COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 FEVRIER 2023

N° RG 22/01183 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MSVF

[M] [F]

c/

S.A.R.L. MALLET GUY IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

SUR RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d’un arrêt rendu le 09 février 2022 (Pourvoi N°E21-11.197) par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 26 novembre 2020 (RG 19/367) par la Chambre civile de la Cour d’Appel de LIMOGES en suite d’un jugement de la 1ère chambre civile du Tribunal de Grande Instance de LIMOGES du 14 mars 2019 (RG 18/141), suivant déclaration de saisine en date du 08 mars 2022

DEMANDERESSE :

[M] [F]

née le 07 Mai 1976 à LIMOGES (87000)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Agathe JUNOT, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Olivier BROUSSE de la SELARL LEXIADE ENTREPRISES, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE :

La SARL MALLET GUY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculé au RCS de LIMOGES sous le numéro 484 981 972, représenté par ses dirigeants domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Clémence RADE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Véronique CHARTIER de la SELARL CHARTIER VÉRONIQUE, avocat au barreau de LIMOGES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 décembre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 février 2013, Mme [M] [F] a acquis un appartement avec garage et cave dans un ensemble immobilier '[Adresse 6]' en copropriété situé [Adresse 4], la société à responsabilité limitée Mallet Guy Immobilier étant syndic de cette copropriété.

Reprochant diverses fautes au syndic dans le cadre de l’exercice de son mandat, Mme [F] l’a assigné en paiement de dommages-intérêts devant le tribunal d’instance de Guéret qui s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Limoges.

Par jugement en date du 14 mars 2019, le tribunal de grande instance de Limoges a :

— déclaré irrecevables certaines des demandes de Mme [F] pour défaut de qualité à agir,

— débouté celle-ci du surplus de ses demandes,

— condamné Mme [F] au paiement de la somme de 300 euros pour procédure abusive,

— condamné Mme [F] à payer à la société Mallet Guy Immobilier la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Mme [F] a relevé appel de ce jugement.

Par arrêt en date du 26 novembre 2020, la cour d’appel de Limoges a :

— rejeté la demande de la société Mallet Guy Immobilier tendant à la suppression de certains passages des conclusions de Mme [F] et de certaines des pièces versées aux débats;

— confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges le 14 mars 2019, sauf en ses dispositions:

— rejetant la demande de la société Mallet Guy Immobilier en paiement de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— fixant à la somme de 300 euros le montant des dommages-intérêts alloués à la société Mallet Guy Immobilier en réparation de la procédure abusive engagée par Mme [F];

Statuant à nouveau de ces chefs,

— condamné Mme [F] à payer à la société Mallet Guy Immobilier:

—  2 000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  2 000 euros pour procédure et appel abusif;

— condamné Mme [F] à payer à la société Mallet Guy Immobilier la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné Mme [F] aux dépens.

Mme [F] a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision, et par arrêt en date du 9 février 2022, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande de Mme [F] de constatation de la nullité de plein droit du mandat de syndic de la société Mallet Guy Immobilier pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé,

— rejeté la demande de Mme [F] de constatation de la nullité de plein droit du mandat de syndic de la société Mallet Guy Immobilier pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé pour le fonds de travaux,

— rejeté les demandes de condamnation de la société Mallet Guy Immobilier à verser à Mme [F] des dommages-intérêts au titre du retard dans l’ouverture du compte bancaire séparé et des honoraires indûment perçus,

— condamné Mme [F] à payer à la société Mallet Guy Immobilier la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et la somme de 2 000 euros pour procédure et appel abusif, l’arrêt rendu le 26 novembre 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Limoges ;

— remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Bordeaux ;

— condamné la société Mallet Guy Immobilier aux dépens ;

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la société Mallet Guy Immobilier et la condamne à payer à Mme [F] la somme de 3 000 euros;

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

Par déclaration de saisine en date du 8 mars 2022, enregistrée sous le n° RG 22/01183, Mme [F] a saisi la cour d’appel de renvoi.

Mme [F], dans ses dernières conclusions d’appelante en date du 28 novembre 2022, demande à la cour, au visa des articles du 1240 et 2224 code civil, ainsi que de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 et loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, de :

Réformer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges le 14 mars 2019 ;

Statuant à nouveau :

— dire et juger que le mandat du syndic de copropriété « Mallet Guy » est nul de plein droit à compter du 28 juillet 2011 (date de la 1ère cause de nullité du mandat du syndic)

En conséquence :

1. Réformer l’arrêt de la Cour d’appel de Limoges en ce qu’il a :

— confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Limoges condamnant Mme [F] au paiement de :

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— aux entiers dépens

— condamné Mme [F] au paiement de :

—  2 000 euros pour réparation du préjudice moral du syndic

—  2 000 euros pour procédure d’appel abusif

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— aux entiers dépens

2. Condamner le syndic « Mallet Guy » au versement de 15 euros par jour par analogie avec la pénalité prévue par le décret n°2020-1229 « portant diverses mesures relatives aux pénalités de retard applicables au syndic de copropriété » :

—  5 550 euros de dommages et intérêts pour défaut d’ouverture dans les délais d’un compte bancaire séparé pour les charges courantes (1 ère cause de nullité du mandat du syndic)

—  1 785 euros de dommages et intérêts pour défaut d’ouverture dans les délais d’un compte bancaire séparé « fonds travaux » (2ème cause de nullité du mandat du syndic)

—  27 810 euros de dommages et intérêts pour non-respect des règles de fonctionnement du compte bancaire séparé pour les charges courantes (3ème cause de nullité du mandat du syndic)

—  3 735 euros de dommages et intérêts pour non-respect des règles de fonctionnement du compte bancaire séparé « fonds travaux » (4 ème cause de nullité du mandat du syndic)

3. Condamner le syndic « Mallet Guy » au remboursement de la somme de 3 055 euros au titre des honoraires indûment perçus,

4. Condamner le syndic « Mallet Guy » pour défaut de transmission des justificatifs d’ouverture

du compte bancaire séparé à 1 ère demande au versement de 15 euros par jour de retard par analogie avec la pénalité prévue par le décret n°2020-1229 « portant diverses mesures relatives aux pénalités de retard applicables au syndic de copropriété » soit :

—  9 270 euros pour le défaut de transmission des documents pour le compte séparé pour les charges courantes

—  4 432 euros pour le défaut de transmission des documents pour le compte séparé et rémunéré « fonds travaux »

5. Condamner le syndic au versement de 15 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral distinct

6. Condamner le syndic au versement de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

7. Condamner le syndic aux entiers dépens

8. Débouter le syndic de l’ensemble de ses demandes particulièrement mal fondées.

La société Mallet Guy Immobilier, dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 25 novembre 2022, demande à la cour, au visa des 1240, 1241 et 1355 articles du code civil et 122 du code de procédure civile, ainsi que des articles 9, 21 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de:

A titre liminaire :

' déclarer Mme [F] irrecevable en ses demandes portant sur :

— Une demande de condamnation à la somme de 25 000 euros de dommages et intérêts

— Une demande de dommages et intérêts de 5 000 euros

— Une demande de restitution de charges communes générales et fonds travaux à hauteur respectivement de 6 120 euros et 80,64 euros

Sur le fond

' confirmer le jugement entrepris, excepté en ce qu’il a débouté la société Mallet Guy Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Et, statuant à nouveau,

' débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

' condamner Mme [F] à payer à la société Mallet Guy Immobilier les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

' condamner Mme [F] à payer à la société Mallet Guy Immobilier la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

' condamner Mme [F] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2022.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la portée de la cassation

Conformément aux dispositions de l’article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce.

Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

La cassation annule intégralement le chef de dispositif qu’elle atteint quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation et la cour de renvoi n’est pas liée par les motifs de l’arrêt cassé, étant tenue d’examiner tous les moyens soulevés devant elle.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 625 que sur les points qu’elle atteint la décision replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt cassé.

La cour de renvoi est ainsi saisie par l’acte d’appel initial, dans les limites du dispositif de l’arrêt de cassation.

En l’espèce, la cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Limoges, étant précisé que la déclaration d’appel portait sur tous les chefs du jugement, mais seulement en ce qu’il a:

— déclaré irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande de Mme [F] de constatation de la nullité de plein droit du mandat de syndic de la société Mallet Guy Immobilier pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé,

— rejeté la demande de Mme [F] de constatation de la nullité de plein droit du mandat de syndic de la société Mallet Guy Immobilier pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé pour le fonds de travaux,

— rejeté les demandes de condamnation de la société Mallet Guy Immobilier à verser à Mme [F] des dommages-intérêts au titre du retard dans l’ouverture du compte bancaire séparé et des honoraires indûment perçus,

— condamné Mme [F] à payer à la société Mallet Guy Immobilier la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et la somme de 2 000 euros pour procédure et appel abusif,

Dès lors, la cour d’appel de renvoi est saisie par le dispositif de l’arrêt de cassation de ces seules dispositions cassées et de celels qui sont en lien de dépendance nécessaire.

La Sarl Mallet Guy Immobilier soutient qu’en conséquence de cette cassation limitée Mme [F] serait irrecevable en ses demandes suivantes qui se heurteraient à l’autorité de chose jugée à savoir ses demandes en paiement:

— d’une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts augmentée de 10 000 euros devant la cour de renvoi au titre des 'menaces, insultes, intimidations..' ,

-5 000 euros de dommages et intérêts pour manoeuvres mises en place pour tromper les copropriétaires,

-6 120 euros correspondant à la quote-part des charges courantes de Mme [F] qui auraient été encaissées sur le compte du syndic,

-80,64 euros correspondant à la quote-part des charges courantes de Mme [F] qui auraient été encaissées sur le compte du syndic (fonds travaux).

En effet, Mme [F] demande, dans le dispositif de ses dernières conclusions, la condamnation du syndic en paiement d’une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour un 'préjudice moral distinct’ qu’elle impute, comme elle le faisait valoir dans les mêmes termes devant le tribunal de grande instance et la cour d’appel de Limoges, à des pressions, intimidations et injures de la part du syndic, demande dont elle a été définitivement déboutée par l’arrêt confirmatif de la cour d’appel de Limoges du 26 novembre 2020 qui n’a pas été cassé de ce chef, en sorte que la décision est irrévocable en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef et que sa deemande est irrecevable.

Toutefois, Mme [F] observe à bon droit que le tribunal de grande instance et la cour d’appel de Limoges avec lui n’ont pas examiné ses demandes de constater la nullité de plein droit du mandat de syndic pour non-respect des règles de fonctionnement des comptes bancaires séparés charges courantes et fonds de travaux dès lors qu’ils ont jugé irrecevable sa demande de nullité de plein droit du mandat de syndic pour défaut d’ouverture de ces mêmes comptes.

Il s’ensuit que Mme [F] ayant interjeté appel de tous les chefs du jugement et la cour de cassation ayant cassé l’arrêt de la cour d’appel de Limoges en ce qu’il a déclaré Mme [F] irrecevable en ses demandes de nullité de plein droit du mandat de syndic pour absence d’ouverture de comptes bancaires séparés pour les charges courantes et les fonds de travaux, la cour de renvoi est valablement saisie, par voie de dépendance nécessaire de la même demande de nullité pour non respect des règles de fonctionnement de ces mêmes comptes.

La cour est donc saisie de l’ensemble des demandes de Mme [F] formulées devant la cour de renvoi à l’exception de sa demande en paiement d’une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral résultant de faits de pressions, menaces et injures imputés au Syndic, laquelle sera déclarée irrecevable, comme se heurtant au principe de l’autorité de la chose jugée.

Sur la recevabilité de l’action de Mme [F] en constatation de la nullité de plein droit du contrat de Syndic de la société Mallet Guy Immobilier pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé (charges courantes) :

Le tribunal de grande instance de Limoges a déclaré, en application des dispositions des articles 32 et 122 du code de procédure civile, Mme [F] irrecevable en sa demande de constater la nullité de plein droit du contrat de syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé au motif que les dispositions de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui font obligation au Syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du Syndicat et qui sanctionnent par la nullité de plein droit de son mandat la méconnaissance par le syndic de cette obligation n’est constatée par le juge qu’à l’initiative des copropriétaires alors que Mme [F] n’était pas encore copropriétaire entre le 28 avril 2011 (date de l’assemblée générale) et 3 juillet 2012, (date de l’ouverture du compte bancaire séparé) n’ayant acquis cette qualité qu’à compter du 28 février 2013.

La cour de cassation a cassé l’arrêt confirmatif sur ce point au motif que si l’action entreprise sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 n’est ouverte qu’aux copropriétaires, la cour d’appel, qui avait constaté que Mme [F] avait la qualité de copropriétaire au jour de l’introduction de sa demande, ne pouvait dès lors la déclarer irrecevable en sa demande de ce chef, sans violer le texte susvisé.

Mme [F] demande à la cour de renvoi de réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges et de la déclarer en conséquence recevable et bien fondée en sa demande de ce chef.

Il est constant que Mme [F] qui avait qualité de copropriétaire au jour de l’introduction de la demande a de ce fait qualité à agir, en sorte que le jugement entrepris est infirmé en ce qu’il a déclaré Mme [F] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir.

La Sarl Mallet Guy Immobilier conclut également à l’irrecevabilité des demandes de Mme [F] de ce chef qu’il estime avoir été introduites en violation de l’article 14 du code de procédure civile alors que le syndicat des copropriétaires, partie au mandat, n’est pas en la cause et se prévaut de la jurisprudence de la 3ème chambre de la cour de cassation qui exige que la nullité de plein droit du mandat de syndic ait été constatée au terme procédure contradictoire.

C’est cependant à bon droit que Mme [F] observe que la jurisprudence citée par l’intimée ne rappelle la nécessité que la nullité de plein droit du mandat de syndic soit constatée au terme d’une procédure contradictoire qu’au regard du syndic lui-même, l’absence du mandant à cette procédure tendant à constater la nullité de plein droit du mandat de syndic ne constituant pas une violation de l’article 14 du code de procédure civile.

La demande de Mme [F] est donc recevable de ce chef.

Sur le bien fondé de la demande de Mme [F] en constatation de la nullité de plein droit du contrat de Syndic de la société Mallet Guy Immobilier pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé

Mme [F] poursuit devant la cour de renvoi la nullité de plein droit du mandat de syndic pour absence d’ouverture d’un compte séparé avant le 27 juillet 2011 avant le 27 juillet 2011.

La Sarl Mallet Guy soutient qu’elle a satisfait à cette obligation, dès le 18 mai 2011, en sorte qu’elle n’est nullement en infraction à cette obligation et en veut pour preuve la production d’une attestation bancaire en ce sens mais Mme [F] lui oppose un aveu judiciaire devant le tribunal d’instance de Guéret avant que celui-ci se déclare incompétent dans le même dossier au profit du tribunal de grande instance de Limoges dont le jugement est soumis à la cour de renvoi.

Selon l’article 18 II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur du 14 juillet 2010 au 27 mars 2014, le syndic est tenu d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

Il s’en évince qu’ayant été désignée en qualité de syndic par une assemblée générale des copropriétaires en date du 28 avril 2011, la Sarl Mallet Guy Immobilier devait avoir procédé à l’ouverture d’un compte bancaire séparé au plus tard le 28 juillet 2011, à peine de nullité de plein droit de son mandat.

Par ailleurs, une 'régularisation’ au delà de ce délai par l’ouverture d’un compte idoine ne permet pas d’écarter la nullité encourue dès le premier jour du 4ème mois.

Cependant, l’ouverture d’un tel compte séparé constitue un fait dont la preuve peut être rapportée par tous moyens et au delà du simple intitulé de 'compte séparé’ il doit effectivement être ouvert au nom du Syndicat et non pas constituer un simple sous compte d’un compte bancaire ouvert au nom du Syndic. Il s’ensuit que le nom du Syndic n’a pas à figurer sur l’intitulé d’un tel compte.

Il résulte en l’espèce de l’attestation du Crédit Agricole Mutuel Centre Ouest du 22 septembre 2022, qu’un compte intitulé 'SYNDICAT SDC LES VILLAS ST MARTIN n° 28119485004 a été ouvert le 18 mai 2011 à l’agence de [Localité 5], [Adresse 3], et clôturé le 8 avril 2013" (pièce n° 43 de la Société Mallet Guy Immobilier), attestation dont il ressort bien que le compte était effectivement ouvert au nom du Syndicat.

La Sarl Mallet Guy produit également (sa pièce ° 11) la convention d’ouverture de compte dont la date de création est le 28 avril 2011 qui, si elle ne comporte pas la mention de 'compte séparé', mentionne que celle-ci est conclue entre la Banque et le 'SYND SDC LES VILLAS ST MARTIN’ mais il ne peut en être évincé que la mention 'SYND’ correspondrait à syndic plus qu’à syndicat, alors qu’ il résulte de cette même convention que le titulaire du compte est clairement le 'SDC LES VILLAS ST MARTIN’ et que l’attestation susvisée mentionne au contraire que le compte était ouvert au nom du Syndicat. Le fait que le Syndic ait signé au nom du titulaire du compte dont il est le mandataire ne fait pas davantage de ce compte ouvert au nom du Syndicat, un sous compte du syndic, quand bien même il ne porterait pas la mention de 'compte bancaire séparé', alors qu’il faut le souligner, en aucun cas le nom du syndic, la Sarl Mallet Guy Immobilier, n’apparaît dans les documents bancaires susvisés et notamment sur la convention d’ouverture de compte, en sorte qu’aucun élément ne permet de rattacher le compte ouvert au nom du syndicat à un quelconque compte ouvert au nom du syndic.

Un aveu judiciaire opposé par Mme [F] serait constitué par la mention dans les conclusions écrites du conseil du syndic dans le cadre de la même instance entre les mêmes parties devant le tribunal d’instance de Guéret initialement saisi à tort : ''En effet, contrairement à ce qui est affirmé à l’envi, un compte bancaire a été ouvert en 2012" , ce dont elle déduit a contrario un aveu judiciaire de la part du syndic de ce qu’il n’existait de compte bancaire séparé avant 2012;

Cependant, en aucun cas cette seule indication de l’ouverture d’un compte bancaire séparé en 2012, ne saurait constituer la reconnaissance du fait qu’il n’existait pas avant cette date de compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat à défaut d’être exprimée explicitement, l’aveu ne pouvant résulter que d’une reconnaissance expresse, ce d’autant que le fait qu’un compte bancaire séparé ait été ouvert à la Banque Palatinat en 2012 au nom du Syndicat lequel était, ainsi que le précisait également la Sarl Mallet Guy dans ces mêmes conclusions 'toujours ouvert à ce jour', n’excluait pas en soi qu’un précédent compte bancaire séparé ait été ouvert au nom du Syndicat au Crédit Agricole Centre Ouest, ainsi qu’il a été sus-relevé.

Il est donc établi que la Sarl Mallet Guy a satisfait à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du Syndicat dans les trois mois de sa désignation en sorte que Mme [F] ne saurait prospérer en sa demande qu’il soit constaté la nullité de plein droit du mandat de syndic sur ce fondement, ni par voie de conséquence en aucune de ses demandes indemnitaires sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil fondé sur un tel manquement du syndic à ses obligations, et que notamment, ont été justement rejetées ses demandes de condamnation de la société Mallet Guy Immobilier à verser à Mme [F] des dommages-intérêts au titre du retard dans l’ouverture du compte bancaire séparé et des honoraires indûment perçus.

Sur la recevabilité de l’action de Mme [F] en constatation de la nullité de plein droit du contrat de Syndic de la société Mallet Guy Immobilier pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé pour fonds de travaux:

Pour les mêmes motifs que pour la première cause de nullité, la demande de Mme [F] ne sera pas déclarée irrecevable à défaut d’avoir attrait le syndicat des copropriétaires à la procédure.

Sur le bien fondé la demande de constatation de la nullité de plein droit du contrat de Syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé pour fonds de travaux :

Mme [F] soutient également que le mandat de syndic est nul de plein droit en application de l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version résultant de la loi du 24 mars 2014 ayant fait obligation au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du Syndicat pour 'fonds de travaux’ .

Elle demande cependant, dans le dispositif de ses dernières conclusions, de constater dans tous cas de nullité, la nullité de plein droit du mandat de syndic au 28 juillet 2011, 'date de la 1ère cause de nullité’ qu’elle invoque (absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé), ce qui ne saurait en aucun cas être retenu alors que l’obligation faite au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé, ainsi qu’elle le conclut, résulte de la loi du 24 mars 2014 et que la cour n’a pas fait droit à sa demande de constater la nullité du mandat de syndic pour cette '1ère cause de nullité'.

En tout état de cause, elle observe que l’assemblée générale du 19 avril 2016 ayant décidé la mise en place du fonds de travaux, le syndic se devait d’ouvrir le dit compte dans les trois mois, ce qui n’a été fait que le 24 novembre 2016 en sorte que la sanction en est la nullité de plein droit de son mandat, dans les trois mois de sa désignation.

Il résulte des dispositions de l’article 18 II de la loi du 16 juillet 1965 modifiée par l’article 55 de loi ALUR du 24 mars 2014 entrée en vigueur au 1er janvier 2017 que le syndic est tenu 'd’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci'

Cette obligation est à rapprocher de l’article 14 -2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 – art. 58 (V), applicable à compter du 1er janvier 2017, selon lequel:

'II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1 […] '

Il résulte de l’assemblée générale du 19 avril 2016 que le mandat de syndic la Sarl Mallet Guy Immobilier a été renouvelé (point 08) pour 12 mois à compter du 1er juillet 2016.

Cette même assemblée générale, après avoir expressément rappelé l’obligation pour les copropriétés de constituer, à compter du 1er janvier 2017, un fonds de travaux, a voté en application des dispositions de l’article 14-II de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié, un fonds de travaux à hauteur de 5% du budget provisionnel.

Or, la société Mallet Guy justifiant avoir, dès le 24 novembre 2016, ouvert un compte bancaire séparé rémunéré au nom du Syndicat des copropriétaires, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, soit antérieurement à l’entrée en vigueur au 1er janvier 2017 de l’obligation, aucune nullité ne saurait être encourue pour n’avoir pas procédé à l’ouverture de ce compte avant le 28 juillet 2016, ainsi que le lui reproche à tort Mme [F].

Mme [F] est donc déboutée de sa demande de constater la nullité de plein droit du mandat de syndic pour absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé et de ses demandes de dommages et intérêts formulées sur le fondement des dispositions de l’article 1382 devenu 1240 du code civil du fait de ce manquement imputé à tort au syndic et notamment de ses demandes de condamnation de la société Mallet Guy Immobilier à verser à Mme [F] des dommages-intérêts au titre du retard dans l’ouverture du compte bancaire séparé pour fonds de travaux et des honoraires indûment perçus.

Sur la demande de nullité de plein droit du contrat de Syndic pour non respect des règles de fonctionnement des comptes bancaires séparés (charges courantes et fonds de travaux) :

Madame [F] poursuit encore la nullité de plein droit du mandat de syndic (3ème et 4ème causes) soutenant que le compte séparé pour les charges courantes n’a pas fonctionné à compter de 2012 comme un véritable compte séparé dès lors que les appels de fonds continuaient d’être effectués au nom du syndic et que les virements transitaient tous par son compte, le syndic ayant systématiquement joint aux appels de fonds un mandat Sepa au nom de 'Mallet Guy’ et notamment encore le 15 décembre 2016, en sorte qu’en contravention avec les dispositions légales les fonds courants ont continué à transiter par le compte du syndic.

Il résulte des dispositions de l’article 18 -II de la loi du 10 juillet 1965 susvisé que le syndic est tenu d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat et, de sa rédaction résultant de la loi Alur, que le syndic est tenu d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Dans les deux cas, l’article 18 II prévoit que la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation

Mme [F] qui reproche au syndic de ne produire aucun appel de fonds par lequel il aurait été demandé aux copropriétaires de payer leur charges à l’ordre du syndicat rappelle cependant à juste titre que dans le procès verbal d’assemblée générale du 27 septembre 2011 (sa pièce n° 72), il au contraire été très clairement mentionné : 'Le syndic rappelle aux copropriétaires qu’ils ont opté pur un compte bancaire séparé. A ce titre le paiement régulier des charges et provisions est indispensable pour éviter tout problème de trésorerie. Les règlements peuvent être effectués par virement ou par chèque libellés à l’ordre de la copropriété '[Adresse 6]' .'

La simple photocopie d’un mandat de prélèvement Sepa, au nom du créancier Mallet Guy Immobilier (pièce 73 de l’appelante), non accompagnée d’un document ayant date certaine émanant avec certitude du syndic, alors que la date y figurant est d’ailleurs imprimée en caractères inversés et semble correspondre au 16/12/2016, ne saurait faire foi ni de sa date, ni de ce que la société Mallet Guy Immobilier aurait continué à solliciter en 2012 et pour les années suivantes, que les appels de charges transitent par son compte.

Mme [F] verse également aux débats trois photocopies d’appels de fonds de charges courantes du 25 juin 2013 et 18 décembre 2014 et 28 mars 2017, lesquels ne sollicitent pas, contrairement à ce qu’elle soutient, que les fonds soient versés sur le compte de Mallet Guy mais indiquent effectivement 'Veuillez libeller votre chèque à l’ordre de Mallet Guy Immobilier ou SDC [Adresse 6]' et mentionnent par ailleurs une domiciliation de l’immeuble à la Banque Palatine avec un numéro de compte correspondant à celui du compte séparé ouvert au nom du Syndicat dans les livres de cette banque.

Or, s’agissant de ce dernier appel de fonds pour un montant de 306 euros (pièce 76 de Mme [F]) la Sarl Mallet Guy observe qu’il a donné lieu à contestation et verse aux débats un message par lequel ce chèque aurait été retourné à Mme [F] le 3 août 2017, Mme [F] ne contestant pas avoir reçu un message lui demandant de bien vouloir libeller le chèque à l’ordre du SDC conformément à l’appel de fonds qui lui aurait été adressé (sa pièce n°37), la Sarl Mallet Guy reprochant au contraire à Mme [F] d’avoir dans le cadre du litige l’opposant à la société Mallet Guy volontairement continué à libeller ses chèques au nom du syndic pour les seuls besoins de sa cause.

Mme [F] observe à ce propos que le compte séparé de charges n’aurait lui même jamais fonctionné entre janvier et juin 2017, soit durant six mois, ce qui serait la preuve que les autres copropriétaires n’auraient eux mêmes effectué aucun paiement de charges sur ce compte sur toutes cette période, en sorte qu’il est faux de dire qu’elle se serait seule obstinée à payer ses charges au nom de Mallet Guy. Elle en veut pour preuve sa pièce n° 69 qui émanerait du syndic lui même.

Cependant, il apparaît que cette pièce correspond à un relevé de compte fonds de travaux et non de charges courantes comme elle l’indique à tort et si elle indique un solde '0", elle correspond cependant à une période de seulement un mois, du 31 mai 2017 au 30 juin 2017 et il n’apparaît pas nécessairement anormal qu’aucun fonds de travaux n’aient été appelés sur un période de un mois.

Ainsi, dans ce contexte conflictuel, alors que des comptes bancaires avaient été régulièrement ouverts, que l’attention des copropriétaires avait été clairement attirée sur la nécessité de libeller les chèques au nom du SDC et que la domiciliation bancaire du syndicat était rappelée dans toutes les correspondances versées aux débats par Mme [F] elle même, il n’est pas établi que les comptes bancaires séparés n’ont pas fonctionné conformément aux règles permettant d’assurer leur fonctionnement régulier et autonome et notamment celles des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 interdisant que les versements des copropriétaires puissent transiter par un autre compte, devant être versés sans délais sur les comptes ouverts au seul nom du syndicat.

Mme [F] est en conséquence également déboutée de sa demande de voir constater la nullité de plein droit du mandat de Syndic de ce chef et de toutes autres demandes plus ample de ce chef.

Enfin, Mme [F] se plaint d’avoir sollicité à trois reprises la transmission de la convention d’ouverture de compte séparé et demande 'par analogie avec la sanction prévue par le décret du 23 mai 2019 d’application immédiate complété par le décret du 7 octobre 2020 qui prévoit de sanctionner le syndic pour l’absence de transmission de certains documents d’une pénalité de 15 euros par jour de retard’ mais, d’une part elle convient qu’une telle 'pénalité’ n’est pas prévue en cas de refus de transmettre une convention d’ouverture de compte séparée et, d’autre part, elle convient également qu’elle a obtenu ces documents courant 2017, dans le cadre de la présente procédure, soit antérieurement à l’entrée en vigueur des dispositions précitées.

En tout état de cause, aucun texte ne prévoit l’obligation pour le syndic de fournir à la demande d’un copropriétaire une telle convention et, formulant une demande de dommages et intérêts, Mme [F] qui ne rapporte pas la preuve d’une faute, ni n’indique en outre en quoi son préjudice aurait consisté, ne saurait prospérer en ses demandes au titre de l’absence de remise de la convention de compte bancaire séparé pour charges courantes et pour fonds de travaux. Elle en sera en conséquence déboutée.

Sur les autres demandes :

Le tribunal de grande instance de Limoges avait rejeté la demande de dommages et intérêts de la Sarl Mallet Guy tenant au comportement de Mme [F] à son égard n’étant pas établie une violation caractérisée de sa part des normes de conduite mais a fait droit à sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive retenant un usage abusif de son droit d’agir en justice par Mme [F] ayant porté atteinte à la réputation et à l’image du syndic.

Il n’apparaît finalement pas, au terme du dispositif de ses dernières écritures, que l’appelante remet en cause sa condamnation à payer à la SARL Mallet Guy une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, en sorte que le jugement entrepris est confirmé de ce chef.

La Sarl Mallet Guy demande également à la cour de renvoi de condamner Mme [F] au paiement d’une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Elle reproche à Mme [F] une attitude fautive de dénigrement systématique depuis 2013 avec emploi de qualificatifs outrageants et remise en cause systématique de son intégrité professionnelle, faisant valoir que cette attitude fautive lui occasionne un préjudice moral constitué notamment par une atteinte à son image commerciale et à sa réputation.

Cependant, ainsi que l’ont justement retenu les premiers juges, il n’apparaît pas que la 'défense’ des intérêts de Mme [F] ait dépassé le cadre de ce qui est normalement admissible et notamment qu’elle puisse être qualifiée d’injurieuse. De même, la longueur de ses conclusions ou sa pugnacité ne constituent pas un comportement fautif à l’origine d’un préjudice indemnisable pour la Sarl Mallet Guy Immobilier qui sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef, le jugement entrepris étant en conséquence confirmé de ce chef.

Au vu de l’issue du présent recours, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant en ses demandes, Mme [F] supportera les dépens de la présente instance et sera équitablement condamnée à payer à la société Mallet Guy Immobilier une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [F] étant déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant sur renvoi de cassation, dans les limites de sa saisine:

Déclare irrecevable la demande de Mme [F] en paiement d’une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour 'préjudice moral distinct'.

Infirme partiellement le jugement entrepris.

Statuant à nouveau des chefs réformés:

— Déclare recevable la demande de Mme [M] [F] en nullité de plein droit du mandat de syndic pour :

— absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé,

— absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé pour fonds de travaux,

— infraction aux règles de fonctionnement du compte bancaire séparé (charges courantes),

— infraction aux règles de fonctionnement du compte bancaire séparé de fonds de travaux,

— Déboute Mme [M] [F] de toutes ses demandes en constatation de la nullité de plein droit du mandat de syndic et des demandes indemnitaires y afférentes.

— Déboute Mme [M] [F] de toutes ses demandes de dommages et intérêts pour refus du syndic de transmettre la convention de compte bancaire séparé pour charges courantes et pour fonds de travaux.

— Déboute la Sarl Mallet Guy Immobilier de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral.

— Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions non contraires au présent arrêt et y ajoutant.

— Condamne Mme [M] [F] à payer à la Sarl Mallet Guy Immobilier une somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

— Déboute Mme [M] [F] de sa demande de ce chef.

— Condamne Mme [M] [F] aux dépens du présent recours.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE