COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 JUIN 2022

N° RG 19/02802 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LA4S

Monsieur [C] [S] [E]

Madame [U] [O] épouse [E]

c/

Monsieur [I] [D]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 avril 2019 (R.G. 18/00178) par le Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX suivant déclaration d’appel du 17 mai 2019

APPELANTS :

[C] [S] [E]

né le 03 Janvier 1936 à [Localité 5]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]

[U] [O] épouse [E]

née le 04 Janvier 1942 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Alexandre ALJOUBAHI, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉ :

[I] [D]

né le 22 Décembre 1967 à [Localité 6] (DORDOGNE)

de nationalité Française

Profession : Menuisier, demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e David LARRAT de la SELARL H.L. CONSEILS, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 mai 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE.

M. [C] [E] et Mme [U] [E] étaient propriétaires d’un immeuble sis [Adresse 2]) cadastré section BM n°[Cadastre 4], qu’ils ont vendu en cours d’instance.

Cet immeuble est mitoyen de celui situé au [Adresse 3] appartenant à M. [I] [D].

Au cours de l’année 2016, des problèmes d’étanchéité sont apparus sur la toiture de l’immeuble de M. [D].

Alléguant la dégradation de leur immeuble en raison du manque d’entretien de l’immeuble voisin, M. et Mme [E] ont diligenté par le biais de leur assureur une expertise amiable contradictoire réalisée le 29 juillet 2016.

Par acte du 16 janvier 2018, à défaut de solution amiable, M. et Mme [E] ont assigné M. [D] devant le tribunal de grande instance de Périgueux aux fins de condamnations à la réalisation des travaux et d’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement du 9 avril 2019, le tribunal de grande instance de Périgueux a :

— dit que la responsabilité délictuelle de M. [D] n’est pas établie dans la survenance des dommages subis et allégués par M. et Mme [E],

— débouté M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté M. [D] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [E] aux dépens de l’instance.

M. et Mme [E] ont relevé appel du jugement le 17 mai 2019 en ce qu’il a :

— dit que la responsabilité délictuelle de M. [D] n’est pas établie dans la survenance des dommages subis et allégués par M. et Mme [E],

— débouté M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné M. et Mme [E] aux dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2020, M. et Mme [E] demandent à la cour, sur le fondement des articles 544, 655, 1240, 1244, 1242 du code civil et 565 code de procédure civile, de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Périgueux le 9 avril 2019 en ce que cette décision :

— dit que la responsabilité délictuelle de M. [D] n’est pas établie dans la survenance des dommages subis et allégués par M. et Mme [E],

— débouté M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné M. et Mme [E] aux dépens de l’instance.

Statuant à nouveau,

— dire et juger que leur action est recevable et bien fondée,

— dire et juger que la responsabilité de M. [D] est engagée à leur égard principalement sur le fondement de l’article 1244 du code civil, subsidiairement sur celui de l’article 1242, alinéa 1 du même code, et infiniment subsidiairement sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner M. [D] à leur payer la somme de 8 900 euros en réparation du préjudice de jouissance,

— le condamner à leur payer la somme de 6 600 euros à titre du préjudice de perte de chance d’avoir pu vendre l’immeuble à un prix souhaité,

— le condamner à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— le condamner à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les sommes réclamées seront productives d’intérêt aux taux légal,

— débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2020, M [D] demande à la cour, sur le fondement des articles 1240 du code civil et 31 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance le 9 avril 2019 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et Mme [E] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour pour un exposé complet des moyens et de l’argumentation développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il sera relevé à titre préliminaire que si M. [D] indique dans ses écritures que M. et Mme [E] ne disposeraient plus d’un intérêt ni d’une qualité à agir ayant vendu leur immeuble en cours d’instance, il ne forme aucune demande sur ce demande sur ce fondement dans le dispositif de ses dernières conclusions auquel est seul tenue de répondre la cour par application de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité de M. [D].

Le tribunal a débouté M. et Mme [E] de leurs demandes sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en retenant qu’ils ne rapportaient pas la preuve, en l’absence de constatations faites par un technicien, d’un lien de causalité entre les infiltrations constatées à l’intérieur de leur maison et la négligence dont a fait preuve M. [D] quant à l’entretien de la couverture de sa maison d’habitation.

M. et Mme [E] qui avaient invoqué en première instance la responsabilité de M. [D] sur le fondement de l’article 1240 du code civil, fondent leur demande en cause d’appel sur l’article 1244 du code civil et à titre subsidiaire sur la responsabilité du fait des choses, à titre encore plus subsidiaire sur la responsabilité délictuelle.

— sur la responsabilité de M. [D] sur le fondement de l’article 1244 du code civil.

L’article 1244 du code civil dispose que 'Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction.'

La responsabilité ainsi édictée est une responsabilité de plein droit qui s’applique dès lors que la ruine d’un bâtiment qui peut s’entendre de la dégradation partielle d’un bâtiment, a causé un dommage en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.

M. et Mme [E] invoquent le caractère de ruine au sens de ce texte de l’immeuble appartenant à M. [D] et la responsabilité de plein droit qui en découle pour les dommages causés à leur immeuble contigu qui ont pour origine cet état de ruines. Ils expliquent avoir communiqué en cause appel un rapport d’expertise démontrant le lien de causalité entre le défaut d’entretien de l’immeuble de M. [D] et le dommage causé à leur immeuble.

Il ressort en l’espèce du procès-verbal de constat d’huissier établi à la demande de M. et Mme [E] le 13 juin 2017, que la toiture de l’immeuble de M. [D] contigu à l’immeuble de M. et Mme [E], est décrite comme hétéroclite, composée de tôles en fibro-ciment ou de tuiles mécaniques, usagée voir vétuste, le pignon de l’immeuble étant constitué de parpaings à l’état brut, non enduits, anciens et noircis, lesquels à la longue, deviennent spongieux et saturent avec les intempéries. L’huissier indique que la couverture est mal suivie, des tôles fibro-ciment glissant vers le bandeau en zinc, la gouttière située à l’extrême gauche étant rafistolée et susceptible de tomber, que sur le versant côté rue, les tuile de rives se soulèvent, les eaux de pluie non retenues se dirigeant vers le trottoir, le solin le long des tuiles étant vétuste, le chéneau étant engorgé et ayant l’objet d’une réparation avec du Paxalu. L’huissier indique ensuite que sur le versant côté rue, le pan de mur visible sous la couverture et correspondant au pignon de l’immeuble de M. [D] est en très mauvais état et vétuste, la maçonnerie étant hors d’usage, le bandeau en bois ancien, la gouttière située à cet endroit étant courbée, l’ensemble ne semblant pas en bon état.

Concernant l’intérieur de la maison de M. et Mme [E], l’huissier a constaté que le mur de la montée de l’escalier comporte un revêtement fortement soulevé et décollé près du radiateur, la pièce située à gauche sur le palier, en mitoyenneté de l’immeuble de M. [D] comportant d’importantes traces de moisissures et d’infiltrations, le trumeau de la cheminée étant également affecté par ces désordres de même que le plafond dont une partie de l’entoilage se décolle fortement.

Le rapport de l’expert de la compagnie AXA France IARD assureur de M. et Mme [E] en date du 29 juillet 2016, intervenu suite à un dégât des eaux consécutif à des précipitations le 4 juin 2016, fait ressortir que ce dégât des eaux a endommagé les embellissements neufs d’une chambre à l’étage, l’expert imputant ce sinistre à un chéneau de toiture défectueux propriété de M. [D] dont la couverture surplombe celle de M. et Mme [E], les eaux s’écoulant le long du mur mitoyen causant des désordres aux deux habitations, un premier sinistre s’étant déjà produit le 11 janvier 2016 à la suite duquel il avait été demandé à M. [D] de procéder à des réparations, ce qu’il n’a pas fait et les embellissements de la chambre étant à nouveau à refaire.

Ce rapport, qui n’était pas communiqué en première instance, permet d’imputer les dégâts des eaux survenus dans l’immeuble de M. et Mme [E] dans la pièce située au premier étage au mauvais état de la toiture de l’immeuble de M. [D].

Il résulte de ces éléments, d’une part que la toiture de l’immeuble de M. [D] est en mauvais état faute d’entretien ce qui entre dans la notion de ruine d’un bâtiment telle que prévue à l’article 1244 du code civil, et d’autre part que ce défaut d’entretien est à l’origine de dommages survenus dans l’immeuble de M. et Mme [E], la responsabilité de plein droit de M. [D] étant ainsi engagée sur le fondement de l’article 1244 du code civil.

Sur les dommages-intérêts.

— sur le préjudice de jouissance.

M. et Mme [E] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance qu’ils caractérisent par la perte de chance de louer leur maison durant la période de juin 2016 à juin 2018 à hauteur de 8900 euros calculés sur la base d’un loyer 445 euros par mois durant 20 mois.

S’ils affirment que le trouble de jouissance doit être indemnisé dès lors qu’il est constitué sans qu’il y ait lieu de rechercher si les propriétaires cherchaient à louer ou non, il convient de relever qu’ils réclament ainsi l’indemnisation d’un préjudice financier tandis que l’indemnisation d’un trouble de jouissance répare la privation totale ou partielle de la jouissance normale d’un lieu d’habitation ce qui lui confère une dimension morale et subjective ce qui n’est pas le cas d’une perte locative.

En l’espèce, M. et Mme [E] n’occupaient pas la maison d’habitation dont les photographies annexées au constat d’huissier démontrent qu’elle était inhabitée et n’ont en conséquence pas subi de préjudice de jouissance du fait des infiltrations d’eau.

S’agissant de la perte locative, c’est à juste titre que le premier juge a relevé que M. et Mme [E] ne démontrent nullement avoir eu l’intention de louer ce bien, ne démentant pas qu’il était inoccupé depuis quinze ans. Ils ne produisent en cause d’appel aucune pièce complémentaire, notamment s’ils affirment que le bien n’est plus loué depuis l’année 2015 ils ne produisent aucun contrat de bail démontrant que ce bien était précédemment loué.

— sur la diminution du prix de vente.

M. et Mme [E] réclament ensuite une somme de 6600 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu vendre l’immeuble au prix souhaité, expliquant que le prix de vente était initialement fixé à 87.480 euros, qu’ils ont dû diminuer ce prix pour vendre l’immeuble lequel ne l’a été que deux ans après sa mise en vente au prix de 66.000 euros, la vente n’ayant été réalisée qu’après que M. [D] ait effectué les réparations nécessaires le 17 mars 2017. Ils chiffrent leur préjudice à 10% du prix de vente, soit la somme de 6600 euros.

Au soutien de leur demande, ils produisent deux mandats de vente de leur bien sans exclusivité, l’un du 9 avril 2015 au prix de 87.480 euros, le second du 20 juin 2016 au prix de 74.000 euros, une demande en date du 22 novembre 2016 de baisser le prix de vente de leur maison à 65.000 euros, ainsi qu’une évaluation de leur maison en date du 17 juillet 2017 réalisée par la SAS Distinguin Immobilier et Expertises au prix de 66.000 euros hors désordres, la perte due désordres étant estimée à 26.000 euros.

Il résulte de l’attestation de vente immobilière que la maison a été vendue le 19 juin 2018 au prix de 62.500 euros. Il sera relevé que M. [D] justifie avoir réalisé les travaux de réfection de sa toiture selon une facture du 17 mars 2017. Les désordres consécutifs au dégâts des eaux ont vraisemblablement été pris en charge par la compagnie d’assurance de M. et Mme [E] ainsi qu’il ressort de l’avis de l’expert ci-dessus évoqué de cette compagnie, la vente n’ayant eu lieu que 15 mois après la réalisation des travaux de réfection par M. [D], ce dont il ressort que la preuve n’est pas rapportée que la difficulté à vendre ce bien dont l’évaluation mentionne qu’il est situé en environnement peu favorable, est liée au mauvais état de la toiture de l’immeuble de M. [D].

La différence entre le prix estimé lequel ne résulte que d’une seule évaluation, 66.000 euros, et le prix de vente, 62.500 euros, est peu élevée et correspond à la baisse habituellement négociée dans le cadre des ventes immobilières.

La preuve n’est donc pas rapportée par M. et Mme [E] qu’ils ont dû vendre à un moindre prix en raison de la ruine de l’immeuble de M. [D].

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [E] de leur demande à ce titre.

— sur le préjudice moral.

M. et Mme [E] sollicitent une somme de 1000 euros en réparation de leur préjudice moral, arguant de leur âge avancé, les difficultés les ayant empêchés de profiter de leur maison ayant été source d’inquiétude et de stress.

Cependant, M. et Mme [E] ne peuvent invoquer l’impossibilité de profiter de leur maison, ce préjudice correspondant au préjudice de jouissance ci-dessus évoqué. S’agissant de l’inquiétude causée par les désordres affectant leur bien, il ressort du courrier de Polyexpert adressé en recommandé le 14 juillet 2016 qu’il a été réclamé à M. [D] de réaliser les travaux de réparation de l’étanchéité de sa toiture, ce courrier faisant état de précédentes demandes en dates des 26 janvier et 7 mars 2016. M. [D] ayant attendu le 17 mars 2017 pour procéder à ces travaux, ce dont il est résulté que les embellissements intérieurs réalisés dans l’immeuble de M. et Mme [E] suite à un premier dégât des eaux ont été à nouveau dégradés le 4 juin 2016 ainsi que cela ressort du rapport de l’expert de la compagnie d’assurance de M. et Mme [E].

Ces dégâts des eaux réitérés sont à l’origine d’un préjudice moral qu’il convient de réparer par l’allocation d’une somme de 500 euros de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante, M. [D] sera condamné aux dépens aisi qu’au paiement d’une somme de 1000 euros à M. et Mme [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. [C] [E] et Mme [U] [E] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et de la perte de chance de vendre leur immeuble à un meilleur prix,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que M. [I] [D] a engagé sa responsabilité à l’égard de M. [C] [E] et Mme [U] [E] sur le fondement de l’article 1244 du code civil,

Condamne M. [I] [D] à payer à M. [C] [E] et Mme [U] [E] une somme de 500 euros de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Condamne M. [I] [D] à payer à M. [C] [E] et Mme [U] [E] une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [I] [D] aux dépens de première instance et d’appel.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE