COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 30 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 387

Rôle N° RG 22/16697 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKPQA

[Y] [R]

C/

S.A. LOGIREM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aymeric THAREAU

M^e Paul GUILLET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 28 Septembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/01882.

APPELANTE

Madame [Y] [R]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008707 du 02/12/2002 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 2] / FRANCE

représentée par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A. LOGIREM, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUILLET de la SCP PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Sacha PRIAMI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Y] [R] est locataire de la SA LOGIREM depuis l’année 1996, selon un bail signé le premier septembre 1996.

Dans le cadre d’un opération de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), elle a quitté son logement et a été relogée par son bailleur dans un appartement situé [Adresse 3], par le biais d’un nouveau bail signé le 02 février 2018, à effet au 05 février 2018.

Par acte du même jour, la SA LOGIREM a consenti à Madame [R] la location d’une place de stationnement.

Par acte d’huissier du 25 juin 2018, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 18 mars 2021, la SA LOGIREM a fait assigner Madame [R] aux fins principalement de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail de stationnement, ordonner son expulsion et la voir condamner à un arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Durant l’été 2021, un cas de légionellose mortelle est survenu dans la résidence.

Par jugement contradictoire du 28 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection de Marseille a :

— condamné Mme [Y] [R] à payer à la SA LOGIREM la somme de 6.571,81€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 31 mars 2022 assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et du garage lot N°009 sont réunies au 06 août 2018 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Mme [Y] [R] des lieux sis [Adresse 3], et du garage lot N°009, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamné Mme [Y] [R] à payer à la SA LOGIREM une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers échus charges en sus révisables aux conditions des deux baux, et ce, jusqu’a la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs;

— dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

— rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé en outre que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— débouté Mme [Y] [R] de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné Mme [Y] [R] à payer à la SA LOGIREM une somme de 300€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [Y] [R] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, sous réserve des règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Par déclaration du 15 décembre 2022, Madame [R] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SA LOGIREM a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, Madame [R] demande à la cour :

— de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions

*statuant à nouveau

— de débouter la SA LOGIREM de ses demandes

— de juger que la SA LOGIREM n’a pas satisfait aux exigences relatives à la régularisation des charges pour l’année 2018

— de condamner la SA LOGIREM à lui verser la somme de 1349, 48 euros

subsidiairement :

— de juger que la somme de 1 349,48 € doit être déduite de la dette locative la S.A. LOGIREM

— de juger que la somme de 91,44 € devra être déduite de la dette locative la S.A. LOGIREM lui ayant injustement facturée des pénalités d’enquête

— de débouter la S.A. LOGIREM de sa demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion. *subsidiairement

— de prononcer à titre rétroactif la suspension de la clause résolutoire.

— de lui accorder à titre rétroactif trois ans de délais pour purger sa dette.

— de juger qu’elle a subi un préjudice de jouissance.

En conséquence et reconventionnellement,

— de condamner la S.A. LOGIREM à lui verser la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance.

— de juger qu’elle a subi un préjudice moral,

En conséquence et reconventionnellement

— de condamner la S.A. LOGIREM à lui verser la somme de la somme 6 000 € au titre de leur préjudice moral.

Subsidiairement, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

— de désigner tel expert qui plaira avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux,

— Décrire les désordres affectant les lieux loués, en déterminer précisément leurs causes

et leurs origines, ainsi que les moyens propres à y remédier ;

— Décrire les désordres affectant les parties communes des lieux loués, en déterminer

précisément leurs causes et leurs origines, ainsi que les moyens propres à y remédier ;

— Dire et juger les travaux préconisés pour rendre décent l’appartement occupé par la

requérante ;

— En chiffrer le coût ;

— Préciser si durant la période de la réalisation des travaux, il est nécessaire de reloger la

locataire ;

— À défaut, dire si cet immeuble doit être déclaré insalubre avec obligation pour le

propriétaire de reloger définitivement son locataire ;

— Évaluer le trouble de jouissance subi par la requérante ;

— Dire que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien ;

— de juger que le loyer devra être réduit à la somme de 200,73 € rétroactivement depuis le 1 er juillet 2021.

— y ajoutant

— de condamner la SA LOGIREM à lui payer la somme 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’au dépens.

Elle reproche à son bailleur de n’avoir pas effectué de régularisation de charges pour l’année 2018 si bien qu’elle est en droit de solliciter la somme de 1349, 48 euros correspondant aux provisions qu’elle a versées pour l’année 2018. Elle ajoute que les charges locatives ne sont pas dues puisque son bailleur ne lui a pas communiqué le mode de répartition et n’a pas tenu à sa disposition les pièces justificatives.

Elle conteste devoir des pénalités d’enquête puisqu’allocataire de l’aide au logement, elle n’était pas tenue de répondre à l’enquête de ressources pour l’année 2020, en application de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Elle demande la réformation du jugement déféré ordonnant la résiliation du bail au motif des compensations financières à intervenir. Elle relève l’existence de légionellose, ce qui démontre le défaut d’entretien mis à la charge du bailleur.

Elle fait état de l’indécence de son logement lié à la présence de la légionellose, de désordres dans les parties communes (boîte aux lettres cassée; porte d’accès qui ne fonctionne pas; fissures apparentes; présence de centaines de fourmis; dégât des eaux dans les sous-sols; ascenseur qui ne fonctionne pas) et dans son appartement (présence de fissures; problèmes de porte; infiltrations; boîte aux lettres qui ne fonctionne pas). Elle estime pouvoir revendiquer un préjudice de jouissance et un préjudice moral puisqu’elle a été contaminée par la légionellose et a souffert d’une importante allergie au chlore.

Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle expose être de bonne foi, avoir rencontré des difficultés pour payer son loyer en raison de problèmes de santé et d’une augmentation de son loyer.

Elle relève vivre seule avec un fils né en 1999.

Subsidiairement, elle sollicite une expertise judiciaire. Elle soutient que cette demande est recevable puisque le procès-verbal de constat du 29 juin 2023 qu’elle produit au débat a fait naître de nouvelles questions à juger depuis ses premières conclusions.

Elle sollicite également la diminution de son loyer à compter du premier juillet 2021, date de sa contamination à la légionellose, jusqu’à la fin des travaux de désinfection du réseau d’eau chaude.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le le 27 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer, la SA LOGIREM demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré

— de débouter Madame [R] de ses demandes

— de déclarer irrecevable la demande de Madame [R] tendant à voir condamner la SA LOGIREM au paiement de la somme de 1349, 48 euros au titre des charges prétendument indues

— de déclarer irrecevable la demande d’expertise de Madame [R]

— de condamner Madame [R] à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens d’appel.

Elle estime irrecevable la demande de condamnation au titre du remboursement des provisions sur charges d’un montant de 1349, 48 euros pour être nouvelle en cause d’appel.

Elle déclare irrecevable la demande subsidiaire d’expertise judiciaire, en application de l’article 910-4 du code de procédure civile, au motif qu’elle n’a pas été formée dès les premières conclusions.

Elle note avoir procédé à une régularisation de charges le 21 octobre 2019, comme cela ressort du compte locatif de Madame [R], régularisation qui a été faite au bénéfice de cette dernière. Elle ajoute que le décompte envoyé à cette dernière est précis et renseigne sa locataire sur la répartition des charges.

Elle soutient que Madame [R] devait répondre à l’enquête envoyée, en application de l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation, à défaut de quoi cette dernière était redevable de pénalités.

Elle conteste tout droit à compensation en application de l’article 1347-1 du code civil, au motif que Madame [R] ne justifie pas bénéficier d’une obligation certaine, liquide et exigible, alors qu’elle-même n’a pas manqué à ses obligations. Elle relève que Madame [R] ne rapporte la preuve ni d’un trouble de jouissance ni d’un préjudice moral. Elle déclare que cette dernière ne justifie pas avoir été hospitalisée en raison de la légionellose. Elle précise que le traitement par chloration n’a débuté que le 28 juillet 2021, si bien que cette dernière n’a pu être hospitalisée le 06 juillet 2021 à la suite d’une allergie au chlore dont le bailleur serait responsable.

Elle expose que Madame [R] fait obstacle aux mesures qu’elle prend au titre de son obligation d’entretien en refusant son accès au logement.

Elle conteste toute indécence des lieux loués. Elle ajoute que le procès-verbal d’huissier de justice produit au débat par Madame [R] porte en partie sur un immeuble dans lequel cette dernière ne réside pas et ne prouve pas l’indécence du logement qu’elle occupe. Elle précise que celle-ci a installé un climatiseur, sans son autorisation, qui a occasionné des dégâts. Elle note que certains désordres n’ont jamais été portés à sa connaissance et fait état de la carence, par l’intéressée, de ses obligations d’entretien.

Elle s’oppose à tout délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire. Elle relève que sa locataire n’a en réalité pas subi d’augmentation de loyer puisque le nouveau loyer principal a fait l’object d’une participation ANRU et d’une réduction au titre d’un loyer solidaire. Elle ajoute que les provisions sur charges ont également été diminuées et relève que sa locataire a bénéficié d’une augmentation du montant de ses APL.

Elle indique que Madame [R], qui ne paye pas régulièrement son loyer, méconnaît également son obligation d’usage paisible des lieux loués puisqu’elle sème le trouble au sein de la résidence et qu’elle a agressé l’agent d’entretien de l’immeuble.

Elle estime infondée la demande d’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 octobre 2023.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

En application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…) .

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande (…).

L’article 567 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

Selon l’article 70 du même code, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

La demande en restitution de charges formée par Madame [R], alors que le bailleur sollicitait l’acquisition de la clause résolutoire à la suite d’un impayé comprenant des charges locatives, s’analyse comme une demande reconventionnelle; elle est ainsi recevable.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Le bailleur justifie de la régularisation de charges pour l’année 2018 (sa pièce 7), avec le montant des charges à répartir et la quote-part de charges de la locataire. Toutefois la mention portant sur les 'charges générales’ n’est pas du tout détaillée. Par ailleurs, la communication de ce décompte ne dispense pas le bailleur de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives.

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 n’exige pas une communication systématique des pièces justificatives au locataire, le bailleur se devant seulement de les tenir à disposition à la demande du locataire sans être obligé de lui en remettre une copie.

Si ce même article prévoit que le bailleur doit justifier des charges récupérables, il ne précise pas les moyens permettant la consultation des pièces justificatives. Ces documents sont tenus par le bailleur à la disposition du locataire et c’est au bailleur de justifier qu’il a rempli cette obligation. Or, la SA LOGIREM ne justifie pas avoir tenu à la disposition de la locataire les pièces justificatives des charges. Elle n’en justifie pas plus devant la cour, alors que Madame [R] indique n’avoir pas pu les consulter.

En conséquence, c’est à bon droit que Madame [R] sollicite la restitution des provisions sur charges qu’elle a réglés sur l’année 2018; en revanche, elle ne démontre pas avoir payé la somme de 1349, 48 euros et il ressort de la régularisation de charges pour cette année que les provisions appelées se sont élevées à la somme de 815,91 euros.

L’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version alors applicable, dispose qu’ aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L. 441-9 (…)'.

Il résulte de l’article L.'101-1 du Code de la construction et de l’ habitation que le gouvernement doit présenter un rapport biennal au Parlement sur la situation du logement en France. Ce rapport comprend notamment des informations sur l’occupation des logements d’HLM et sur son évolution.

À cette fin, en application de l’article L.'442-5 du Code de la construction et de l’ habitation , les organismes d’HLM communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements, après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires'; les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois sous peine d’être redevables à l’organisme d’HLM d’une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard, sauf en cas de difficultés particulières.

Pour réaliser son enquête, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande à chacun de ses locataires communication des avis d’imposition et de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer, en application de l’article R 442-13 du même code.

La demande d’enquête envoyée à Madame [R] correspond aux exigences de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation et à l’article R 442-13 du même code.

Cette dernière n’ayant pas satisfait aux obligations qui étaient les siennes, elle est redevable, en application de ce précédent article, d’une pénalité.

C’est donc à bon droit que la SA LOGIREM la revendique.

Par ailleurs, Madame [R] ne s’est pas acquittée des sommes sollicitées dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer du 05 juin 2018 du montant non contestable des sommes sollicitées. Elle ne justifie pas que ses difficultés de paiement seraient dues à son relogement dans le cadre de l’opération ANRU. Ainsi, les conditions d’acquisition de cette clause étaient acquises au 06 août 2018 s’agissant du logement et de la place de stationnement qui y est associée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné Mme [Y] [R] à payer à la SA LOGIREM une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers échus charges en sus révisables aux conditions des deux baux, et ce, jusqu’a la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Après compensation avec la restitution des charges de l’année 2018 à hauteur de 815, 91 euros, il convient de condamner Madame [R] à verser à la SA LOGIREM la somme de 5755, 90 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement déféré. Le jugement déféré sera infirmé sur le quantum de la somme due.

Madame [R] justifie d’une hospitalisation à compter du 06 juillet 2021. Il est mentionné sur la lettre de liaison en photocopie qu’elle est arrivée le 06 juillet 2021, amenée par les pompiers et qu’elle est sortie de l’hôpital le 29 juillet 2021. Il est noté au titre des motifs de la venue aux urgences 'grosse allergie au chlore sur toute la surface du corps et détection de légionelles examin sanguin et urinaire faits sur la patiente radio du torax’ (sic). Ces simples indications, sans aucune autre pièce, alors que la chloration a débuté le 28 juillet 2021, sont insuffisantes à démontrer que Madame [R] aurait été victime d’une légionellose ou d’une allergie au chlore, dont la responsabilité serait imputable au bailleur.

La SA LOGIREM, qui ne conteste pas l’identification d’un cas de légionellose dans la résidence dans laquelle vit Madame [R], justifie avoir pris en charge cette difficulté dès le 28 juillet 2021, par le biais d’une chloration et de la distribution d’une douchette filtrante et avoir fourni une notice explicative. Le bailleur démontre également que le taux de légionelles était conforme dès le 16 août 2021 et qu’il a poursuivi ses démarches pour résoudre la difficulté qui était survenue.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [R] qui est défaillante dans l’administration de la preuve des préjudices qu’elle allègue.

Il ressort des pièces produites que la dette locative (comprenant les indemnités d’occupation) s’élèvent à plus de 10.000 euros.

Selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023,le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…).

Madame [R], qui est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, ne démontre pas que ses capacités financières lui permettent d’apurer en trois ans le montant de l’arriéré locatif, en sus du paiement du loyer courant. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Madame [R] est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 06 août 2018 à la suite de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle ne démontre pas l’indécence du logement entre l’entrée dans les lieux et l’acquisition de la clause résolutoire, étant précisé qu’en application de l’article 1731 du code civil, ' s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire'.

La demande d’expertise judiciaire est recevable puisque cette demande s’appuie notamment sur un procès-verbal d’huissier qui a été effectué après ses premières conclusions.

Toutefois, au-delà du 06 août 2018, Madame [R] ne peut plus revendiquer la protection de la loi du 06 juillet 1989 puisqu’elle était occupante sans droit ni titre. Dès lors, elle sera déboutée de sa demande d’expertise et de réduction du loyer depuis le premier juillet 2021.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts et de réduction du loyer.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Madame [R] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de ses demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour des raisons tirées de la situation économique de Madame [R], il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné Madame [R] aux dépens sera confirmé. Il sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée à verser à la SA LOGIREM la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme [Y] [R] à payer à la SA LOGIREM la somme de 6.571,81€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 31 mars 2022 assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SA LOGIREM la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DÉCLARE recevable la demande en restitution de charges pour l’année 2018 formée par Madame [Y] [R],

DECLARE recevable la demande d’expertise judiciaire formée par Madame [Y] [R]

DIT que la SA LOGIREM doit restituer à Madame [Y] [R] la somme de 815, 91 euros au titre des provisions sur charges pour l’année 2018,

ORDONNE la compensation des sommes dues entre les parties,

CONDAMNE Madame [R] à verser à la SA LOGIREM la somme de 5755, 90 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement déféré,

REJETTE la demande de Madame [R] au titre de l’expertise et de la diminution de loyers,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

CONDAMNE Madame [Y] [R] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,