AFFAIRE : N° RG 22/00708 – N° Portalis DBVC-V-B7G-G6MM

ARRÊT N°

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 20] du 04 Février 2022

RG n° 17/02738

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2024

APPELANTE :

La S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 391 277 878

[Adresse 12]

[Localité 15]

représentée par M^e Elise CRAYE, avocat au barreau de CAEN, assistée par M^e Xavier VIARD, substitué par M^e MOCQUE NICOLOFF, avocats au barreau de ROUEN

INTIMÉS :

Madame [NL] [I] épouse [Y]

née le 02 Avril 1972 à [Localité 25]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Monsieur [P] [Y]

né le 04 Mars 1972 à [Localité 21]

[Adresse 11]

[Localité 13]

représentés et assistés de M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

Madame [C] [D] épouse [LM]

née le 07 Juillet 1948 à [Localité 18]

[Adresse 23]

[Localité 3]

Monsieur [S] [LM]

né le 18 Février 1945 à [Localité 24]

[Adresse 23]

[Localité 3]

représentés et assistés de M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

Monsieur [A] [Z] [PE] [H]

né le 17 Mars 1978 à [Localité 19]

[Adresse 22]

[Localité 2]

Madame [M] [X] [O] [T] épouse [H]

née le 24 Mars 1975 à [Localité 19]

[Adresse 22]

[Localité 2]

représentés et assistés de M^e Jean-jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

La Société LE FINISTERE ASSURANCE

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 777 616 863

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par M^e Amélie AUBERT, avocat au barreau de CAEN, assistée de M^e Charles OGER, avocat au barreau de NANTES

DÉBATS : A l’audience publique du 17 septembre 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAUBIER et M^me GAUCI SCOTTE, conseillères, ont entendu seules les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 17 Décembre 2024, après prorogation du délibéré initialement fixé au 19 novembre 2024, et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 26 octobre 2007, M. [P] [Y] et son épouse Mme [NL] [I] ont acquis auprès de M. [R] [IB] un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 27] cadastré section AH numéro [Cadastre 8] et aujourd’hui AK [Cadastre 14], comprenant un appartement au rez-de-chaussée, un appartement au premier étage, une chambre et une cave en arrière du bâtiment qui constitue une emprise à l’intérieur de l’ensemble immobilier à usage d’habitation édifié sur la parcelle voisine cadastrée AK [Cadastre 1] (anciennement section AH numéro [Cadastre 7]) et sis [Adresse 6], propriété de M. [S] [LM] et son épouse Mme [C] [D] jusqu’à sa vente au profit de M. [A] [H] et son épouse Mme [M] [T] réalisée suivant acte notarié en date du 23 octobre 2015.

Cette cave transformée en chambre avec salle de bains puis en cuisine/salle de bains/WC/salle de douche se trouve donc située en dessous de la salle de bains du premier étage de l’immeuble cadastré AK [Cadastre 1], aujourd’hui propriété des époux [H].

Se plaignant de dégâts des eaux dans les pièces du rez-de-chaussée provenant de la salle de bains située au-dessus constatés en janvier 2012, en avril 2013, en novembre 2014 et en mars 2015 sans qu’une solution définitive n’ait été trouvée en dépit d’opérations d’expertise amiables, les époux [Y] ont, par actes en date des 24 mars et 9 mai 2016, assigné en référé-expertise les époux [LM], les époux [H], la société Le Finistère Assurance et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Port-en-Bessin-Huppain (parcelle [16] [Cadastre 1]) représenté par M. [N] [VO] en sa qualité d’administrateur provisoire, désigné à cette fonction, à l’initiative des époux [Y], par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Caen en date du 1er mars 2016.

Suivant ordonnance du 28 juillet 2016, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné M. [V] [K] en qualité d’expert.

En outre, la même juridiction a rétracté l’ordonnance rendue le 1er mars 2016, déchargé M. [VO] de sa mission d’administration provisoire et mis le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 26] hors de cause.

Par ordonnance de référé du 13 juillet 2017, les opérations d’expertise ont, à la requête des époux [LM], été déclarées communes et opposables à M. [B] [W] ayant réalisé une prestation dans l’appartement des époux [LM], la facture émise par ses soins le 6 mars 2015 mentionnant 'pulvérisation de produit traitement fongicide'.

Par acte en date du 11 septembre 2017, les époux [H] ont assigné au fond les époux [LM], sur le fondement de la garantie des vices cachés et des vices du consentement. Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 17/2738.

M. [K] a déposé son rapport le 17 septembre 2018.

Par actes en date des 12 et 13 mars 2019, les époux [Y] ont fait assigner les époux [LM], la société Le Finistère Assurance et les époux [H] devant le tribunal de grande instance de Caen afin de les voir condamner in solidum à leur verser diverses sommes en réparation de leurs préjudices (RG 19/852).

Par acte en date du 18 juillet 2019, les époux [Y] ont fait assigner en intervention forcée devant la même juridiction la société Swisslife Assurances de Biens aux fins d’indemnisation de leurs préjudices (RG 19/2285).

Par acte en date du 13 février 2020, les époux [LM] ont fait assigner en intervention forcée M. [W] aux fins de garantie (RG 20/865).

Les 2 octobre 2019 et 7 octobre 2020, par mention au dossier, ces trois nouvelles procédures ont été jointes au dossier principal n°17/2738.

Par jugement du 4 février 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :

— déclaré M. et Mme [Y] ainsi que M. et Mme [H] recevables mais non fondés en leurs demandes indemnitaires dirigées contre la société Le Finistère Assurance ; les en a déboutés ;

— condamné in solidum M. et Mme [LM], la société Swisslife Assurances de Biens, ainsi que M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 29 144,06 euros (dans la limite de 25% de cette condamnation pour les époux [H]) au titre des travaux de réparation réalisés ;

— dit n’y avoir lieu à indexation de la somme susmentionnée ;

— condamné in solidum M. et Mme [LM], la société Swisslife Assurances de Biens, ainsi que M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 12 575 euros (dans la limite de la somme de 9 100 euros concernant les époux [H]) en réparation de leur trouble de jouissance ;

— condamné in solidum M. et Mme [LM], la société Swisslife Assurance de Biens, ainsi que M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 6 617 euros (dans la limite de la somme de 4 581 euros concernant les époux [H]) en réparation du préjudice lié aux déplacements dus au sinistre ;

— débouté M. et Mme [Y] de leur demande de dommages et intérêts pour perte de la valeur de leur immeuble ;

— condamné in solidum M. et Mme [LM] et la société Swisslife Assurances de Biens à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— condamné in solidum M. et Mme [LM] et la société Swisslife Assurances de Biens à payer à Mme [Y] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— condamné in solidum M. et Mme [LM], la société Swisslife Assurances de Biens, ainsi que M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 5 200 euros (dans la limite de 25% de cette condamnation pour les époux [H]) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et Mme [LM] à payer à M. et Mme [H] les sommes suivantes :

*20 760,77 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente équivalente à leur préjudice matériel,

* 14 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

* 6 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

* 5 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement jusqu’au parfait

paiement ;

— débouté M. et Mme [H] de leur demande de dommages et intérêts pour perte de valeur vénale de leur immeuble ;

— débouté M. et Mme [H] de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la société Le Finistère Assurance et la société Swisslife Assurances de Biens ;

— débouté la société Le Finistère Assurance de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Swisslife Assurances de Biens ;

— condamné in solidum M. et Mme [LM], la société Swisslife Assurances de Biens ainsi que M. et Mme [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais des instances en référé (ayant donné lieu aux ordonnances de référé des 28 juillet 2016 et 13 juillet 2017) et de l’instance au fond, outre les frais de l’expertise judiciaire effectuée par M. [K] et taxés le 22 octobre 2018 à hauteur de 10 353,48 euros ;

— accordé à M^e Salmon, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

— débouté M. et Mme [LM] de leurs recours en garantie formés à l’encontre de M. [W] et de la société Le Finistère Assurance ;

— condamné M. et Mme [LM] à payer à M. [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déclaré irrecevable comme étant prescrit le recours en garantie formé par M. et Mme [LM] à l’encontre de la société Swisslife Assurances de Biens ;

— condamné in solidum M. et Mme [LM] et la société Swisslife Assurances de Biens à garantir M. et Mme [H] de toutes les condamnations ci-dessus prononcées contre eux au profit des époux [Y], ce à concurrence de 100% ;

— débouté M. et Mme [H] de leurs recours en garantie formée à l’encontre de la société Le Finistère Assurance au titre des condamnations ci-dessus prononcées contre eux au profit des époux [Y] ;

— débouté la société Swisslife Assurances de Biens de son recours en garantie formé à l’encontre de M. [W] ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 21 mars 2022, la société Swisslife Assurances de Biens a formé appel de ce jugement en intimant les autres parties à l’exception de M. [W].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2022, la société Swisslife Assurances de Biens demande à la cour, au visa des articles L. 114-1, L. 124-3 et L. 124-5 du code des assurances, 1134 ancien et 2248 du code civil , de :

— juger l’appel interjeté par elle recevable et bien-fondé ;

— juger les appels incidents et/ou provoqués formés par M. et Mme [H], M. et Mme [LM], M. et Mme [Y], et la société Le Finistère Assurance recevables mais non fondés ;

— dès lors, les en débouter ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 4 février 2022 en ce

que :

* il a considéré que l’origine de l’infestation fongique subie par l’habitation [Y] était à rechercher dans une soi-disant infestation préexistante de l’habitation [LM] d’une part, et que ce 'fait dommageable’ aurait incontestablement déjà été réalisé dans la période de garantie du contrat souscrit par elle, résilié le 2 juillet 2012 ;

* puis, par voie de conséquence, en ce que ledit jugement l’a condamnée in solidum ' tantôt avec les époux [LM] seuls, tantôt avec les époux [LM] et les époux [H] ' à indemniser les préjudices subis par les époux [Y] ;

* et enfin, l’a donc déboutée de sa demande de condamnation de quelconque succombant à lui verser une indemnité au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

Dès lors, statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [Y], M. et Mme [LM], M. et Mme [H] et la société Le Finistère Assurance de toute demande, fin et prétention exposée à son encontre ;

— condamner par conséquent M. et Mme [Y] à lui rembourser la somme de 69 889,54 euros, avec intérêts de droit à compter de son versement par cette dernière le 28 mars 2022, au seul bénéfice de l’exécution provisoire de droit du jugement entrepris ;

— condamner M. et Mme [Y], ou tout autre succombant à verser une indemnité de 6 000 euros à son profit, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance et cause d’appel ;

— condamner M. et Mme [Y], ou tout autre succombant, en tous les dépens de la présente instance d’appel, dont distraction au profit de M^e Frisé, avocat aux offres de droit, en application des dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 11 juillet 2022, M. et Mme [LM] demandent à la cour de :

— voir déclarer recevable mais non fondé l’appel inscrit par la société Swisslife à l’endroit du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen du 4 février 2022 ;

— voir débouter, en conséquence, la société Swisslife Assurances de Biens de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— les recevoir en leur appel incident ;

— voir réformer le jugement entrepris en ce qu’ils ont été condamnés à payer à M. et Mme [H], les sommes suivantes :

*20 760,77 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente équivalente à leur préjudice matériel ;

*14 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

*6 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

* 5 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter, en conséquence, M. et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre ;

— voir, quoiqu’il en soit, réduire les indemnités susceptibles d’être allouées à M. et Mme

[H] au titre de l’indemnisation de leurs préjudices matériels, de jouissance et moraux ;

— dire et juger que les condamnations susceptibles d’être prononcées à leur endroit au profit de M. et Mme [H] le seront in solidum avec la société Swisslife Assurances de Biens et la société Le Finistère Assurance ;

— dire, en toute hypothèse, que les condamnations susceptibles d’être prononcées à leur endroit au profit des époux [Y] le seront in solidum avec la société Swisslife Assurances de Biens et la société Le Finistère Assurance ;

— voir confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

— voir condamner tout succombant au paiement d’une somme de 5 000 euros en application des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 8 novembre 2022, M. et Mme [Y] demandent à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il :

* les a déboutés de leur demande de condamnation à l’encontre de la société Le Finistère Assurance ;

* les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour perte de la valeur de leur immeuble d’un montant de 100 000 euros ;

— confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ;

En conséquence,

— déclarer recevables leurs demandes et débouter la société Le Finistère Assurance de l’intégralité de ses demandes et prétentions ;

— condamner in solidum M. et Mme [LM], M. et Mme [H], la société Le Finistère Assurance et la société Swisslife Assurances de Biens à leur payer (les époux [H] dans la limite de 25%) les sommes suivantes:

*29 144,06 euros, au titre des travaux réalisés ;

*12 575 euros au titre du trouble de jouissance ;

*6 617 euros au titre du préjudice en raison des déplacements dus au sinistre ;

— condamner in solidum M. et Mme [LM], M. et Mme [H], la société Le Finistère Assurance et la société Swisslife Assurances de Biens à leur payer (les époux [H] dans la limite de 25%) une indemnité de 100 000 euros sauf à parfaire, en réparation du préjudice causé par la dépréciation de l’immeuble ;

— condamner in solidum M. et Mme [LM], la société Le Finistère Assurance et la société Swisslife Assurances de Biens à leur à payer une indemnité chacun de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner in solidum M. et Mme [LM], la société Le Finistère Assurance, M. et Mme [H] et la société Swisslife Assurances de Biens à leur à payer une indemnité de 5 200 euros TTC au titre de l’article 700 pour la procédure de première instance ;

— condamner M. et Mme [LM], la société Le Finistère Assurance, M. et Mme [H] et la société Swisslife Assurances de Biens à leur à payer in solidum aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’expertise de M. [K] s’élevant à 10 353,48 euros, conformément à l’ordonnance de taxe du 22 octobre 2018 (pièce 19) ;

— condamner in solidum M. et Mme [LM], la société Le Finistère Assurance, M. et Mme [H] et la société Swisslife Assurances de Biens à leur payer une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant la cour d’appel ;

— condamner in solidum M. et Mme [LM], la société Le Finistère Assurance, M. et Mme [H] et la société Swisslife Assurances de Biens aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 17 octobre 2022, la société Le Finistère Assurance demande à la cour, au visa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, des articles L. 121-15 et L. 124-5 du code des assurances, et de l’article 1147 ancien du code civil,

de :

A titre principal,

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a déclaré recevables les demandes présentées par M. et Mme [Y] ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [Y] et la société Swisslife Assurances de Biens, M. et Mme [LM] de leurs demandes dirigées à son encontre ;

— débouter M. et Mme [Y] de leur appel incident, et toute autre partie, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

— la mettre hors de cause ;

Subsidiairement,

— réduire à de plus justes proportions les quanta des sommes sollicitées par M. et Mme [Y], M. et Mme [H] ;

— débouter M. et Mme [Y], M. et Mme [H] de leur demande indemnitaire en ce qu’elle porte sur les préjudices immatériels ;

En tout état de cause,

— condamner la société Swisslife Assurances de Biens ou toute partie qui succombera à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 14 septembre 2022, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

— statuer ce que de droit sur l’appel porté par la société Swisslife ;

Sur l’appel porté par M. et Mme [LM] :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et en toute hypothèse,

— condamner solidairement M. et Mme [LM] à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;

— condamner tout contestant au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 3 juillet 2024.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

I-Sur les appels relevés à l’encontre des dispositions statuant sur l’action indemnitaire des époux [Y] :

Liminairement,

Après avoir retenu, au vu des conclusions expertales, que depuis 2012, de nombreux passages d’eau provenant de l’appartement des époux [LM], devenu depuis le 23 octobre 2015 propriété des époux [H], avaient permis la germination et l’évolution du champignon lignivore Coniophora Marmorata, cause de dégradations sur le bois nécessitant le traitement curatif et les travaux de remise en état préconisés par M. [K], le tribunal a jugé que :

— les écoulements d’eau répétés depuis 2012 en provenance de la salle de bains de l’appartement des époux [LM] avaient occasionné d’importants dommages à la propriété des époux [Y] située en dessous, faisant subir à ces derniers un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, étant caractérisée de surcroît, la négligence des époux [LM] dans la sauvegarde de leur immeuble faisant courir un risque majeur aux propriétés voisines ; M. et Mme [LM] ont en conséquence engagé leur responsabilité à l’égard des époux [Y] sur les fondements de la théorie du trouble anormal de voisinage et de l’article 1382 ancien du code civil, ce qui les oblige à réparer les préjudices subis par leurs voisins dans leur intégralité ;

— les époux [H], propriétaires de l’appartement situé au dessus de celui des époux [Y] depuis le 23 octobre 2015 ne pouvaient être tenus pour responsables des préjudices subis par leurs voisins antérieurement à leur achat ; toutefois, dès lors que les fuites d’eau provenant de la salle de bain du premier étage observées en mars 2015 avaient perduré postérieurement à leur acquisition, ils sont responsables à l’égard des époux [Y] sur le fondement du trouble anormal du voisinage, et par suite tenus de réparer, in solidum avec les époux [LM], les préjudices subis par leurs voisins postérieurement au 23 octobre 2015.

Il doit être alors relevé que ni M. et Mme [LM] d’une part, ni M. et Mme [H] d’autre part, ne sollicitent l’infirmation du jugement les ayant condamnés in solidum avec la société Swiss Life Assurances de Biens, au paiement des sommes décidées par le tribunal au profit des époux [Y] ce, dans les limites précisées au dispositif de la décision s’agissant des époux [H].

De même, les époux [LM] n’ont pas sollicité la réformation de la décision les ayant condamnés in solidum avec la société Life Assurances de Biens à garantir les époux [H] de toutes condamnations prononcées contre eux au profit des époux [Y], à concurrence de 100%.

En revanche, l’appelante principale, la société Swiss Life Assurances de Biens (la société Swiss Life), assureur des époux [LM], critique sa condamnation prononcée in solidum avec les époux [LM] et [H] à réparer les préjudices subis par les époux [Y].

Dans le cadre de leurs appels provoqué et incident, les époux [Y] pour leur part, reprochent au tribunal d’avoir rejeté leurs demandes d’indemnisation formées directement à l’encontre de la société Le Finistère Assurance, au titre du contrat d’assurance multirisque habitation souscrit par les époux [LM] avec effet au 3 juillet 2012, comme leur demande de dommages et intérêts présentée au titre de la perte de valeur de l’immeuble.

Il convient en conséquence d’examiner successivement les seuls chefs du jugement ainsi critiqués.

— Sur la garantie de la société Swisslife Assurances de Biens :

Au soutien de son appel, l’assureur fait valoir que le premier dégât des eaux survenu en 2012 est sans rapport avec le dommage subi par les époux [Y], lequel trouve sa cause dans les dégâts des eaux survenus postérieurement, soit pendant la période de garantie couverte par la société Le Finistère en 2013, 2014 et 2015. Il critique l’analyse de la chronologie des faits reprise par les premiers juges, s’agissant en particulier des révélations d’une infestation fongique chez les consorts [Y], alors que la preuve n’est nullement rapportée d’une telle infestation ayant eu cours entre le 21 janvier 2012, date du premier dégât des eaux, et le 2 juillet suivant, date de résiliation du contrat d’assurance.

M. et Mme [Y], comme les autres parties, concluent au rejet de l’appel principal s’en rapportant à l’exacte motivation des premiers juges. Ils ajoutent que la garantie du contrat Swiss Life mobilisée est une garantie de responsabilité civile et non de dommage de sorte que l’assureur doit garantir son assuré quand le fait générateur ou l’un de faits générateurs successifs, s’est produit comme en l’espèce pendant la période de garantie.

Sur ce,

Liminairement, la cour relève comme le tribunal que si la société Swiss Life n’a pas été attraite pour prendre part aux opérations d’expertise judiciaire, il reste que les constatations de M. [K], ont été faites au contradictoire de ses assurés les époux [LM] et que le rapport régulièrement versé aux débats a été soumis à la discussion des parties. Dès lors, celui-ci peut être pris en considération sans que soient méconnues les dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, à la seule condition toutefois qu’il soit corroboré par d’autres éléments de preuve et ne constitue pas le seul fondement de la présente décision.

Aux termes de l’article L124-3 du code des assurances le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En application de l’article L 124-5 du même code, 'la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable.

(…) La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.'

Enfin, selon l’article L121-1 du même code, ' au sens du présent chapitre, constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique.'

Il n’est contesté par aucune des parties que la société Swiss Life a été l’assureur des époux [LM] suivant police n°505338150 entre le 3 juillet 2011 et le 2 juillet 2012 compris, date de la résiliation du contrat d’assurance.

La société Swiss Life soutient que la garantie d’assurance de responsabilité civile octroyée au profit des époux [LM] ne pourrait être mobilisable en l’absence de sinistre survenu de façon certaine durant la période de garantie (p16/19 de ses conclusions).

Néanmoins, il est constant que le fait dommageable, dans une assurance de responsabilité comme en l’espèce, est considéré comme celui qui constitue la cause génératrice d’un dommage et non le dommage lui-même.

Au vu du rapport d’expertise, la cour tient pour acquises les constatations techniques de M. [K] (p 8 à 18) relatives à l’existence et l’ampleur des dommages relevés, lesquelles ne sont pas critiquées, en particulier au niveau des plafonds de la salle de bains située au-dessous de celle de l’appartement ayant appartenu aux époux [LM] et propriété actuelle des époux [H] tant en ce qui concerne les zones d’humidité anormalement élevées que, après ouverture du faux plafond de l’appartement [Y], le développement d’un champignon lignivore le coniophora Marmorata affectant notamment les bois des substrats solives et planchers.

M. [K] a conclu qu’il avait été 'clairement constaté que le point de départ du champignon a pris sa source et sa fructification suivant les désordres hydriques à répétition dûs à des fuites de la salle de bain de l’appartement de M. et Mme [LM]', relevant que 'le bien de M. et Mme [Y] a connu plusieurs infiltrations d’eau à répétition entre 2012 à 2015".

Ainsi que l’a observé le tribunal, l’expert a pu affirmer en page 20 de son rapport, que 'les premiers désordres étaient apparus en 2012 (1er sinistre) avec la présence d’infiltrations d’eau dans le placard du compteur électrique de chez M. et Mme [Y], puis en 04/2013 avec des traces d’infiltration au plafond de la cuisine et placard du compteur électrique de chez M. et Mme [Y]. D’autres fuites viendront se succéder en 11/2014 puis 03/2015.

Ce sont tous ces désordres sur une période de 4 ans qui ont engendré la présence du champignon lignivore 'Coniophora Marmorata'.'

Enfin, en page 19 de son rapport s’agissant de la cause de ces désordres, l’expert a souligné que 'l’eau a été le facteur aggravant en lien direct avec le phénomène de la reprise du champignon lignivore déjà présent depuis 2012".

Ces conclusions sont contestées par la société Swiss Life qui allègue l’absence de toute infestation fongique avérée durant sa période de garantie.

Toutefois, la cour approuvera le tribunal ayant retenu que les conclusions de l’expert judiciaire confortées par les autres éléments communiqués permettaient d’identifier un fait dommageable à l’origine du sinistre ayant frappé l’habitation des époux [Y] et survenu pendant la période de couverture de la société Swiss Life.

En effet, la déclaration de sinistre réalisée le 24 janvier 2012 pour les époux [Y] auprès de leur propre assureur (la Maif) fait état d’un dégât des eaux survenu le 21 janvier 2012 résultant d’une fuite d’eau provenant de l’appartement du dessus (baignoire) et ayant pour conséquence un écoulement d’eau dans un placard où se situent la VMC et panneau électrique, étagère imbibée, mur et plafond, et le rapport du cabinet [G] intervenu le 3 avril 2012, à la demande de l’assureur des époux [LM], soit la société Swiss Life, mentionnant les dits dommages (embellissements et contenu mobilier) en se référant à la convention CIDRE pour leur prise en charge, confirment la réalité d’un premier écoulement d’eau dans l’appartement des époux [Y] depuis l’appartement [LM] en lien avec un défaut d’étanchéité de la baignoire.

En outre, à l’occasion de cette mission, M. [G] a relevé que la plinthe en bois au pied de la baignoire attestait d’une 'attaque ancienne du bois par un champignon lignivore', précisant 'attirer l’attention de M. [LM] sur ces désordres'.

Il s’en déduit qu’en attirant l’attention de M. [LM] sur ce qu’il constatait, qualifié d’ores et déjà de 'désordres’ ce, dans le contexte de survenue d’un écoulement d’eau ayant traversé les structures bois séparant les deux appartements, M. [G] mettait en évidence l’existence du champignon lignivore, même en état de latence, susceptible de se développer à nouveau au regard des conditions favorables d’humidité résultant du dégât des eaux survenu.

Or, il ressort du rapport Polyexpert missionné par la Maif à la suite d’un second dégât des eaux subi par les époux [Y] le 3 avril 2013 (infiltrations au plafond et placard du compteur) ayant pour origine une fuite sur alimentation accessible de baignoire de l’appartement [LM], qu’un développement de champignons sur le plancher de l’appartement à l’étage supérieur, point de départ de la fuite a été constaté, l’expert préconisant des travaux de traitement du champignon chez M. [LM], en ajoutant que des travaux pourraient être nécessaires chez les époux [Y].

Enfin, dans son rapport établi le 18 décembre 2013, l’agence Telefunko, spécialiste en pathologies du bois, alors missionnée par les époux [LM], après rappel de ces deux dégâts des eaux par l’ancienne baignoire, a relevé au 1er étage de la salle d’eau (ancienne salle de bains) sur le plancher et le mur à l’Est 'des dégradations d’agents de pourriture cubique du bois causées par un champignon lignivore de type Coniophora Marmorata sur le parquet et le solivage à l’Est avec présence de filaments mycéliens au N/E, 16à18° d’humidité et sur la plinthe au Nord derrière le WC'.

L’ensemble de ces éléments permet de conforter l’analyse de l’expert judiciaire dès lors que les constatations réalisées par le cabinet polyexpert en avril 2013 au même endroit que celles faites par M. [G], alors que le second dégât des eaux venait de se produire, attestent que le champignon lignivore dont l’existence avait été relevée en janvier 2012 s’était développé dans l’intervalle ce, alors qu’aucune circonstance propre à favoriser sa fructification autre que le premier dégât des eaux n’est établie ni même alléguée.

Le tribunal a pu ainsi retenir que le sinistre ayant frappé l’habitation des époux [Y] trouvait son origine au début de l’année 2012 (1er dégât des eaux survenu le 21 janvier 2012 et existence du champignon lignivore identifié par le cabinet [G] aux termes de son rapport du 3 avril 2012), identifiant et datant ainsi le fait dommageable pendant la période de couverture de la société Swisslife, peu important que la manifestation du dommage n’ait été constatée qu’après la résiliation du dit contrat.

Dans ces conditions, la société Swisslife sera tenue de garantir son assuré des conséquences dommageables entraînées par sa responsabilité de plein droit, dès lors que la cause génératrice est survenue entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

Il en résulte qu’en application de l’article L 124-3 précité, les époux [Y] sont fondés à obtenir la condamnation de la société Swiss Life in solidum avec les époux [LM] et les époux [H] à réparer leur entier préjudice.

Il s’en suit que le jugement doit être confirmé sur ce point ainsi qu’en ses dispositions en résultant relatives à la condamnation de la société Swiss Life in solidum avec les époux [LM] à garantir les époux [H] de toutes les condamnations prononcées contre eux au profit des époux [Y] à concurrence de 100%.

— Sur la garantie de la société La Finistère Assurance :

— Sur la recevabilité des demandes d’indemnisation des époux [Y] :

La société Le Finistère Assurance soulève à nouveau l’irrecevabilité des demandes d’indemnisation formées à son encontre par les époux [Y] pour défaut de qualité à agir , au motif qu’elles porteraient sur la réparation de parties communes de l’immeuble siège des désordres soumis au statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965 ce, au regard de la configuration des lieux correspondant à une copropriété de fait.

Les époux [Y] s’en rapportent à la motivation des premiers juges, ajoutant qu’en présence d’une situation de mitoyenneté horizontale, et non de copropriété, le statut prévu par la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable.

Sur ce,

Aux termes de son premier article, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Il ressort des actes de propriété versés aux débats que les biens vendus aux époux [Y] par acte du 26 octobre 2007 situé sur la parcelle cadastrée AH [Cadastre 8] devenue AK9 consistent en une maison d’habitation comprenant notamment au rez-de-chaussée 'une cave en arrière de ce bâtiment', que l’immeuble avait fait l’objet initialement d’une division, et que l’état descriptif de division établi selon acte du 27 mars 1974 par devant Me [F] a été 'annulé’ par acte du 16 novembre 1981reçu par Me [L].

Par ailleurs, l’acte de vente signé le 23 octobre 2015 par les époux [LM] et les époux [H] révèle que l’immeuble situé au [Adresse 6] actuellement cadastré section AK [Cadastre 1] (anciennement AH [Cadastre 7]) avait aussi fait l’objet d’un état descriptif de division dressé par Me [U] le 23 septembre 1967, mais aux termes d’une condition particulière insérée à l’acte (p10), il a été constaté que suite à l’acquisition de la propriété de la totalité des lots de l’ensemble immobilier par M. et Mme [LM], le régime de copropriété ne trouvait plus à s’appliquer.

Il a juste été précisé à l’acte qu’il 'résultait des plans annexés au règlement de copropriété de 1967 qu’une cave appartenant au propriétaire voisin est située au rez-de-chaussée de l’immeuble cadastré section [Cadastre 17] objet des présentes', les notaires informant alors l’acquéreur que 's’il souhaite régulariser cette situation de fait, il devra faire réaliser un état descriptif de division par un géomètre-expert et faire publier celui-ci au service de publicité foncière au moyen d’un acte notarié'.

Il est constant qu’un tel état descriptif de division n’a pas été établi depuis lors.

Il résulte de ces éléments qu’aucun des deux immeubles situés aux [Adresse 4], tels que désignés dans les actes de propriété, ne fait l’objet actuellement d’une division par lots de sorte qu’ils ne sont pas soumis au statut de la copropriété.

Il subsiste uniquement une situation de fait résultant de l’imbrication de l’ancienne cave transformée depuis lors, propriété des époux [Y], dans l’immeuble propriété actuelle des époux [H], et non une copropriété juridiquement établie impliquant une division par lots répondant à la définition de l’article 1er de la loi de 1965 précitée.

La question de savoir si cette situation oblige ou non les parties concernées à faire procéder à un état descriptif de division est étrangère au présent litige, la cour relevant seulement qu’en l’état actuel, l’immeuble litigieux ne fait pas juridiquement l’objet d’une telle division, faute de lots appartenant à des personnes différentes.

Il s’en déduit que les époux [Y] propriétaires de la cave située en arrière de leur bâtiment et incluse dans la maison située sur la parcelle AK12 [Adresse 6], actuellement transformée en espace cuisine salle d’eau WC et douche, sont donc recevables à solliciter l’indemnisation des travaux de remise en état du plafond de cet espace correspondant au plancher du premier étage des époux [H].

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté cette fin de non-recevoir.

— Au fond :

Les époux [Y] critiquent le jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes d’indemnisation formées également à l’encontre de la société Le Finistère Assurance, au titre du contrat d’assurance multirisque habitation souscrit par les époux [LM] avec effet au 3 juillet 2012, garantissant notamment les dégâts des eaux et la responsabilité civile de ses assurés.

Rappelant que la responsabilité des époux [LM] en leur qualité de propriétaires de l’immeuble est engagée pour l’ensemble des faits générateurs que constituent les infiltrations successives qui se sont produites en avril 2013, fin 2014 et les 27 et 31 mars 2015, ils considèrent que l’assureur Le Finistère Assurance doit sa garantie pour ces infiltrations successives et répétées, lesquelles ont contribué au développement du champignon lignivore.

Par ailleurs, ils font valoir que l’assureur n’est pas fondé à se prévaloir des dispositions de l’article L. 113-8 du code des assurances ce, en l’absence d’une fausse déclaration intentionnelle des époux [LM], ni de l’exclusion de garantie alléguée alors que le développement du champignon n’est que la conséquence des dégâts des eaux garantis et qu’au surplus, la garantie due au titre de la responsabilité civile ne prévoit pas cette exclusion.

Ils considèrent en définitive que les époux [LM] doivent être garantis par la société Swiss Life pour le fait générateur de janvier 2012 et par la société Le Finistère pour les faits générateurs de 2013, 2014 et 2015, ce qui justifient la condamnation in solidum des deux assureurs avec ses assurés les époux [LM], la société Swiss Life et M. et Mme [H] à les indemniser de l’intégralité de leur préjudice.

La société Le Finistère Assurance s’en rapporte à la motivation du jugement ayant retenu que ses garanties n’étaient pas mobilisables puisque le risque assuré était déjà connu des époux [LM] et réalisé avant la souscription du contrat d’assurance.

M. et Mme [LM] répliquent qu’en l’absence de champignon lignivore actif au jour de souscription du contrat d’assurance auprès de la société Le Finistère Assurance, aucune connaissance du risque assuré et de sa réalisation ne pouvait être retenue en leur défaveur. Ils ajoutent qu’il n’est pas justifié l’existence d’une fausse déclaration intentionnelle ou la démonstration d’une quelconque mauvaise foi de leur part.

Sur ce,

Il est constant que les époux [LM] ont souscrit auprès de la société Le Finistère Assurance un contrat multirisque d’habitation n°889290 le 20 juin 2012 avec effet au 3 juillet 2012 portant sur les garanties suivantes :

— au titre des 'dégâts des eaux': 'pour les dommages matériels résultant notamment des infiltrations par les joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires et au travers des carrelages’ ;

— au titre de 'la responsabilité civile du propriétaire d’immeuble’ : pour 'les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l’assuré peut encourir en vertu des articles 1382, 1383, 1384, 1386 et 1721 du code civil pour les dommages corporels, matériels, immatériels causés aux tiers lorsque ces dommages proviennent de biens immobiliers désignés aux conditions personnels'.

En application de l’article 1964 ancien du code civil applicable au cas d’espèce, le contrat d’assurance est un contrat aléatoire.

Le tribunal, après avoir rappelé les caractères futur et incertain que devait présenter l’aléa, a parfaitement souligné que le contrat d’assurance ne pouvait porter sur un risque que l’assuré savait déjà réalisé.

Il résulte de l’article L 121-15 du code des assurances visé par la société le Finistère Assurance que l’existence de l’aléa est apprécié souverainement par le juge au regard de la connaissance ou de l’ignorance du risque qu’avait l’assuré au moment de la souscription.

Or, il a été indiqué précédemment qu’à la suite du premier dégât des eaux survenu le 21 janvier 2012 déclaré par les époux [LM] auprès de leur assureur la société SwissLife, M. [G], expert missionné par ce dernier, avait identifié l’apparition d’un champignon lignivore dans la salle de bains du premier étage de sa propriété à l’occasion de la réunion d’expertise du 30 mars 2012 réalisée en présence de M. [LM], dont l’attention sur 'ces désordres’ avait été alors attirée.

Au surplus, par courrier du 28 novembre 2013, M. [LM] a adressé ce même rapport à la société Telefunko, y ajoutant que M. [G] 'omet les dommages au plancher/solivage sous la baignoire qui n’étaient pas visibles sans endoscope mais qui existaient à l’époque et ne pourraient avoir prospérer jusqu’au point où ils en sont en un an'.

Les époux [LM] ayant souscrit leur contrat d’assurance auprès de la société Le Finistère Assurance le 30 juin 2012, soit postérieurement à ce premier dégât des eaux et après constatation de l’apparition du champignon lignivore dans la salle de bains du premier étage, le tribunal, en a déduit avec raison que le dommage subi par les époux [Y] lié à l’infestation par le Coniophora Marmorata de leur immeuble et dont ils sollicitaient réparation trouvait son origine dans un fait connu des souscripteurs et antérieur à la date d’effet de la police.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que les garanties de la société Le Finistère Assurance ne sont pas mobilisables et a débouté les époux [Y] de leurs demandes dirigées directement contre cet assureur en application de l’article L124-3 du code des assurances.

— Sur la perte de valeur de l’immeuble :

Les époux [Y] font valoir que leur immeuble a subi une dépréciation causée par l’infestation par un champignon lignivore estimant, au contraire du jugement, que rien ne permet d’assurer l’efficacité définitive des traitements appliqués sans compter les craintes des candidats acquéreurs dûment informés du risque potentiel encouru qui pourraient renoncer à leur acquisition ou exiger un réduction du prix.

Sur ce,

M. et Mme [Y] produisent une attestation de Me [P] [E] notaire à [Localité 28] en date du 27 mars 2019 évaluant leur bien immobilier acquis en 2007 au prix de 100.000 euros à une somme comprise entre 230 000 euros et 250 000 euros.

Ces seuls éléments ne sont pas suffisants pour justifier la dépréciation actuelle et certaine de l’immeuble en lien avec les infestations du champignon lignivore, le tribunal ayant observé à juste titre qu’aucun élément ne permettait de douter de l’efficacité du traitement et du caractère pérenne du remède ainsi apporté dès lors que les préconisations préventives rappelées par la société Normandie Termites (p9 de son devis) étaient respectées par les propriétaires.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande d’indemnisation présentée par les époux [Y].

II-Sur l’appel relevé à l’encontre des dispositions statuant sur l’action indemnitaire des époux [H] :

M. et Mme [LM] reprochent aux premiers juges d’avoir considéré que lors de la vente de leur bien immobilier aux époux [H], ils avaient connaissance de l’existence d’un champignon lignivore actif, écartant à tort l’application de la clause exclusive de garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente.

Subsidiairement, ils sollicitent la réduction des indemnités allouées aux époux [H].

Sur ce,

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’occurrence, il est constant que l’acte de vente [LM]/[H] du 23 octobre 2015 mentionne au paragraphe intitulé 'Mérules 'que 'le bien ne se trouve pas dans une zone de présence d’un risque de mérule délimitée par un arrêté préfectoral', que 'la visite du bien par l’acquéreur ainsi qu’il le déclare n’a pas révélé de zone de condensation interne, ni trace d’humidité, de moisissures (…) tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon', et enfin que 'le vendeur déclare ne pas avoir constaté jusqu’à ce jour l’existence de tels indices et l’acquéreur déclare avoir dispensé tant le vendeur que le notaire de faire effectuer une recherche de la présence éventuelle de mérules par un diagnostiqueur spécialisé'.

Il ne fait pas débat au vu des constatations expertales que lors de la vente, l’immeuble des époux [LM] était affecté de résidus anciens puis actifs de champignons lignivores Coniophora Marmorata, mettant en cause la pérennité de l’immeuble et obligeant à des travaux d’éradication et de remise en état conséquents, ce qui caractérise un vice de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination.

En outre, il n’est pas davantage contesté que les rhizomorphes et cordons mycéliens ont été mis en évidence après ouverture des faux-plafonds plâtrés sur rail des époux [Y] situés au-dessous de la salle de bains des époux [H] de sorte que le vice n’était pas apparent pour les acquéreurs non informés par ailleurs avant la conclusion de la vente du moindre élément sur ce point.

Il en résulte que le tribunal a exactement retenu que l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil était rapportée par les époux [H].

L’acte de vente stipule en sa page 12 une clause de non-garantie par laquelle 'l’acquéreur prend

le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison (…) des vices cachés.'

La cour comme le tribunal a retenu que les époux [LM] avaient eu connaissance dès le printemps 2012 de l’existence du champignon litigieux dans la salle de bains du premier étage de leur immeuble, désordres pour lesquels l’attention de M. [LM] avait été attirée par M. [G] expert amiable missionné par son assureur la société Swiss Life.

L’expertise judiciaire a mis en évidence que par la suite, les époux [LM] avaient été informés du développement de ce champignon sur le plancher de l’appartement du premier étage en particulier à l’occasion du deuxième dégât des eaux survenu en avril 2013, tel que l’a constaté le cabinet Polyexpert le 8 novembre 2013, alors que l’infestation de l’immeuble par le champignon Coniophora Marmorata sera confirmée et analysée dans son ampleur par l’état parasitaire dressé par la société Telefunco après sa visite du 27 novembre 2013 réalisée à la demande des vendeurs.

De surcroît, ainsi que le rappelle le tribunal à l’examen de ce dernier rapport, les époux [LM] avaient été avisés de l’urgence à diligenter les travaux propres à éradiquer 'les pathologies constatées sur les bois et maçonneries’ tels que décrits, ceux-ci étant invités à 'contacter rapidement une entreprise de traitement des bois et de l’humidité certifiée’ pour l’application d’un protocole complet d’éradication selon les préconisation du FCBA ou Qualibat : 'traitement fongicide, devant être effectué dans les parties présentant des infestations mais également dans les parties contiguës jusqu’à une distance minimale de 1,50 m dans les 4 directions, pour les champignons à syrrotes (rhizomorphes), type mérule ou coniophore.'

L’expert judiciaire a souligné l’importance que revêtait alors ce diagnostic parasitaire au vu duquel, 'l’immeuble aurait dû avoir obligatoirement reçu un traitement fongicide complet et ce, juste après les recommandations notifiées dans ce rapport de décembre 2013 en respectant les conseils et préconisations clairement indiquées, ce qui n’a pas été le cas'.

M. [K] a mentionné qu’aux seuls dires de M. [LM], celui-ci aurait lui-même réalisé l’enlèvement d’une partie du plancher pourri après la dernière fuite survenue en mars 2015 ainsi qu’une poutre désagrégée par le champignon lignivore et enfin avoir passé un produit xylophène sur certaines poutres puis remplacer une partie du plancher par des panneaux de bois vissés directement sur les poutres restantes.

Enfin, il apparaît que M. [W], entrepreneur spécialisé dans le traitement du bois, n’est intervenu qu’en 2015 et pour des prestations et un coût très limités (facture du 6 mars 2015 pour 200 euros pour un badigeonnage d’un anti-fongicide provisoire sur une partie du couloir afin d’éviter l’apparition de moisissures après dégât des eaux), celui-ci affirmant à l’expert que son intervention eut été différente s’il avait eu le rapport Telefunko de 2013 en sa possession.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la cour approuve les premiers juges ayant retenu que les époux [LM] avaient connaissance du vice caché au moment de la vente, alors que leur inertie après l’information donnée en décembre 2013 quant à l’état parasitaire de leur immeuble et les travaux nécessaires à entreprendre en urgence par un professionnel spécialisé, le seul bricolage opéré par M. [LM] et l’intervention très limitée de M. [J] courant 2015, ne pouvaient raisonnablement les laisser dans la croyance qu’ils avaient ainsi erradiqué utilement le champignon lignivore au point de 'ne pouvoir suspecter la persistance et le développement du champignon lignivore au jour de la vente’ ainsi qu’ils l’affirment.

En conséquence, la clause de non-garantie n’est pas applicable et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déclaré les époux [H] fondés en leur action en garantie des vices cachés entreprise contre leurs vendeurs.

Les époux [H], qui ont fait le choix de conserver l’immeuble acquis le 23 octobre 2015 au prix de 210.000 euros, ont sollicité la restitution d’une partie du prix en application de l’article 1644 du code civil, demandant en outre la réparation de l’ensemble de leurs préjudices tel que prévu par l’article 1646 du même code lorsque le vendeur connaissait comme en l’espèce les vices de la chose.

Liminairement, il sera relevé que, dans le dispositif de leurs écritures, les acquéreurs sollicitent la confirmation du jugement sans modification des sommes allouées par le tribunal.

En premier lieu, alors que l’expert a chiffré les travaux de reprise à une somme totale de 19.930,72 euros, le tribunal, par une motivation exempte de toute critique qui sera adoptée par la cour, a alloué aux acquéreurs une somme de 20 760, 77 euros en restitution partielle du prix de vente équivalente à leur préjudice matériel ce, au regard de l’ensemble des factures produites de 2018 à 2019 relatives aux travaux de réparation de leur immeuble exécutés sous la maîtrise d’oeuvre de la société Eureka Bat, en excluant ceux sans rapport avec la réparation du sinistre (en particulier facture du 18 juin 2018 d’un montant de 1018,34 euros). Le jugement sera confirmé sur ce point alors que les époux [LM] ne critiquent précisément aucune des prestations facturées in fine retenues par les premiers juges.

En second lieu, la décision critiquée sera aussi confirmée en ce que le tribunal a retenu, au vu des pièces produites par les acquéreurs communiquées à nouveau en cause d’appel (notamment contrats de location des années précédentes, avis d’impôts mentionnant les revenus des locations meublées 2018 et 2019), que les intimés justifiaient un préjudice dit 'de jouissance’ résultant de pertes locatives pour un montant total de 14 000 euros, soit 3200 euros durant le cours des opérations d’expertise et 10 800 euros pendant la période d’exécution des travaux pour les trois appartements de l’immeuble.

En troisième lieu, il conviendra d’approuver les premiers juges ayant estimé à juste titre que M. et Mme [H] avaient chacun subi un préjudice moral en lien avec la mauvaise foi des époux [LM] justifiant l’allocation de la somme de 3000 euros à chacun, soit 6000 euros au total.

Enfin, il sera rappelé que le tribunal a débouté les acquéreurs de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de valeur de leur immeuble, disposition dont il n’est pas sollicité la réformation.

M. et Mme [LM] demandent en outre à voir dire et juger que les condamnations susceptibles d’être prononcées à leur endroit au profit de M. et Mme [H] le soient in solidum avec la société SwissLife et la société Le Finistère Assurance.

Néanmoins, il convient de relever que M. et Mme [H] ont été déboutés définitivement par le tribunal, dans le cadre de leur action directe, de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la société Le Finistère Assurance et contre la société Swisslife Assurances de Biens, de sorte que la demande des époux [LM] ne pourra en tout état de cause prospérer.

— Sur les demandes accessoires :

La solution au présent litige conduit la cour à confirmer les dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Swiss Life et les époux [LM], parties qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée en appel par M. et Mme [Y] et de condamner la société Swiss Life à leur verser la somme de 3000 euros.

En outre, il conviendra de condamner les époux [LM] à payer aux époux [H] la somme de 3000 euros sur le même fondement.

En revanche, les circonstances de l’espèce et l’équité ne commandent pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des autres parties.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant publiquement, dans les limites de l’appel, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 4 février 2022 par le tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette toute autre demande des parties ;

Condamne in solidum la société Swiss Life Assurances de Biens et M. [S] [LM] et Mme [C] [D] épouse [LM] aux entiers dépens de la procédure d’appel ;

Condamne la société Swiss Life Assurances de Biens à payer à M.[P] [Y] et Mme [NL] [I] épouse [Y] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [S] [LM] et Mme [C] [D] épouse [LM] à verser à M. [A] [H] et Mme [M] [T] épouse [H] la somme de 3000 euros sur ce même fondement.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel en faveur des autres parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON