COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2026

Rôle N° RG 21/07375 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHO7D

[G] [S]

C/

S.A.R.L. [V] [I]

Copie exécutoire délivrée

le : 21 mai 2026

à :

M^e Lauriane BUONOMANO

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de TOULON en date du 21 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 2019J00396.

APPELANT

Monsieur [G] [S]

né le 27 Avril 1966 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Delphine CASALTA de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A.R.L. [V] [I]

anciennement dénommée CORMORAN CONSULTING, ayant pour nom commercial [K] IMMO CONSULTING

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente,

et Madame Cecile BRAHIC-LAMBREY, conseillère,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère rapporteure

Madame Cecile BRAHIC-LAMBREY, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026.

Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 7 novembre 2017, M. [G] [S] a signé un contrat d’agent commercial immobilier avec la société [K] Immo Consulting, devenue la société [V] [I].

Le 4 avril 2018, la société [K] Immo Consulting a mis en demeure M. [G] [S] d’avoir à justifier de la réalisation des formalités visées au mandat, notamment son inscription au régime social des travailleurs indépendants et la souscription à une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Pour sa part, M. [G] [S], invoquant le non-paiement de certaines commissions, a assigné la société [K] Immo Consulting le 28 août 2019 devant le tribunal de commerce de Toulon afin d’obtenir le paiement de la somme principale de 6 333, 34 euros.

Par jugement du 21 avril 2021 le tribunal de commerce de Toulon a':

Vu la loi N°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce,

Vu le décret N°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi N°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu 1'article 1104 du code civil,

Vu l’article 1194 du code civil,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article L.110-3 du code de commerce,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— dit que M. [S] [G] n’a pas satisfait à ses obligations contractuelles telles que contenues dans le contrat d’agent commercial immobilier conclu le 7 novembre 2017, rendant celui-ci, conformément aux termes du dernier alinéa de son article 1, sans objet et réputé rompu à ses torts exclusifs en raison de la non-réalisation de l’un des éléments substantiels de leur accord réciproque,

— dit que M. [S] [G] n’a jamais été formellement habilité à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de la SARL [K] Immo Consulting,

— débouté M. [S] [G] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [S] [G] à payer à la SARL [K] Immo Consulting la somme de mille cinq cent euros (l.500 €) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et débouté la SARL [K] Immo Consulting du surplus de sa demande au titre dudit article,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— laissé à la charge de M. [S] [G] les entiers dépens liquidés à la somme de 73,22 € T.T.C., dont T.V.A. l2,20 €, (non compris les frais de citation),

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans caution,

*

Par acte du 17 mai 2021 M. [G] [S] a interjeté appel du jugement.

*

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 17 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [G] [S] demande à la cour de':

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1240, 1303, 1353, 1188 à 1192 du code civil,

Vu le principe « nul ne peut s’enrichir au détriment d’autrui »

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence.

— juger régulier, recevable et fondé, en droit comme en fait, l’appel interjeté par M. [G] [S] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulon en date du 21.04.2021 ;

— débouter la société [V] [I] prise en la personne de son liquidateur Mme [V] [I] ayant pour nom commercial Cormoran Consulting, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en celles comprises : ses demandes visant à voir juger le contrat d’agent commercial immobilier entaché de nullité ou, à défaut, résolu pour inexécution contractuelle ; ses demandes visant à obtenir le paiement de dommages-intérêts pour procédure abusives ; ses demandes visant à obtenir la condamnation de M. [G] [S] à régler les dépens de première instance et d’appel ainsi qu’une somme au titre des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

— réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulon en date du 21.04.2021 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

« Dit que M. [S] [G] n’a pas satisfait à ses obligations contractuelles telles que contenues dans le contrat d’agent commercial immobilier conclu le 7 novembre 2017, rendant celui-ci, conformément aux termes du dernier alinéa de son article 1, sans objet et réputé rompu à ses torts exclusifs en raison de la non-réalisation de l’un des éléments substantiels de leur accord réciproque,

Dit que M. [S] [G] n’a jamais été formellement habilité à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de la SARL [K] Immo Consulting,

Déboute M. [S] [G] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne M. [S] [G] à payer à la SARL [K] Immo Consulting la somme de mille cinq cent euros (1.500 €) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboute la SARL [K] Immo Consulting du surplus de sa demande au titre dudit article,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Laisse à la charge de M. [S] [G] les entiers dépens liquidés à la somme de 73,22 € T.T.C., dont T.V.A. 12,20 €, (non compris les frais de citation),

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans caution »';

Et, statuant à nouveau :

A titre principal :

— condamner la société [V] [I] prise en la personne de son liquidateur Mme [V] [I] ayant pour nom commercial Cormoran Consulting, à payer à M. [G] [S] la somme de six mille trois cent trente trois euros et trente quatre centime (6.333,34 €) au titre des deux factures n° 2018/07 et 2018/08 émises en application du contrat d’agent commercial immobilier et restées impayées, outre intérêt au taux légal à compter du 2 octobre 2018, date de la mise en demeure,

A titre subsidiaire :

— juger que la société Cormoran Consulting, a commis une faute délictuelle au préjudice de M. [G] [S],

— condamner la société [V] [I] prise en la personne de son liquidateur Mme [V] [I] ayant pour nom commercial Cormoran Consulting, à payer à M. [G] [S] la somme de six mille trois cent trente trois euros et trente quatre centime (6.333,34 €), à titre d’indemnisation de son préjudice, outre intérêt au taux légal à compter du 2 octobre 2018, date de la mise en demeure';

A titre infiniment subsidiaire :

— condamner la société [V] [I] prise en la personne de son liquidateur Mme [V] [I] ayant pour nom commercial Cormoran Consulting, à payer à M. [G] [S] la somme de six mille trois cent trente trois euros et trente quatre centime (6.333,34 €), au titre de l’appauvrissement sans cause subi par ses soins, outre intérêt au taux légal à compter du 2 octobre 2018, date de la mise en demeure';

En toutes hypothèses :

— condamner la société [V] [I] prise en la personne de son liquidateur Mme [V] [I] ayant pour nom commercial Cormoran Consulting, à payer à M. [G] [S] la somme de deux mille euros (2.000 €) à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner la société [V] [I] prise en la personne de son liquidateur Mme [V] [I] ayant pour nom commercial Cormoran Consulting, à payer à M. [G] [S] la somme de deux mille euro (2.000 €) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [V] [I] prise en la personne de son liquidateur Mme [V] [I] ayant pour nom commercial Cormoran Consulting aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux-ci distraits au profit de M^e Lauriane Buonomano sur son affirmation de droit.

*

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 11 mars 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [V] [I] (SARL), anciennement dénommée Cormoran Consulting, représentée par son liquidateur Mme [V] [I], demande à la cour de':

Vu le contrat d’agent commercial immobilier en date du 7 novembre 2017,

Vu l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

Vu l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article 1131 et 1132 du code civil,

Vu l’article 1217 du code civil,

A titre principal,

— juger que le contrat d’agent commercial immobilier conclu le 7 novembre 2017 est entaché de nullité par l’absence de production de l’attestation justifiant de l’habilitation de M. [S] à exercer en qualité d’agent commercial immobilier,

— juger que le contrat d’agent commercial immobilier conclu le 7 novembre 2017 est entaché de nullité par l’absence de réalisation des formalités contractuellement convenues, conditions essentielles au contrat,

En conséquence,

— déclarer l’appel de M. [S] autant irrecevable qu’infondé et le débouter de toutes ses fins, demandes, moyens et conclusions';

Subsidiairement,

— confirmer le jugement du tribunal de commerce de Toulon du 21 avril 2021 en ce qu’il a dit que M. [S] [G] n’a pas satisfait à ses obligations contractuelles telles que contenues dans le contrat d’agent commercial immobilier conclu le 7 novembre 2017 rendant celui-ci, conformément aux termes du dernier alinéa de son article 1, sans objet et réputé rompu, à ses torts exclusifs en raison de la non-réalisation de l’un des éléments substantiels de leur accord réciproque et en ce qu’il a dit que M. [S] [G] n’a jamais été formellement habilité à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de la SARL [K] Immo Consulting et en ce qu’il a débouté M. [S] [G] de l’ensemble de ses demandes et le Condamner à payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter M. [S] de toutes ses fins, demandes, moyens et conclusions.

— prononcer la résolution du contrat d’agent commercial immobilier conclu le 7 novembre 2017, en l’état du manquement de M. [S] à ses obligations contractuelles.

— dire et juger que M. [S] ne justifie d’aucun mandat de vente justifiant le règlement d’honoraires.

En toute hypothèse,

— déclarer l’appel de M. [S] tant irrecevable qu’infondé et le débouter de toutes ses fins, demandes, moyens et conclusions.

— condamner M. [S] à verser à la société [V] [I] représentée par son liquidateur Mme [V] [I] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif de sa procédure ainsi qu’à la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la validité du contrat d’agent commercial

Au soutien de son appel, M. [G] [S] fait valoir que, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, les conditions posées au contrat de mandat ont été remplies, et que son inscription au registre spécial des agents commerciaux, même tardive, ne rend pas pour autant nul le contrat d’agent commercial.

Il souligne la mauvaise foi de la partie adverse dès lors qu’il était en couple avec Mme [V] [I] au moment de la conclusion du contrat de mandat et qu’il était prévu qu’elle se charge personnellement des formalités, d’autant qu’il a été habilité par le mandant.

En tout état de cause, il fait observer que la relation contractuelle entre les parties a bien existé et que les conditions posées au contrat de mandat n’ont jamais été suspensives ni substantielles de la relation contractuelle de sorte qu’aucune nullité ou résolution ne saurait en découler.

M. [G] [S] ajoute qu’il est bien intervenu dans les ventes pour lesquelles il demande le paiement de commissions et qu’il en justifie.

Subsidiairement, il fait valoir la responsabilité délictuelle de la société [K] Immo Consulting, qui, plutôt que de rompre le contrat, l’a laissé perdurer et a bénéficié du fruit de son travail, et à titre infiniment subsidiaire, il invoque l’enrichissement injustifié dont a bénéficié la société [K] Immo Consulting.

En réplique, la société [V] [I], anciennement [K] Immo Consulting, soutient que le jugement doit être réformé en ce qu’il n’a pas retenu sa demande de nullité du contrat de mandat alors que cette nullité découle d’une part, du défaut d’habilitation de M. [G] [S] à exercer la profession d’agent immobilier, et d’autre part, des manquements de celui-ci à ses obligations contractuelles érigées en qualités substantielles.

Subsidiairement, elle fait valoir que la résolution du contrat d’agent commercial doit être prononcée en raison des inexécutions contractuelles.

Elle ajoute que M. [G] [S] ne justifie pas des mandats de vente régularisés au titre des ventes [Q]/[U], [F]/[Q] et [D]/[P].

Enfin, la société soutient qu’aucune faute ne peut justifier sa responsabilité, que c’est au contraire la faute exclusive de M. [G] [S] qui est à l’origine du litige, et elle conteste que les conditions d’un enrichissement sans cause soient réunies.

Sur le défaut d’habilitation de M. [G] [S]

Aux termes de l’article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle peuvent faire appel à des collaborateurs pour négocier, s’entremettre ou s’engager pour leur compte, y compris sous le statut d’agent commercial.

Par ailleurs, l’article 9 de la même loi prévoit que toute personne, lorsqu’elle n’est pas elle-même titulaire de la carte professionnelle, peut être habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à procéder aux opérations visées par l’article 2, cette habilitation se traduisant par la délivrance d’une attestation.

En l’espèce, ni M. [G] [S] ni la société [V] [I] ne communiquent aux débats l’attestation spécifique prévue à l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 permettant de retenir l’habilitation de l’agent commercial dans les conditions ci-dessus rappelées.

La société [V] [I] soutient qu’en l’absence de détention de cette attestation, elle est bien-fondée à solliciter la nullité des mandats signés par M. [G] [S] en précisant que «'c’est l’interdiction d’agir dans le cadre des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 à l’égard des clients de l’agent immobilier qui est invoquée par la concluante et non pas l’application de la loi du 2 janvier 1970 dans les rapports entre la société [K] Immo Consultong et M. [G] [S]'».

Au regard des considérations qui ont présidé à son élaboration, les dispositions de la loi Hoguet ont été considérées comme étant d’ordre public, et leur non-respect sanctionné d’une nullité absolue du mandat d’agent immobilier, ou, dans d’autres hypothèses, sanctionné d’une nullité relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

Il n’en reste pas moins que ces sanctions ne s’appliquent pas dans les rapports entre l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle et ses collaborateurs dès lors que la loi poursuit un objectif de protection de la clientèle.

En conséquence, la société [V] [I] est mal-fondée à invoquer la nullité des mandats du fait de l’absence d’habilitation de M. [G] [S] dans les conditions de la loi Hoguet dès lors qu’elle n’est pas bénéficiaire de la protection instaurée par cette loi .

Au demeurant, la société [V] [I] ne justifie pas avoir subi un préjudice, même indirectement, dès lors qu’il n’est pas établi que la validité de l’un des mandats visés par la demande de commissionnement aurait été contestée ou serait de nature à remettre en question sa rémunération.

Sur le manquement aux obligations contractuelles

En application des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être modifiées ou révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. En outre, les conventions doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

Conformément à l’article 1304 du même code le contrat peut être souscrit sous une condition suspensive tenant à l’accomplissement d’un acte ou d’une formalité ou sous une condition résolutoire dont l’accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

En outre, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli, en application de l’article 1304-4.

En l’espèce, le contrat d’agent commercial immobilier conclu le 7 novembre 2017 entre M. [G] [S] et la société [K] Immo Consulting, devenue la société [V] [I], contient en premier lieu une clause suspensive ainsi rédigée': «'Le contrat est signé sous condition suspensive de l’immatriculation au RSAC tenu au greffe du Tribunal de commerce et qu’il sera non avenu en cas de défaut d’immatriculation'». Le contrat prévoit que l’extrait d’immatriculation au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) doit être communiqué au mandant dans un «'délai de dix jours maximum suivant la conclusion du présent mandat'».

M. [G] [S] n’établit pas avoir communiqué l’extrait d’immatriculation au mandant dans le délai prévu à l’acte mais justifie de son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux à la date du 21 décembre 2017.

Néanmoins, en permettant à l’agent d’exercer ses fonctions en dépit de la non-justification de son immatriculation, et ce, a minima jusqu’à la mise en demeure du 4 avril 2018, le mandant a renoncé, au moins implicitement, à se prévaloir de la condition stipulée dans son intérêt, et ce, conformément à l’article 1304-4 du code civil.

En outre, l’application du statut des agents commerciaux n’est pas subordonnée à l’inscription au registre spécial, laquelle est une mesure de police professionnelle.

En second lieu, outre l’immatriculation au registre posée en condition suspensive, l’article 1 du contrat de mandat prévoit diverses obligations à la charge de l’agent.

Ces obligations sont assorties de la mention suivante':'«'En cas de non-respect des engagements du Mandataire décrits au présent article 1, ce contrat, devenant sans objet, sera automatiquement rompu aux torts exclusifs de l’Agent commercial indépendant, les parties reconnaissant que l’un des éléments substantiels de leur accord réciproque n’est pas réalisé'».

Contrairement à ce que soutient M. [G] [S], il n’a pas justifié de l’accomplissement des formalités mises à sa charge, notamment la justification de la compétence professionnelle requise pour obtenir l’habilitation visée à l’article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et la souscription d’une assurance professionnelle.

A cet égard, il communique des appels de cotisations d’assurance ainsi qu’une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle auprès de la société MMA IARD, sans pour autant établir que cette assurance couvre son activité antérieurement au 1er juillet 2018, les pièces se référant à une date de prise d’effet au 1er juillet 2018, soit près de huit mois après la souscription du contrat d’agent commercial.

Néanmoins, l’accomplissement de ces obligations n’est enfermé dans aucun délai précis à l’exception de l’inscription au registre spécial des agents commerciaux, outre que certaines de ces obligations (formation professionnelle, renouvellement de l’inscription au registre notamment) sont continues.

La société [V] [I] fait valoir que dans le cadre du contrat les justificatifs devaient être produits au plus tard le 15 avril 2017, ce qui en tout état de cause n’apparaît pas compatible avec la signature du contrat au 7 novembre 2017, et dont la prise d’effet a été fixée à la même date.

Par ailleurs, la société ne peut, sans manquer à son obligation de bonne foi, invoquer a posteriori la nullité du contrat ou a minima sa résiliation aux motifs de l’absence d’accomplissement de ces formalités alors qu’elle a consenti, au moins tacitement, à ce que la relation contractuelle entre les parties reçoive un commencement d’exécution, nonobstant le défaut de justification des éléments prévus au contrat signé le 7 novembre 2017.

Ainsi, il ressort d’une annonce émise au nom de l’agence [K] Immo relative à la vente d’un appartement à [Localité 2] que le contact proposé est M. [G] [S], dont l’adresse mail est celle de l’agence. Plusieurs mails échangés en juin et juillet 2018 entre Mme [V] [I] et M. [N] [S], frère de M. [G] [S], évoquent les «'commissions'» de «'[G]'» et les actes à signer chez le notaire.

L’exécution du contrat résulte en outre des termes mêmes du mail adressé par Mme [V] [I] à M. [G] [S] le 4 avril 2018 par lequel celle-ci le met en demeure de lui communiquer divers éléments, à savoir le «'justificatif de versement RSI'» et «'l’attestation d’assurance RCP'», et lui précise que «'Dans le cas contraire je serai dans l’obligation légale de suspendre toute collaboration professionnelle avec vous tant qu’ils ne seront pas fournis (..)'», attestant que le contrat a été exécuté et que le caractère substantiel des formalités imposées à l’agent tel qu’invoqué par la société intimée n’a pas fait obstacle à son commencement.

Il apparaît ainsi que la relation contractuelle a pris fin pour des motifs qui ne ressortent pas du dossier en l’absence de formalisation de la rupture contractuelle, mais que M. [G] [S] attribue à la fin de sa relation personnelle avec Mme [V] [I], et qui sont également la résultante de la mise en demeure susvisée du 4 avril 2018.

En tout état de cause, en s’abstenant pendant plusieurs mois d’invoquer le non-respect des formalités exigées par le contrat d’agence, et en permettant à M. [G] [S] d’exercer ses activités d’agent immobilier sous couvert de la société [K] Immo Consulting, devenue la société [V] [I], le mandant a nécessairement renoncé à se prévaloir de la rupture du contrat en dépit des énonciations de la clause 1.

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté M. [G] [S] de ses demandes en paiement de commissions aux motifs que celui-ci n’a pas satisfait à ses obligations contractuelles telles que contenues dans le contrat d’agent commercial immobilier conclu le 7 novembre 2017, rendant celui-ci, conformément aux termes du dernier alinéa de son article 1, sans objet et réputé rompu à ses torts exclusifs en raison de la non-réalisation de l’un des éléments substantiels de leur accord réciproque, et en ce qu’il a dit que M. [G] [S] n’a jamais été formellement habilité à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de la SARL [K] Immo Consulting.

Sur la demande en paiement des commissions'

Ainsi, il convient d’examiner le bien-fondé des demandes formées par M. [G] [S] au titre des commissions dont il demande le paiement à la suite de transactions immobilières dont il estime être à l’origine.

La société [V] [I] dénie à M. [G] [S] le droit à commission notamment au motif qu’il n’est produit aucun mandat de vente signé par celui-ci.

A cet égard, l’absence de signature des mandats n’est que la conséquence de l’absence d’habilitation de M. [G] [S]. Par ailleurs, au regard du contrat d’agent commercial signé entre les parties les modalités de rémunération de l’agent obéissent aux prescriptions de l’article 6 du contrat.

M. [G] [S] sollicite le paiement de trois factures':

— vente [Q]/[U] en date du 13 juillet 2018 pour un montant de 3 333,34 euros

— vente [F]/[Q] en date du 16 juillet 2018 pour un montant de 1 458,34 euros

— vente [D]/[P] en date du 30 août 2018 pour un montant de 1 541,66 euros

L’article 6 du contrat de mandat prévoit que l’agent commercial percevra 27% calculé sur les honoraires HT de l’agence lorsque le mandataire aura lui-même amené le vendeur ou l’acquéreur et il percevra 52% lorsqu’il aura amené les deux contractants.

S’agissant des ventes [Q]/[U] et [F]/[Q], par lesquelles les époux [X] et [R] [Q] ont vendu leur appartement situé à [Localité 2] à Mme [O] [U] avant d’acquérir un autre appartement situé à [Localité 3] et appartenant à Mme [T] [A] veuve [F], il ressort des pièces communiquées que M. [G] [S] a permis d’apporter à l’agence ces deux transactions.

Son intervention ressort ainsi du témoignage des époux [Q], de celui de Mme [U], également de la mention de M. [G] [S] au compromis de vente signé entre Mme [F] et les époux [Q], ainsi que des échanges de sms avec l’agent immobilier en concours ainsi qu’avec Mme [U], et enfin de l’annonce publiée pour l’appartement de [Localité 2] faisant mention de l’agent commercial.

La circonstance que les témoignages des consorts [Q] et [U] ne soient pas formalisés selon les dispositions des articles 202 du code de procédure civile ne fait pas obstacle à ce que leur force probante soit appréciée par le juge, notamment à la lumière des autres éléments produits aux débats. En l’espèce, aucun élément ne permet de mettre en doute les éléments factuels rapportés dans ces mentions manuscrites.

En revanche, M. [G] [S] n’établit pas les conditions de l’article 6 ouvrant droit à commission dans le cadre de la vente [D]/[P] dès lors que s’il communique des pièces se rapportant à la situation financière et personnelle de M. [M] [P] ainsi que des échanges de sms avec celui-ci, ces pièces sont relatives à la constitution du dossier en vue de la préparation de la vente mais n’attestent pas qu’il aurait lui-même trouvé l’acquéreur en la personne de M. [P].

En conséquence, il sera fait droit à la demande de M. [G] [S] à hauteur de la somme totale de 4 791,68 euros (3 333,34 euros+1458,34 euros).

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive'

M. [G] [S] fait valoir que la résistance abusive de la société justifie sa condamnation à des dommages et intérêts.

En dépit de l’absence de fondement juridique à la demande formée par M. [G] [S] il apparaît que le cocontractant est en droit d’obtenir des dommages et intérêts dès lors que l’inexécution de l’obligation est acquise et qu’elle lui a causé un préjudice.

Faute pour M. [G] [S] d’expliciter le préjudice éventuellement subi, il y a lieu de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive'

La société [V] [I] expose que la procédure initiée par M. [G] [S] est abusive de sorte qu’elle est bien-fondée à solliciter des dommages et intérêts à ce titre.

En l’espèce, la société [V] [I] n’explicite ni le fondement juridique de sa demande, ni la nature de l’abus reproché à M. [G] [S] et le préjudice qui en est découlé. En outre, le renvoi aux motifs adoptés ci-dessus conduit à considérer que la procédure initiée par M. [G] [S] présente un caractère partiellement fondé excluant tout abus de procédure.

Sur les frais et dépens'

La société [V] [I], qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et sera tenue de payer à M. [G] [S] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 21 avril 2021 par le tribunal de commerce de Toulon,

Statuant à nouveau,

Déboute la société [V] [I] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat d’agent commercial conclu avec M. [G] [S],

Déboute la société [V] [I] de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du contrat d’agent commercial conclu avec M. [G] [S],

Condamne la société [V] [I], anciennement société [K] Immo Consulting, à payer à M. [G] [S] la somme de 4 791,68 euros au titre de ses commissions pour les ventes [Q]/[U] et [F]/[Q],

Déboute M. [G] [S] de sa demande au titre de la vente [D]/[P],

Condamne la société [V] [I] aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

Déboute M. [G] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute la société [V] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la société [V] [I] aux dépens de l’appel, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société [V] [I] à payer à M. [G] [S] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,