COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 23 JANVIER 2025

N° 2025/48

Rôle N° RG 24/04792 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM4DK

[D] [O]

C/

S.C.I. [Localité 8] CITY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alice FADY

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 14 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01896.

APPELANT

Monsieur [D] [O]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005392 du 12/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5]),

né le 16 Mai 1989 à [Localité 6] ( MAROC)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alice FADY, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. [Localité 8] CITY

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par son mandataire la SA OIKO GESTION

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Florence PERRAUT, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025,

Signé par M^me Florence PERRAUT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2018, la société civile immobilière (SCI) Marseille City, a donné à bail à monsieur [D] [O], un appartement à usage d’habitation, de type T2, sis [Adresse 4], à Marseille 1er (13001), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 520 euros, outre 47 euros de provision pour charges et 13 euros de provision pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Par exploit signifié le 25 octobre 2022, la SCI Marseille City a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement au principal d’une somme de 2 610,10 euros.

Considérant que les causes du commandement étaient restées infructueuses, la SCI Marseille City a fait assigner M. [O], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, qui, par ordonnance contradictoire en date du 30 novembre 2024, a :

— constaté la résiliation du bail entre les parties, en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 25 décembre 2022 ;

— rejeté la demande de délais de paiement de M. [O] ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier en application de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, donneraient lieu à application des dispositions de l’article L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [O] à payer à la SCI Marseille City, la somme de 6 415,18 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er octobre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 610,10 euros à compter du 25 octobre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

— condamné M. [O] à payer à la SCI Marseille City une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer en cours, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter du 1er novembre 2023, jusqu’à la libération des lieux, soit 632,18 euros ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné M. [O] à payer à la SCI Marseille City la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 avril 2024, M. [O] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 17 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— lui accorde les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, dont le montant sera fixé à l’issue de la procédure pendant devant la commission de surendettement des Bouches du Rhône ;

— ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— rejette les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 17 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Marseille City sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en conséquence :

— déboute M. [O] de ses demandes ;

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— ordonne l’expulsion de M. [O] ;

— condamne M. [O] à lui payer la somme provisionnelle de 10 092,56 euros comptes arrêtés au 10 juin 2024, avec intérêts à taux légal à compter de la signification du commandement soit le 25 octobre 2022 ;

— condamne M. [O] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges jusquà complète libération des lieux ;

— condamne M. [O] à lui verser la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 18 novembre 2024.

Par soit transmis en date du 23 décembre 2024, la cour a interrogé les parties sur l’ampleur de la dévolution des conclusions de l’intimée et la recevabilité de l’appel incident, en ce qu’elle sollicite la somme de 10 092,56 euros à titre provisionnel, au titre de la dette locative, au visa des dispositions de l’article 542, combinées à celles de l’article 954, du code de procédure civile, précisant que lorsqu’une partie ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation de l’ordonnance entreprise, elle ne peut que la confirmer.

Elle a laissé aux parties la possibilité de formuler leurs observations par le truchement d’une note en délibéré, avant le mardi 7 janvier 2025, 14h00.

Par note en délibéré reçue le 6 janvier 2025, le conseil de la SCI Marseille City

précise que la somme sollicitée à titre provisionnel de 10.092,56 euros, comptes arrêtés au 10 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement soit du 25 octobre 2022, ne résulte que de l’actualisation de la créance de celle-ci, au regard de l’indemnité d’occupation fixée par l’ordonnance déférée, dont la confirmation est sollicitée.

Aucune note en délibéré n’a été transmis dans le délai requis par le conseil de M. [O].

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

.

Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application de ces dispositions, s’agissant de l’intimée, elle doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soient reconsidérées en appel. Elle doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donne pas satisfaction en ce qu’elle a rejeté ou sous-évalué certaines des ses prétentions.

Elle doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

En l’espèce, la SCI Marseille City, sollicite dans le dispositif de ses conclusions la confirmation de l’ordonnance entreprise. Elle n’a pas sollicité d’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise.

S’agissant de sa demande tendant à voir condamner M. [O] à lui payer la somme de 10 092,56 euros, à titre provisionnel, en paiement de la dette locative arrêtée au 10 juin 2024, aucun appel incident n’a été formalisé sur ce point par une demande d’infirmation.

Ladite demande est donc irrecevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Or, il est acquis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

L’article L 722-5 alinéa 1 du même code fait interdiction au débiteur, à compter de la décision de recevabilité de sa demande, de régler tout ou partie des créances autres qu’alimentaires, y compris donc ses loyers impayés.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

Le preneur peut seulement obtenir, sur le fondement de l’article 24 paragraphe V, la suspension des effets de cette clause. De même, l’effacement des dettes dans le cadre d’un rétablissement personnel ultérieur n’empêchera pas la reprise du plein effet de la clause résolutoire, si le locataire cesse les règlements prescrits par la décision suspendant cette clause.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Ainsi, il n’est pas contesté par M. [O] qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 25 octobre 2022, pour la somme de 2 610,10 euros au principal, au titre de l’arriéré locatif.

Or, il est acquis que cette somme n’a pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance.

Par ailleurs, il est constant que la décision de recevabilité de la commission de surendettement des Bouches du Rhône est intervenue le 29 février 2024, soit postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire. Elle n’a donc aucune incidence sur celle-ci.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, au 25 décembre 2022 minuit.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation :

Par application, de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’au moment où le premier juge a statué la dette locative s’élevait à titre provisionnel à la somme de 6 415,18 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, incluant la mensualité d’octobre 2023.

Concernant, l’indemnité d’occupation c’est par des motifs pertinents que le premier juge l’a fixée à la somme provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer en cours, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération des lieux, soit 632,18 euros.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [O] au paiement de la somme provisionnelle de 6 415,18 euros, due au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, déduction faite des frais de procédure et en ce qu’elle l’a condamné à payer une indemnité menseulle d’occupation de 632,18 euros à titre provisionnel, à compter de la résiliationdu bail jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

Selon le paragraphe VI du même article, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, celui-ci a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; (…)

Il s’ensuit que lorsque le locataire, dont la procédure de surendettement est en cours d’instruction, a repris le paiement du loyer courant, le juge saisi d’une action en résiliation du bail lui accorde des délais de paiement jusqu’à l’élaboration des mesures imposées.

Or, en l’espèce au vu du décompte produit par le bailleur, M. [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant depuis la recevabilité de la procédure de surendettement.

Au vu du décompte versé aux débats par la SCI Marseille City et des justificatifs produit par M. [O], il est établi :

— qu’il s’est acquitté du loyer mois de mars 2024 (règlement du 1er avril 2024 + CAF);

— qu’il s’est acquitté du loyer du mois d’avril 2024 (règlement du 9 avril 2024 + CAF) ;

— qu’il s’est acquitté du loyer du mois de mai 2024 (règlement du 7 mai 2024 + CAF) ;

— qu’il n’a pas réglé l’échéance du mois de juin 2024.

Il peut néanmoins demander des délais de paiement sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil.

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le paiement des loyers courants et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, M. [O] justifie d’un contrat de travail à durée déterminé pour un poste de veilleur de nuit à [Localité 7] entre le 1er juin 2023 et le 31 aout 2023.

Il est actuellement en recherche d’emploi.

Par conséquent M. [O] ne démontre pas avoir les capacités financières lui permettant de s’acquitter à la fois d’un plan d’apurement de sa dette locative et de son loyer et charges courantes, en sus.

Si la cour doit tenir compte des difficultés financières rencontrées par le locataire, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins du bailleur, en particulier lorsqu’il s’agit d’un bailleur privé, comme en l’espèce, lequel ne peut pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par ses locataires.

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce que M. [O] a été débouté de sa demande en délai de paiement et suspension de la clause résolutoire. De même elle sera confirmée en ce qu’elle a ordonné son expulsion en application des délais légaux de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [O] aux dépens et à payer à la SCI Marseille City la somme de 200 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, il sera condamné à supporter les dépens de la procédure d’appel, étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale et à payer à la SCI Marseille City la somme de 2 000 euros surle fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Déclare irrecevable la demande de la SCI Marseille City, tendant à voir prononcer la condamnation de M. [O] à lui verser la somme de 10 092,56 euros à titre provisionnel, au titre de la dette locative arrêtée au 10 juin 2024 ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dipositions ;

Y ajoutant :

Condamne M. [O] à payer à la SCI Marseille City la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [O] à supporter l’intégralité des dépens d’appel qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

La greffière La présidente