SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE à :

— SELARL EDL AVOCAT

— SAS DROUOT AVOCATS

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AUX PARTIES

LE : 28 NOVEMBRE 2024

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

N° – Pages

N° RG 24/00001 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DTXU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de CHATEAUROUX en date du 14 Décembre 2023

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [Z] [H]

né le 27 Août 1980 à [Localité 23]

[Adresse 15]

[Localité 19]

non comparant

Représenté par la SELARL EDL AVOCAT, avocat au barreau de BOURGES

APPELANT suivant déclaration du 16/01/2024

II – M. [N] [B] [H]

né le 14 Juillet 1951 à [Localité 18]

[Adresse 20]

[Localité 18]

non comparant

Représenté par la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de BOURGES

INTIMÉ

28 NOVEMBRE 2024

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me CIABRINI, Conseillère chargée du rapport

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Président de Chambre,

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ :

Le 19 avril 2022, [N] [H] a fait délivrer à son fils [Z] [H] un commandement de payer portant sur la somme de 17'966,86 € au titre de deux années d’arriérés de fermages relatifs à un bail rural concernant une exploitation agricole située sur la commune de [Localité 18] (Indre).

Puis il a fait assigner ce dernier devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Châteauroux par acte du 11 octobre 2022, sollicitant sa condamnation au paiement des arriérés de fermages évalués à la somme de 17'966,86 €, la résiliation du bail rural, son expulsion, et sa condamnation au paiement d’une somme mensuelle de 1500 € au titre d’indemnité d’occupation, outre une indemnité au titre des frais irrépétibles de même montant, indiquant qu’aucun fermage n’avait été réglé même partiellement depuis le commandement de payer précité.

Par jugement du 14 décembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Châteauroux a :

Condamné M. [Z] [H] à payer à M. [N] [H] la somme de 27.319,62 euros au titre des arriérés de fermages des années 2020, 2021 et 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022 sur la somme de 17.966,86 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Rejeté l’exception d’inexécution soulevée par M. [Z] [H] ;

Prononcé, à compter du présent jugement, la résiliation du bail conclu le 22 décembre 2008 par Maître [G] [C], notaire à [Localité 19], cédé le 9 juin 2015 par M. [N] [H] à M [Z] [H], portant sur diverses parcelles de terre agricoles situées sur le territoire de la commune de [Localité 18], cadastrées section C n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 11], section ZC n°[Cadastre 16], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et section ZL n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14] ;

Ordonné qu’à défaut pour M. [Z] [H] d’avoir libéré les lieux loués, bâtis et non bâtis, tels que désignés au bail, de tous ses occupants et de tous les biens qui s’y trouvent dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, il sera procédé à son expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamné M. [Z] [H] à verser à M. [N] [H] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.000 euros, huit jours après la signification du présent jugement et jusqu’à libération complète des parcelles et bâtiments ;

Rejeté la demande tendant à ce que l’obligation de libérer les lieux soit assortie d’une astreinte ;

Rejeté la demande d’expertise formulée par M. [Z] [H] ;

Ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder Mme [W] [F], [Adresse 17] à [Localité 21] (Tél : [XXXXXXXX01]), expert près la cour d’appel de BOURGES avec mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion des opérations ou lors de la tenue des réunions d’expertise ;

Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que tout rapport technique ou rapport d’expertise déjà effectué à la demande de l’une ou l’autre des parties ;

Se rendre sur les lieux, commune de [Localité 18], après avoir convoqué les parties ;

Décrire et visiter les parcelles situées section C n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 11], section ZC n° [Cadastre 16], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et section ZL n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14] ;

Décrire la situation, le groupe, le sous-groupe et la catégorie des parcelles précitées ;

Fixer l’indemnité due au preneur à ferme à raison de la plus-value apportée au fonds par son exploitation conformément à l’article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime ;

Décrire la méthodologie utilisée pour fixer cette indemnité ;

Décrire, sur l’ensemble des parcelles et bâtiments loués, toutes dégradations éventuellement imputables au preneur et susceptible de donner droit au bailleur à une indemnité égale au montant du préjudice subi ;

Fixer l’éventuelle indemnité due au bailleur du fait de dégradations par le preneur du bien loué conformément à l’article L.411-72 du code rural et de la pêche maritime ;

Donner de façon générale, tous éléments de fait permettant à la juridiction saisie du litige de statuer sur les responsabilités encourues et de solutionner le litige.

Rappelé que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont le rapport sera joint au rapport d’expertise (articles 278 et 282 du Code de procédure civile) et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité l’article 278-1 du Code de procédure civile) ;

Dit que l’expert devra s’expliquer techniquement sur les éventuelles observations des parties recueillies à l’occasion d’une réunion de synthèse ou sous forme de dires précédent le dépôt du rapport ;

Ordonné à M. [N] [H] de consigner avant le 1er février 2024 la somme de 1.200 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, par chèque libellé au nom du régisseur d’avance et de recette du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX, adressé au greffe du tribunal avec le numéro de répertoire général figurant sur la première page de la présent décision (n° RG) ;

Rappelé qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit qu’en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction qui, s’il y a lieu ordonnera la consignation d’une provision complémentaire ;

Dit que l’expert devra déposer au greffe du tribunal le rapport écrit de ses opérations dans les quatre mois de l’avis de consignation de la provision qui lui sera adressé et en enverra à chacune des parties une copie complète, comprenant la demande de fixation de sa rémunération ;

Précisé que chacune des parties devra faire valoir ses observations éventuelles sur la rémunération de l’expert sans à attendre d’être sollicitée en ce sens et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie du rapport ;

Décidé qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance sur simple requête ;

Condamné M. [Z] [H] à payer à M. [N] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejeté la demande de M. [Z] [H] formulée de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné M. [Z] [H] aux dépens ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

[Z] [H], a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 16 janvier 2024 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 20 août 2024, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, et reprises oralement à l’audience, de :

Vu l’article L.411-31 du Code Rural ;

Vu l’article L.411-12 du Code Rural ;

Vu les articles 1719, 1720 et 1721 du Code Civil ;

Vu l’article 1219 du Code Civil ;

Vu l’article L.415-4 du Code Rural ;

Vu les pièces produites et la Jurisprudence citée ;

REFORMER le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de CHATEAUROUX ;

Statuant à nouveau, RECEVOIR l’exception d’inexécution du fermier pour défaut de délivrance du bien propre à l’usage auquel il est expressément visé au bail rural, défaut de réparations des biens loués et règlement des charges d’eau et d’électricité aux lieux et place du bailleur, opposée au bailleur ;

INFIRMER le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Châteauroux en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail conclu le 22 décembre 2008 et cédé le 9 juin 2015 par Monsieur [N] [H] au profit de Monsieur [Z] [H] ;

ORDONNER une expertise judiciaire, afin de :

Définir et de chiffrer les obligations de réparations, de mises aux normes et de replantations à la charge du bailleur, de définir et de chiffrer les dépenses engagées par le fermier aux lieu et place du bailleur (réparations, replantations, charges courantes d’électricité et d’eau, etc') ;

Chiffrer les préjudices de jouissance et de pertes d’exploitation du fermier ;

Dresser les premiers comptes entre les parties, avec compensation, en fonction, d’une part, des arriérés de fermages (qui seront éventuellement dus lorsque les travaux auront été réalisés par le bailleur), et, d’autre part, des travaux et charges supportés par le fermier aux lieux et places du bailleur ;

DECIDER que cette expertise sera ordonnée aux conditions habituelles en la matière, et aux frais partagés entre les parties ;

SUSPENDRE en l’état le règlement des fermages, dans l’attente des résultats de l’expertise, des comptes entre les parties et de l’exécution, par le bailleur, des obligations qui en résulteront ;

DEBOUTER purement et simplement Monsieur [N] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires à l’encontre de Monsieur [Z] [H] en ce compris ses demandes de dommages et intérêts, astreintes ou indemnité de quelque nature que ce soit, y compris au titre de l’article 700 du CPC et des dépens de la présente instance ;

CONDAMNER Monsieur [N] [H] à verser à Monsieur [Z] [H], une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à supporter les entiers dépens de procédure.

[N] [H] intimé, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 23 septembre 2024, à la lecture desquelles il est également expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, et reprises oralement à l’audience, de :

Vu les articles L 411-31 et L.415-4 du Code rural et de la pêche maritime, et les articles 1219, 1221, 1321, 1719, 1720, 1721, 1732 du Code civil ;

Il est demandé à la COUR de :

·0 DECLARER Monsieur [N] [H] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions.

·1 CONFIRMER le jugement du 14 décembre 2023 en ce qu’il a :

« CONDAMNE M [Z] [H] à payer à M. [N] [H] la somme de 27.319,62 euros au titre des arriérés de fermages des années 2020, 2021 et 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022 sur la somme de 17.966,86 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETE l’exception d’inexécution soulevée par M [Z] [H] ;

PRONONCE, à compter du présent jugement, la résiliation du bail conclu le 22 décembre 2008 par Maître [G] [C], notaire à [Localité 19], cédé le 9 juin 2015 par M. [N] [H] à M [Z] [H], portant sur diverses parcelles de terre agricoles situées sur le territoire de la commune de [Localité 18], cadastrées section C n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 11], section ZC n°[Cadastre 16], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et section ZL n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14] ;

ORDONNE qu’à défaut pour M. [Z] [H] d’avoir libéré les lieux loués, bâtis et non bâtis, tels que désignés au bail, de tous ses occupants et de tous les biens qui s’y trouvent dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, il sera procédé à son expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE M. [Z] [H] à verser à M. [N] [H] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.000 euros, huit jours après la signification du présent jugement et jusqu’à libération complète des parcelles et bâtiments ;

REJETE la demande d’expertise formulée par M. [Z] [H] ;

ORDONNE une mesure d’expertise et COMMET pour y procéder Mme [W] [F], [Adresse 17] à [Localité 21] (Tél : [XXXXXXXX01]), expert près la cour d’appel de BOURGES avec mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion des opérations ou lors de la tenue des réunions d’expertise ;

Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que tout rapport technique ou rapport d’expertise déjà effectué à la demande de l’une ou l’autre des parties ;

Se rendre sur les lieux, commune de [Localité 18], après avoir convoqué les parties ;

Décrire et visiter les parcelles situées section C n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 11], section ZC n° [Cadastre 16], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et section ZL n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14] ;

Décrire la situation, le groupe, le sous-groupe et la catégorie des parcelles précitées ;

Fixer l’indemnité due au preneur à ferme à raison de la plus-value apportée au fonds par son exploitation conformément à l’article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime ;

Décrire la méthodologie utilisée pour fixer cette indemnité ;

Décrire, sur l’ensemble des parcelles et bâtiments loués, toutes dégradations éventuellement imputables au preneur et susceptible de donner droit au bailleur à une indemnité égale au montant du préjudice subi ;

Fixer l’éventuelle indemnité due au bailleur du fait de dégradations par le preneur du bien loué conformément à l’article L.411-72 du code rural et de la pêche maritime ;

Donner de façon générale, tous éléments de fait permettant à la juridiction saisie du litige de statuer sur les responsabilités encourues et de solutionner le litige.

RAPPELLE que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont le rapport sera joint au rapport d’expertise (articles 278 et 282 du Code de procédure civile) et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité l’article 278-1 du Code de procédure civile) ;

DIT que l’expert devra s’expliquer techniquement sur les éventuelles observations des parties recueillies à l’occasion d’une réunion de synthèse ou sous forme de dires précédent le dépôt du rapport ;

ORDONNE à M. [N] [H] de consigner avant le 1er février 2024 la somme de 1.200 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, par chèque libellé au nom du régisseur d’avance et de recette du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX, adressé au greffe du tribunal avec le numéro de répertoire général figurant sur la première page de la présente décision (n° RG) ;

RAPPELE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT qu’en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction qui, s’il y a lieu ordonnera la consignation d’une provision complémentaire ;

DIT que l’expert devra déposer au greffe du tribunal le rapport écrit de ses opérations dans les quatre mois de l’avis de consignation de la provision qui lui sera adressé et en enverra à chacune des parties une copie complète, comprenant la demande de fixation de sa rémunération ;

PRECISE que chacune des parties devra faire valoir ses observations éventuelles sur la rémunération de l’expert sans à attendre d’être sollicitée en ce sens et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie du rapport ;

DECIDE qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance sur simple requête ;

CONDAMNE M. [Z] [H] à payer à M. [N] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETE la demande de M. [Z] [H] formulée de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [H] aux dépens »;

·2 INFIRMER le jugement en ce qu’il a « REJETE la demande tendant à ce que l’obligation de libérer les lieux soit assortie d’une astreinte »

Statuant à nouveau :

·3 CONDAMNER Monsieur [Z] [H] à libérer les biens loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de l’arrêt à intervenir.

·4 CONDAMNER Monsieur [Z] [H] à verser la somme de 8.000 euros à Monsieur [N] [H], au titre de sa condamnation à régler une indemnité mensuelle d’occupation arrêtée au 3 septembre 2024 ; somme qui sera à parfaire jusqu’au prononcé de l’arrêt rendu par la Cour d’appel.

·5 DEBOUTER M. [Z] [H] de sa demande tendant à suspendre le règlement des fermages, dans l’attente des résultats de l’expertise, des comptes entre les parties et de l’exécution, par le bailleur, des obligations qui en résulteront.

·6 CONSTATER sans objet la demande de M. [Z] [H] tendant à condamner M. [N] [H] à restituer le chèque d’un montant de 17.966,86 €, actuellement entre les mains du conseil du bailleur.

En tout état de cause :

·7 CONDAMNER Monsieur [Z] [H] à payer à Monsieur [N] [H] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ceux compris les frais d’huissier.

Par ordonnance du 12 mars 2024, le premier président de la cour d’appel de Bourges a rejeté la demande de radiation du rôle de l’instance d’appel qui avait été formée par [N] [H] au titre de l’inexécution de la décision de première instance.

SUR QUOI :

I) sur les fermages dus par [Z] [H] :

Aux termes de l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du même code, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il est constant, en l’espèce, que selon acte authentique établi le 22 décembre 2008 par Maître [C], notaire à [Localité 19], [N] [H] a donné à bail rural à long terme à l’EARL DE [Localité 22] les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 11], section ZC n°[Cadastre 16], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et section ZL n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14], d’une surface globale de 20 ha 31 a 70 ca, sur la commune de [Localité 18] (36) et comprenant des bâtiments d’exploitation à usage de silo, cave, hangar à usage de stockage de matériel, remise, point de vente, pièces d’eau et diverses parcelles en nature de terre et vigne (pièce numéro 2 du dossier de l’appelant).

Par acte authentique établi par le même notaire le 9 juin 2015, [N] [H], agissant à titre personnel et en qualité de gérant du GFA, a cédé ses droits au bail rural à son fils [Z] [H] à l’occasion de l’installation de celui-ci (pièce numéro 3 du même dossier).

[N] [H] produit (pièce numéro 6 de son dossier) les factures de fermages afférentes au bail précité pour des montants de 8934,74 € en 2020, 9032,12 € en 2021 et 9352,76 € en 2022.

Il doit être constaté que [Z] [H] reconnaît ne pas avoir réglé, avant la délivrance de l’assignation introductive d’instance, lesdites sommes, dont il ne conteste pas, par ailleurs, le montant.

Le chèque de 17'966,86 € adressé le 9 novembre 2022, alors que l’instance était en cours devant le tribunal paritaire des baux ruraux, par [Z] [H] au titre des fermages 2020 et 2021 dans le cadre d’une tentative de transaction, a finalement été restitué par [N] [H] selon les dernières écritures concordantes des parties.

Dans ces conditions, et ainsi que cela a été retenu à bon droit par le premier juge, la somme due par [Z] [H] au titre des fermages 2020, 2021 et 2022 résultant du bail rural précité s’élève à un total de 27'319,62 €, devant porter intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 avril 2022 sur la somme visée par ce dernier, soit 17'966,86 €.

II) sur la demande de résiliation du bail rural :

L’examen du bien-fondé de cette demande suppose d’examiner, d’une part, si les conditions de la résiliation du bail sont réunies (A) et, d’autre part, si [Z] [H] apparaît bien fondé à opposer à [N] [H] une exception d’inexécution du bail rural (B).

A) sur les conditions de la résiliation du bail rural :

L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime énonce que « I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition . (…) Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes (…) ».

[N] [H] justifie avoir fait délivrer à [Z] [H], par acte de Maître [S], commissaire de justice, du 19 avril 2022 (pièce numéro 2 de son dossier), un commandement de payer la somme de 17'966,86 € au titre des fermages dus pour les années 2020 et 2021 (soit 8934,74 € au titre de l’année 2020 et 9032,12 € au titre de l’année 2021), cet acte rappelant dûment les dispositions législatives précitées.

Il n’est nullement contesté par [Z] [H] qu’en dépit de ce commandement de payer, celui-ci n’a pas réglé les deux fermages précités dans le délai de trois mois qui lui était ainsi imparti, peu important à cet égard qu’un chèque de ce montant ait été proposé par [Z] [H] à [N] [H], par l’intermédiaire de son conseil et dans le cadre de pourparlers, au mois de novembre 2022, soit bien après l’expiration de ce délai.

Il en résulte nécessairement que les conditions prévues à l’article L. 411-31 précité pour permettre au bailleur de solliciter la résiliation du bail rural sont réunies en l’espèce.

B) sur l’exception d’inexécution opposée par [Z] [H] :

Pour s’opposer à la résiliation du bail rural qui lui a été cédé par acte authentique du 9 juin 2015, [Z] [H] invoque, non pas les hypothèses de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes prévues à l’article L. 411-31 précité, mais les dispositions de l’article 1219 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, permettant à une partie de « refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Rappelant que le bail rural objet du litige est afférent à des bâtiments à usage de silo, de cave, de stockage de matériel, de points de vente et de parcelles plantées de vignes, l’appelant soutient qu’il résulte des photographies et des attestations produites qu’aucun des bâtiments ne peut servir à l’usage auquel il était destiné selon le bail, et que des pieds de vigne sont manquants, reprochant ainsi à l’intimé d’avoir manqué à son obligation de délivrance, à son obligation d’entretien, ainsi qu’à son obligation de garantie pour les vices ou défauts affectant la chose louée.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Selon les articles 1720 et 1721 du même code, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » et « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

En application de l’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime, « les contrats de baux ruraux doivent être écrits (…). Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l’accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement. L’état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années ».

D’autre part, il a été jugé que la stipulation selon laquelle le preneur prendra les biens dans l’état où ils se trouvent est valable ( Cass. 3e civ., 17 juin 1987 n° 86-10.380).

La jurisprudence ne retient le bien fondé de l’exception d’inexécution au titre du manquement à l’obligation de délivrance que s’il est établi que les locaux loués ont été rendus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923) et que le manquement à l’obligation de délivrance porte sur la totalité de la chose louée et rende les locaux inexploitables en totalité (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n°'23-10.340).'

En l’espèce, et en dépit de l’article L. 411-4 précité, il n’est ni établi ni allégué que les parties auraient réalisé un état des lieux à l’occasion de la cession du bail rural intervenue le 9 juin 2015, de sorte que le preneur est censé avoir reçu les bâtiments situés sur les parcelles louées en bon état de réparations locatives en application de l’article 1731 du code civil selon lesquelles « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

D’autre part, l’acte notarié de cession de bail rural en date du 9 juin 2015 énonce que « le cessionnaire déclare connaître parfaitement ces locaux » (page 5), que « le cessionnaire aura la jouissance du bail cédé au plus tard le 01/06/2015 », et que « le cessionnaire prendra les biens compris dans le bail cédé dans leur état au jour fixé pour l’entrée en jouissance. Il ne pourra élever, à ce sujet, aucune réclamation vis à vis du cédant, ni demander une indemnité ou une réduction de prix » (page 6).

En application de cette dernière clause, valablement stipulée entre les parties, et de la présomption de bon état résultant des dispositions de l’article 1731 précité, [Z] [H] ne peut valablement soutenir que [N] [H] aurait manqué à son obligation de délivrance des lieux loués au moment de son entrée dans les lieux.

Il fait également valoir que l’intimé aurait manqué à son obligation de procéder aux réparations nécessaires pendant la durée du bail, méconnaissant ainsi les dispositions de l’article 1720 précité.

Il doit être observé à cet égard que [Z] [H], qui a la jouissance des lieux depuis le mois de juin 2015, ne justifie aucunement avoir reproché à son bailleur, avant la délivrance de l’assignation introductive d’instance, d’avoir manqué à son action d’entretien des lieux.

L’appelant a formulé pour la première fois un tel reproche dans le cadre de l’échange des écritures devant le tribunal paritaire des baux ruraux, et en premier lieu sur la base d’une attestation rédigée le 15 février 2023 par [T] [U] (pièce 8) dans lequelle celui-ci indique avoir pu constater, sans toutefois en préciser la date, un manque d’entretien des vignes avec des pieds morts, ainsi que des bâtiments d’exploitation non entretenus et dangereux.

L’appelant produit également une attestation rédigée par [L] [P] le 8 février 2023 (pièce numéro 12 de son dossier), qui apparaît totalement inopérante en l’espèce dès lors qu’elle est relative à l’état des vignes au mois de mai 2015, soit avant la cession de bail au profit de [Z] [H].

Les attestations rédigées respectivement par [J] [X] et [A] [K], salariés ou anciens salariés de [Z] [H], (pièces numéros 13 et 14) font état du mauvais état des bâtiments se trouvant sur l’exploitation agricole, notamment un hangar dont la photographie, figurant en pièce numéro 7 du dossier de l’appelant, permet de constater la présence d’une importante fissure sur celui-ci.

[Z] [H] se prévaut également d’un document intitulé « rapport d’inspection habitation » rédigé par l’organisme OIVC le 5 novembre 2015, soit cinq mois après son entrée dans les lieux, (pièce numéro 16 de son dossier), dont il indique qu’il caractérise selon lui un manquement du bailleur à son obligation d’assurer la permanence et la qualité des plantations, dès lors qu’il a été constaté par cet organisme un nombre important de pieds morts ou manquants ainsi qu’un écartement entre les vignes plantées et louées non conforme au cahier des charges de l’appellation d’origine contrôlée.

Il résulte toutefois de la lecture de ce document que le taux de pieds morts ou manquants a été qualifié de « conforme » selon les points de contrôle figurant en page 2 de ce rapport.

Par ailleurs, il convient de constater, d’une part, qu’il ne résulte nullement de la teneur des attestations précitées fournies par l’appelant que le manquement à l’obligation de délivrance imputé par celui-ci à son bailleur aurait pour effet de rendre les lieux loués, dans leur intégralité, impropres à leur destination et, d’autre part, que la teneur desdites attestations se trouve en totale contradiction avec les propres attestations versées au dossier par [N] [H] et rédigées par Messieurs [V], [E] et [Y] (pièces numéros 7 à 9 de son dossier) et ne se trouvent corroborées par aucun élément objectif tel, par exemple, qu’un constat établi par un commissaire de justice.

Il doit être ajouté que l’article 1721 du code civil invoqué, en troisième lieu, par l’appelant n’apparaît pas applicable au cas d’espèce, dès lors que la garantie prévue par ce texte exclut les vices apparents, ce qui était le cas en l’espèce puisque, selon les termes utilisés par [Z] [H] dans ses écritures, « l’exploitation a été transmise dans un mauvais état général et la situation n’a fait qu’empirer depuis ».

Enfin, [Z] [H] ne justifie pas qu’il aurait été contraint de payer, en lieu et place de son père, « toutes les factures d’eau et d’électricité ce qui représente des sommes non négligeables chaque année », dès lors que l’intimé produit une facture EDF du 20 juillet 2024 qu’il indique avoir lui-même acquittée le 12 septembre 2024 (pièce numéro 15 de son dossier), étant en outre observé qu’une telle circonstance ne serait au demeurant pas de nature à permettre au preneur de s’affranchir de son obligation de payer les fermages aux termes convenus.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que c’est à juste titre que le tribunal paritaire des baux ruraux a estimé que [Z] [H] n’était pas fondé à opposer à [N] [H] l’exception d’inexécution de ses obligations contractuelles pour faire obstacle à la résiliation du bail sollicitée par ce dernier.

La décision dont appel devra donc être confirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail et ordonné qu’à défaut pour [Z] [H] d’avoir libéré les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, il serait procédé à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.

III) sur la demande d’expertise formée par [Z] [H] :

Selon l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, « le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation. (…) La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion ».

Il résulte par ailleurs de l’article L. 411-72 du même code que « s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ».

Il y a lieu de constater que l’organisation d’une mesure d’expertise pour établir les comptes de sortie au regard des deux textes précités est sollicitée par les deux parties, de sorte qu’il conviendra de confirmer la décision du tribunal paritaire des baux ruraux en ce qu’elle a ordonné l’organisation d’une telle mesure confiée à Madame [F].

IV) sur la demande de [N] [H] tendant à la fixation d’une astreinte :

[N] [H] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce que celui-ci a rejeté sa demande tendant à la fixation d’une astreinte assortissant l’expulsion de [Z] [H], faisant principalement valoir que la fixation d’une telle astreinte apparaît justifiée dès lors que le preneur « a montré qu’il ne comptait pas déférer au jugement rendu » (page numéro 26 de ses dernières écritures).

Il doit être rappelé qu’en application des dispositions de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».

Il doit être observé que [N] [H] ne justifie aucunement de la nécessité de fixer, à ce stade de la procédure, une astreinte afin de s’assurer du départ de [Z] [H] des lieux loués dans les conditions fixées par le jugement dont appel.

En outre, si une telle difficulté devait se faire jour, l’intimé disposerait de la faculté, prévue au second alinéa du texte précité, de saisir le juge de l’exécution pour fixation d’une astreinte.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal paritaire des baux ruraux a estimé qu’il n’était pas nécessaire d’assortir sa décision d’expulsion de [Z] [H] d’une astreinte pour s’assurer de l’effectivité de celle-ci.

La décision dont appel devra donc également être confirmée sur ce point.

V) sur l’indemnité d’occupation :

[Z] [H] ne critique pas, à titre subsidiaire, le montant et les modalités de l’indemnité d’occupation mise à sa charge par le tribunal paritaire ' soit une indemnité mensuelle de 1000 € applicable à l’expiration d’un délai de 8 jours après la signification du jugement dont appel et jusqu’à libération complète des parcelles et bâtiments.

Il convient de confirmer le jugement sur ce point, dès lors que le montant de cette indemnité d’occupation apparaît adapté à la nature et l’étendue des parcelles louées.

En raison de cette confirmation par la cour, ladite indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération complète des parcelles et bâtiments, de sorte qu’il apparaîtrait superfétatoire de faire droit à la demande de [N] [H] tendant à la condamnation de [Z] [H] au paiement de la somme de 8000 € au titre de « l’indemnité mensuelle d’occupation arrêtée au 3 septembre 2024 ».

VI) sur les autres demandes :

Il résulte de ce qui précède que la décision dont appel devra être confirmée en l’intégralité de ses dispositions.

L’ensemble des dépens d’appel devront donc être laissés à la charge de [Z] [H], qui succombe ainsi en ses demandes.

L’équité commandera, en outre, d’allouer à [N] [H] une indemnité d’un montant de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour

' Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris

Y ajoutant

' Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires

' Condamne [Z] [H] à verser à [N] [H] la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S. MAGIS O. CLEMENT