MINUTE N°

N° RG 24/00636 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOHY

S.C.I. DES [Adresse 5]

C/

Madame [G], [R], [H] [N]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Société civile immobilière DES [Adresse 5], représentée par Madame [W] [Z] [L], sa gérante, immatriculée au R.C.S. de [Localité 18] sous le numéro 440 624 567 – dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non comparante, représentée par Maître Aurélie SEGONNE-MORAND, avocat au barreau de VERSAILLES, Carine LERENARD, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [G], [R], [H] [N], née le 01 octobre 1961 à [Localité 16] (Canada) – demeurant [Adresse 7]

Non comparante, représentée par Maître Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Noémie AUGER, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier présent lors de débats : Victor ANTONY

Greffier présent lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Aurélie SEGONNE-MORAND

Maître [C] [D]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société SCI [Adresse 10] [Adresse 3] a donné à bail à Madame [G] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à SAINT [Adresse 15] LAYE (78 100), par contrat en date du 30 avril 2029, pour un loyer provision pour charges comprise de 834,05 € par mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société SCI [Adresse 10] [Adresse 3] a fait signifier à Madame [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 2 juillet 2024, portant sur la somme de 17 840,45 €, hors frais d’acte. Ce commandement de payer est resté sans effet.

Préalablement, la société SCI [Adresse 13] avait fait délivrer à Madame [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 26 octobre 2022, portant sur la somme de 8 619,28 €, hors frais d’acte, puis une assignation en date du 22 mars 2023 devant le Juge des Contentieux de la Protection de Saint Germain en Laye.

Toutefois, Madame [N] ayant déposé un dossier de surendettement le 15 décembre 2022 et ayant été déclarée recevable à la procédure de surendettement des particuliers le 9 janvier 2023, la société SCI [Adresse 13] a cessé la procédure locative.

La Commission de Surendettement des Yvelines a décidé le 6 mars 2023 du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [N]. Cette décision ayant été contesté par plusieurs créanciers de Madame [N], et notamment par la société SCI [Adresse 13], par deux jugements en date des 13 décembre 2023 et 6 mai 2024, le Juge des Contentieux de la Protection de Saint Germain en Laye, statuant en matière de surendettement, a jugé que la situation de Madame [N] n’est pas irrémédiablement compromise et a renvoyé le dossier à la Commission de Surendettement.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, la société SCI [Adresse 13] a fait assigner Madame [G] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de :

Dire et juger que Madame [N] a manqué à son obligation de régler son loyer ;Prononcer la résiliation survenue le 3 septembre 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail au vu des manquements répétés de Madame [N] ;Condamner Madame [N] à payer à la société SCI [Adresse 13] la somme de 15 993,22 € au titre de son arriéré locatif, sauf à parfaire ;Dire que Madame [N] est désormais occupante sans droit ni titre ;Ordonner la libération des lieux par Madame [N] et tout occupant de son chef et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie ;Ordonner l’expulsion de Madame [N] et de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée et même l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 et R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls de la défenderesse ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clefs ;La condamner à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer charges comprises, à compter du 23 mai 2024 jusqu’à la libération des lieux et remise des clefs, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;Condamner Madame [N] à régler à la société SCI [Adresse 13] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle totale de 937,90 €, de la résiliation jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clefs, indemnité à indexer selon la clause d’indexation du bail ;Ordonner la conservation par la société SCI [Adresse 13] du dépôt de garantie ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner Madame [N] à payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût des différents commandements de payer.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 29 avril 2025.

Par courriel en date du 24 avril 2025 adressé au Greffe, un Conseil pressenti par Madame [N] a fait savoir que cette dernière avait déposé le 3 avril 2025 une demande d’aide juridictionnelle et que la décision du Bureau de l’Aide Juridictionnelle n’étant pas encore intervenue, il ne lui était pas possible d’assurer la défense de Madame [N]. Le Conseil a donc sollicité un renvoi.

A l’audience du 29 avril 2025, la société SCI [Adresse 3] a été représentée par son Conseil qui a laissé le Juge apprécier l’opportunité d’un renvoi. Madame [N] n’a été ni présente, ni représentée.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 juin 2025.

Par courriel en date du 13 juin 2025 adressé au Greffe, le Conseil pressenti par Madame [N] a de nouveau sollicité un renvoi, la décision du Bureau de l’Aide Juridictionnelle n’étant toujours pas intervenue.

