouille d’archéologie date du 25 mars 2020. La société De l’Intendance ne pouvait donc pas détenir cette information au stade de la signature du contrat de bail.

De même, les conséquences en termes de report du projet liées à la pandémie de Covid 19 n’étaient d’évidence pas connues du bailleur à la conclusion du contrat.

Il n’est par conséquent pas démontré que la société De l’Intendance a entendu pour conclure le contrat de bail dissimulé intentionnellement à la société B&G de Nico que le projet de cinéma serait tardivement élaboré.

En sa qualité de bailleur, la société De l’Intendance n’avait pas plus l’obligation à l’égard de la société B&G de Nico de s’assurer que le projet de cinéma devait être réalisé l’année suivant le projet du Passage de l’Arsenal.

Il résulte en effet des dispositions précitées de l’article 1719 du code civil que le bailleur commercial est obligé, par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, sans être pour autant tenu, en l’absence de clause particulière, d’en assurer la commercialité.

Il n’y a donc pas d’obligation légale pour le bailleur d’un local situé dans un ensemble commercial d’assurer le maintien de l’environnement commercial.

En ce cas, il convient d’analyser le contrat de bail liant les parties pour connaître d’une éventuelle obligation du bailleur de s’assurer de la présence d’un cinéma à proximité du local loué.

Or le contrat ne mentionne pas la présence du cinéma. Il figure en outre une clause ainsi rédigée :

« Le Bailleur ne garantit en aucun cas les chiffres d’affaires envisagés pour l’Ensemble Commercial et/ou pour chaque exploitation, tels qu’ils sont mentionnés sur les documents et brochures publicitaires qui auraient pu être communiqués au Preneur ou qui le seraient à la suite de la signature des présentes, ces documents n’ayant qu’un caractère purement prospectif et informatif, la commercialité des lieux ayant été appréciée par le Preneur seul, en sa qualité de professionnel.

Le Preneur renonce à tout recours ou action contre le Bailleur du fait de l’inexploitation éventuelle, aussi bien à l’occasion de l’ouverture au public qu’en cours d’exploitation de l’Ensemble Commercial, de locaux compris dans l’Ensemble Commercial quel que soit l’origine ou le motif de cette inexploitation. »

Me [K] es qualité de liquidateur de la société B&G de Nico ne démontre pas de manquement contractuel de la société De l’Intendance et une dissimulation intentionnelle d’information du bailleur.

Par conséquent, Me [K] es qualité de liquidateur de la société B&G de Nico, sera débouté de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société De l’Intendance.

A l’encontre de la société JMP Expansion

Aux termes de l’article 1240 du code civil, Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société JMP Expansion était un des promoteurs du projet du Passage de l’Arsenal. Il est établi qu’il n’a aucun lien avec le projet du cinéma.

Si la plaquette commerciale du Passage de l’Arsenal mentionne à plusieurs reprises sur les plans illustrés le mot « cinéma », celui-ci ne figure pas dans la description du projet en première page et dans la programmation et les plannings prévisionnels en dernière page.

La faute de la société JMP Expansion serait dès lors d’avoir indiqué dans le courriel du 14 décembre 2018 que le cinéma en fin de parcours « ouvrira un an après l’ouverture de notre projet » alors qu’il savait nécessairement que ce projet interviendrait plus tardivement.

Il n’est pas contesté que la présence d’un cinéma en fin de parcours du circuit commercial sur lequel se situent les lots commerciaux peut constituer « une locomotive » permettant une attraction de la clientèle.

Pour autant, aucun élément produit au débat ne vient démontrer que la société JMP Expansion a commis une faute en dissimulant la véritable date d’ouverture du cinéma.

Lorsque la société JMP Expansion a rédigé son courriel, seule pièce mentionnant une date d’ouverture du cinéma, elle ne connaissait pas les futurs arrêtés relatifs aux fouilles archéologiques et la pandémie entraînant une paralysie temporaire des chantiers.

Me [K] es qualité de liquidateur de la société B&G de Nico ne démontre pas que la société JMP Expansion a commis une faute à ce titre.

Me [K] es qualité de liquidateur de la société B&G de Nico, sera débouté de ses demandes formulées à l’encontre de la société JMP Expansion.

Au surplus, il n’est pas justifié que la fermeture du restaurant de la société B&G de Nico résulte du retard pris dans la création du cinéma mais bien du contexte sanitaire exceptionnel. En effet, la chronologie des faits tend à mettre en exergue que l’activité du restaurant débutée le 28 novembre 2019 a subi les deux fermetures complètes du commerce résultant de la pandémie (du 17 mars au 11 mai 2020 ainsi qu’en octobre 2020) outre le respect de jauges du public. Le redressement judiciaire a été prononcé le 18 janvier 2021. L’activité du nouveau locataire [S] [I] qui s’exerce hors la présence du cinéma et qui, des pièces produites, fonctionne bien illustre le fait que c’est la pandémie qui a entraîné des conséquences majeures sur l’économie du projet de la société B&G de Nico.

SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DE LA SOCIÉTÉ BC INVESTISSEMENT À L’ENCONTRE DE LA SOCIÉTÉ DE L’INTENDANCE ET DE LA SOCIÉTÉ JMP EXPANSION

Aux termes de l’article 1240 du code civil, Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La société BC Investissement expose avoir investi la somme de 100 000 euros pour créer la société B&G de Nico et lui permettre de s’implanter au [Adresse 13].

N’étant pas démontré un manquement contractuel de la société De l’Intendance de même qu’une faute de la société JMP Expansion à l’égard de la société B&G de Nico, la société BC Investissement n’apparait pas fondée à solliciter des dommages intérêts pour la perte de son investissement qu’elle impute aux sociétés De l’Intendance et JMP Expansion.

La société BC Investissement qui ne justifie pas au surplus du quantum de sa demande, sera déboutée de sa demande indemnitaire à l’encontre des sociétés JMP Expansion et De l’Intendance.

SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DE M. [Z] [O] À L’ENCONTRE DE LA SOCIÉTÉ DE L’INTENDANCE ET DE LA SOCIÉTÉ JMP EXPANSION

Aux termes de l’article 1240 du code civil, Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [Z] [O] indique qu’il n’aurait pas investi dans le projet de pizzéria si les sociétés JMP Expansion et De l’Intendance avaient délivré une information loyale relative à la création du cinéma.

Tout comme pour la société BC Investissement dont M. [O] est le gérant, il n’est pas démontré un manquement contractuel de la société De l’Intendance de même qu’une faute de la société JMP Expansion à l’égard de la société B&G de Nico s’agissant du projet du cinéma. Il n’est pas plus établi que la société JMP Expansion et la société De l’Intendance aient dissimulé une information relative à l’ouverture du cinéma à M. [O] et qu’il en est résulté pour lui un préjudice.

Partant, M. [O] sera débouté de sa demande indemnitaire à l’encontre des sociétés JMP Expansion et De l’Intendance.

SUR LA DEMANDE DE GARANTIE DE LA SOCIÉTÉ DE L’INTENDANCE À L’EGARD DES SOCIÉTÉS JMP EXPANSION ET ARSINVEST 2

Les demandeurs étant déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la société De l’Intendance, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande en garantie formulée à titre subsidiaire à l’encontre des sociétés JMP Expansion et Arsinvest 2.

SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE DE LA SOCIÉTÉ ARSINVEST 2 À L’ENCONTRE DE LA SOCIÉTÉ DE L’INTENDANCE AU TITRE DE LA PROCÉDURE ABUSIVE

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil dispose encore que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, la société Arsinvest 2 a été assignée dès le mois d’avril 2021 par la société B&G De Nico, Me [Y] [K] es qualité de mandataire judiciaire de la société B&G De Nico et la société BC Investissement aux fins, notamment d’annulation du bail commercial. Suivant ses dernières écritures, la société De l’Intendance a sollicité la condamnation à garantie de la société Arsinvest 2 et de la société JMP Expansion de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Il résulte des écritures mêmes de la société De l’Intendance que celle-ci considère « ne pas voir comment la société Arsinvest 2 pourrait être une partie perdante » alors qu’elle sollicite dans le même temps que celle-ci la garantisse de toutes condamnations prononcées à son encontre. Cette demande de garantie revêt dès lors un caractère abusif.

Partant, la société Arsinvest 2 est fondée à solliciter des dommages et intérêts à ce titre. La société De L’Intendance sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DÉPENS ET SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Me [Y] [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G DE NICO, la société BC INVESTISSEMENT et M. [Z] [O] qui succombent principalement, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Marylin LEJEUNE.

Me [Y] [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G DE NICO, la société BC INVESTISSEMENT et M. [Z] [O] seront par ailleurs condamnés in solidum à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros à la société De l’Intendance et la somme de 3 000 euros à la société JMP Expansion.

Me [Y] [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G DE NICO et la société BC INVESTISSEMENT seront condamnés par ailleurs in solidum à payer à la société Arsinvest 2 la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

De même, la société De L’Intendance sera condamnée à verser à la société Arsinvest 2, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les autres demandes formulées de ce chef seront rejetées.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose notamment que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’intervention volontaire de Me [Y] [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G DE NICO ;

DÉCLARE irrecevable la demande de la société JMP EXPANSION aux fins de voir déclarer irrecevable l’intervention volontaire de M. [Z] [O] ;

CONSTATE l’intervention volontaire de M. [Z] [O] ;

CONSTATE le désistement de Me [Y] [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G DE NICO de sa demande d’annulation du bail commercial ;

DÉBOUTE Me [Y] [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G DE NICO, la société BC INVESTISSEMENT et M. [Z] [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE la société DE L’INTENDANCE à payer à la société ARSINVEST 2 la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Me [Y] [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G DE NICO, la société BC INVESTISSEMENT et M. [Z] [O] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Marylin LEJEUNE ;

CONDAMNE in solidum Me [Y] [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G DE NICO, la société BC INVESTISSEMENT et M. [Z] [O] à payer à la SOCIETE DE L’INTENDANCE la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Me [Y] [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G DE NICO, la société BC INVESTISSEMENT et M. [Z] [O] à payer à la société JMP EXPANSION la somme de

3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Me [Y] [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la société B&G DE NICO et la société BC INVESTISSEMENT à payer à la société ARSINVEST 2 la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société DE L’INTENDANCE à payer à la société ARSINVEST 2, la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

DÉCLARE le présent jugement opposable à la SELARL AJASSOCIES es qualité d’administrateur judiciaire de la société JMP EXPANSION ainsi qu’à la SELARL ASTEREN es qualité de mandataire judiciaire de la société JMP EXPANSION ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 16], le 12 décembre 2025.

Le Greffier, Le Président,