N° RG 24/01121

N° Portalis DBVM-V-B7I-MFRP

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL LEXAVOUE [Localité 9]-CHAMBERY

la SELARL CDMF AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 18 DECEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° RG 20/03516)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

en date du 19 février 2024

suivant déclaration d’appel du 12 mars 2024

APPELANTES :

Société CENTAURUS HOSPITALITY MANAGEMENT, anciennement dénommée [Localité 11] INN GROUP, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 4]

S.A.S. OLYMPE FR 4, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentées par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat postulant au barreau de GRENOBLE substitué par M^e Aurélie HELLE, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par M^e Jean SVASTA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.S. JC, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Mohamed DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat postulant au barreau de GRENOBLE et plaidant par M^e Christian BOREL, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

Assistés lors des débats de M. Fabien OEUVRAY, Greffier, en présence de M^me Florence DUCOM, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 octobre 2025, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

1. Par acte notarié du 11 septembre 2019, la société JC s’est engagée à vendre à la société Olympe FR 4 un fonds de commerce d’hôtel exploité sous l’enseigne « [Localité 8] Hôtel de [Localité 9] '' dans des locaux situés [Adresse 3], moyennant un prix de 2.800.000 euros. Le même jour, les parties ont convenu, par acte séparé, de la vente de l’immeuble dans lequel ce fonds est exploité moyennant un prix de 11.000.000 euros HT.

2. Selon le premier de ces actes, les parties ont déclaré, à titre de condition particulière, que la cession du fonds de commerce formait un tout indissociable avec la cession du bien immobilier dans lequel le fonds est exploité.

3. La signature des actes réitératifs de vente devait intervenir au plus tard le 5 novembre 2019.

4. Par deux avenants du 5 novembre 2019, les parties ont convenu de repousser la date limite de signature des actes réitératifs au 31 janvier 2020, afin d’accorder un délai supplémentaire à l’acheteur pour finaliser le financement de l’opération. Puis, les parties ont, selon deux avenants du 4 février 2020, décidé de reporter à nouveau la date limite de signature au 31 mars 2020. Elles ont convenu par ailleurs de requalifier la clause pénale stipulée dans les actes du 11 septembre 2019 en indemnité d’immobilisation à hauteur de 280.000 euros pour le fonds de commerce, et de 1.600.000 euros pour l’immeuble.

5. Par ailleurs, la société [Localité 11] Inn Group, s’est portée garante solidaire du paiement de la somme de 280.000 euros stipulée dans le cadre de la promesse de vente du fonds de commerce.

6. Les contrats ont stipulé que l’absence de signature des actes de vente du fonds de commerce et du bien immobilier, après la date limite, ne serait pas extinctive des droits et obligations des parties, mais rendrait le vendeur définitivement titulaire des sommes versées à titre d’indemnité d’immobilisation.

7. Suite à la signature de ces deux avenants, la société Olympe FR 4 a versé au vendeur une somme de 1.600.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation pour la vente des murs.

8. Par courrier du 23 mars 2020, le conseil de la société Olympe FR 4, estimant que la crise sanitaire avait conduit à la quasi-fermeture de l’établissement et constituait un cas de force majeure, a sollicité un nouveau report de la date de signature. La société JC s’est opposée à cette demande, et la société Olympe FR 4 a demandé la résolution des deux promesses de vente sur le fondement de l’article 1610 du code civil, aux torts de la venderesse.

9. Par courriers recommandés du 20 avril 2020, le conseil de la société JC a mis en demeure la société Olympe FR 4 et la société [Localité 11] Inn Group, cette dernière en sa qualité de caution, de procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation du fonds de commerce.

10. Par acte d’huissier du 11 août 2020, la société Olympe FR 4 a fait assigner la société JC devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de résolution des promesses de vente et des avenants portant sur le fonds de commerce et l’immeuble, et de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

11. Par acte d’huissier du 30 novembre 2020, la société JC a fait assigner la société [Localité 11] Inn Group, devenue la société Centaurus Hospitality Management, en intervention forcée et a sollicité la condamnation solidaire de la société

Olympe FR 4 et la société [Localité 11] Inn Group à lui payer la somme de 380.000 euros. Par ordonnance du 14 janvier 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

12. Par ordonnance du juge de la mise en état du 6 juillet 2021, saisi par la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management, la société JC a été condamnée à communiquer, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant cette ordonnance, les pièces suivantes :

* chiffres d’affaires mensuels de la société JC pour les mois de septembre 2019 à janvier 2021 inclus ;

* taux d’occupation mensuels du [Localité 8] Hôtel de [Localité 9] pour les mois de septembre 2019 à janvier 2021 inclus ;

* « RevPar inclus»;

* «prix moyen mensuel et global du [Localité 8] Hôtel de [Localité 9] pour les mois de septembre 2019 à janvier 2021 des chambres pour les mois de septembre 2019 à janvier 2021 inclus'»;

* prix public affiché et nombre de chambres de chaque catégorie pour les mois de septembre 2019 à janvier 2021 inclus ;

* résultat brut d’exploitation mensuel pour les mois de septembre 2019 à janvier 2021 inclus ;

* les comptes annuels des exercices clos les 30 septembre 2019 et 30 septembre 2020.

13. Par acte d’huissier du 15 octobre 2021, la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management ont assigné la société JC devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de liquidation de l’astreinte provisoire, lequel s’est déclaré incompétent au profit du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble, par ordonnance en date du 14 décembre 2021.

14. Par jugement du 31 août 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la mainlevée de l’inscription d’hypothèque provisoire inscrite par la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management sur l’immeuble du Grand Hôtel de Grenoble depuis juillet 2021, jugement confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 juin 2023.

15. Par notification du 18 novembre 2022, la société Olympe FR 4 a sommé la société JC de lui communiquer de nouvelles pièces, outre la liquidation de l’astreinte provisoire. Par ordonnance juridictionnelle du 11 octobre 2022, le juge de la mise en état a constaté la communication des pièces par la société JC et débouté en conséquence la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management de l’intégralité de leurs demandes.

16. La clôture de l’instruction de cette procédure a été prononcée le 9 mai 2023. Cependant, par requête du 21 juin 2023, la société JC a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture. Par ordonnance du 29 juin 2023, le juge de la mise en état a ainsi révoqué l’ordonnance de clôture, et a fixé la clôture au jour de l’audience maintenue au 3 juillet 2023.

17. Par jugement du 19 février 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— débouté la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management de leur demande de résolution judiciaire des promesses de vente conclues le 11 septembre 2019,

— débouté la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation de 1.600.000 euros,

— débouté la société Olympe FR4 et la société Centaurus Hospitality Management de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné solidairement la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management à payer à la société société JC la somme de 280.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation du fonds de commerce, avec intérêt au taux légal à compter du 20 avril 2020,

— débouté la société JC de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné solidairement la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Medina, avocat au barreau de Grenoble selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné solidairement la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management à payer à la société JC la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouté la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management de leur demande visant à voir écarter l’exécution provisoire.

18. Les sociétés Centaurus Hospitality Management et Olympe FR 4 ont interjeté appel de cette décision le 12 mars 2024 en ce qu’elle a :

— débouté la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management de leur demande de résolution judiciaire des promesses de vente conclues le 11 septembre 2019,

— débouté la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation de 1.600.000 euros,

— débouté la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné solidairement la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management à payer à la société JC la somme de 280.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation du fonds de commerce, avec intérêt au taux légal à compter du 20 avril 2020,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné solidairement la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Medina, avocat au barreau de Grenoble selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné solidairement la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management à payer à la société JC la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouté la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management de leur demande visant à voir écarter l’exécution provisoire du jugement.

19. Dans la même déclaration d’appel, elles ont également sollicité l’annulation ou la réformation de l’ordonnance de révocation de clôture du 29 juin 2023.

20. L’instruction de cette procédure a été clôturée le 2 octobre 2025.

Prétentions et moyens des sociétés Centaurus Hospitality Management et Olympe FR 4 :

21. Selon leurs conclusions remises par voie électronique le 17 septembre 2025, elles demandent à la cour, au visa de l’article 803 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104, 1189, 1192, 1217, 1218 à 1220, 1601 et 1604, 1231-5 du code civil:

— d’annuler l’ordonnance prononcée le 30 juin 2003 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble ;

— d’annuler, par voie de conséquence nécessaire, le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 19 février 2024.

22. Elles demandent, à tout le moins, d’infirmer le jugement du 19 février 2024 en ce qu’il a :

— débouté les concluantes de leur demande de résolution judiciaire des promesses de vente conclues le 11 septembre 2019,

— débouté les concluantes de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation de 1.600.000 euros,

— débouté les concluantes de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné solidairement les concluantes à payer à la société JC la somme de 280.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation du fonds de commerce, avec intérêt au taux légal à compter du 20 avril 2020,

— débouté les concluantes de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné solidairement les concluantes aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Medina, avocat au barreau de Grenoble selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les concluantes à payer à la société JC la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouté les concluantes de leur demande visant à voir écarter l’exécution provisoire.

23. Elles demandent à la cour, statuant à nouveau sur ces chefs de demandes, à titre principal :

— de juger nul et de nul effet les procès-verbaux de carence établis par le notaire de la société JC ;

— de prononcer la résolution, à effet du 17 mars 2020 et aux torts de la société JC, de la promesse de vente du 11 septembre 2019 et des avenants des 5 novembre 2019 et 4 février 2020 portant sur un fonds de commerce d’hôtel sis à [Adresse 10], appartenant à la société JC, et pour lequel elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Grenoble, sous le numéro 413 698 846 ;

— de prononcer la résolution, à effet du 17 mars 2020 et aux torts de la société JC, de la promesse de vente du 11 septembre 2019 et des avenants des 5 novembre 2019 et 2 février 2020 portant sur un immeuble sis à [Adresse 10], cadastré Section [Cadastre 5], numéro [Cadastre 6] d’une surface de 15 ares et 50 centiares appartenant à la société JC ;

— de juger que la société Olympe FR 4 n’est pas redevable des indemnités d’immobilisation prévues par les promesses de vente du 11 septembre 2019 telles que modifiées par les avenants des 2 et 4 février 2020 ;

— d’ordonner la restitution de la somme de 1.600.000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation en application de l’avenant du 2 février 2020 ;

— de condamner en conséquence la société JC à payer à la société Olympe FR 4 une somme de 1.600.000 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation introductive d’instance du 11 août 2020,

— de condamner la société JC à payer à la société Olympe FR 4 une somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— de débouter la société JC de sa demande de condamnation des concluantes au paiement de la somme de 280.000 euros au titre de la promesse de vente du fonds de commerce du [Localité 8] Hôtel de [Localité 9].

24. Elles demandes, à titre subsidiaire :

— de requalifier les indemnités d’immobilisation en clauses pénales ;

— de dire que le vendeur ne peut se prévaloir de la clause pénale ;

— d’ordonner la restitution de la somme de 1.600.000 euros versée à titre de clause pénale en application de l’avenant du 2 février 2020 ;

— de condamner en conséquence la société JC à payer à la société Olympe FR 4 une somme de 1.600.000 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation introductive d’instance du 11 août 2020 ;

— de condamner la société JC à payer à la société Olympe FR 4 une somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— de débouter la société JC de sa demande de condamnation de la société Olympe FR 4 et, le cas échéant, de la société Centaurus Hospitality Management, anciennement dénommée [Localité 11] Inn Group, au paiement de la somme de 280.000 euros au titre de la clause pénale dont est assortie la promesse de vente du fonds de commerce du [Localité 8] Hôtel de [Localité 9] ;

— à tout le moins, de réduire le montant des clauses pénales à la somme de 1 euro.

25. Elles demandent, en tout état de cause :

— de débouter la société JC de l’ensemble de ses demandes, appel incident, fins et conclusions contraires ;

— de condamner la société JC à payer aux concluantes une somme de 15.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société JC aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Alexis Grimaud, avocat.

26. Les appelantes exposent :

27. ' concernant la nullité de la décision de révoquer l’ordonnance de clôture, que l’article 803 du code de procédure civile dispose qu’elle ne peut intervenir que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, alors qu’elle doit être motivée';

28. ' qu’en l’espèce, la clôture a été prononcée le 9 mai 2023 et les plaidoiries fixées au 3 juillet 2023'; que le 21 juin 2023, la société JC a demandé la révocation de l’ordonnance de clôture afin de verser l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 juin 2023 rendu dans le cadre de l’instance parallèle ayant opposé les parties devant le juge de l’exécution'; que le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture sans aucune motivation, indiquant seulement qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de la révoquer'; que ce défaut de motivation entraîne sa nullité, et par voie de conséquence, la nullité du jugement du 19 février 2024';

29. – sur le fond, que si la date butoir pour la signature des actes réitératifs de vente de l’immeuble et du fonds de commerce a été reportée au 31 mars 2020, la crise sanitaire a contraint les commerces non essentiels à fermer leur accès au public à compter du 15 mars 2020'; qu’il en a résulté un effondrement de l’activité hôtelière en raison du confinement et de la fermeture des frontières, ce qui a entraîné une baisse du chiffre d’affaires de l’hôtel de 64,47'%, passant de 210.741,25 euros en 2019 à 71.883,04 euros en 2020'; que l’hôtel a été totalement fermé entre le 16 mars et le 22 juin 2020'; qu’en conséquence, la société Olympe FR 4 a sollicité un nouveau report de la date butoir, puisque selon la promesse de vente du fonds de commerce, le cédant avait déclaré qu’il n’existait aucune interdiction administrative tendant à paralyser totalement ou partiellement son exploitation; que devant le refus d’un report de cette date et de l’impossibilité pour le cédant d’exécuter son obligation de délivrance à la date convenue, la société Olympe FR 4 a en conséquence sollicité la résolution de la promesse de vente de l’immeuble, formant un tout indissociable avec la cession du fonds de commerce';

30. ' que les actes notariés, portant sur deux promesses synallagmatiques de ventes, n’ont pas prévu une caducité des promesses à l’expiration de la date prévue pour la réitération des ventes, puisqu’il a été convenu que l’absence de signature des actes définitifs à la date butoir prévue rendra le vendeur définitivement titulaire des sommes versées à titre d’indemnité d’immobilisation et ouvrira la possibilité, pour chacune des parties, de mettre l’autre en demeure de respecter ses obligations'; que l’intimée ne peut ainsi considérer que l’absence de réitération entraîne la caducité des promesses';

31. ' qu’il n’y a pas eu de résolution des promesses faute d’une mise en demeure adressée par la société JC restée infructueuse, alors que les deux promesses ont stipulé que si la signature des actes réitératifs n’est pas intervenue à la date fixée, la partie la plus diligente disposera de huit jours ouvrés pour mettre l’autre en demeure, par acte d’huissier, d’avoir à comparaître pour signer l’acte en l’étude du notaire'; qu’il a été prévu qu’en cas de défaut de l’acquéreur, le vendeur pourra, à son choix, dans le procès-verbal, soit faire part de son intention de poursuivre la réalisation de la vente, outre le droit de réclamer une juste indemnisation, soit de faire constater que la vente n’est pas réalisée ce qui lui permet de reprendre la liberté de disposer du bien'; qu’il a été stipulé qu’à défaut de vente, il appartient au vendeur de faire constater dans un procès-verbal de carence son choix soit de poursuivre la vente forcée, soit de reprendre sa liberté en constatant la caducité de la vente';

32. ' qu’en l’espèce, la société JC n’a pas adressé de mise en demeure par huissier, mais s’est contentée de faire dresser immédiatement deux procès-verbaux de carence par son notaire, ce qui est sans valeur’en raison de la nullité affectant ainsi ces actes';

33. ' que l’intimée ne peut soutenir que l’envoi d’une mise en demeure n’était pas obligatoire, mais qu’il ne s’agissait que d’une possibilité sans effet sur la résolution des promesses,

34. ' qu’il en résulte que la société JC a abusivement rompu les promesses, de sorte qu’elle n’est pas valablement libérée de ses obligations, alors qu’elle a ensuite vendu ses biens à un tiers'; qu’en conséquence, elle doit être condamnée à restituer la somme de 1,6 millions d’euros';

35. ' que le refus de la société JC de proroger la date de signature de la vente est abusif, puisque l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a prévu notamment que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées ne pas avoir pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de à l’article 1er'; qu’il en a résulte une suspension des clauses pénales et résolutoire entre le 12 mars et le 23 juin 2020, ce qu’a reconnu l’intimée dans ses conclusions'; qu’elle ne pouvait ainsi refuser tout délai à la société Olympe FR 4 et faire établir le 27 mars 2020 les procès-verbaux de carence pour se prévaloir de la caducité des promesses';

36. ' en tout état de cause, que l’intimée a été de mauvaise foi, en ne respectant ni les promesses, ni les dispositions légales'; qu’entre les mois de juillet 2020 et avril 2021, les parties ont poursuivi des négociations, la société Olympe FR 4 offrant d’acquérir l’hôtel pour un prix global de 11,1 millions d’euros'; que l’intimée a finalement cédé le fonds de commerce et l’immeuble le 6 décembre 2021 à un tiers pour un prix global de 9.935.000 euros, en pensant pouvoir conserver l’indemnité d’immobilisation de 1,6 million d’euros ou le paiement de 280.000 euros, réalisant ainsi un profit de 715.000 euros';

37. ' s’agissant de la possibilité de signer les actes réitératifs au regard de la possibilité pour le cédant d’exécuter son obligation de délivrance, que si le tribunal a rejeté les demandes des concluantes au motif qu’aucune stipulation relative à la situation économique et financière du fonds de commerce, tel que le chiffre d’affaires ou le taux d’occupation des chambres n’a été prévue, de sorte qu’il n’est pas démontré que le cédant n’était pas en mesure de délivrer la chose conformément à sa description contractuelle, il était cependant prévu, dans la promesse de cession du fonds, que la société JC devait le conserver ouvert à la clientèle jusqu’à la prise de jouissance du cessionnaire, sauf à tenir compte des congés et fermetures d’usage, alors que le commerce a été fermé à partir du 16 mars 2020 en raison de la crise sanitaire'; que l’intimée n’a pas ainsi rempli son obligation de conserver le fonds ouvert à la clientèle et ne peut ainsi se prévaloir du bénéfice des indemnités d’immobilisation';

38. ' que cette fermeture résulte des statistiques d’occupation des chambres et de l’emploi des salariés indispensables à l’activité de l’hôtel, se trouvant en situation de chômage technique ou de congés payés entre le 24 et le 30 mars 2020';

39. ' que le défaut d’exécution de l’obligation du cédant de conserver le fonds ouvert à la clientèle jusqu’à la date d’entrée en jouissance de la société Olympe FR 4 fonde celle-ci à solliciter la résolution des promesses de vente et de leurs avenants, d’autant que le fonds et l’immeuble ont été vendus à un tiers';

40. ' que si l’intimée soutient que la société Olympe FR 4 n’était pas en mesure de financer les acquisitions, qu’elle a renoncé à l’imprévision alors que les conséquences de la crise sanitaire étaient prévisibles lors de la signature des avenants, et que le cédant pouvait satisfaire à son obligation de délivrance en remettant les clefs et le titre de propriété de l’immeuble et les éléments constituant le fonds de commerce, alors que la crise sanitaire n’avait aucune incidence sur la valeur du fonds, au regard des promesses et actes de vente intervenus entre janvier et décembre 2021, cependant, la capacité de la société Olympe FR 4 de financer l’opération n’est pas la cause du confinement et de la fermeture de l’hôtel, alors que peu importe que l’épidémie ait ou non constitué un cas de force majeure'; que la société Olympe FR 4 ne fonde pas sa demande de résolution sur l’imprévision ou la force majeure, mais sur le manquement de l’intimée à son obligation de maintenir le fonds ouvert à la clientèle’et la revente à un tiers sans respecter ses obligations contractuelles ;

41. ' subsidiairement, que l’indemnité d’immobilisation doit être requalifiée en clause pénale, au regard des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, puisque la clause la prévoyant traduit la volonté des parties d’échapper à une évaluation judiciaire des dommages et intérêts';

42. ' qu’en l’espèce, les premiers avenants du 5 novembre 2019 reportant la date de signature des actes définitifs ont modifié la clause pénale initialement stipulée pour 1.290.187,02 euros pour la porter à 1,5 million d’euros’et en reconnaissant expressément qu’il s’agit d’une clause pénale; que les avenants des 2 et 4 février 2020 reportant à nouveau la date de signature l’ont porté à 1,6 million d’euros, en précisant que cette indemnité a pour objet de réparer l’éventuel préjudice résultant des retards ou de l’absence de signature aux dates prévues, les parties requalifiant la clause pénale en indemnité d’immobilisation expressément';

43. ' que la clause pénale a ainsi été faussement qualifiée d’indemnité d’immobilisation, puisqu’il a été stipulé qu’elle restera acquise au vendeur même en cas de retard dans la signature des actes définitifs, son versement n’étant ainsi pas libératoire pour l’acquéreur en cas de signature de ces actes'; qu’elle reste acquise au cédant qui demeure en droit de solliciter l’exécution forcée du contrat'; que son montant est particulièrement important, représentant 15'% du prix de vente'; que son but n’était ainsi que de contraindre l’acquéreur à s’exécuter';

44. ' que si la société JC a fait insérer une clause stipulant que les parties renoncent mutuellement à intenter toute instance et action tendant à demander une autre requalification de cette clause et de cette somme, et renoncent notamment à demander sa requalification en clause pénale ou à en demander la réduction, cette clause est réputée non écrite, au regard de l’article 1231-5 alinéa 2', interdisant aux parties de recourir au juge pour la requalifier et ou diminuer le montant';

45. ' que la pénalité n’est pas due en l’absence de mise en demeure préalable, selon le dernier alinéa de l’article 1231-5 du code civil'; que le courriel de l’avocat de l’intimée ne peut valoir mise en demeure, n’en contenant aucune et ne faisant référence à aucune stipulation, alors qu’il a été adressé avant la date prévue pour la signature';

46. ' à tout le moins, que le montant de la pénalité est manifestement excessif, puisque la société JC n’a subi aucun préjudice, alors qu’elle reconnaît qu’elle ne cherchait pas particulièrement à céder l’hôtel';

47. ' concernant l’appel incident de la société JC concernant le rejet de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral résultant d’un abus du droit d’agir, chiffrée à 1.880.000 euros, que cette demande est extravagante et déplacée’alors qu’il n’est justifié d’aucun abus.

Prétentions et moyens de la société Sarl JC :

48. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 25 septembre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 9, 1103, 1195, 1218 à 1229, 1604 et suivants du code civil, des articles 562, 798 et 803 du code de procédure civile:

— de débouter les appelantes de leurs demandes d’annulation de l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble du 30 juin 2023 et du jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 19 février 2024 dont appel;

— de confirmer le jugement rendu le 19 février 2024 par le tribunal judiciaire de Grenoble dont appel en ce qu’il a débouté les appelantes de leur demande de résolution judiciaire des promesses de vente du 11 septembre 2019 ; a débouté les appelantes de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation de 1.600.000 euros; a débouté les appelantes de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; a condamné solidairement les appelantes à payer à la concluante la somme de 280.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation du fonds de commerce, avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2020 ; a condamné solidairement les appelantes à payer à la concluante la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

49. Elle demande en outre :

— l’infirmation de ce jugement en ce qu’il a débouté la concluante de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— en conséquence, de débouter les appelantes de l’ensemble de leurs demandes;

— de condamner solidairement la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management, cette dernière en sa qualité de caution solidaire, à payer à la concluante l’indemnité d’immobilisation de 280.000 euros prévue par la promesse de vente du fonds de commerce ;

— de condamner solidairement les appelantes à payer à la concluante la somme de 1.880.000 euros au titre de son préjudice ;

— de condamner solidairement les appelantes à payer à la concluante la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner solidairement les appelantes aux entiers dépens en cause d’instance, distraits au profit de M^e Djerbi, avocat.

50. L’intimée énonce :

51. ' concernant la validité de la révocation de la clôture, que la concluante a sollicité cette révocation en raison du prononcé de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 juin 2023, par lequel la cour a confirmé la mainlevée de l’hypothèque prise par la société Olympe FR 4 sur l’immeuble, en considérant que l’obligation ne paraissait pas fondée en son principe'; qu’en raison du report de l’affaire au 20 novembre 2023, la révocation de la clôture a permis à la société Olympe FR 4 de déposer trois nouveaux jeux de conclusions'; que les appelantes ne justifient pas que les irrégularités qu’elles invoquent soient sanctionnées par la nullité du jugement, alors que la cause grave justifiant une révocation relève du pouvoir souverain du juge du fond; en tout état de cause, que l’effet dévolutif de l’appel permettra à la cour de maintenir le sens du jugement entrepris';

52. – sur le fond, que la concluante, société familiale détenue par un couple âgé de plus de 75 ans, n’était pas spécialement vendeuse, mais s’est laissée séduire par le sérieux de l’acquéreur, appartenant au groupe Centaurus, leader de l’hôtellerie, ainsi que par une offre ferme et définitive devant rapidement aboutir'; que l’opération n’a cependant pas abouti en raison de l’absence de conclusion des prêts sollicités par l’acquéreur auprès du CIC et de BPI, ainsi que de l’absence de l’augmentation du capital de la société Olympe FR 4 pour plus de huit millions d’euros, alors que la société Olympe FR 4 ne s’est pas prévalue de l’incidence de la crise sanitaire, ayant renoncé à l’imprévision ;

53. ' que les promesses de vente sont caduques, en l’absence de réitération à la date convenue, puisqu’elles ont stipulé qu’en cas de défaut de l’acquéreur, le vendeur pourra, à son choix, soit faire part de son intention de poursuivre la vente, indépendamment de son droit à réclamer une juste indemnisation, soit faire constater que la vente n’est pas réalisée, et reprendre ainsi la liberté de disposer de son bien';

54. ' que si la société Olympe FR 4 a sollicité, le 23 mars 2020, un troisième report de la date de signature en raison de la crise sanitaire, sur le fondement de l’article 1218 du code civil relatif à la force majeure, cette demande a été refusée par le conseil de la concluante par courrier du 24 mars 2020, en l’absence de force majeure et en raison des deux premiers reports, outre l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation de 280.000 euros'; que le 31 mars 2020, le notaire a constaté le défaut de l’acquéreur et ainsi l’absence de réitération des promesses';

55. ' que si les appelants invoquent l’ordonnance du 25 mars 2020, la période protégée a pris fin le 23 juin 2020'; que le délai pour régulariser les promesses a été reporté au 12 juillet 2020, date à laquelle aucune vente définitive n’a été régularisée, de sorte que les promesses sont devenues caduques à cette date'; que le 10 juillet 2020, la concluante a cependant proposé à la société Olympe FR 4 de régulariser les opérations avant le 16 juillet 2020, sans effet';

56. ' que si les appelantes invoquent une absence de mise en demeure, un tel acte n’était pas une condition préalable à la caducité, mais une simple formalité, alors qu’une telle mise en demeure n’était pas un préalable au constat de carence du notaire, qui devait être rédigé le jour prévu pour la signature';

57. ' qu’aucune mauvaise foi ne peut ainsi être reprochée à la concluante';

58. ' concernant le rejet des demandes de résolution des promesses de vente, que l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution ne peut être prononcée qu’en cas d’inexécution suffisamment grave, alors que l’inexécution est imputable à l’acquéreur, qui a refusé de poursuivre l’opération le 26 mars 2020, s’est abstenu de consigner le prix de la vente, a refusé de formaliser un nouvel avenant suite à la proposition de la concluante le 10 juillet 2020';

59. ' que la concluante a exécuté ses obligations, puisque la déclaration selon laquelle le fonds était ouvert a été stipulée dans l’acte du 11 septembre 2019, alors qu’à cette époque, cette déclaration était exacte'; qu’il n’a pas été prévu que cette mention soit reprise dans l’acte final'; que ce grief a été soulevé tardivement et avec mauvaise foi, puisque dans son mail du 23 mars 2020, la société Olympe FR 4 a reconnu qu’aucune décision administrative de fermeture des hôtels n’avait été prise'; que les échanges entre les parties ne font pas état d’un hôtel totalement fermé, ce qu’a retenu l’ordonnance du premier président de la cour d’appel de Paris du 11 janvier 2023'ainsi que le jugement déféré; que le 23 mars 2020, la concluante a confirmé que l’hôtel restait ouvert pendant le confinement, bien que l’activité soit réduite'; que sur les 66 chambres, 16 sont restées ouvertes, alors que des réservations étaient prévues jusqu’à la fin de mois de mars'; qu’en avril 2020, la société Olympe FR 4 a reconnu que l’hôtel restait ouvert, malgré un taux d’occupation faible';

60. ' qu’il en résulte que le jugement déféré doit être confirmé concernant le rejet des demandes de restitution des indemnités d’immobilisation';

61. ' que suite au décalage de cinq mois de la réitération des promesses, la concluante ayant perdu confiance en l’acquéreur, il a été expressément convenu le 2 février 2020 de remplacer la clause pénale par une indemnité d’immobilisation, cet avenant stipulant que la somme de 1,6 million d’euros restera définitivement acquise à la concluante en réparation du préjudice subi’privant la concluante de pouvoir vendre son bien immobilier;

62. ' subsidiairement, si la résolution des promesses est prononcée, que le paiement de l’indemnité d’immobilisation n’était qu’accessoire, et ne trouvait son utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, de sorte qu’aucune restitution n’est due par application de l’article 1229 du code civil ;

63. ' que l’indemnité d’immobilisation de 280.000 euros n’ayant jamais été versée, c’est à juste titre que le tribunal a condamné les appelantes à la payer';

64. ' qu’il n’y a pas lieu de requalifier les indemnités d’immobilisation en clauses pénales, puisqu’il s’agit en premier lieu d’une demande nouvelle devant la cour au regard de l’article 564 du code de procédure civile, la société Olympe FR 4 n’ayant demandé en première instance que la résolution du contrat';

65. ' que la société Olympe FR 4 a expressément renoncé à toute requalification dans l’avenant du 4 février 2020, de sorte que cette demande est irrecevable';

66. ' que si l’appelante soutient que cette renonciation est réputée non écrite, seules sont réputées non écrites les stipulations contraires au pouvoir du juge de modérer le montant d’une clause pénale, par application des alinéas 2 à 3 de l’article 1231-5 du code civil, alors que l’alinéa 1 dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre'; qu’aucune disposition ne consacre un caractère d’ordre public à la qualification des clauses pénales';

67. ' subsidiairement, que les indemnités d’immobilisation ne constituent pas des clauses pénales, puisqu’elles ne sanctionnent pas l’inexécution d’un contrat, mais son absence de formation'; qu’en l’espèce, les indemnités d’immobilisation ont été substituées aux clauses pénales initiales en raison des reports de la date de réitération des promesses, les stipulations prévoyant que l’objet est de réparer l’éventuel préjudice subi du fait des retards ou de l’absence de signature des actes authentiques’aux dates prévues'; qu’il s’agit du prix de l’exclusivité laissée à l’acquéreur pendant la durée de la promesse’afin de compenser l’interdiction faite à la concluante de céder le bien à un tiers pendant la durée de la promesse';

68. ' à titre infiniment subsidiaire, que les indemnités ne sont pas manifestement excessives, alors que la concluante a subi un préjudice résultant du retard pris pour la vente de ses biens';

69. ' que si les appelantes soutiennent que les prétendues clauses pénales ne peuvent produire d’effet à défaut d’une mise en demeure préalable, il a été convenu que ces pénalités soient dues du simple défaut de réitération des promesses dans le délai prévu, sans nécessité d’une mise en demeure';

70. ' concernant la demande de dommages et intérêts de la concluante, que les appelantes ont été de mauvaise foi pendant toute la durée de la procédure, engageant une procédure au fond afin de bloquer la vente de l’hôtel, ainsi que retenu par le tribunal de commerce de Paris dans son jugement du 2 février 2022'; que les appelantes ont ainsi inscrit une hypothèque sur l’immeuble en juillet 2023 afin de dissuader tout acquéreur potentiel';

71. ' qu’il en résulte un préjudice de 1.880.000 euros pour la concluante, correspondant au montant des indemnités d’immobilisation';

72. ' concernant le rejet de la demande des appelantes reposant sur une résistance abusive de la concluante, que le paiement de l’indemnité de 1,6 million d’euros était prévu contractuellement, alors que le juge de l’exécution et le premier président de la cour d’appel de Paris ont retenu que la créance de restitution de la société Olympe FR 4 ne paraissait pas fondée en son principe, ce qui exclut toute résistance abusive de la concluante'; que la concluante a rejeté les dernières tentatives de la société Olympe FR 4 en raison d’une perte de confiance.

*****

73. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

A) Concernant la demande de révocation de l’ordonnance de clôture prononcée par le juge de la mise en état et ses conséquences':

74. La cour constate que l’ordonnance du 29 juin 2023'a révoqué l’ordonnance de clôture au motif qu’il apparaît d’une bonne administration de la justice de l’ordonner, après avoir visé la requête des appelantes, alors que la demande de révocation a été formée par la société JC dans des conclusions d’incident du 21 juin 2023. La société JC a motivé sa demande par l’arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 15 juin 2023, dont la motivation reprend ses arguments, et afin d’éviter des décisions divergentes. Les appelantes se sont opposées à cette révocation par conclusions.

75. L’article 803 du code de procédure civile’dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

76. La décision de révocation doit être motivée ('Civ. 2e,'10 janv. 1979,'no'77-11.676) et relever une cause grave de révocation ('Civ. 3e,'21 mars 1984,'no'82-16.916). Encourt la cassation l’arrêt qui, pour révoquer l’ordonnance, se borne à énoncer que les parties ne s’y opposent pas, sans relever l’existence d’une cause grave ('Civ. 3e,'8 janv. 1992,'no'89-20.346), de même que l’arrêt qui rejette une demande de révocation de l’ordonnance de clôture sans indiquer la cause de révocation invoquée ni assortir sa décision d’aucun motif ('Civ. 2e,'26 nov. 1997,no'95-11.919).

77. En l’espèce, la cour ne peut que constater que l’ordonnance de révocation de la clôture n’a pas été motivée, ne relevant pas l’existence d’une cause grave. Si elle a visé les conclusions de la société Olympe FR 4 et de la société Centaurus Hospitality Management, la demande de révocation de l’ordonnance n’a pas émané de ces sociétés, mais de la société JC, les premières s’y étant opposées, de même qu’à une clôture à intervenir le jour de l’audiences des plaidoiries.

78. En conséquence, ainsi que soulevé par les appelantes, la cour ne peut qu’annuler cette ordonnance, ce qui a pour effet d’entraîner l’annulation du jugement déféré, la seconde clôture prononcée avant l’ouverture des débats devant le tribunal n’ayant pas été valablement ordonnée, en raison du vice affectant l’ordonnance de révocation.

79. Par application de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.

80. Il en résulte qu’en raison de l’annulation du jugement déféré, la cour se trouve ainsi saisie de l’entier litige. Il lui appartient en conséquence de statuer sur le fond.

B) Sur le fond':

1) Concernant les demandes des appelants relatives à la résolution des deux promesses de vente, la restitution de la somme de 1,6 million d’euros, et le rejet de la demande de paiement de 280.000 euros':

81. Il résulte de l’acte du 11 septembre 2019 concernant la vente du fonds de commerce que la réitération doit intervenir au plus tard le 5 novembre 2019 moyennant le paiement du prix. La date butoir est le 30 novembre si le notaire n’est pas en possession de certains documents. Si toutes les conditions suspensives sont réalisées mais que la vente n’intervient pas, la partie la plus diligente a huit jours ouvrés pour mettre l’autre en demeure, par acte d’huissier, d’avoir à comparaître pour la signature. A défaut de comparution de l’acquéreur, le vendeur peut, à son choix, dans le procès-verbal, soit faire part de son intention de poursuivre la vente, indépendamment de son droit à réclamer une juste indemnisation, soit de faire constater que la vente n’est pas réalisée, et il reprendra alors la liberté de disposer du bien. Si l’acquéreur ne réalise pas la promesse, il sera redevable d’une pénalité de 280.000 euros. Cette somme doit faire l’objet d’une caution devant être versée entre les mains du notaire au plus tard le 30 septembre 2019 par la société [Localité 11] Inn Group.

82. Cet acte stipule que le fonds de commerce a été régulièrement exploité, et qu’il n’existe aucune interdiction administrative tendant à paralyser totalement ou partiellement l’exploitation ou sa cession. Les horaires d’ouverture sont de 24h/24 et 7 jours/7. Il n’est pas fait état du taux de remplissage de l’hôtel. Seuls les chiffres d’affaires et les résultats des trois dernières années sont rappelés. Les parties écartent expressément l’article 1195 du code civil permettant la révision du contrat pour imprévision.

83. La cour constate enfin, concernant cet acte, qu’il n’existe aucune condition suspensive concernant l’obtention par l’acquéreur d’un crédit ou d’une augmentation de capital.

84. L’autre acte du 11 septembre 2019, concernant la vente de l’immeuble, est rédigé dans les mêmes termes, sauf que le montant de la pénalité est de 1.290.187,02 euros. Cette somme peut être remise au notaire, ou faire l’objet du cautionnement de la société [Localité 11] Inn Group. Il n’est prévu aucune condition suspensive tenant à l’obtention de concours financiers.

85. L’acte du 5 novembre 2019, concernant le fonds de commerce, est un avenant destiné à reporter la date de réitération au 31 janvier 2020. Il est constaté que la société [Localité 11] Inn Group se porte caution solidaire du paiement de la somme de 280.000 euros, pénalité qu’elle devra régler dans le délai de 15 jours ouvrables suite à la première demande du vendeur effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

86. Le même jour, un acte similaire intervient pour l’immeuble, dans les mêmes termes. La pénalité est portée à 1,5 millions d’euros, somme à consigner chez le notaire au plus tard le 20 novembre 2019, à peine de caducité de l’opération. La société [Localité 11] Inn Group se porte caution de ce paiement.

87. L’acte du 4 février 2020, concernant le fonds de commerce,'est le second avenant reportant la date de réitération au 31 mars 2020. En contrepartie, le vendeur demande de requalifier la clause pénale en indemnité d’immobilisation. A défaut de réitération à cette date, le vendeur sera définitivement titulaire de cette indemnité. Il est expressément stipulé que cette indemnité a pour objet de réparer l’éventuel préjudice subi du fait des retards ou de l’absence de signature. Les parties renoncent mutuellement à intenter toute action tendant à demander une autre requalification de cette indemnité, notamment à titre de clause pénale, ou à demander sa réduction conformément à l’article 1231-5 du code civil.

88. Le même jour, l’acte concernant l’immeuble’intervient, dans des termes et pour des motifs identiques, sauf que le montant de l’indemnité d’occupation est porté à 1,6 million d’euros.

89. S’agissant des raisons ayant conduites les appelantes à ne pas réitérer les ventes par acte authentique, celles-ci ne fondent pas leur argumentation, devant la cour, sur la théorie de l’imprévision, de sorte que le débat sur la clause ayant stipulé que les parties renoncent à l’imprévision est sans objet.

90. S’agissant d’un manquement de la société JC à ses obligations, il a été indiqué plus haut que si les premiers actes ont indiqué que le fonds est régulièrement exploité et qu’il n’existe aucune interdiction administrative tendant à en paralyser, totalement ou partiellement, l’exploitation, tel est le cas en la cause, puisqu’à la date de signature des promesses, il n’est invoqué par les appelantes aucune cause empêchant alors une exploitation normale, alors qu’il n’est pas mentionné que le taux de remplissage est une condition déterminante du consentement de la société Olympe FR 4, aucune référence à un tel taux n’étant mentionnée.

91. Il en résulte que le 30 novembre 2019 au plus tard, la cession du fonds de commerce et la vente concomitante de l’immeuble auraient dû être régularisées par acte authentique, en l’absence de toute condition suspensive non encore réalisée.

92. Il résulte d’ailleurs du courrier officiel de l’avocat des appelantes du 23 mars 2020 que la seconde série d’avenants résulte du fait que le financement de l’acquisition n’a pu être obtenu dans les délais requis.

93. S’agissant des effets de la crise sanitaire alors en cours, ce courrier l’évoque ensuite, au motif que les déclarations du vendeur concernant l’absence d’interdiction administrative pour l’exploitation du fonds ne peuvent plus être maintenues, suite à l’arrêté du 14 mars 2020 interdisant l’accueil du public jusqu’au 15 avril 2020. Il ajoute que si l’activité d’hébergement n’est pas remise en cause par cet arrêté, les services de petits déjeuners en salle et la vente de consommation au bar sont désormais interdits jusqu’au 15 avril. S’ajoute le décret du 16 mars 2020 limitant les déplacements, alors que plusieurs pays européens ont pris les mêmes dispositions, ce qui interdit de fait le tourisme en France. Selon ce conseil, l’ensemble de ces dispositions entraînent ainsi une fermeture partielle du fonds, d’autant que les éléments communiqués par le vendeur indiquent un taux d’occupation d’à peine 3'% pour le mois d’avril, alors que 50 chambres ont été mises hors service. Ce courrier invoque la force majeure prévue par l’article 1218 du code civil. Il est en conséquence demandé un nouveau report de la date butoir pour la réitération des cessions, afin que le fonds ait retrouvé un niveau d’activité normal.

94. La cour relève que les parties ont pu valablement renoncer à l’imprévision, les dispositions de l’article 1195 du code civil n’étant pas d’ordre public. En conséquence, les appelantes ne peuvent valablement invoquer les effets de la crise sanitaire sur les conditions d’ouverture du fonds de commerce. Du reste, dans son mail adressé en réponse le 24 mars 2020, l’avocat de la société JC a

réfuté l’existence d’un cas de force majeure, d’autant que lors de la signature des seconds avenants, l’existence de l’épidémie était connue. Il a rappelé qu’il a été renoncé à l’imprévisibilité.

95. La cour rappelle que les promesses n’ont pas été conditionnées à la situation économique et financière du fonds de commerce, comme un chiffre d’affaires ou un taux d’occupation des chambres, à maintenir entre la signature des promesses et la signature des actes définitifs. La renonciation à l’imprévision aurait d’ailleurs été un frein à l’application d’une telle condition, pour autant que sa défaillance ait résulté du fait du vendeur. Le rappel des trois derniers exercices n’est dû qu’à l’application de l’ancien article L141-2 du code de commerce, et il n’est pas invoqué que la société JC devait maintenir les résultats de ces exercices jusqu’à la passation des actes définitifs.

96. En outre, il n’est pas établi par les appelantes que les mesures administratives générales mises en place par l’Etat dans le cadre de la gestion de la crise Covid aient imposé la fermeture totale ou partielle des établissements hôteliers. Ainsi, il n’est pas démontré que la société venderesse n’était pas en mesure de délivrer la chose vendue conformément à sa description contractuelle à la date convenue. Il a d’ailleurs été reconnu, ainsi qu’indiqué plus haut, que l’hôtel n’était pas fermé, seuls certains services annexes étant concernés par les décisions gouvernementales. Il est établi que si le nombre d’occupation des chambres a diminué, des locations se sont cependant poursuivies, confirmant l’absence de fermeture. Le fonds de commerce n’a pas été perdu.

97. Au demeurant, le courrier de l’avocat des appelantes du 20 mai 2020 invoque le contexte d’incertitude lié à la crise sanitaire, et l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoyant un report des clauses résolutoires ou prévoyant une déchéance sanctionnant l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé à partir du 12 mars 2020, jusqu’au délai d’un mois suivant la cession de l’état d’urgence fixé au 23 mai 2020. Le 22 mai, il indique que si un accord n’est pas trouvé pour fixer une nouvelle date de signature, ses clientes demanderont la résolution des promesses de vente. Or, par courrier du 10 juillet 2020, l’avocat de la société JC a indiqué que l’état d’urgence est terminé, et il a formulé une dernière proposition pour une signature des actes définitifs. La cour constate que malgré la fin de la crise sanitaire, aucune réponse n’a été fournie par les appelantes sur la signature des actes définitifs.

98. La promesse de cession du fonds de commerce a en outre stipulé que l’acquéreur prendra le fonds vendu avec tous ses éléments corporels et incorporels en dépendant, dans l’état où le tout se trouve au jour de la promesse, sans recours contre le cédant pour quelque cause que ce soit, sous réserve que les déclarations du cédant se révèlent exactes. Or, il a été précisé plus haut qu’aucune inexactitude n’est reprochée à la société JC sur ses déclarations faites lors de la signature de cette promesse, les conséquences de la crise sanitaire s’étant produites ultérieurement.

99. La cour note, enfin que le jugement du juge de l’exécution de [Localité 11] du 31 août 2022'a ordonné la mainlevée de l’inscription hypothécaire prise par la société Olympe FR 4 pour 1,6 million d’euros, au motif que la demande de résolution de celle-ci procède de son refus de réitérer les cessions, alors que les parties ont expressément écarter les dispositions de l’article 1195 du code civil permettant la révision du contrat pour imprévision, d’autant que la société Olympe FR 4 est contradictoire en soutenant qu’il existerait un cas de force majeure tout en reprochant à la société JC un manquement à son obligation de délivrance.

100. Par ordonnance du 11 janvier 2023, le premier président de la cour d’appel de Paris a rejeté la demande de sursis à exécution de l’ordonnance rendue par le juge de l’exécution, au motif que le fonds de commerce n’a pas fait l’objet d’une fermeture administrative, puisque les hôtels n’ont pas été fermés. Il a

également relevé qu’aucun engagement n’avait été pris par la cédante concernant le taux de remplissage ou la rentabilité de l’hôtel, et que d’ailleurs, la société Olympe FR 4 a renoncé à se prévaloir de l’imprévision.

101. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 juin 2023'a confirmé la décision du juge de l’exécution ayant ordonné la mainlevée de l’hypothèque, au motif que la société Olympe FR 4 ne peut se prévaloir des conséquences de l’épidémie, ayant renoncé à l’imprévision. La cour en a retiré que l’indemnité d’immobilisation a ainsi vocation à être conservée par la société JC.

102. Il en résulte que les appelantes ne peuvent valablement solliciter la résolution, aux torts de la société JC, des promesses de vente et de cession et des avenants.

2) Concernant la nullité des procès-verbaux de carence et la caducité des promesses':

103. S’agissant en premier lieu de la nullité des procès-verbaux de carence établis par le notaire, il ne résulte pas de la promesse de cession du fonds de commerce qu’une mise en demeure de comparaître devant le notaire ait été prévue, y compris par voie d’acte de d’huissier. La promesse de vente de l’immeuble n’en prévoit pas plus. Dans les procès-verbaux, le notaire a seulement constaté les diligences réalisées afin de parvenir à la signature des actes définitifs, et le défaut de comparution de l’acheteur.

104. Si les promesses ont stipulé qu’à défaut de signature des actes à la date prévue, la partie la plus diligente devra mettre l’autre en demeure, par acte d’huissier, d’avoir à comparaître en l’étude du notaire, lequel pourra alors constater le défaut de cette partie par procès-verbal, il s’agit alors d’un acte préparatoire, permettant à la partie désirant poursuivre l’opération soit de faire part de son intention de poursuivre judiciairement la vente, soit de reprendre sa liberté.

105. Or, tel n’a pas été le cas des procès-verbaux de carence attaqués, qui n’ont retiré aucune conséquence de l’absence de comparution, et qui ne contiennent aucune déclaration du vendeur concernant soit la poursuite de l’opération en justice, soit son intention de recouvrer sa liberté contractuelle. Il n’y a pas lieu ainsi d’annuler ces procès-verbaux.

106. Sur le fond, la cour rappelle que selon les promesses, à défaut de signature des actes définitifs dans les délais convenus par les parties, il appartient notamment au vendeur de mettre en demeure l’acquéreur, par acte d’huissier, d’avoir à comparaître à l’effet de signer ces actes. En cas de défaut de l’acquéreur, le vendeur peut, à son choix, dans le procès-verbal dressé par le notaire, soit fait part de son intention de poursuivre judiciairement la vente, soit de reprendre sa liberté contractuelle.

107. En la cause, aucune mise en demeure par acte d’huissier n’a été délivrée par la société JC, suite à l’absence des appelantes lors des dates prévues pour la signature des actes définitifs. Il en résulte que la société JC ne peut, pour cette seule défaillance notamment de la société Olympe FR 4, se prévaloir d’une caducité des promesses, ainsi que soutenu par les appelantes.

108. Cependant, il résulte des promesses que la société JC s’est engagée, sous conditions suspensives, à céder à la société Olympe FR 4, qui l’a accepté, son fonds de commerce et l’immeuble dans lequel cette activité s’exerce. Les promesses ont réglé précisément tous les effets de ces ventes, incluant le prix. A l’issue de la réalisation des conditions, laquelle n’est pas contestée, il s’agissait de réitérer ces cessions par la signatures des actes authentiques, et faculté a été ouverte au vendeur, en cas de défaut de l’acquéreur, de poursuivre judiciairement la vente. Les promesses comportent, in fine, une déclaration de

sincérité concernant le prix convenu, avec le rappel des dispositions de l’article 1837 du code général des impôts concernant les pénalités applicables en cas de dissimulation. La promesse relative à la vente des murs est qualifiée expressément de promesse synallagmatique dans les définitions applicables à cet acte.

109. Or, selon l’article 1598 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Tel est le cas des deux promesses en cause.

110. L’article 1186 dispose qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement. L’article 1187 ajoute que la caducité met fin au contrat.

111. En l’espèce, il résulte des principes énoncés ci-dessus que les contrats concernant la cession du fonds de commerce et la vente de l’immeuble ont été valablement formés lors de la signature des promesses synallagmatiques. Il ne restait, pour parfaire ces opérations, qu’à signer les actes notariés définitifs. En raison d’une vente portant sur un immeuble, un tel acte était obligatoire pour la cession des murs, afin que la publicité foncière puisse être réalisée, et les deux opérations étaient stipulées indivisibles.

112. Or, en raison de l’absence des appelantes, la réitération prévue dans les promesses n’a pu avoir lieu, et ceci malgré une dernière proposition de la société JC formulée au mois de juillet 2020, à l’expiration de l’état d’urgence sanitaire, et faisant suite à plusieurs mises en demeure notifiées par avocat. Il en résulte que par application des règles générales prévues par les articles susvisés, les promesses sont ainsi devenus caduques, même si la mise en demeure contractuelle prévue, devant être réalisée par voie d’huissier, n’a été délivrée, puisque des mises en demeure adressées par l’avocat de la société JC ont bien été notifiées.

113. Si les appelantes invoquent l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, ce moyen est inopérant. En effet, il résulte de l’article 1 I de cette ordonnance qu’elle est applicable aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus. Pendant ce délai, les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er. Or, le 10 juillet 2020, la société JC a formulé une dernière proposition pour la signature des actes définitifs, et ce n’est que le 21 juillet qu’elle a indiqué qu’en l’absence de réponse, elle ne souhaite plus rester dans cette situation et qu’elle met ainsi un terme à toute négociation. Il en résulte également que les appelante sont ainsi mal fondées à invoquer la mauvaise foi de la société JC.

3) Concernant la demande de requalification des indemnités d’occupation en clause pénale, et la réduction des pénalités':

114. S’agissant en premier lieu de la fin de non recevoir soulevée par la société JC, au motif que la demande de requalification de l’indemnité d’occupation en clause pénale n’a pas été sollicitée en première instance, et qu’elle est ainsi nouvelle en cause d’appel, la cour constate que le dispositif des conclusions de la société JC ne contient aucune demande en ce sens. La cour n’est pas ainsi saisie de cette irrecevabilité.

115. Sur le fond, la cour rappelle que les promesses de vente sont en l’espèce synallagmatiques, et ainsi qu’elles valaient vente.

116. Il résulte de l’article 1231-5 du code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Le second alinéa ajoute que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. L’alinéa 3 prescrit que lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. L’alinéa 4 précise que toute stipulation contraire aux alinéas 2 et 3 est réputée non écrite. Enfin, l’alinéa 5 ajoute que sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

117. En la cause, les promesses ont stipulé que le défaut de réitération par acte authentique de la part de l’acquéreur donnera lieu au paiement d’une somme forfaitaire et libératoire, et il s’agit effectivement d’une clause pénale. Si en contrepartie de l’indisponibilité du fonds de commerce et de l’immeuble, les parties ont convenu de convertir ces clauses pénales en indemnités d’immobilisation, en raison des reports réitérés de la signature des actes authentiques causés par les appelantes, il résulte des dispositions de l’article 1231-5 du code civil que cette modification est sans effet, puisque la stipulation des sommes dues par l’acquéreur, en cas de refus de signer les actes authentiques, est destinée à le contraindre à exécuter cette obligation, s’agissant de deux promesses synallagmatiques.

118. Constitue ainsi une clause pénale la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée (Civ. 1re,'10 oct. 1995,'n°93-16.869), ce que consacre l’article 1231-5 du code civil, dans des dispositions qui sont d’ordre public, toute stipulation contraire étant réputée non écrite. Peu importe en conséquence les clauses ultérieures ayant requalifié les pénalités en indemnités d’immobilisation, et le fait que les parties aient renoncé à toute requalification.

119. S’agissant de la mise en demeure nécessaire à la mise en jeu de la clause pénale, la cour note qu’après son courrier du 10 juillet 2020 par lequel la société JC propose, une dernière fois, l’exécution des promesses, sinon leur caducité, elle a adressé un nouveau courrier officiel le 21 juillet 2020, prenant acte de l’échec des opération, et précisant qu’elle entend obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation du fonds de commerce, non encore versée, en demandant à son avocat d’initier une procédure en ce sens. En outre, dans sa lettre officielle du 20 avril 2020, l’avocat de la société JC a mis en demeure la société Olympe FR 4 de verser la somme de 280.000 euros, puisque le prix de la vente n’a pas été versé auprès du notaire le 27 mars, alors que la signature des actes définitifs n’est pas intervenue le 31 mars 2020. Il en résulte qu’une mise en demeure officielle a bien été adressée aux appelantes, par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs.

120. S’agissant ensuite du caractère manifestement excessif des pénalités renommées indemnités d’occupation, la cour constate que les parties sont entrées en relation, à l’initiative de la société [Localité 11] In Group, le 14 juin 2019, celle-ci proposant les acquisitions afin de poursuivre son expansion. La cour rappelle que les actes définitifs devaient être signés au plus tard le 30 novembre 2019, toutes les conditions suspensives ayant été levées. Or,

malgré plusieurs reports successifs, ces actes n’ont pas été signés, alors que les motifs invoqués par les appelantes étaient devenus sans actualité, l’état d’urgence sanitaire ayant été levé. En outre, les pièces produites par la société JC confirment qu’alors qu’aucune obtention de prêt ne figurait dans les conditions suspensives, l’acquéreur ne disposait pas de l’intégralité des fonds nécessaires, puisqu’il a sollicité de BPI France un prêt de 3,75 millions d’euros, dont le principe a été accepté par courrier de cet organisme du 13 mars 2020.

121. Les biens de la société JC sont demeurés indisponibles, et elle n’a pu réaliser leur cession que le 6 décembre 2021 à la société [Localité 8] Hôtel [Localité 9], après qu’une première tentative de vente, suite à une promesse synallagmatique conclue le 25 janvier 2021 avec la société Pierre 1er , ait échouée en raison de la liquidation judiciaire de cette société survenue le 18 juillet 2021.

122. Il en résulte qu’au regard du prix des cessions devant intervenir avec la société Olympe FR 4, des nombreux reports de la signature des actes authentiques, et du délai dans lequel une vente des biens de la société JC a pu intervenir, les pénalités stipulées n’étaient pas manifestement excessives.

123. En conséquence, la cour condamnera solidairement la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management, cette dernière en sa qualité de caution, à payer à la société JC la somme de 280.000 euros au titre de la pénalité prévue dans le cadre de la cession de son fonds de commerce. La cour déboutera la société Olympe FR 4 de sa demande formée contre la société JC à lui restituer la somme de 1,6 millions d’euros au titre de la pénalité prévue dans le cadre de la vente de l’immeuble, et déjà réglée.

4) Concernant les demandes de dommages et intérêts’et les demandes accessoires :

124. Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande des appelantes fondées sur une résistance abusive de la société JC.

125. La société JC ne justifie pas d’un préjudice supplémentaire au regard de la somme de 1,6 million d’euros déjà perçue, et de la somme supplémentaire de 280.000 euros à percevoir au titre de la présente décision. Sa demande de dommages et intérêts sera ainsi rejetée.

126. Succombant en leur appel, la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management seront condamnées solidairement à payer à la société JC la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel, outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 803 et 562 du code de procédure civile, les articles 1186, 1187, 1195, 1218, 1598 et 1231-5 du code civil, l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020';

Annule l’ordonnance du juge de la mise en état du 26 juin 2023 ayant révoqué l’ordonnance de clôture, et en conséquence le jugement déféré’en toutes ses dispositions';

statuant au fond,

Déboute la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management de leur demande de juger nuls les procès-verbaux de carence établis par le notaire de la société JC ;

Déboute la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management de leur demande de résolution judiciaire des promesses de vente conclues le 11 septembre 2019';

Déboute la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la société JC';

Déboute la société JC de sa demande de dommages et intérêts';

Dit n’y avoir lieu de réduire le montant des indemnités d’immobilisation requalifiées en clauses pénales’et en conséquence ;

Déboute la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management de leur demande de restitution de l’indemnité de 1,6 million d’euros';

Condamne solidairement la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management, cette dernière en qualité de caution solidaire, à payer à la société JC la somme de 280.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2020';

Condamne solidairement la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management à payer à la société JC la somme de 10.000 euros au titre des frais exposés, tant en première instance qu’en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne solidairement la société Olympe FR 4 et la société Centaurus Hospitality Management aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Djerbi, avocat';

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente