COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 SEPTEMBRE 2021

(Rédacteur : Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller)

F N° RG 18/02955 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KOFY

Madame A Z

c/

Monsieur C X

Madame E Y

SARL AQU’INVEST

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 avril 2018 (R.G. 17/00775) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 22 mai 2018

APPELANTE :

A Z

née le […] à […]

de nationalité Française

Conseiller en formation, demeurant […]

Représentée par M^e Nahira-marie MOULIETS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

C X

né le […] à LANGRES

de nationalité Française, demeurant […]

E Y

née le […] à AGEN

de nationalité Française, demeurant […]

Représentés par M^e Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

SARL AQU’INVEST exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant domicilié es qualité au siège social

Agence immobilière, demeurant […]

Représentée par M^e Véronique REIX substituant M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 juin 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE :

Par mandat exclusif de vente du 11 septembre 2015, M^me A Z a confié à la société Aqu’Invest, exerçant sous l’enseigne Laforêt Immobilier, la vente de sa maison d’habitation, s i t u é e a u n u m é r o 1 4 d e l a r u e L a u r e n t C o u r e a u d d a n s l a c o m m u n e d e Saint-André-de-Cubzac (33240).

M. C X et Madame E Y ont formulé une offre d’achat puis signé le 11 février 2016 un compromis de vente avec la propriétaire du bien immobilier.

La date de réitération de la vente a été fixée au 11 mai 2016 au plus tard, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 11 avril 2016.

Par la suite, le crédit a été refusé de sorte que la réitération de la vente n’est pas intervenue.

Estimant fautive l’attitude de M. X et M^me Y, M^me Z les a assignés le 22

décembre 2017 ainsi que la S.A.R.L. Aqu’invest afin d’obtenir l’indemnisation de divers préjudices.

Le jugement contradictoire rendu le 3 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— constaté l’imputabilité de la non réalisation de la condition suspensive du fait de la défaillance de M. X et de M^me Y,

— constaté la responsabilité contractuelle de l’agence Aqu’invest dans le cadre de son mandat,

— condamné solidairement M. X et M^me Y à payer à M^me Z la somme de 5.000 euros au titre de la clause pénale du compromis de vente,

— condamné solidairement M. X et M^me Y à payer à M^me Z la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamné l’agence Aqu’invest à payer à M^me Z la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêt en réparation de son préjudice matériel,

— condamné solidairement M. X et M^me Y à payer à l’agence Aqu’invest la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance,

— condamné solidairement M. X et M^me Y à payer à M^me Z la somme 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’agence Aqu’invest à payer à M^me Z la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. X et M^me Y à payer à l’agence Aqu’invest la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné solidairement M. X, M^me Y et l’Agence Aqu’invest aux entiers dépens,

— ordonné pour le tout l’exécution provisoire,

— dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M^me Z a interjeté appel du jugement le 22 mai 2018.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2020, M^me Z demande à la cour de :

— confirmer le jugement critiqué sauf en ce qu’il a seulement condamné :

— M. X et M^me Y au paiement des sommes de 5.000 euros au titre de la clause pénale et 1.000 euros pour les préjudices subis,

— la S.A.R.L. Aqu’Invest à la somme de 1.000 euros également au titre des préjudices subis,

et statuant à nouveau :

— condamner en conséquence les acquéreurs au paiement de 15.000 euros au titre de la clause pénale,

— condamner in solidum l’agence Laforêt ainsi que M. X et M^me Y au paiement des sommes de :

—  8.000 euros au titre des dommages-intérêts venant indemniser le préjudice financier et moral subi,

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Suivant ses dernières écritures signifiées le 9 janvier 2019, la société Aqu’Invest souhaite être déclarée recevable et bien fondée en son appel incident. Elle réclame l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour de :

A titre principal :

— déclarer irrecevables les demandes des consorts X-Y formées pour la première fois devant la cour d’appel,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute contractuelle à l’égard de M^me Z,

En conséquence,

— débouter M^me Z, M X et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— constater que la condition d’obtention d’un prêt est réputée accomplie, M X et M^me Y, obligés sous cette condition, ayant empêché son accomplissement,

— par suite, condamner solidairement M X et M^me Y au paiement de la somme de 9.800 euros, avec intérêts au taux légal à compter jugement du 3 avril 2018, correspondant au montant de la commission stipulée dans le compromis de vente du 11 février 2016 contenant engagement des parties.

A titre subsidiaire :

— constater que le comportement fautif de M X et M^me Y a fait perdre le montant de la commission qui lui est due,

— Par suite, voir condamner solidairement M X et M^me Y au paiement de la somme de 9.800 euros à titre de dommages et intérêts équivalent au montant de la commission perdue, avec intérêts au taux légal à compter jugement du 3 avril 2018,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute à l’égard des consorts Y-X,

— juger en conséquence qu’ils ne justifient d’aucun préjudice,

— débouter les acquéreurs de l’ensemble de leurs demandes,

En toute hypothèse :

— condamner in solidum, M^me Z, M X et M^me Y au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront ceux de première instance.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 11 octobre 2018, M X et M^me Y demandent à la cour :

— de les recevoir en toutes leurs demandes, fins et conclusion,

— Y faisant droit, de les en déclarer bien fondés,

— d’infirmer en conséquence le jugement attaqué en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de la société Aqu’Invest,

Et statuant à nouveau :

— de débouter M^me Z et la S.A.R.L. Aqu’Invest de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :

— de condamner la S.A.R.L. Aqu’Invest à :

— leur payer à une somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1383 du code civil (nouvel article 1241 dudit code), en réparation de tous les préjudices subis, notamment la perte de chance pour ces derniers d’acquérir la maison de M^me Z,

— les relever indemnes et garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées au profit de M^me Z en application de l’article 1383 ancien du code civil (nouvel article 1241 dudit code),

— une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel conformément à l’article 699 du même code, au profit de M^e Monroux, du cabinet Harfang.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2021.

MOTIVATION :

Sur les demandes de A Z :

a) sur les demandes dirigées contre les consorts X-Y :

1 ' En premier lieu, A Z réclame aux consorts X-Y le paiement de la somme de 15.000 ', montant de la clause pénale prévue à son profit dans le compromis de vente du 11 février 2016. Pour apprécier le bien-fondé de cette prétention, il convient d’examiner les circonstances dans lesquelles la condition suspensive relative à l’obtention d’un financement a défailli.

En cas de vente d’un immeuble sous condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant déterminé dans un délai convenu, il appartient aux acquéreurs, qui se sont obligés, dans un délai déterminé, à déposer des demandes de prêt conformes aux prévision du contrat, de justifier de l’exécution de cette obligation (Cour de cassation, 1^re chambre civile, 13 février

2001, pourvoi n° 98-17881). Dès lors qu’ils ne démontrent pas avoir accompli les diligences tendant à l’obtention d’un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la convention, la condition suspensive doit être réputée accomplie, par application de l’article 1178 ancien du code civil (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 30 janvier 2008, pourvoi n° 06-21117). Selon le texte précité, qui a été abrogé à compter du 1^er octobre 2016, mais qui demeure applicable au présent litige dans la mesure où le compromis de vente a été conclu avant cette abrogation, 'la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement'

Au paragraphe V du compromis du 11 février 2016, il était indiqué que la vente était soumise à la condition suspensive d’obtention, avant le 11 avril 2016, d’un prêt de 166.900 ', au taux maximum, hors assurance, de 2,50 % et d’une durée de 25 ans. Au même paragraphe, les acquéreurs se sont engagés à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers de demande de prêt répondant aux caractéristiques ainsi définies auprès de l’ensemble des organismes suivants : 'Caisse d’épargne, LCL, BNP ou tout autre organisme financier'.

Pour justifier de la défaillance de la condition suspensive, les consorts X-Y produisent :

— une simulation de crédit établie à leur demande le 04 février 2016 par le Crédit Agricole en vue de l’acquisition du bien de A Z, au moyen d’un prêt de 174.837,58 ', remboursable en 300 mensualités au taux de 2,50 % ;

— une 'Attestation de refus de prêt' du Crédit Agricole du 02 avril 2016, dans laquelle le directeur de l’agence de Mérignac (33) confirme avoir été sollicité par eux 'concernant le financement de Achat RP', mais précise qu’ 'à l’examen des premiers éléments qui nous ont été fournis, nous avons émis un avis défavorable et avons renoncé à constituer un dossier de financement'.

Si ces pièces prouvent que les acquéreurs ont déposé une demande de prêt auprès d’un organisme financier dans le délai convenu, elles démontrent aussi que le financement sollicité n’a pas été conforme aux caractéristiques spécifiés dans le compromis, mais d’un montant supérieur, conformément à la simulation de crédit. En outre, et surtout, en s’engageant à déposer 'des dossiers complets de demande de prêt (…) auprès de l’ensemble des organismes ci-après listés : Caisse d’épargne, LCL, BNP ou tout autre organisme financier', les consorts X-Y s’étaient engagés à déposer des dossiers auprès de trois organismes financiers au moins, ceux indiqués dans le compromis ou tous autres de leur choix, mais trois au total. Cependant, ils ne justifient avoir déposé qu’une seule demande auprès d’un seul établissement, même s’ils affirment, sans le prouver, en avoir démarché plusieurs autres. Dans ces conditions, faute de s’être acquittés de toutes leurs obligations, ils sont réputés avoir empêché l’accomplissement de la condition suspensive relative à l’obtention d’un financement.

Les intéressés contestent ce raisonnement, en arguant de leur bonne foi et du fait qu’après l’expiration du délai prévu dans le compromis, ils ont poursuivi leurs démarches en vue d’obtenir un financement. Ils ajoutent que dès le mois de mars 2016, ils avaient donné mandat à un courtier, la société GHF, que le Crédit Foncier leur a adressé une proposition commerciale de prêt datée du 20 avril 2016, mais que A Z a refusé de signer un avenant au compromis qui leur aurait accordé un délai supplémentaire.

Toutefois, s’il est exact que les consorts X-Y ont poursuivi leurs démarches, d’abord avec le courtier choisi par eux, puis avec celui travaillant habituellement avec la société Aqu’Invest, ils n’ont pu obtenir aucun financement. Certes, ils communiquent la proposition commerciale de prêt du Crédit Foncier du 20 avril 2016, mais ne font pas

connaître la suite qu’ils lui ont donnée. Par ailleurs, le 02 juin 2016, la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique a opposé un refus à une demande de crédit formée par E Y seule. De son côté, A Z n’avait aucune obligation de signer un avenant de prolongation de délai, de sorte que son refus, non fautif, peut lui être imputé. En définitive, en l’absence de prorogation du délai contractuel, il demeure que la condition suspensive a défailli sans que les acquéreurs aient accompli la totalité de leurs obligations dans ce délai. Dès lors, la condition doit être réputée accomplie, par application de l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016.

Il est stipulé au paragraphe XVII du compromis de vente qu’en cas de refus d’une partie de signer l’acte authentique, 'sauf à pouvoir justifier de la non réalisation d’une des conditions suspensives stipulées aux présentes, sans qu’il puisse lui être reproché d’en être à l’origine', la partie en défaut devra verser à l’autre une somme 'forfaitaire et non réductible' de 24.800 ', incluant les frais d’agence de 9.800 ', ce qui correspond à une clause pénale de 15.000 ' au profit de A Z. Les consorts X-Y étant la partie en défaut au sens de cette clause, ils sont redevables de la clause pénale envers la venderesse.

Selon l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil, 'le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire'. Les premiers juges ont fait application de ce texte en l’espèce, en ramenant le montant de la clause pénale à la somme de 5.000 '. L’appelante conteste cette décision et prie la cour de lui accorder la somme de 15.000 '. Elle fait valoir à ce sujet qu’une pénalité égale à 10 % du prix de vente de l’immeuble n’est pas 'manifestement excessive' et que c’est à tort que le tribunal s’est basé sur le fait que les acquéreurs n’auraient pas manifesté une mauvaise foi caractérisée, alors le comportement du débiteur est un élément indifférent quant au montant de la clause pénale et qu’en toute hypothèse, les consorts X-Y ont fait preuve d’une mauvaise foi certaine en omettant, lors de la signature du compromis, de mentionner deux crédits en cours et en s’abstenant d’exécuter la totalité de leurs obligations.

Les premiers juges ont modéré le montant de la clause pénale au motif que les acquéreurs, 's’ils ont failli à leur obligation contractuelle n’ont pas manifesté une mauvaise foi caractérisée' (page 5, paragraphe 4 du jugement). Cependant des motifs tirés du comportement du débiteur de la pénalité sont impropres à justifier à eux seuls le caractère manifestement excessif du montant d’une clause pénale, sans que le juge se fonde sur 'la disproportion manifeste entre l’importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé' (Cour de cassation, chambre commerciale, 11 février 1997, pourvoi n° 95-10851). Il convient d’examiner ces deux éléments.

En ce qui concerne le comportement des consorts X-Y, s’il est exact que les intéressés n’ont mentionné aucun crédit en cours dans la case prévue à cet effet au paragraphe IV du compromis de vente, des mensualités de crédit en cours pour un montant mensuel de 277,36 ' sont indiquées dans la simulation de crédit établie le 04 février 2016 par le Crédit Agricole, simulation qu’ils affirment avoir remise à la société Aqu’Invest avant la signature du compromis, sans toutefois le démontrer. Quoi qu’il en soit, la preuve d’un véritable mensonge, et non d’une simple omission, n’est pas rapportée. Pour le surplus, s’il est vrai qu’ils n’ont pas exécuté la totalité de leurs obligations contractuelles ainsi qu’il a été dit plus haut, il résulte des nombreux courriels et lettres versés aux débats qu’ils ont agi ainsi plus par inexpérience et négligence que par mauvaise foi. En définitive, bien que leur comportement ne soit pas à lui seul un élément déterminant, la cour retiendra, comme l’a fait le tribunal, que la preuve de leur mauvaise foi n’est pas rapportée.

En ce qui concerne le rapport entre le préjudice effectivement subi par A Z et le montant de la clause pénale, l’appelante indique que pour libérer l’immeuble objet de la vente à la date prévue de celle-ci, à savoir le 11 mai 2016, elle a signé le bail d’un appartement à

compter du 1^er avril 2016, de sorte que si elle a finalement vendu sa maison le 11 août 2017, soit quatorze mois après la date initialement prévue, elle a dû supporter pendant plus d’un an le coût d’un loyer et les frais de l’immeuble qu’elle essayait de vendre. Elle ajoute qu’elle a vendu ce bien au prix bradé de 148.000 ' et qu’il a été revendu à la rentrée 2020 au prix de 197.000 ' net vendeur, sans que ses acquéreurs y aient fait de travaux. Elle expose ensuite qu’elle devait réaliser une fécondation in vitro à l’étranger au mois de juin 2016, après la vente, et qu’elle a dû la décaler au mois de septembre 2016, en perdant des sommes déjà engagées. Enfin, elle insiste sur les multiples tracas que cette affaire lui a causés à une époque où elle avait besoin de sérénité, et affirme que tous ces soucis ont entraîné une grave dépression.

Pour libérer l’immeuble objet de la vente, A Z a conclu le 28 mars 2016 un bail d’habitation, à effet du 1^er avril 2016, portant sur un appartement situé commune de Talence (33). Dans la mesure où elle s’est ainsi engagée avant le 11 avril 2016, date d’expiration du délai consenti aux acquéreurs pour obtenir un financement, c’est-à-dire à un moment où la condition suspensive n’était pas accomplie et où la vente n’était pas définitive, elle a pris un risque dont elle doit supporter seule les conséquences. Il s’ensuit que la cour ne pourra retenir dans son préjudice le paiement d’un loyer pendant quatorze mois. Par ailleurs, si douloureux qu’ait pu être ressenti l’échec de la fécondation in vitro, il n’existe aucun lien de causalité direct entre le défaut d’exécution des obligations des consorts X-Y et cet événement. Il en est de même avec la dépression qui aurait suivi mais dont il n’est pas justifié. Le préjudice subi en conséquence directe de la négligence des acquéreurs consiste donc en le paiement, pendant quatorze mois supplémentaires, des frais de l’immeuble litigieux. Il peut y être ajouté une moins-value de 2. 000 ' sur le prix de vente de ce bien, par rapport à celui qui aurait été perçu si la vente avait eu lieu au mois de mai 2016 (150.000 ' – 148.000 '). En revanche, la comparaison avec le prix de revente de l’immeuble trois ans plus tard est dépourvue de sens, alors que le contexte économique, notamment en raison de la crise sanitaire, avait profondément changé. En tenant compte des tracas, courriers et démarches multiples, la cour est ainsi en mesure d’évaluer le préjudice effectivement subi par A Z à la somme de 5.000 '.

Il résulte de ce qui précède que le montant de la clause pénale initialement prévu est d’un montant trois fois supérieur au préjudice réel. Cette disproportion démontre que la pénalité présente un caractère manifestement excessif en l’espèce. C’est donc avec raison que le tribunal l’a réduite ainsi qu’il l’a fait. Sa décision sera confirmée sur ce oint.

2 ' En deuxième lieu, A Z sollicite la condamnation des consorts X-Y au paiement d’une somme de 8.000 ' à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier et moral. Toutefois, le clause pénale ayant un caractère forfaitaire, elle ne peut se cumuler avec des dommages et intérêts. En toute hypothèse, il a été indiqué ci-dessus que la somme accordée au titre de la pénalité contractuelle correspondait au préjudice effectivement subi par la venderesse. Il y a donc lieu de réformer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts X-Y au paiement d’une somme de 1.000 ' au titre d’un préjudice moral et de débouter l’appelante de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

b) sur la demande dirigée contre la société Aqu’Invest :

A Z réclame la condamnation de la société Aqu’Invest à lui payer une somme de 8 000,00 ' à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier et le préjudice moral qu’elle a subis. Cependant, elle ne forme aucun reproche particulier à l’agent immobilier et n’invoque aucune faute précise de sa part qui serait en lien de causalité direct avec les dommages dont elle se plaint. Sur cette question, le tribunal s’est borné à des généralités sur les obligations de l’agent immobilier, sans caractériser aucune faute précise à l’origine du dommage subi par la venderesse (page 5, dernier paragraphe, et page 6, paragraphe 1, du

jugement). Il convient en conséquence de réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société Aqu’Invest à payer une indemnité de 1 000,00 ' au titre d’un préjudice matériel et de débouter A Z de ses demandes à l’encontre de cette société.

Sur les demandes de la société Aqu’Invest :

La société Aqu’Invest sollicite la condamnation des consorts X-Y à lui payer la somme de 9.800 ', avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre principal au titre de la commission stipulée à son profit dans le compromis du 11 février 2016, à titre subsidiaire à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil.

L’agent immobilier n’a droit au paiement de sa commission que lorsque l’opération convenue par son entremise a été définitivement conclue. Tel n’étant pas le cas en l’espèce, faute par les acquéreurs d’avoir obtenu le financement nécessaire, la demande principale de la société Aqu’Invest n’est pas fondée.

En revanche, lorsqu’un agent immobilier se trouve privé de son droit à commission par la faute d’une partie, il est en droit de solliciter des dommages et intérêts sur le fondement des articles 1240 et 1241 nouveaux du code civil (anciens articles 1382 et 1383 du même code). Tel est bien le cas en l’espèce, la vente n’ayant pu avoir lieu et la société Aqu’Invest ayant été privée de son droit à commission en raison de la seule négligence des consorts X-Y qui n’ont pas accompli, dans le délai prévu au contrat, les démarches auxquelles ils s’étaient engagés en vue de l’obtention de leur financement.

La négligence des acquéreurs ayant fait irrémédiablement perdre le droit à commission de l’agent immobilier, le dommage de celui-ci ne constitue pas une perte de chance, comme l’a estimé le tribunal, mais un préjudice direct et certain. Il y a donc lieu de réformer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts X-Y à payer une somme de 1.000 ' au titre d’une perte de chance et de les condamner in solidum à payer à la société Aqu’Invest une indemnité de 9.800 ', égale au montant de la commission stipulée au paragraphe III du compromis. Les intérêts au taux légal seront dus à compter du présent arrêt, par application de l’article 1231-7 alinéa 2 nouveau du code civil.

Sur les demandes des consorts X-Y :

Les consorts X-Y soutiennent que la société Aqu’Invest a commis des fautes dans la rédaction du compromis et manqué à son devoir de conseil à l’occasion de son exécution, leur faisant perdre une chance d’acquérir le bien qui constituait leur premier achat immobilier. Ils estiment qu’elle a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1383 ancien du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016 et sollicitent sa condamnation à leur payer une somme de 80.000 ' au titre de leur perte de chance. En toute hypothèse, ils prient la cour de la condamner à les relever indemnes de toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre. Ils insistent sur le fait que par acte du 25 avril 2018, elle a acquiescé au jugement.

La société Aqu’Invest conclut à titre principal à l’irrecevabilité des demandes, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, au motif que les consorts X-Y n’ont pas conclu contre elle en première instance. A titre subsidiaire, elle sollicite le rejet des prétentions comme étant mal fondées.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'. Bien que formées pour la première fois devant la cour, les demandes de dommages et intérêts et de garantie présentées par les consorts X-Y tendent à opposer compensation aux prétentions financières de la société Aqu’Invest. Elles sont donc recevables.

L’article 409 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'l’acquiescement au jugement emporte soumission aux chefs de celui-ci et renonciation aux voies de recours sauf si, postérieurement, une autre partie forme régulièrement un recours'. En l’espèce, s’il est exact que par acte du 25 avril 2018, la société Aqu’Invest a déclaré acquiescer purement et simplement au jugement du 03 avril 2018, postérieurement, le 22 mai 2018, A Z a relevé appel de cette décision, de sorte que la société Aqu’Invest a retrouvé la plénitude de ses droits. Il s’ensuit que le moyen pris de son acquiescement est sans portée.

En ce qui concerne la rédaction du compromis du 11 février 2016, les consorts X-Y ne peuvent sérieusement reprocher à la société Aqu’Invest d’avoir fixé un montant d’emprunt insuffisant selon eux (166.900 ' au lieu des 174.500 ' qui auraient été nécessaires), alors que dans la simulation de prêt qu’ils avaient fait établir par leur banque une semaine auparavant, le 04 février 2016, le montant du prêt avait été fixé à la somme de 174.837,58 ', de sorte qu’ils étaient parfaitement informés de leur besoin de crédit et qu’il leur appartenait de porter cette simulation à la connaissance de l’agent immobilier ou, en tout cas, de ne pas s’engager sur un montant de crédit dont ils estimaient qu’il ne pourrait pas permettre la réalisation de l’opération. En outre, ce n’est pas le montant du prêt qui est à l’origine de l’application de l’article 1178 ancien du code civil, mais le fait que les acquéreurs ne justifient pas avoir présenté de dossier à au moins trois organismes financiers, ainsi qu’ils s’y étaient engagés. Le grief de faute dans la rédaction du compromis n’est donc pas fondé.

En ce qui concerne le manquement au devoir de conseil, les consorts X-Y reprochent à la société Aqu’Invest de ne pas avoir obtenu une prorogation du délai d’obtention de leur financement ni la signature d’un avenant au compromis. Toutefois, seule la venderesse avait le pouvoir de consentir à la prorogation du délai contractuel et à la signature d’un avenant, sans cependant y être obligée, ainsi qu’il a été dit. La preuve d’un manquement de la société Aqu’Invest à son devoir de conseil n’est donc pas rapportée.

Les consorts X-Y échouant dans la preuve d’une faute de l’agent immobilier en relation de cause à effet avec les préjudices qu’ils invoquent, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande de garantie.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

A Z succombant en son recours, elle conservera la charge de ses dépens d’appel. Le surplus des dépens de l’appel sera supporté par les consorts X-Y, qui succombent à l’égard de l’appelante et de la société Aqu’Invest.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

— Confirme le jugement rendu le 03 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux, sauf :

— en ce qu’il a constaté la responsabilité contractuelle de la société Aqu’Invest,

— en ce qu’il a prononcé des condamnations contre cette société,

— et en ce qu’il a condamné solidairement M. C X et M^me E Y à payer à M^me A Z une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— et en ce qu’il a condamné solidairement M. C X et M^me E Y à payer à la S.A.R.L. Aqu’Invest une somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance ;

Et, statuant à nouveau sur tous les points réformés :

— Déboute M^me A Z, M. C X et M^me E Y de leurs demandes dirigées contre la S.A.R.L. Aqu’Invest ;

— Déboute M^me A Z du surplus de ses demande dirigées contre M. C X et M^me E Y ;

— Condamne in solidum M. C X et M^me E Y à payer à la S.A.R.L. Aqu’Invest la somme de 9.800 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Ajoutant au jugement :

— Déclare recevables les demandes de dommages et intérêts et de garantie présentées par M. C X et M^me E Y à l’encontre de la S.A.R.L. Aqu’Invest ;

— Rejette les demandes de dommages et intérêts et de garantie présentées par M. C X et M^me E Y à l’encontre de la S.A.R.L. Aqu’Invest ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que M^me A Z conservera la charge de ses dépens d’appel ;

— Condamne in solidum M. C X et M^me E Y au surplus des dépens de l’appel ;

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE