Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 18 novembre 2021, n° 19/07458

TGI Grasse 29 mars 2019

CA Aix-en-Provence
Infirmation 18 novembre 2021

CASS
Désistement 16 juin 2022

Arguments

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Accepté
Caractère privatif des terrasses
La cour a confirmé que les terrasses sont des parties privatives selon le règlement de copropriété, et que la résolution n° 16 était conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Accepté
Obligation de paiement des charges
La cour a jugé que les copropriétaires devaient payer les charges relatives aux travaux d'étanchéité, conformément aux dispositions du règlement de copropriété.
Accepté
Dépenses de procédure
La cour a décidé que les intimés devaient payer une somme au syndicat pour couvrir les frais de procédure, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 18 nov. 2021, n° 19/07458
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	19/07458
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 29 mars 2019, N° 17/03632
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Sylvaine ARFINENGO, président
Avocat(s) :	Sophie LESAGESandra JUSTONFrédérique JOUHAUD
Cabinet(s) :	BADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	Société RESIDENCE LE JEAN BART c/ SCI ABA & PARTNERS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 18 NOVEMBRE 2021

N° 2021/ 498

Rôle N° RG 19/07458 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEHIN

Société RESIDENCE LE F G

E X

C X

D Y épouse X

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e JUSTON

M^e I

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 29 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03632.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE F G dont le siège social est […] , représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER sis […]

[…]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Frédérique JOUHAUD, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMES

Madame E X

demeurant […]

représentée et assistée par M^e H I, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Monsieur C X

demeurant […]

représenté et assisté par M^e H I, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Madame D X épouse Y

demeurant […]

représentée et assistée par M^e H I, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

[…] immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro 821 648 045, au capital social de 1 000 Euros, dont le siège social se trouve […] à […], prise en la personne de son représentant légal, […], en exercice domiciliée es qualité audit siège

sise […]

représentée et assistée par M^e H I, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2021,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’immeuble de la résidence Le F G, situé à Cannes, est soumis au statut de la copropriété.

Il comprend huit étages et le huitième étage, où se trouvent les lots 114,115,116 et 117, est couvert par la toiture de l’immeuble.

Ces lots, qui comportent chacun un appartement ainsi qu’une terrasse, appartiennent respectivement à Monsieur C X, à Madame E X à la SCI Aba & Partners et à Madame D X épouse Y.

Selon acte dressé par Maître Blanchardon, notaire à Cannes, le 17 juin 1964, un règlement de copropriété a été établi ainsi qu’un état descriptif de division.

Ce règlement de copropriété énumère les parties privatives comprises dans chaque lot et indique notamment que sont privatives « les terrasses et les balcons dont l’entretien, la réparation et l’étanchéité devront être assurés par les propriétaires du lot dans lesquelles ils sont compris et à ses frais ».

Il dispose également que sont choses communes à l’ensemble des copropriétaires, notamment, le gros oeuvre du bâtiment, les gros murs des façades des pignons et de refend, les murs mitoyens, la charpente, les poutres, les solives, les planchers et la toiture.

A la suite d’infiltrations apparues dans certains appartements situés au septième étage de l’immeuble, des investigations ont été menées qui ont permis de déterminer que les infiltrations provenaient de la défaillance de l’étanchéité équipant les terrasses des lots 114 à 117.

Une assemblée générale des copropriétaires a été réunie le 29 mai 2017, au cours de laquelle la résolution numéro 16 ainsi libellée a été adoptée :

« Résolution : Réalisation de travaux de réfection des étanchéités des terrasses du dernier étage

Majorité nécessaire : article 24

Préambule :

Plusieurs infiltrations ont été décelées à l’intérieur des appartements du 7 ème étage. Après investigations, il s’avère que les fuites proviennent de défauts d’étanchéité de terrasses du 8 ème étage.

La société SOPREMA sous couvert du maître d''uvre Monsieur A, missionné en ce sens, a établi des devis de réfection des étanchéités selon les devis proposés en annexe.

Chacun des 4 appartements concernés (2 à l’entrée 13 et 2 à l’entrée 15) sont à traiter sur les deux côtés (Nord et Sud).

Le règlement de copropriété est précis en la matière :

En page 28, il est indiqué dans le paragraphe 2, « énumération des parties privées comprises dans chaque lot » qu’y sont intégrées « les terrasses et les balcons, dont l’entretien, la réparation et l’étanchéité devront être assurés par le propriétaire du lot dans lequel ils sont compris et à ses frais. »

En conséquence, les travaux de réfection de l’étanchéité de chacune des terrasses est à la charge du propriétaire de ces terrasses.

En outre, il est également précisé à l’article 7 « Syndic » (page 39) que celui-ci assurera « l’administration de l’immeuble, sa surveillance et la direction de tous travaux qui deviendront nécessaires aux choses communes,')

Les dits-travaux de réfection de l’étanchéité seront donc réalisés sous surveillance du syndic qui en assurera avec le maitre d''uvre le suivi de chantier et la réception des travaux.

Les terrasses concernées par ces travaux se situent dans les appartements suivants :

- Lot 114 : X

- Lot 115 : X

- Lot 116 : ABA ET PARTNERS

- Lot 117 : Y

Chacun de ces copropriétaires aura donc à sa charge la réfection des étanchéités des deux terrasses nord et sud.

Résolution :

L’assemblée générale décide d’accepter la réalisation des travaux de réfection des étanchéités (hors revêtement) de l’ensemble des terrasses situées au 8^e étage et dernier étage de l’immeuble à savoir sur les lots 114, 115, 116 et 117.

Le revêtement de chaque terrasse reste à la charge du copropriétaire concerné à condition qu’il respecte le règlement de copropriété et les règles de l’art.

L’assemblée générale confie ces travaux à l’entreprise SOPREMA ou à défaut à l’entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts des copropriétaires pour un montant de 28271.66 euros TTC auquel il convient d’ajouter 1 700 euros pour le coût de l’assurance Dommage-Ouvrage obligatoire soit un budget de 29 971.66 euros TTC par appartement.

Les travaux seront financés par les propriétaires des lots 114, 115, 116 et 117 en fonction des travaux réalisés sur chacune des terrasses.

Le syndic se chargera du suivi des travaux, accompagné d’un maître d''uvre désigné dans la résolution n°18.

Chaque copropriétaire devra soumettre au syndic son projet de revêtement pour vérification de sa conformité selon les règles de l’art.

Les appels de fonds relatifs à ces travaux seront exigibles comme suit :

- Le 1^er septembre 2017 pour 33%

- Le 1^er novembre 2017 pour 33%

- Le 1^er février 2018 pour le solde.

POUR : 4928 sur 5367 tantièmes

CONTRE : 439 sur 5367 tantièmes

Y CESARE (328), X E (201)

ABSTENTIONS : 0 tantièmes

30 copropriétaires totalisent 5367 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est adoptée à la majorité des présents et représentés. »

Par exploit d’huissier délivré le 25 juillet 2017, la SCI Aba & Partners, Madame D X épouse Y, Madame E X et Monsieur C X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le F G devant le tribunal de grande instance de Grasse en annulation de la résolution numéro 16 de l’assemblée générale du 29 mai 2017, sollicitant, en outre, de voir réputée non écrite la clause de répartition des charges de copropriété concernant l’étanchéité de la toiture terrasse.

Par jugement contradictoire du 29 mars 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a statué ainsi qu’il suit :

— Constate la recevabilité en la forme de la contestation de la résolution numéro 16 de l’assemblée générale de la copropriété Le F G en date du 29 mai 2017 formée par la […], Madame Y née X, Monsieur C X et Madame E X,

— dit que sont parties communes à jouissance privative les terrasses affectées à chacun des appartements lots 114, 115, 116 et 117, situés au 8^e étage de l’immeuble le F G,

— prononce l’annulation de la résolution numéro 16 de l’assemblée générale de la copropriété Le F G en date du 29 mai 2017,

'répute non écrite la clause selon laquelle l’étanchéité des terrasses devra être assurée par le propriétaire du lot dans lequel elles sont comprises et à ses frais,

'dit n’y avoir lieu de donner à cette sanction un effet rétroactif, la clause réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé,

'dit que les charges des travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses des appartements du huitième étage de l’immeuble Le F G lots n°114, 115, 116 et 117 seront appelées selon la clé de répartition charges générales,

'rejette les demandes reconventionnelles en paiement présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le F G,

— condamne le syndicat des copropriétaires au paiement à la […], Madame D X épouse Y, Madame E X et Monsieur C X, ensemble, de la somme de 1800 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de Maître H I, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

'dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

'dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la […], Madame D X épouse Y, Madame E X et Monsieur C X seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

'rejette le surplus des demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— sur l’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 29 mai 2017, qu’il existait une contradiction dans le règlement de copropriété en ce que les terrasses des appartements du 8^e étage étaient incluses dans l’énumération des parties privatives alors qu’elles constituaient pour partie la dalle recouvrant les appartements et balcons du septième étage, laquelle, avec son étanchéité, relevaient du gros 'uvre du bâtiment comme assurant leur couverture, que la toiture était bien une partie commune, et que dès lors, en ce qu’elle mettait à la charge de certains copropriétaires seulement le coût de la réfection de l’étanchéité des terrasses, dont il avait été constaté qu’elles étaient des parties communes, ladite résolution devait être annulée,

'sur la demande visant à réputer non écrite la clause de répartition des charges de copropriété concernant l’étanchéité des terrasses, que cette clause, selon laquelle l’étanchéité des terrasses devait être assurée par le propriétaire du lot dans lequel elles étaient comprises et à ses frais, portait atteinte aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et devait être réputée non écrite,

'sur la demande de répartition nouvelle des charges de travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses des appartements du huitième étage, qu’il convenait en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, de dire que les charges des travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses des appartements du huitième étage seraient appelées selon la clé de répartition charges générales,

— sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, que ce dernier était mal fondé à poursuivre la condamnation des demandeurs au paiement des charges selon la clé de répartition charges unitaires lots 114, 115, 116 et 117.

Le 3 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le F G a relevé appel de cette décision.

Selon les dernières conclusions qu’il a notifiées le

12 août 2021, le syndicat des copropriétaires de

la résidence Le F G demande à la cour, sur le fondement des articles 2, 3, 5, 11, 12, 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :

'dire et juger qu’il est recevable et fondé en son appel du jugement rendu le 29 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse,

'réformer en tous points la décision entreprise,

'statuant à nouveau,

'dire la SCI Aba & Partners, Madame D X épouse Y, Madame E X et Monsieur C X irrecevables et infondés en leurs fins, demandes et prétentions,

'en conséquence, les en débouter en tous points,

'reconventionnellement,

'condamner la SCI ABA & Partners au paiement de la somme de 15 965,26 euros outre intérêt légal à compter du 4 janvier 2018, Madame D X épouse Y au paiement de la somme de 34 005,29 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018, Madame E X au paiement de la somme de 34 240,21 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018 et Monsieur C X au paiement de la somme de 35 536,23 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018,

'condamner conjointement et solidairement ces derniers au paiement de la somme de 4000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

'les condamner en outre dans les mêmes conditions de solidarité au paiement des entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP Badie-Simon-Thibaud-Juston du barreau d’Aix-en-Provence.

Le syndicat des copropriétaires appelant soutient, en premier lieu, que les demandes émises par la SCI Aba & Partners, Madame D X épouse Y, Madame E X et Monsieur C X relativement à la répartition des charges sont irrecevables dès lors d’une part, qu’en vertu de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des propriétaires, d’autre part, qu’en vertu de l’article 12 de cette même loi, les délais pour agir en révision de la répartition des charges sont manifestement expirés. Il ajoute qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle mais d’un moyen nouveau, parfaitement recevable en cause d’appel et sollicite la réformation du jugement en ce qu’elle a réputée la clause de répartition des charges non écrite.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires appelant fait grief au jugement d’avoir considéré que les terrasses des lots 114 à 117 étaient en réalité des toitures, relevant qu’une telle analyse n’est pas conforme au règlement de copropriété.

Il affirme que les terrasses, objet du litige, constituent des parties privatives, ainsi que l’indiquent le règlement de copropriété comme l’état descriptif de division et ajoute que le règlement de copropriété ne comporte aucune ambiguïté de ce chef.

Il précise que le premier juge n’avait pas la possibilité de modifier les termes du règlement de copropriété en ce que celui-ci qualifiait expressément les terrasses litigieuses de parties privatives.

Il observe que la clause mettant à la charge des lots 114 à 117 les travaux d’étanchéité des terrasses est parfaitement légale, dès lors que le règlement de copropriété le prévoit expressément.

Sur la demande tendant à voir ordonner une nouvelle répartition des charges litigieuses sur l’ensemble des copropriétaires en fonction de leur quote-part, le syndicat des copropriétaires considère, en vertu de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que faire droit à une telle demande reviendrait à imputer aux autres copropriétaires des dépenses relatives à des parties privatives qui ne les concernent pas et ainsi à porter atteinte aux modalités de jouissance de leurs propres parties privatives. Il explique que le règlement de copropriété a la valeur d’un contrat et qu’il ne peut être modifié que sous la seule règle de l’unanimité.

Sur la demande relative à la clause de répartition des charges des terrasses des lots 114 à 117, il estime avoir démontré le caractère régulier de cette clause. Il rappelle que la qualification de parties privatives des terrasses litigieuses ne relève pas des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, la liberté contractuelle étant le principe.

Enfin, il sollicite la réformation du jugement en ce qu’il a été débouté de ses demandes reconventionnelles, notamment en paiement de charges.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 1^er septembre 2021, la SCI Aba & Partners, Madame D X épouse Y, Madame E X et Monsieur C X demandent à la cour, sur le fondement des articles 3, 8 et 42, 43 et l’ensemble des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, ainsi que sur les articles 65 et 70 du Code de Procédure civile de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires Le F G de toutes ses demandes, fins et conclusions tant infondées en fait qu’en droit.

— Confirmer le jugement querellé du tribunal de grande instance de Grasse en date du 29 mars 2019 en toutes ses dispositions :

Constate la recevabilité en la forme de la contestation de la résolution numéro 16 de l’Assemblée Générale de la copropriété Résidence Le F G en date du 29 mai 2017 formée par la SCI Aba & Partners, Madame E X Monsieur C X, Madame Y.

Dit que sont parties communes à jouissance privative les terrasses affectées à chacun des appartements lots 114, 115, 116 et 117 situés au 8 ème étage de l’immeuble Le F G.

Prononce l’annulation de la résolution numéro 16 de l’Assemblée Générale de la copropriété Le F G en date du 29 mai 2017.

Répute non écrite la clause selon laquelle l’étanchéité des terrasses devra être assurée par le propriétaire du lot dans lequel elles sont comprises et à ses frais.

Dit n’y avoir lieu de donner à cette sanction un effet rétroactif, la clause réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé.

Dit que les charges des travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses des appartements du 8^e étage de l’immeuble Le F G lots 114, 115, 116 et 117 seront appelées selon la clé de répartition charges générales.

Rejette les demandes reconventionnelles en paiement présentées par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Le F G à l’encontre de la […], Madame E X Monsieur C X, Madame Y.

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le F G au paiement à la SCI Aba & Partners, Madame E X Monsieur C X, Madame Y, ensemble de la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le F G aux dépens, dont distraction au profit de Maître H I, dans les conditions prévues à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame E X Monsieur C X, Madame Y et la SCI Aba & Partners, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Enfin, en cause d’appel :

Ordonner la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires et des condamnations du Syndicat des copropriétaires au profit de Madame E X Monsieur C X, Madame Y et la SCI Aba & Partners,

Condamner le syndicat de la copropriété de l’immeuble Le F G, pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Madame E X Monsieur C X, Madame Y et la SCI Aba & Partners, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel, la somme de 4500 euros,

Condamner le syndicat de la copropriété de l’immeuble Le F G, pris en la personne de son syndic en exercice, aux entiers dépens, distraits au profit de Maître H I, avocat aux offres de droit.

Les intimés invoquent, d’abord, le caractère nouveau en appel du moyen d’irrecevabilité relatif à la répartition des charges.

Sur la nullité de la résolution numéro 16, les intimés relèvent que la résolution a été soumise au vote, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Ils indiquent qu’il y a une incohérence dans la nature, privative ou commune, des terrasses selon la présentation qui en a été faite par le syndic lors de l’assemblée générale. Or, selon l’article 24 les travaux en cause sont des travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble revêtant la qualité de parties communes.

Ils considèrent que la terrasse des lots n° 114, 115, 116 et 117 sert de couverture des appartements du dessous : constituant le bâti de la construction d’origine, et l’ossature, faisant partie indissociable du gros 'uvre, elle relève de la qualification de partie commune et dès lors, le coût de la réfection de l’étanchéité des toitures terrasse doit être supporté par les copropriétaires en leur ensemble et non par les seuls propriétaires des lots.

Rappelant l’article3 de la loi du 10 juillet 1965, les intimés estiment que le règlement de copropriété se contredit sur la nature des terrasses. Ils considèrent que le règlement de copropriété étant antérieur à la loi du 10 juillet 1965, que les dispositions relatives à la charge des travaux de réfection de la terrasse toiture sont contraires à l’ordre public et qu’elles doivent être, dès lors, réputées non écrites.

Les intimés soulignent, par ailleurs, que lors de l’assemblée générale du 6 juin 2016, avait été prévue, dans ses délibérations n°15 à 17, la réfection de l’étanchéité des toitures terrasses faisant état de l’appartement X, et qu’était joint à la convocation pour cette A.G. un devis de réfection de l’étanchéité des toitures terrasses avec simulation de répartition du coût des travaux et que les travaux de réfection de la toiture terrasse ont été votés et répartis selon la quote part de l’intégralité des copropriétaires de l’immeuble. Ils observent que les travaux visés dans la résolution n°16 correspondent aux mêmes travaux que ceux visés en 2015. Ils en concluent que la résolution n°16, relative à des travaux d’étanchéité de parties communes (toiture-terrasse), met à la charge le coût de ces travaux aux copropriétaires des lots 114,115, 116 et 117 de manière irrégulière.

Ils ajoutent que bien que le syndic en exercice, lors d’échanges antérieurs, avait été alerté sur la nature de parties communes des terrasses du 8 ème et dernier étage faisant office de couverture des lots du 7^e étage, il a, néanmoins, présenté à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2017, cette résolution afin de contourner le débat sur l’imputabilité des travaux, utilisant ainsi la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif et n’informant pas suffisamment les copropriétaires.

Les intimés estiment enfin qu’ils étaient parfaitement fondés à solliciter, au visa des articles 65 et 70 du code de procédure civile, la nullité de la clause de répartition des charges qui revêt un caractère

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 septembre 2021.

Motifs de la décision :

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties aux dernières conclusions notifiées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

1-L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 énonce qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

L’article 3 de la même loi énumère les parties qui, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes.

Il en résulte que les dispositions édictées par l’article 3, qui ne sont pas d’ordre public, ont un caractère supplétif, et ne s’appliquent que si le règlement de copropriété ne définit pas les parties privatives et communes, ou s’il comporte des clauses contradictoires sur ce point.

Au cas d’espèce, le litige porte sur la nature, privative ou commune, des terrasses situées au huitième étage de l’immeuble Le F G et, partant, sur la répartition de la charge du paiement des travaux de réfection de l’étanchéité de ces terrasses, soit entre les seuls propriétaires disposant de l’usage de celles-ci s’il s’ agit de parties privatives, soit entre tous les copropriétaires s’il s’agit de parties communes.

Le règlement de copropriété contient, en son paragraphe premier, un état descriptif de division, qui précise que l’immeuble est divisé en 125 lots, dont quatre lots se situant au huitième étage de l’immeuble : le lot 114 composé d’un appartement d’une superficie de 81 m² environ plus une terrasse de 65 m², le lot 115 constitué d’un appartement d’une superficie de 102 m² environ plus une terrasse de 52 m², le lot 116 composé d’un appartement de 102 m² environ plus une terrasse de 52 m² et enfin le lot 117 constitué d’un appartement de 91 m² environ plus une terrasse de 71 m².

Le règlement énumère, en son deuxième paragraphe, les parties privatives comprises dans chaque lot et indique notamment :

« Chaque propriétaire aura la propriété exclusive et particulière des locaux ainsi que des dépendances y affectées, composant chaque lot. Cette propriété comprend notamment, sans que cette énonciation purement énonciative soit limitative :…/… les terrasses et les balcons, dont l’entretien, la réparation et l’étanchéité devront être assurés par le propriétaire du lot dans lequel ils sont compris et à ses frais ».

Il désigne, en son troisième paragraphe les parties communes, comme étant « toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un local et de ses dépendances », parmi lesquelles la toiture de l’immeuble.

Enfin, dans son article 5 consacré aux charges communes, il énumère les charges communes à l’ensemble des copropriétaires parmi lesquelles ne figurent pas les frais de réparation des terrasses.

Les différentes dispositions du règlement de copropriété reprises ici sont claires, dénuées d’équivoque, et ne comportent, entre elles, aucune contradiction.

Elles définissent les terrasses comme étant des parties privatives, dont l’entretien, la réparation et l’étanchéité incombent exclusivement aux copropriétaires des lots dans lesquels elles sont comprises, soit, les lots n° 114, 115, 116 et 117.

Les intimés prétendent que les terrasses de ces lots serviraient de couverture, de toiture des appartements du dessous, qu’elles feraient donc partie du bâti de la construction d’origine, du gros oeuvre, et constitueraient des parties communes.

Cependant, une telle affirmation uniquement fondée sur des photographies de l’immeuble versées aux débats n’est pas avérée.

En outre, elle est contredite par le règlement de copropriété qui d’une part, considère comme partie commune « la toiture », qui s’entend de la seule toiture de l’immeuble, située au-dessus du huitième étage et ne qualifie aucunement les terrasses des lots du huitième étage comme des couvertures ou des toitures des appartements situés au-dessous, d’autre part, attribue, sans contestation possible, aux terrasses la qualité de parties privatives.

Par ailleurs, la cour rappelle que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 est subsidiaire aux dispositions du règlement de copropriété, et ne constitue pas une disposition d’ordre public.

Dès lors, il importe peu que le règlement de copropriété ait été établi avant l’entrée en vigueur de cette loi : ses dispositions relatives à la détermination des parties privatives et des parties communes ne sont pas contradictoires et l’application de l’article 3 ne se justifie pas.

Il n’est, enfin, pas démontré que la présentation de la résolution litigieuse faite par le syndic lors de l’assemblée générale aurait été tronquée, insuffisante et orientée. Ce dernier a, en outre, rappelé les dispositions du règlement de copropriété qualifiant les terrasses de parties privatives et indiquant, sans ambiguïté aucune, que les frais d’entretien, de réparation et d’étanchéité sont à la charge du copropriétaire du lot dans lequel elles sont comprises.

La résolution litigieuse, conforme au règlement de copropriété et aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 invoquées par les intimés, n’encourt, dès lors, aucune nullité, de même qu’est régulière la clause selon laquelle l’étanchéité des terrasses devra être assurée par le propriétaire du lot dans lequel elles sont comprises et à ses frais.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de la résolution numéro 16 de l’assemblée générale de la copropriété Le F G en date du 29 mai 2017, réputé non écrite la clause selon laquelle l’étanchéité des terrasses devra être assurée par le propriétaire du lot dans lequel elles sont comprises et à ses frais et dit que les charges des travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses des appartements du 8^e étage de l’immeuble Le F G lots 114, 115, 116 et 117 seront appelées selon la clé de répartition charges générales.

2-Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des intimés à payer les appels de fonds relatifs aux travaux d’étanchéité.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas particulier, le syndicat des copropriétaires produit les divers appels de fonds demeurés impayés.

Les intimés affirment s’être libérés, au moins partiellement, de cette obligation en procédant à un paiement selon la clef de répartition charges générales.

Au soutien de leur contestation, ils produisent divers appels de fonds ainsi qu’un décompte du lot n°117.

Or d’une part, ces appels de fonds et ce décompte ne concernent que le lot n°117 appartenant à Madame X épouse Y.

Ces pièces ne suffisent donc pas à démontrer que les autres intimés se seraient libérés de leur obligation.

Par ailleurs, il ne ressort pas davantage des pièces produites que Madame X épouse Y ait procédé à un paiement, même partiel, de ces appels de fonds, le décompte de son lot produit aux débats ne paraissant pas avoir été émis par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires qui rapporte suffisamment la preuve de l’obligation dont il poursuit l’exécution, et ce, par voie d’infirmation du jugement.

3-Il y a lieu de condamner Madame E X, Monsieur C X, Madame Y et la SCI Aba & Partners à payer, ensemble, la somme de 2700 euros au syndicat des copropriétaires Le F G sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4-Les intimés supporteront les dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP Badie-Simon-Thibaud-Juston du barreau d’Aix-en-Provence.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 29 mars 2019 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Déboute Madame E X, Monsieur C X, Madame Y et la SCI Aba & Partners de leur demande en nullité de la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le F G du 29 mai 2017.

Déboute Madame E X, Monsieur C X, Madame Y et la SCI Aba & Partners de leur demande tendant à voir déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété selon laquelle l’étanchéité des terrasses devra être assurée par le propriétaire du lot dans lequel elles sont comprises et à ses frais.

Condamne la SCI Aba & Partners à payer au syndicat des copropriétaires Le F G la somme de 15 965,26 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018.

Condamne Madame D X épouse Y la somme de 34 005,29 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018.

Condamne Madame E X à payer au syndicat des copropriétaires Le F G la somme de 34 240,21 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018.

Condamne Monsieur C X à payer au syndicat des copropriétaires Le F G la somme de 35 536,23 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2018.

Condamne Madame E X, Monsieur C X, Madame Y et la SCI Aba & Partners à payer, ensemble, la somme de 2700 euros au syndicat des copropriétaires Le F G sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu à dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure au profit de Madame E X Monsieur C X, Madame Y et la SCI Aba & Partners,

Condamne Madame E X, Monsieur C X, Madame Y et la SCI Aba & Partners aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Badie-Simon-Thibaud-Juston du barreau d’Aix-en-Provence.

Le greffier Le président