TRIBUNAL

de [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° RG 24/00943 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUY6

JUGEMENT

Du : 06 Juin 2025

S.A. SEQENS

C/

[J] [V], [D] [V]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e COMMERCON

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [V]

Mme [V]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 06 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. SEQENS

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, substituée par M^e Essadia PÉPIN D’ALBIERES, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 8] [Adresse 13]

[Localité 5]

comparant

Madame [D] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante

A l’audience du 12 Mai 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS et PRÉTENTIONS

La SOCIÉTÉ [Adresse 10] (RCS de [Localité 14] n° B 582 142 816), sise [Adresse 1] à [Localité 12], a donné à bail d’habitation le 12 décembre 2018 à Monsieur [J] [V] et à Madame [D] [V] un logement de type 3 situé [Adresse 3] à [Localité 9] où ces derniers résident, pour une échéance mensuelle de 913,80 euros comprenant le loyer et les charges d’habitation ainsi que le loyer du box faisant office de parking. Un dépôt de garantie de 634,68 euros a été constitué.

Le compte étant débiteur en 2023, une première procédure a abouti à un jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 15 janvier 2024 constatant désistement du fait que le débit avait été soldé.

À la suite de plusieurs nouveaux incidents de paiement, le bailleur a fait délivrer le 11 juillet 2024 aux locataires un commandement de payer pour un montant de 2 800 euros arrêté au 8 juillet 2024. Une mise demeure de souscrire une assurance locative était également signifiée. Cet exploit est resté infructueux.

Par acte introductif d’instance du 27 septembre 2024, la SOCIÉTÉ D’HLM SEQENS a assigné M. [J] [V] et Mme [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles. Elle sollicite :

À titre principal

— PRONONCER la résiliation du bail d’habitation, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise

À titre subsidiaire

— PRONONCER la résiliation du bail d’habitation, sur le fondement des articles 1103, 1225, 1728, 1741 du code civil aux torts et griefs des défendeurs en raison des impayés locatifs

En tout état de cause,

— ORDONNER l’expulsion de M. [J] [V] et de Mme [D] [V] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et de l’appartement sis au [Adresse 3] à [Localité 9] et de l’emplacement de parking

— CONDAMNER M. [J] [V] et à Mme [D] [V] solidairement ou à défaut in solidum à lui payer la somme de 2 644,77 euros selon un décompte provisoirement arrêté au 15 novembre 2024 avec intérêts légaux

— CONDAMNER M. [J] [V] et Mme [D] [V] solidairement ou à défaut in solidum à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, éventuellement révisée conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi

— CONDAMNER M. [J] [V] et Mme [D] [V] in solidum au paiement de la somme de 650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

— CONDAMNER M. [J] [V] et Mme [D] [V] à tous les dépens, notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la préfecture

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025.

Lors de cette audience, la SOCIÉTÉ [Adresse 10] a réduit sa demande de règlement de la dette locative à 1 174,19 euros et s’est rapportée à son assignation pour le reste.

M. [J] [V] est présent à l’audience mais Mme [D] [V] est absente et non représentée. M. [J] [V] a déclaré que sa dette n’était plus que de 810 euros aujourd’hui à la suite de son paiement effectué le 5 mai dernier, ce que le demandeur a confirmé. Il ajoute qu’il peut payer le solde à la fin du mois

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code : « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

En l’espèce, la SOCIÉTÉ D’HLM SEQENS est représentée, M. [J] [V] est présent mais Mme [D] [V] n’est ni comparante ni représentée. Le montant demandé par la requérante est inférieur à 5 000 euros mais une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera réputée contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission

de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 12 décembre 2018 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges.

La SOCIÉTÉ [Adresse 10] est donc fondée à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Par ailleurs, la CAF a été informée le 18 septembre 2024 et la préfecture des Yvelines saisie le 28 novembre 2024 de l’assignation du 27 septembre 2024. L’audience étant tenue le 12 mai 2025, les délais légaux sont respectés.

Un commandement de payer du 11 juillet 2024 est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 23 août 2024, soit six semaines après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Pour autant, le relevé de compte produit par le bailleur à l’audience et non contesté par le défendeur montre que M. [J] [V] et Mme [D] [V] ont repris le paiement de leurs échéances depuis plusieurs mois dès 2024. Il ressort des débats que les locataires se proposent de verser dès la fin du mois le reliquat estimé à 810 euros et que le bailleur ne s’oppose pas à des délais de paiement. M. [J] [V] fait la demande de la suspension des mesures à son encontre.

Les conditions d’application des alinéas V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont donc réunies.

En conséquence, la résiliation du bail du 12 décembre 2018 sera constatée à compter du 23 août 2024, six semaines après le commandement de payer du 11 juillet 2024.

Toutefois, il sera accordé à M. [J] [V] et à Mme [D] [V] un délai pour apurer leur dette. Les effets de la résiliation de leur bail d’habitation seront donc suspendus pendant cette période, suspension qui prendrait fin « dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ».

Dès que M. [J] [V] et Mme [D] [V] se seront libérés de leur dette locative tout en continuant à régler leurs échéances, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion du locataire de l’appartement

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiait M. [J] [V] et Mme [D] [V] étant acquise à compter du 23 août 2024, ceux-ci sont occupants sans droit ni titre du logement de la SOCIÉTÉ [Adresse 10] depuis cette date.

En conséquence, sauf si les locataires ont quitté les lieux et remis les clés au propriétaire avant le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, l’expulsion de M. [J] [V] et se Mme [D] [V] sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Toutefois, la mesure d’expulsion est suspendue au règlement de la dette locative de M. [J] [V] et de Mme [D] [V] dans les conditions du point VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et détaillées dans le paragraphe ci-dessus.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

En l’espèce, la somme demandée à M. [J] [V] et à Mme [D] [V] s’élève à 810 euros arrêtée au 5 mai 2025.

En conséquence, M. [J] [V] et Mme [D] [V] seront condamnés à verser à la SOCIÉTÉ D’HLM SEQENS la somme de 810 euros au titre des loyers et des charges impayées.

Toutefois, il sera accordé à M.[J] [V] et à Mme [D] [V] un délai maximum de 3 mois à compter de la signification de la présente décision pour régler leur dette.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le bail d’habitation ayant été résilié au 23 août 2024, M. [J] [V] et Mme [D] [V] se trouvent occupants sans droit ni titre du bien de la SOCIÉTÉ [Adresse 10], ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour compenser le dommage causé au propriétaire par l’occupation illicite de M. [J] [V] et de Mme [D] [V].

En l’occurrence, la requérante demande à ce que l’indemnité d’occupation soit égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges à compter de la date de la résiliation du bail. Ce sera le montant fixé. La somme versée au titre du dépôt de garantie sera décomptée.

En conséquence, M. [J] [V] et Mme [D] [V] seront condamnés à verser à la SOCIÉTÉ D’HLM SEQENS à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, éventuellement révisée conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Toutefois, le versement de l’indemnité d’occupation est suspendue au règlement dans les 3 mois de la dette locative de M. [J] [V] et Mme [D] [V] dans les conditions du point VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et détaillées dans le paragraphe ci-dessus.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe

CONDAMNE M. [J] [V] et Mme [D] [V] à verser à la SOCIÉTÉ [Adresse 10] la somme de 810 euros au titre des loyers et des charges impayées dans un délai maximum de 3 mois à compter de la signification de la présente décision

CONSTATE la résiliation conventionnelle du bail d’habitation conclu le 12 décembre 2018 entre la SOCIÉTÉ D’HLM SEQENS et M. [J] [V] et Mme [D] [V] à compter du 23 août 2024.

— Toutefois, un délai de 3 mois pour apurer leur dette étant accordé à M. [J] [V] et à Mme [D] [V], les effets de la résiliation de leur bail d’habitation seront suspendus pendant cette période, suspension qui prendrait fin « dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge » en l’occurrence dans le délai de 6 mois.

— Dès que M. [J] [V] et Mme [D] [V] se seront libérés de leur dette locative tout en continuant à régler leurs échéances, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

ORDONNE l’expulsion de M. [J] [V] et de Mme [D] [V] et de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 3] à [Localité 9] conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.Cette expulsion est toutefois suspendue au paiement par M. [J] [V] et Mme [D] [V] du reliquat de leur dette dans les conditions exposées à l’alinéa précédent.

CONDAMNE M. [J] [V] et Mme [D] [V] in solidum à verser à la SOCIÉTÉ [Adresse 10] à compter de la résiliation du bail du 23 août 2024 jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, éventuellement révisée conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés. Cette mesure est toutefois suspendue au paiement par M. [J] [V] et Mme [D] [V] du reliquat de leur dette dans les conditions exposées au second alinéa de la décision.

CONDAMNE M. [J] [V] et Mme [D] [V] au paiement d’une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [J] [V] et Mme [D] [V] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT