COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CM/TD

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 20/00969 – N° Portalis DBVP-V-B7E-EV5N

Jugement du 23 Juin 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d’inscription au RG de première instance : 17/02801

ARRET DU 04 MARS 2025

APPELANTE :

S.C.I. [12]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bertrand BRECHETEAU de la SARL AVOCONSEIL, avocat postulant au barreau d’ANGERS et par Maître Laurent LALOUM, avocat plaidant du barreau de TOURS

INTIMEES :

S.C.I. [9]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentée par M^e Valérie MOINE de la SELARL MOINE – DEMARET, avocat au barreau du MANS

S.C.P. [8]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentée par M^e Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat au barreau du MANS

S.A.S. [17] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d’ANGERS et par M^e Caroline PINEAU, avocat plaidant du barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 30 janvier 2024 à 14 H 00, Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame ELYAHYIOUI, vice-présidente placée

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : Madame GNAKALÉ

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 4 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

Exposé du litige

Par acte authentique reçu le 4 avril 2003 par Me [L], membre de la SCP [8], [Y] [L] et [8], devenue la SCP [8] (ci-après la SCP de notaires), la SCI [9] (ci-après la SCI venderesse) constituée entre M. [T] et son épouse, gérante, a vendu à la SCI [12] (ci-après la SCI acquéreuse) au prix de 225 000 euros un immeuble situé [Adresse 4] [Localité 13] consistant en un terrain d’une superficie de 1 602 m² sur lequel sont édifiés deux bâtiments, l’un à usage commercial et le second à usage d’habitation, le tout cadastré section DZ n°[Cadastre 7], qu’elle avait acquis le 6 novembre 1995 de la SA [18] devenue la SAS [17] puis [17] (ci-après Total).

Il est mentionné, dans l’exposé préalable de cet acte, que :

— la SCI venderesse déclare qu’antérieurement l’immeuble était affecté à usage de station-service, que lors de son acquisition [15] a procédé à l’enlèvement des cuves se trouvant en sous-sol, des pompes et de tous éléments liés à la station-service et que le site a été dépollué en 1995

— les courriers adressés le 18 mars 2003 à la société [16] pour lui demander de justifier de l’enlèvement des cuves et de la dépollution du site et le 3 mars 2003 à la préfecture de la Sarthe pour savoir si le terrain avait fait l’objet de mesure de protection particulière quant aux nuisances pouvant résulter d’une pollution éventuelle ou de mesure de protection de l’environnement sont restés sans réponse

—  la SCI acquéreuse déclare avoir eu connaissance de tous ces éléments et décharge la SCI venderesse de toute responsabilité.

À partir de 2014, la SCI acquéreuse a projeté de démolir les deux bâtiments de cette ancienne concession automobile et de construire un bâtiment commercial divisible en trois cellules destinées à la location.

Elle a fait réaliser une évaluation environnementale approfondie du site par l’Apave qui a établi trois rapports, le dernier en date du 5 août 2016 concluant à la présence d’une zone de pollutions concentrées en hydrocarbures entre les anciennes cuves d’hydrocarbures enterrées et le séparateur à hydrocarbures, ce sur une profondeur minimale de 4 m par rapport au sol actuel, et préconisant l’intervention d’une société spécialisée pour la vidange, le dégazage et l’extraction des cuves et diverses mesures dont un plan de gestion afin d’assurer la compatibilité sanitaire des milieux avec l’usage projeté.

Après délivrance d’un permis de construire le 2 mai 2017, elle a fait assigner la SCI venderesse le 8 août 2017 et la SCP de notaires le 28 juin 2017 devant le tribunal de grande instance, devenu le tribunal judiciaire, du Mans afin d’obtenir au principal leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 105 729 euros HT, portée dans ses dernières conclusions à 160 192,55 euros HT comprenant le coût de l’intervention de l’Apave au titre du bilan environnemental (15 158 euros) et du plan de gestion (4 000 euros), le coût de l’assistance par la société [14] pour la gestion de la pollution (2 000 euros), le préjudice financier au titre de la perte des loyers sur 5 mois et 9 semaines (54 365,64 euros) et le coût de la dépollution et des travaux de suivi (84 669,11 euros euros).

La SCI venderesse a appelé en garantie Total par assignation en intervention forcée en date du 14 mars 2019.

Par jugement en date du 23 juin 2020, le tribunal a :

— déclaré irrecevable comme étant prescrite la demande formée par la SCI [12] à l’égard de la SCI [9]

— déclaré recevable comme étant non prescrite la demande formée par la SCI [12] à l’égard de la SCP [8]

— débouté la SCI [12] de sa demande tendant à voir engager la responsabilité de la SCP [8]

— débouté la SCI [9] de ses demandes de garantie

— débouté les parties de leurs plus amples demandes

— condamné la SCI [12] à payer à la SCI [9] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SCI [12] à payer à la SCP [8], la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SCI [9] à payer à la SA [17] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté la SCI [12] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SCI [12] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Héron, pour les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Suivant déclaration reçue au greffe le 27 juillet 2020, la SCI acquéreuse a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable comme étant prescrite sa demande formée à l’égard de la SCI venderesse, l’a déboutée de sa demande tendant à voir engager la responsabilité de la SCP de notaires et de ses plus amples demandes, l’a condamnée à payer les sommes de 6 000 euros à la SCI venderesse et de 6 000 euros à la SCP de notaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’a déboutée de sa demande au même titre et l’a condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Héron, intimant la SCI venderesse, la SCP de notaires et [15].

Par ordonnance en date du 28 mai 2021, confirmée sur déféré par la cour d’appel le 31 mars 2022, le magistrat chargé de la mise en état a dit n’y avoir lieu de déclarer irrecevable l’appel interjeté à l’égard de [15], laquelle a été condamnée aux dépens de l’incident et du déféré et à verser à l’appelante les sommes de 800 euros et de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2023 et l’audience de plaidoirie fixée au 30 janvier 2024 conformément aux prévisions d’un avis du 13 octobre 2023.

Dans ses dernières conclusions d’appel n°4 en date du 31 janvier 2023, la SCI [12] demande à la cour, au visa des articles 1603 et 1382 du code civil, de :

— infirmer le jugement du 23 juin 2020 du tribunal judiciaire du Mans en ce qu’il a déclaré irrecevable comme étant prescrite sa demande formée à l’égard de la SCI [9], l’a déboutée de sa demande tendant à voir engager la responsabilité de la SCP [8], l’a déboutée de ses plus amples demandes, l’a condamnée à payer à la SCI [9] la somme de 6 000 euros et à la SCP [8], la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’a déboutée de sa demande formée au même titre et l’a condamnée aux entiers dépens

en conséquence,

— la dire et juger recevable et bien fondée en son action

— débouter la SCP [8], de toutes ses demandes

— débouter la SCI [9] de toutes demandes dirigées contre elle

— débouter la société [17] de toutes ses demandes dirigées contre elle

— condamner solidairement la SCI [9] et la SCP [8], à lui payer la somme de 155 906,49 euros

— condamner solidairement la SCI [9] et la SCP [8], à lui payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de 11 000 euros eu égard aux frais de première instance et de 6 000 euros eu égard aux frais engagés en cause d’appel

— condamner solidairement la SCI [9] et la SCP [8], aux dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés par M^e Brecheteau conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 10 décembre 2020, la SCI [9] demande à la cour, au visa des articles 66 et 331 du code de procédure civile, L. 152-1, L. 511-1, L. 512-12-1, L. 512-7-6 et L. 512-6-1 du code de l’environnement, 1240, 1603, 1604, 2224 et 1382 ancien du code civil, de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du Mans du 23 juin 2020 en ce qu’il a déclaré l’action de la SCI [12] à son encontre irrecevable car prescrite et a condamné celle-ci à lui payer une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— surabondamment, dire et juger qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation de délivrance conforme

— à titre très surabondant, dire et juger que, n’étant pas le dernier exploitant de la station-service, elle ne peut être tenue à prendre en charge le coût des travaux de dépollution et que la SCI [12] ne démontre ni le principe, ni la consistance du prétendu préjudice lié à la perte de loyer et, en conséquence, débouter celle-ci de l’ensemble de ses demandes

— à titre infiniment subsidiaire, condamner in solidum la société [17] et la SCP [8], ou l’une ou l’autre, à la garantir de toutes condamnations mises à sa charge

— en tout état de cause, condamner la SCI [12] ou la société [17] et/ou la SCP [8] à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions numéro 2 en date du 21 décembre 2020, la SCP [8] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Mans le 23 juin 2020 en ce qu’il a déclaré recevable comme non prescrite la demande présentée par la SCI [12] à son encontre et, statuant à nouveau, en application de l’article 2224 du code civil, juger prescrite et irrecevable la demande de la SCI [12] présentée contre elle

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI [12] de sa demande tendant à voir engager sa responsabilité, débouter celle-ci de sa demande d’infirmation du jugement sur ce point et de sa demande en condamnation solidaire à lui verser la somme de 155 906,49 euros et, subsidiairement, rejeter toute demande qui serait présentée par la SCI [9] contre elle, cette demande étant dénuée de fondement et elle-même étant fondée le cas échéant à opposer à la SCI [9] la perte de la garantie qu’elle détenait à l’encontre de la société [17]

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI [12] à lui verser une indemnité de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et rejeter la demande de celle-ci visant à ce que le jugement soit infirmé sur ce point et à ce que soit mise à sa charge, solidairement avec la SCI [9], une indemnité de 11 000 euros à ce titre

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI [12] aux dépens de première instance et rejeter la demande de celle-ci visant à ce que le jugement soit réformé sur ce point et à ce que les dépens soient mis à sa charge solidairement avec la société venderesse

— condamner la SCI [12] à lui verser une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel et rejeter la demande de celle-ci à ce qu’elle soit condamnée solidairement avec la SCI [9] au paiement d’une somme à son bénéfice

— condamner la SCI [12] aux entiers dépens exposés devant la cour et rejeter la demande de celle-ci visant à ce que les dépens soient laissés à sa charge solidairement avec la SCI [9]

— débouter la SCI [9] des demandes présentées contre elle au titre de l’article 700 et des dépens

— faire application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de M^e Héron.

Dans ses dernières conclusions d’intimée récapitulatives en date du 26 janvier 2023, la SAS [17] demande à la cour, au visa de l’article 2224 du code civil et du code de l’environnement, en particulier de ses articles L. 512-12-1, R. 512-66-2 et L. 556-1, de :

— à titre principal et dans l’hypothèse où l’appel interjeté par la société [12] serait déclaré recevable, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite la demande formée par la SCI [12] contre la SCI [9] et débouter en conséquence la SCI [9] de son appel en garantie formé contre elle

— à titre subsidiaire, déclarer irrecevable comme prescrite l’assignation en garantie de la SCI [9] contre elle

— à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour infirmerait la décision dont appel, débouter la SCI [9] de toutes les demandes formées contre elle

— en tout état de cause, condamner la SCI [12] à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des articles 455 et 494 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées.

Sur ce,

Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription opposées à l’action principale

Il est constant que les actions en responsabilité engagées par la SCI acquéreuse, tant celle de nature contractuelle à l’encontre de la SCI venderesse pour manquement à son obligation de délivrance conforme que celle de nature extracontractuelle à l’encontre de la SCP de notaires pour manquement à son devoir de conseil, sont soumises, depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, au délai de prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est également constant que cette loi a réduit la durée de la prescription, qui était auparavant de trente ans à l’égard de la SCI venderesse selon le délai de droit commun entre non-commerçants de l’ancien article 2262 du code civil et de dix ans à l’égard de la SCP de notaires, ce à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation, selon l’ancien article 2270-1 du même code, et que, conformément à l’article 26 II de cette loi, les dispositions de celle-ci réduisant la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il doit, toutefois, être souligné que cette loi est entrée en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel, soit le 19 juin 2008, et non le 18 juin 2008, contrairement à ce qu’a considéré le premier juge.

Seul fait débat le point de départ du délai de prescription de chacune de ces actions.

à l’égard de la SCI venderesse

Pour juger irrecevable comme prescrite l’action à l’encontre de la SCI venderesse, le tribunal a considéré qu’un report du point de départ du délai de prescription à une autre date que celle de la vente repose sur la démonstration par la SCI acquéreuse qu’elle n’a eu connaissance du dommage que postérieurement à la vente, alors que celle-ci a été avisée au jour de la vente de l’existence de l’activité antérieure de station-service et de la réalisation de travaux de dépollution, sans que le résultat de ces travaux ne soit précisé, et disposait donc dès cette date de toutes les informations qui auraient dû lui permettre de connaître le dommage, qu’il lui appartenait de solliciter ou de mener des investigations complémentaires pour s’assurer de la réalité de la dépollution et que, par conséquent, le délai de prescription a commencé à courir le 5 avril 2003 et a expiré, en vertu des dispositions transitoires d’application de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, le 18 juin 2013, avant l’assignation délivrée le 8 août 2017.

Moyens des parties

L’appelante fait valoir qu’en matière contractuelle, le point de départ du délai de prescription est, soit la conclusion du contrat, soit, si le créancier ignorait les faits justifiant son action, le jour de leur découverte et qu’en l’espèce, dans la mesure où la pollution du site était non apparente puisqu’il s’agit d’une pollution du sous-sol et où, si elle n’ignorait pas l’activité de station-service exercée auparavant, elle ignorait l’existence de la pollution du site qui lui avait été présenté par la SCI venderesse comme dépollué en 1995, le délai de prescription a commencé à courir à compter, non pas de la vente, mais seulement du rapport de l’Apave en date du 11 avril 2016 qui a mis en évidence cette pollution, de sorte que son action introduite par assignation en date du 28 juin 2017 (sic) n’est pas prescrite.

Approuvant, à l’instar de [15], la motivation du premier juge, la SCI venderesse ajoute que :

— en l’absence de tout report d’entrée en jouissance prévu à l’acte de vente du 4 avril 2003, le délai de prescription de l’action fondée sur la non-conformité de la chose a débuté sa course le 5 avril 2003, devait expirer sous l’empire de la loi ancienne le 5 avril 2033 et a expiré en application des dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008 le 18 juin 2013

— la SCI acquéreuse, professionnelle de l’immobilier, dont l’attention a été attirée dans cet acte sur l’existence d’un risque potentiel de pollution du site, inhérent à l’acquisition d’un tel immeuble antérieurement à usage de station-service, ce au travers de la réserve formulée par le notaire qui a relevé que ni le principe ni l’étendue de la dépollution alléguée par la SCI venderesse n’avaient pu être vérifiés, connaissait ou, en tout état de cause, aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action dès la vente, de sorte que le point de départ de la prescription ne peut être fixé en fonction de sa décision de changer la destination du bien.

Réponse de la cour

Sous l’empire du droit antérieur à la réforme de la prescription issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité contractuelle pour violation par le vendeur de son obligation de délivrance conforme se situait au jour de la délivrance.

Dès lors que l’acte authentique de vente conclu le 4 avril 2003, soit avant l’entrée en vigueur de cette loi, stipule que 'L’ACQUEREUR sera propriétaire du bien vendu à compter de ce jour. Il en aura la jouissance à compter de ce jour également par la prise de possession réelle, ledit bien étant libre de toute location ou occupation', le délai de prescription de l’action à l’encontre de la SCI venderesse a pour point de départ le jour de la délivrance de l’immeuble à la SCI acquéreuse le 4 avril 2003, lequel ne compte pas dans le délai, et aurait donc dû expirer sous l’empire de la loi ancienne trente ans après le jour suivant cette date.

La prescription étant en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi le 19 juin 2008, il doit être fait application des dispositions transitoires de l’article 26 II qui conduisent à appliquer le nouveau délai de prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale de la prescription puisse excéder la durée de trente ans prévue par la loi antérieure.

Cependant, ce régime transitoire ne saurait avoir pour effet de reporter le point de départ du délai de prescription à une date postérieure au jour de la délivrance, et notamment au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en vertu de ce nouvel article 2224.

En effet, les dispositions qui modifient le point de départ de la prescription extinctive ou qui déterminent les causes de son report ne sont pas concernées par ces dispositions transitoires et ne peuvent disposer que pour l’avenir, conformément à l’article 2 du code civil, ce dont il se déduit que le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation de délivrance conforme demeure déterminé en application de la loi ancienne lorsque le délai a commencé à courir avant l’entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 et que seule la durée de la prescription résultant du nouvel article 2224 s’applique aux prescriptions en cours à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder trente ans (voir en ce sens les arrêts publiés rendus par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 24 janvier 2019, pourvoi n°17-25.793, et le 16 septembre 2021 n°20-17.625).

Par conséquent, il ne peut qu’être constaté que le délai de prescription a expiré le 19 juin 2013, soit avant l’assignation délivrée à la SCI venderesse le 8 août (et non le 28 juin) 2017, et que l’action en responsabilité à l’encontre de celle-ci est donc irrecevable comme prescrite, sans qu’il soit besoin de rechercher si le défaut de conformité allégué, consistant en la pollution du site, était apparent au jour de la vente pour la SCI acquéreuse en sa qualité de professionnel de l’immobilier, ce qui justifierait le cas échéant de fixer le point de départ du délai de prescription quinquennale prévu par le nouvel article 2224 au jour de la vente (voir en ce sens l’arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 7 septembre 2022, pourvoi n°21-17.507).

Le jugement dont appel doit, dès lors, être confirmé par substitution de motifs en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite la demande formée par la SCI acquéreuse à l’égard de la SCI venderesse.

Du fait de cette irrecevabilité, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires en garantie formées par la SCI venderesse à l’encontre, d’une part, de [15], d’autre part, de la SCP de notaires.

Le jugement dont appel qui, dans son dispositif, a débouté la SCI venderesse de ses demandes de garantie après avoir précisé, dans sa motivation, qu’elles sont désormais sans objet sera donc infirmé à cet égard.

à l’égard de la SCP de notaires

Pour juger recevable comme non prescrite l’action à l’encontre de la SCP de notaires, le tribunal a considéré que, le point de départ du délai de prescription étant la manifestation du dommage ou de son aggravation, il doit être différent de celui retenu à l’égard de la SCI venderesse et correspondre au rapport de l’Apave en date du 11 avril 2016 car le préjudice s’est manifesté lorsque la SCI acquéreuse a été informée de l’existence effective de pollution d’hydrocarbures sur le terrain acquis, alors que l’assignation a été délivrée le 28 juin 2017.

Moyens des parties

L’appelante fait valoir qu’en matière délictuelle, le délai de prescription a pour point de départ le jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’exercer l’action, qu’en l’espèce, il n’a commencé à courir qu’à compter du rapport de l’Apave en date du 11 avril 2016 qui a mis en évidence la pollution du site, ce pour les mêmes raisons qu’à l’égard de la SCI venderesse, d’autant qu’elle n’a pas été alertée par le notaire sur un éventuel doute quant à la véracité de déclarations de celle-ci sur la dépollution du site et que le dommage résultant du manquement de la SCP de notaires à son devoir de conseil est né du jour où elle a pris connaissance de la pollution.

Rappelant qu’en matière délictuelle, la prescription court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance, la SCP de notaires fait valoir que :

— dès lors que la SCI acquéreuse a disposé dès la réalisation de la vente de toutes les informations qui auraient dû lui permettre de connaître le dommage ainsi que l’a admis le tribunal à l’égard de la SCI venderesse, le point de départ de la prescription quinquennale peut être fixé au 5 avril 2003 et l’action initiée contre elle le 28 juin 2017 est prescrite, d’autant qu’elle ne saurait voir sa responsabilité engagée pour un prétendu défaut de conseil relatif à la non-conformité du bien vendu au-delà du délai de cinq ans à compter de la vente, à l’expiration duquel s’éteignent les garanties inhérentes à la vente

— le rapport de l’Apave ne peut constituer le point de départ du délai de prescription puisque le notaire rédacteur de l’acte authentique de vente a satisfait à ses obligations en soulignant de manière apparente dans l’acte, à l’attention des parties qui ne sont pas profanes en la matière, qu’aucune réponse n’avait été apportée ni par [15] ni par la préfecture de la Sarthe à ses courriers sollicitant confirmation des déclarations de la SCI venderesse sur la dépollution du site anciennement à usage de station-service, de sorte que la SCI acquéreuse ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, qu’elle n’avait pas connaissance de cette problématique de pollution au jour de l’acte

— au surplus, le dommage subi suite à un défaut d’information et de conseil, tel que celui qui lui est reproché par la SCI acquéreuse pour ne pas l’avoir alertée sur les risques de l’opération compte tenu du défaut de réponse de la préfecture et de Total, est constitué le jour même où l’information ou le conseil aurait dû être donné.

Réponse de la cour

La solution juridique acquise sous l’empire du droit antérieur à la réforme de la prescription issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, selon laquelle le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité extracontractuelle se situe au jour de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance, n’est pas remise en cause par la rédaction de l’article 2224 du code civil issu cette loi.

La SCI acquéreuse reproche exclusivement à la SCP de notaires d’avoir manqué à son devoir de conseil en omettant d’attirer son attention sur l’absence de preuve de la dépollution telle qu’alléguée par la SCI venderesse et donc sur le risque de pollution du site.

Or le dommage résultant d’un tel manquement allégué du notaire à son obligation d’éclairer les parties sur les risques de l’acte auquel il prête son concours ne se manifeste que lorsque le risque prétendument non signalé se réalise concrètement, quand bien même il consiste en la perte d’une chance d’éviter ce risque.

Il convient également de rappeler, d’une part, que le jour où le dommage se réalise ne se confond pas avec celui où la faute a été commise, d’autre part, que la réalisation du dommage n’étant pas la certitude du dommage, il suffit que la victime ait pu se convaincre du dommage en son principe pour qu’elle en ait connaissance, même si elle en ignore encore l’ampleur et même s’il n’est pas encore chiffrable.

La date de manifestation du dommage ne saurait donc être fixée au jour de l’acte authentique de vente du 4 avril 2003 puisque celui-ci présente l’immeuble vendu, certes comme antérieurement affecté à usage de station-service, mais aussi comme dépollué en 1995 par [15] aux dires de la SCI venderesse, même si les vérifications entreprises par la SCP de notaires auprès de la société [16] et de la préfecture de la Sarthe n’ont pas permis de le confirmer, alors qu’aucun indice matériel relevé sur les lieux ne permettait de démentir formellement ces dires, s’agissant d’une pollution affectant le sous-sol.

En conclusion de son premier rapport intitulé « évaluation environnementale des sols – phase 1 » remis le 27 mars 2015, l’Apave a, d’ailleurs, tout au plus indiqué qu''en l’état des données, il n’est pas possible de conclure sur la qualité des sols et de leur éventuel impact sur la qualité des eaux souterraines, ni sur la compatibilité entre l’état des milieux (compartiments Eaux souterraines, Sols…) et les usages projetés’ et qu''il est préconisé les investigations complémentaires suivantes : sondages, prélèvements et analyses de sol au droit des sources potentielles de pollution retenues'.

Ce n’est que dans son deuxième rapport intitulé « évaluation environnementale phase 2 – prélèvements, mesures, observations et/ou analyses sur les sols » remis le 11 avril 2016 que l’Apave a conclu qu''au regard des investigations effectuées et des concentrations mesurées dans les sols pour les paramètres analysés, la présente étude a permis de mettre en évidence la présence :

— des anomalies en hydrocarbures totaux avec fractions volatiles considérées comme représentatives d’une zone d’anomalies concentrées au droit de la zone « séparateur à hydrocarbures » dans les terrains naturels entre 3 et 4 m de prof/sol (sondage S7),

— des anomalies en HAP considérées comme représentatives de zone d’anomalies non concentrées en hydrocarbures au droit de la zone « ancienne aire de distribution de carburants » dans les remblais entre 0,14 et 0,70 m de prof/sol (sondage S1),'

et qu''il est à noter également la présence d’eaux souterraines à partir de 3 m de profondeur au droit du site contenant des indices organoleptiques d’un impact en hydrocarbures sur les sondages S6 et S7 (cuves enterrées et séparateur à hydrocarbures – couleur noirâtre et odeurs d’hydrocarbures)'.

Il s’en déduit que le dommage susceptible de résulter du défaut de conseil imputé à la SCP de notaires n’est apparu à la SCI acquéreuse que lorsque celle-ci a été informée de l’existence effective d’une pollution du site aux hydrocarbures par ce second rapport.

C’est donc à bon droit que le premier juge a fixé le point de départ du délai de prescription au 11 avril 2016, date de la manifestation du dommage.

Cette date étant postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, seule s’applique l’actuelle prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil dont le délai n’était pas expiré lors de l’assignation délivrée à la SCP de notaires le 28 juin 2017.

Contrairement à ce que soutient celle-ci, il n’y a aucune anomalie, en droit, à ce qu’elle puisse engager sa responsabilité au-delà du délai de prescription applicable à l’action engagée, sur un fondement distinct et sous un régime de prescription différent, à l’encontre de la SCI venderesse.

Le jugement dont appel sera, dès lors, confirmé en ce qu’il a déclaré recevable comme non prescrite la demande formée par la SCI acquéreuse à l’égard de la SCP de notaires.

Sur la responsabilité de la SCP de notaires

Pour écarter la responsabilité de la SCP de notaires, le tribunal a considéré que :

— l’intervention de l’agence immobilière [11] [Localité 13] par laquelle a été régularisé l’avant-contrat du 6 novembre 2002 ne peut en aucun cas décharger le notaire rédacteur de l’acte authentique de vente du 4 avril 2003 du devoir de conseil dont il est tenu même si le contrat est déjà parfait entre les parties et quelles que soient les compétences personnelles de son client ; or le notaire ne justifie pas avoir mis en garde la SCI acquéreuse du risque pris au titre de l’acquisition d’un terrain ayant été exploité comme station-service, en dépit de la réalisation de travaux de dépollution dont l’étendue ne présentait aucune certitude lors de l’acte authentique, de sorte qu’un manquement à son devoir de conseil peut être caractérisé

— néanmoins, la SCI acquéreuse ne démontre pas l’existence d’un préjudice certain car, la vente étant parfaite dès le 6 novembre 2002, elle ne justifie pas que, si elle avait été effectivement mise en garde par le notaire, elle aurait pu refuser de réitérer la vente ou solliciter une baisse de prix en se prévalant d’un motif légitime comme elle le prétend, mais sans fournir aucun fondement juridique à une telle argumentation qui se heurte au caractère parfait de la vente, l’obligeant en qualité de propriétaire de la parcelle à faire face à l’état du bien immobilier ainsi reçu et accepté en l’état.

Les trois conditions requises pour engager la responsabilité de la SCP de notaires envers la SCI acquéreuse sur le fondement de l’article 1382 ancien, devenu 1240, du code civil, à savoir la faute, le préjudice et le lien de causalité, restent débattues en appel.

Moyens des parties sur la faute

L’appelante fait valoir que :

— si le notaire a demandé, conformément à son obligation d’investigation, d’une part, à la société [16] de justifier de l’enlèvement des cuves et de la dépollution du site, d’autre part, à la préfecture de la Sarthe si le terrain avait fait l’objet de mesures de protection particulières quant aux nuisances pouvant résulter d’une pollution éventuelle ou de mesures de protection de l’environnement, ces deux courriers sont restés sans réponse, ce qui était de nature à le faire douter sur la véracité des déclarations de la SCI venderesse, et il devait donc, eu égard à son devoir de conseil l’obligeant à éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, attirer son attention sur l’absence de preuve de la pollution et donc sur le risque de pollution du site, ce dont il s’est abstenu, se contentant de mentionner l’absence de réponse à ses courriers sans la mettre en garde plus avant

— sa qualité de professionnelle de l’immobilier est indifférente car les compétences personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil et, en outre, cette qualité ne lui donne aucune compétence en matière de pollution des sols par hydrocarbures

— l’argument selon lequel l’acte authentique a été pleinement efficace pendant 14 ans et aucune difficulté n’aurait surgi si elle n’avait pas décidé de changer la destination des lieux est inopérant car la discussion ne porte pas sur l’efficacité de l’acte authentique, mais sur le manquement du notaire au devoir de conseil, outre qu’elle aurait pu envisager des travaux plus tôt

— le notaire ne peut pas davantage décliner le principe de sa responsabilité pour défaut de conseil en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties.

La SCP de notaires fait valoir que :

— dans la mesure où le notaire rédacteur de l’acte, qui n’a pas négocié la vente et n’avait donc pas à visiter le bien vendu, ne pouvait que se référer aux déclarations des parties, où il ne disposait d’aucun élément objectif de nature à le faire douter des déclarations de la SCI venderesse selon lesquelles le site avait été dépollué, l’absence de réponse de [15] et de la préfecture n’impliquant rien de tel, d’autant que [15] indique dans ses conclusions avoir déclaré la cessation d’activité de la station-service en 1995 et s’être conformée à ses obligations de remise en état et aurait donc été amenée à le confirmer si elle avait répondu, et où en 2003 aucun document n’était accessible pour lui permettre de vérifier l’exactitude de ces déclarations, elle ne saurait engager sa responsabilité

— l’acquéreur est un professionnel de l’immobilier comme indiqué dans le compromis de vente conclu par l’intermédiaire de l’agence [11] Le Mans au profit de la SARL [10] à laquelle s’est substituée la SCI acquéreuse qui a la même adresse que celle-ci et que l’agence [11] [Localité 5] et dont les associés, MM. [H] et [P], sont eux-mêmes des professionnels de l’immobilier ; même si les compétences de l’acquéreur n’ont pas à être prises en considération, elles sont importantes en l’espèce puisqu’il lui est reproché un défaut d’information sur les risques de l’opération compte tenu de l’absence de réponse de la préfecture et de [15] à ses courriers les interrogeant sur la dépollution, ou non, du site ; en effet, la SCI acquéreuse, informée de cette absence de réponse, savait que l’existence de la dépollution reposait exclusivement sur les déclarations du vendeur et a néanmoins accepté d’acheter le bien sur la seule foi de ces déclarations, de sorte qu’elle ne peut invoquer un manquement au devoir de conseil pour des faits portés à sa connaissance

— la SCI acquéreuse n’a aucunement précisé au notaire en 2003 qu’elle projetait de modifier la destination des lieux, projet qui n’a vu le jour selon elle qu’en 2014, ce qui n’est pas sans incidence car, si elle en avait informé le notaire, il n’aurait pas manqué de lui conseiller de réaliser des investigations complémentaires pour savoir si ce projet était viable, au surplus au regard de normes environnementales bien différentes de celles de 2011 visées par l’Apave et applicables en 2014 ; elle n’a donc commis aucun manquement en établissant un acte parfaitement efficace au regard des objectifs poursuivis par la SCI acquéreuse au moment de son acquisition, lesquels étaient uniquement de louer les immeubles existants et excluaient toute opération de construction à court terme.

Réponse de la cour

Le notaire est tenu d’un devoir de conseil absolu en vertu duquel il lui appartient d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il confère la forme authentique, même s’il n’en a pas été le négociateur.

Les compétences personnelles des parties ou la présence d’un conseiller à leurs côtés ne le dispensent pas de ce devoir et la preuve du conseil ou de l’information donnée lui incombe, cette preuve pouvant être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 4 avril 2003 comporte, en page 3, un exposé ainsi rédigé :

'Préalablement aux présentes le vendeur déclare ce qui suit :

1°) Qu’antérieurement l’immeuble était affecté à usage de station service par la Société [18] SA.

2°) Que lors de son acquisition, la société [15] a procédé à l’enlèvement des cuves se trouvant en sous-sol, des pompes et de tous éléments liés à la Station-service, et que le site a été dépollué en 1995. A ce sujet un courrier a été adressé à la société [16] en date du 18 mars 2003, pour demander à la société [16] de justifier de l’enlèvement des cuves et de la dépollution du site, lequel courrier est resté sans réponse.

Un courrier a également été adressé à la PREFECTURE DE LA SARTHE pour savoir si le terrain avait fait l’objet de mesure de protection particulière quant aux nuisances pouvant résulter d’une pollution éventuelle ou de mesure de protection de l’environnement en date du 3 mars 2003, lequel courrier est resté sans réponse.

(…)

LE VENDEUR déclare que l’immeuble objet des présentes, ne constitue pas une installation classée, et qu’il n’a pas effectué de déclaration en préfecture en ce sens.

L’ACQUEREUR déclare avoir eu connaissance de tous ces éléments et décharge dès à présent le VENDEUR de toute responsabilité.'

Le notaire rédacteur de l’acte a ainsi clairement informé les parties que les démarches accomplies par ses soins, en elles-mêmes indemnes de toute critique d’insuffisance ou autre, n’avaient pas permis de recueillir le moindre renseignement sur la dépollution du site anciennement à usage de station-service, laquelle reposait donc sur les seules déclarations de la SCI venderesse en l’absence, non contestée, de toute mention à cet égard dans le précédent acte de vente.

La SCI acquéreuse, professionnelle de l’immobilier, n’a pu se méprendre sur la portée de cette clause en termes d’impossibilité pour le notaire de recueillir des éléments susceptibles d’accréditer l’allégation d’une dépollution effective et complète du site, comme de la démentir, et donc de la renseigner utilement sur l’existence, ou non, d’un risque de pollution persistante liée à cet ancien usage.

Contrairement à ce qu’elle prétend, l’absence de réponse de [15] et de la préfecture n’autorisait pas, à elle seule, le notaire à douter de la véracité des déclarations de la SCI venderesse et n’obligeait donc pas celui-ci à attirer son attention sur leur véracité douteuse.

En pleine connaissance du résultat des investigations du notaire, elle n’a pas jugé utile de solliciter auprès de la SCI venderesse des investigations complémentaires sur site avant de s’engager, ne serait-ce que pour mieux apprécier l’opportunité économique de son acquisition.

Par ailleurs, elle n’a nullement fait part au notaire, ce dont elle convient, d’un quelconque projet de modification de la destination des lieux et ceux-ci ont d’ailleurs continué à accueillir, ainsi qu’il ressort des rapports de l’Apave et des courriels qu’elle a échangés avec l’Apave, un commerce automobile comparable, peu ou prou, à celui précédemment exploité en vertu du bail commercial consenti par la SCI venderesse à M. [T] le 6 novembre 1995 et résilié amiablement le 1er mars 2003, ce sans qu’elle ait rencontré de difficulté jusqu’à ce qu’elle envisage en 2014 de démolir les bâtiments pour édifier trois cellules commerciales.

Le notaire rédacteur n’avait donc pas à la mettre en garde sur un risque, qu’il ne pouvait anticiper au moment de la vente, de sujétions particulières, voire d’incompatibilité que pourrait induire à l’avenir l’absence de document relatif à la dépollution du site alors que cette absence ne faisait pas en elle-même obstacle à l’efficacité de l’acte de vente.

Du tout, il résulte que le manquement allégué de la SCP de notaires à son devoir de conseil n’est pas caractérisé.

Le jugement dont appel sera, dès lors, confirmé par substitution de motifs en ce qu’il a débouté la SCI acquéreuse de sa demande tendant à voir engager la responsabilité de la SCP de notaires.

Sur les demandes annexes

Partie perdante, la SCI acquéreuse supportera les entiers dépens d’appel, en complément de ceux de première instance mis à sa charge par une disposition du jugement qui sera confirmée.

En considération de l’équité et de la situation respective des parties, elle sera tenue de verser au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel les sommes de 3 000 euros à la SCI venderesse et de 3 000 euros à la SCP de notaires sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile, en complément des sommes mises à sa charge au titre des frais non compris dans les dépens de première instance par des dispositions du jugement qui seront également confirmées.

Elle ne pourra bénéficier du même texte dont il n’y a pas lieu, par ailleurs, de faire application au profit de Total en appel, étant précisé que la cour n’est pas saisie de la disposition, non frappée d’appel, qui a condamné la SCI venderesse à verser à cette dernière une somme au titre des frais de première instance.

Par ces motifs,

La cour,

Confirme le jugement entrepris dans les limites de sa saisine, excepté en ce qu’il a débouté la SCI [9] de ses demandes de garantie.

L’infirmant de ce chef,

Dit n’y avoir lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de garantie de la SCI [9].

Y ajoutant,

Condamne la SCI [12] à payer les sommes de 3 000 (trois mille) euros à la SCI [9] et de 3 000 (trois mille) euros à la SCP [8], au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile.

Déboute la SCI [12] et la SAs [17] de leurs demandes respectives au même titre.

Condamne la SCI [12] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Tony DA CUNHA Catherine MULLER