COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 JUIN 2023

N° RG 20/00258 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LNDQ

[X] [R] épouse [O]

c/

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE NOUVELLE AQUITAINE ET DU DEPARTEMENT DE LA GIRONDE

S.A.R.L. SAINT AUGUSTIN

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 novembre 2019 par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (RG : 14/08177) suivant déclaration d’appel du 16 janvier 2020

APPELANTE :

[X] [R] épouse [O]

née le 25 Novembre 1972 à [Localité 5] (CHINE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Frédéric CAVEDON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE NOUVELLE AQUITAINE ET DU DEPARTEMENT DE LA GIRONDE

[Adresse 7], domicile élu en ses bureaux,

pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [Y] [P],

Représenté par M^e BARBOT-FRANCHE substituant M^e Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

La SARL SAINT AUGUSTIN,

ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Thomas BAZALGETTE de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 02 mai 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

M^me Paule POIREL,Président

M. Alain DESALBRES, Conseiller

M. Rémi FIGEROU, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LES FAITS ET LA PROCEDURE

M. [Y] [P], propriétaire d’un immeuble vétuste situé [Adresse 3] à [Localité 6] (Gironde), cadastré section DB numéro [Cadastre 2] pour 1 are 50 centiares, s’est engagé, par acte du 1er novembre 2009, à vendre cet immeuble à M. [U] [O] au prix de 95 000 euros.

Un compromis de vente a été effectivement signé le 19 février 2010 entre M. [P] et M. [O], en l’étude de Me [W], notaire à [Localité 8] pour le vendeur, en concours avec Me [K] notaire à [Localité 6] pour l’acquéreur, moyennant le prix convenu de 95 000 euros, sous les seules conditions suspensives de droit commun, outre une faculté de substitution pour l’acquéreur.

L’entrée en jouissance et le transfert de propriété ont été fixés à la date de la réitération par acte authentique qui devait intervenir avant le 19 mai 2010, étant précisé que « la date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation (H) n 'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. Si l’une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale, ou saisir le Tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, le tout dans le délai d’un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ».

Une clause pénale de 9 500 euros était prévue pour le cas où l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régularisait pas l’acte authentique.

Enfin, le vendeur pouvait renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, si le défaut de réitération provenait de la défaillance de l’acquéreur.

Le 2 mai 2010, M. [U] [O] a déposé une demande de permis de construire concernant cet immeuble et l’a affiché sur la façade le 8 avril 2010.

Le 17 mai 2011, M. [P] a fait sommation interpellative à M. [O] d’avoir à cesser immédiatement les travaux qu’il avait entrepris.

Le 6 juillet 2011, Mme [X] [R] épouse [O], qui déclarait bénéficier de la faculté de substitution prévue à l’acte, a fait sommation à M. [P] de procéder à la signature de l’acte de vente le 20 juillet suivant à 14 h 30.

Le 20 juillet 2011, M^e Granger a dressé un procès-verbal de carence à la demande de M. et Mme [O].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juillet 2011, M. [P] a signifié à M. [O] qu’il le considérait comme défaillant au regard du délai de réitération de la vente, qu’il renonçait à poursuivre l’exécution de la vente et entendait reprendre possession immédiatement de son bien, qu’ il sollicitait l’appication de la clause pénale de 9 500 euros et le mettait en demeure de retirer les panneaux apposés sur la façade et tous les effets mobiliers qu’il aurait pu entreposer dans l’immeuble.

Par assignation en date du 24 octobre 2011, M. [U] [O] a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de faire juger que la vente n’avait pas pu être réitérée en la forme authentique du fait exclusif du vendeur, et pour voir condamner ce dernier à lui payer à titre indemnitaire la somme de 106 500 euros et 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 12 février 2013, M. [P] a été condamné à signer l’acte authentique de vente de l’immeuble.

Sur appel de M. [P], la cour d’appel de Bordeaux a, par arrêt du 19 septembre 2013, infirmé le jugement au motif qu’en raison de la faculté de substitution exercée au profit de Mme [R] épouse [O], M. [O] n’avait plus qualité pour agir, et son épouse ne présentait aucune demande de condamnation de M. [P] à son profit.

Le 23 décembre 2013, Mme [O] a été sommée par M. [P] et son mandataire spécial de procéder à la réitération de la vente par acte authentique.

Le 13 janvier 2014, un procès-verbal de carence était dressé à la requête de M. [P] et de sa mandataire.

Le 11 juin 2014, l’immeuble a en définitive été vendu par M. [P] à la SARL Saint Augustin.

Par acte d’huissier du 29 juillet 2014, Mme [O] a assigné M. [P], sa curatrice, et la SARL Saint Augustin, afin de voir annuler la vente entreprise, et que la passation de l’acte authentique entre M. [P] et elle-même soit ordonnée.

Par ordonnance du 23 octobre 2015, une expertise graphologique a été ordonnée afin d’examiner la lettre manuscrite attribuée à M. [P] en date du 21 juin 2010, et versée aux débats par Mme [O], par laquelle le vendeur déclarait proroger au 30 septembre 2010 le délai du sous seing privé et qu’il autorisait les travaux.

L’expert a déposé son rapport le 31 octobre 2016 et a conclu que le document manuscrit du 21 juin 2020 n’avait nullement été rédigé et signé par M. [Y] [P].

M. [P] est décédé le 9 juillet 2017.

En l’absence d’héritiers, France Domaines a été désignée en qualité de curateur de sa succession vacante.

Mme [O] a repris l’instance contre elle.

Par jugement rendu le 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment débouté les défendeurs de leur fin de non-recevoir aux termes de laquelle ils soutenaient que Mme [O] était irrecevable au motif que dans la première procédure M. [O] présentait des demandes identiques, qu’elle aurait dû reprendre dans le cadre de son intervention volontaire.

Le tribunal a également débouté Mme [O] de ses demandes considérant qu’elle ne démontrait avoir été victime d’un dol, et qu’elle ne pouvait pas solliciter l’annulation de l’acte passé entre M. [P] et la SARL Saint Augustin au titre d’un dol, alors qu’elle n’était pas partie à l’acte ; qu’en outre seul ce dernier acte avait été publié si bien qu’elle ne pouvait se prévaloir d’actes antérieurs qui n’avaient pas été publiés.

Par déclaration du 16 janvier 2020, Mme [O] a relevé appel de cette décision limité aux dispositions l’ayant débouté de l’ensemble de ses demandes et condamnée aux dépens et à payer à la SARL Saint Augustin une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Par conclusions d’incident en date du 13 octobre 2021, du 25 juin 2022 et 24 mai 2022 la société Saint Augustin a notamment demandé au conseiller de la mise en état, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile de déclarer irrecevables les demandes de Mme [O] tendant à lui voir déclarer inopposables l’acte sous seing privé du 2 février 2012 conclu entre [Y] [P], décédé le 9 juillet 2017 et la société Saint Augustin, le procès-verbal de carence dressé le 13 janvier 2014 par Me [K], notaire, ainsi que l’acte authentique du 11 juin 2014 réitérant la vente de l’immeuble situé [Adresse 3] au profit de la société Saint Augustin ; juger que la décision à intervenir tiendra lieu de réitération et d’acte authentique de vente du bien situé [Adresse 3] à [Localité 6] et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques, en ce qu’elles :

— constituent des demandes nouvelles,

— se heurtent à la prescription et au non-respect du formalisme imposé à l’action paulienne qui tend à s’attaquer à un acte de cession,

— ont été formulées pour la première fois après les délais contractuellement prévus,

Par conclusions d’incident signifiées le 10 novembre 2021, la Direction régionale des finances publiques de Nouvelle Aquitaine et du département de la Gironde s’en est remis à la sagesse du conseiller de la mise en état et a demandé que la partie qui succombera soit condamnée aux dépens de l’incident.

Par dernières conclusions d’incident signifiées le 20 mai 2022, Mme [R] épouse [O] a notamment demandé au conseiller de la mise en état de déclarer à titre principal tant la Sarl Saint Augustin que la Direction régionale des finances publiques de la Gironde, es-qualité de curatrice de la succession vacante de M. [P], irrecevables en leurs demandes visant à la voir déclarer irrecevable en ses demandes ; à titre subsidiaire, de débouter tant la Sarl Saint Augustin que la Direction régionale des finances publiques de la Gironde, ès qualités de curatrice de la succession vacante de M. [P], de l’ensemble de leurs demandes visant à la voir déclarer irrecevable en ses demandes ; à titre reconventionnel, de déclarer la Sarl Saint Augustin irrecevable en sa demande visant à voir constater tant la résiliation du compromis de vente conclu entre M. [P] et M. [O], que la caducité de la promesse conclue entre M [P] et M [O],

Par ordonnance rendue le 29 juin 2022, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré recevable en la forme les conclusions d’incident de la société Saint Augustin.

— dit qu’il ne lui appartenait pas de statuer sur la recevabilité des demandes formulées devant la cour d’appel sur le fondement des dispositions des articles 564 à 566 du code de procédure civile.

— déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formulées par Mme [R] veuve [O] devant la cour sur le fondement des dispositions de l’article 1167 du code de procédure civile tendant à lui voir déclarer inopposables le compromis de vente du 2 février 2012, le procès-verbal de carence dressé par maître [K] le 13 janvier 2014 et l’acte de vente entre M. [P] et la société Saint Augustin en date du 14 juin 2014.

— déclaré recevable la demande de Mme [R] veuve [O] tendant à la passation forcée de la vente.

— déclaré la société Saint Augustin recevable en ses demandes de voir constater la résiliation du compromis signé entre M. [P] et M. [O] et, subsidiairement, de voir prononcer la caducité de la promesse de vente au profit de M. [O].

— joint les dépens du présent incident et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au fond.

Suivante requête afin de déféré régularisée le 13 juillet 2022, Mme [O] a saisi la Cour et a sollicité la réformation partielle de cette ordonnance.

Par arrêt du 25 novembre 2022, la Cour a confirmé l’ordonnance en date du 29 juin 2022 en toutes ses dispositions contestées, débouté la société Saint Augustin de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

Mme [R] épouse [O], dans ses dernières conclusions d’appelante en date du 14 avril 2023, demande à la cour, au visa des articles 1108, 1131 à 1133, 1134 et suivants du code civil, dans leur version applicable avant l’ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016 et122, 564, 565, 789, 907 et 910-4 du code de procédure civile, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins, moyens et prétentions ;

Y faire droit,

En conséquence,

— déclarer la SARL Saint Augustin irrecevable, et à tout le moins mal fondée, en sa demande visant à voir déclarer irrecevable sa demande relative à la passation forcée de la vente ;

— déclarer la SARL Saint Augustin irrecevable, et à tout le moins mal fondée, en sa demande visant à voir condamner Mme [X] [R] épouse [O] à lui payer la somme de 50.000,00 euros au titre de son préjudice financier ;

— déclarer la société Saint Augustin , es-qualité de curatrice de la succession vacante de M. [P], irrecevable en ses demandes visant à voir déclarer Mme [X] [R] épouse [O] irrecevable en ses demandes ;

— déclarer la SARL Saint Augustin irrecevable en sa demander visant à voir constater tant la résiliation du compromis de vente conclu entre M. [P] et M. [O], que la caducité de la promesse conclue entre M. [P] et M. [O] ;

— débouter tant la SARL Saint Augustin que lasociété Saint Augustin , es-qualité de curatrice de la succession vacante de M. [P], de l’ensemble d leurs demandes, fins, moyens et prétentions ;

— confirmer le jugement déféré en ce que les premiers juges ont débouté la SARL Saint Augustin de sa demande reconventionnelle ;

— infirmer le jugement déféré en ce que les premiers juges ont débouté Mme [R] [X] épouse [O] de l’ensemble de ses demandes, condamné Mme [R] [X] épouse [O] à payer à la SARL Saint Augustin la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, condamné Mme [R] [X] épouse [O] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— prononcer la nullité tant l’acte sous seing privé du 2 février 2012 conclu entre M. [Y] [P], décédé le 9 juillet 2017, et la société Saint Augustin, le procès-verbal de carence dressé le 13 janvier 2014 par Maître [K], Notaire, que l’acte authentique du 11 juin 2014 réitérant la vente de l’immeuble situé [Adresse 3] au profit de la SARL Saint Augustin ;

— prononcer la nullité et, à tout le moins, déclarer inopposables à Mme [R] [X] épouse [O] tant l’acte sous seing privé du 2 février 2012 conclu entre M. [Y] [P], décédé le 9 juillet 2017, et la société Saint Augustin, le procès-verbal de carence dressé le 13 janvier 2014 par Maître [K], Notaire, que l’acte authentique du 11 juin 2014 réitérant la vente de l’immeuble situé [Adresse 3] au profit de la SARL Saint Augustin ;

— dire et juger que la décision à intervenir tiendra lieu de réitération et d’acte authentique de vente du bien situé [Adresse 3] à [Localité 6] et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques deBordeaux ;

— condamner la société Saint Augustin, es-qualité de curatrice de la succession vacante de M. [P], à payer à Mme [R] [X] épouse [O] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

— condamner la SARL Saint Augustin à payer à Mme [R] [X] épouse [O] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par Mme [O] ;

— condamner in solidum la société Saint Augustin, es-qualité de curatrice de la succession vacante de M. [P], et la SARL Saint Augustin à payer à Mme [R] [X] épouse [O] la somme de 10.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société Saint Augustin, es-qualité de curatrice de la succession vacante de M. [P], et la SARL Saint Augustin aux entiers frais et dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise, et d’appel.

La société Saint Augustin, dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 21 avril 2023, demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1184 anciens, 1382 ancien et 1240 nouveau, 1167 ancien du code civil, ainsi que des articles 122 et suivants du code de procédure civile, de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries.

— la recevoir en ses demandes

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance deBordeaux en date du 05/11/2019 en ce qu’il a déclaré valable l’acte de vente litigieux en date du 11/06/2014 conclu entre M. [P] et la SARL Saint Augustin en application de la règle dite « d’antériorité » prévue dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-231 du 10 février 2016, par l’article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, applicable aux faits d’espèce

— constater que Mme [O] renonce en appel à sa demande de nullité des actes litigieux, à savoir le procès-verbal de carence dressé par Me [K], Notaire, le 13 janvier 2014 et l’acte authentique du 11 juin 2014 dressé par Maître [V], Notaire au profit d’une action paulienne sur le fondement de l’article 1167 du code civil (ancien)

Ce faisant,

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de Mme [O] visant la nullité ou à tout le moins l’inopposabilité de l’acte sous seing privé du 2 février 2012, du procès-verbal de carence du 13 janvier 2014 ainsi que de l’acte authentique du 11 juin 2014.

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de Mme [O] sollicitant la passation forcée de la vente.

En tout état de cause,

— dire et juger que la SARL Saint Augustin et M. [P] n’ont pas commis de dol ni d’acte frauduleux à l’égard de Mme [O].

— constater la résiliation du compromis conclu entre M. [P] et M. [O].

— constater la caducité de la promesse conclue entre M. [P] et M. [O].

— constater que l’intégralité des demandes de Mme [X] [R] épouse [O] sont infondées, et en conséquence,

— débouter Mme [X] [R] épouse [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Infirmer le jugement du tribunal de grande Instance de Bordeaux en date du 05/11/2019 en ce qu’il a débouté la SARL Saint Augustin de sa demande reconventionnelle

Ce faisant,

— condamner Mme [X] [R] épouse [O] à payer à la SARL Saint Augustin la somme 109.500 euros au titre du préjudice de jouissance.

— condamner Mme [X] [R] épouse [O] à payer à la SARL Saint Augustin la somme de 50.000 euros au titre de son préjudice financier.

— condamner Mme [X] [R] épouse [O] au paiement d’une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance ainsi qu’aux entiers dépens.

— condamner Mme [X] [R] épouse [O] au paiement d’une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures devant la cour en date du 8 juillet 2020, La Direction Régionale Des Finances Publiques de Nouvelle Aquitaine demande à la cour, de :

— déclarer irrecevable demande de transfert de propriété du bien immobilier.

— déclarer mal fondé l’appel.

— condamner Mme [O] aux entiers dépens et 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile.

Les parties sont convenues à l’audience, en raison de la communication tardive de leurs dernières écritures de voir reporter la clôture avant l’audience, ce qui a été ordonné.

En définitive une nouvelle clôture a été rendue le 2 mai 2023, avant l’ouverture des débats.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

I° Sur la recevabilité de la demande de Mme [O] visant la nullité ou l’innoposabilité de l’acte sous seing privé du 2 février 2012, du procés-verbal de carence du 13 janvier 2014 et de l’acte authentique du 11 juin 2014

La société Saint Augustin expose que Mme [O] est irrecevable en sa demande visant à voir juger que l’acte sous seing privé du 2 février 2012, le procès-verbal de carence du 13 janvier 2014 et l’acte authentique du 11 juin 2014 seraient nuls ou lui seraient inopposables alors qu’une telle demande a été jugée irrecevable par le conseiller de la mise en état, et que sa décision, confirmée par la cour d’appel a autorité de la chose jugée ne peut plus être discutée.

Mme [O] soutient que la société Saint Augustin est irrecevable et en tout cas mal fondée en son exception d’irrecevabilité de sa demande visant à voir juger que l’acte sous seing privé du 2 février 2012, le procès-verbal de carence du 13 janvier 2014 et l’acte authentique du 11 juin 2014 seraient nuls ou lui seraient inopposables, alors qu’il s’agit d’une demande nouvelle et qu’en outre au nom du principe de concentration des fins de non-recevoir, il appartenait à la société Saint-Augustin, dès le premier incident d’instance de tirer toutes les conséquences d’une éventuelle irrecevabilité de ses demandes sur le fondement de l’article 1167 ancien du code civil.

***

La société Saint Augustin fait valoir à juste titre que le conseiller de la mise en état, suivi de la cour d’appel statuant en matière de déféré, ont déclaré la demande de Mme [O] fondée sur l’article 1167 du code civil irrecevable en raison de la prescription de l’action, de sorte que cette question ayant été définitivement tranchée, la cour d’appel ne peut plus se prononcer par application de l’autorité de la chose jugée.

2°/ Sur la demande d’annulation de la vente conclue entre M. [P] et la société Saint Augustin et la demande en vente forcée au profit de Mme [O], par voie de conséquence

Le tribunal a tout d’abord considéré que Mme [O] ne pouvait se prévoir des dispositions relatives au consentement et notamment au dol pour solliciter l’annulation de la vente conclue entre M. [P] et la société Saint Augustin dans la mesure où elle était tiers à l’acte. Les premiers juges ont ensuite rejeté la demande d’annulation de la vente conclue entre M. [P] et la société Saint Augustin au motif que dans l’hypothèse de droits concurrents sur un même immeuble, la connaissance par le second acquéreur de la première vente permet d’écarter la règle et les conséquences de l’antériorité, à condition que le second acquéreur ait lui-même fait publier son titre (par application des articles 28-1 et 30-1décret du n°55-22 du 4 janvier 1955) alors qu’en l’espèce, par acte sous seing privé du 19 février 2010 M. [P] a consenti à M. [O] auquel s’est substituée son épouse la vente de l’immeuble litigieux, mais par acte authentique du 11 juin 2014 régulièrement publié au service de la publicité foncière, cet immeuble a été vendu à la société Saint Augustin. En conséquence, l’acte du 19 février 2010 n’ayant pas été publié à la publicité foncière, il est inopposable à la société Saint Augustin, même si cette dernière avait eu connaissance de son existence. Le tribunal a ajouté que les demandes d’annulation et d’inopposabilité de la sommation de passer acte et du procès-verbaux de carence étaient des arguments, inopérants car sans effet sur la validité de l’acte de vente intervenue entre M. [P] et la société Saint Augustin.

Mme [O] conteste cette appréciation et fait valoir qu’il importe peu qu’un acte authentique ait été régulièrement publié dès lors que celui-ci a été passé en fraude des droits d’un tiers, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’appelante a été victime d’une collusion frauduleuse qui a permis la régularisation de cet acte.

La société Saint Augustin soutient qu’elle disposait de droits sur l’immeuble en cause, ces droits consistant en la créance qu’elle détient sur M. [P], étant précisé qu’elle n’a pas été mise en demeure de réitérer la vente et qu’au contraire, c’est elle qui a procédé à cette mise en demeure à l’encontre de M. [P].

***

Selon l’article 1167 du code civil en vigueur avant la réforme du droit des obligations, applicable à l’espèce, " [Les créanciers] peuvent aussi, en leur nom personnel, attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits. Ils doivent néanmoins, quant à leurs droits énoncés au titre Des successions et au titre Du contrat de mariage et des régimes matrimoniaux, se conformer aux règles qui y sont prescrites ".

Ainsi, le bien-fondé de l’action Paulienne suppose que l’acte accompli par le débiteur soit constitutif d’une fraude au droit de son créancier. L’impossibilité d’établir l’intention frauduleuse du débiteur qui accomplit un paiement conduit à exclure cet acte du domaine de l’action paulienne. De même, le demandeur à l’action paulienne doit démontrer l’intention frauduleuse du tiers, défendeur, intention qui se comprend là aussi comme étant la conscience du préjudice causé, et non l’intention de nuire.

En l’espèce force est de constater que Mme [O] procède par affirmation sans jamais démontrer ni verser aux débats le moindre commencement de preuve de la fraude qu’elle invoque.

Notamment, elle affirme que les man’uvres frauduleuses commises par M. [P] auraient été multiples, alors que celui-ci aurait choisi une date à laquelle ils aurait su qu’elle était absente de France pour lui délivrer sommation de se présenter en l’étude de son notaire pour passer l’acte authentique.

Or, outre le fait qu’au pied de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux le 19 septembre 2013 , M. [P] n’avait plus aucune obligation de l’inviter à passer l’acte authentique puisque les délais contractuels étaient expirés, Mme [O] ne démontre nullement la connaissance qu’aurait eu son vendeur de sa présence en Chine, alors qu’en toutes hypothèses ayant été touchée par cette convocation, puisqu’elle dépêchera son notaire pour solliciter un nouveau délai, elle aurait pu donner mandat à toute personne de son choix pour la représenter à cette occasion.

La cour observe en outre que les époux [O] ont sollicité un délai non en raison de l’absence de Mme [O] mais pour solliciter un prêt bancaire, alors qu’il convient de rappeler que l’acte sous seing privé ne contenait pas de condition suspensive relative à une telle demande de prêt. ( cf : lettre de M. [O] du 15 juillet 2011 et procès-verbal de carence du 20 juillet 2011)

En conséquence, le procès-verbal de carence a été dressé par le notaire de M. [P] à bon droit, ne révéle aucune fraude aux droits de Mme [O].

Parallèlement, Mme [O] invoque toujours au soutien de son appel une pièce qui aurait été écrite par M. [P] portant prorogation du délai de passation de l’acte authentique ; et qui a été reconnue comme étant un faux à la suite de l’expertise judiciaire qui a été ordonnée ; sans s’expliquer sur l’origine de cette pièce’ ( cf : pièce n° 3 de l’appelante)

De plus c’est en raison de la défaillance de l’acquéreur de réitérer la promesse de vente, que M. [P] a signifier à ce dernier son intention de ne plus lui vendre son immeuble et qu’il a alors recherché un autre acquéreur ( cf : pièces 2, 3 et 4 de la société Saint Augustin)

Une telle défaillance de l’acquéreur n’a pas été contestée par celui-ci puisque M. [O] a alors assigné M. [P], le 24 octobre 2011, non pas pour obtenir la vente de l’immeuble mais pour être indemnisé des travaux qu’il disait avoir entrepris dans l’immeuble litigieux ( cf : pièce n° 5 de la société Saint Augustin)

Ainsi, M. [P] était tout à fait libre de vendre alors son bien à un tiers, et c’est ainsi qu’un compromis de vente a alors été passé entre M. [P] et la SARL Saint Augustin, le 2 février 2012.

Ce n’est que par ses conclusions devant le tribunal de grande instance, déposées le 4 juin 2012 que M. [O] a modifié des demandes pour demander à titre principal la réitération de la vente, alors que dans son exploit introductif d’instance il ne sollicitait que des dommages et intérêts.

C’est en raison de ce revirement de M. [O] que M. [P] pour éviter toute difficulté a fait sommation aux époux [O] de passer l’acte, le 23 décembre 2013, alors qu’il n’y était nullement obligé en lecture de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux le 19 septembre 2013.

En toute hypothèse, Mme [O] ne démontre nullement la fraude qu’elle invoque.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 28 1° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 :

« Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

[…] »

Par ailleurs, l’article 30 1° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ajoute :

« . Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.

Ne peuvent toutefois se prévaloir de cette disposition les tiers qui étaient eux-mêmes chargés de faire publier les droits concurrents, ou leurs ayants cause à titre universel.

Les ayants cause à titre particulier du titulaire d’un droit visé au 1° de l’article 28, qui ont publié l’acte ou la décision judiciaire, constatant leur propre droit, ne peuvent se voir opposer les actes entre vifs dressés distinctement pour constater des clauses d’inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer, ou les décisions judiciaires constatant de telles clauses, lorsque lesdits actes ou décisions ont été publiés postérieurement à la publicité donnée à leur propre droit.

La résolution ou la révocation, l’annulation ou la rescision d’un droit visé au 1° de l’article 28, lorsqu’elle produit un effet rétroactif, n’est opposable aux ayants cause à titre particulier du titulaire du droit anéanti que si la clause en vertu de laquelle elle est intervenue a été antérieurement publiée ou si la cause réside dans la loi".

Or, c’est par acte authentique du 11 juin 2014, régulièrement publié à la conservation des hypothèques que la société Saint Augustin a acquis l’immeuble litigieux.

Or, Mme [O] se prévaut quant à elle d’un compromis de vente du 19 février 2010, lequel n’a fait l’objet d’aucune publicité foncière, et qui est ainsi inopposable aux tiers.

En conséquence, l’appelante ne peut s’en prévaloir alors qu’en cas de droits concurrents c’est l’antériorité de la publication des actes qui prévaut.

En conséquent, l’acte de vente de la société Saint Augustin est valable et publié si bien que Mme [O] ne peut en solliciter ni la nullité ni l’inopposabilité.

Le tribunal a entrepris une juste appréciation des faits en considérant par ailleurs que « les demandes d’annulation et d’inopposabilité des sommations de passer acte et procès-verbal de carence sont « en réalité des arguments inopérants comme sans effet sur la validité de l’acte de vente intervenue au profit de la société Saint Augustin et dont l’annulation constitue une prétention »

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [O].

3°/ Sur la demande d’indemnisation de la SARL Saint Augustin

Le tribunal a débouté la SARL Saint Augustin de sa demande d’indemnisation à hauteur de 40 500 euros au titre de son préjudice de jouissance lié à la présence dans l’immeuble de deux personnes alors qu’il résultait du procès-verbal de constat du 29 septembre 2016 que ces personnes se trouvaient dans les lieux du chef de M. [O].

La SARL Saint Augustin réitère sa demande devant la cour tout en actualisant son préjudice de jouissance faisant valoir que ces personnes auraient été placées dans les lieux à l’initiative des époux [O] et en fraude de ses droits depuis le mois de septembre 2016

Mme [O] soutient que la demande présentée par la SARL Saint Augustin serait infondée alors qu’il ne serait nullement démontré que les personnes se trouvant dans les lieux auraient été installés par elle.

***

La SARL Saint Augustin ne rapporte pas la preuve que Mme [O] aurait permis l’installation dans l’immeuble litigieux de squatters pour lui nuire en septembre 2016. Notamment au terme du constat d’huissier qu’elle a fait dresser le 29 septembre 2016, les occupants ont déclaré qu’ils auraient été introduit dans les lieux par M. [O] ( sans que cette affirmation ne soit corroborée par un élément objectif) mais non par son épouse.

La cour constate que la SARL Saint Augustin était propriétaire de l’immeuble depuis le 12 juin 2014 si bien qu’elle pouvait alors prendre toutes dispositions pour éviter que son immeuble soit illégalement occupé, deux ans plus tard.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté ladite société de ses demandes au titre de ses préjudices financiers et de jouissance.

4°/ Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Mme [O] succombant en son appel sera condamnée aux dépens et à verser à la société Saint Augustin d’une part et à la Direction Régionale Des Finances Publiques de la Gironde, d’autre part la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, y ajoutant :

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne Mme [X] [R] épouse [O] à payer à la SARL Saint Augustin et à la Direction Régionale Des Finances Publiques de la Gironde la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] [R] épouse [O] aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par M^me Paule POIREL, président, et par M^me Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,