A l’audience du 24 juin 2025, la société SCI [Adresse 3] a été représentée par son Conseil qui s’est opposé à tout renvoi, l’assignation ayant été délivrée en octobre 2024 et Madame [N] n’ayant déposé sa demande d’aide juridictionnelle que le 3 avril 2025. Madame [N] a comparu en personne. Le Magistrat présidant l’audience lui a fait observer que le dépôt tardif de sa demande d’aide juridictionnelle présentait un caractère dilatoire, qu’un ultime renvoi allait être prononcé, mais que lors la prochaine audience, le dossier serait plaidé en tout état de cause.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 septembre 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, la société SCI [Adresse 13] a été représentée par son Conseil. Elle a précisé qu’elle a reçu des écritures de la partie adverse dans la soirée d’hier, mais qu’elle allait y répondre oralement, ne voulant pas solliciter un renvoi qui retarderait encore davantage l’issue de l’instance. Le Conseil de la société SCI [Adresse 10] [Adresse 3] a rappelé que, depuis la conclusion du bail en 2019, Madame [N] n’a jamais payé régulièrement ses loyers et charges et que la dette s’élève aujourd’hui à 23 124,85 €. Le Conseil de la société SCI [Adresse 13] s’est opposé à la nullité du commandement de payer invoquée par la partie adverse et a rappelé qu’en toute hypothèse la résiliation judiciaire du bail est demandée, à titre subsidiaire, en raison des manquements de Madame [N] à son obligation de payer ses loyers et charges. Le Conseil de la SCI [Adresse 3] a fait observer que les travaux que Madame [N] se plaint d’avoir eu à réaliser sont des réparations locatives lui incombant, que la bailleresse a réalisé des travaux et que si Madame [N] lui avait signalé avant 2024 les problèmes relevés par le Service Communal d’Hygiène et de santé, elle serait intervenue. Le Conseil de la société SCI [Adresse 3] a d’ailleurs précisé que suite au rapport qui a été établi par le Service Communal d’Hygiène et de Santé le 2 juillet 2025, sa cliente a voulu faire les travaux préconisés, mais que Madame [N], avec la mauvaise foi qui la caractérise, s’y est opposé pour des motifs variés. Le Conseil de la SCI [Adresse 3] a donc sollicité que les demandes de Madame [N] soient rejetées, en particulier sa demande au titre du préjudice de jouissance qui est calculée depuis l’origine du bail alors qu’elle n’a fait état des désordres affectant le logement qu’en 2024 ou celle au titre de la réduction des loyers, compte tenu de son opposition à la réalisation des travaux ou celle au titre de la surconsommation d’électricité. Le Conseil de la société SCI [Adresse 2] s’est également déclaré opposé à l’octroi de tout délai de paiement compte tenu de l’attitude dilatoire de Madame [N]. Le Conseil de la société SCI [Adresse 3] a également indiqué que cette dernière justifiait du montant du solde repris par le nouveau mandataire de la société SCI [Adresse 3], la société LA RESIDENCE, le 31 juillet 2024, en produisant le décompte de l’ancien mandataire, la société RGI à la date du 1er juillet 2024.

Madame [G] [N] a été représentée par son Conseil qui a déposé des écritures qu’il a soutenues oralement. Le Conseil de Madame [N] a soulevé in limine litis la nullité du commandement de payer aux motifs qu’il mentionne un loyer et des charges de 844,99 € et 92,91 € alors que selon le contrat de bail le loyer et les charges sont de 762,05 € et 72 €, qu’il ne comporte pas un décompte complet de la dette locative, mais seulement depuis le 1er janvier 2024 avec à cette date la reprise d’un solde débiteur antérieur qui ne permet à Madame [N] de vérifier que ce solde correspond bien à la somme qu’elle restait devoir à sa bailleresse à cette date. Le Conseil de Madame [N] a également reproché à ce décompte de ne pas déduire la somme de 10 783,01 € qui a été effacée par la Commission de Surendettement ou les dépenses que Madame [N] a engagé à deux reprises pour réparer des fuites dans son appartement pour un montant de 883,90 €. Le Conseil de Madame [N] a également contesté le coût des frais de procédure et d’acte en l’absence de justification de la dette et de la procédure de surendettement en cours. Le Conseil de Madame [N] a ensuite invoqué l’irrecevabilité des demandes de la société SCI [Adresse 3] qui ne justifie pas des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture du commandement de payer et de l’assignation. Il a également sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais compte tenu de la procédure de surendettement en cours. Le Conseil de Madame [N] s’est par ailleurs prévalu de l’état d’indécence du logement en produisant un constat de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024 ainsi qu’un rapport de visite du Service Communal d’Hygiène et de Santé en date du 2 juillet 2025, en demandant que la société SCI [Adresse 3] soit condamnée à réaliser les travaux nécessaires sous astreinte de 100 € par jour de retard et que le montant des loyers soit réduit de moitié jusqu’à l’achèvement des travaux. Le Conseil de Madame [N] a en outre demandé que la société SCI [Adresse 3] soit condamnée à payer Madame [N] la somme de 36 109,15 € correspondant au montant de la moitié des loyers depuis l’origine du bail au titre de son préjudice matériel, de 883,90 € au titre des travaux que Madame [N] a dû engager au lieu et place de son bailleur, celle de 3 971,66 € au titre des surconsommations d’électricité compte tenu de l’ancienneté des radiateurs électriques qui équipent l’appartement et celle de 5 000 € au titre de son préjudice moral. Le Conseil de Madame [N] a également sollicité la condamnation de la société SCI [Adresse 2] à payer à Madame [N] la somme de 2 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 21 novembre 2025.

En cours de délibéré, avec l’autorisation du Magistrat présidant l’audience, le Conseil de la société SCI [Adresse 10] [Adresse 2] a donné communication de l’état des lieux d’entrée, des notifications annuelles de révision du loyer et de régularisation des charges depuis 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 9 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société SCI [Adresse 13] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par voie dématérialisée le 3 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la société SCI [Adresse 3] sera donc déclarée recevable et Madame [N] sera déboutée de sa demande tendant à voir constater l’irrecevabilité de l’action de la société SCI [Adresse 13] au motif qu’elle n’aurait pas accompli ces formalités.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

* Sur la validité du commandement de payer du 2 juillet 2024 ;

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient à peine de nullité :

1° la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° le montant mensuel des loyers et des charges ;

3° le décompte de la dette ; […] »

En l’espèce, Madame [N] prétend que les montants du loyer et des charges figurant sur commandement de payer sont erronés puisqu’il y est fait état d’un loyer et de charges d’un montant de 844,99 € et de 92,91 € alors les montants du loyer et des charges prévus par le contrat de bail sont de 762,05 € et 72 €.

Toutefois, en cours de délibéré, le Conseil de la société DES SCI [Adresse 3] a justifié des indexations auxquelles il a été procédé depuis l’origine du bail et il s’avère en juillet 2024, les montants du loyer et des charges étaient bien de 844,99 € et 92,91 € après ces indexations.

La société SCI [Adresse 14] a également justifié du montant des charges locatives récupérables pour l’immeuble et la part qui en a été affectée l’appartement de Madame [N] et ce depuis 2020.

Il est d’ailleurs pour le moins étonnant que Madame [N] ait considéré que le loyer et les charges figurant sur le commandement de payer auraient dû être ceux prévus à l’origine du bail alors que, même si elle n’a pas payé régulièrement son loyer et ses charges, elle a pu constater, lorsqu’elle l’a fait que leurs montants avaient évolué au fur et à mesure des années.

Madame [N] reproche également au commandement de payer de ne pas comporter un décompte complet.

Sur ce point, il apparaît effectivement que le décompte inséré dans le commandement de payer du 2 juillet 2024 ne porte que sur la période du 1er janvier au 1er juillet 2024 avec une reprise de solde débiteur pour la période antérieure pour un montant de 13 066,31 € et ne peut donc être considéré comme satisfaisant aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la nullité du commandement de payer du 2 juillet 2024 sera prononcée et il sera dit que la résiliation du contrat de bail ne peut de ce fait résulter de l’acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, outre sa résiliation du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail peut-être prononcée en cas de manquements du locataire à ses obligations et la société SCI [Adresse 3] a sollicité à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail.

* Sur la résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1728 et 1741 du code civil, le preneur est tenu “de payer le prix du bail aux termes convenus.” et “Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.”

De même, en application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges aux termes convenus ; »

L’article 1217 du code civil prévoit, par ailleurs, que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut : […] – provoquer la résolution du contrat ; […]”

L’article 1224 du code civil précise que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au créancier ou d’une décision de justice.”

Enfin, selon l’article 1229 du code civil, en cas de résolution judiciaire, la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

Le non-paiement des loyers et des charges lorsqu’il est répété et atteint des montants conséquents constitue un manquement grave du locataire à ses obligations.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par la société SCI [Adresse 12] sur l’intégralité de la durée du contrat de location que Madame [N] n’a jamais payé régulièrement ses loyers et charges et a ainsi constitué une dette dont le montant atteint à la date du 9 septembre 2025 la somme de 23 124,85 €.

Madame [N] a invoqué ses difficultés professionnelles pour expliquer ses impayés. Si Madame [N] a pu connaître de telles difficultés, en revanche, elles ne sauraient légitimer les impayés et justifier un maintien dans les lieux avec pour corollaire le risque d’un accroissement supplémentaire de la dette locative.

Madame [N] ne peut non plus justifier le non-paiement de son loyer et charges en raison de l’état de l’appartement qu’elle a dénoncé. En effet, les désordres affectant un appartement ne peuvent justifier le non-paiement des loyers et charges que lorsqu’ils rendent les lieux totalement inutilisables et que le non-paiement des loyers et charges a été autorisé judiciairement.

Le manquement de Madame [N] à son obligation essentielle de locataire justifie donc que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail du 30 avril 2019 à la date du 8 octobre 2024, date de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

La société SCI [Adresse 10] [Adresse 3] a produit des décomptes faisant apparaître, depuis l’origine du bail, mois par mois, les montants facturés à Madame [N] et ceux réglés par cette dernière et démontrant que Madame [N] reste devoir à la société SCI [Adresse 10] [Adresse 3] la somme de 23 124,85 €, à la date du 9 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Dans ses développements relatifs à la validité du commandement de payer du 2 juillet 2024, Madame [N] a fait valoir que le caractère incomplet du décompte ne lui permettait pas de vérifier que tous les paiements qu’elle avait effectués étaient bien pris en compte et que le montant de 10 783,01 € effacés par la Commission de Surendettement a été déduit du montant de 17 840,45 €.

Le bordereau de communication de pièces du Conseil de la société SCI DES [Adresse 3] au Conseil de Madame [N] font apparaître que ces décomptes lui ont bien été communiqués et il n’a pas fait état de paiements de Madame [N] qui n’auraient pas été pris en compte.

Par ailleurs, s’agissant de la somme de 10 783,01 €, il importe de souligner que, si effectivement la Commission de Surendettement a décidé le 6 mars 2023 du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [N], cette décision a été contestée par plusieurs de ses créanciers et par deux jugements en date du 13 décembre 2023 et du 6 mai 2024, le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 17], statuant en matière de surendettement, a jugé que la situation de Madame [N] n’était pas irrémédiablement compromise, notamment parce que le père de Madame [N] est récemment décédé et que Madame [N] est susceptible de percevoir dans le cadre de cette succession des sommes qui lui permettraient de régler à tout le moins une partie de ses dettes et notamment sa dette locative qui est une dette prioritaire.

Dans son le jugement du 6 mai 2024, le Juge des Contentieux de la Protection avait indiqué qu’il ne fallait pas qu’elle se montre inutilement bloquante, un de ses frères présent à l’audience ayant précisé qu’un différend opposait Madame [N] aux autres membres de la fratrie à propos d’une donation à rapporter qui lui aurait été faite.

La somme de 10 783,01 € n’est donc pas effacée, comme le prétend, Madame [N] et n’a donc pas lieu d’être déduite des sommes qu’elle reste devoir à société SCI DES [Adresse 3].

Il y a également lieu de rappeler que si la recevabilité à la procédure de surendettement suspend et interdit les procédures d’exécution à l’encontre du débiteur, en application de l’article L 722-2 du code de la consommation, en revanche, elle n’interdit pas et ne suspend pas les procédures initiées par les créanciers pour se procurer un titre, les mesures décidées par la Commission de Surendettement ou le Juge, statuant en matière de surendettement, concernant les modalités de règlement des dettes venant se substituer à celles qui auront pu être arrêtées par les juridictions saisies par les créanciers afin d’obtenir des titres.

La procédure de surendettement dont Madame [N] fait l’objet n’interdit donc nullement la présente action de la société SCI [Adresse 13].

En conséquence, Madame [N] sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 13] la somme de 23 124,85 € avec les intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 15 993,22 € et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

IV. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que :

“Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”

« 3° Par dérogation au 2°du présent VI, lorsqu’en application de l’article L 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposées par la Commission de Surendettement, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ; »

Enfin, selon le VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. […] »

Ces dispositions trouvent à s’appliquer lorsque la résiliation du bail résulte de l’application de la clause résolutoire qu’il prévoit.

Or, en l’espèce, Madame [N] ayant contesté la validité du commandement de payer, la résiliation du bail a été prononcée judiciairement, en raison des manquements de Madame [N] dans le paiement de ses loyers et charges, et non en application de la clause résolutoire du bail.

Les effets de la résiliation judiciaire ne pouvant être suspendus, l’expulsion de Madame [N] et des occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, sur laquelle il sera statué ci-après, de nature à réparer la préjudice subi par la bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte par l’article L 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, il ne sera pas fait droit à la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 421-1 du code des procédures civiles d’exécution, les conditions dans lesquelles le juge peut procéder à cette suppression n’étant pas réunies en l’espèce.

S’agissant des délais de paiement, en cas de résiliation judiciaire du bail, seul les délais de paiement de l’article 1343-5 du code civil peuvent trouver à s’appliquer.

Aux termes de cet article, le juge peut accorder des délais de paiement, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années.

Au vu de la situation financière de Madame [N] qui a pour seuls revenus le RSA et l’APL, il n’apparaît pas qu’elle serait en mesure de régler sa dette locative dans le délai de 24 mois.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement de Madame [N].

V. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

La locataire occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois d’octobre 2025, la dette locative incluant les montants dus jusqu’au mois de septembre 2025.

Madame [N] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyer et charges, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision du loyer et des charges par le contrat de bail.

La bailleresse sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989.

Cette indemnité sera payable d’avance, le 5 de chaque mois, et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE MADAME [N] :

Aux termes des articles 1719 et 6 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, Madame [N] produit un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice en date 17 décembre 2024 et un rapport du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 17] en date du 2 juillet 2025 permettant de constater que le logement occupé par Madame [N] « est bien entretenu. Néanmoins, il présente au niveau des sanitaires, un problème d’humidité et de condensation probablement lié au défaut du système de ventilation (pas d’entrée d’air, absence de VMC).

Le renouvellement correct de l’air ambiant et, ce, de façon permanente afin de permettre l’évacuation de la vapeur d’eau produite, ne peut être assuré du fait d’un dysfonctionnement du dispositif de ventilation dans le logement. La simple manipulation des ouvrants est indispensable, mais n’apporte qu’un renouvellement temporaire et insuffisant. »

Le rapport du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 17] décrit donc les actions nécessaires à mener tant par l’occupante (aération du logement au moins 10 minutes et en tant que de besoin et nettoyage des grilles d’aération afin d’optimiser le système de circulation d’air et d’éviter le développement des moisissures) que par la bailleresse (rechercher les causes d’humidité et y remédier, installer des ventilations réglementaires et efficaces (entrée et sortie), faire un contrôle des débits d’air de la VMC, traiter les moisissures dans les toilettes et remettre en état les revêtements dégradés des murs et du plafond, détalonner les portes des toilettes et de la salle de douche et remettre en état les prises électriques).

Sur la base de ces constats, Madame [N] demande que la société SCI DES [Adresse 3] soit condamnée à effectuer ces travaux, sous astreinte de 100 € par jour, à lui payer la somme de 36 109,15 € au titre de son préjudice de jouissance, soit la moitié des loyers depuis l’origine du bail, et que le loyer à venir soit également réduit de moitié jusqu’à la réalisation des travaux.

Madame [N] demande également le remboursement de la moitié de ses consommations d’électricité depuis l’origine du bail compte tenu de la mauvaise qualité des radiateurs et de la difficulté de chauffer l’appartement, soit 3 971,66 €, des factures des plombiers qu’elle a fait intervenir pour régler deux fuites s’étant produites dans l’appartement et pour le remplacement de la plaque électrique de la cuisine, soit 883,90 € ainsi que 5 000 € au titre de son préjudice moral.

De son côté, la société SCI DES [Adresse 3] a opposé que si le rapport du Service d’Hygiène et de Santé de la Ville de Saint Germain en Laye fait état de la présence de moisissures dans les toilettes de l’appartement dû à sa mauvaise ventilation, il n’est nullement qualifié de logement indécent ou insalubre.

La société SCI [Adresse 10] [Adresse 3] a également fait valoir que ce n’est qu’en octobre 2024 que Madame [N] lui a signalé les moisissures affectant les toilettes.

La société SCI [Adresse 10] [Adresse 3] a enfin produit des échanges de courriels entre son mandataire, la société RESIDENCE, et Madame [N], entre le 5 et le 18 septembre 2025, faisant apparaître que les travaux de mise en conformité ont été engagés, mais que Madame [N] y faisait obstruction en estimant inutile le rabotage des portes puisqu’elle les laissait toujours ouvertes ou en contestant la compétence du professionnel mandaté pour évaluer la situation.

* Sur la condamnation de la société SCI DES [Adresse 3] à réaliser les travaux préconisés par le Service d’Hygiène et de Santé de la Ville de Saint Germain en Laye :

Les photographies figurant dans le procès-verbal du constat du commissaire de justice en date du 17 décembre 2024 et le rapport du Service d’Hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 17] en date du 2 juillet 2025 permettent de constater qu’il existe un réel problème d’humidité et de moisissures dans les toilettes de l’appartement occupé par Madame [N].

Il importe donc que la société SCI [Adresse 10] [Adresse 3] réalise les travaux préconisés par le Service d’Hygiène et de Santé de la Ville de Saint Germain en Laye.

La société SCI [Adresse 13] sera donc condamnée à réaliser ces travaux, hors remplacement des prises électriques, s’agissant de réparations locatives au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987.

En revanche, compte tenu de l’obstruction à la réalisation des travaux dont Madame [N] fait preuve qui risque d’en retarder la réalisation du fait de cette dernière et dans la mesure où elle est tenue de quitter les lieux, en vertu du présent jugement, cette condamnation ne sera pas assortie de l’astreinte demandée par Madame [N].

* Sur les demandes de réparation du préjudice de jouissance subi par Madame [N] et de réduction de moitié du loyer :

L’humidité et les moisissures affectant les toilettes de l’appartement occupé par Madame [N] ont été effectivement de nature à créer un préjudice de jouissance pour cette dernière.

Toutefois, Madame [N] ne justifie pas que ces désordres remontent à l’origine du bail, la lettre de Madame [N], adressée au mandataire de la société SCI [Adresse 13], produite par Madame [N], et évoquant les désordres en cause, datant du 21 octobre 2024.

De même, le trouble de jouissance ainsi subi ne saurait justifier une indemnisation à hauteur de la moitié du loyer ou de l’indemnité d’occupation à compter du 8 octobre 2024.

En conséquence, une indemnité sera allouée à Madame [N] à hauteur de 100 € par mois du mois de novembre 2024 au mois de novembre 2025, soit la somme totale de 1 300 € (13 mois x 100 €).

Cette somme se compensera avec celles que Madame [N] est condamnée à payer en vertu du présent jugement par imputation sur les indemnités d’occupation dues par Madame [N] à partir de novembre 2024.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de réduction des indemnités d’occupation dues postérieurement à novembre 2025 dans la mesure où si Madame [N] n’avait pas fait obstruction à la réalisation des travaux, ceux-ci auraient pu être engagés et réalisés à tout le moins en partie et que celle-ci doit quitter les lieux.

* Sur la demande de remboursement des frais de plombier et de remplacement de la plaque électrique :

Aux termes de l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 constituent des réparations locatives, « les remplacements de joints et de colliers des canalisations d’eau » ainsi que « les remplacements des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ».

En l’espèce, Madame [N] produit une facture de plombier en date du 26 octobre 2023 pour la dépose d’un raccord fuyard et la réfection de l’étanchéité en amont de la coupure d’eau privative pour un montant de 220 € TTC et une facture en date du 14 février 2024 pour la réparation du joint d’embase du syphon sous l’évier de la cuisine pour un montant de 163,90 € TTC, soit un total de 383,90 € TTC.

Ces réparations répondant à la définition des réparations locatives, Madame [N] ne peut en demander le remboursement à la société SCI [Adresse 13].

Par ailleurs, Madame [N] ne justifie pas que le remplacement de la plaque électrique ait été effectué en raison du mauvais état de la plaque précédemment installée imputable à la société SCI [Adresse 13].

En conséquence, Madame [N] sera déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 883,90 €.

* Sur la demande au titre des surconsommations d’électricité :

Madame [N] demande le remboursement de la moitié de ses consommations d’électricité depuis l’origine du bail sur la base du montant de ses échéances mensuelles de paiement de consommations d’électricité pour la période du 15 juillet 2025 au 12 mai 2026.

Ces échéances mensuelles s’élèvent à 103,16 €, ce qui ne correspond pas à une consommation excessive pour un appartement de deux pièces chauffés à l’électricité.

En outre, Madame [N] demande le remboursement de la moitié de ses consommations d’électricité depuis l’origine du bail sur la base de ses échéances mensuelles sur la période du 15 juillet 2025 au 12 mai 2026, elles-mêmes établies sur la base de la consommation réelle de l’année antérieure.

Or, Madame [N] ne justifie nullement que depuis l’origine du bail, ses factures d’électricité aient été du même montant.

En conséquence, Madame [N] sera déboutée de sa demande au titre des surconsommations d’électricité.

* Sur le préjudice moral :

Madame [N] ne justifie pas d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance qu’elle a subi en raison de l’état des toilettes de l’appartement qu’elle occupe.

En conséquence, Madame [N] sera déboutée de sa demande au titre de son préjudice moral.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation du 8 octobre 2024 et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX, à l’exclusion du coût des commandements de payer des 26 octobre 2022 et du 2 juillet 2024, des frais de procédure de 400,05 € et du coût de l’assignation du 22 mars 2023.

En l’espèce, la situation respective des parties commande de ne pas prononcer de condamnation à l’encontre de Madame [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société SCI [Adresse 11] ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer du 2 juillet 2024 ;

DIT que, de ce fait, la résiliation du contrat de bail, conclu le 30 avril 2019, entre la SCI [Adresse 13] et Madame [G] [N], ne peut résulter de l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE, en revanche, la résiliation judiciaire du contrat de bail, conclu le 30 avril 2019, entre la SCI [Adresse 13] et Madame [G] [N], à la date du 8 octobre 2024 ;

DEBOUTE Madame [G] [N] de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

ORDONNE à Madame [G] [N] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la société SCI [Adresse 13] de ses demandes d’astreinte et de suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans le délai de quinze jours susmentionné, la société SCI [Adresse 13] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [N] à verser à la SCI [Adresse 13] la somme de 23 124,85 €, mois de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 15 993,22 € et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [G] [N] à verser à la société SCI [Adresse 10] [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

CONDAMNE la société SCI [Adresse 10] [Adresse 3] à réaliser les travaux préconisés par le Service d’Hygiène et de Santé de la Ville de Saint Germain dans son rapport en date du 2 juillet 2025, à l’exception du remplacement des prises électriques qui a le caractère de réparations locatives ;

DEBOUTE Madame [G] [N] de sa demande d’astreinte au titre de la réalisation des travaux préconisés par le Service d’Hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 17] ;

CONDAMNE la société SCI [Adresse 13] à verser à Madame [G] [N] la somme de 1 300 € au titre de la réparation de son préjudice de jouissance en raison de l’état des toilettes de l’appartement qu’elle occupe pour la période comprise entre novembre 2024 et novembre 2025 inclus ;

DIT que cette somme se compensera avec celles dues par Madame [G] [N] à la société SCI [Adresse 10] [Adresse 3] à compter du mois de novembre 2024 ;

DEBOUTE Madame [G] [N] de sa demande de réduction des loyers pour la période postérieure à novembre 2025 ;

DEBOUTE Madame [G] [N] de sa demande de remboursement des frais de plomberie et de remplacement de la plaque électrique ;

DEBOUTE Madame [G] [N] de sa demande au titre des surconsommations d’électricité ;

DEBOUTE Madame [G] [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE la société SCI DES [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [N] aux dépens, qui comprendront notamment de l’assignation du 8 octobre 2024 et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX, à l’exclusion du coût des commandements de payer des 26 octobre 2022 et 2 juillet 2024, des frais de procédure de 400,05 € et de l’assignation du 22 mars 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTE les partie de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au Greffe du Juge des Contentieux de la Protection, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire