COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 JUIN 2021

(Rédacteur : Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,)

N° RG 19/03780 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LDYC

K Y

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/015901 du 22/08/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

Etablissement Public EPIC F 'OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CUB'

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 21 juin 2021

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugeme rendu le 18 juin 2019 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 19-000229) suivant déclaration d’appel du 05 juillet 2019

APPELANTE :

K Y

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]
- 33440 AMBARES ET X

Représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Etablissement Public EPIC F 'OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CUB' pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis […]

Représenté par Maître Pascal SZEWCZYK de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 mai 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Marie-Françoise DACIEN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 août 2016, l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole F (ci-après F) a consenti un bail d’habitation à M^me K Y portant sur un logement ([…]) situé […], […], 33440 Ambarès-et-X, moyennant un loyer mensuel de 490,65 euros, charges comprises.

Par acte introductif d’instance du 10 janvier 2019, l’établissement public F a fait assigner M^me Y devant le tribunal d’instance de Bordeaux, aux fins essentiellement de voir prononcer la résiliation du bail au motif de la jouissance non paisible des lieux loués, autoriser l’expulsion de M^me Y et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 18 juin 2019, le tribunal d’instance de Bordeaux a :

— Accordé à M^me Y l’aide juridictionnelle à titre provisoire,

— Prononcé la résiliation du bail conclu entre F et M^me Y aux torts du locataire,

— Condamné M^me Y à quitter les lieux loués situés […], […], logement […], à Ambarès-et-X,

— Dit qu’à défaut pour M^me Y de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution,

— Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de ce jour jusqu’à libération parfaite des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges, augmenté de la régularisation au titre des charges sur production de justificatifs et condamné M^me Y à son paiement,

— Condamné M^me Y aux dépens de l’instance,

— Débouté F de sa demande formée du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M^me Y a relevé appel de ce jugement par déclaration du 5 juillet 2019.

Par ordonnance du 24 octobre 2019, le premier président de la cour d’appel de Bordeaux a débouté M^me Y de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Par conclusions du 27 mars 2020, M^me Y demande à la cour de :

A titre principal,

— Réformer le jugement rendu le 18 juin 2019 par le tribunal d’instance de Bordeaux en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la société F de sa demande formée

au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Par conséquent,

— Débouter la société F de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M^me Y en l’absence de preuve d’un manquement récent à l’obligation de jouissance paisible qui lui serait imputable,

Statuant de nouveau,

— Condamner la société F au paiement d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— Accorder à M^me Y un délai minimum de douze mois pour son expulsion,

— Accorder à M^me Y le bénéfice des délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner la société F au paiement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par conclusions du 2 janvier 2020, l’Oph F demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 18 juin 2019 par le tribunal d’instance de Bordeaux en toutes ses dispositions,

— Débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner M^me Y à payer à l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole F

une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile,

— Condamner M^me Y aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 26 avril 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 mai 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 1728, 1° du code civil dispose que 'le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement’ et l’article 1729 prévoit que 'si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement […] le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail'.

Aux termes de l’article 1741 du même code, 'le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements'.

Il ressort également des dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’obligation de jouissance paisible impose notamment au locataire de ne pas troubler de manière répétée son voisinage. En matière d’immeuble collectif, le fait pour le locataire de troubler la tranquillité des autres occupants de l’immeuble constitue un manquement à son obligation de jouissance paisible.

Le juge apprécie souverainement, au jour où il statue, la gravité des manquements reprochés.

Pour qu’il soit fait droit à la demande de résiliation de bail, l’effet des troubles doit persister au jour où le juge statue.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

Il appartient en conséquence au bailleur d’apporter la preuve des manquements à l’obligation de jouissance paisible.

M^me Y, fait valoir pour l’essentiel que les fautes qui lui sont reprochées reposent exclusivement sur des attestations de voisinage anciennes, qu’elles font état de comportements collectifs de personnes extérieures à la résidence, que les troubles dénoncés, qui ne lui sont pas directement imputables, ne persistent plus et qu’une expulsion aurait des conséquences manifestement excessives sur sa famille.

L’Office Public de l’Habitat F réplique pour l’essentiel que M^me Y et les occupants de son chef sont à l’origine de troubles de jouissance pour l’ensemble de la résidence, de menaces et d’actes d’intimidation et que ces faits sont suffisamment graves et réitérés dans le temps pour justifier l’expulsion de la locataire.

Sur sommations interpellatives des 22 août 2017 et 6, 12 et 16 avril 2018, M^mes Z, L M, A, B, C et D, voisines de M^me Y, faisaient état d’importants attroupements, de tentatives d’intimidation, de tapages, de cris, de consommation de drogue dans la résidence, de pneus crevés, d’amoncellement de déchets et de manque de respect pour le

stationnement.

Par attestation du 8 novembre 2018, M^me B, habitante du logement n°3 de la résidence, déclarait 'je travaille de nuit à l’hôpital et un matin en rentrant j’ai du attendre que monsieur finisse d’uriner sur ma place de parking pour m’y garer'. Elle indique également des 'attroupements d’hommes sur les passages communs avec regards et propos salaces’ ; 'des bagarres entre eux à l’extérieur car ils vivent les portes ouvertes’ ; 'des bruits, des cris’ ; 'Mme [Y] a cassé une dizaine de cartons de bouteilles de vin sur le passage commun donc débris de verre cassé partout'.
Elle fait état de trafic de stupéfiants et de vêtements contrefaits. Cette voisine précise rentrer chez elle 'dans un état de peur' pour elle et ses enfants.

M^me C, résidente du logement n°7, indiquait dans son attestation du 8 novembre 2018, que M^me Y et ses proches ou personnes venues lui rendre visite à elle ou ses enfants sont à l’origine d’agressions sur ses enfants, d’intimidations et de propos racistes, de bagarres, de stationnements de véhicules accidentés sur le parking pendant plus de 6 mois et de dépôt de déchets devant les portes d’entrée des voisins. Elle ajoute : 'se tirent dessus avec des armes en pleine nuit' ; 'donnent des coups à nos chiens quand on les sort' et fait également état de ce que les proches de M^me Y N devant ses fenêtres, y compris en sa présence.

Par attestation de la même date, M^me D, résidente de l’appartement n°8, indique également que depuis l’arrivée de M^me Y et de sa famille au logement […], elle est témoin jour et nuit de bagarres, de hurlements, de 'destruction des espaces communs', de jets de bouteilles en verre, d’urine devant sa porte ou encore de problèmes de stationnement et d’impossibilités d’accéder à sa place de parking ou de rentrer chez elle. Elle précise enfin 'nous ne pouvons plus laisser nos enfants s’amuser dehors. Trop de danger' ; 'Nous avons peur, nous subissons'.

Il est également indiqué par M^mes C et D que M^me Y a fracturé la porte d’entrée de son logement avec une hache.

Il ressort de ces témoignages détaillés, précis et concordants la réalité de troubles graves à la jouissance paisible des habitants de la résidence causés par M^me Y et les personnes de sa famille ou venant lui rendre visite, consistant notamment en des nuisances sonores, des menaces, des insultes et des actes d’incivilité excédant très largement les inconvénients normaux du voisinage.

M^me Y produit des attestations datées du mois de juillet 2019, rédigées par M. et M^me E et M. et M^me O P, voisins vivant au […] et attestant n’avoir 'aucun problème' ou 'aucun litige' avec M^me Y.

Le fait que quelques habitants de l’ensemble immobilier affirment ne pas être gênés par M^me Y et sa famille n’est pas de nature à contredire le contenu des attestations produites par F ou à démontrer que les troubles de voisinage auraient cessé.

M^me Y verse également une attestation en date du 16 juillet 2019 de M^me B, qui avait témoigné pour F les 12 avril 2018 et 8 juillet 2018, selon laquelle 'des efforts ont été fournis' et que 'il y a moins de soucis de stationnement et de bruits…!'.

Cette pièce ne contredit pas ses deux précédentes attestations produites par F et démontrent au contraire qu’en juillet 2019, soit postérieurement à la décision du premier juge, des troubles persistent encore.

M^me Y fait valoir que MM. G et Q R, ses enfants majeurs, ne vivent plus avec leur mère, ainsi qu’en témoigne la copie du contrat de location du 11 février 2020 qu’elle produit concernant une maison située 10 B rue du Bout du Parc à Ambarès-et-X (33440) que ses deux fils occupent en colocation. Pour autant, les troubles dénoncés ont fréquemment lieu

lorsque M^me Y reçoit les visites de sa famille et cet élément versé ne signifie pas que ses deux fils majeurs ne sont plus à l’origine des attroupements importants indiqués par le voisinage et des troubles à l’occasion de leur venue dans la résidence, ou qu’ils aient cessé de rendre visite à leur mère. Il sera par ailleurs observé que l’extrait Kbis versé aux débats, justifiant de l’auto-entreprise créée le 17 juillet 2019 par M. Q R, mentionne que l’adresse de l’établissement est celle du logement de M^me Y, situé au […], logement […], ce qui corrobore les attestations des voisins, faisant état de véhicules en surnombre, parfois accidentés, qui demeurent stationnés des mois durant sur le parking de la résidence.

Enfin, la plainte pour diffamation déposée le 8 août 2019, soit après le jugement de première instance, par M^me Y à l’encontre de trois de ses voisines, M^mes C, Z et D en raison des faits de troubles de voisinage qu’elle ont dénoncés à son encontre, n’est pas non plus de nature à contredire les témoignages et déclarations de nombreux voisins, concordants et circonstanciés, produits par F.

M^me Y fait valoir l’état de santé de sa fille âgée de 14 ans et leur scolarisation près de la résidence F pour soutenir le rejet de la demande d’expulsion.

L’expulsion est la conséquence directe et nécessaire du prononcé de la résiliation du bail et M^me Y ne peut que solliciter l’octroi de délais.

Au vu des nombreux et graves troubles de voisinage, qui ont été répétés dans le temps sur une longue période, qui n’ont pas cessé malgré deux mises en demeure des 20 mars 2017 et 7 juillet 2017, ni même après le prononcé de la décision de première instance, le jugement déféré qui a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M^me Y et de tous occupants de son chef et l’a condamnée à une indemnité d’occupation sera confirmé.

Sur la demande de délai

En application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi Alur, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Selon l’article L412-4 du même code, ces délais ne peuvent être inférieurs à 3 mois ni supérieurs à 3 ans pour les baux conclus après le 26 mars 2014 et de 1 mois à 1 an pour les baux conclus antérieurement.

Pour la fixation de ce délai, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par fait de guerre, la situation de famille et de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441'2-3 et L 441'2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’appelante produit un certificat médical établi par le docteur H le 27 février 2020 selon lequel la jeune I présente un syndrome néphrotique et qu’elle souffre d’une insuffisance des moyens de défense de son système immunitaire ainsi que «des comptes-rendus d’hospitalisation de sa fille qui indiquent, pour celui du 14 mars 2016, la nécessité d’une surveillance néphrologique, précisant néanmoins un 'état général parfait' et pour celui du 28 mai 2019, 'pas de rechute a priori depuis plus de 2 ans maintenant’ ; 'Synthèse de la consultation : syndrome néphrotique en rémission prolongée, arrêt du traitement'.

Ces documents médicaux qui démontrent l’amélioration durable de l’état de santé de l’enfant I sont en contradiction avec l’argument avancé par M^me Y tiré de la santé de sa fille.

La locataire produit également les bulletins scolaires de ses enfants mineurs I et J. Ces documents comportent les appréciations des professeurs qui indiquent, dans les deux cas, que les enfants de M^me Y sont trop peu présents pour suivre les cours et être évalués. Un départ des lieux loués ne porterait donc pas préjudice à leur scolarité, qu’ils ne suivent en tout état de cause presque pas.

Au surplus, M^me Y ne démontre pas avoir effectué de demande de logement social ou de démarche pour se reloger. Le formulaire qu’elle produit n’est pas daté et rien ne justifie qu’il ait été envoyé aux services compétents. Cet élément, qui est un simple formulaire de demande et non le récépissé d’une demande déposée, ne permet pas de prouver une quelconque démarche effective de relogement de la part de M^me Y.

Sa demande de délai sera donc rejetée et il sera ajouté au jugement sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Sur ce fondement, M^me Y, qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner M^me Y à verser à l’établissement public F la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du 18 juin 2019 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M^me Y de sa demande de délai pour son expulsion,

Condamne M^me Y à payer à l’établissement public F, office public de l’habitat de Bordeaux Métropole la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me Y aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Marie-Françoise DACIEN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,