COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CM/CG

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 18/01039 – N° Portalis DBVP-V-B7C-EJ66

Jugement du 06 Mars 2018

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance : 15/00241

ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2022

APPELANTS :

Monsieur [U] [J]

né le 10 Octobre 1942 à [Localité 8] (54)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [H] [M] épouse [J]

née le 04 Avril 1942 à [Localité 4] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Inès RUBINEL substituant M^e Benoit GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMES :

Monsieur [W] [D]

né le 12 Janvier 1949 à [Localité 9] (75)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [H] [Z] épouse [D]

née le 09 Juillet 1952 à [Localité 7] (49)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentés par M^e Louis-rené PENNEAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 20150063

SELARL […], venant aux droits de la SCP [L] [F] -[B] [T], prise en la personne de son représentant légal domicilié

en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Paul MERLE substituant M^e Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71180213,et M^e Etienne de MASCUREAU avocat plaidant au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 30 Novembre 2021 à 14H00, M^me MULLER, Conseillère ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame ROUSTEAU, Présidente de chambre

Madame MULLER, Conseillère

M^me REUFLET, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 20 septembre 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, Conseillère, en remplacement de Sylvie ROUSTEAU, Présidente de chambre, empêchée, et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

Exposé du litige

Selon acte authentique reçu le 27 décembre 2007 par Me [B] [T], notaire associé de la SCP «[L] [F] – [B] [T]» titulaire d’un office notarial à Angers, M. [W] [D] et son épouse Mme [H] [Z] ont vendu à M. [U] [J] et son épouse Mme [H] [M] au prix principal de 28 000 euros deux lots d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 10] et cadastré section BV n°[Cadastre 2], communément appelé «[…]» et classé monument historique, ces lots consistant en deux chambres au 7ème étage, l’une d’une superficie privative de 8,42 m² prenant jour sur la cour (lot n°37), l’autre d’une superficie privative de 7,78 m² avec petit balcon prenant jour sur le boulevard (lot n°44), qui avaient été acquises par les vendeurs le 12 juin 2006 avec d’autres biens.

Il est précisé dans l’acte :

— au paragraphe «Objet du contrat en page 3, que 'L’ACQUEREUR déclare parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités en vue des présentes et s’être entouré de tous les éléments d’informations nécessaires à tous égards.'

— au paragraphe «Conditions particulières» en page 15, que 'La présente vente a lieu sous les charges et conditions résultant du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division et le cas échéant de leurs actes modificatifs et complémentaires ; l’ACQUEREUR déclare avoir eu parfaite connaissance de ces documents par la remise d’une copie qui lui en a été faite, préalablement aux présentes, ainsi qu’il le reconnaît.'

— au paragraphe «Déclarations du vendeur» en page 16, que 'Le VENDEUR déclare (…) qu’il n’a conféré à personne d’autre que L’ACQUEREUR un droit quelconque sur ce BIEN, résultant d’une promesse de vente, droit de préférence ou de préemption, clause d’inaliénabilité, et qu’il n’existe aucun empêchement à cette vente.'

— au paragraphe «Respect du règlement de copropriété» en page 17, que 'L’ACQUEREUR devra respecter les stipulations du règlement de copropriété, de ses modificatifs éventuels visés ci-dessus ainsi que des lois et décrets postérieurs régissant la copropriété. Il devra supporter les obligations qui en découlent et notamment acquitter les charges incombant au propriétaire dudit immeuble en vertu de ces documents.'

— au paragraphe «Carnet d’entretien» en page 21, que 'Informé de ses droits, l’acquéreur a déclaré qu’il avait pris connaissance du carnet d’entretien de l’immeuble au bureau du syndic et qu’il jugeait inutile d’en demander une copie au vendeur, s’estimant ainsi suffisamment informé.'

Le cahier de charges – règlement de copropriété de l’immeuble reçu le 30 juillet 1976 par la même étude notariale stipule en son article 9, II, B, 12) relatif à la cession des parties privées que 'Quelconque voudra vendre ou autrement disposer entre vifs de locaux dont il sera propriétaire, devra préalablement à la réalisation de l’acte de mutation satisfaire aux prescriptions édictées par la loi. L’aliénation de lots constitués par des locaux annexes (caves et chambres) accompagnera l’aliénation de l’appartement duquel ils dépendent, sauf aliénation ou échange au profit d’un autre copropriétaire.'

Bien que M. [J] ait accepté la proposition commerciale et le devis de dérivation d’un montant de 401,13 euros TTC transmis le 4 septembre 2008, via la société EDF, par la société ERDF en vue du raccordement des chambres au réseau public de distribution, ce branchement n’a pas été possible et la société ERDF l’a informé le 17 septembre 2010 que le dimensionnement initial de la colonne montante électrique à 30 ampères par phase ne permettait pas de satisfaire à la demande d’augmentation de puissance, d’autant que le matériel en place est ancien et ne répond plus aux normes en vigueur, et lui a demandé de faire procéder à son renouvellement, en précisant qu’aux termes du Cahier des charges de concession pour la distribution publique d’électricité, l’entretien et le renouvellement de la colonne montante construite avant 1992 incombent aux propriétaires de l’immeuble et qu’après rénovation, les propriétaires pourraient choisir d’abandonner leurs droits sur cette colonne au profit d’ERDF, puis lui a confirmé la teneur de ce courrier le 22 août 2011.

L’assemblée générale de la copropriété «Alsace/Foch» réunie le 13 juin 2013 a, après avoir pris connaissance du devis établi le 28 mars 2013 par la société SEES pour un montant de 26 434,69 euros TTC, décidé de reporter le vote des travaux de mise en conformité à une assemblée générale ultérieure (8ème résolution) et été informée par M. [J] qu’il était en procédure pour obtenir l’annulation de son acquisition compte tenu de l’article susvisé du règlement de copropriété (10ème résolution).

Par actes d’huissier en date des 19 et 22 janvier 2015, les époux [J] [M] ont fait assigner les époux [D] [Z] et la SELARL […] venant aux droits de la SCP «[L] [F] – [B] [T]» devant le tribunal de grande instance d’Angers en résolution ou, subsidiairement, nullité de la vente, remboursement du prix de vente et indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement en date du 6 mars 2018, le tribunal a :

— déclaré les époux [J] [M] irrecevables en leurs demandes dirigées à l’encontre des époux [D] [Z] et de la SELARL […] venant aux droits de la SCP «[L] [F] – [B] [T]»

— débouté les époux [J] [M] de leur demande de restitution du prix de vente

— débouté les époux [J] [M] de leur demande indemnitaire formée au titre d’un préjudice de jouissance

— débouté les époux [J] [M] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté les époux [D] [Z] et la SELARL […] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

— condamné les époux [J] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, il a considéré que :

— la prescription de l’action principale en résolution de la vente fondée sur l’article 1603 du code civil, qui est une action en responsabilité contractuelle pour violation par le vendeur de son obligation de délivrance conforme, a été réduite de dix à cinq ans par la loi du 17 juin 2008 entrée en vigueur le 19 juin 2008 et a pour point de départ le jour de la délivrance, soit le 27 décembre 2007, date de la vente, de sorte qu’elle n’était pas acquise au jour de l’entrée en vigueur de cette loi et que le nouveau délai de cinq ans qui a commencé à courir à compter du 19 juin 2008 a expiré le 19 juin 2013

— l’action subsidiaire en nullité de la vente fondée sur l’article 1116 du code civil pour vice du consentement consistant en une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue doublée d’un dol se prescrit par cinq ans à compter du jour où le dol ou l’erreur a été découvert, soit, s’agissant du défaut de raccordement des lots au réseau public de distribution d’électricité, le 17 janvier 2008, date du courrier adressé par EDF à M. [J] en réponse à sa demande de raccordement, et, s’agissant de l’incessibilité des lots indépendamment du lot n°15 au regard de l’article 9 12) du règlement de copropriété, le 27 décembre 2007, date de l’acte de vente aux termes duquel les époux [J] [M] ont déclaré avoir parfaite connaissance des stipulations du règlement de copropriété où figure la clause litigieuse

— ces deux actions étaient donc prescrites lorsque le tribunal a été saisi par actes des 19 et 22 janvier 2015.

Suivant déclaration en date du 14 mai 2018, les époux [J] [M] ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions, énoncées dans l’acte d’appel, autres que le rejet des demandes adverses au titre de l’article 700 du code de procédure civile, intimant les époux [D] [Z] et la SELARL […].

Les intimés ont formé appel incident sur le rejet de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2020.

L’audience initialement prévue du 16 juin 2020 ayant été supprimée dans le contexte de la pandémie de Covid-19, l’affaire a été reportée à l’audience du 24 novembre 2020 puis défixée et renvoyée à celle du 30 novembre 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions :

— n° 6 en date du 27 mai 2020 pour les appelants

— d’intimés n°5 en date du 27 mai 2020 pour les époux [D] [Z]

— n°2 en date du 4 mai 2020 pour la SELARL […],

qui peuvent se résumer comme suit.

Les époux [J] [M] demandent à la cour, au visa des articles 1144 et 1224 du code civil, les recevant en leur appel, y faisant droit et infirmant le jugement entrepris, de :

— déclarer l’action recevable comme non prescrite, tant au visa de l’article 1304 qu’au visa de l’article 2224 du code civil

— prononcer la résolution et en tout cas la nullité de la vente reçue par acte du ministère de Me [B] [T] en date du 27 décembre 2007, portant sur les lots n°37 et 44 de l’immeuble sis à [Adresse 10] sur laquelle il porte le n°[Adresse 10] sur lequel il porte le n°10, cadastré section BV n°[Cadastre 2]

— ordonner la publication de la décision au service de la publicité foncière

— condamner les époux [D] [Z] et la société […] in solidum à leur payer une somme de 28 000 euros correspondant au prix de vente

— condamner les mêmes in solidum à leur payer une somme de 37 820,10 euros sauf à parfaire à titre de dommages et intérêts

— rejetant toutes prétentions contraires comme irrecevables et en tout cas non fondées, débouter les intimés de toutes demandes accessoires

— condamner les époux [D] [Z] et la société […] in solidum à leur payer une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction pour ces derniers au profit de la SELARL Lexavoué Rennes [Localité 4].

Sur la prescription, ils soutiennent que :

— l’action fondée sur l’obligation de délivrance conforme relève, à l’instar de l’action en responsabilité contre le professionnel intermédiaire et de l’action fondée sur la garantie d’éviction, de la prescription quinquennale de droit commun du nouvel article 2224 du code civil entré en vigueur le 19 juin 2008, après la conclusion du contrat de vente, prescription qui ne court qu’à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, tandis que l’action en annulation de la vente pour vice du consentement est soumise à la prescription quinquennale de l’ancien article 1304 du code civil en vigueur à la souscription du contrat, prescription qui ne court qu’à compter du jour où l’erreur ou le dol ont été découverts, critère repris au nouvel article 1144 du code civil, de sorte que dans les deux cas, le point de départ du délai d’action se situe à la date où le demandeur a connu (ou aurait dû connaître) les faits retenus à son soutien

— les premiers juges ont confondu le simple défaut de raccordement électrique indépendant, qui s’est rapidement révélé lors de la vente et auquel il aurait pu être remédié pour un coût modique de 401,13 euros qu’ils ont accepté de supporter, et l’impossibilité de raccordement électrique, qui affecte les caractéristiques du bien vendu et ne s’est révélée que plus tard, en février 2013, lorsque la difficulté, non levée à ce jour, liée au défaut de conformité de la colonne montante au sein de l’immeuble s’est avérée insurmontable du fait de l’inertie opposée par EDF et l’assemblée des copropriétaires, le coût des travaux étant estimé à environ 26 000 euros, soit pratiquement le montant du prix d’acquisition

— ils n’ont découvert la clause d’incessibilité affectant les lots vendus qu’à réception du courrier que leur a adressé le syndic de l’immeuble le 25 avril 2013 pour leur expliquer la raison pour laquelle le raccordement au réseau électrique posait difficulté car cette clause noyée dans un document volumineux d’une cinquantaine de pages et insérée de manière inappropriée à la 12ème sous-rubrique d’un chapitre intitulé 'Usage des parties privatives’ est quasi-indétectable même pour un acquéreur averti, ce qu’ils ne sont pas, et incompréhensible sans l’assistance du notaire pour les éclairer, d’autant que le règlement de copropriété n’a pas été annexé à l’acte de vente, que le fait de déclarer en avoir pris connaissance est insuffisant à prouver une renonciation à invoquer l’inaliénabilité en connaissance de cause, laquelle ne se présume pas, qu’une autre stipulation de l’acte de vente, à laquelle le tribunal ne pouvait donner moins de valeur qu’à la clause d’inaliénabilité, précise que le vendeur n’a conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit résultant d’une clause d’inaliénabilité et qu’il n’existe aucun empêchement à la vente, ce qui était de nature à les garantir contre tout risque d’éviction de ce fait, et que ni le syndic lors de l’établissement du questionnaire préalable à la vente et annexé à l’acte, ni l’agent immobilier mandaté par les vendeurs pour signer le contrat de vente, ni le notaire chargé d’assurer la régularité et l’efficacité de l’acte de vente ne les ont informés d’une réserve quant à l’incessibilité des lots

— les observations qui précèdent valent pour l’action exercée contre le notaire rédacteur, dont la cause ne réside pas ou pas seulement dans l’incessibilité et l’impossibilité de raccordement électrique mais dans l’inexécution de ses devoirs d’information et de conseil à ces égards.

Sur le fond, concernant les vendeurs, ils font valoir que :

— la cessibilité des lots vendus et leur accès au réseau de distribution d’électricité faisaient partie des caractéristiques nécessaires recherchées au moment de l’acquisition opérée dans un but d’investissement locatif

— le défaut de délivrance conforme lié à l’impossibilité de raccorder les chambres au réseau public de distribution d’électricité justifie la résolution de la vente car ils n’ont nullement tardé à solliciter ce raccordement, le laps de temps écoulé entre, d’une part, la transmission du devis du 4 septembre 2008 qu’ils ont accepté pour une intervention initialement prévue le 23 du même mois et, d’autre part, le refus d’y procéder qui leur a été opposé en 2010 par les services d’ERDF s’étant ravisés est indépendant de leur volonté et en rapport avec l’incendie qui s’est déclaré le 6 septembre 2008 dans l’autre colonne montante de l’immeuble affectée aux appartements situés côté [Adresse 10] et qui a nécessité des travaux de rénovation de cette colonne votés le 29 avril 2010 par l’assemblée générale et achevés en mai 2011 et, s’ils avaient fait intervenir un technicien avant la conclusion de la vente, ils auraient été confrontés à la même problématique qui est une conséquence de la division des lots vendus séparément de l’appartement du lot n°15 dont elles constituaient des annexes et où se situait l’unique compteur électrique des trois lots

— l’incessibilité des chambres achetées justifie la mise en oeuvre de la garantie d’éviction car elle est susceptible d’être invoquée à tout moment, notamment par la copropriété ainsi qu’en témoignent les lettres reçues du nouveau syndic de l’immeuble les 9 mai 2016 et 27 juin 2018

— en tout état de cause, les défaillances affectant les lots achetés caractérisent une erreur sur les qualités substantielles ayant vicié leur consentement

— comme conséquence de l’annulation ou la résolution de la vente et de l’engagement de leur responsabilité, les vendeurs sont tenus de leur rembourser le prix et les frais de la vente et de prendre en charge tous les dommages occasionnés à hauteur de la somme de 37 820,10 euros qui comprend les frais exposés pour la régularisation de la vente (2 820,10 euros), les honoraires d’agence (5 000 euros) et les troubles et privations de jouissance, le préjudice moral et les charges de copropriété et taxes foncières supportées à perte (30 000 euros toutes causes confondues).

Concernant la société de notaires, ils affirment que :

— les manquements aux devoirs d’information et de conseil imputables au professionnel par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue sont d’autant plus avérés qu’il ne pouvait ignorer l’existence de la clause d’incessibilité insérée à l’article 12 du règlement de copropriété qu’il a lui-même rédigé à l’instar de nombreux actes successifs

— si, n’étant pas partie au contrat de vente, la société de notaires n’est pas tenue au remboursement du prix consécutif à la résolution, le préjudice subi du fait de sa défaillance inclut, outre les autres dommages, le prix et les frais payés dès lors que les biens achetés comme produit d’investissement locatif ne valent rien à défaut de pouvoir répondre à cette vocation et être revendus à un tiers.

Ils soulignent que les vendeurs et le notaire, qui se sont abstenus d’annexer le règlement de copropriété à l’acte de vente et de s’assurer qu’ils avaient effectivement pris connaissance de sa teneur, de sa portée et des répercussions qu’il pouvait avoir sur la validité de la vente, ne peuvent prétendre qu’ils auraient dû prendre connaissance de la clause d’incessibilité et solliciter des explications, ce pour se dédouaner de leur propre faute, et que l’appel incident des vendeurs contre le notaire confirme, s’il est besoin, la faute de ce dernier à qui il incombe de rapporter la preuve qu’il a exécuté ses obligations et qui ne nie pas ne pas les avoir avertis avant la vente des effets de cette clause.

Ils maintiennent que la clause interdisant de céder les chambres et caves sans les lots principaux à usage d’appartement, sauf à un autre copropriétaire, est applicable aux lots qu’ils ont achetés car, d’une part, en cas de contradiction avec l’état descriptif de division qui, certes, n’indique pas que certains lots dépendent d’autres, c’est le règlement de copropriété qui prime sur l’état descriptif comme sur le contrat authentique de vente, d’autre part, l’existence d’un unique compteur électrique situé dans le lot n°15 pour les lots n°15, 37 et 44 confirme leur lien de dépendance, de troisième part, l’article 12 n’a jamais été modifié depuis 1976, notamment lors de la modification du règlement de copropriété en octobre 2017, quand bien même les conditions de vie qui l’expliquaient, à savoir que les chambres de service du 7ème étage étaient destinées au personnel de maison employé dans les appartements bourgeois des étages inférieurs, ont évolué et, enfin, la création peu avant la vente du lot n°67 par changement de destination d’anciennes parties communes est sans rapport avec le litige.

Ils tiennent leur préjudice pour réel est certain dans la mesure où, en l’état de la décision de l’assemblée générale du 13 juin 2013 de reporter les travaux de réfection de la colonne montante, ils ne peuvent proposer à la location les deux chambres qui, n’étant pas raccordées au réseau public électrique par des compteurs indépendants, ne répondent pas aux conditions d’habitabilité et de décence, donc jouir paisiblement de leur bien, où l’acquisition de lots inaliénables les expose à la menace d’une éviction par le syndic de copropriété qui attend de connaître l’issue de la présente procédure pour savoir s’il engagera une action en justice à l’encontre des acquéreurs et des vendeurs, où ils ont perdu une chance de ne pas acquérir ces lots de copropriété dès lors que, s’ils avaient été valablement informés de l’existence de la clause d’incessibilité et mis en garde contre les risques en résultant, ils n’auraient pas signé le contrat de vente et où cette clause les empêche de disposer librement de leurs lots sur un marché concurrentiel et permet uniquement de les céder aux copropriétaires de l’immeuble.

Sur le lien de causalité, ils précisent que, si le notaire instrumentaire avait rempli correctement sa mission, ils n’auraient pas acheté des chambres inaliénables ni payé des charges de copropriété, ne subiraient pas la pression de la copropriété et le stress d’être inquiétés au sujet de la validité de la vente et n’auraient pas été contraints d’agir en justice.

Les époux [D] [Z] demandent à la cour, les déclarant recevables en leur appel incident ainsi qu’en leurs demandes, de :

à titre principal,

— dire et juger que l’action intentée par les époux [J] [M] à leur encontre est irrecevable comme prescrite

— en conséquence, rejeter toutes les demandes de ceux-ci et confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le sort des frais irrépétibles

à titre subsidiaire,

— dire et juger que l’action intentée par les époux [J] [M] à leur encontre est mal fondée

— en conséquence, rejeter toutes le demandes de ceux-ci

à titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que la SELARL […] est non recevable et en tout cas non fondée à solliciter le débouté des demandes présentées à son encontre

— dire et juger qu’elle engage sa responsabilité civile à l’égard des parties pour n’avoir pas assuré l’utilité et l’efficacité de l’acte de vente du 27 décembre 2007 et n’avoir pas respecté son obligation de conseil et d’information

— en conséquence, condamner la SELARL […] à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre, en ce compris le remboursement du prix de vente, les dommages et intérêts, les frais irrépétibles et dépens

en tout état de cause,

— infirmant le jugement entrepris, condamner les époux [J] [M], ainsi que la SELARL […] à leur payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À titre principal, ils approuvent le tribunal d’avoir jugée prescrite l’action engagée par les acquéreurs, que ce soit sur le fondement de l’erreur et du dol ou sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, dans la mesure où toutes ces actions, qui ne sont pas de nature réelle immobilière, sont soumises à la prescription quinquennale en vertu des articles 2224 et 1304 du code civil alors que l’assignation leur a été signifiée le 19 janvier 2015, soit plus de sept ans après la réitération de la vente par acte authentique, et où, si le point de départ de la prescription est fixé au jour de la connaissance des faits fondant l’action, les époux [J] [M] ont nécessairement eu connaissance des faits qu’ils invoquent avant le 19 janvier 2010, que ce soit le défaut de raccordement au réseau de distribution d’électricité qui, en l’absence de compteur électrique, n’a pu échapper aux acquéreurs dès la signature de la vente et la prise de possession des lieux, ou la prétendue incessibilité des lots résultant de l’article 9, II, B, 12) du règlement de copropriété dont les acquéreurs ont reconnu avoir reçu copie et pris connaissance dès la conclusion de la vente.

Subsidiairement, sur le fond, ils soutiennent que :

— le défaut de raccordement des lots vendus au réseau électrique ne peut justifier une résolution ou annulation de la vente car, en premier lieu, il est permis de s’interroger sur la légitimité de ce grief dans la mesure où les époux [J] [M] n’ont entrepris de démarche en vue de ce raccordement qu’à partir de l’année 2010 ainsi qu’il ressort du courrier du Syndicat intercommunal d’énergies de Maine-et-Loire du 7 février 2013 et ne peuvent donc invoquer une privation de jouissance liée à un défaut de raccordement dont, au demeurant, eux-mêmes n’ont jamais eu à se plaindre avant la cession, en second lieu, les acquéreurs qui ont déclaré dans l’acte de vente connaître parfaitement les biens pour les avoir visités et avoir pris préalablement connaissance du carnet d’entretien et du diagnostic technique de l’immeuble vendu dans son état actuel ont pu constater que les lots ne disposaient pas d’un raccordement individuel au réseau électrique et ne sauraient donc les tenir pour responsables de l’absence de mise en oeuvre, par la copropriété à qui ils incombent, des travaux de mise aux normes et/ou d’augmentation de la puissance électrique sur la colonne montante nécessaires pour permettre ce raccordement alors qu’il leur appartenait, comme l’aurait fait tout acquéreur normalement diligent, de solliciter avant la vente des professionnels compétents pour déterminer la nature et le coût des travaux nécessaires en fonction de l’état de l’installation électrique existante dont le dimensionnement insuffisant et la non-conformité seraient alors apparus, en troisième lieu, il n’est pas justifié de la prétendue impossibilité de raccordement dès lors qu’une partie des travaux de sécurisation de l’électricité de tout le bâtiment a été effectuée en 2011 et qu’il n’est pas crédible que, depuis l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2013 ayant décidé de solliciter des devis en plus de celui obtenu le 28 mars 2013 de la société SEES pour la mise aux normes de la colonne montante côté Foch, ces travaux n’aient pas été réalisés, et, en dernier lieu, les préjudices de jouissance, moral et financier allégués ne sont nullement établis

— s’agissant de la prétendue incessibilité des lots vendus, la clause n°12 du règlement de copropriété que les époux [J] [M] ont semble-t-il choisi de ne pas lire bien qu’ayant déclaré en avoir une parfaite connaissance, c’est-à-dire compréhension, et qu’ils ne peuvent donc prétendre n’avoir découvert qu’en 2013 est inapplicable puisque, d’une part, contraire à l’article 8 de la loi n°66-557 du 10 juillet 1965 prévoyant que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation, d’autre part, dénuée de sens et de portée en ce qu’elle n’est pas insérée dans le titre du règlement de copropriété relatif aux mutations de propriété, vise des locaux annexes (caves et chambres) sans définir précisément les lots auxquels elle fait référence et ne saurait concerner les lots n°37 et 44 qui ne sont pas rattachés précisément à un appartement au sein de l’immeuble et constituent des lots à part entière, d’autant qu’aucun des professionnels de l’immobilier impliqués dans la vente n’a émis de réserve sur la possibilité de vendre les lots n°37 et 44 et que le règlement de copropriété a fait l’objet de diverses modifications sur lesquelles les appelants ne s’expliquent pas, telle celle votée le 16 novembre 2006 par l’assemblée générale, mais non initiée par le syndic à l’origine de ce mauvais procès, portant sur la création du lot n°67 correspondant aux deux pièces, parties communes du 7ème étage, destinées à la vente, ce qui signifie que la clause litigieuse ne fait pas obstacle à la vente des chambres de cet étage

— les conditions nécessaires à la caractérisation du dol, qui selon l’article 1116 du code civil ne se présume pas et doit être prouvé, ne sont pas réunies et, du reste, pas même alléguées

— les appelants ne peuvent pas davantage fonder leur action sur les articles 1603 et suivants du code civil faute de justifier en quoi la chose vendue et délivrée en parfaite connaissance du règlement de copropriété ne serait pas conforme aux caractéristiques convenues entre les parties

— ils ne sauraient invoquer l’existence d’un préjudice alors que les courriers en date des 9 mai 2016 et 27 juin 2018 n’expriment nulle volonté du syndic ou de la copropriété d’agir en éviction à leur encontre.

A titre infiniment subsidiaire, ils entendent engager la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de vente qui, tenu d’une obligation d’information et de conseil ainsi que d’assurer l’efficacité des actes qu’il passe et de procéder aux vérifications qui s’imposent à cette fin, y a manqué en s’abstenant d’attirer l’attention des vendeurs et des acquéreurs sur les conséquences possibles des stipulations de l’article 9 12) du règlement de copropriété concernant la liberté de cession des lots et de s’assurer de l’absence de tout empêchement ou limite à la libre disposition des biens, d’autant que son devoir de vérification était renforcé par la procuration qu’ils ont donnée à l’agence immobilière ou à tout clerc de l’étude notariale pour vendre les biens aux charges et conditions que le mandataire jugera convenables et que la clause litigieuse était une information particulièrement accessible à ce notaire dont le prédécesseur a établi le règlement de copropriété du 30 juillet 1976.

Ils considèrent ainsi qu’au cas où la cour jugerait que les lots vendus étaient incessibles sur la fondement de l’article 9 12) du règlement de copropriété, la SELARL […] devra les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre, que ce soit au titre du remboursement du prix de la vente annulée et des frais ou au titre des éventuels dommages et intérêts.

La SELARL […] demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants, 334 et suivants du code de procédure civile, 1304 et suivants, 2224 et suivants du code civil, du décret du 14 octobre 1955 et de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :

à titre liminaire,

— dire et juger que l’action intentée par les époux [J] [M] à son encontre est irrecevable comme prescrite

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouter les époux [J] [M] de toutes leurs demandes

au fond,

— dire et juger que l’action intentée par les époux [J] [M] à son encontre est mal fondée et que les époux [D] [Z] sont mal fondés en leurs demandes et, en conséquence, débouter ceux-ci de leurs appels principal et incident et de l’ensemble de leurs demandes

en tout état de cause,

— condamner les époux [J] [M] à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du même code.

A titre liminaire, elle approuve également le tribunal d’avoir jugées prescrites les actions intentées par les acquéreurs à l’encontre des vendeurs sur le fondement de l’erreur et du dol ou du manquement à l’obligation de délivrance et à son encontre en vue d’engager sa responsabilité dans la mesure où toutes ces actions, qui ne sont pas de nature réelle immobilière, sont soumises à la prescription quinquennale en vertu des articles 2224 et 1304 du code civil alors que l’assignation a été signifiée aux vendeurs le 19 janvier 2015 et à elle-même le 22 du même mois, soit plus de sept ans après la réitération de la vente par acte authentique, et où, si le point de départ de la prescription est fixé au jour de la connaissance des faits, il est établi que les époux [J] [M] ont eu connaissance des faits qu’ils invoquent avant les 19 et 22 janvier 2010, que ce soit le défaut de raccordement au réseau de distribution qui leur est connu depuis le 17 janvier 2008 et a pu être constaté tant lors de la signature de la vente que lors de la prise de possession des lieux, alors qu’il n’a jamais été constaté que ce raccordement serait impossible même s’il nécessite des travaux dans les parties communes dont ils ne veulent pas supporter le coût, ou la prétendue incessibilité des lots résultant de l’article 9, II, B, 12) du règlement de copropriété que les acquéreurs ne pouvaient ignorer puisqu’ils ont déclaré dans l’acte avoir parfaite connaissance du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division par la remise d’une copie préalablement à la vente.

Elle précise que c’est bien la connaissance du défaut de raccordement au réseau public et la nécessité d’effectuer des travaux pour y remédier qui constitue le fait générateur de l’action et que le fait que les appelants aient tenté de faire prendre en charge ces travaux par ERDF ou par la copropriété sans y parvenir n’est pas de nature à modifier le point de départ du délai.

Sur le fond, elle rappelle d’abord que, s’il venait à être fait droit à l’action en nullité, elle ne saurait être condamnée à la restitution du prix in solidum avec les vendeurs et que sa responsabilité ne pourrait être recherchée que pour couvrir le préjudice non indemnisé par les vendeurs.

Elle conteste toute faute commise par le notaire rédacteur dans le cadre de son intervention au motif que les acquéreurs disposaient de tous les éléments pour contracter en connaissance de cause dès lors que :

— le défaut de raccordement électrique, dont ne se sont jamais plaints les vendeurs qui ont occupé les biens avant la cession, n’a pu échapper aux acquéreurs lors de la visite, préalable à la vente, de l’immeuble vendu en son état actuel, où il n’est pas démontré ni même soutenu que le notaire aurait fourni des renseignements inexacts à ce sujet

— les acquéreurs avaient une parfaite connaissance de la clause insérée à l’article 9, II, B, 12) du règlement de copropriété dont ils ont reçu copie et se sont engagés à respecter les stipulations, clause qui est explicite et compréhensible sans être dissimulée dans un endroit incongru

— surtout, cette clause ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce car elle ne résiste pas à l’état descriptif de division du 30 juillet 1976 et au tableau de concordance y annexé qui, en rupture avec l’état de fait antérieur correspondant à l’existence, au 7ème étage de l’immeuble construit en 1929, de chambres de service destinées au personnel de maison employé dans les appartements bourgeois des étages inférieurs, état repris dans l’acte notarié de liquidation de la société immobilière du Boulevard en date du 29 août 1975 ayant attribué à M. [I] [K] le lot n°15 décrit comme 'la propriété privative d’un appartement C au 3ème étage, les chambres 19 et 24 au septième étage, et la cave n°15 au sous-sol', abandonnent toute référence à la notion de lot accessoire et ne créent aucun lien juridique de dépendance entre l’appartement C devenu le lot n°15 et les chambres 19 et 24 devenues respectivement les lots n°37 et 44, ni plus généralement entre aucun des 66 lots, distincts et indépendants, issus de la nouvelle division de l’immeuble, d’autant que cette volonté des copropriétaires de dissocier les locaux accessoires des appartements afin de les rendre autonomes est confirmée de manière claire et non ambiguë par l’acte notarié de modification et approbation du partage de la société immobilière du Boulevard en date du 10 septembre 1977 qui, compte tenu de sa nature contractuelle et de sa date, prime sur le règlement de copropriété

— en toute hypothèse, cette clause illicite est réputée non écrite car le règlement de copropriété qui, selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut imposer aucune restriction aux droits des propriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telles qu’elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation stipule uniquement que l’immeuble est destiné au commerce et à l’habitation, sans faire état d’un standing cossu qui justifierait, par exception, de limiter le nombre d’occupants et de restreindre les droits des propriétaires et il n’est pas non plus démontré que la configuration des lieux occasionnerait nécessairement une gêne pour les occupants si les ex-chambres de bonne du 7ème étage n’étaient pas occupées par le personnel de maison des appartements du dessous.

Elle estime que le préjudice des acquéreurs, qui doit être réel et certain, n’est pas établi dans la mesure où le préjudice indemnisable ne se confond pas avec l’obligation de restitution du prix qui, en cas d’annulation, incombe au vendeur, où il n’existe pas à proprement parler d’impossibilité technique de procéder au raccordement, lequel nécessite simplement la mise en conformité de la colonne montante électrique dont les appelants, bien qu’ayant acheté les lots en leur état actuel après les avoir visités, ne veulent pas supporter le coût, ni très certainement le syndicat des copropriétaires à qui ils ne démontrent, d’ailleurs, pas avoir réclamé la réalisation de ces travaux, et où il n’est justifié ni de la quote-part du coût des travaux susceptible d’incomber aux lots litigieux ni d’une contestation par la copropriété de la licéité de l’acquisition des époux [J] [M], le contenu de la lettre du syndic du 25 avril 2013 demeurant évasif.

Elle conteste également tout lien de causalité entre sa prétendue faute et le préjudice allégué dès lors que l’éventuel préjudice de jouissance lié à l’absence de raccordement au réseau électrique ne saurait être imputé au notaire, l’exécution des travaux de raccordement devant faire l’objet d’une demande à la copropriété à qui, selon les vendeurs, ils incombent et, à défaut d’accord, d’un recours en justice pour déterminer qui, de la copropriété ou du copropriétaire qui les réclame, aura à en assumer la charge financière, et que la prétendue incessibilité des lots apparaît comme un mauvais prétexte soulevé, afin de ne pas supporter le coût de ces travaux, par le syndic qui n’a fait état d’aucune difficulté lorsqu’il a été informé de la mutation préalablement à la vente, ce qui prouve que, de l’avis unanime, la clause litigieuse du règlement de copropriété est devenue obsolète.

Sur ce,

Sur la prescription

Il est constant que les actions des acquéreurs sont toutes désormais soumises à la prescription quinquennale prévue, en ce qui concerne celles tendant à prononcer la résolution de la vente et à engager la responsabilité du notaire rédacteur, par l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, lequel dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et en ce qui concerne celles tendant à prononcer l’annulation de la vente et fondée exclusivement en appel sur l’existence d’une erreur, et non plus sur le dol, par l’article 1304 du même code dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, lequel dispose en son alinéa 1er que, dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans et en son alinéa 2 que ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé et dans le cas d’erreur ou de dol du jour où ils ont été découverts.

Il est tout aussi constant que la prescription de l’action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Les faits sur lesquels reposent ces actions sont, d’une part, non pas l’absence de raccordement électrique indépendant des lots vendus comme l’ont considéré les premiers juges, absence dont les acquéreurs admettent qu’ils ont pu se convaincre lorsqu’ils ont visité avant la vente les deux chambres qui ne disposaient d’aucun compteur électrique propre, mais l’impossibilité de procéder à ce raccordement sans la mise en conformité préalable de la colonne montante desservant l’immeuble côté [Adresse 10], sauf à préciser que les acquéreurs n’imputent nullement ce fait à faute du notaire rédacteur dans leurs conclusions, d’autre part, l’incessibilité des lots vendus en application de l’article 9, II, B, 12) du règlement de copropriété qui ne permet d’aliéner les locaux annexes (caves et chambres) qu’avec l’appartement dont ils dépendent, sauf au profit d’un autre copropriétaire.

Or, si les acquéreurs ont, sans tarder, adressé un mandat de recherche de raccordement signé à la société EDF, qui en a accusé réception le 30 janvier 2008, puis accepté le 8 septembre 2008, en versant un acompte de 50 %, la proposition commerciale et le devis d’un montant de 401,13 euros TTC qu’elle leur a transmis le 4 du même mois en provenance de la société ERDF en vue du raccordement des deux chambres au réseau public de distribution par simple dérivation, sans autres travaux à leur charge, seul le courrier que leur a envoyé la société ERDF le 17 septembre 2010, après que le Syndicat intercommunal d’énergies de Maine-et-Loire ait demandé à celle-ci le 13 du même mois d’examiner ce dossier et de le tenir informé en indiquant que 'Deux déplacements ont été effectués par ERDF. A ce jour, un agent aurait annoncé au client que le branchement électrique n’était plus possible', leur a fait savoir que le dimensionnement de la colonne montante électrique et l’ancienneté du matériel ne répondant plus aux normes en vigueur ne permettaient pas de satisfaire à leur demande d’augmentation de puissance et qu’il était nécessaire de faire procéder au renouvellement de la colonne montante à la charge des propriétaires de l’immeuble.

La prescription des actions fondées sur le premier fait n’a donc pu commencer à courir avant la réception de ce courrier du 17 septembre 2010, de sorte qu’elle n’était pas acquise lorsque l’assignation introductive d’instance a été délivrée aux défendeurs les 19 et 22 janvier 2015.

Par ailleurs, si les acquéreurs ont déclaré dans l’acte de vente avoir eu parfaite connaissance du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division par la remise d’une copie de ces documents préalablement à la vente et s’engager à respecter les stipulations du règlement de copropriété et à supporter les obligations qui en découlent, il ne saurait en être déduit qu’ils ont eu connaissance, ou auraient dû avoir connaissance, de la restriction à la cessibilité des lots vendus induite, le cas échéant, par l’article 9, II, B, 12) du règlement de copropriété dès lors que :

— les vendeurs ont déclaré parallèlement dans l’acte de vente n’avoir conféré à personne d’autre un droit quelconque sur les lots vendus qui résulterait, notamment, d’une clause d’inaliénabilité

— l’état descriptif de division ne précise à aucun endroit, que ce soit dans la désignation des lots ou dans le tableau récapitulatif de la division, de quels appartements (lots n°7 à 25) dépendent les chambres du 7ème étage (lots n°26 à 45) ni les caves en sous-sols (lots n°46 à 66) et, en dehors de la clause litigieuse, le règlement de copropriété ne fait pas référence à un tel lien de dépendance et prévoit seulement, à l’article 9, II, A relatif au caractère de l’occupation, que 'Les chambres du septième étage pourront être louées indépendamment de l’appartement'

— l’acte de vente lui-même indique, au titre de l’origine de propriété, que les biens vendus dépendent de la communauté de biens existant les vendeurs 'pour l’avoir acquis avec d’autres biens’ le 12 juin 2006, sans plus de précision sur la nature et l’emplacement de ces autres biens, et l’unique mention du lot n°15 consistant en un appartement 'T5 acheté le : 12/06/2006' figure sur le décompte de charges de ce lot arrêté au 9 février 2007 annexé à l’acte de vente, transmis par le syndic qui l’a complété à la main pour faire apparaître la quote-part de charges afférentes aux lots n°37 et 44 pour l’exercice clos au 31 décembre 2006

— le questionnaire rempli par le syndic le 19 novembre 2007, également annexé à l’acte de vente, ne comporte aucune réserve sur la cessibilité des lots n°37 et 44 indépendamment du lot n°15.

Il y a donc lieu de considérer que le second fait n’a été porté à la connaissance des acquéreurs que par le courrier que leur a adressé le syndic le 25 avril 2013 pour les inviter, avant la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires chargée de se prononcer sur leur demande de réalisation des travaux de mise en conformité ERDF, à 'pren(dre) connaissance de l’article 12 du règlement de copropriété (portant sur les cessions)', joint en copie, de sorte que la prescription des actions fondées sur ce fait n’était pas davantage acquise lorsque l’assignation introductive d’instance a été délivrée aux défendeurs les 19 et 22 janvier 2015.

Le jugement ne pourra, dès lors, qu’être infirmé en ce qu’il a déclaré les époux [J] [M] irrecevables en leurs demandes dirigées à l’encontre des époux [D] [Z] et de la SELARL […] venant aux droits de la SCP «[L] [F] – [B] [T]» et ces demandes seront déclarées recevables.

Au fond, sur l’impossibilité de raccorder les lots vendus au réseau public de distribution d’électricité

Comme le font valoir les acquéreurs, le raccordement des lots vendus au réseau de distribution d’électricité fait partie des caractéristiques nécessairement recherchées dans le cadre de leur acquisition, d’autant que celle-ci a été réalisée dans un but d’investissement locatif conformément à l’annonce de vente publiée le 3 octobre 2007, date de signature du compromis de vente, en ces termes : 'INVESTISSEUR Hyper centre, idéal rapport locatif pour cette chambre de 8m² avec balcon et parties communes'.

Il ne fait, toutefois, pas partie des caractéristiques spécifiées par la convention des parties, de sorte que l’impossibilité alléguée d’y procéder ne saurait s’analyser en un manquement à l’obligation de délivrance conforme pesant sur les vendeurs au sens de l’article 1604 du code civil, mais tout au plus en un défaut de conformité des biens vendus à leur destination normale, susceptible comme tel de relever d’une action en garantie des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du même code, action qui, étant enfermée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice en application de l’article 1648, n’a jamais été exercée.

En outre, force est de constater qu’il n’est justifié d’aucune impossibilité de raccorder les chambres au réseau public de distribution d’électricité puisque ce raccordement est simplement conditionné à la mise en conformité de la colonne montante, que la première assemblée générale des copropriétaires appelée à se prononcer le 13 juin 2013 sur les 'travaux de mise en conformité ERDF’ au vu du devis de 'réfection des colonnes EDF’ obtenu par le syndic de la société SEES le 28 mars 2013 pour un montant de 26 434,69 euros TTC a seulement décidé, dans sa 8ème résolution adoptée à la majorité, les acquéreurs ayant seuls voté contre, de 'reporter ces travaux après avoir étudié plusieurs devis', le vote sur ce point étant ainsi reporté à une assemblée générale ultérieure, et que les acquéreurs, qui ont privilégié l’anéantissement de la vente, ne démontrent aucunement avoir vainement réclamé par la suite un vote en faveur de la réalisation de ces travaux sur la base du devis SEES ou d’éventuels devis concurrents, ni a fortiori avoir agi en justice pour contester un refus de l’assemblée générale et/ou contraindre le syndicat des copropriétaires à engager la réfection de la colonne montante d’électricité qui est définie par l’article 6 du règlement de copropriété comme étant une partie commune.

Il ne peut donc être considéré que le consentement des acquéreurs a été vicié par une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue au sens de l’article 1110 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en la cause, leur erreur à cet égard ayant, tout au plus, porté sur sa valeur au regard de la complication induite par la nécessité d’obtenir de la copropriété l’exécution des travaux de mise en conformité de la colonne montant et du coût non négligeable de ces travaux qui, au demeurant, a vocation à être réparti entre les copropriétaires concernés et à ne peser sur les acquéreurs qu’à hauteur d’une quote-part qui n’est nullement précisée à ce stade.

En conséquence, les demandes des époux [J] [M] tendant, à titre principal, à la résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance des vendeurs et, à titre subsidaire, à son annulation pour erreur sur la substance ne peuvent être accueillies pour ce motif.

Sur l’incessibilité des lots vendus

Contrairement à ce que soutiennent les vendeurs et le notaire rédacteur, le seul fait que les acquéreurs ont déclaré avoir parfaite connaissance du règlement de copropriété qui leur a été communiqué dès avant la signature de l’acte authentique de vente est insuffisant à démontrer que ceux-ci ont compris la portée de la clause insérée à l’article 9, II, B, 12) et son incidence sur la licéité de l’aliénation des chambres correspondant aux lots n°37 et 44 indépendamment de l’appartement correspondant au lot n°15 demeuré la propriété des vendeurs.

Certes, les acquéreurs ne subissent aucun trouble actuel qui leur permette d’agir en résolution de la vente sur le fondement de la garantie d’éviction de l’article 1626 du code civil dans la mesure où, à ce jour, aucun tiers, qu’il s’agisse du syndicat des copropriétaires ou d’un quelconque copropriétaire, n’a invoqué en justice la violation de l’article 9, II, B, 12) du règlement de copropriété pour les empêcher de disposer de leur bien et où les lettres que leur a adressées le nouveau syndic de la copropriété les 9 mai 2016 et 27 juin 2018 en indiquant, dans la première, 'En ma qualité de syndic de la copropriété précitée, je me permets de revenir vers vous suite à votre acquisition des lots 37 et 44. En effet, le conseil syndical souhaiterait savoir quelle suite a été engagée (procédure ') compte-tenu que conformément au règlement de copropriété l’aliénation des lots annexes est liée à celle d’un appartement ou au profit d’un copropriétaire existant, ce qui n’est pas le cas dans le cadre de votre acquisition’ et, dans la seconde, 'Je me permets de revenir vers vous pour savoir où en est votre dossier relatif à votre acquisition des lots 37, et 44 (lots chambres) sur cette copropriété’ n’expriment aucune intention d’agir en ce sens.

En revanche, il ne peut qu’être constaté qu’ils ont fait erreur, au moment de la formation du contrat de vente, sur l’une des caractéristiques essentielles des lots vendus tenant à leur cessibilité.

En effet, les vendeurs et le notaire rédacteur ne sont pas fondés à prétendre que la clause de l’article 9, II, B, 12) du règlement de copropriété serait manifestement inapplicable aux chambres vendues au motif que l’état descriptif de division ne crée aucun lien juridique de dépendance entre ces deux chambres et l’appartement du lot n°15 ni, plus généralement, entre aucune des chambres du 7ème étage (lots n°26 à 45) ou caves en sous-sols (lots n°46 à 66) et des appartements (lots n°7 à 25) car une telle argumentation fait prévaloir l’état descriptif de division, qui, étant dressé pour les seuls besoins de la publicité foncière, n’a pas de valeur contractuelle même s’il figure dans le même acte que le règlement de copropriété, sur les dispositions à valeur contractuelle du règlement de copropriété et retire tout sens à la clause litigieuse qui n’a jamais été modifiée, y compris lorsque, aux termes de l’acte authentique en date du 20 septembre 1977 intitulé «Modificatif au projet de partage de la Société Immobilière du Boulevard du 29 août 1975 et Approbation dudit partage», chaque propriétaire concerné s’est vu attribuer, non plus un unique lot composé d’un appartement, d’une ou deux chambres au 7ème étage et d’une ou deux caves au sous-sol comme précisé dans l’acte du 29 août 1975, mais des lots distincts correspondant chacun, soit à un appartement, soit à une chambre, soit à une cave, à savoir pour M. [I] [K] les lots n°15, 37, 44 et 61 décrits dans le partage définitif comme comprenant, respectivement, 'au troisième étage, côté boulevard, un appartement de cinq pièces principales', 'au septième étage, côté boulevard, une chambre prenant jour sur cour', 'au septième étage, escalier côté boulevard, une chambre avec petite terrasse prenant jour sur le boulevard’ et 'au sous-sol, côté rue d’Alsace, une cave', au lieu de l’unique lot n°15 décrit dans le projet de partage comme correspondant à 'la propriété privative d’un appartement C au 3ème étage, les chambres 19 et 24 au septième étage, et la cave n°15 au sous-sol'.

L’existence, non contestée, d’un unique compteur électrique situé dans le lot n°15 et desservant également les lots n°37 et 44 à la date de la vente confirme, d’ailleurs, leur lien de dépendance au moins physique.

En outre, la liste des copropriétaires figurant sur la simulation des travaux de mise en conformité EDF établie par le syndic le 31 mars 2010 et jointe à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2010 appelée à se prononcer sur ces travaux concernant l’autre colonne montante de l’immeuble révèle qu’à l’exception des acquéreurs, les autres copropriétaires possèdent tous, en plus d’une ou plusieurs chambres et/ou d’une ou plusieurs caves, un appartement, ce qui tend à démontrer que la clause litigieuse n’était pas devenue obsolète, quand bien même les conditions de vie qui destinaient, à l’origine, les chambres du 7ème étage au personnel de maison employé dans les appartements bourgeois des étages inférieurs ont évolué avec la disparition progressive de la notion de chambre de service.

La même liste révèle, d’ailleurs, que le nouveau lot privatif n°67 dont l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé la création le 16 novembre 2006 (8ème résolution) a lui aussi été cédé à un copropriétaire possédant déjà un appartement, outre une chambre et deux caves, bien que ce lot, issu des deux pièces de conciergerie du 7ème étage, parties communes dont l’assemblée générale a décidé la cession le 23 février 2006 (12ème résolution), ne soit pas assimilable à un local annexe au sens de la clause litigieuse.

Si la licéité de cette clause peut faire débat au regard de l’article 8 de la loi n°66-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui dispose en son alinéa 2 que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation, dans la mesure où l’article 9, II, A du règlement de copropriété relatif au caractère de l’occupation stipule que 'L’immeuble est destiné au commerce et à l’habitation', sans plus de précision sur le standing de l’immeuble, aucune action en justice n’a été intentée à ce jour en vue de la faire déclarer illicite et de la réputer non écrite après examen des autres critères tenant aux caractères et à la situation de l’immeuble.

Seule une information précise, qui n’a pas été délivrée aux acquéreurs, sur la portée exacte de la clause de l’article 9, II, B, 12) du règlement de copropriété leur aurait permis de ne pas faire erreur sur la cessibilité des lots vendus.

Il n’est pas soutenu ni démontré que cette erreur serait inexcusable, en l’état des termes de l’annonce de vente, de l’absence de lien explicite de dépendance énoncé dans l’état descriptif de division entre les lots n°37 et 44 et le lot n°15 et de l’absence de toute réserve émise par les professionnels qui ont concouru à la réalisation de la vente sur la possibilité d’aliéner les lots n°37 et 44 indépendamment du lot n°15 au profit de personnes autres que des copropriétaires.

Cette erreur qui a vicié le consentement des acquéreurs justifie donc d’annuler la vente en application de l’article 1110 ancien du code civil et d’ordonner la publication de la présente décision au service de la publicité foncière compétent, à la diligence des acquéreurs.

Par ailleurs, il ne peut qu’être considéré que le notaire rédacteur de l’acte authentique de vente, qui était tenu de veiller à la régularité et à l’efficacité de cet acte et de procéder à la vérification préalable des conditions nécessaires pour y pourvoir, sans être toutefois obligé de vérifier les déclarations factuelles des parties en l’absence d’éléments de nature à faire douter de leur véracité, et qui était également tenu envers les parties ayant sollicité son ministère d’un devoir d’information et de conseil, y a manqué en s’abstenant d’attirer l’attention des acquéreurs comme des vendeurs sur la restriction à la liberté de cession des lots n°37 et 44 susceptible de résulter de l’article 9, II, B, 12) du règlement de copropriété et, le cas échéant, sur la licéité discutable de cette clause au regard de l’article 8 de de la loi n°66-557 du 10 juillet 1965, contribuant ainsi à l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue qui est à l’origine de l’annulation de la vente.

Sa faute est d’autant plus caractérisée qu’il était particulièrement au fait de l’existence de cette clause et des circonstances ayant présidé à son insertion dans le règlement de copropriété dans la mesure où il a lui-même reçu l’acte du 15 juin 2006 par lequel les vendeurs s’étaient portés acquéreurs des lots n°15, 37, 44 et 61 et où l’étude notariale dont il faisait partie a reçu, tant le cahier des charges – règlement de copropriété de l’immeuble appartenant à la société immobilière du Boulevard en liquidation en date du 30 juillet 1976, que le projet de partage de la société immobilière du Boulevard en date du 29 août 1975, le modificatif à ce projet avec approbation du partage en date du 20 septembre 1977 et l’acte complémentaire à ce modificatif en date du 13 octobre 1977, ou encore que l’attestation immobilière après décès et les actes de partage partiel et de donation en date, respectivement, des 4 juin 1984, 28 novembre 1984 et 6 juin 1989 emportant transfert des biens au sein de la famille [K], tous passés devant M^e Maurice [F].

Cette faute l’oblige à réparer les conséquences dommageables de l’annulation de la vente, et non pas seulement d’une perte de chance de ne pas acquérir.

L’annulation qui entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat oblige les vendeurs seuls à restituer aux acquéreurs le prix de vente de 28 000 euros et les frais de vente exposés par ces derniers à hauteur de la somme de 2 820,10 euros (3 200 – 379,90) au vu de l’extrait de compte au 23 juin 2008 établi par la SCP «[L] [F] – [B] [T]», ces restitutions qui sont la contrepartie de la restitution par les acquéreurs des lots vendus ne constituant pas des préjudices indemnisables que serait tenu de prendre en charge ou de garantir le notaire rédacteur dès lors qu’il n’est pas allégué ni justifié que les vendeurs seraient dans l’incapacité de faire face au remboursement du prix et des frais de vente.

Constituent des préjudices financiers indemnisables ceux nés du paiement :

— des honoraires de l’agence immobilière Conseil Habitat par l’entremise de laquelle la vente a été conclue, qui s’élèvent comme précisé dans l’acte de vente et l’extrait de compte susvisé à la somme de 5 000 euros

— des charges de copropriété afférentes aux lots vendus, dont il est justifié par les relevés de compte établis par le syndic pour un montant acquitté de 5 792,16 euros sur la période du 1er janvier 2008 au 18 juin 2015 et de 997,59 euros (1 403,52 – {296,60 + 109,33}) sur la période postérieure jusqu’au 4 octobre 2017, soit la somme totale de 6 789,75 euros

— des taxes foncières afférentes aux lots vendus, dont il est justifié par les avis d’imposition pour un montant acquitté de 164 euros en 2008, de 73 euros en 2009, de 76 euros en 2010, de 94 euros en 2011, de 100 euros en 2012, de 105 euros en 2013, de 109 euros en 2015, de 115 euros en 2016 et de 218 euros en 2017, soit la somme totale de 1 054 euros,

l’ensemble s’élevant à la somme globale de 12 843,75 euros.

Les acquéreurs sont également en droit d’obtenir indemnisation du préjudice moral lié à l’incertitude sur la validité de la vente et à l’obligation d’agir en justice, pouvant être estimé à la somme de 3 000 euros, mais non des troubles et privations de jouissance induits par l’absence de raccordement des chambres au réseau public d’électricité, laquelle est dépourvue de tout lien de causalité avec l’annulation de la vente du fait de l’erreur sur la cessibilité des lots vendus dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires n’a nullement érigé la violation de l’article 9, II, B, 12) du règlement de copropriété en motif de refus de l’exécution des travaux de mise en conformité de la colonne montante.

Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu’il a débouté les époux [J] [M] de leur demande de restitution du prix de vente mais confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande indemnitaire formée au titre d’un préjudice de jouissance et les époux [D] [Z] seront condamnés in solidum, d’une part, seuls à leur payer la somme de 30 820,10 euros au titre de la restitution du prix et des frais de vente, d’autre part, avec la SELARL […] à leur payer à titre de dommages et intérêts les sommes de 12 843,75 euros en réparation des préjudices financiers nés du paiement des honoraires de l’agence immobilière, des charges de copropriété et des taxes foncières et de 3 000 euros en réparation du préjudice moral.

En outre, la SELARL […] sera condamnée à relever et garantir les époux [D] [Z] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, à la seule exception de celle au titre de la restitution du prix et des frais de vente.

Sur les demandes annexes

Parties perdantes, les époux [D] [Z] et la SELARL […] supporteront in solidum les entiers dépens de première instance et d’appel et, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, verseront aux époux [J] [M] ensemble la somme globale de 5 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par ceux-ci en première instance et en appel sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile, sans pouvoir bénéficier du même texte, le jugement entrepris étant infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qu’il a débouté les époux [D] [Z] et la SELARL […] de leurs demandes fondées sur ce texte.

Par ces motifs,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [J] [M] de leur demande indemnitaire formée au titre d’un préjudice de jouissance et a débouté les époux [D] [Z] et la SELARL […] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’infirme pour le surplus.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare les époux [J] [M] recevables en leurs actions à l’encontre des époux [D] [Z] et de la SELARL […] venant aux droits de la SCP «[L] [F] – [B] [T]».

Les déboute de toutes leurs demandes fondées sur l’impossibilité de raccorder les lots vendus au réseau public d’électricité des époux [J] [M] et de leur demande de résolution de la vente au titre de la garantie d’éviction.

Prononce l’annulation de la vente reçue le 27 décembre 2007 par Me [B] [T], notaire associé de la SCP «[L] [F] – [B] [T]», portant sur les lots n°37 et 44 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 10] et cadastré section BV n°[Cadastre 2], ce pour erreur sur la cessibilité des lots vendus.

Ordonne la publication de la présente décision au service de la publicité foncière compétent, à la diligence des époux [J] [M].

Condamne les époux [D] [Z] in solidum à payer aux époux [J] [M] ensemble la somme de 30 820,10 euros (trente mille huit cent vingt euros et dix cents) au titre de la restitution du prix et des frais de vente.

Rejette toute autre demande au même titre à l’encontre de la SELARL […].

Condamne les époux [D] [Z] et la SELARL […] in solidum à payer aux époux [J] [M] ensemble à titre de dommages et intérêts les sommes de 12 843,75 euros (douze mille huit cent quarante trois euros et soixante quinze cents) en réparation des préjudices financiers nés du paiement des honoraires de l’agence immobilière, des charges de copropriété et des taxes foncières et de 3 000 (trois mille) euros en réparation du préjudice moral.

Condamne la SELARL […] à relever et garantir les époux [D] [Z] de toutes les condamnations en principal, frais et dépens prononcées à leur encontre, à l’exception de celle au titre de la restitution du prix et des frais de vente.

Condamne les époux [D] [Z] et la SELARL […] in solidum à payer aux époux [J] [M] ensemble la somme de 5 000 (cinq mille) euros sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile et rejette leurs demandes respectives au même titre en appel.

Condamne les époux [D] [Z] et la SELARL […] in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés pour ces derniers dans les conditions de l’article 699 du même code.

LA GREFFIEREP/LA PRESIDENTE, empêchée,

C. LEVEUF C. MULLER