AFFAIRE : N° RG 15/02373 ARRET N° PB. JB.

Code Aff. : ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 05 Juin 2015 -

RG n° 13/00761

COUR D’APPEL DE CAEN PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 MAI 2017

APPELANTE : La Société BRANCHCAST LIMITED Adresse exacte : The Courtyard – 30 Worthing Road Horsham – XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Alain LANIECE, avocat au barreau de CAEN,

assisté de M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE : Le Syndicat des copropriétaires résidence LES PLANCHES représenté par son syndic en exercice le cabinet Cytia Côte Fleurie SARL

XXX

XXX

représenté par M^e Marc Z, avocat au barreau de LISIEUX,

assisté de M^e JOBELOT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. CASTEL, Président de chambre,

M. JAILLET, Conseiller,

M. BRILLET, Conseiller, rédacteur,

DÉBATS : A l’audience publique du 14 mars 2017

GREFFIER : M^me FLEURY ARRÊT : prononcé publiquement et contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 16 Mai 2017 et signé par M. CASTEL, président, et M^me CHESNEAU, greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

La résidence « les Planches » située à Deauville est composée d’un bâtiment Nord et d’un bâtiment Sud (à l’origine cinq bâtiments dénommées E,F,G,H,I), réunis en un ouvrage unique en partie au-dessus d’une voie de circulation, l’ensemble divisé en sept niveaux (rez-de-chaussée, correspondant au niveau 1, et 6 étages).

Cet immeuble, soumis au statut de la copropriété, géré par le « syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX » (le syndicat de copropriété) a été conçu comme un immeuble mixte de type para-hôtelier. Initialement, l’immeuble comprenait donc 146 studios, dont certains loués à l’hôtel pour les besoins de sa clientèle, ainsi qu’un ensemble d’équipements communs et de locaux commerciaux destinés à l’ensemble des occupants de l’immeuble qu’ils soient copropriétaires ou clients de l’hôtel.

Par acte du 18 juin 1973, Maître Thibierge, notaire à Paris, a établi le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. L’acte prévoit notamment l’existence des lots n° 147, 148 (- II – locaux commerciaux) et 149 (- III – Locaux à usage de bureaux).

L’exploitation de l’hôtel a cessé courant 1996.

Plusieurs actes notariés opérant une nouvelle division totale ou partielle des lots 147,148 et 149 initiaux sont ultérieurement intervenus. Ainsi :

— par acte notarié du 18 juillet 2003, est intervenue la fusion des lots 147 et 49 en un lot 190 immédiatement supprimé après division en 7 lots 191 à 197,

— par acte notarié du 15/06/2004, est intervenue la suppression du lot 148 après division en 4 lots 198 à 201,

— par acte notarié du 7/10/2004, est intervenue la suppression du lot 193 après division en deux lots 202 et 203.

Le dernier propriétaire unique des lots 147, 148 et 149 a été une Société Europe Peak Developpement (EPD) en suite d’une vente du 19 juillet 2001 par la SA Société Port Deauville. Différents actes notariés constatant la vente des différents lots nés des divisions précitées sont ensuite intervenus, et, en dernier lieu pour chacun des lots :

— lot 192 : vente par la société EPD à la SCI Bella Vista du 21 juillet 2003,

— lot 200 : vente par la société civile Selectrum à M^me C D du 15 juin 2004,

— lot 191 : vente par la société civile Selectrum à M^me C D du 28 juillet 2004,

— lot 202 : vente par la société civile Selectrum à la SCI foncière Port Deauville du 7 octobre 2004, – lots 194,195,196,197,198, 199, 201, 203 : vente par la société civile Selectrum à la Sarl Branchcast Limited du 23 décembre 2004 (qui comprenait également le lot 153, sans intérêt pour le litige),

Etant précisé que la société Selectrum était elle-même devenue propriétaire de ces lots revendus (à l’époque lots 191, 193, 194, 195, 197 et 148, outre le lot 153) en suite d’une vente unique consentie par la société EPD selon acte du 22 juillet 2003.

Des difficultés sont nées entre le syndicat de copropriété et les propriétaires successifs des lots issus des lots 147, 148 et 149, le syndicat de copropriété leur reprochant divers empiétements de parties communes réalisés à compter de la fermeture de l’hôtel.

Par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Lisieux en date du 13 avril 2000, M. X, expert judiciaire, a été désigné à la demande du syndicat de copropriété avec pour mission principale de fournir les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les parties privatives et les parties communes au vu des documents soumis, de s’expliquer sur les éventuelles annexions de parties communes, de préciser les travaux de remise en état nécessaires afin que les éventuelles parties communes annexées soient à nouveau accessibles et de donner son avis sur toute cause de préjudice.

L’expert a déposé son rapport le 18 février 2005.

Par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Lisieux en date du 20 novembre 2008, étendue à la société Branchcast Limited par ordonnance du 6 août 2009, un complément d’expertise a été ordonné, confié à M. X, avec mission essentielle de préciser si, au vu de différentes pièces nouvelles produites, il y avait lieu de modifier ses premières conclusions.

Par ordonnance du 28 janvier 2010, M. X a été autorisé à s’adjoindre M. Y, géomètre-expert, en qualité de sapiteur pour procéder à un mesurage des lots litigieux.

Le rapport de M. X a été déposé le 17 octobre 2011.

Par actes d’huissier de justice du 18 juin 2013 et 30 janvier 2014, le syndicat de copropriété a fait assigner M^me C D, la XXX, la société Branchcast Limited, M. J-K L et la société EPD devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins principales d’obtenir la restitution des parties communes annexées, leur remise en état et la réparation de son préjudice.

Par actes d’huissier de justice du 22 janvier 2014, la SCI Bella Vista, a fait assigner en garantie M. J-K L et la société EPD.

Par actes d’huissier de justice des 18 juin 2013 et 30 janvier 2014, le syndicat de copropriété a fait à son tour assigner M. J-K L et la société EPD.

Enfin, par actes du même jour, la SCI Foncière Port Deauville a également fait assigner M. J-K L et la société EPD.

Après jonction des diverses instances ordonnée le 12 mai 2014, le tribunal, par jugement en date du 5 juin 2015, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, a : – dit que l’action du syndicat de copropriété n’était pas prescrite,

— constaté que cette action était recevable,

— constaté les empiétements suivants conformément aux plans réalisés par l’expert :

— au rez-de-chaussée (niveau 1) :

— le lot 194 : 32 m²,

— le lot 196 : 12 m²,

— au premier étage (niveau 2) :

— le lot 191 : 10 m²,

— le lot 192 : 17 m²,

— le lot 202 : 5 m²,

— le lot 196 : 33 m²,

— le lot 197 : 3 m²,

— le lot 201 : 48 m²,

— le lot 198 : 17 m²,

— condamné M^me C D, propriétaire du lot XXX, à restituer 10 m² conformément aux plans établis par M. X,

— condamné la SCl Bella Vista, propriétaire du lot n° 192, à restituer 17 m² conformément aux plans établis par M. X,

— condamné la société Branchcast Limited, propriétaire des lots 194, 195, 196, 197, 198, 199, 201 et 203, à restituer conformément aux plans établis par M. X :

— au rez-de-chaussée (niveau 1) :

— le lot 194 : 32 m²,

— le lot 196 : 12 m²,

— au premier étage (niveau 2) :

— le lot 196 : 33 m²,

— le lot 197 : 3 m²,

— le lot 201 : en totalité, soit 48 m², – le lot 198 : 17 m²,

— condamné la SCI foncière Port Deauville, propriétaire du lot n° 202, à restituer conformément aux plans établis par M. X, 5 m² au niveau 2 (1^er étage),

— condamné M^me C D, la SCl Bella Vista, la société Branchcast Limited et la SCI foncière Port Deauville à remettre les lieux dans leur état d’origine,

— condamné la société Branchcast Limited à :

— libérer la sortie de secours du lot 196,

— reconstituer le mur situé entre les lots 153 et 194,

— retirer la porte créée dans la façade I et à reconstituer ladite façade,

— libérer la sortie de secours de la façade G du côté des lots 198, 199, 200 et 201,

— condamné M^me C D à verser au syndicat de copropriété la somme de 13.030,40 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamné la SCI Bella Vista à verser au syndicat de copropriété la somme de 24.228,40 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamné la SCI foncière Port Deauville à verser au syndicat de copropriété la somme de 7.584,10 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamné la société Branchcast Limited à verser au syndicat de copropriété la somme de 181.560,30 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamné in solidum M^me C D et la société Branchcast Limited à verser au syndicat de copropriété la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté la SCI Bella Vista de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. J-K L et la société EPD à garantie la SCI Bella Vista de toutes condamnations,

— débouté la SCI Foncière Port Deauville de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. J-K L et la société Selectrum à garantir la SCI Foncière Port Deauville de toutes condamnations,

— débouté M^me C D et la société Branchcast Limited de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné in solidum M^me C D et la société Branchcast Limited à payer au syndicat de copropriété la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision, – condamné in solidum M^me C D et la société Branchcast Limited aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise de M. X, et qui pourront être recouvrés directement par maître Z conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société Branchcast Limited a interjeté appel du jugement par déclaration en date du 30 juin 2015.

Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 20 février 2017 par la société Branchcast Limited,

Vu les dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe le 7 mars 2017 par le syndicat de copropriété,

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2017.

Il est renvoyé aux écritures des parties s’agissant de la présentation des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

I) – sur la demande de jonction

La société Branchcast Limited a interjeté appel du jugement par déclaration en date du 30 juin 2015. L’instance a été enrôlée sous le numéro 15/01837.

XXX et la SCI foncière Port Deauville ont également interjeté appel par déclarations séparées enrôlées sous les numéros, respectivement, 15/02602 et 15/02744.

M^me C D a interjeté appel du jugement par déclaration du 17 juillet 2015 enrôlée sous le numéro 15/2682. Par ordonnance du 9 novembre 2015, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de cette déclaration d’appel.

S’agissant de propriétaires et de lots de copropriété différents, l’intérêt d’une bonne administration de la justice ne justifie pas de faire droit à la demande de jonction de la présente procédure avec les procédures 15/2602 et 15/2744.

La cour statuera donc dans les seules limites de l’appel des dispositions du jugement entre la société Branchcast Limited et le syndicat de copropriété.

II) – sur l’existence des empiétements sur les parties communes par certains lots privatifs de la société Branchcast Limited

A) – considérations générales

Le syndicat des copropriétaires soutient que les lots appartenant à la Sarl Branchcast Limited empiètent certains espaces de l’ensemble immobilier constituant des parties communes. La question centrale est donc de déterminer si les espaces litigieux sont ou non des parties communes. Le premier juge a procédé à cette qualification puis s’est essentiellement appuyé sur les deux rapports X, le second comprenant le rapport de M. Y, géomètre-expert, pour déterminer l’emprise des différents empiétements (localisation, surface).

La société Branchcast Limited entretient devant la cour une discussion autour de la portée et de la pertinence des plans annexés au règlement de copropriété. Développant, pour la première fois à l’occasion de leurs dernières écritures en cause d’appel, une analyse s’appuyant sur des rapports établis à sa demande par M. E F, géomètre-expert, M. G H , architecte, expert près la cour d’appel de Paris, et la Socotec (ses pièces 7, 8 et 9), elle soutient qu’il est établi, sans le moindre doute possible, que les rapports ayant fondé le jugement déféré n’ont aucune portée.

Dans le détail, la société Branchcast Limited prétend que les empiétements sont impossibles à déterminer dans la mesure où les plans ayant fondé les rapports d’expertise, Y et X, sont des plans annexés au règlement de copropriété de l’immeuble en cause établis avant la construction de l’ouvrage. Ils constituent des plans d’appel d’offre et non pas des plans de permis de construire ou d’exécution et aucun récolement après construction n’a été réalisé. Ainsi, il ne s’agirait pas des plans d’une copropriété achevée mais simplement des plans d’appel d’offre d’une construction en devenir, dont l’article 1^er du règlement de copropriété soulignerait lui-même leur caractère approximatif, et qu’il ne serait d’ailleurs pas d’usage d’annexer à un règlement de copropriété afin de délimiter les parties communes et les parties privatives.

La société Branchcast Limited prétend que les experts ayant fondé le jugement déféré, spécialement M. Y, sont partis du postulat erroné que les plans annexés au règlement de copropriété devaient permettre de déterminer s’il y a avait eu ou non empiétement, ce qui supposait que ces plans d’appels d’offres aient été exécutés à l’identique. Elle affirme que tel n’est pas le cas.

Elle fait encore valoir que la partie litigieuse du bâtiment a subi des modifications d’usage entre le projet initial qui a servi de base à la rédaction du règlement de copropriété et son usage actuel. Certains éléments (sanitaires communs, escaliers, couloirs) n’avaient d’usage que pour la partie « commerciale » et étaient donc affectés à celle-ci sans que cela soit écrit lors de la rédaction du règlement de copropriété et mentionné explicitement sur les plans dont la fonction n’était pas de faire une division en lot, mais de permettre à des entreprises de chiffrer un projet. Il serait en conséquence vain de vouloir absolument faire correspondre différents écrits et modificatifs sur des plans.

Une triple impossibilité juridique, technique et mathématique interdirait donc selon la société Branchcast Limited d’établir l’existence d’empiétements allégués par le syndicat des copropriétaires et retenus par le premier juge.

Les allégations de la société Branchcast Limited ne présentent aucun caractère décisif.

La méthode employée par les experts judiciaires ayant consisté à déterminer dans un premier temps dans les zones litigieuses les espaces privatifs et les espaces communs puis à comparer dans un second temps cette situation avec l’état actuel des différentes occupations privatives pour en déduire l’existence d’empiétements doit être entérinée comme étant logique et adaptée.

S’agissant du premier temps de l’analyse, M. X a indiqué avoir procédé à la définition spatiale des lots 147, 148 et 149 et des parties communes par une analyse globale :

— des plans joints au règlement de copropriété, – de la définition des lots précisé dans la désignation,

— de l’usage du lot (maison de Deauville, bureaux, etc..),

— des schémas de lots joints aux différents modificatifs.

Or, la détermination des parties communes et privatives procède essentiellement du règlement de copropriété et, dans le silence ou la contradiction des titres, des présomptions des articles 2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le règlement de copropriété applicable a été établi le 18 juin 1973 par Maître Thibierge, notaire à Paris. En partie préliminaire (désignation et description de l’ensemble immobilier), l’article 2 du règlement indique notamment :

« (') L’ensemble comporte :

au niveau du rez-de-chaussée : niveau du terre-plein, des locaux commerciaux (La maison de Deauville), une galerie et des locaux techniques, comprenant notamment les locaux renfermant les appareils d’eau chaude, et des locaux destinés à l’EDF, un local de service, un local pour poubelles et dix boxes pour voiture automobiles.

2 escaliers servant le 1^er étage.

Au premier étage des locaux commerciaux (La maison de Deauville), des locaux à usage de bureaux, six studios, et 2 ascenseurs desservant les étages supérieurs.

Au 2^e étage, 12 studios, des locaux commerciaux à usage de bar cafétéria et locaux annexes, ces locaux commerciaux étant situés au dessus d’une voie de circulation.

A chacun des 3^e, 4^e, 5^e et 6^e étages, 32 studios et coursive centrale.

Observation étant ici faite que la partie nord du bâtiment est en pont au-dessus d’une voie de circulation.

En face de l’immeuble et séparé de celui-ci par une voie de circulation, 30 emplacements extérieurs pour voitures automobiles ».

En conclusion de cet article 2, sont indiqués des plans « demeurés annexés après mention », dont, parmi un total de 11, un plan du rez-de-chaussée (niveau 1), un plan du 1^er étage (niveau 2) et un plan du 2^e étage (niveau 3).

La première partie du règlement est dédiée aux « parties privatives et parties communes ». L’article 3 définit les parties privatives et l’article 4 les parties communes. Après une définition générale, chaque article détaille une liste, stipulée comme non limitative, des éléments de ces parties.

Pour les parties privatives, l’article 3 prévoit : « Les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après établi sont compris dans la composition d’un lot sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tel constituent des « parties privatives ». Il en est de même pour les accessoires desdits locaux tels notamment que (suit une liste) et en résumé tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, la présente désignation n’étant qu’énonciative et non limitative (..) ».

La cour retient que, sous réserve d’indication contraire dans le règlement de copropriété, l’usage exclusif qui caractérise une partie privative signifie que la fraction de bâtiment concernée n’est pas susceptible, en raison de son aménagement ou de sa situation, d’être utilisée par plusieurs copropriétaires mais par un seul.

Ainsi, contrairement à ce que l’expert judiciaire a retenu pour certains espaces ci-après analysés dans le détail (spécialement certaines coursives desservant les espaces commerciaux), alors même qu’une partie d’immeuble ne serait pas, en fait, utilisée par les copropriétaires ou, en pratique, ne serait essentiellement utilisée que par l’un seulement d’entre eux, il suffit, pour qu’elle soit réputée commune, qu’ils puissent s’en servir s’ils le désirent.

En l’espèce, pour les parties communes, l’article 4 indique : « Les « parties communes » sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment : (') Les coursives et tous autres dégagements des bâtiments (..)Tous les accessoires de ces parties communes, tels que les installations d’éclairage et de chauffage, les glaces, tapis, paillassons (non compris les tapis-brosses sur les paliers d’entrée, qui seront parties privatives). Cette énumération est purement énonciative et non limitative (..) ».

Il est d’ores et déjà constaté que la partie préliminaire et la première partie du règlement ne renvoient pas aux plans précités, même à titre simplement indicatif, s’agissant de la définition, la surface, la localisation, l’emprise et/ou la délimitation des parties privatives et communes.

La deuxième partie du règlement est dédiée à l’état descriptif de division. L’article 7 « désignation des lots » (article unique de cette partie) mentionne : « L’ensemble immobilier fait l’objet de cent quatre vingt neuf lots numérotés de 1 à 189 inclus. La désignation de ces lots est établie ci-après. Elle comprend, pour chacun d’eux, l’indication des « parties privatives » réservées à la jouissance exclusive de son propriétaire et une quote-part indivise des parties communes ('.). Les lots de l’ensemble, objet des présentes, comprennent : (…)

II – locaux commerciaux

— lot n° 147 : un ensemble de locaux commerciaux dits « la maison de Deauville » situés aux 1^er, 2^e et 3^e niveaux des Bâtiments E, I et H et les 175/10000èmes des parties communes,

— n°148 : un ensemble de locaux commerciaux situés au 3^e niveau dans la partie de l’immeuble au dessus de la voie et devant comprendre : bar, cafétéria et locaux annexes, réservés en principe à des services destinés aux occupants de l’immeuble et les 4/10000èmes des parties communes,

III – Locaux à usage de bureaux

— n°149 : un ensemble de locaux, à usage de bureaux situés aux 2^e et 3^e niveaux du bâtiment E et les 25/10000èmes des parties communes (…) ».

Il est une nouvelle fois constaté que l’article 7 du règlement ne renvoie pas aux plans précités s’agissant de la définition, la surface, la localisation, l’emprise et/ou la délimitation précise de chacun des lots, sous deux réserves précises contenues dans la mention suivante : « Observation est ici faite que les numéros des studios, parkings et boxes contenus dans cette désignation après l’indication du numéro du lot, se réfèrent exclusivement aux indications portées sur les plans ci-annexés, à l’exclusion de toutes autres et notamment de tout numérotage pouvant être apposé sur les portes de ces locaux. Il est précisé en outre que le niveau indiqué dans la désignation de chacun des lots correspond aux plans ci-annexés. Le 1^er niveau étant celui du terre plein, soit le rez-de-chaussée, le 2^e niveau correspondant au 1^er étage et ainsi de suite ».

Cela permet de constater que l’article 7 du règlement comprend une erreur, d’évidence simplement matérielle, s’agissant du lot 148 puisque, selon les plans Y non contestés de ce chef contenus dans le second rapport d’expertise, ce lot se situe au niveau 2 (1^er étage) et non au niveau 3.

Il se déduit de cet ensemble d’éléments que le règlement de copropriété n’a pas expressément fait des plans annexés un élément de définition des parties communes et privatives. Ceci explique d’ailleurs pourquoi ces plans ne comportent aucun numéro de lot a fortiori délimité précisément. Cela n’a manifestement pas été la destination qui leur a été assignée par le règlement.

Concernant la définition des parties communes et privatives, il s’agit donc de s’appuyer sur les stipulations claires du règlement de copropriété.

La société Branchcast Limited verse au débat un courrier de M. I A, architecte de l’ensemble immobilier en date du 17 mai 2011. Il y indique que la maison de Deauville et l’ensemble de bureaux ont été conçus comme un ensemble autonome formant un tout.

Un tel courrier est sans portée particulière. Outre qu’il ne saurait contredire le règlement de copropriété faisant la loi des parties, le fait que la partie commerciale ait été conçue comme un ensemble autonome formant un tout ne peut suffire à démontrer que les espaces litigieux, en raison de leur aménagement ou de leur situation, n’étaient pas susceptibles d’être utilisés par plusieurs copropriétaires mais par un seul exclusivement.

S’agissant du second temps de l’analyse (comparaison entre le règlement de copropriété et la situation actuelle), il est constant que l’expert judiciaire a fait part de l’imprécision graphique des plans s’agissant de déterminer « de façon évidente les limites entre lots privés et parties communes » (second rapport, page 4).

Néanmoins, la société Branchcast Limited échoue à convaincre la cour de l’inadéquation totale entre les plans d’appel d’offre et les plans d’exécution ni même simplement de l’adéquation concernant ses seuls lots.

La cour constate en premier lieu que M. E F, M. G H et la Socotec sont intervenus à la demande de la société Branchcast Limited. Les deux premiers se sont d’ailleurs largement appuyés, pour nourrir leurs analyses, sur les seuls dires de cette dernière en laissant par ailleurs de côté des indications pourtant claires du règlement de copropriété s’agissant de la composition des lots. Ils ont enfin réalisé une « mission » partielle hors tout contradictoire du syndicat des copropriétaires alors que les rapports d’expertise judiciaire, fruits de deux missions successives ayant donné lieu à des constatations et des échanges pendant plusieurs années, présentent une analyse contradictoire d’ensemble.

Pour des motifs qui seront ci-après détaillés, la cour ne retient pas nombre d’éléments d’analyse de M. G H, concernant spécialement le fait que le règlement de copropriété ne détaillerait pas suffisamment la composition des lots privatifs ou encore les conséquences de l’utilisation de telle ou telle partie (réflexion sur les sanitaires du rez-de-chaussée). En deuxième lieu, la société Branchcast Limited affecte de découvrir en cause d’appel, spécialement à l’aide du « rapport » F, des éléments de faits qui sont dans le débat depuis l’origine.

Les plans sur lesquels M. X a travaillé à l’occasion de sa première mission sont ceux annexés au règlement de copropriété (pages 17 à 22 du premier rapport d’expertise) et il est clairement indiqué sur ces plans qu’il s’agit de plans d’appel d’offre (page 18).

D’ailleurs, M. X indique dans son rapport avoir vainement cherché à obtenir la remise des plans annexés à la demande de permis de construire auprès de la mairie de Deauville et des pompiers (page 6, 7, 26).

En réponse à un dire du conseil du syndicat des copropriétaires en date du 8 novembre 2004, M. X a mentionné : « comme je l’ai précisé dans mon rapport, je n’ai pu malgré mes demandes, obtenir les plans du permis de construire et des marchés. Ce que je peux préciser, c’est que les plans sur lesquels nous avons travaillé, proviennent des Notaires et ont été annexés à l’acte reçu le 18 avril 1973. Ce sont généralement ceux des actes de vente, ce qui laisse supposer que si des modifications ont été apportées, elles l’ont été après le règlement de copropriété » (page 27).

Et encore, en réponse à un dire du conseil de la SIOP et de EPD, anciennes propriétaires des lots 147, 148 et 149, en date du 22 octobre 2004 : « j’ai maintenu précédemment que les plans qui ont été examinés lors de notre expertise sont bien ceux dont il est fait état. Ces plans sont ceux généralement joints à la minute du notaire au moment de la vente et par conséquent au moment de l’appel d’offres ».

Dans un dire adressé le 4 juillet 2011 dans le cadre de la seconde mission d’expertise, le propre conseil de la société Branchcast Limited a d’ailleurs écrit à M. X : « A titre liminaire, on notera que la qualité des plans de l’état descriptif de division du 18 juin 1973 est justifiée par une pratique répandue à l’époque qui consistait à se dispenser de l’intervention d’un géomètre-expert dans le cadre d’un projet de construction neuve. En effet, à l’initiative des promoteurs les notaires rédacteurs des règlements de copropriété avaient recours aux plans figurant dans les dossiers de consultation des entreprises de travaux. Ces plans n’étaient pas colorisés et ne permettaient pas de souligner distinctement les limites entre les différentes parties des immeubles à construire ».

Il est donc manifeste que, sur ce point prétendument capital de la nature et de la portée des plans analysés par les experts, les éléments produits à proximité de la clôture de l’instruction devant la cour n’apportent en réalité rien de nouveau.

Enfin, la référence à l’article 1^er du règlement de copropriété pour établir les caractères approximatif et provisoire des plans annexés à ce règlement est inopérant. La simple lecture de cette stipulation du règlement suffit à démontrer que ces caractères concernent en réalité le terrain cadastré section XXX pour une contenance de 38 ares 30 centiares, soit le terrain sur lequel est édifié l’ensemble immobilier, et non pas la surface du bâtiment lui-même et encore moins celui des lots.

En dernier lieu, s’il est exact de soutenir que, d’une manière générale, les plans d’appel d’offre peuvent ne pas correspondre nécessairement aux plans d’ouvrage exécuté, la société Branchcast Limited échoue à établir que les plans d’ouvrage exécutés diffèrent en l’espèce des plans d’appel d’offre, a fortiori d’une manière substantielle et/ou dans les zones litigieuses.

Il n’est versé au débat aucun plan contemporain de la livraison de l’ouvrage établissant qu’il n’a pas été construit conformément à ceux annexés au règlement de copropriété dans les zones concernées par le présent litige.

Si la société Branchcast Limited a versé au débat un courrier de M. A, architecte du projet, elle ne verse cependant pas, si elle a pu les obtenir, les plans qu’il a élaborés et annexés à la demande de permis de construire et qui auraient pu permettre d’étayer utilement ses allégations.

Il n’est pas soutenu et encore moins démontré que la réception de l’ouvrage a été suivie d’une modification du règlement de copropriété et/ou de l’état de division initial pour tenir compte des prétendues modifications intervenues entre le projet initial résultant des plans annexés à ce règlement et la construction effectivement réalisée.

Certes, la société Branchcast Limited verse un rapport de la Socotec (pièce 9) qui, pour analyser la conformité des plans annexés au règlement de copropriété à l’existant, a vérifié l’existence d’un « mur » construit conformément au plan annexé au règlement de copropriété au niveau de la circulation courant au sud du lot 149 au niveau 2. Selon la Socotec, un tel mur n’a jamais existé. La société Branchcast Limited en déduit que l’on ne peut donc s’appuyer sur les plans annexés au règlement de copropriété d’une manière générale.

Toutefois, il ne saurait être tiré une conséquence générale à partir de l’analyse d’un élément isolé de l’ouvrage, étant observé que le « mur » litigieux ne concerne pas l’un des lots appartenant à la société Branchcast Limited.

Par ailleurs, et surtout, est versé au débat un calcul des superficies effectué par le cabinet B, géomètre expert, à la demande du syndicat des copropriétaires. S’agissant de simples calculs de surfaces à partir d’une situation objective, la cour retient les évaluations de ce cabinet spécialisé.

Il apparaît que la surface du lot 149 à partir des plans annexés au règlement de copropriété est égale à 175 m² (101 + 74).

A l’occasion de la vente des lots 147, 148, 149 et 153 à la société Europe Peak Développement (EPD) en date du 19 juillet 2001, le lot 149 a été mentionné pour une surface de 170,40 m², cette surface résultant d’un certificat de mesurage établi par la « centrale de l’Etoile » (pièces 16 et 17).

La situation était donc très proche, étant observé que le certificat mentionne « locaux bruts ».

Or, depuis cette vente, le lot 149 a été divisé en deux lots 191 et 192 au 2^e et 3^e niveaux.

Le lot 191 a été vendu à deux reprises les 22 juillet 2003 (à la société Selectrum) et 28 juillet 2004 (à M^me C D). L’acte de vente du 22 juillet 2003 mentionne une surface de 41 m².

Le cabinet B retient pour sa part que sa surface est actuellement de 53 m².

Par ailleurs, le lot 192 a été vendu le 21 juillet 2003 à la SCI Bella Vista. L’acte de vente mentionne une surface de 150 m², mesurage établi selon l’acte par la « centrale de l’Etoile » le 16 juillet 2003.

Le cabinet B retient que sa surface est actuellement de 145 m².

La surface totale des deux lots résultant des actes de vente les plus récents est donc égale à 191 m², le mesurage du cabinet B fournissant pour sa part une surface totale égale à 198 m². En toute hypothèse, dans les deux cas, seule une extension vers la circulation litigieuse permet d’expliquer l’augmentation de la surface des lots intervenue, non au moment de la construction en 1973, mais donc bien depuis 2001.

M. Y est parvenu à la même conclusion (voir son « plan de copropriété suivant modificatif du 18 juillet 2003 – premier étage – niveau 2 »).

Les plans à partir desquels les experts judiciaires ont travaillé identifient clairement différents espaces, circulations, distributions, séparations et autres (par le nom : « stands », « galerie couverte », « galerie technique » etc.. ou par la représentation : escalier etc…) en relation avec les stipulations du règlement de copropriété.

L’expert judiciaire a indiqué en réponse à un dire: « les plans que j’ai examinés reflètent des aménagements tout à fait cohérents quant à la distribution et au fonctionnement. Comme je l’ai indiqué les modifications que j’ai pu observer aurait pu faire l’objet de plans comme cela se fait normalement. Pour ce qui est des circulations, je peux affirmer que celles qui sont actuellement aménagées ne sont pas d’origine. Les circulations qui figurent sur les plans montrent bien les dispositions que les concepteurs d’origine avaient prévues. » (1^er rapport, p.17).

Une fois les espaces communs et privatifs clairement identifiés en application du règlement de copropriété, les imprécisions des plans ont été justement levées par l’intervention sur les lieux du sapiteur géomètre-expert sollicitée par l’expert judiciaire lui-même.

En conséquence, les allégations de la société Branchcast Limited n’autorisent pas à conclure que les rapports ayant fondé le jugement déféré n’ont aucune portée.

Au contraire, la cour, après avoir déterminé les espaces communs et privatifs en application du règlement de copropriété, s’appuiera essentiellement sur ces rapports pour en déduire les espaces d’empiétement très clairement indiqués sur un ensemble de plans numérotés de 1 à 6 compris dans le second de ces rapports.

B) – sur les empiétements concrètement constatés

Au regard de ces considérations générales, l’analyse du règlement de copropriété met en évidence les éléments suivants :

§1- rez-de-chaussée (niveau 1)

a – situation au jour du règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 3 renvoyant à l’article 7 du règlement, le lot 147 est donc constitué par un ensemble de locaux commerciaux dits « la maison de Deauville » situés notamment au 1^er niveaux des bâtiments E, I et H.

Alors que la description du rez-de-chaussée (niveau 1) fournie par l’article 2 fait état d’un terre-plein, de locaux commerciaux (la maison de Deauville), d’une galerie et de locaux techniques, d’un local de service, d’un local pour poubelles, de dix boxes pour voitures automobiles et de deux escaliers servant le 1^er étage, l’article 7 du règlement ne mentionne donc que l’ensemble des locaux commerciaux. Le plan du rez-de-chaussée annexé au règlement ne fait qu’éclairer cette définition, qui distingue bien les différents locaux indiqués.

Sont donc privatifs les espaces nommés « stands » et « vestiaire du personnel » ainsi que l’espace circulaire d’accueil (2m²) près de l’issue côté est de la galerie couverte.

A l’inverse, cette galerie couverte ne constitue pas un espace privatif.

L’inclusion de la galerie dans les parties communes est d’ailleurs parfaitement cohérente avec :

— l’article 3 du règlement concernant ces parties en ce que la première issue de cette galerie, au sud-est, est une sortie du bâtiment vers l’extérieur et la seconde, à l’ouest, est l’une des parties d’un escalier permettant d’accéder à d’autres parties du bâtiment, dont les locaux techniques, parties communes. Cette galerie n’est donc pas destinée à l’usage exclusif du propriétaire du lot 147.

— l’article 4 du règlement, en ce que les coursives et tous autres dégagements des bâtiments sont énumérés dans la liste des parties communes.

C’est donc à tort que le tribunal a considéré, avec l’expert judiciaire, que cette galerie composait le lot privatif 147 au motif notamment qu’il n’est pas précisé dans le règlement que l’ensemble des occupants pouvait avoir accès à ces locaux commerciaux. Le moyen est d’autant moins convaincant au regard des observations qui précèdent que le règlement n’interdit au contraire pas cet accès aux autres occupants de l’ensemble, interdiction qui aurait alors constitué un indice fort de l’usage exclusif réservé au propriétaire du lot 147, et que la disposition physique des lieux autorise bien un accès libre à cette galerie à partir des parties communes pour se rendre dans l’espace commercial ou simplement sortir de l’immeuble.

Toujours au rez-de-chaussée, et en application des mêmes règles que précédemment, il convient d’ajouter à ces parties communes le local des sanitaires et la galerie technique situés, en regardant le plan du niveau 1 annexé au règlement de copropriété, à l’ouest de l’escalier, outre cet escalier lui-même.

b – situation actuelle

La cour s’appuie principalement sur le second rapport d’expertise de M. X (notamment le plan de comparaison – partie 6 – rez de chaussée – niveau 1 établi par M. Y).

S’agissant des surfaces non initialement retenues par l’expert et/ou le premier juge comme étant des parties communes, la cour s’appuie sur le plan précité réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires par le cabinet B (pièce 35), lequel expose d’une manière conforme à l’analyse de la cour, sur la base du plan annexé au règlement de copropriété, les zones d’empiétement ajoutées.

Les lots 194 et 196 de la société Branchcast Limited, empiètent les parties suivantes retenues d’une manière fondée par le premier juge : – 12 m² et 32 m² au niveau du local sanitaires situé entre la galerie technique et l’escalier et au niveau d’une partie de cet escalier avec la partie consécutive vers la galerie technique (Rapport X et Y – Plan de comparaison – partie 1- rez-de-chaussée),

Il convient d’ajouter, s’agissant des lots 194 et 195 l’intégralité de ce qui constituait initialement la galerie couverte. Le plan réalisé par le cabinet B (pièce 35) présente clairement ces zones d’empiétement (zone en violet quadrillé pour le lot 194 et zone de 38 m² en bleu quadrillé pour le lot 195).

§2 – 1^er étage (niveau 2)

a-situation au jour du règlement de copropriété.

L’article 3 renvoyant à l’article 7 du règlement permet de définir les lots 147, 148 et 149 comme suit à ce niveau :

— lot n° 147 : un ensemble de locaux commerciaux dits « la maison de Deauville »,

— n°148 : un ensemble de locaux commerciaux situés au 3^e (en réalité 2^e) niveau dans la partie de l’immeuble au dessus de la voie et devant comprendre : bar, cafétéria et locaux annexes, réservés en principe à des services destinés aux occupants de l’immeuble,

— n°149 : un ensemble de locaux, à usage de bureaux.

Une nouvelle fois, la description du 1^er étage par l’article 2 du règlement de copropriété ainsi que le plan du premier niveau y annexé éclairent cette définition, qui permettent de distinguer clairement les différents locaux indiqués.

Pour les motifs déjà exprimés, la cour rejoint l’analyse du premier juge concernant la coursive menant aux différents locaux du lot 148. Cette coursive est une partie commune.

Outre les observations précédentes de la cour concernant l’analyse de l’avis de la Socotec versé par la société Branchcast Limited, le même raisonnement doit être tenu s’agissant des deux coursives parallèles, dont une mentionnée « coursive privée » sur le plan annexé au règlement de copropriété longeant le lot 149 et les six studios. Ces deux coursives sont des parties communes.

Il en est de même de la partie vide longeant le lot 147 par le côté sud-est, pour la surface et l’emprise correspondant à celles de la galerie vitrée située au niveau inférieur, partie commune.

b – situation actuelle

La cour s’appuie principalement sur le second rapport d’expertise de M. X (notamment le plan de comparaison – partie 6 – premier étage- niveau 2 établi par M. Y).

S’agissant des surfaces non initialement retenues par l’expert et/ou le premier juge comme étant des parties communes, la cour s’appuie sur le plan précité réalisé par le cabinet B, géomètre-expert (pièce 36), lequel expose d’une manière conforme à l’analyse de la cour, sur la base du plan annexé au règlement de copropriété, les zones d’empiétement ajoutées.

Il apparaît :

— que les lots 198 et 201, issus de la division du lot 148 initial, empiètent l’intégralité de la coursive (zones rose et quadrillée en rouge sur le plan Y), partie commune au regard des observations qui précèdent, – que le lot 196, issu (via la division du lot 190) de la fusion des lots 147 et 149 initiaux, empiète un prolongement de la « coursive privée » vers le sud (zone hachurée en vert sur le plan Y), partie commune au regard des observations qui précèdent.

A l’inverse, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge consacrant l’avis des experts judiciaires, l’empiétement de cette « coursive privée » dans sa partie menant aux studios privatifs n’est pas établi. Certes, ce couloir a été irrégulièrement fermé en sa partie est mais son issue ouest est librement accessible aux propriétaires des studios.

Par ailleurs, M. Y a estimé que le total de l’empiétement du lot 196 à ce niveau était de 33 m² mais tant l’acte modificatif de division du 18 juillet 2003 ayant créé ce lot que l’acte de vente de celui-ci à la société Branchcast Limited en date du 23 décembre 2004 ne mentionnent qu’une surface de 16 m², laquelle sera donc seule retenue.

— que le lot 197, issu (via le lot 190) de la fusion des lots 147 et 149 initiaux, empiète une partie (3 m²) du hall au pied de l’escalier (zone en bleu marine sur le plan Y), partie commune au regard des observations qui précèdent,

— que les lots 203 et 195, issus (via les lots 190 puis 193) de la fusion des lots 147 et 149 initiaux, empiètent par extension de planchers l’espace situé au dessus de la galerie couverte, partie commune au regard des observations qui précèdent. Le lot 203 empiète une surface de 35 m² et le lot 195 empiète une surface de 29 m² (zones orange quadrillé et bleu quadrillé sur le plan B – pièce 36).

§3 – 2^e étage (niveau 3)

a-situation au jour du règlement de copropriété.

L’article 2 du règlement de copropriété décrit ce niveau comme composé de 12 studios, des locaux commerciaux à usage de bar cafétéria et locaux annexes,

L’article 3 renvoyant à l’article 7 du règlement permet de définir les lots 147 et 149 comme suit à ce niveau :

— lot n° 147 : un ensemble de locaux commerciaux dits « la maison de Deauville »,

— n°149 : un ensemble de locaux, à usage de bureaux.

Le plan annexé au règlement de copropriété éclaire cette définition. Les espaces concernés sont mentionnés « mezzanine bureaux » et « rangement » ainsi que « mezzanine M. D », soit maison de Deauville. Ces espaces sont colorisés en fuchsia et bleu sur le plan Y « plan de copropriété selon descriptif de 1973 – premier étage – niveau 2 ». La coursive et la partie sud-est du bâtiment (espaces laissés en blanc sur le plan précité, sont des parties communes.

— b – situation actuelle

Sont alléguées par le syndicat des copropriétaires des empiétements par extension de plancher au niveau des « mezzanines M. D », planchers cependant réalisés à partir et au dessus d’espaces privatifs (actuels lots 195, 202 et 203). Le premier juge a justement écarté les prétentions du syndicat des copropriétaires de ce chef. III) – Sur les remises en état, conséquences des empiétements constatés.

La répartition faite dans le règlement de copropriété entre parties communes et parties privatives a un caractère définitif en ce sens que sa modification ultérieure ne peut intervenir qu’avec le consentement de tous les copropriétaires. Aucune autorisation n’est intervenue en l’espèce.

La cour fait sienne la motivation du premier juge fondée sur les dispositions de l’article 545 du code civil.

Sur le fond de l’action tendant à la remise en état, il importe peu, dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et la société Branchcast Limited, que les empiétements litigieux aient été réalisés ou non par cette dernière.

Légalement fondées, les remises en l’état aux niveau 1 et 2 résultant du règlement de copropriété sont techniquement possibles sur la base des plans Y complétés le cas échéant par les plans B, la société Branchcast Limited devant en supporter les conséquences notamment financières induites.

Une telle action, de nature réelle immobilière, se prescrit par trente ans en application de l’article 2227 du code civil. S’agissant d’empiétements réalisés à compter de 1996, l’action du syndicat des copropriétaires, engagée par assignation du 18 juin 2013, n’est donc pas prescrite.

Comme le tribunal l’a considéré, les remises en état se feront conformément aux plans et métrés Y précités, outre, pour les parties non initialement retenues par l’expert ou le tribunal, aux plans annexés au règlement de copropriété délimitant avec suffisamment de précision les parties privatives et les parties communes.

Sauf à y inclure, comme précisé précédemment, certaines zones non initialement retenues par le premier juge, le jugement doit être confirmé de ce chef.

Le principe de l’astreinte est fondé pour garantir la libération et la remise en état effectives et rapides des lieux occupés illicitement. Sera donc prévue une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du premier jour du septième mois suivant le jour de la signification de l’arrêt, ce délai devant permettre à la société Branchcast Limited de préparer et d’exécuter utilement les opérations nécessaires.

IV)-sur le retrait d’une porte, la restitution des deux entrées principales, la libération des portes de secours et la démolition des planchers.

La cour fait sienne la motivation du premier juge, justifiée en fait et en droit, sauf en ce qui concerne les deux entrées principales qu’il convient d’ajouter. En effet, contrairement à ce que le tribunal a considéré, il a été précédemment retenu que ces deux entrées principales constituent l’issue vers l’extérieur de coursives qualifiées parties communes et non privatives du lot 147.

Il importe peu que les modifications imposant ces remises en état aient été le fait de propriétaires antérieurs dont il lui appartient le cas échéant de rechercher la garantie. La société Branchcast Limited est la propriétaire actuelle des lots concernés et, dans ses rapports avec le syndicat de copropriété, doit donc se voir imposer les remises en état nécessaires. Il importe également peu que certaines de ces modifications ne constituent pas stricto sensu des empiétements (exemple : privatisation de deux entrées principales), dès lors qu’elles constituent des modifications illicites de parties communes et/ou que les aménagements créés ont eu pour vocation et pour effet d’interdire aux autres copropriétaires l’accès à des parties communes.

Pour les mêmes motifs que précédemment retenus, l’astreinte de 100 euros par jour de retard sera maintenue mais à compter du premier jour du septième mois suivant le jour de la signification de l’arrêt.

Sur ces différents points, le jugement sera réformé dans ces seules limites.

V) – sur l’indemnité d’occupation

Dans les proportions appréciées précédemment, la société Branchcast Limited occupe d’une manière illicite des parties communes, privant la communauté des copropriétaires de leur jouissance.

Sur le principe, l’indemnité est due depuis l’occupation illicite. A partir de cette date, elle est due par chacun des copropriétaires successifs de chacun des lots empiétant sur les parties communes, au prorata temporis de leur occupation illicite respective, et dans la limite de la prescription.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires indique ne solliciter le versement d’une indemnité d’occupation par la société Branchcast Limited qu’à compter de la date d’acquisition des lots litigieux, soit la vente du 23 décembre 2004.

Avant l’entrée en vigueur de la loi, les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivaient par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation (ex article 2270-1 du code civil). Ce délai est désormais de cinq ans en application de l’article 2224 du code civil résultant de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile publiée le lendemain au journal officiel.

Toutefois, l’article 46-II de cette loi dispose que les dispositions réduisant la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de son entrée en vigueur, soit le 19 juin 2008 en application de l’article 1 du code civil, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il convient de tenir compte de l’interruption du cours de la prescription causée par la citation en référé (non produite au débat) ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 6 août 2009 rendue à l’encontre de la société Branchcast Limited (expertise X 2) prévus par les articles 2231, 2241 et 2242 du code civil,

Il s’ensuit que l’action du syndicat des copropriétaires, engagée par assignation du 18 juin 2013, n’est donc pas prescrite.

Sur le fond de l’action indemnitaire, il importe peu, dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et la société Branchcast Limited, que les empiétements litigieux aient été réalisés par un propriétaire antérieur.

Les lots propriétés de la société Branchcast Limited proviennent de la division des lots 147, 148 et 149. Au moment de leur vente à la société EPD en date du 19 juillet 2011, la surface de ces trois lots a été mesurée, respectivement, à 386,47 m², 170,40 m² et 156,30 m², soit un total de 713,17 m² par la Centrale de l’Etoile (pièce 17).

Le total des lots appartenant à la société Branchcast Limited selon l’acte de vente du 23 décembre 2004 est égal à 397,5 m² (65+ 92 + 94,10 + 16 + 10 + 60,20 + 40,67+ 19,53).

Si on ajoute les surfaces des autres lots issus des lots 147, 148 et 149 telles que mentionnées dans les actes de vente des 21 juillet 2003 (lot 192), 15 juin 2004 (lot 200), 28 juillet 2014 (lot 191) et 7 octobre 2004 (lot 202), on parvient à un total de 705,80 m² (397,5 + 41 + 83 + 150 + 34,30), soit une surface très proche de celle mesurée en 2001.

Ceci démontre bien que les empiétements litigieux constatés par les experts judiciaires ont été réalisés antérieurement à la vente du 23 décembre 2004 en sorte que, dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et la société Branchcast Limited, l’indemnité doit bien être évaluée depuis cette date.

Réparant toute la durée de l’occupation illicite, elle est due jusqu’à parfaite restitution des parties communes considérées.

La cour fait sienne l’analyse du premier juge concernant le sérieux des bases d’évaluation chiffrée contenue dans l’estimation de l’indemnité effectuée par le cabinet Citya et versée au débat par le syndicat des copropriétaires (pièce 40) mais ne consacre pas le calcul que propose ce dernier sur ces bases.

Compte tenu, d’une part, du caractère effectivement particulier de ces surfaces et, d’autre part, du fait que pour l’essentiel (spécialement dans la partie du bâtiment située à l’est de l’escalier), les empiétements concernent des espaces communs qui étaient, de fait, très majoritairement utilisés par les propriétaires des lots 147 et 149 et par les clients des commerces y installés, le coefficient de 25 % retenu pour évaluer la privation de jouissance effectivement supportée par le syndicat des copropriétaires est notoirement insuffisant.

La cour retiendra une base de 2 euros par mois par mètre carré. Pour chaque surface d’occupation illicite considérée, il y a lieu de multiplier par 149 mois (12 x 12 mois + 5 mois), soit :

1^er niveau : – lot 194 : 156 m² x 149 mois x 2 euros = 46 488 euros,

— lot 195 : 38 m ² x 1mois x 2 euros = 11 324 euros,

— lot 196 : 12 m² x 149 mois x 2 euros = 3 576 euros,

2d niveau : – lot 198 : 17 m² x 149 mois x 2 euros = 5 066 euros,

— lot 201 : 48 m² x 149 mois x 2 euros = 14 304 euros,

— lot 196 : 16 m² x 149 mois x 2 euros = 4 768 euros,

— lot 197 : 9 m² x 149 mois x 2 euros = 2 682 euros,

— lot 203 : 35 m² x 149 mois x 2 euros = 10 430 euros,

— lot 195 : 29 m² x 149 mois x 2 euros = 8 642 euros, Soit un total de 102 780 euros au jour de l’arrêt, somme au paiement de laquelle la société Branchcast Limited sera condamnée, outre l’indemnité à valoir sur les mêmes bases jusqu’à la libération effective des espaces concernés.

Le jugement sera réformé en ce sens.

VI) – sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Branchcast Limited à lui verser une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts alléguant que celle-ci a fait preuve à diverses reprises d’obstruction procédurale, spécialement au cours des opérations d’expertise, et a méconnu les règles de la copropriété s’agissant de l’utilisation des parties communes et des modifications apportées à l’aspect extérieur de la copropriété ou des créations de différentes zones de plancher sans en informer l’assemblée générale.

Cependant, le caractère résolu et imaginatif d’une défense ne suffit pas à la qualifier d’abusive, a fortiori lorsqu’elle est au moins partiellement consacrée par le juge (exemple de l’annulation de l’assignation en référé).

Pour le surplus, les utilisations illicites des parties communes sont réparées par les restitutions et remises en état ordonnées ainsi que la condamnation à une indemnité d’occupation. Il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice distinct justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Le jugement sera réformé de ce chef et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

VII) – sur les demandes annexes.

Condamnée aux dépens, la société Branchcast Limited sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme complémentaire de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX de sa demande de jonction de la présente procédure avec les procédures 15/2602 et 15/2744.

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— dit que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX n’était pas prescrite,

— constaté que cette action était recevable,

— constaté les empiétements de la société Branchcast Limited sur les parties communes suivants :

— au rez-de-chaussée (niveau 1) : lot 196 : 12 m², – au premier étage (niveau 2) :

— lot 198 : 17 m²,

— lot 201 : 48 m²,

— débouté la société Branchcast Limited de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la société Branchcast Limited à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Branchcast Limited aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise de M. X, et qui pourront être recouvrés directement par maître Z conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Réforme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Constate les empiétements de la société Branchcast Limited sur les parties communes suivants :

— au rez-de-chaussée (niveau 1) :

— lot 194 : 156 m²,

— lot 195 : 38 m²,

— au premier étage (niveau 2) :

— lot 197 : 9 m²,

— lot 203 : 35 m²,

— lot 195 : 29 m²,

— lot 196 : 16 m²,

Condamne la société Branchcast Limited, propriétaire des lots 194, 195, 196, 197, 198, 199, 201 et 203, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du premier jour du septième mois suivant le jour de la signification de l’arrêt, à restituer conformément aux plans établis par M. X et M. Y et, pour le surplus des espaces considérés comme privatifs par ces derniers mais reconnus comme communs par la cour, conformément aux plans réalisés par le cabinet B, géomètre-expert, l’ensemble selon détails précisés dans les motifs :

1^er niveau : – lot 194 : 156 m²,

— lot 195 : 38 m², – lot 196 : 12 m²,

2d niveau :- lot 198 : 17 m²,

— lot 201 : 48 m²,

— lot 196 : 16 m²,

— lot 197 : 9 m²,

— lot 203 : 35 m²,

— lot 195 : 29 m²,

Condamne la société Branchcast Limited, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du septième mois suivant la signification de l’arrêt, à :

— procéder à la libération des deux entrées principales de la copropriété, l’une côté bassin (façade H et I), et l’autre côté pignon sud,

— libérer la sortie de secours du lot 196,

— reconstituer le mur situé entre les lots 153 et 194,

— retirer la porte créée dans la façade I et à reconstituer ladite façade, – libérer la sortie de secours de la façade G du côté des lots 198, 199, 200 et 201,

— condamne la société Branchcast Limited à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX euros au titre de l’indemnité d’occupation, outre une indemnité devant être calculée à compter de la date de l’arrêt et jusqu’au jour de la libération effective des lieux illicitement occupés sur la base de deux euros par mètre carré et par mois,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX sa demande de dommages et intérêts formée contre la société Branchcast Limited,

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ajoutant au jugement,

Condamne la société Branchcast Limited à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Branchcast Limited aux dépens de l’instance d’appel, maître Z, avocat, bénéficiant du droit de recouvrement prévu par l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT A. CHESNEAU B. CASTEL