COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2021

Mfb

N° 2021/ 114

N° RG 18/13089 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BC4QB

C D

G Z

C/

E X

F X épouse X

SCI MIRO

SCI FLORIBONDAS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

SCP MB JUSTITIA

M^e Barbara BALDASSARI

la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 05 Juin 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 13/03875.

APPELANTS

Monsieur C D

demeurant […]

représenté par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK

GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Prunelle CEYRAC AUGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame G Z

demeurant […]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Prunelle CEYRAC AUGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMES

Monsieur E X

demeurant […]

représenté par M^e Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE

Madame F I épouse X

demeurant […]

représentée par M^e Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE

SCI MIRO, dont le siège social est […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Barbara BALDASSARI, avocat au barreau de GRASSE

SCI FLORIBONDAS, dont le siège social est […], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Claude EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2021

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Sur la base d’un permis de construire obtenu le 18 décembre 2002, la SCI Les Floribondas a construit un groupe de villas avec piscine sur un terrain initialement cadastré BV 460, 66 et 434 quartier des Termes, à […].

Par acte notarié du 4 mars 2005 la SCI Les Floribondas a fait dresser le cahier des charges du groupe d’habitations dénommé Domaine de l’Oasis – auquel est annexé ledit permis de construire – par acte notarié du 6 janvier 2005 régulièrement publié au premier bureau des hypothèques de Grasse, volume 2005 P n° 1994.

Pour les besoins de la construction, la parcelle BV460 a été subdivisée en 12 lots ( 480 à 491) et 3 parties communes ( 492 à 494) et la parcelle BV 66 est devenue section BV 495.

Le cahier des charges édictait que les parcelles BV 492 à 494 – parties et voirie communes – sont destinées à devenir la propriété de l’association syndicale qui en assurera la gestion.

Il stipulait également qu’une association syndicale libre était créée et qu’elle était définitivement constituée par le seul fait de la vente de deux villas du groupe d’habitations, chaque propriétaire de villa devenant obligatoirement membre de droit de l’association, précisant que la société Les Floribondas ne serait jamais membre de ladite association .

L’objet de l’association est défini par l’article 2 de ses statuts édictant qu’il lui appartient « de recueillir la propriété par tous moyens de droit et notamment par voie de donation ou d’abandon, l’établissement, la garde, la gestion et l’entretien des terrains, espaces verts mais également ouvrages et aménagements d’intérêt collectif à l’usage des habitations du groupe d’habitations'».

Les statuts de l’association syndicale ont fait l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales à la diligence du notaire.

***

Les villas ont été vendues en l’état futur d’achèvement. C’est ainsi que la SCI Miro a acquis auprès de la SCI Floribondas, la villa n° 10 ( BV 489) le 14 décembre 2007 tandis que les époux X ont acheté le lot […].

Le16 décembre 2008, M. D et M^me Z ont fait l’acquisition d’un terrain cadastré section BV 519 et 515 jouxtant le Domaine de l’Oasis, sur lequel ils ont obtenu un permis de construire.

Leur propriété confronte et surplombe le lot de la SCI Miro et le lot […], propriété des époux X .

Les consorts D Z ont effectué des travaux de construction sur leur fonds qui, selon

les époux X ont provoqué sur leur propriété, des coulées de boue répétitives causant la destruction partielle du mur de clôture et la détérioration de leur jardin et piscine.

La SCI Miro, acquéreur de la villa n° 10 du « Domaine de l’Oasis » située immédiatement en amont de la villa des époux X, a fait dresser un constat d’huissier le 20 mai 2011 afin de montrer la réalisation 'anarchique’ (sic) des travaux réalisés par ses voisins, les consorts D Z.

Les époux X ont sollicité une mesure d’expertise pour rechercher les origines des glissements de terrain et préconiser les travaux permettant d’y remédier.

La SCI Miro est intervenue volontairement dans la procédure de référé et a demandé une expertise aux fins de contrôler la conformité des travaux entrepris par les consorts avec le permis de construire qui leur a été délivrée le 28 mai 2009, et de fixer la limite divisoire entre son lot et la propriété des consorts.

C’est dans ces conditions que par ordonnance rendue le 10 octobre 2011, le juge des référés a désigné trois experts, au contradictoire des époux X, de la SCI Miro et des consorts D Z,

— M. A, hydrogéologue, chargé de déterminer l’origine et les conséquences des coulées de boue ayant envahies la propriété X,

— M. Granados, architecte urbaniste, avec mission de vérifier la conformité au permis de construire, des travaux entrepris par les consorts D Z,

— M. K B, géomètre, avec une mission de bornage des propriétés de la SCI Miro et des consorts D Z.

Dans son rapport déposé le 23 février 2012, M. K B a proposé le bornage de la parcelle BV 512 appartenant à la SCI Miro et de la parcelleBV 519 appartenant aux consorts D Z.

Il a indiqué que les fonds de la SCI Miro et des époux avaient pour auteur commun la SCI les Floribondas qui avaient fait édifier le mur de clôture du Domaine de l’Oasis au début de l’année 2007.

Il a confirmé que le muret de clôture du Domaine de l’Oasis qui mesure 21 cm de largeur estétait entièrement situé sur la propriété de l’indivision D Z.

***

Suivant jugement rendu le 5 juin 2018, le tribunal de grande instance de Grasse, considérant que les ouvrages dont la démolition était demandée ne constituaient pas des parties privatives mais des équipements collectifs du lotissement, a déclaré les consorts D Z irrecevables et les a condamnés aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 3000 € à chacun des défendeurs.

Suivant déclaration d’appel en date du 2 août 2018, les consorts D Z ont relevé appel de cette décision en intimant les époux X, la SCI Miro et la SCI Les Floribondas.

En leurs conclusions d’appel du 29 octobre 2018, les consorts D Z demandent à la cour, après avoir homologué le rapport d’expertise de M. K B déposé le 23 février 2012, de,

'juger que le muret de clôture appartenant à la SCI Miro et aux époux X qui ont pour auteur commun, la SCI Les Floribondas, empiète sur leur propriété,

'juger que la buse d’évacuation des eaux appartenant à la SCI Miro construit par la SCI Les Floribondas empiète sur une longueur d’environ 1 m sur leur propriété,

'condamner la SCI Miro et les époux X à faire démolir sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, les parties du muret de clôture empiétant sur leur propriété,

'condamné la SCI Miro à démolir la partie de la buse empiétant sur la propriété sous astreinte de 1000 € par jour,

'subsidiairement, dire et juger qu’ils sont en droit de faire démolir eux-mêmes le muret de clôture appartenant à la SCI Miro et aux époux X qui empiètent sur leur propriété ainsi que la partie de buse litigieuse, aux frais des intimés,

'condamner solidairement la SCI Miro, les époux X et la SCI Les Floribondas à leur verser la somme de 100'000 € pour les frais engagés dans le cadre de la démolition du mur empiétant sur leur propriété, somme à parfaire selon devis à produire,

'condamner les mêmes solidairement à leur régler une indemnité de procédure de 10'000 €

au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens;

À l’appui de leur appel, les consorts D Z font valoir en substance,

'que c’est à tort que le tribunal a considéré que le muret de clôture relevait des parties communes du lotissement et constituait des équipements collectifs dont les colotis n’avaient que la jouissance, et a jugé à l’identique pour la buse d’écoulement des eaux dont ils contestent la construction car même si elle a été implantée par la SCI Les Floribondas, elle ne dessert que la propriété de la SCI Miro et ne constitue pas un ouvrage collectif ; ils en concluent donc que leur demande est recevable.

'Sur le fond de l’affaire qui n’a pas été évoquée par le tribunal, qu’il résulte du rapport d’expertise de M. B que le mur d’enceinte du domaine de l’Oasis qui clôture les fonds des parties adverses empiète sur la propriété de l’indivision D Z et qu’en conséquence il doit être détruit. De la même manière la buse construite par la SCI Les Floribondas et desservant la propriété de la SCI Miro empiète sur une longueur d’environ 1 m sur leur propriété sans aucune autorisation.

Suivantconclusions du 28 janvier 2019 les époux X, se référant aux articles 31 et 32, 122 et suivants, articles 236, 238 et 265 du Code de procédure civile, articles 712, 1626, 1792 et s., 2272 et 2258 du Code civil, à l’ordonnance du 1^er juillet 2004 , entendent voir la cour prononcer la confirmation du jugement querellé, mais si la cour décidait de statuer de nouveau,

' in limine litis,

— Sur la nullité de l’expertise,

constater qu’ils n’ont pas été partie à l’expertise et que l’expert a donné son avis sur des points qui n’entraient pas dans le champ de sa mission de sorte que la proposition de bornage qu’il a soumise au juge, est nulle à leur égard ,

— Sur l’irrecevabilité des demandes,

prononcer l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’intérêt des consorts D Z à agir contre eux, de celles pour défaut de qualité des défendeurs, ceux-ci n’ayant pas qualité pour représenter l’ASL du Domaine de l’Oasis ,

' au fond, constater la carence des appelants dans l’administration de la preuve puis les débouter de leurs entières demandes.

constater qu’ils ont acquis de bonne foi et par juste titre la partie de parcelle sur laquelle est édifié le muret dont il est demandé la démolition ;

' en tout état de cause, déclarer irrecevable ou mal fondée l’action des consorts D Z puis les débouter de l’intégralité de leurs demandes,

dire et juger que les concluants doivent être relevés et garantis par la SCI Les Floribondas en sa qualité de vendeur constructeur de toutes condamnations prononcées contre eux ;

condamner in solidum les consorts D Z et la SCI Les Floribondas à leur

payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux X font observer qu’ils ont la qualité de colotis membres de l’association syndicale libre. En revanche, les appelants sont propriétaires d’un terrain contigu du lotissement mais non inclus dans son périmètre de sorte qu’ils ont la qualité de voisins mais non de membres de l’association syndicale libre. Les appelants ont entrepris des travaux de terrassement qui sont la cause des coulées de boue qui ont affecté la propriété des concluants causant des dommages très importants. Ces travaux ont été réalisés en infraction avec le permis de construire qu’ils avaient obtenu. Et d’ailleurs, dans le cadre d’une procédure de référé, ces travaux ont été suspendus ainsi que le permis de construire délivré par la mairie.

Par ordonnance rendue le 10 octobre 2011, le président du tribunal a ordonné trois expertises distinctes, et les concluants ne sont pas concernés par la deuxième expertise visant à délimiter de propriété des consorts D Z avec celle de la SCI Miro, qui était confié à M. K B. C’est donc à tort que cet expert a étendu sa mission de son propre chef à la propriété des époux. L’expertise judiciaire de M. B est donc nulle pour ne pas avoir respecté leurs droits et pour avoir excédé sa mission.

Ils soutiennent que c’était juste titre que le tribunal a déclaré irrecevables les demandes des consorts qui n’ont pas de qualité à agir à leur égard alors que leur action concerne la démolition du mur et de clôture du domaine de l’oasis.

Ils ajoutent que les appelants ont mal fondé leurs prétentions à leur égard sur le fondement des articles 554 et 555 du Code civil qui ne trouve pas d’application en l’espèce notamment en raison du faîte qu’ils n’ont pas construit le muret litigieux.

Ils déclarent également que les consorts D Z se dispensent de toute production du cahier des charges de l’association du domaine de l’oasis alors qu’ils fondent leur action sur ce document, et enfin invoque le fait que les consorts ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils sont

propriétaires du terrain pour lequel ils agissent.

Enfin, ils font valoir que si les consorts D Z sont considérés comme agissant en revendication de la propriété du mur, il convient de constater que leur action se heurte à la prescription acquisitive car les époux concluants et leur auteur la SCI Les Floribondas ont acquis l’assiette du terrain litigieux par acte du 27 octobre 2000 soient depuis plus de 10 ans.

Pour justifier leur action en garantie à l’égard de la SCI Les Floribondas , ils se prévalent de sa double qualité de constructeur vendeur.

Par conclusions d’intimée déposées le 25 janvier 2019, la SCI Miro se référant aux articles 117 et 422 du code de procédure civile, et 712, 1626 et 1792 et suivants du Code civil, entend voir la cour confirmer le jugement entrepris, mais subsidiairement, dire et juger que les consorts D Z ne rapportent pas la preuve de la propriété de la parcelle litigieuse puis les débouter de leur demande de démolition, et en toute hypothèse, dire et juger qu’elle doit être relevée et garantie par la SCI les Floribondas de toute condamnation prononcée à son égard, puis condamner les consorts D Z au paiement d’une indemnité de procédure de 5000 € en plus des dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire de M. B à hauteur de 4900€.

Par conclusions d’intimée du 23 décembre 2020, la SCI Les Floribondas sollicite la confirmation du jugement sur le fondement de l’article 122 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation des consorts D Z au paiement de la somme complémentaire de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Ces intimés reprennent à leur compte, la motivation du jugement en insistant sur le caractère d’équipements collectifs appartenant au lotissement, du mur d’enceinte et de la buse litigieuse, et en soutenant que seuls l’association syndicale créée pour la gestion du groupe d’habitations, aurait pu défendre à une telle action en démolition d’ouvrages collectifs.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

L’action des consorts D Z est fondée sur les articles 554 et 555 du Code civil.

L’article 554 dispose que le propriétaire du sol qui a fait des constructions avec des matériaux ne lui appartenant pas doit en payer la valeur estimée à la date du paiement.

L’article 555 édicte que lorsque les constructions et ouvrages faits par un tiers et avec des matériaux lui appartenant, le propriétaire du fonds a le droit soit d’en conserver la propriété soit d’obliger le tiers à les enlever.

Le procès fondé sur ces dispositions légales – à les supposer toutes applicables à l’espèce – ne peut être introduit que par le propriétaire du fonds victime de l’empiètement à l’égard du tiers qui est responsable dudit empiètement.

Pour parvenir à sa décision, le tribunal a notamment retenu au visa de l’article 122 du Code de procédure civile :

« Que les ouvrages dont la destruction est demandée ont été édifiés par la SCI Les Floribondas dans l’intérêt du lotissement « Domaine de l’Oasis »,

Qu’une association syndicale libre a été créée et a pour objet de garder, gérer et entretenir les ouvrages et aménagements d’intérêt collectif et d’assurer le respect de l’exact observation des servitudes, règles d’intérêt général notamment,

Que cet objet a été rappelé par voie de publication,

Qu’il s’en déduit que ces missions ne relèvent pas de la compétence des parties défenderesses, qui ne font que jouir de ces équipements d’intérêt collectif,

Que bien que son attention ait été attirée sur ce point, la partie demanderesse n’a pas souhaité mettre en cause l’ASL, dont l’objet est de gérer, entretenir et garder les équipements dont la destruction est demandée,

Attendu du tout, qu’au regard de l’objet des demandes, la partie demanderesse n’a pas intérêt à agir contre les défendeurs à la présente instance,

Que les demandes sont dès lors irrecevables ».

Comme le font observer les intimés dans leurs conclusions, le premier juge a estimé que les époux, la SCI Miro et la SCI Floribondas n’avaient pas la qualité de propriétaires des ouvrages dont l’empiètement est allégué, et que seule l’association syndicale pouvait défendre à une telle action en démolition, de sorte que les consorts D Z ne rapportaient pas la preuve de ce qu’ils avaient qualité pour agir à l’égard des parties qu’ils avaient assignées.

Il résulte de la consultation des clauses du cahier des charges du Domaine de l’Oasis que c’est le critère d’intérêt collectif des ouvrages et aménagements communs dont l’association syndicale est devenue de plein droit propriétaire, qui est appliqué.

S’agissant du mur d’enceinte, il s’agit d’un ouvrage délimitant le domaine qui répond incontestablement à la définition de l’article 2 et doit être considéré comme faisant partie des ouvrages et aménagements d’intérêt collectif, ainsi que le portail d’accès au groupe d’habitations qui appartient à l’association syndicale qui en assure l’entretien.

S’agissant de la buse d’évacuation des eaux usées, elle entre dans la catégorie des voies et réseaux divers (VRD) et en tout état de cause elle est expressément visée au cahier des charges (page 16) quand il indique : « tous les lots du groupe d’habitations pourront être reliés entre eux par un réseau de drain enterré, destiné à l’évacuation des eaux pluviales afin de les conduire au réseau collecteur général».

Le plan de masse du Domaine de l’Oasis confirme que la buse drainant les eaux de ruissellement dessert l’ensemble des villas du groupe d’habitations situé en aval pour se déverser dans le collecteur public situé boulevard Frédéric Mistral. Le plan de recollement des réseaux VRD établis par la société Vitiritti qui a exécuté le lot VRD montre une même situation.

C’est donc à tort que les appelants prétendent que la buse en question ne desservant que la propriété de la SCI Miro, constitue un ouvrage privatif.

Dès lors, l’action des consorts D Z à l’égard des époux X est mal dirigée car seule l’association syndicale pouvait défendre à leur action en démolition du mur d’enceinte ou de la buse, qui sont des ouvrages collectifs tombés dans sa propriété.

Il en va de même pour la SCI Miro propriétaire de la villa 10 et membre de l’association syndicale du Domaine de l’Oasis .

Quant à l’action à l’égard de la SCI les Floribondas, les consorts D Z sont tout autant dépourvus d’ intérêt à agir à son égard, sur le fondement des articles 554 et 555 du Code civil, car cette société a construit les ouvrages litigieux pour le compte du groupe d’habitations aujourd’hui représentée par l’association syndicale à laquelle il a transféré sa qualité de maître d’ouvrage.

En conséquence, ainsi que l’a décidé le tribunal, l’action des consorts D Z se heurte à une fin de non-recevoir et doit donc être déclarée irrecevable au visa de l’article 122 du code de procédure civile.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions et les appelants seront en outre condamnés à supporter les entiers dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure à chaque intimé, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Vu l’appel de M. C D et M^me G Z,

Dit et juge qu’ils n’ont pas d’intérêt à agir à l’égard des époux E X et F I, de la SCI Miro et de la SCI Les Floribondas,

Déclare en consequence leur action irrecevable,

Ajoutant au jugement entrepris,

Condamne également M. D et M^me Z au paiement d’une indemnité de procédure d’appel de 3000 € à chaque des trois intimés, à savoir les époux X, la SCI Miro et la SCI Les Floribondas, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

Condamne M. D et M^me Z aux dépens d’appel qui pourront être distraits au profit de la SCP Mb Justitia représentée par Maître Cécile Biguenet-Maurel, et au profit de la SCP Eglie-Richters- Malaussena, avocats qui en ont fait la demande conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT