COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00292 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTE5

SARL SAINT [J] DE MONTS

c/

Monsieur [P] [G]

Madame [S] [G] épouse [G]

Maître [N] [D]

Nature de la décision : RENVOI DE CASSATION

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : Jugement rendu par le Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne le 11 juin 2020 Confirmé partiellement par un arrêt de la Cour d’appel de POITIERS le 25 janvier 2022 cassé par un arrêt de la Cour de Cassation en date du 16 novembre 2023 suivant saisine du 18 janvier 2024

DEMANDERESSE:

SARL [Localité 18], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 495 405 250, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7]

Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Philippe-François BERNARD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [P] [G], né le 09 Mars 1961 à [Localité 10] (IRLANDE), demeurant [Adresse 4] (IRLANDE)

Madame [S] [G] épouse [G], née le 14 Septembre 1962 à [Localité 10] (IRLANDE), demeurant [Adresse 5] (IRLANDE)

Représentés par Maître Thomas PORCHET de la SARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de la CHARENTE, et assistés de Maître Camille FOURIET-FERRAND de la SCP CVS, avocat au barreau de NANTES

Maître [N] [D], Profession : Notaire associé, demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître Nicolas GILLET, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 novembre 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Sophie MASSON, Conseiller, faisant fonction de Président

Madame Cybelle ORDOQUI, Conseiller

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation, M. [G] et Mme [G] (les époux [G]) ont, par acte sous seing privé du 10 décembre 2002, signé avec la société civile [Adresse 11] un contrat de réservation préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement, concernant une maison modèle Emeraude, portant le numéro 6, avec un garage numéro 8 et une piscine, devant être édifiés à [Localité 20] (Vendée), [Adresse 14], au sein d’un village de 106 logements avec services para hôteliers dénommé 'Le Domaine de Vertmarines'. Ce contrat a été conclu par l’entremise de l’agence immobilière Lama, dont le gérant est M. [H], dirigeant de la société [Adresse 9].

Par acte sous seing privé du même jour, et conformément aux stipulations du contrat de réservation, les époux [G] ont donné ces biens à bail commercial à la société Gestion Patrimoine Loisir (aux droits de laquelle se trouve désormais la société à responsabilité limitée [Localité 21]), pour y exercer une activité d’exploitation para-hôtelière, avec location en meublé pour des périodes déterminées avec fourniture de différents services ou prestations.

Il était stipulé que le bail devait prendre effet le lendemain du jour de l’achèvement, et que le bail porterait sur une période s’achevant le 31 décembre de l’année suivant la prise d’effet, suivie de 9 années entières et consécutives pour s’achever le 31 décembre de la neuvième année.

Le bail stipulait également que dans le cas où le bailleur ne souhaiterait pas renouveler le bail à son échéance, ou en cas de résiliation avant le terme, le preneur s’engageait à ne pas demander d’indemnité d’éviction.

Par acte authentique du 31 octobre 2003, Maître [D], notaire, membre de la société civile professionnelle '[K] [D], [F] [B], [V] [Z], [C] [R], [N] [R], [N] [D]" a reçu la vente consentie par la société [Adresse 9] aux époux [G] du lot 73 à usage de garage (en l’état complet d’achèvement) et le lot 90 (villa Emeraude), en son état futur d’achèvement, au sein d’un ensemble immobilier situé à [Localité 18] (Vendée), au prix de 256 000 euros TTC.

Par acte d’huissier du 23 septembre 2014, les propriétaires ont fait délivrer à la locataire un congé à effet au 31 mars 2015, en y énonçant : 'les bailleurs refusent le renouvellement du bail sans offrir le paiement d’une indemnité d’éviction dans la mesure où le locataire ne saurait y prétendre puisqu’il s’est expressément engagé à ne pas en solliciter au titre de l’article 1er des conditions générales du bail commercial liant les parties. Que de ce fait, la Sarl [Localité 19] de [Localité 13] venant aux droits de la Société Gestion Patrimoine Loisirs ne saurait prétendre au renouvellement dudit bail ni au paiement d°une indemnité d’éviction'.

En avril 2015, les propriétaires ont repris possession de l’immeuble.

Le 7 décembre 2015, la locataire a assigné les propriétaires en annulation du congé, indemnisation du préjudice résultant de sa dépossession et restitution des locaux loués ou, subsidiairement, en paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 3 octobre 2016, les propriétaires ont assigné en garantie le promoteur, la société Lama, et le notaire, Me [D].

Par ordonnance du 13 janvier 2017, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances.

Par jugement rendu le 11 juin 2020, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a :

Vu les articles L145-15, L145-60 du code de commerce,

Vu les articles 2, 2222 du code civil,

— constaté que la demande de demande de retrait de pièces des débats, est devenue en cours de l’instance, sans objet,

— débouté la société [Localité 16] de [Localité 13] de sa demande en nullité du congé délivré par M. [P] [A] [G] et son épouse Mme [S] [G], le 23 septembre 2014, sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d’éviction, portant sur les locaux donnés à bail commercial suivant acte du 10 décembre 2002,

— rejeté comme irrecevable la demande de la société Saint [J] de Monts en nullité de la clause de renonciation à indemnité d’éviction,

— débouté la société Saint [J] de Monts de sa demande de condamnation de M. et Mme [G] à lui verser une indemnité de dépossession,

— débouté la société Saint [J] de Monts de l’ensemble de ses demandes,

— dit que les appels en garantie dirigées à l’encontre de société LAMA et de Me [D] sont sans objet, de même que l’appel en garantie de Me [D] à l’encontre de la société LAMA,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

— condamné la société Saint [J] de Monts à verser à M. et Mme [G] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné la société Saint [J] de Monts aux dépens de l’instance,

— autorisé les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Par déclaration en date du 3 juillet 2020, la société [Localité 20] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant M. [G] et M^me Mme [G].

Par acte délivré en étude le 27 novembre 2020, les époux [G] ont fait délivrer appel provoqué à l’encontre de la société Lama qui n’a pas constitué avocat ainsi qu’aà Me [D].

Par arrêt du 25 janvier 2022, la deuxième chambre civile de la Cour d’appel de Poitiers a :

— déclaré l’appel recevable,

— confirmé le jugement, en ce qu’il a :

— débouté la société Saint [J] de Monts de sa demande en nullité du congé délivré par M. [P] [A] [G] et son épouse Mme [S] [G], par acte d’huissier en date du 23 septembre 2014, pour le 31 mars 2015, sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d’éviction, portant sur les locaux donnés à bail commercial suivant acte en date du 10 décembre 2002,

— débouté en conséquence la société Saint [J] de Monts de ses demandes en réintégration, restitution des clés, demande de dommages-intérêts pour dépossession,

— débouté M. et Mme [G] de leur demandes reconventionnelles à l’encontre de la société [Localité 15] [J] de [Localité 13],

— débouté Me [D] Notaire de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

— infirmé le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— déclaré recevable la contestation de la société Saint [J] de Monts, concernant la régularité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1er alinéa 4 du bail commercial du 10 décembre 2002,

— déclaré cette clause non-écrite et inopposable à la société [Localité 16] de [Localité 13],

— déclaré recevable la demande de la société [Localité 15] [J] de Monts en paiement d’une indemnité d’éviction,

Avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction,

— ordonné une expertise,

— désigné pour y procéder M. [L] [Y] expert près la cour d’appel de Rennes, [Adresse 6]

Tél: [XXXXXXXX01]/[XXXXXXXX02]

avec mission :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux loués, les décrire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant à la juridiction saisie de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui de solliciter, si nécessaire, une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

— dit que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans un délai d’un mois ;

— dit que l’expert, après avoir répondu aux observations des parties, devra transmettre copie du rapport définitif à chacune des parties (article 173 du code de procédure civile) et à la juridiction qui a procédé à sa désignation, dans le délai de trois mois là compter du jour où il aura été saisi de sa mission ;

— dit que la société [Localité 18], fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 3 500 euros (trois mille euros) à la régie d’avance et de recettes de la cour avant le 14 mars 2022,

— dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque (article 271 du code de procédure civile) ;

— dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ;

— dit que l’expert si le coût probable de l’expertise s’avère beaucoup plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au conseiller chargé du suivi de l’expertise ainsi qu’aux parties, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, au besoin, la consignation, d’une provision complémentaire ;

— dit que la mesure d’expertise s’exercera sous le contrôle du Président de la deuxième chambre civile, auquel seront soumises, s’il y a lieu, les difficultés ;

— dit qu’en d’empêchement ou de refus d’acceptation de sa mission par l’expert il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ;

— condamné in solidum M. [P] [G] et son épouse Mme [S] [G] à payer à la SARL Saint [J] de Monts la somme de 20 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction,

— déclaré partiellement fondé le recours en garantie formé par les époux [G] à l’encontre de la SAS Lama et de Me [D] Notaire,

— dit que la SAS Lama a manqué à son obligation d’information en omettant d’informer les époux [G] de la nullité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1 alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002,

— dit que cette faute a privé les époux [G] d’une chance de renoncer à leur réservation, et d’éviter une action en paiement d’une indemnité d’éviction,

— dit que Me [D] Notaire a manqué à son devoir de conseil, en omettant d’informer les époux [G] de la nullité de la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1 alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002,

— dit que cette faute a privé les époux [G] d’une chance de renoncer à leur achat, et d’éviter une action en paiement d’une indemnité d’éviction,

— condamné in solidum Me [N] [D] et la SAS Lama à relever et garantir les époux [G], à concurrence de 70 %, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance d’appel,

— condamné, dès à présent, in solidum la SAS Lama et Me [D] Notaire à relever et garantir les époux [G] :

— à concurrence de 70 % du montant de la condamnation provisionnelle prononcée par le présent arrêt, soit à hauteur de la somme de 14000 euros,

— à concurrence de 70 % de la condamnation prononcée ci-après à l’encontre des époux [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dans leurs rapports entre codébiteurs solidaires, condamné la SAS Lama à relever et garantir Me [D] Notaire à concurrence de 50 % des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure d’appel,

— condamné in solidum M. [P] [G] et son épouse Mme [S] [G] à payer à la SARL Saint [J] de Monts la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel (exposés jusqu’au présent arrêt),

— condamné in solidum la SAS Lama et Me [D] Notaire à payer à M. [P] [G] et son épouse Mme [S] [G] la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel (exposés jusqu’au présent arrêt),

— rejeté la demande formée par Me [D] Notaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens.

L’expert a déposé son rapport le 25 juillet 2022.

La société [Localité 20] a formé un pourvoi en cassation. Me [D] a formé un pourvoi incident. M et Mme [G] ont également formé un pourvoi incident.

Par arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a:

— cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de la société Saint-Jean de Monts en dommages-intérêts pour dépossession, qu’il déclare partiellement fondé le recours en garantie formé par M. et Mme [G] à l’encontre de M. [D], qu’il dit que M. [D] a manqué à son devoir de conseil et que cette faute les a privés d’une chance d’éviter une action en paiement d’une indemnité d’éviction, qu’il condamne M. [D] in solidum avec la société Lama à garantir M. et Mme [G] à concurrence de 70 %, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance d’appel, du montant de la condamnation provisionnelle et de la condamnation prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il condamne la société Lama à garantir M. [D] à concurrence de 50 % des condamnations prononcées à son encontre, et condamne M. [D] in solidum avec la société Lama à payer à M. et Mme [G] la somme de 6 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, l’arrêt rendu le 25 janvier 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Poitiers ;

— remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;

— condamné M. et Mme [G] aux dépens ;

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes ;

Par déclaration en date du 18 janvier 2024, la société Saint-Jean de Monts a saisi la cour d’appel de Bordeaux sur renvoi de la Cour de cassation.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 17 octobre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Saint [J] de [Localité 13] demande à la cour de :

Vu notamment, les articles L145-14, L 145-28 du code de commerce, l’article 1719 du code civil,

Vu l’arrêt du 25 janvier 2022 de la cour d’appel de Poitiers et l’arrêt rendu par la Cour de cassation, le 16 novembre 2023,

Vu le jugement dont appel pour les chefs restant à juger après lesdites décisions,

Vu les pièces versées aux débats,

— déclarer la Société Saint [J] de Monts recevable et bien fondée son appel, y faisant droit,

— infirmer le Jugement dont appel, rendu par le Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne le 11 juin 2020 en ce qu’il a débouté la société Saint [J] de Monts de ses demandes en dommages et intérêts pour dépossession des lieux,

Statuant à nouveau de ce chef,

— condamner solidairement M. [G] et son épouse Mme [G], née [T] à payer à la société Saint [J] de Monts une somme de 107.500 euros, à titre de dommages-intérêts pour la dépossession des lieux en réparation du préjudice qu’elle a subi du 2 avril 2015 au 31 décembre 2023 du fait de la dépossession des lieux, des pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué et des actes de concurrence déloyale et agissements parasitaires commis à son détriment,

— condamner solidairement M. [G] et son épouse Mme [G], à payer à la Société Saint [J] de Monts à compter 1er janvier 2024 et jusqu’à paiement de l’indemnité d’éviction, une somme de 810 euros par mois en réparation du préjudice subi par la société Saint [J] de Monts du fait de la dépossession des lieux, des pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué,

— débouter M. [G] et son épouse Mme [G], de toutes leurs demandes formées à l’encontre de la société Saint [J] de Monts et les déclarer infondés leur appel incident et toutes leurs demandes incidentes,

— déclarer irrecevable en tous les cas infondée Me [D] en toutes ses prétentions à l’encontre de la société Saint [J] de Monts ainsi qu’en toutes ses demandes incidentes,

— condamner solidairement M. [G] et son épouse Mme [G], ainsi que tous autres succombants, à payer à la Société Saint [J] de Monts une somme de 12.000 euros en application de l’Article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [G] et son épouse Mme [G], à supporter les frais d’expertise, ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit M^e Fonrouge, société Lexavoué Bordeaux, Avocat constitué, dans les conditions de l’Article 699 du code de procédure civile et dire que lesdits dépens comprendront les frais de traduction en langue anglaise de tous les actes de procédure, traductions rendues nécessaires pour assurer le respect des formalités imposées par les règles de procédure applicable entre le Royaume Uni et la France, conformément aux dispositions de l’article 695-2 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 26 avril 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, M. et Mme [G] demandent à la cour de :

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2023,

Vu l’article 638 du code de procédure civile,

Sur la demande de la SARL [Localité 18] en dommages-intérêts pour dépossession

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne en date du 11 juin 2020 en ce qu’il a débouté SARL Saint Jean de Monts de ses demandes en dommages-intérêts pour dépossession des lieux,

En conséquence,

— débouter la SARL [Localité 18] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Le cas échéant,

— réduire à de plus justes proportions les réclamations de la SARL [Localité 18]

Sur la demande en dommages et intérêts au titre des actes de concurrence déloyale et des agissements parasitaires

— débouter la SARL [Localité 18] de toute demande à ce titre en ce qu’elle est irrecevable et en tout état de cause infondée,

Sur le recours en garantie formé par M. et Mme [G] à l’encontre de Me [D]

Vu l’article 1240 du code civil,

— débouter Me [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Me [D] à garantir M. et Mme [G] à concurrence de 90 %, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice de la société [Localité 18], en principal frais et intérêts,

Sur les frais irrépétibles et les dépens

— condamner Me [D] à payer à M. et Mme [G] la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Me [D] en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Drouineau 1927 représentée par M^e Porchet, Avocat au Barreau de la Charente.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 6 mai 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, Me [D] demande à la cour de:

Vu le bordereau des pièces fondant les prétentions de Me [D], annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 1240, 1241, 1317 et 1318 nouveaux du code civil,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2023.

— dire et juger que les époux [G] ne justifient d’aucune faute, et donc aucun préjudice indemnisable en lien avec l’intervention de Me [D].

— débouter les époux [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Me [D].

— confirmer en conséquence le jugement du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne du 11 juillet 2020 en ce qu’il a dit que les appels en garantie dirigés à l’encontre de Me [D] sont sans objet.

Y ajoutant

— ordonner la restitution par les époux [G] à Me [D], des condamnations prononcées à l’encontre de ces derniers à hauteur de 70% des sommes de 14 000 euros et 6 000 euros prononcées à l’encontre de Me [D] sur par l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 25 janvier 2022.

— condamner les époux [G] à payer à Me [D] la somme de 20 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les époux [G] en tous les frais et dépens de première instance et d’appel, dont distraction, pour ces derniers, au profit de la SCP Laydeker-Sammarcelli-Mousseau, avocat, qui sera autorisée les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 novembre 2024

Par une note en délibéré notifiée par RPVA le 14 novembre 2024, la société [Localité 18] indique modifier sa demande relative aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – A titre liminaire, il convient de préciser que la cour de renvoi ne doit statuer que sur la fin de non-recevoir liée à la demande de dommages et intérêts pour concurrence déloyale et parasitisme, sur le principe de la dépossession, sur la demande d’indemnisation de la perte d’exploitation, sur la demande d’indemnisation de la concurrence déloyale et des agissements parasitaires et sur l’obligation de conseil du notaire.

Sur la fin de non-recevoir

2 – Les époux [G] font valoir que la demande de dommages et intérêts au titre des actes de concurrence déloyale et des agissements parasitaires est irrecevable car la cour de cassation a rejeté le moyen du pourvoi de la société Saint [J] de Monts faisant grief à l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers d’avoir rejeté sa demande à ce titre.

Sur ce

3 – L’article 4 du code de procédure civile dispose : ' L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.'

L’article 5 du code de procédure civile dispose : 'Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.'

4 – Dans son dispositif, la cour d’appel de Poitiers confirme le tribunal judiciaire en ce qu’il a débouté la société Saint [J] de Mons de ses demandes en réintégration, restitution de clés, demande de dommages et intérêts pour dépossession. Dans ses motifs, la cour d’appel de Poitiers motive le rejet de la demande de dommages et intérêts au titre des actes de concurrence déloyale et parasitaires, ce qu’elle n’évoque pas dans le dispositif.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts au titre des actes de concurrence déloyale et parasitaires n’étant pas tranchée dans le dispositif de l’arrêt, la fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la dépossession

— Sur le principe de la dépossession

5 – La société [Localité 18] fait valoir qu’à compter du 2 avril 2015, les époux [G] ont changé les serrures et récupéré la jouissance exclusive de leur villa. La reprise des lieux est établie par plusieurs constats d’huissier en date des 12 août 2015, 11 avril 2016 et 7 août 2018. La villa a ainsi été mise en location sur plusieurs sites internet.

6 – Les époux [G] exposent que les clés de la villa leur ont été remises spontanément le 5 avril 2015 par le réceptionniste de la résidence et qu’ils ont procédé au changement des serrures. La société [Localité 18] a par la suite donné en location leur villa après avoir elle-même procédé au changement des serrures. Les époux [G] estiment n’avoir commis aucune voie de fait.

Sur ce

7 – Selon l’article 1315 du code civil devenu l’article 1353 du code civil : 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

Selon l’article L 145-28 du code commerce dans sa version applicable au litige :

'Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.'

8 – Le congé a été donné au preneur par exploit d’huissier le 23 septembre 2014 pour le 31 mars 2015.

Or, la preuve du départ volontaire des lieux incombe aux bailleurs.

9 – Le contrat de bail prévoit un droit au séjour au profit du bailleur de 4 semaines en juillet/août, et de 4 à 11 semaines en dehors des mois d’été, semaines déterminées avant le 1er mars de chaque année. Il n’existe aucune clause contractuelle interdisant la location directe du bien par les bailleurs.

10 – Le premier constat d’huissier en date du 12 août 2015 produit aux débats par la société [Localité 18] tend à démontrer que les époux [G] ont loué directement leur bien.

Un second constat d’huissier en date du 11 avril 2016 relève que la villa a été mise en location sur le site de vacances HomeAway. Une mention du site HomeAway précise que Mme [G] en est membre depuis 2014. Une capture d’écran versée au débat permet de constater que la villa a également été mise en location sur le site OwnersDirect.

Le constat du 7 août 2018 établit qu’à cette date, la villa était occupée par des touristes anglais. Toutefois, les époux [G] bénéficiant d’un droit au séjour, cette pièce n’est pas suffisamment probante.

Il est en revanche constant que juste après la date d’effet du congé, les époux [G] ont procédé ont changement des serrures de la villa. Ils indiquent à cet effet que le réceptionniste de la résidence leur a spontanément remis les clés : toutefois, cette remise a été faite par un préposé en avril 2015, ce qui ne permet pas d’établir avec certitude que la société [Localité 18] était en accord avec la restitution volontaire des clés aux bailleurs.

En effet, après réception du congé, dans un courrier en date du 14 octobre 2014, la société [Localité 18] avait indiqué aux bailleurs qu’elle se réservait le droit de conserver la gestion du bien et qu’elle ne procéderait pas à la remise des clés en l’absence de versement d’une indemnité d’éviction.

Un échange de courriers entre la société [Localité 18] et le conseil des les époux [G] les 5 et 7 mai 2015 fait ressortir un contentieux autour de la jouissance de la villa, les époux [G] estimant avoir récupéré la jouissance exclusive de leur villa et la société [Localité 18] expliquant subir un trouble dans la jouissance du bien. L’appelante écrit ainsi : ' Vos clients ont également cru pouvoir récupérer la jouissance exclusive de la villa donnée à bail à la SARL [Localité 18] en procédant unilatéralement au changement de ses verrous.' Enfin, il ressort du courrier du 7 mai 2015 que les époux [G] ont de nouveau fait changer les serrures afin d’empêcher la société [Localité 18] d’accéder à la villa.

Dès lors, au regard de l’ensemble des ces éléments, il n’est pas établi que le preneur ait volontairement quitté les lieux. En effet, la villa était mise en location de façon régulière par les époux [G], lesquels considéraient être libérées de toute obligation à l’égard du preneur et pouvoir bénéficier de la jouissance exclusive de leur villa, ainsi que cela résulte des multiples changements de serrure.

La société [Localité 18] est donc fondée à solliciter réparation de son préjudice au titre de la dépossession d’une unité d’hébergement qu’elle était en droit d’exploiter en dépit du congé qui lui avait été délivré et qui produisait effet à la date du 31 mars 2015 et ce, jusqu’à la date du paiement de l’indemnité d’éviction.

Le jugement du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne n’a pas retenu le principe de la dépossession et a rejeté la demande de dommages et intérêts. Il sera infirmé de ce chef.

— Sur l’indemnisation au titre de la perte d’exploitation

11 – La société [Localité 18] sollicite l’indemnisation de son préjudice, distinct de l’indemnité d’éviction et correspondant à une perte d’exploitation, à hauteur de 87 500 euros du 2 avril 2015 au 31 décembre 2023. Elle expose qu’il convient d’ajouter une indemnité de 810 euros par mois du 1er janvier 2024 jusqu’au parfait paiement de l’indemnité d’éviction, correspondant à la moyenne du préjudice mensuel sur les neuf dernières années.

12 – Les époux [G] relèvent que les revenus locatifs sont basés sur le 'tarif public’ alors que des baisses de tarif sont régulièrement pratiquées.

Sur ce

13 – L’expert judiciaire mandaté par la cour d’appel de Poitiers et chargé de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction a retenu un taux d’occupation moyen de 55%.

La méthode de calcul retenue par la société [Localité 16] de [Localité 13] est basée sur les tarifs publics de chaque catégorie de villa, corrigés en fonction du taux d’occupation moyen relevé par l’expert dans le cadre du chiffrage de l’indemnité d’éviction, étant déduits les loyers dus par le preneur sur la période considérée.

Or la baisse de tarif alléguée par les bailleurs est réalisée par un tour operator britannique et non par la société [Localité 18].

La cour valide donc la méthode de calcul retenue par la société [Localité 18].

En l’espèce, les tarifs publics sont justifiés, ainsi que le taux d’occupation et le pourcentage de 55 % reversé aux bailleurs au titre des loyers.

Dès lors, l’indemnisation au titre de la période comprise entre le 2 avril 2015, date du changement de serrure par els époux [G], et le 31 décembre 2023, s’élève à la somme de 87 500 euros.

Le préjudice subi à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est le suivant : 87 500euros / 9 années = 9 722 euros par an, soit 810,17 euros par mois, montant arrondi par la société Saint [J] de [Localité 12] à 810 euros par mois.

Les époux [W] seront donc condamnés à payer à la société Saint [J] de Monts une indemnité mensuelle de 810 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

— Sur l’indemnisation au titre de la concurrence déloyale et des agissements parasitaires

14 – La société Saint [J] de [Localité 12] sollicite au titre de la dépossession des lieux, des dommages et intérêts pour la perte de jouissance et d’exploitation mais également pour les actes de concurrence déloyale et parasitisme.

Elle soutient que les intimés se sont livrés pendant neuf ans à une activité parasitaire en commercialisant auprès de tiers, pour leur compte exclusif, tout en profitant des infrastructures de l’exploitant. Elle précise avoir supporté les charges de personnel, de publicité, de frais de commercialisation, d’entretien, de fournitures et a été privée de l’exploitation de ce lot.

15 – Les époux [G] répliquent que le bail commercial n’interdit pas aux bailleurs de mettre leur bien à disposition pendant leurs périodes d’occupation personnelle et qu’ils n’ont pas profité des prétendus investissements du preneur, lequel ne justifie ni d’une faute ni d’un préjudice.

Sur ce

16 – En vertu des dispositions de l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

— Le contrat de bail prévoit un droit au séjour au profit du bailleur.

Il apparaît que les annonces des époux [G] sont notamment mises en ligne sur des sites d’annonces entre particuliers tels que HomeAway ; qu’aucun élément n’est de nature à induire une confusion entre l’activité de location saisonnière de la société [Localité 18] et la location entre particuliers. En effet, ces annonces ne font aucunement référence aux équipements et infrastructures de la résidence Vertmarines, ainsi que cela ressort du constat d’huissier du 11 avril 2016. Dès lors, l’existence d’actes de concurrence déloyale n’est pas démontrée.

Le parasitisme est traditionnellement défini comme un comportement par lequel un agent économique s’immisce dans le sillage d’un autre afin de tirer profit, sans rien dépenser, de ses efforts et de son savoir-faire.

Les captures d’écran réalisées par les huissiers de justice à partir des sites d’annonces montrent des photographies des parties privatives de la villa. Il n’est pas fait référence aux services et équipements de la résidence, hormis la possibilité de louer des draps et des serviettes.

Le tribunal judiciaires Sables d’Olonne a rejeté la demande de la société Saint [J] de Mons au titre de la dépossession, ce comprenant les actes de concurrence déloyale et de parasitisme ; sa décision sera confirmée de ce chef.

Sur l’appel en garantie à l’encontre du notaire

— Sur la faute du notaire

17 – Les bailleurs font valoir qu’en sa qualité de rédacteur de l’acte, le notaire est tenu de s’assurer de l’utilité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente. Il est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde à l’égard des parties à l’acte qu’il instrumente. En l’espèce, le notaire est intervenu dès le stade de l’acquisition du foncier par le promoteur, le contrat de bail étant partie intégrante du contrat de réservation. L’acte authentique comporte une erreur car il est indiqué que le contrat de bail commercial sera régularisé par acte sous seing privé alors que c’était déjà le cas. Enfin, l’objectif des époux [G] était de récupérer leur bien immobilier libre de tout engagement locatif au bout de neuf ans sans avoir à verser d’indemnité. Enfin, le notaire, en qualité de professionnel du droit, ne pouvait pas ignorer que la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction était entachée de nullité. Les époux [G] affirment que les manquements du notaire à ses obligations leur ont fait perdre la chance de renoncer à l’acquisition du bien litigieux.

18 – La SCP Océan Notaires soutient que Maître [D] n’a pas rédigé le contrat de bail commercial, lequel a été conclu et rédigé hors son concours. Par ailleurs, ni le contrat préliminaire de réservation ni le contrat de bail n’ont été annexés à l’acte de vente et il était expressément prévu que le bail devait être régularisé postérieurement à l’acte authentique. Le notaire n’était pas tenu de procéder à des vérifications complémentaires. En tout état de cause, l’intervention du notaire aurait été vaine, l’acte ayant déjà été régularisé entre les parties. La SCP Océan Notaires estime qu’elle ne peut être tenue responsable des faits imputables à autrui.

Sur ce

19 – Selon l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

20 – Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et il est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties, afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité.

L’efficacité s’entend d’une efficacité pratique, au regard des buts légitimement poursuivis par les parties, qu’il ne pouvait ignorer ; dès lors, dans certaines circonstances, le notaire a le devoir de se renseigner sur des actes ou éléments extérieurs à l’acte.

21 – En l’espèce, l’acte authentique du 31 octobre 2003 fait référence au contrat préliminaire du 5 février 2003, lequel aurait dû être annexé à cet acte authentique. En tout état de cause, le dépôt de garantie de 5 579 euros versé par les réservataires a été émis au profit du notaire, désigné séquestre.

Le contrat de réservation comportait notamment comme annexe le bail commercial dont la clause figurant à l’article 1er est nulle de plein droit.

Maître [D] n’était pas dispensé de vérifier la validité du bail commercial dès lors que celle-ci était susceptible d’affecter l’efficacité de l’acte authentique qu’il instrumentait, au regard de l’objectif poursuivi par les époux [G], à savoir la dispense de toute indemnité au moment du non-renouvellement du bail.

Or Maître [D] ne pouvait légitimement ignorer le but poursuivi par les acquéreurs, il avait connaissance du contenu du bail commercial et donc de l’existence d’une clause illicite.

Le fait de ne pas instrumenter lui-même le contrat de bail ne saurait le décharger de son obligation d’assurer l’efficacité de cet acte eu égard au but poursuivi par les parties, et de son obligation de renseigner celles-ci sur les risques de l’opération projetée.

La faute du notaire est dès lors caractérisée, ainsi que le lien de causalité entre celle-ci et le préjudice subi par les époux [G].

Le tribunal judiciaire de Sables d’Olonne a prononcé la mise hors de cause de la SCP Océan Notaires. Sa décision sera infirmée de ce chef.

— sur le préjudice

22 – En étant parfaitement informés de la portée de leur engagement, les époux [G] auraient pu faire le choix de renoncer à l’acquisition en contrepartie du dépôt de garantie, ou de poursuivre leur projet en étant conscients de l’obligation de payer une indemnité d’éviction conséquente en cas de non-renouvellement du bail.

La faute du notaire les a empêchés de faire un choix éclairé. Les époux [G] sollicitent que la SCP Océan Notaires les garantissent à hauteur de 90%. Au regard notamment de l’avantage fiscal lié à l’acquisition du bien, la perte de chance de renoncer à l’achat sera évaluée à 70%.

Il convient dès lors de condamner la SCP Océan Notaires à relever et garantir les époux [G] à concurrence 70% de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance d’appel.

Sur les demandes accessoires

23 – Par note en délibéré en date du 14 novembre 2024, la société Saint Jean de Monts a indiqué renoncer à sa demande relative aux frais d’expertise, cette condamnation ayant déjà été prononcée par la cour d’appel de Poitiers dans son arrêt du 10 septembre 2024.

24 – Il convient de condamner les époux [G] à verser à la société Saint Jean de Monts une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles devant la cour d’appel de renvoi, à la charge de la SCP Océan Notaires.

La SCP Océan Notaires sera condamnée à payer la somme de 15 000 euros aux époux [W] au titre des frais irrépétibles de première instance, d’appel et devant la cour d’appel de renvoi,

Les époux [G] et la SCP Océan Notaires seront condamnés aux dépens devant la cour d’appel de renvoi, incluant les frais de signification et de traduction en langue anglaise, dont distraction au profit de la société Lexavoué Bordeaux.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’arrêt de la cour de cassation du 16 novembre 2023,

Déclare recevable la demande de dommages et intérêts de la société [Localité 18] au titre de la concurrence déloyale et des agissements parasitaires,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en date du 11 juin 2020 en ce qu’il a débouté la société Saint Jean de Monts de sa demande en indemnisation de la dépossession, au titre de la concurrence déloyale et des agissements parasitaires,

Infirme pour le jugement pour le surplus de ses dispositions, dans la limite de la cassation partielle,

Statuant à nouveau,

Condamne les époux [G] à payer à la société [Localité 17], en indemnisation de la dépossession, au titre de la perte d’exploitation, la somme de 86 900 euros, ainsi qu’une indemnité mensuelle de 810 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction,

Condamne la SCP Océan Notaires à relever et garantir les époux [G] à concurrence de 70% de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance,

Condamne les époux [G] à verser à la société Saint Jean de Monts une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles devant la cour d’appel de renvoi, à la charge de la SCP Océan Notaires,

Condamne la SCP Océan Notaires à payer la somme de 15 000 euros aux époux [G] au titre des frais irrépétibles de première instance, d’appel et devant la cour d’appel de renvoi,

Condamne in solidum les époux [G] et la SCP Océan Notaires aux dépens devant la cour d’appel de renvoi, incluant les frais de signification et de traduction en langue anglaise, dont distraction au profit de la société Lexavoué Bordeaux.

Le présent arrêt a été signé par Madame Sophie MASSON faisant fonction de président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat