Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11e chambre b, 26 octobre 2017, n° 16/09000

TGI Nice 17 mars 2016

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 26 octobre 2017

Arguments

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Rejeté
Irrégularité du congé délivré
La cour a confirmé que le congé délivré le 13 mars 2012 était nul, mais a jugé que la SARL Y Z restait redevable des loyers jusqu'à la date du congé régulier.
Accepté
Validité des loyers dus
La cour a jugé que la SARL Y Z était redevable des loyers jusqu'à la date du congé régulier, confirmant ainsi la demande de paiement.
Rejeté
Exécution des obligations par la locataire
La cour a estimé que la SARL Y Z avait toujours exécuté ses obligations jusqu'à la date de congé, réduisant ainsi la clause pénale à un montant symbolique.

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1. Le destinataire du congé du bail commercial délivré par le preneur

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 11e ch. b, 26 oct. 2017, n° 16/09000
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	16/09000
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 17 mars 2016, N° 13/04753
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Catherine KONSTANTINOVITCH, président
Avocat(s) :	Romain CHERFILSMaud SECHER
Cabinet(s) :	SELARL CHAMBONNAUD - BAGNOLI - SECHER SOCIETE D'AVOCATS AU BARREAU DE NICE
Parties :	SARL GAINERIE ELYSEE c/ SA ALLIANZ VIE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 26 OCTOBRE 2017

N° 2017/ 303

Rôle N° 16/09000

SARL Y Z

SA X VIE

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Maud SECHER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 17 Mars 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 13/04753.

APPELANTE

SARL Y Z agissant par la personne de son représentant légal

dont le siège est situé […]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SA X VIE, pris en la personne de son représentant légal

[…]

représentée par M^e Maud SECHER de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 Juin 2017 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Frédérique BRUEL, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me A B.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2017,

Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et M^me Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous-seing privé en date du 3 avril 2003, la société AGF Vie, devenue par la suite X Vie, donnait à bail à usage commercial à la SARL Y Z un local situé 2, […] à Nice pour une durée de 9 ans à compter du 3 avril 2003 pour se terminer le 2 avril 2012.

La bail stipulait: '' Pour exécution des présentes , chacune des parties fait élection de domicile en leurs sièges sociaux respectifs sus mentionnés ……. En cas de non paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier , le preneur devra de plein droit , payer en sus outre les frais de recouvrement 10 % de la somme due '

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 décembre 2011, la locataire informait la société Nexity Saggel , mandataire du bailleur, qu’elle n’entendait pas renouveler le bail et qu’elle libérerait les lieux le 31 mars 2012.

Par courrier du 23 décembre 2011, la société Nexity Saggel lui opposait l’irrégularité du congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception

Par acte extrajudiciaire du 13 mars 2012, la SARL Y Z donnait à nouveau congé

le 30 septembre 2012 à la SA AGF Vie chez son mandataire la société Nexity Saggel.

Par acte du 10 octobre 2012 la locataire faisait sommation à AGF Vie d’avoir à accepter et recevoir les clés des locaux joints au dit acte, laquelle les lui retournait.

Par un nouvel acte extrajudiciaire du 17 décembre 2012, elle donnait congé pour le 30 juin 2013, précisant que ce second congé n’annulait pas le précédent mais qu’en l’état de la résistance abusive du bailleur, il était délivré à la SA X Vie à toute fins que de droit. Il lui était accusé réception le 10 janvier 2013 par le mandataire de la bailleresse.

La bailleresse acceptait de recevoir les clés le 24 juin 2013 date de l’état des lieux contradictoire réalisé par huissier, puis assignait la SARL Y Z devant le premier juge par acte d’huissier en date du 29 août 2013.

Par jugement en date du 17 mars 2016 , avec exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Nice

• déclarait inexistant le premier congé litigieux

• condamnait la SARL Y Z à payer à la SA X Vie la somme de 16.030,46€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dés lors qu’ils seront dus pour une année entière

• fixait à la somme de 500 € le montant de la clause pénale

• condamnait la SARL Y Z à payer à la SA X Vie la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile

Le premier juge relevait l’absence de congé par acte extrajudiciaire pour le premiercongé, puis un congé délivré à une personne autre que le bailleur, ce qui équivaut à une absence de congé, en conséquence de quoi la locataire était redevable des loyers jusqu’à la date du congé régulier et ramenait la clause pénale à la somme de 500€

La SARL Y Z a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 17 mai 2016

Les dernières écritures de l’appelante ont été déposées le 8 juin 2017 et celles de X Vie le 2 juin 2017.

L’ordonnance prononcée le 6 juin 2017 a été rabattue et la clôture prononcée le 20 juin 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SARL Y Z, dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, d’infirmer le jugement déféré et':

* à titre principal de débouter la SA X Vie de sa demande

• de condamnation en paiement de loyers et charges à hauteur de 16.030, 46 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification

• formulée sur appel incident de demande de condamnation de la SARL Y Z au paiement d’une somme de 1603 euros au titre de la clause pénale

* à titre subsidiaire

• juger que le montant des sommes dues au titre des charges et loyers du 1^er octobre 2012 au 30 juin 2013 s’élève à un montant de 12.710, 08 suros

• réformer le jugement déféré sur les intérêts de droit à compter de l’assignation , la capitalisation des intérêts et la clause pénale

débouter la SA X Vie de sa demande de condamnation à paiement de sommes augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter de la signification de l’assignation et de sa demande de capitalisation des intérêts

• débouter la SA X Vie de sa demande de condamnation de la SARL Y Z à paiement d’une somme de 1603 euros au titre de la clause pénale et juger qu’il n’y a pas lieu à condamnation de la SARL Y Z à paiement d’une somme au titre de la clause pénale

•

• condamner la SA X Vie prise en la personne de son représentant légal au paiement d’une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL Lexavoue Aix en Provence représentée par Maître Romain Cherfils.

Elle fait valoir que le congé délivré le 13 mars 2012 l’a été par huissier à l’adresse de la SA AGF Vie chez son mandataire la société Nexity Saggel Property Management , chez laquelle la bailleresse avait élu domicile , ce qu’autorise les articles 689 du code de procédure civile et 111 du code civil en l’état du silence de l’article L145-6 du code de commerce sur le destinataire et l’auteur du congé.

Le bail stipule que «' Pour exécution des présentes , chacune des parties fait élection de domicile en leurs sièges sociaux respectifs sus mentionnés ''; seule l’adresse du mandataire figure au bail, ce qui laisse supposer qu’il dispose d’un mandat spécial l’habilitant à recevoir les actes.

L’éventuelle erreur sur l’adresse du bailleur est une nullité de forme et non de fond supposant la démonstration d’un grief .

En cause d’appel la SA Allainz produit les avis de taxe foncière 2011-2012-2013 pour un montant de 3.320,38 €, jusqu’alors jamais adressés à sa locataire et qui se rapportent au 129 propriétés détenues par X Vie , qu’il conviendra de déduire de la dette.

L’intégralité des condamnations ayant été versées en juin 2016, puis en mai 2017 le montant des intérêts aussi la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée

Eu égard à la mauvaise foi du bailleur , qui ne justifie d’aucun préjudice , le jeu de la clause pénale sera écarté.

La SA X Vie, dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour,

• de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité du congé délivré le 13 mars 2012, condamné la société Y Z au paiement de la somme de 19.030,46 € avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 et les entiers dépens.

• statuant à nouveau,

condamner la Société Y Z au paiement de la somme 1603 € en application de la clause pénale mentionnée au bail,

♦

la condamner à lui payer , par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, une somme de 3.000 €, de même qu’aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 de ce même Code.

♦

Elle fait valoir qu’elle n’a jamais élu domicile chez son mandataire et que le contrat de bail précise que les parties font expressément élection de domicile en leurs sièges sociaux respectifs, la signification d’un acte à domicile élu est admise, mais subsidiairement à la signification à personne, lorsque celle-ci s’est avérée impossible, la nullité encourue est une nullité fond et non de forme. Seul le congé délivré, par acte du 17 décembre 2012 à effet au 30 septembre 2013, est valable. Elle confirme le paiement intégral des condamnations, mais sollicite le paiement intégral de la clause pénale

SUR QUOI LA COUR

1-) sur les congés

Avant la réforme la loi du 18 juin 2014 , le congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception était nul , sans que la démonstration d’un grief soit nécessaire, tel est le cas du congé délivré le 16 décembre 2011, donc les parties ne contestent pas l’absence d’effet.

En application des articles L 145-4 et L 145-9 combinés du code de commerce le congé doit être délivré au bailleur, en conséquence de quoi le congé délivré au mandataire du bailleur non habilité à recevoir l’acte est entaché d’une irrégularité de fond, qui n’impose pas la démonstration d’un grief.

En l’espèce le bail stipule expressément que les parties font élection de domicile en leurs «'sièges sociaux respectifs sus mentionnés», soit pour AGF Vie 10, […] à Nice.

Le congé délivré le 13 mars 2012 avec effet au 30 septembre 2012 l’a été à la société AGF Vie chez son mandataire Saggel Nexity à Clichy la Garenne'; le mandat liant la propriétaire à son mandataire n’est pas produit en procédure. Le moyen est donc inopérant

L’élection de domicile du bailleur chez son mandataire n’étant pas démontrée il n’y a pas lieu à faire l’application des articles 111 du code civil et 689 du code de procédure civile

En conséquence de quoi le congé délivré le 13 mars 2012 est également nul et seul le congé donné le 17 décembre 2012 avec effet au 30 juin 2013 est régulier et la locataire reste redevable des loyers jusqu’à cette date

2-) Sur les sommes dues

En application de l’article L145-40-2 alinéa 1 du code de commerce: 'Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.'

Le bail stipule que «'le preneur acquittera sans que cette énumération soit limitative ou exhaustive les contributions personnes , mobilières , de taxe professionnelle , les taxes de toute nature'»

En cause d’appel la bailleresse , sur laquelle repose la charge de la preuve, produit les avis d’imposition 2011-2012-2013 pour 3 immeubles dont elle est propriétaire sur Nice , dont celui où se situe les deux lots ( n° 311 et 312) donnés à bail à la SARL Y Z.

Or elle ne s’explique pas la surface loué , ni sur le calcul de la somme qu’elle réclame à sa locataire dans le cadre de la présente instance, en conséquence de quoi la cour n’étant pas en mesure de vérifier le montant de la créance, la demande du bailleur portant sur la taxe foncière sera rejetée et la SARL Y Z sera condamnée à payer la somme de 12.710,08 € due au titre des loyers

3-) sur la clause pénale

La bailleresse sollicite l’application de la clause pénale de 10'% du montant de la somme due stipulée au contrat alors que la locataire demande qu’elle soit écartée faisant valoir qu’elle a toujours exécuté les obligations à sa charge.

En l’espèce la locataire a toujours fait face à ses obligations jusqu’à 30 septembre 2012 et s’est acquitté sans délai des condamnations à sa charge , il y a lieu de ramener le montant de la clause pénale qui apparaît excessive à 1 euro

Sur les intérêts et anatocisme

En application de l’article 1153 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal; ils sont dus du jour de la sommation de payer.

L’assignation est en date du 29 août 2013.

Les parties s’accordent sur le paiement intégralement par la SARL Y Elysées des condamnations prononcées par le premier juge en ce compris la clause pénale et l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Le capital et les intérêts ont été payés en deux versements , le premier de 8.015,23 le 20 juin 2016 et le solde le 31 juillet 2016.

Vu les articles 113 et 1154 du code civil tenant les demandes formées par la SA X , la SARL Y Z sera condamnée à payer les intérêts au taux légal sur la somme de 12.710,08 € ,

• avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 29 août 2013 et le 20 juin 2016 pour la somme de 8.015,23 € , et capitalisation des intérêts par année entière

• avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 29 août 2013 et le 31 juillet 2016 pour la somme de 4.694,95 €

La capitalisation des intérêts , n’étant due que par année entière , il y sera fait droit pour les intérêts dus sur la somme de 12.710,08 € du 29 août 2013 au 29 août 2015

sur les frais et dépens

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile

Il sera fait masse des dépens lesquels seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à la dispositions des parties conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a déclaré inexistant le congé litigieux du 13 mars 2012

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau

• condamne la SARL Y Z à payer à la SA X Vie la somme de 12.710,08€

• condamne la SARL Y Z au paiement des intérêts au taux légal

à compter du 29 août 2013 et le 20 juin 2016 pour la somme de 12.710,08€

♦

à compter 21 juin 2016 et le 31 juillet 2016 pour la somme de 4.694,95 €

♦

• dit que la SARL Y Z sera tenue de la capitalisation des intérêts , sur la somme de 12.710,08 € du 29 août 2013 au 29 août 2015

• fixe à la somme de 1 € le montant de la clause pénale

Y AJOUTANT

• dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel

• dit qu’il sera fait masse des dépens de première instance et d’appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties et distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT