COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 05 DECEMBRE 2024

N°2024/

Rôle N° RG 21/01172 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG25H

[W] [Z]

C/

[T] [C]

[E] [C]

Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PACA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Karine TOLLINCHI

M^e Paul [C]

M^e Clarisse BAINVEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 10 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/00109.

APPELANT

Monsieur [W] [Z]

né le 06 Janvier 1954 à [Localité 6] (Alégrie), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

Madame [T] [C]

prise en sa qualité d’héritière de Mme [P] veuve [C]

née le 21 Octobre 1962 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [E] [C]

prise en qualité d’héritière de Mme [P] veuve [C]

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIE INTERVENANTE

Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PACA,

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président-Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2010, les époux [R] et [F] [C], aux droits desquels viennent leurs héritières Mmes [T] [C] et [E] [C], ont consenti à M. [W] [Z], un bail commercial à usage exclusif d’hôtel meublé, pour une durée de neuf années, à compter du 1 er novembre 2010, situé [Adresse 2]

Le bien loué était un appartement, situé au premier étage de l’immeuble, constitué de neuf chambres, d’un couloir d’accès, d’un WC indépendant et d’un local chaudière, ainsi que d’une cave au sous-sol.

Le bail commercial contient une clause résolutoire pour le défaut de paiement d’un seul terme de loyer ainsi que des charges et accessoires.

Deux commandements de payer les loyers ont été délivrés au preneur.

Le dernier commandement de payer du 26 novembre 2015 vise la clause résolutoire insérée au bail commercial et met en demeure de payer, sous un mois, une somme totale de 9.668,19 euros au principal (au titre de loyers, taxes, charges).

Le commandement de payer est resté partiellement infructueux pendant un mois.

Par acte du 24 décembre 2015, M. [W] [Z] a fait assigner Mme [T] [C] et [E] [C] devant le tribunal de grande instance de Nice pour solliciter la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 novembre 2015.

Par courrier du 26 avril 2019, la ville de Nice informait le preneur qu’elle mettait en oeuvre une procédure de péril imminent en application de l’article L 511-3 du code de la construction et de l’habitation.

L’arrêté de la ville de Nice du 6 mai 2019 confirmait ensuite la mesure d’évacuation de la partie arrière de l 'immeuble et la mesure d’interdiction de la chambre n°8 de l’hôtel.

Il était enfin ordonné, par arrêté municipal du 26 juin 2019, la fermeture au public de l’immeuble sis [Adresse 2], en ce compris l’établissement exploité par M. [W] [Z], à usage d’hôtel meublé, dénommé « [8] », jusqu’à la réalisation d’un audit de la structure totale de l’immeuble et de la modélisation de la stabilité de l’ensemble du bâtiment.

Par jugement prononcé le 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :

— débouté M. [W] [Z] de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer du 26 novembre 2015,

— constaté la résolution du bail liant les parties à la date du 26 décembre 2015,

— ordonné l’expulsion immédiate et sans délai des lieux de M. [W] [Z],

— condamné M. [W] [Z] à payer et porter à Mmes [T] [C] et [E] [C], en qualité d’héritières de Mme [F] [C] née [P] la somme de 48.268,35 euros arrêtée au 1eroctobre 2020, outre une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2021, d’un montant de 1246,06 euros, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamné Mmes [T] [C] et [E] [C], es-qualité d’héritières de Mme [F] [C] née [P] à payer à M. [W] [Z] la somme de 3000 euros de dommages-intérêts du chef de la perte de jouissance de la cave mentionnée au bail,

— ordonné la compensation entre ces deux sommes,

— débouté Mmes [T] [C] et [E] [C] de leur demande endommages-intérêts et de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné M.[W] [Z] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par acte authentique du 26 novembre 2020, l'[Adresse 7] (l’EPF PACA) a acquis de Mme [T] [C] et Mme [E] [C] les lots n° 4 et 22 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2].

M. [W] [Z] a formé un appel le 26 janvier 2021.

Sa déclaration d’appel est ainsi rédigée :'objet/Portée de l’appel : L’appel tendant à la réformation du jugement ayant :

— débouté M. [Z] de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer du 26 novembre 2015,

— constaté la résolution du bail liant les parties à la date du 26 décembre 2015,

— ordonné l’expulsion immédiate et sans délai des lieux de M. [Z]

— condamné M. [Z] à payer et porter à Mme [T] [C] et Mme [E] [C], ès-qualité d’héritières de Mme [F] [C] née [P], la somme de 48.268,95 euros arrêtée au 1er octobre 2020, outre une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2021, d’un montant de 1.246,06 euros, et ce, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamné Mme [T] [C] et Mme [E] [C], en qualité d’héritières de Mme [F] [C] née [P] à payer à M. [W] [Z] la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts du chef de la perte de jouissance de la cave mentionnée au bail,

— ordonné la compensation entre ces deux sommes,

— débouté M. [W] [Z] de sa demande sur le fondement de l’Article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement et condamné M. [Z] aux dépens.

L’EPF PACA est intervenu volontairement à la procédure d’appel par conclusions d’intervention volontaire dénoncées aux autres parties par acte d’huissier des 1er et 7 avril 2021 notifiées par RPVA le 16 avril 2021.

L’instruction procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 1er octobre 2014.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2021, M. [W] [Z] demande à la cour de :

vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

— recevoir M. [Z] en son appel.

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

à titre principal :

— juger de la nullité du commandement de payer, délivré le 26 novembre 2015, par la SCP Franck Bretaudaeau Elliaou-Bretaudeau Albertini à la requête de Mmes [T] [C] et [E] [C] et partant, de 1'ensemble de ses conséquences et notamment la mise en jeu de la clause résolutoire,

— débouter en conséquence Mmes [T] [C], [E] [C] et l’EPF PACA de toutes

leurs demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— dire que les sommes ne sont pas dues, n’étant ni certaines, ni liquides, ni exigibles,

— suspendre le jeu de la clause résolutoire, en raison de la bonne foi de M. [W] [Z],

à titre infiniment subsidiaire,

— juger de la suspension de la clause résolutoire et accorder les plus larges délais de paiement

à M. [W] [Z],

en tout état de cause à titre reconventionnel,

— condamner Mmes [T] [C], [E] [C] et l’EPF PACA à payer à M. [W] [Z] la somme de 200.000 euros à titre de réparation de son préjudice commercial,

— condamner Mmes [T] [C], [E] [C] et l’EPF PACA au paiement dune somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu’à celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. outre les entiers dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de Maître Charles Tollinchi, avocat, sous sa due affirmation de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2021, Mmes [T] et [E]-[C] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’il a :

— condamné Mme [T] [C] et Mme [E] [C] ès-qualités, à payer à M. [W] [Z], la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, du chef de la perte de jouissance d’une cave, alors mentionnée au bail.

— ordonné la compensation entre la somme de 48.268,95 euros et la somme de 3.000 euros,

— débouté Mmes [T] [C] et [E] [C] de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— vu les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, l’article 566 du code de procédure civile, l’article 1728-2° du code civil,

vu la vente intervenue en date du 26 novembre 2020,

— débouter M. [W] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

à titre reconventionnel,

— constater la résolution du bail liant les parties, à la date du 26 décembre 2015, ou à défaut prononcer la résiliation du bail en vertu de l’article 1728-2° du code civil,

— condamner M. [W] [Z] à payer et porter à Mme [T] [C] et Mme [E] [C], en qualité d’héritières de Madame [F] [C] née [P], la somme de 50.594,92 euros arrêtée au 26 novembre 2020,

très subsidiairement, si la cour estimait que les loyers et provisions sur charges et taxes cessaient d’être dus, du fait de l’arrêté municipal de péril imminent rendu par la ville de Nice en date du 6 mai 2019, notifié à M. [W] [Z] le 28 juin 2019,

— condamner M. [W] [Z] à payer et porter à Madame [T] [C] et Madame [E] [C], en qualité d’héritières de Madame [F] [C] née [P] la somme de 26.887,05 euros arrêtée au 30 juin 2019,

— condamner M. [W] [Z] au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre dommages et intérêts, pour procédure abusive et injustifiée, sur la base de l’article 1382 ancien du code civil,

— le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros, sur la base de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen [C] Montero Daval [C], sur son offre de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2021, l’EPF PACA demande à la cour de :

vu les articles 63, 68, 325, 329, 554 et 564 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce, 1728 2° du code civil,

— déclarer l’EPF PACA recevable en la forme, en son intervention principale volontaire, par application des articles 63 et 68 du code de procédure civile,

— déclarer l’EPF PACA recevable comme n’ayant été ni partie ni représenté en première instance, par application de l’Article 554 du même code,

— déclarer l’EPF PACA bien fondé, comme ayant un intérêt à faire juger que le bail commercial conclu avec M. [Z] est résolu, ordonner l’expulsion de M. [Z] et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation,

— dire que cette question se rattache incontestablement à l’objet des demandes dont se trouve saisie la cour, dans la présente procédure,

et, statuant sur le fond de la demande au principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. [Z] de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer du 26 novembre 2015,

— constaté la résolution du bail liant les parties à la date du 26 décembre 2015,

— ordonné l’expulsion immédiate et sans délai des lieux de M. [Z],

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [Z] à payer à Mme [T] [C] et Mme [E] [C] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1 er janvier 2021 d’un montant de 1.246,06 euros, et ce, jusqu’à complète libération des lieux,

et, statuant à nouveau :

— condamner M. [Z] à payer à l’EPF PACA une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2021 d’un montant de 1.246,06 euros, et ce, jusqu’à complète libération des lieux,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, le jeu de la clause résolutoire n’était pas constaté :

— ordonner la résiliation du bail commercial pour manquement grave du preneur à ses obligations

en tout état de cause :

— débouter M. [W] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de l’EPF PACA,

— condamner M. [W] [Z] à payer la somme de 1.500 euros à l’EPF PACA en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] [Z] aux entiers dépens

MOTIFS

1-sur l’intervention volontaire de l’EPF PACA

Selon l’article 329 du code de procédure civile :L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 554 du même code ajoute :Peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

L’EPF PACA demande à la cour de le déclarer recevable en la forme, en son intervention principale volontaire, par application des articles 63 et 68 du code de procédure civile.

En l’espèce, le jugement dont appel a été prononcé le 10 janvier 2020 et l’EPF PACA n’est devenue propriétaire des lieux loués que postérieurement, soit le 26 novembre 2020.

L’EPF PACA a un intérêt à intervenir en cause d’appel, étant le nouveau bailleur des locaux commerciaux concernés par le litige et souhaitant en particulier voir confirmer la résolution du bail commercial et l’expulsion sans délai du preneur.

L’intérêt de l’EPF PACA à intervenir réside aussi dans le fait que l’acte de vente du 26 novembre 2020 stipule : 'l’acquéreur devra poursuivre à compter de ce jour la procédure engagée contre le locataire, à ses frais exclusifs ».

Enfin, nul ne s’oppose à l’intervention volontaire de l’EPF PACA.

Conformément à la demande de l’EPF PACA sur ce point, il y a lieu de déclare recevable l’intervention principale volontaire de cette dernière.

2-sur la demande du preneur d’annulation du commmandement de payer du 26 novembre 2015

Selon l’article L145-41 du code de commerce dans sa version applicable du21 septembre 2000 au 01 octobre 2016 :Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

Les commandements doivent être annulés lorsque leurs mentions et indications sont de nature à créer dans l’esprit de la locataire, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai.

Cependant, un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

M. [W] [Z] prétend que le commandement de payer en date du 26 novembre 2015 devrait être déclaré nul, les règlements effectués par lui n’ayant fait l’objet ni de ventilation ni d’affectation comptable précise, rendant impossible de connaître parfaitement sa situation vis-a-vis de ses bailleresses. L’appelant se prévaut aussi de l’imprécision du même commandement de payer concernant une solde antérieur de 3 715, 69 euros, qui ne serait nullement justifié.

Mmes [T] [C] et [E] [C] s’opposent à cette demande d’annulation du commandement de payer, répliquant que l’ensemble des versements réellement effectués par le preneur ont été pris en compte dans le décompte joint au commandement de payer.

S’agissant d’un paiement particulier allégué par M. [W] [Z], à hauteur de 3564 euros, au 29 janvier 2015, ce dernier ne démontre pas suffisamment ledit paiement à cette date. Tout d’abord, il ne produit pas la preuve de ce que cette somme exacte de 3564 euros a bien été débitée de son compte à cette date. De plus, Mme [T] [C] verse aux débats ses relevés de compte pour la période concernée, permettant d’attester l’absence de réception dudit virement.

Toujours s’agissant de ce paiement, Mme [T] [C] démontre, en produisant son relevé bancaire, que ledit paiement de 3564 euros, allégué par le preneur, a en réalité été encaissé sur son compte à la seule date du 22 avril 2015 et non à celle du 29 janvier 2015.

Si M. [W] [Z] affirme avoir réglé les loyers des deuxième, troisième et quatrième trimestres 2015, les bailleresses produisent aux débats un décompte actualisé démontrant qu’elles ont bien pris en considération les trois paiements de 3 564 euros chacun mis en avant par le preneur.

S’agissant de l’antériorité dont fait état le commandement de payer du 26 novembre 2015, les bailleresses produisent un décompte actualisé des sommes dues, pour la période du 25/09/2012 au 30/06/2017, reprenant l’existence de ce solde antérieur de 3.715,69 euros au 1er octobre 2014.

Toujours pour critiquer le commandement de payer du 26 novembre 2015 et pour dire que ce dernier doit être considéré comme nul, M. [W] [Z] prétend avoir payé la totalité des taxes foncières pour 2014 et 2015. Selon lui, le commandement de payer du 26 novembre 2015 fait toujours mention de ces sommes comme restant dues.

Concernant les taxes foncières visées par le commandement de payer, les anciennes bailleresses établissent, en produisant les avis de taxes foncières, que le montant desdites taxes des années 2014 et 2015 sont les suivants : 1.310 et 1.322 euros.

Ensuite, les bailleresses reconnaissent avoir perçu les paiements suivants de la part du preneur au titre des taxes foncières 2014 et 2015 :

— le 18 février 2015, un chèque de 500 euros, « à valoir sur le règlement des taxes foncières ».

—  11/08/2015 : 500 euros

—  11/09/2015 : 500 euros

—  08/10/2015 : 382 euros

Or, le décompte actualisé produit par les bailleresses tient compte de ces paiements. M. [W] [Z] ne démontre pas d’autres paiements que ceux déjà pris en considération par les anciennes bailleresses au titre des taxes foncières.

Il résulte de tout ce qui précède que les montants réclamés dans le commandement de payer sont justifiés et que l’appelant échoue à démontrer les causes de nullité du commandement de payer du 26 novembre 2015 dont il entendait se prévaloir.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il rejette la demande de M. [W] [Z] en annulation du commandement de payer du 26 novembre 2015.

2-sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail contient une clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers, rédigée en ces termes : 'faute d’exécution de l’une des clauses du bail, et notamment faute de paiement d’un seul terme de loyer, des intérêts de retard, des charges accessoires et des frais de commandement ou de mise en demeure, le bail sera résilié de plein droit, un mois après une mise en demeure par simple lettre recommandée ou commandement resté infructueux.'

La cour a précédemment jugé que le commandement de payer les loyers signifié le 26 novembre 2015, et portant sur la somme principale de 9.668,18 euros, était justifié.

Pour s’opposer au constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 26 décembre 2015, M. [W] [Z] soulève le moyen tiré de l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020. Il fait valoir que cette ordonnance a posé le principe de l’interdiction de voies d’exécution forcées à l’encontre du locataire.

Il résulte de l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de covid-19 que 'les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré’entre le 12' mars et le 23'juin 2020.

En l’espèce, le commandement de payer du 26 novembre 2015 laissait un délai au preneur pour s’acquitter des sommes dues, délai ayant expiré le 26 décembre 2015, soit antérieurement au champs d’application de l’article précédemment reproduit.

En conséquence, le moyen de M. [W] [Z], tiré de l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 est inopérant.

En application de l’article L 145-41 du code de commerce, il appartenait donc à M. [W] [Z] de payer les sommes visées audit commandement et ce dans le délai imparti d’un mois.

Faute pour M. [W] [Z] d’établir qu’il a réglé la totalité de la somme visée dans le commandement de payer, la clause résolutoire est acquise au 26 décembre 2015.

Le jugement est confirmé en ce qu’il constate la résiliation du bail liant les parties au 26 décembre 2015, en ce qu’il ordonne l’expulsion immédiate et sans délai des lieux de M. [W] [Z].

3-sur les demandes subsidiaires de M. [W] [Z] de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

Selon l’article L145-41 du code de commerce :Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge

M. [W] [Z] ne verse aucune pièce financière sur sa situation actuelle et a toujours d’importantes dettes de loyers et d’indemnités d’occupation envers ses bailleurs.

La cour ne peut que rejeter les demandes de M. [W] [Z] de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement.

4-sur les demandes en paiement contre M. [W] [Z]

— sur les demandes en paiement de Mmes [T] [C] et [E] [C]

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

Les anciennes bailleresses sollicitent la condamnation de M. [W] [Z] à leur payer soit la somme de 50.594,92 euros arrêtée au 26 novembre 2020, soit celle de 26.887,05 euros arrêtée au 30 juin 2019 si la cour estimait que les loyers, provisions sur charges et taxes cessaient d’être dus, du fait de l’arrêté municipal de péril imminent rendu par la ville de Nice le 6 mai 2019.

En l’espèce, Mmes [T] [C] et [E] [C] ont été les bailleresses de l’appelant jusqu’à la date du 26 novembre 2020 seulement. En effet, à compter de ladite date, l’EPF PACA faisait l’acquisition de l’immeuble abritant le local commercial litigieux.

Ensuite, il convient de tenir compte de l’arrêté municipal de la ville de Nice du 26 juin 2019, ordonnant la fermeture au public de l’immeuble sis [Adresse 2], en ce compris de l’établissement exploité par M. [W] [Z], pour dire que ce dernier n’est plus redevable de quelconques sommes envers Mmes [T] [C] et [E] [C] à compter de cette date.

En effet, à compter du 26 juin 2019, le local commercial loué n’était plus conforme à sa destination contractuelle, à savoir le fait d’être un hôtel meublé pouvant recevoir du public.

S’agissant des sommes dues par le preneur aux anciennes bailleresses jusqu’au 26 juin 2019, ces dernières produisent un décompte actualisé, clair et détaillé laissant apparaître une dette de loyers et d’indemnités d’occupation de 26 887,05 euros.M. [W] [Z] ne démontre pas suffisamment avoir effectué des paiements qui n’auraient pas été enregistrés par Mmes [T] [C] et [E] [C].

Infirmant le jugement, statuant nouveau, la cour condamne M. [W] [Z] à payer à Mmes [T] [C] et [E] [C], la somme de 26.887,05 euros arrêtée au 30 juin 2019.

— sur les demandes en paiement de l’EPF PACA contre M. [W] [Z]

L’EPF PACA sollicite la condamnation de l’appelant à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2021 d’un montant de 1246, 06 euros jusqu’à la complète libération des lieux.

M. [W] [Z] conclut au rejet de ladite demande en paiement, estimant que les sommes réclamées ne sont ni certaines, ni liquides, ni exigibles.

Tout d’abord, il convient de rappeler que le bail commercial consenti à M. [W] [Z] est résilié depuis le 26 décembre 2015, que l’hôtel a été fermé au public par la ville de Nice à compter du 26 juin 2019, qu’il a été reclassé en meublé d’habitation le 22 janvier 2020, que l’EPF PACA n’est devenue la bailleresse des lieux qu’à compter du 26 novembre 2020.

Ainsi, seules des indemnités d’occupation sont donc dues, le cas échéant, par M. [W] [Z] à l’EPF PACA, et ce à compter du 26 novembre 2020, compte tenu du fait que, depuis le 22 janvier 2020, M. [W] [Z] pouvait de nouveau exploiter les lieux mais sous la forme d’un meublé d’habitation.

En outre, si M. [W] [Z] soutient avoir d’ores et déjà été expulsé par l’EPF PACA du bien, il ne produit qu’un commandement de quitter les lieux en date du 17 février 2021, ce qui ne démontre pas la réalité de son départ effectif.

M. [W] [Z] est donc redevable d’indemnités d’occupation envers l’EPF PACA et ce dans les limites des demandes de cette dernière.

Il convient en conséquence de condamner M. [W] [Z] à payer à l’EPF PACA une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2021 d’un montant de 1.246,06 euros, et ce, jusqu’à complète libération des lieux.

5-sur la demande de M. [W] [Z] de dommages-intérêts

Vu l’ancien article 1147 du code civil et le nouvel article 1217 du même code,

M. [W] [Z] met en cause la responsabilité contractuelle tant de Mmes [C] que de l’EPF PACA en soutenant que ces derniers ont manqué à leur obligation de lui assurer une jouissance paisible du bien loué.

M. [W] [Z] précise, concernant les fautes contractuelles commises, que l’immeuble est très délabré en raison de la négligence des bailleurs, à tel point que la mairie de Nice a, par arrêté du 5 novembre 2018, été contrainte de prescrire des mesures d’urgence destinées à parer à un péril grave et imminent. Pour lui, l’immeuble donné à bail se trouvait, depuis une dizaine d’années, dans un état de grande vétusté.

Sur son préjudice en lien avec les fautes alléguées, M. [W] [Z] estime avoir perdu la valeur de son fonds de commerce dont la valeur actuelle serait de 200 000 euros. Il réclame en conséquence une indemnité de 200 000 euros aux intimées et à l’intervenante volontaire.

— sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 564 du code de procédure civile :A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code ajoute :Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, selon l’article 566 du code de procédure civile :Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Les intimées comme l’intervenante volontaire soulèvent l’irrecevabilité de la demande de M. [W] [Z] en indemnisation au motif que ladite demande serait nouvelle comme n’ayant pas déjà été formulée en première instance.

Cependant, s’agissant tout d’abord de la recevabilité de ladite demande en indemnisation, à l’égard de l’EPF PACA, la cour observe que cette dernière n’était pas dans la cause en première instance et qu’elle n’est intervenue qu’en cause d’appel. Ainsi, M. [W] [Z] n’était pas en mesure de présenter une telle demande indemnitaire contre l’EPF PACA en première instance et sa demande tendant aux mêmes fins présentées à hauteur d’appel contre cette dernière est nécessairement recevable.

Rejetant la fin de non-recevoir opposée par l’EPF PACA à la demande indemnitaire de M. [W] [Z], la cour déclare recevable la demande de dommages-intérêts de ce dernier contre la première.

S’agissant ensuite de la recevabilité de la demande de dommages-intérêts à l’égard de Mmes [C], la cour observe que M. [W] [Z] avait bien présenté, en première instance, une telle demande à leur encontre et ce même si le montant de dommages-intérêts sollicité était alors inférieur pour être de 5000 euros seulement (au lieu de 200 000 euros à hauteur d’appel).

La demande de dommages-intérêts de M. [W] [Z] à hauteur d’appel tend aux mêmes fins que sa demande indemnitaire présentée en première instance et en constitue le complément nécessaire.

Rejetant la fin de non-recevoir opposée par Mmes [C] à la demande indemnitaire de M. [W] [Z], la cour déclare recevable la demande de dommages-intérêts de ce dernier contre les premières.

— sur le bien-fondé de la demande

L’article 1719 du code civil dispose : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantation

Selon l’article 1720 du code civil :Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

S’il existe des manquements de Mmes [C] à leur obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination contractuelle depuis au moins le 26 juin 2019 date de la fermeture au public de l’hôtel, le préjudice subi par M. [W] [Z] n’est cependant pas certain.

En effet, d’une part, M. [W] [Z] ne produit aucun élément probant et précis démontrant la perte de la valeur du fonds de commerce à hauteur de 200 000 euros depuis le 26 juin 2019. En outre, la ville de Nice a reclassé les lieux en un meublé d’habitation depuis le 22 janvier 2020 de sorte qu’une exploitation des lieux était toujours possible depuis cette date.

En outre, s’agissant de la demande de dommages-intérêts dirigée contre l’EPF PACA, cette dernière n’était plus la bailleresse de M. [W] [Z] lorsqu’elle a fait l’acquisition du local loué le 26 novembre 2020, le bail étant résilié depuis le 26 décembre 2015. Elle n’avait donc aucune obligation de délivrance conforme envers ce dernier.

Ainsi la cour rejette la demande de M. [W] [Z] de dommages-intérêts contre les intimés.

5-sur la demande de M. [W] [Z] de dommages-intérêts au titre de la cave

Le jugement dont appel a condamné Mmes [T] [C] et [E] [C], l’EPF PACA à payer à M. [W] [Z] la somme de 3000 euros de dommages-intérêts au titre de la jouissance de la perte de la cave.

L’appelant demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, de plus, il ne présente pas la même demande qu’en première instance tendant à obtenir une indemnisation au titre de la jouissance pour la perte de la cave.

Le jugement est donc infirmé concernant son chef ci-dessus rappelé et, statuant à nouveau, la cour rejette la demande de M. [W] [Z] d’indemnisation à hauteur de 3000 euros de dommages-intérêts au titre de la jouissance de la perte de la cave.

6-sur la demande de Mmes [C] de dommages-intérêts pour procédure abusive

Vu l’article 1240 du code civil,

Mmes [T] [C] et [E] [C] se prévalent de la mauvaise foi de M. [W] [Z] et demandent à ce qu’il soit condamné à leur payer la somme de 5.000 euros, à titre dommages et intérêts, pour procédure abusive et injustifiée.

Il ne saurait être fait droit à cette demande indemnitaire, dès lors que les débats ne font apparaître aucune procédure abusive exercée par M. [W] [Z], et ce en présence de manquements avérés des bailleresses à leurs obligations de délivrance du local loué.

Confirmant le jugement, la cour rejette la demande de Mmes [T] [C] et [E] [C] de dommages-intérêts contre M. [W] [Z] pour procédure abusive.

7-sur les frais du procès

Le jugement de première instance est confirmé concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [Z], qui succombe à titre principal, est condamné aux entiers dépens d’appel.

En revanche, au regard de l’équité, les parties seront réciproquement déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— déclare recevable l’intervention principale volontaire de l’EPF PACA, les demandes de dommages-intérêts de M. [W] [Z] contre Mesdames [T] et [E] [C] et l’EPF PACA,

— confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf concernant la condamnation de Mmes [C] à payer une somme de 3000 euros à M. [W] [Z] et concernant la condamnation de M. [W] [Z] au profit de Mmes [C],

statuant à nouveau et y ajoutant,

— rejette toutes les demandes de dommages-intérêts,

— condamne M. [W] [Z] à payer à Mmes [T] [C] et [E] [C] la somme de 26.887,05 euros,

— condamne M. [W] [Z] à payer à l’EPF PACA une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2021 d’un montant de 1.246,06 euros, et ce, jusqu’à complète libération des lieux,

— rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [W] [Z] aux entiers dépens d’appel.

Le Greffier, La Présidente,