Décès du locataire
Décisions
Viole l'article 1742 du Code civil, ensemble l'article 5 de la loi du 1 er septembre 1948, la cour d'appel qui, pour accueillir la demande du propriétaire d'un appartement, soumis aux dispositions de cette loi, en expulsion de l'héritier de la locataire décédée, retient que cet héritier n'appartient pas à l'une des catégories de personnes prévues à cet article 5 pour bénéficier du droit au maintien dans les lieux en cas de décès du locataire. […] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 mai 1994), que M. Z…, propriétaire d'un appartement donné à bail à M me X… et soumis aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, a, après le décès de la locataire, assigné M. Y…, son héritier, pour faire constater l'extinction de son droit au maintien dans les lieux et ordonner son expulsion ;
Le contrat de location étant résilié de plein droit au décès du locataire s'il ne peut être transféré aux personnes limitativement énumérées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, une association, légataire universelle d'un locataire, qui ne s'est pas maintenue dans les lieux après le décès de celui-ci, n'est tenue, pour la période postérieure à ce décès, ni au paiement de loyers, ni au paiement d'indemnités d'occupation
Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
[…] — que le bail soit résilié de plein droit au décès du locataire conformément au contrat, en application de l'article 5 de la loi du 1 septembre 1948, faute pour la bénéficiaire de prétendre au maintien dans les lieux […] Paris Habitat-OPH s'oppose à la demande de délai d'un an invoquant le manque de diligences de la locataire dans la recherche d'un logement. […] Dit que le bail a été résilié au décès de M. X le XXX,
[…] 1°/ que le contrat de bail est résilié de plein droit au jour du décès du locataire de sorte que l'épouse de celui-ci se trouve privée de tout droit sur le bail portant sur un appartement n'ayant jamais constitué leur domicile conjugal ; que l'épouse devient elle-même occupante sans droit ni titre de l'appartement qu'elle sous-loue, sans droit, en totalité à un tiers, dont elle perçoit des sous-loyers qu'elle reverse au bailleur ; qu'il ressortait des propres constatations des juges du fond qu'à la suite du décès de son époux, seul locataire, Mme veuve Y… laquelle n'avait pas hérité du droit au bail résilié de plein droit au jour dudit décès, […]
[…] Souméa et Mohamed X…, alors, selon le moyen, qu'en cas de décès du locataire d'un logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré, le bail n'est transféré à ses descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès qu'à condition que le logement soit adapté à la taille du ménage ; que ne constituent pas un ménage les enfants du locataire qui occupent ensemble un tel logement ; qu'en faisant néanmoins droit à la demande de transfert du bail, formulée conjointement par les trois enfants du locataire décédé d'un logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré, […]
Viole les articles 1742 du Code civil et 4 et 5 de la loi du 1 er septembre 1948 une cour d'appel qui ordonne l'expulsion du fils d'une locataire après le décès de celle-ci en retenant que depuis l'entrée en vigueur de l'article 27 de la loi du 23 décembre 1986, le descendant majeur qui vivait avec le locataire au moment de son décès n'a plus droit au bénéfice du maintien dans les lieux et qu'il est donc titulaire d'un bail auquel il peut être mis fin par un congé de droit commun, alors qu'aucun congé n'avait été délivré à sa mère.
Er la resiliation du bail, a la suite du deces du locataire, ne resulte pas de plein droit, selon les dispositions de l'article 13 de l'ordonnance du 11 octobre 1945, du seul fait de l'inoccupation des lieux par les heritiers dans les trois mois suivant le deces, mais doit etre demandee par le proprietaire avant toute occupation par les heritiers des locaux devenus vacants par suite du deces du locataire. […] echappant au controle de la cour de cassation, qu'une cour d'appel estime que la lettre par laquelle un proprietaire rappelait aux heritiers de son locataire qu'il avait deja fait connaitre a leur auteur, avant son deces, son desir de reprendre la libre disposition des locaux, […]
[…] 2. Informé par l'administration fiscale en 2018 du décès de la locataire, le bailleur l'a assigné pour faire constater la résiliation de plein droit du bail au décès de la locataire, ordonner son expulsion et sa condamnation à payer une indemnité d'occupation. Pour s'y opposer, M. [Y] s'est prévalu du transfert du bail intervenu à son profit. […] 7. En statuant ainsi, alors que le transfert du bail à l'occupant qui remplit les conditions, opère par l'effet même de la loi à la date du décès du locataire, la cour d'appel a violé les textes précités.
[…] Sur le moyen unique : attendu qu'il est fait grief a l'arret attaque, qui a deboute veuve compoint de sa demande de resiliation de bail, fondee sur l'article 9 bis de la loi du 1er septembre 1948, pour defaut d'occupation personnelle du local par l'heritier dans les trois mois du deces du locataire, d'avoir admis que l'installation, par pignard, heritier de son pere, locataire, de ses deux fils aines et de la fille ainee de son epouse dans les lieux litigieux faisait obstacle au droit de resiliation du bailleur, alors, selon le pourvoi, […] Qu'au deces de sa premiere epouse, il est devenu seul administrateur legal de ses trois fils mineurs, et n'a pu loger huit personnes dans son appartement ;
pendant 7 jours
Commentaires
Jean-Luc Warsmann attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les difficultés que rencontrent les propriétaires lors d'un décès de locataire dont la succession est refusée par sa descendance. Il le prie de bien vouloir lui faire connaître sa position sur ce sujet. La renonciation par les héritiers à la succession d'une personne locataire d'un immeuble amène le propriétaire du bien à se trouver confronté à la procédure des successions vacantes et en déshérence prévue par les articles 809 et suivants du code civil.
Lire la suite…Patrick Labaune attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les difficultés que rencontrent les propriétaires lors d'un décès de locataire dont la succession est refusée par sa descendance. Cette situation leur engendre de lourdes démarches administratives et des frais très importants. En effet, les biens des anciens occupants sont déménagés à une date décidée au bon vouloir du service des domaines pour leur mise en vente aux enchères, ce qui pénalise les propriétaires concernés en raison de la longueur des délais d'exécution.
Lire la suite…[…] d'une part, les dispositions de l'article 1122 du code civil et les regles du droit successoral et, d'autre part, les dispositions de l'article 13 de la loi du 23 decembre 1986 qui prevoit qu'en cas d'abandon de son domicile par le locataire, ou en cas de deces de celui-ci, le contrat de location continue ou est transfere au profit, notamment, du concubin notoire ou des personnes a sa charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an a la date de l'evenement. […] Il lui demande si, […]
Lire la suite…[…] d'une part, les dispositions de l'article 1122 du code civil et les regles du droit successoral et, d'autre part, les dispositions de l'article 13 de la loi du 23 decembre 1986 qui prevoit qu'en cas d'abandon de son domicile par le locataire, ou en cas de deces de celui-ci, le contrat de location continue ou est transfere au profit, notamment, du concubin notoire ou des personnes a sa charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an a la date de l'evenement. […] Il lui demande si, […]
Lire la suite…Le contrat de location est résilié de plein droit au décès du locataire s'il ne peut être transféré conformément aux conditions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux. […] La résiliation du bail peut toutefois être évitée si celui-ci est transféré aux personnes et dans les conditions visées à cet article. […] En l'espèce, le locataire décédé avait désigné un légataire universel en la personne d'une association d'aide aux personnes handicapées. […] Ils avaient corrélativement accueilli l'action du légataire contre le bailleur en remboursement de sommes perçues par ce dernier postérieurement au décès, […]
Lire la suite…Le décès du locataire n'entraîne pas automatiquement la fin du bail. […] Transmission du bail en matière de locations nues Au décès d'un locataire marié ou pacsé qui vivait effectivement avec son conjoint ou partenaire dans le logement loué, le bail se poursuit au profit de ce dernier ; à défaut la loi énumère les bénéficiaires pouvant demander le transfert du bail à leur nom. […] S'il n'existe ni conjoint, ni partenaire, ni bénéficiaires de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est résilié de plein droit à la date du décès du locataire. […]
Lire la suite…En cas de décès du locataire d'un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948, celui-ci ne peut pas être transféré à l'enfant majeur. […] Par conséquent, la clause d'intransmissibilité du bail au décès du locataire n'est pas applicable. […] Cependant, c'est à juste titre que le bailleur invoque l' article 5 de la loi du 1er septembre 1948 pour refuser à la fille du locataire décédé le transfert du bail. […]
Lire la suite…La Cour d'appel d'Aix en Provence dans un arrêt du 25 septembre 2015 n°14-13772 rappelle qu'en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire. En outre, conformément à l'article 805 du Code civil, l'héritier qui renonce est censé n'avoir jamais hérité et ne peut être tenu des dettes et charges de la succession.
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
I bis. - Nonobstant les dispositions de l'article 1742 du code civil, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le locataire, même en l'absence
Article 14 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
-au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ; -au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ; -au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. Lors du décès du locataire, le contrat de location est
Article 13 de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncièreAbrogé
- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ; - au profit des descendants qui vivaient avec lui à la date de l'abandon du domicile ; - au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : Sans préjudice des sixième et septième alinéas de l'article 832 du code
Article 4 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
[…] a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; […]
Article L442-3-1 du Code de la construction et de l'habitation
- ···
- Partie législative
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre IV : Rapports des organismes d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires
- Chapitre II : Loyers et divers
En cas de sous-occupation du logement telle que définie à l'article L. 621-2, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les plafonds de ressources prévus à l'article L. 441-1.
Article 27 de la Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement
juillet 1966 transmis aux héritiers ou transféré dans les conditions prévues à l'article 5 de la présente loi, est égal à la valeur locative majorée de 50 p. 100. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables en cas d'attribution de l'un de ces droits au conjoint du locataire ou de l'occupant ni en cas de transfert à un descendant mineur.
Article 4 de la Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession
Article 14-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement. […]
Article L442-3-2 du Code de la construction et de l'habitation
- ···
- Partie législative
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre IV : Rapports des organismes d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires
- Chapitre II : Loyers et divers
[…] A l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Le délai est porté à dix-huit mois en cas de décès d'une personne handicapée à la charge du locataire.
Article L482-2 du Code de la construction et de l'habitation
- ···
- Partie législative
- Livre IV : Habitations à loyer modéré
- Titre VIII : Dispositions particulières aux sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux
- Chapitre II : Dispositions relatives à la mobilité des locataires
cours à un locataire ayant refusé trois offres de relogement faites en application du premier alinéa et respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le délai de préavis applicable est de six mois. Le délai est porté à dix-huit mois en cas de décès d'une personne handicapée à la charge du locataire.A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
- Décès d'une partie
- Demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail
- Résiliation du bail et occupation des lieux
- Résiliation du bail pour défaut de paiement
- Inexécution des obligations contractuelles par le locataire
- Demande de constatation de la résiliation du bail
- Demande de résiliation du bail aux torts du bailleur
- Exécution du contrat de location
- Demande de confirmation de la résiliation du bail
- Demande de paiement d'une somme au titre de l'arriéré locatif
- Résiliation du bail et occupation sans droit
- Demande de constatation de la résiliation du contrat de bail
- Résiliation du contrat de location
- Constatation de la résiliation du bail
- Demande de constatation de la résiliation du bail et d'expulsion
- Demande de résiliation du bail et d'expulsion du locataire
- Résiliation du bail et maintien dans les lieux
- Indemnité d'occupation due après résiliation
- Validité de la résiliation du bail
- Non-respect des obligations contractuelles par le locataire
Arnaud Richard attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les difficultés que peuvent rencontrer des propriétaires de logements mis en location, en cas de décès du locataire. Si l'article 14 loi n° 89-482, modifié par la loi n° 2001-1135, […] aucune précision n'est apportée pour les cas où les héritiers du défunt renoncent à la succession. […] Aussi, la renonciation par les héritiers à la succession d'une personne locataire d'un immeuble amène le propriétaire du bien à se trouver confronté à la procédure des successions vacantes et en déshérence prévue par les articles 809 et suivants du code civil. […]
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