N° RG 24/01222 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MF22

C4

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA’ AVOCATS ASSOCIES

la SELARL COUTTON GERENTE LIBER MAGNAN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 29 JANVIER 2026

Appel d’une décision (N° RG 22/05503)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5]

en date du 15 janvier 2024

suivant déclaration d’appel du 20 mars 2024

APPELANTS :

M. [I] [M]

né le 15 Mars 1961 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [G] [M]

née le 14 Octobre 1961 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et plaidant par M^e Laurence TRIQUET-DUMOULIN de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA’ AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.A.S. ODALYS RESIDENCES immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 487 696 080, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par M^e Maryline U’REN-GERENTE de la SELARL COUTTON GERENTE LIBER MAGNAN, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e MEHINAGIC, avocat au barreau de NIMES,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 novembre 2025, M. BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

Faits et procédure:

1. La société Odalys Résidences a pour activité l’exploitation commerciale de résidences de tourisme. Elle exploite notamment une résidence de tourisme trois étoiles, dénommée « [6]Ours Blanc» sise à [Adresse 9].

2. Les lots de cette résidence appartiennent à des investisseurs privés, lesquels les ont donnés à bail commercial à la société Odalys Résidences, entre décembre 2013 et juillet 2014.

3. Par courrier en date du 12 juin 2020, la société Odalys Résidences a informé les bailleurs qu’elle procédait à une diminution du loyer annuel de 17% en raison de la fermeture administrative de la résidence du 14 mars au 1er juin 2020. Le 20 janvier 2021, elle a fait part d’une nouvelle diminution de loyer à hauteur de 12 % pour la période du 31 octobre au 14 décembre 2020. Les 2 avril et 28 juin 2021, la société Odalys Résidences a pris attache avec ses bailleurs afin de leur indiquer qu’une 3ème franchise serait appliquée, à hauteur de 35% lissée sur les trois premiers trimestres de l’année, tenant à la persistance des contraintes sanitaires imposées par le gouvernement.

4. Par acte extrajudiciaire du 21 mai 2021, seize bailleurs ont fait délivrer à la société Odalys Résidences un commandement de payer. Douze autres bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

5. La société Odalys Résidences a été assignée par 40 bailleurs devant le juge des référés aux fins de condamnation au règlement de l’arriéré locatif. Par décision du 2 février 2022, le juge des référés a considéré qu’il existait des contestations sérieuses et a renvoyé les demandeurs à mieux se pourvoir.

6. Par acte d’huissier en date du 25 octobre 2022, [I] et [G] [M], ainsi que d’autres bailleurs, ont assigné la société Odalys Résidences devant le tribunal judiciaire de Grenoble, afin notamment de la voir condamnée à leur payer, pour M. et Mme [M], les arriérés locatifs dus pour les années 2020 et 2021, et de constater que par l’effet du commandement délivré le 21 mai 2021, la clause résolutoire insérée au bail est acquise depuis le 21 juin 2021, avec pour conséquences l’expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Ils ont également demandé la production d’un extrait du bilan des années 2018/2020 et la communication du montant et de l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes.

7. Par jugement du 15 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a:

— débouté la société Odalys Résidences de sa contestation de la qualité à agir de M. [N] [H] au nom des membres de l’indivision [H],

— débouté les demandeurs. de leur demande en paiement,

— débouté M. et Mme [E], M. [S], M. et Mme [K], Mme [P], M. [A], M. et Mme [M] et les membres de l’indivision [H] représentés par M. [N] [H], de leur demande en constat de résiliation de bail et en expulsion,

— débouté les demandeurs de leur demande de condamnation sous astreinte de la société Odalys Résidences à communiquer des documents comptables,

— condamné in solidum les demandeurs aux entiers dépens,

— condamné in solidum les demandeurs à verser à la société Odalys Résidences la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

8. [I] et [G] [M] ont interjeté appel de cette décision le 20 mars 2024, en ce qu’elle:

— les a déboutés de leur demande en constat de résiliation de bail et en expulsion,

— les a déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte de la société Odalys Résidences à communiquer des documents comptables,

— les a condamnés in solidum avec les autres demandeurs aux entiers dépens,

— les a condamnés in solidum avec les autres demandeurs à verser à la société Odalys Résidences la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

9. L’instruction de cette procédure a été clôturée le 23 octobre 2025.

Prétentions et moyens de [I] et [G] [M]':

10. Selon leurs conclusions remises par voie électronique le 23 mai 2025, ils demandent à la cour, au visa des articles L.145-41 et L145-40-2 du code de commerce, de l’article L.321-2 du code du tourisme, du décret n°2020-604 du 20 mai 2020 concernant les résidences de tourisme, de l’article 212-1 du code de la consommation, des articles 1170 et 1171 du code civil, de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel:

— d’infirmer le jugement déféré;

— de juger que le congé délivré par les concluants à la société Odalys Résidences en date du 25 octobre 2022, suite aux deux mises en demeure adressées les 6 octobre 2020 et 21 décembre 2020, est régulier et justifié et contient des motifs graves et légitimes;

— de débouter la société Odalys Résidences de sa demande de nullité du congé délivré;

— de juger que le bail commercial conclu entre les concluants et la société Odalys Résidences est résilié à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail, commandement délivré le 21 mai 2021 et resté infructueux;

— de juger que la clause résolutoire a été acquise depuis le 21 juin 2021;

— de juger la résiliation du bail aux seuls torts de la société Odalys Résidences et d’ordonner son expulsion immédiate, et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier de la force publique si besoin;

— de juger que le congé délivré le 25 octobre 2022 l’a été pour un motif légitime et sérieux et dire que, quoiqu’il en soit, le bail a été résilié aux seuls torts de la société Odalys Résidences à compter du 30 avril 2023;

— de débouter la société Odalys Résidences de toutes ses demandes;

— de condamner la société Odalys Résidences à leur payer la somme de 1.903,62 euros pour les loyers dus en 2020 et 2.303,38 euros pour les loyers impayés en 2021, soit un total de 4.207,00 euros;

— de condamner la société Odalys Résidences à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros à compter du 21 juin 2021.

11. Ils demandent également de condamner la société Odalys Résidences à communiquer:

— les contrats conclus avec des sous-locataires quant à l’utilisation de l’appartement des concluants;

— les indicateurs relatifs à la performance de l’investissement (L.321-2 du code du tourisme et jurisprudences de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 février 2017);

— les bilans de la résidence [7], conformément à la jurisprudence de la cour d’appel de Rennes du 27 avril 2016;

— le nombre d’appartements gérés actuellement par l’intimée pour la résidence [7];

— les périodes en semaines d’exploitation;

— le taux moyen d’occupation pendant les différentes périodes de location (taux de remplissage);

— les principaux postes de recettes et de dépenses avec le détail concernant:

* le chiffre d’affaires net d’hébergement et le chiffre d’affaires net autre,

* concernant les dépenses principales : les charges d’exploitation, les charges de la résidence, les autres charges, taxes, loyers des appartements touristiques, l’impôt sur les sociétés, les frais de siège et autres charges;

* le chiffre d’affaires global de la société Odalys Résidences et les bilans consolidés.

12. Ils demandent, en outre:

— de condamner la société Odalys Résidences au paiement de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’aux dépens de la procédure introduite devant le tribunal judiciaire de Grenoble (RG 24/03583) pour la connexité avec l’affaire pendante devant la cour d’appel de Grenoble qui a été jugée par l’ordonnance juridictionnelle du 15 avril 2025.

13. Les appelants exposent:

14. – concernant l’absence de nullité du congé signifié le 25 octobre 2022 pour motif grave et légitime, qu’il a visé le non-paiement des loyers pour les périodes du 1er février 2020 au 31 juillet 2020, du 31 octobre 2020 au 14 décembre 2020, du 1er février 2021 au 31 octobre 2021; qu’il indique que ces manquements se sont poursuivis plus d’un mois après la mise en demeure signifiée le 23 septembre 2022; que ces actes précisent ainsi de façon claire et précise les manquements reprochés au preneur, qu’il n’ignorait pas puisqu’il en fait lui-même état;

15. – concernant les demandes en paiement, que l’intimée a été mise en demeure à trois reprises': les 6 octobre et 21 décembre 2020 par leur conseil, puis le 25 octobre 2022 dans le cadre du congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction;

16. – que les paiements réalisés par l’intimée l’ont été en dehors du délai imparti par l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, puisqu’elle a seulement reporté le délai d’acquisition de la clause résolutoire pendant le confinement, et n’a pas suspendu l’exécution d’une obligation au paiement d’une somme d’argent; que l’intimée a unilatéralement suspendu le paiement des loyers;

17. – que si l’intimée invoque l’influence du confinement sur le paiement des loyers, et la commune intention des parties, insérée dans l’article 6 du contrat, permettant une réduction des loyers, cependant le preneur a l’obligation de payer le loyer aux termes convenus, alors que les bailleurs n’étaient pas responsables de l’absence de location; que le bail souscrit par les concluants est un contrat d’adhésion imposé par l’intimée qui est le seul exploitant de l’immeuble, alors que les bailleurs sont des non-professionnels, de sorte qu’il n’y a eu aucune commune intention des parties, et que l’article 6 prévoyant une réduction du loyer en cas de force majeure est réputé non écrit au sens de l’article 1171 du code civil, vidant l’obligation du preneur de sa substance; que cet article créée également un déséquilibre significatif au sens de l’article L212-1 du code de la consommation;

18. – que le décret du 20 mai 2020 n’a pas, rétroactivement, confirmé la fermeture des résidences de tourisme à compter du 14 mars 2020 jusqu’au 2 juin 2020; que le décret du 19 mars 2021 n’a pas prévu d’interdiction ou de fermeture pour la période du 19 mars au 19 mai 2021;

19. – que l’intimée ne rapporte pas la preuve de difficultés économiques, alors qu’elle a pu bénéficier des aides de l’État à hauteur de 10 millions d’euros;

20. – qu’il a été jugé que le locataire d’une résidence de tourisme ne peut invoquer ni l’exception d’inexécution, ni la force majeure pour échapper au paiement des loyers des 1er et 2ième trimestre 2020; que si l’épidémie a affecté les conditions d’exploitation, elle n’a pas affecté les biens eux-mêmes, qui sont restés conformes à leur destination, puisque si certains lieux accueillant du public dans les résidences de tourisme ont été fermés, une dérogation a existé concernant les personnes qui y élisent leur domicile, de sorte que toute activité n’a pas été interdite au preneur;

21. – que la mesure de fermeture n’est pas le fait des bailleurs, qui ont continué à exécuter leur obligation de délivrance;

22. – en tout état de cause, que la résidence est fermée pendant les dates de fermeture annuelle de la station, laquelle ouvre début décembre jusqu’à fin avril, puis du 15 juin au 31 août, alors que l’intimée a minoré les loyers pour tous les trimestres de l’année 2020 et sur trois trimestres de l’année 2021;

23. – concernant la communication de documents, que l’exploitant est tenu d’établir une comptabilité distincte par résidence, qu’il doit communiquer au bailleur, afin qu’il puisse connaître les dépenses et les recettes par postes; que les concluants sont en droit de connaître les contrats de location afin de savoir quelles sommes ont été réglées; qu’il s’agit de savoir si l’intimée a été mise en danger pendant la période de confinement.

Prétentions et moyens de la société Odalys Résidences:

24. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 3 octobre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, des articles 1104 et 1223 du code civil, des anciens articles 1156 et suivants du code civil; des articles L 145-41 alinéa 2, L 145-9, L145-17 et suivants du code de commerce, de l’article 1343-5 du code civil:

— de statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel interjeté par les époux [M] ;

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, ainsi en ce qu’il a :

* débouté les demandeurs, dont les époux [M], de leurs demandes en paiement ;

* débouté les époux [M] de leur demande en constat de résiliation de bail et en expulsion ;

* débouté les époux [M] de leur demande de condamnation sous astreinte de la société Odalys Résidences à communiquer des documents comptables;

— condamné les époux [M], in solidum avec les autres demandeurs, aux entiers dépens ;

* condamné les époux [M], in solidum avec les autres demandeurs, à verser à la société Odalys Résidences la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* rejeté l’intégralité des prétentions, fins et conclusions des époux [M] ;

— et ce faisant, de juger que la concluante n’a pas commis de faute en suspendant le paiement des loyers durant les trois périodes de fermetures administratives de la résidence (confinements), au titre de l’article 6 du bail commercial liant les parties et des règles régissant le droit commun des contrats, à savoir la bonne foi et la possibilité de réduire le prix en cas d’inexécution imparfaite ;

— de juger que la demande des époux [M] en acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer n’est ni fondée, ni justifiée;

— de juger que le bailleur de mauvaise foi ne peut invoquer l’acquisition d’une clause résolutoire ;

— de juger que l’arriéré locatif litigieux ne constitue pas une faute grave justifiant la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties ;

— de juger que les demandes au titre de la fixation d’une indemnité d’occupation sont injustifiées, la concluante ayant régulièrement poursuivi le paiement des loyers à échéance jusqu’à ce jour ;

— en conséquence, à titre principal, de débouter les époux [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— à titre subsidiaire, d’accorder des délais de paiement à la concluante pour s’acquitter de la dette locative ;

— de prendre acte de ce que la concluante s’engage à apurer la dette locative résultant de l’application des franchises « COVID » dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire des baux liant les parties le temps de l’apurement de l’échéancier ;

— de juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets si la concluante paie la dette locative résultant de l’application des franchises « COVID » pendant ce délai d’un mois ;

— de prendre acte du renvoi ordonné par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Grenoble dans son ordonnance juridictionnelle du 15 avril 2025 ;

— et statuant sur les demandes de la concluante portant sur le congé qui lui a été signifié, de juger recevables ses demandes portant sur la nullité du congé du bail commercial qui lui a été signifié ;

— de juger que les griefs invoqués par les époux [M] dans le congé signifié à la concluante le 25 octobre 2022 ne constituent pas un motif grave et légitime pour délivrer congé du bail commercial conclu le 3 mars 2014, sans offre de renouvellement ;

— de juger que le congé délivré par les époux [M] à la concluante en date du 25 octobre 2022 est irrégulier et injustifié, nul et non avenu ;

— en conséquence, à titre principal, de prononcer la nullité du congé signifié à la concluante le 25 octobre 2022 à la demande des époux [M] ;

— de juger que le bail commercial conclu entre les époux [M] et la concluante se prolonge tacitement aux charges et conditions antérieures ;

— de débouter les époux [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— à titre subsidiaire, sur le paiement de l’indemnité d’éviction à défaut du prononcé de la nullité du congé signifié à la concluante, de juger qu’elle est fondée à demander le paiement d’une indemnité d’éviction ;

— de condamner les époux [M] à payer à la concluante la somme de 40.199 euros au titre de l’indemnité d’éviction due pour les lots n° 80 et 10 ;

— en tout état de cause, de débouter les époux [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— de condamner in solidum les époux [M] à payer à la concluante la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner in solidum les époux [M] aux dépens de l’instance.

25. L’intimée indique:

26. – concernant le non-paiement des loyers pendant la crise sanitaire, que lors de la première période de fermeture administrative du 14 mars au 1er juin 2020, la concluante pouvait appliquer une franchise de 80 jours, ce qui représentait 21,9'% du loyer annuel, mais qu’elle a ramené cette franchise à 17%; que lors de la seconde période de fermeture du 31 octobre au 14 décembre 2020, elle a appliqué une franchise de 45 jours, représentant 12'% du loyer annuel; que lors de la troisième période du 3 avril au 3 mai 2021, elle a appliqué une franchise de 35'%, lissée sur les trois premiers trimestres 2021; que ces franchises ont été plus favorables aux bailleurs que l’application de l’article 6 du contrat, prévoyant le paiement de l’équivalent de 30'% des recettes nettes encaissées par elle en cas de force majeure;

27. – qu’en raison des diverses mesures administratives, la concluante n’a pu recevoir du public et a dû fermer ses portes à compter du 14 mars 2020, ne rentrant pas dans la catégorie M des magasins de vente ou des établissements assurant un domicile régulier pour leur clientèle y élisant domicile'; que ce n’est qu’à partir du 15 décembre 2020 qu’elle a pu rouvrir, mais avec la restriction liée aux conditions limitées de déplacement des personnes, qui n’ont été levées que le 20 juin 2021;

28. – s’agissant de l’application de l’article 6 du bail commercial, permettant à la concluante d’appliquer une franchise des loyers, en cas de force majeure interrompant l’activité touristique du lieu de situation des biens loués ou d’événements amenant un dysfonctionnement grave et dont la durée viendrait à excéder trois jours consécutifs dans l’activité du preneur, que les mesures administratives entrent dans le cadre de cette clause; qu’il s’agit bien d’un cas de force majeure car échappant au contrôle du preneur, qui ne pouvait le prévoir lors de la signature du contrat;

29. – que la Cour de cassation n’a statué, le 30 juin 2022, que sur les conditions de la force majeure au sens de l’article 1218 du code civil, alors que la force majeure contractuelle n’a pas de rapport avec la force majeure de droit commun, d’autant que les dispositions de l’article 1218 ne sont pas d’ordre public; que les arrêts du 30 juin 2020 ne trouvent pas ainsi à s’appliquer à la présente espèce; qu’il était ainsi loisible aux parties de définir contractuellement ce qu’elles entendaient par force majeure interrompant l’activité touristique du lieu de situation des biens loués, dont l’entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes;

30. – en outre, que l’article 6 vise également l’événement amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur, sans se référer à la force majeure, ce qui a été l’effet des mesures administratives;

31. – que si les appelants prétendent que l’article 6 du bail doit être réputé non écrit, le droit de la consommation n’est pas applicable à un bail commercial, permettant aux bailleurs de bénéficier d’avantages fiscaux importants, alors qu’ils ont souscrit ce bail afin de faire exploiter leur lot dans le cadre d’une résidence de tourisme; que les appelants ne peuvent affirmer avoir la qualité de consommateurs;

32. – que l’activité de la concluante a été lourdement impactée sur l’hiver 2020/2021 puisque son résultat d’exploitation a été négatif pour 244.698 euros; que la concluante a été de bonne foi en proposant aux bailleurs une solution équilibrée par l’adaptation du contrat par l’application d’une franchise, alors que ses concurrents ont fait le choix de suspendre le paiement des loyers;

33. – qu’elle était en droit de demander une réduction du montant du loyer, par application de l’article 1223 du code civil, en raison de l’impossibilité d’exploiter le bien loué ce qui a été généré par une exécution imparfaite de l’obligation de délivrance;

34. – qu’il en résulte que la demande de résiliation du bail est mal fondée, en l’absence d’une faute de la concluante, et de l’absence de bonne foi des bailleurs, qui ont refusé de négocier;

35. – en tout état de cause, que la clause résolutoire ne pouvait produire ses effets, en raison des articles 1er et 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, disposant que les personnes morales de droit privé exerçant une activité économique, susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité, ne peuvent encourir de pénalités, d’exécution de clause résolutoire et de toute clause prévoyant une déchéance en raison du défaut de paiement des loyers ou des charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, pour les loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire;

36. – que le congé signifié le 25 octobre 2022 pour motif grave et légitime est nul, au regard des articles L145-9 et L145-17 du code de commerce, puisqu’il a visé le défaut de paiement des loyers pendant les périodes concernées par les fermetures administratives;

37. – en outre, que l’absence de faute de la concluante ne permet pas aux appelants de justifier d’un motif grave et légitime;

38. – subsidiairement, que si le congé n’est pas nul, les bailleurs sont tenus du paiement de l’indemnité d’éviction, pour absence de motif grave et légitime; qu’au regard du chiffre d’affaires réalisé par la concluante, du nombre de lits exploités dans la résidence, et du nombre de couchage figurant dans le bien donné à bail, le montant de cette indemnité est de 40.199 euros;

39. – s’agissant de la demande de communication de pièces, que la demande des appelants est identique à celle déjà présentée devant le juge des référés; que la concluante a alors produit les pièces demandées;

40. – que la concluante n’a pas résisté abusivement, alors que les appelants n’ont pas formé leur demande de paiement à hauteur de 10.000 euros dans les moyens de leurs conclusions, mais uniquement dans leur dispositif, de sorte que cette demande n’est pas conforme à l’article 954 du code de procédure civile.

*****

41. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Motifs’de la décision :

1) Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

42. La cour constate qu’il n’est pas contesté que le bail commercial conclu entre les appelants et l’intimée est un contrat d’adhésion, puisqu’il a été proposé aux propriétaires des lots composant la résidence par la société l’exploitant. Un nombre important de propriétaires a ainsi mené une action conjointe.

43. L’article 6 du bail stipule que de convention expresse, le loyer sera fixé à 30'% des recettes nettes effectivement encaissées par le preneur (et réparties aux tantièmes de copropriété entre les propriétaires à bail) en cas de force majeure interrompant l’activité touristique du lieu de situation des biens loués (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens) ou d’événements amenant un dysfonctionnement grave et dont la durée viendrait à excéder trois jours consécutifs dans l’activité du preneur, notamment une quelconque modification dans la destination ou l’accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement, étant entendu que cette disposition ne saurait s’appliquer dans l’éventualité où le preneur aurait la charge ou le contrôle de l’entretien ou du fonctionnement desdites parties communes.

44. Le bail a été conclu le 3 mars 2014. Il en résulte que les dispositions de l’ordonnance du 10 février 2016 concernant les effets de l’imprévision ou de la force majeure ne sont pas applicables.

45. Au regard de la date de conclusion du bail, le débiteur d’une somme d’argent ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Il en résulte qu’en cas de survenance d’un fait constitutif d’un cas de force majeure, le preneur ne peut être dispensé du paiement des loyers, sauf si la chose est détruite. Il résulte ainsi de l’article 1722 du code civil que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. Or, en la cause, il n’y a eu aucune destruction totale ou partielle des biens donnés à bail.

46. L’article 6 du bail conclu par les époux [M] a aménagé les effets, sur le paiement des loyers, notamment de la survenance d’un cas de force majeure, non en exonérant le preneur de toute obligation à payer les loyers, mais en limitant cette exonération, puisque pendant les effets de cet événement, il a été convenu que le preneur restera redevable d’un loyer égal à 30'% du montant des recettes nettes effectivement encaissées par lui.

47. Le preneur ne pouvant se soustraire au paiement des loyers en dehors du cas de destruction des biens donnés à bail, il en résulte que l’article 6 en litige vide l’obligation du preneur de sa substance, alors qu’il ne peut être soutenu que le contrat a été librement négocié, s’agissant d’un contrat d’adhésion. En conséquence, cet article ne peut qu’être réputé non écrit, comme sollicité par les appelants. Le moyen pris d’un déséquilibre significatif est ainsi surabondant.

48. En outre, il n’est pas contesté par l’intimée que la résidence n’est pas ouverte pendant toute l’année, mais que les périodes d’ouverture correspondent avec celles de la station au sein de laquelle elle est implantée. De ce fait, le preneur ne peut prétendre bénéficier d’une réduction des loyers, en raison de l’application de l’article 6, que pendant les périodes où il a été, du fait des restrictions administratives, dans l’impossibilité d’exploiter normalement la résidence de tourisme. L’intimée ne pouvait ainsi opérer une réduction des loyers sur les périodes lors desquelles la résidence n’était, en tout état de cause, pas ouverte à la location touristique.

49. Concernant la force majeure en elle-même, la cour constate que le bail a défini un loyer annuel. Seul le paiement de ce loyer fait l’objet de paiements trimestriels, et il ne s’agit ainsi que d’une modalité de l’exécution par le preneur de son obligation de paiement. L’obligation reposant sur le preneur consiste dans le paiement d’une somme d’argent. En l’espèce, il n’est pas justifié notamment par des éléments comptables que la trésorerie du preneur l’ait mis dans l’impossibilité de régler les loyers, définis comme étant annuels. En outre, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant la force majeure.

50. Ainsi que soutenu par les appelants, aucune mesure de fermeture générale des résidences de tourisme n’a été imposée par l’État dans le cadre de la crise sanitaire, les restrictions n’ayant touché que les parties destinées à accueillir le public, et non les logements pouvant être donnés à bail. En matière de baux commerciaux, les seules mesures gouvernementales ont consisté à suspendre les actions visant une résolution pour défaut de paiement des loyers, et non la suspension du paiement de ces loyers. Les mesures sanitaires n’ont pas affecté les biens donnés à bail, mais l’activité exercée par l’intimée.

51. L’intimée est mal fondée à invoquer un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, puisqu’ils ne sont pas à l’origine des diverses mesures administratives prises dans le cadre de la crise sanitaire.

52. Il en résulte que l’intimée n’était pas fondée à imposer aux bailleurs une diminution des loyers. Les appelants étaient ainsi bien fondés à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mai 2021, conjointement avec d’autres bailleurs.

53. Le report des effets des clauses résolutoires prévus par l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n’est applicable que lorsque le délai au locataire, destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, pour apurer sa dette, expire au cours de la période juridiquement protégée instituée entre le 12 mars et le 23 juin 2020 (Civ 3., 12 octobre 2023 n° 22-19.117). Or, en la cause, le commandement visant la clause résolutoire a été délivré en 2021, soit après l’expiration de cette période protégée. Il est constant que ses causes n’ont pas été réglées.

54. En conséquence, la clause résolutoire insérée au bail a été acquise le 21 juin 2021 comme soutenu par les appelants, et le bail a été résilié de plein droit. Les appelants sont également bien fondés à solliciter le paiement de l’arriéré locatif, outre la fixation d’une indemnité d’occupation. Il en résulte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de leur demande en paiement, de leur demande de constat de la résiliation du bail et en expulsion, et en ce qu’il a condamné les appelants, in solidum avec les autres demandeurs, à payer à la société Odalys Résidences la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

55. Concernant la demande de l’intimée tendant à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire, la cour ne peut que constater l’absence de bonne foi de la société Odalyse Résidences au regard des principes rappelés ci-dessous, alors qu’elle a fait l’objet de plusieurs mises en demeure et d’un commandement de payer. Sa demande reconventionnelle sera donc rejetée.

2) Sur le congé signifié par les appelants et le paiement de l’indemnité d’éviction:

56. La cour a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 21 juin 2021. Il en résulte que le congé signifié le 25 octobre 2022 était superfétatoire. En conséquence, les demandes et prétentions des parties concernant la validité de ce congé et ses effets sont sans objet. L’intimée ne peut ainsi qu’être déboutée de ses demandes visant l’annulation de ce congé, la poursuite du bail, sinon le paiement d’une indemnité d’éviction.

3) Sur la demande de production de documents comptables:

57. Ainsi qu’indiqué par le tribunal, selon l’article L321-2 du code de tourisme, l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

58. Le tribunal a ainsi constaté que si aux termes de leur assignation, les demandeurs sollicitent la condamnation de la société Odalys à communiquer sous astreinte un extrait du bilan des années 2018-2019 et 2020 ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes, il résulte de l’étude du dossier, que les documents sollicités ont été communiqués aux demandeurs (pièces 11 à 13). Les rapports d’activité 2020 et 2021 font ainsi état de l’évolution du taux d’occupation et des postes de dépenses et de recettes depuis l’année 2017-2018. Il a ajouté que cette communication était par ailleurs déjà effective devant le juge des référés.

59. La cour constate que devant elle, la société Odalys Résidences produit;

— la synthèse des loyers payés aux différents propriétaires sur l’exercice 2020/2021,

— le rapport d’activité concernant l’année 2020, avec le tableau comportant les résultats, avec la précision du chiffre d’affaires, des différentes charges; qu’il en est de même concernant l’année 2021;

— le tableau concernant l’évolution de ces postes sur les exercices 2017 à 2020;

— les rapports de synthèses concernant l’évolution du marché de la montagne et l’industrie hôtelière.

60.En conséquence, la cour ne peut que constater que les prescriptions du code du tourisme ont été respectées sur ce point, alors que les appelants ne peuvent solliciter la production de tous les contrats conclus par d’autres propriétaires de la résidence, l’article [8]-2 précité ne le prévoyant pas, d’autant que l’intimée produit la liste de tous les propriétaires, ce qui est de nature à permettre aux appelants de leur demander la communication de leurs propres baux. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de cette demande de communication sous astreinte.

4) Sur la demande de dommages et intérêts des appelants pour résistance abusive:

61. Il résulte de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la date de l’appel, que les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

62. En l’espèce, la cour constate que les conclusions des appelants ne contiennent aucun moyen au soutien de leur demande de condamnation de l’intimée au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

63. En outre, les prétentions des appelants ont été rejetées en première instance, de sorte que la preuve du caractère abusif de la résistance de l’intimée n’est pas rapportée.

64. La cour rejettera ainsi cette demande.

******

65. Il est équitable de condamner la société Odalys Résidences à payer à M.et Mme [M] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel, précision faite que ces dépens n’incluent pas les dépens liés à l’ordonnance juridictionnelle du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble du 15 avril 2025, laquelle a dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 1104 et 1223 du code civil, les anciens articles 1148, 1156 et suivants du code civil, les articles L 145-41 alinéa 2, L 145-9, L 145-17 et suivants du code de commerce, l’article 1343-5 du code civil, l’article L321-2 du code du tourisme:

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a:

— débouté M. et Mme [M] de leur demande en paiement,

— débouté M. et Mme [M] de leur demande de constat de la résiliation du bail et en expulsion,

— condamné M. et Mme [M], in solidum avec les autres demandeurs, aux entiers dépens,

— condamné M. et Mme [M], in solidum avec les autres demandeurs, à payer à la société Odalys Résidences la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour;

statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre M.et Mme [M] et la société Odalys Résidences, avec effet au 21 juin 2021, aux torts de la société Odalys Résidences;

Déboute la société Odalys Résidences de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire;

Ordonne l’expulsion immédiate de la société Odalys Résidences, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier de la force publique si besoin;

Condamne la société Odalys Résidences à payer à M. et Mme [M] la somme de 1.903,62 euros pour les loyers dus en 2020 et 2.303,38 euros pour les loyers impayés en 2021, soit un total de 4.207 euros;

Condamne la société Odalys Résidences à payer à M. et Mme [M] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros à compter du 21 juin 2021 jusqu’à la libération effective des lieux;

Déclare en conséquence sans objet les prétentions des parties relatives au congé sans renouvellement délivré le 25 octobre 2022 et déboute la société Odalys Résidences de ses demandes visant l’annulation de ce congé, la poursuite du bail, sinon le paiement d’une indemnité d’éviction;

y ajoutant,

Condamne la société Odalys Résidences à payer à M.et Mme [M] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société Odalys aux dépens de première instance et d’appel, qui n’incluront pas les dépens liés à l’ordonnance juridictionnelle du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble du 15 avril 2025;

Signé par Madame FIGUET, Présidente et par Madame RICHET, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente