R.G : 14/08206

Décision du

Tribunal de Commerce de LYON

Au fond

du 19 septembre 2014

RG : 2013j2853

XXX

Société E Y

C/

B

SARL X H

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

3^e chambre A

ARRET DU 31 Mars 2016

APPELANTE :

Société E Y,

inscrite au RCS DE LYON sous le numéro B 960 501 294

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de la SAS REGIE GENERALE DE LYON immatriculée au RCS de LYON sous le N°404 776 296

siège social

XXX

XXX

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON

Assistée de la SELARL POYARD AVOCATS, avocats au barreau de LYON

INTIMEES :

M^me A B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON

EURL X H

inscrite au RCS de LYON sous le n° 494 912 066

représentée par son dirigeant légal en exercice domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 23 Février 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Février 2016

Date de mise à disposition : 31 Mars 2016

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Christine DEVALETTE, président

— Hélène HOMS, conseiller

— C D, conseiller

assistés pendant les débats de Jocelyne PITIOT, greffier

en présence d’Amaury PLUMERAULT, avocat stagiaire

A l’audience, C D a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine DEVALETTE, président, et par Jocelyne PITIOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’E.U.R.L. X H (X), ayant pour gérante A B, a signé le 13 juillet 2005 un bail commercial avec la S.A.S. Y concernant un local commercial situé XXX à TASSIN-LA-DEMI-LUNE.

A compter de 2010, la société X a dénoncé à son bailleur la présence de rats, ainsi que des excréments de ces derniers et des ravages dus à leur présence dans le local.

La société Y a alors fait intervenir à plusieurs reprises des entreprises pour dératiser les lieux.

Alléguant que les dératisations n’avaient pas été efficaces et que d’autres désordres afférents notamment à des dysfonctionnements électriques et à la présence d’humidité affectaient le local, la société X a demandé au juge des référés l’organisation d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 27 novembre 2012, C Z a été désigné en qualité d’expert pour vérifier l’existence des désordres allégués, en rechercher l’origine, décrire les travaux nécessaires et donner tous les éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par la société X, son rapport ayant été déposé le 24 mai 2013.

La société X et A B, à titre personnel, ont assigné, le 27 novembre 2013, la société Y en demandant à ce que la société X soit indemnisée pour son préjudice d’exploitation et remboursée des travaux entrepris, A B sollicitant, quant à elle, des dommages et intérêts pour des problèmes de santé liés à l’impossibilité d’utiliser les sanitaires du local.

Par jugement en date du 19 septembre 2014, auquel il est expressément fait référence pour plus de précisions sur les faits, les prétentions et moyens des parties, le Tribunal de Commerce de LYON a statué ainsi :

« DEBOUTE la société Y de sa demande d’incompétence du Tribunal de Commerce de LYON.

CONDAMNE la société Y au règlement de la somme de 10 000 € au profit de Mademoiselle A B à titre de dommages et intérêts et indemnisation de son préjudice.

CONDAMNE la société Y représentée par son mandataire la société REGIE GENERALE DE LYON à payer à la société X H :

' la somme de 1620 € HT à titre de dommages-intérêts afférents aux travaux de reprise des désordres constatés par l’expert Z concernant la présence de rats et la réfection des plinthes en bois.

' la somme de 790 € HT en remboursement de la facture d’intervention de la SARL AFC CARRELAGE aux fins de rebouchage des trous réalisés par les rats et de remise en place du Placoplatre.

CONDAMNE la société Y représentée par son mandataire la société REGIE GENERALE DE LYON à :

' procéder aux travaux nécessaires tels que préconisés par l’expert judiciaire Z afin de remettre en état le soubassement de la façade de l’immeuble et assurer son étanchéité, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 150 €uros par jour de retard dont le tribunal se réservera la liquidation.

' procéder aux travaux nécessaires afin de remettre en état l’enrobé situé devant l’entrée du local commercial loué, tels que préconisés par l’expert judiciaire Z, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sons peine, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 150 €uros par jour de retard dont le tribunal se réservera la liquidation.

' payer à la société X H la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice d’exploitation et du préjudice de jouissance subis.

DEBOUTE la société Y représentée par son mandataire la société REGIE GENERALE DE LYON de sa demande en résiliation du bail commercial liant les parties.

CONDAMNE la société la société Y représentée par son mandataire la société REGIE GENERALE DE LYON à payer à la société X H la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile.

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans constitution de garantie.

REJETTE comme inutiles et non fondés tous autres moyens, fins et conclusions des parties. »

Par déclaration reçue le 17 octobre 2014, la société Y a relevé appel de ce jugement, intimant la société X et A B.

Par ordonnance du 2 février 2015, le délégataire du Premier Président a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement à concurrence de la somme de 5.000 € au titre des sommes allouées à A B et de 22.410 € pour celles bénéficiant la société X.

Dans le dernier état de ses conclusions (récapitulatives) déposées le 2 février 2016, la société Y demande à la cour de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et de :

— débouter A B en son nom personnel, de toutes ses demandes,

— débouter la société X H de toutes ses demandes,

— prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties, aux torts exclusifs de la société X H,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société X H et de tous occupants de leur chef au besoin avec l’aide de la force publique,

— condamner la société X H à payer à la SA Y :

' la somme de 1.640,87 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 2 février 2016,

' une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges du bail jusqu’à son complet départ des lieux, ainsi que de tous occupants de son chef,

' la somme de 2.040 € au titre des travaux mis en 'uvre pour le compte de la locataire et qui lui incombent exclusivement, comme ne relevant pas de l’article 606 du Code Civil,

— condamner la société X H à payer à la SA Y la somme de 5.000 € au titre des frais non compris dans les dépens, par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la société X H aux entiers dépens de l’instance en référé, de première instance et d’appel.

La société Y fait valoir que le rapport d’expertise n’est pas probant au regard de la méthodologie de l’expert, de ses appréciations erronées et de son absence d’analyse contradictoire des éléments censés caractériser les préjudices.

Elle expose que l’expert a retenu comme des désordres existants des circonstances qui ont disparu le jour où il prétend les constater puisque la présence des rats n’était plus d’actualité à la date de l’unique réunion d’expertise du 21 janvier 2013, des travaux de dératisation ayant notamment été mis en 'uvre, ainsi que des travaux de rebouchage des trous par lesquels pouvaient passer les rats, des travaux sur les plaques du plafond suspendu et sur la cloison entre la boulangerie et le local et un nettoyage complet de la boulangerie.

Elle prétend que seules quelques traces résiduelles du passage des rats ont été relevées par l’expert et que les derniers petits travaux à effectuer sur place ont été empêchés par la locataire qui s’y est opposée.

Elle affirme qu’aucune faute ne peut lui être reprochée puisque les rats parvenus dans le local provenaient de la boulangerie exploitée dans le local voisin, qu’elle n’a pas attendu pour faire intervenir sur place et à de nombreuses reprises une entreprise chargée de travaux de dératisation et qu’elle a régulièrement mis en 'uvre l’entretien des parties communes de l’immeuble.

Elle soutient que la société X a pris les lieux dans l’état où ils se trouvaient et que ceux-ci sont présumés en bon état faute de preuve contraire et d’état des lieux établi à la date d’effet du bail en cours, conformément à l’article 1731 du code civil.

Elle indique que les travaux d’entretien et toutes les réparations nécessaires dont le remboursement est sollicité par la société X sont à la charge du locataire car aucune de ces dépenses ne constitue une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil.

Elle allègue que la société X ne rapporte pas la preuve de son préjudice, le chiffre d’affaire de cette société n’ayant nullement été impacté sur les périodes considérées alors qu’elle n’a rien entrepris pour rendre agréable l’environnement olfactif dans la boutique et qu’elle a choisi d’empêcher les entreprises de terminer leur travail.

Elle estime que A B ne rapporte pas la preuve que la présence des rats ait eu des conséquences sur sa santé.

Elle sollicite la résiliation du bail en raison du retard constant dans le règlement du loyer, du défaut d’entretien des lieux par la locataire, celle-ci ayant volontairement laissé se dégrader les équipements et aménagements intérieurs du local, du non-respect de la destination des lieux, une activité de vente différente de l’activité déclarée du bail étant développée par la locataire, et en raison de l’atteinte à sa réputation et son honneur.

Dans le dernier état de leurs écritures (récapitulatives) déposées le 17 février 2016, la société X et A B demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal a condamné la société Y à payer à A B la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts en indemnisation de son préjudice,

— dire et juger en effet que la société Y a commis une faute engageant sa responsabilité civile délictuelle à son égard en s’abstenant de prendre les mesures nécessaires et efficaces en vue d’éradiquer la présence de rats, rendant inutilisables les toilettes du local commercial pendant de nombreux mois et générant ainsi un préjudice à son égard matérialisé particulièrement par des problèmes urinaires ayant nécessité son hospitalisation,

— dire recevable et bien fondée A B en son appel incident,

— dire et juger que le préjudice subi par A B s’est aggravé depuis la date du jugement, en l’absence d’exécution des travaux nécessaires pour éradiquer la présence de rats et particulièrement l’odeur nauséabonde qu’ils dégagent dans le local commercial,

— condamner en conséquence la société Y à payer à A B la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice subi depuis la date du jugement querellé jusqu’à celle de l’exécution effective des travaux permettant de mettre un terme à la présence de rats et ce faisant à l’odeur nauséabonde qu’ils dégagent dans le local commercial dans lequel elle travaille en sa qualité de gérant de la société X H,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— dire et juger en effet que la société Y a commis des fautes engageant sa responsabilité civile contractuelle à l’égard de son locataire et l’obligeant à indemniser ce dernier de l’intégralité des préjudices subis, et que le bailleur est également défaillant dans son obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail mais également en s’abstenant d’y faire, pendant la durée dudit bail, toutes les réparations devenues nécessaires autres que locatives, en s’abstenant d’entreprendre les travaux sur les parties communes de l’immeuble qui lui appartient en entier, de nature à empêcher les rats de pénétrer dans l’immeuble et ce faisant dans le local commercial loué et en se dispensant en outre d’effectuer les travaux « d’étanchéification » du mur extérieur du bâtiment qui abrite le local commercial en sorte que l’intérieur du local commercial et notamment les plinthes en bois ne s’en trouvent pas affectés,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Y de sa demande reconventionnelle en résiliation du bail commercial liant les parties en l’état de ce que les deux motifs par elle avancés sont inexacts, en ce qu’il ne peut être reproché au locataire aucun défaut d’entretien du local commercial puisqu’il a été établi au contraire qu’il est la victime de la défaillance de son bailleur et au regard de ce qu’il est établi par ailleurs que les loyers sont régulièrement réglés,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Y de sa demande de condamnation de son locataire à lui payer des loyers et charges prétendument impayés à la date du 22 janvier 2014,

— dire la société Y irrecevable en sa demande visant à voir condamner la société X H à lui payer la somme de 2.040 € au titre des travaux mis en 'uvre pour le compte de la locataire et qui lui incomberaient exclusivement, comme ne relevant pas de l’article 606 du Code civil, comme étant constitutive d’une demande nouvelle en cause d’appel,

— à défaut de la dire recevable, l’en débouter,

— dire recevable et bien fondée la société X H en son appel incident,

— dire et juger que le préjudice subi par la société X H s’est aggravé depuis la date du jugement, en l’absence d’exécution des travaux nécessaires pour éradiquer la présence de rats et particulièrement l’odeur nauséabonde qu’ils dégagent dans le local commercial, de sorte que le préjudice commercial perdure,

— condamner en conséquence la société Y à payer à la société X H la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice subi depuis la date du jugement querellé jusqu’à celle de l’exécution effective des travaux permettant de mettre un terme à la présence de rats et ce faisant à l’odeur nauséabonde qu’ils dégagent dans le local commercial qu’elle exploite,

— constater l’omission de statuer dans le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas été statué sur la demande présentée par la société X H visant à voir dire et juger que le coût de la fourniture et de l’installation d’un luminaire dans les toilettes du local commercial loué doit définitivement rester à la charge du bailleur en l’état de ce que ces dépenses ont pour origine les dégradations causées par les rats, observation faite que le bailleur a d’ailleurs pris l’initiative de commander et payer sans même consulter son locataire ce luminaire dont il avait donc l’intention de conserver la charge financière définitive, faire droit à ladite demande,

— condamner la société Y à payer à la société X H la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles par elle exposés devant la cour,

— condamner la société Y aux entiers dépens de première instance, en ce compris ceux exposés dans le cadre de la procédure de référé ayant conduit à la reddition de l’ordonnance de ce tribunal du 27 novembre 2012, le coût de l’expertise judiciaire selon ordonnance de taxe du 3 septembre 2013 , le coût du procès-verbal de constat dressé par Maître Hervé CHATELARD, Huissier de justice à la date du 18 mai 2012, ainsi qu’aux dépens d’appel.

La société X et A B s’appuient sur le rapport d’expertise concernant la présence et l’origine des rats, la présence de ceux-ci ayant été favorisée par le défaut d’entretien de l’ancienne boulangerie contiguë, la société Y, propriétaire des lieux, n’ayant pris aucune mesure pour assurer un nettoyage complet du local.

Elles estiment que les dispositions de l’article 606 du code civil ne sont pas applicables en l’espèce, que ce soit pour apprécier le caractère de grosses réparations ou de celles imputables au locataire, dans la mesure où la dégradation du local commercial n’est pas intrinsèque au commerce mais provient d’un événement extérieur, à savoir la survenance de rats.

Elles soutiennent que, faute d’avoir pris les mesures nécessaires pour éviter la présence des rats, la société Y a manqué à son obligation de permettre au preneur de jouir paisiblement du bien loué et que si cette société avait pris en temps utile les mesures nécessaires pour boucher les trous dans le bâtiment, les rats n’auraient eu aucune possibilité de pénétrer dans les lieux.

La société X affirme n’avoir jamais fait obstacle à l’intervention des entreprises en vue de procéder aux réparations, particulièrement en ce qui concerne la dératisation et la réparation des dégâts occasionnés par les rats.

Elle prétend que les problèmes d’arrivée d’eau à travers le soubassement de la façade incombent à la société Y, celle-ci étant propriétaire de l’ensemble de l’immeuble et le soubassement de façade étant constitutif d’une partie commune.

Elle allègue également que les travaux concernant la dépression de l’enrobé situé devant l’entrée du local incombent à la société Y, ces désordres étant situés à l’extérieur du local commercial.

Elle affirme que les désordres affectant le local ont causé un préjudice à la société se traduisant par une perte d’exploitation de 10.000 €, ses clients ayant refusé de pénétrer dans le local.

A B fait valoir qu’elle a connu des problèmes de santé, directement liés à l’impossibilité d’utiliser les toilettes en raison des dégradations de l’installation électrique et de la VMC par les rongeurs.

La société X indique être à jour dans le règlement des loyers et des charges.

Pour satisfaire aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées et ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’aux termes de l’alinéa 2 de l’article 954 du Code de Procédure Civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures récapitulatives des parties ;

Attendu que la recevabilité des appels principal et incident, qui n’a pas été remise en cause devant le conseiller de la mise en état, n’est pas contestée devant la cour, s’agissant d’une clause de style touchant uniquement au bien fondé du recours ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1134 du Code Civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;

Attendu que l’article 1719 de ce code prévoit que : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » ;

Que l’article suivant de ce code dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » ;

Attendu que la société Y met en avant la lettre du bail commercial (sa pièce 1) et plus particulièrement son article 7 libellé ainsi dans son premier alinéa :

« Le Preneur maintiendra les lieux loués en bon état d’entretien et effectuera pendant le cours du bail et à ses frais toutes réparations qui seraient nécessaires, à l’exception de celles prévues par l’article 606 du Code Civil, qui demeureront à la charge du Bailleur. »

Attendu que ce bail signé entre les parties, par l’intermédiaire de la subrogation intervenue le 1^er avril 2007 (sa pièce 2) au profit de la société X, stipule en son article 6 que « Par dérogation à l’article 1719 et suivants du Code Civil, le bailleur n’est pas garant de la conformité des locaux à l’égard des règlements administratifs et de police ainsi que des prescriptions d’urbanisme, ou de la réglementation applicable à l’activité exercée par le preneur. » ;

Que cette dérogation à l’obligation de délivrance du bailleur est ainsi définie comme partielle ;

Attendu que la société X, dans un courriel adressé le 9 juin 2010 (sa pièce 3) au mandataire de gestion du bailleur, fait état de doléances manifestées depuis une année concernant la présence de rats dans son local, et n’a pas été contestée sur ce signalement remontant à l’année 2009 ;

Que l’expert judiciaire a pu noter l’intervention de plusieurs dératisations intervenues entre mai 2010 et novembre 2012, sans pour autant que ces interventions aient été efficaces, car il constate personnellement dans sa seule visite des lieux effectuée le 21 janvier 2013 que « dès l’entrée dans le local, une odeur très forte d’excréments prend à la gorge » et que « le plafond suspendu est encombré de crottes de rats », alors que « la ventilation mécanique dans le plafond est arrêtée, suite aux différentes pannes provoquées par les fils électriques rongés. » ;

Attendu que ce dernier conclut « Les rats proviennent des égouts communaux et pénètrent dans le local. Ils circulent dans les plafonds en rongeant les cloisons et les câbles électriques, ce qui provoque des pannes régulières d’électricité. »

Attendu que les critiques faites par l’appelante sur les investigations de C Z ne la conduisent pas à le contredire sur les constatations ainsi opérées, se bornant à lui reprocher d’avoir retenu des « désordres existants des circonstances qui ont disparu le jour où il prétend les constater » alors que son conseil dans son dire du 17 mai 2013 écrit :

« Concernant la présence des rats, les différentes interventions faites à la demande de la Régie ont été inefficaces : les rats sont toujours présents ; La vétusté et l’abandon de la boulangerie attenante au local X H contribuent à la prolifération des rats. » ;

Que ce technicien n’est pas critiqué en ce qu’il relève que les rongeurs ont trouvé leur passage à partir d’une boulangerie notée dans sa visite comme affectée de la même invasion et « dans un état de saleté très prononcé », car la cloison entre les deux commerces n’allait pas jusqu’au plafond, le cloisonnement entre les deux commerces n’étant toujours pas effectif au niveau des toilettes au moment de sa visite ;

Attendu qu’il n’est pas discuté que le local commercial voisin appartienne à la société Y et que la liquidation judiciaire de son locataire était effective lors des investigations de l’expert, le bailleur faisant d’ailleurs état d’une intervention de nettoyage réalisée le 16 juillet 2012 (sa pièce 40) ;

Attendu que ce bailleur n’a ainsi pas respecté son obligation de délivrance en ne procédant pas aux démarches et/ou travaux nécessaires pour prévenir toute entrée dans les locaux commerciaux des rongeurs, et surtout pour les faire cesser ;

Attendu que la clause susvisée du bail opérant répartition de la charge des travaux d’entretien des lieux loués n’a pas ainsi à recevoir application, les désordres mis en avant ne résultant pas de l’entretien des locaux ;

Que la responsabilité de la société Y n’a d’ailleurs pas été contestée lorsque les parties se sont rendues devant le conciliateur de justice au cours des premiers mois de l’année 2012, ainsi qu’en attestent les pièces 17 et 28 des parties intimées et 5 de l’appelante ;

Attendu que cette dernière pièce constituée d’un courriel émis le 7 mars 2012 par le mandataire de gestion du bailleur manifeste l’accord intervenu pour la « mise en place de plaques métalliques contre le mur de la boulangerie » ;

Attendu que s’agissant des derniers travaux affirmés comme ayant été empêchés d’être exécutés par la résistance du preneur, il résulte du propre courrier de cette Régie Générale de LYON du 3 juillet 2012 (pièce 11 de l’appelante et 17 adverse) que l’utilisation de plaques métalliques portant convenues quelques semaines auparavant n’était plus prévue ;

Que le courrier émis par le conseil de la société X le 15 mai 2012 (sa pièce 14) manifeste la raison de l’échec de la première intervention, tenant à ce qu’elle correspondait aux horaires d’ouverture du magasin, alors que celui du 14 juin suivant comme la lettre de la Régie du 23 mai (pièces 15 et 16) démontrent que la difficulté tient dans l’absence de respect d’un engagement pris au cours de la conciliation concernant la mise en place de plaques métalliques ;

Attendu que cette discorde, ayant d’ailleurs conduit à la saisine du Juge des Référés pour l’organisation d’une expertise, ne peut ainsi être imputée à la société X ;

Que le bailleur est bien malvenu à invoquer la résistance opposée par le preneur au titre de travaux lancés à la fin du mois de février 2013 (ses pièces 16 et 17) alors que les opérations d’expertise étaient en cours ;

Attendu que même si la société Y marque son désaccord sur le diagnostic posé par C Z, elle n’a en rien tenté depuis le 24 mai 2013, date de dépôt du rapport, de faire réaliser ces travaux estimés selon elle comme suffisants pour prévenir toute nouvelle entrée des rongeurs ;

Qu’elle a d’ailleurs fait constater par huissier de justice le 18 novembre 2014 (sa pièce 29) la réalisation d’une partie des travaux préconisés par l’expert concernant des désordres non concernés par les intrusions de rats ;

Attendu que, pour le seuil situé devant l’entrée des lieux loués, la lecture même de la désignation des lieux dans le bail et surtout le plan de masse qui lui est joint ne permet en rien de considérer qu’il fasse partie de l’emprise cédée à bail, la société X ne pouvant être tenue à les prendre en charge ;

Attendu que s’agissant de l’étanchéité du mur extérieur et des désordres des plinthes intérieures, la société Y met en avant l’article 7 du bail, renvoyant à l’article 606 du Code Civil pour la répartition entre bailleur et preneur qui prévoit que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. » ;

Attendu que l’article 1754 de ce même code dispose que :

«  Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre » ;

Que C Z n’est pas critiqué lorsqu’il a diagnostiqué la source de ces désordres tenant à ce que la peinture du soubassement en façade « s’est délitée et n’assure plus son étanchéité » ;

Attendu que la reprise affirmée comme ayant été effectuée par la société locataire (courrier de la Régie du 3 juillet 2012 en pièce 17 de la locataire) sur cette façade conduit de plus fort à retenir qu’elle avait la charge de cet entretien du bas des murs extérieurs des lieux loués ;

Attendu que la dégradation des plinthes en bois a été notée par l’expert judiciaire comme consécutive aux entrées d’humidité dont il vient d’être retenu qu’elles étaient la conséquence d’un défaut d’étanchéité du mur extérieur, et donc d’un défaut d’entretien par la locataire ;

Sur les demandes formées par la société X

Attendu que s’agissant des travaux engagés pour remédier aux entrées et dégâts des rats, C Z a demandé deux devis de réfection pour un total de 920,92 € TTC, alors que la société locataire a pour sa part supporté des travaux pour notamment le rebouchage des trous (Entreprise AFC CARRELAGE) pour 833,45 € TTC (sa pièce 9) ;

Attendu que ces coûts n’ont pas été contestés par la bailleresse qui devait être condamnée à les supporter, une réformation devant être prononcée en ce qu’un autre devis a été intégré par les premiers juges au titre de la réfection des plinthes en bois, la société Y devant ainsi être condamnée à verser à sa locataire une somme de 1.754,37 € pour ces réparations effectuées ou à effectuer ;

Attendu que s’agissant des travaux ordonnés sous astreinte dans le jugement entrepris concernant l’enrobé devant l’entrée, leur réalisation dans le cadre de l’exécution provisoire comme les motifs ci-dessus doivent conduire à la confirmation du jugement sauf à retenir que l’astreinte ordonnée a d’ores et déjà pris fin ;

Que pour les travaux touchant à la façade, la décision doit être infirmée, comme n’incombant pas au bailleur ;

Attendu que le préjudice commercial subi par la société locataire, arbitré à hauteur de 10.000 € en première instance est sans équivoque consécutif tant à la mauvaise odeur consécutive aux entrées récurrentes des rats dans les locaux, aux problèmes de sécurité tenant à la dégradation par les rats de l’installation électrique ainsi qu’au mauvais état de l’enrobé devant l’entrée du local ;

Attendu que si les résultats annuels de la société X n’ont pas connu d’évolution péjorative, il n’en demeure pas moins que le constat objectif du caractère nauséabond de l’odeur, comme l’intervention de plusieurs dératisations, n’ont pas permis à cette société commerciale d’opérer un développement prévisible, et de connaître une exploitation normale au quotidien ;

Que les désordres dans l’installation électrique notés par l’expert comme consécutifs aux activités des rats ont tout autant eu un rôle péjoratif dans la jouissance normale des lieux, devenus en grande partie impropres à leur destination ;

Attendu que la société X ne peut en revanche déplorer un maintien des odeurs dans le seul WC, sans établir la rémanence des entrées de rats, et surtout sans prendre les dispositions nécessaires pour y mettre elle-même fin, en l’état du blocage qu’elle a opposé à son bailleur au décours des saisines des premiers juges et de cette cour ;

Attendu qu’il convient dès lors de confirmer que la somme allouée en première instance constitue une indemnisation intégrale du préjudice subi par la société X, la demande présentée en cause d’appel devant être rejetée ;

Sur les demandes présentées par A B

Attendu que les termes de l’article 1382 du Code Civil invoqués permettent de retenir que le défaut de respect par la société Y de son obligation de délivrance, en ce que les rongeurs ont provoqué à la fois des odeurs, rendu indisponibles les toilettes, tant du fait de leur présence, de leurs traces et des dysfonctionnements électriques, a été à l’origine d’un préjudice personnel ressenti par cette gérante ;

Que les problèmes de santé connus par elle sont étayés, eu égard aux constatations matérielles opérées par l’expert judiciaire comme au caractère commun de la phobie des rats, par le bulletin d’hospitalisation versé aux débats, le constat dressé le 18 mai 2012 et l’attestation d’un de ses amis (sa pièce 35) ;

Attendu que l’indemnisation allouée par les premiers juges ne peut être consacrée, la couverture intégrale de son préjudice devant être fixée à la somme de 5.000 €, la décision entreprise devant être réformée sur ce montant ;

Que pour les motifs qui ont été ci-dessus repris, aucune indemnisation complémentaire n’est susceptible d’être accordée pour la période postérieure à la décision entreprise ;

Sur la demande en paiement de factures formée par la société Y

Attendu qu’aux termes de l’article 564 du Code de Procédure Civile « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. » ;

Attendu que la somme de 2.040 € réclamée au titre des travaux objets des factures produites en pièce 27 et 28, concerne pour la seconde d’entre elles, de 1.440 € TTC la reprise de l’enrobé qui n’est pas à la charge de la locataire ;

Attendu que ces deux factures sont postérieures au jugement entrepris et ont été engagées du fait de l’exécution provisoire dont était assorti le jugement déféré, la demande présentée par la société Y n’encourant ainsi aucune irrecevabilité ;

Que seule la première facture de 600 € TTC pour la reprise du soubassement doit être mise à la charge de la société X ;

Sur le bail, le solde locatif et sa résiliation

Attendu que s’agissant du solde locatif mis en avant par la société Y comme arrêté au 2 février 2016 à hauteur de 1.640,87 €, le décompte produit en pièce 49 révèle des régularisations de charges opérées pour les années 2009 à 2011, des soldes positifs au bénéfice de la locataire entre 247,62 € et 432,53 €, pour un total pour ces trois années de 998,62 €. Les opérations suivantes sont contestées par la société X en ce que des factures d’entretien du système de chauffage y sont imputées, comme surtout celles des dératisations engagées ;

Attendu que la société appelante ne fournit aucun élément de réponse sur ces contestations, les montants ainsi imputés au titre des régularisations 2012 à 2014, alors que celle de 2015 n’a pas été faite, ne pouvant être retenus comme permettant de vérifier l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible ;

Attendu que la réclamation au titre de l’arriéré doit ainsi être rejetée, la décision entreprise devant être confirmée sur ce rejet ;

Attendu que s’agissant du coût de la fourniture et de l’installation d’un luminaire dans les toilettes des lieux loués, le débouté ci-dessus prononcé au titre du solde locatif rend sans objet ce moyen de défense ;

Attendu que l’incertitude la plus totale sur l’existence même d’un solde locatif débiteur ne permet pas à la société Y, au regard de sa résistance à faire face à son obligation de délivrance, de se prévaloir d’impayés ponctuels de loyers pour solliciter la résiliation du bail, les difficultés connues par sa locataire ayant été en grande partie causées par son incurie à faire face aux difficultés qui lui étaient signalées ;

Que les premiers juges ont rejeté à bon droit cette prétention du bailleur ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que la société Y succombe quasi-totalement en son appel et doit en supporter les dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Que ceux de première instance doivent être revus, notamment en ce que les premiers juges n’ont pas statué sur l’inclusion des frais d’expertise, comme du coût du constat d’huissier du 18 mai 2012, mais restent à la charge de la société Y ;

Attendu qu’il appartient au Juge des Référés de statuer sur ses dépens, la cour, qui n’est pas saisie d’un recours contre sa décision, étant dépourvue de pouvoir juridictionnel pour les liquider ;

Attendu que l’équité commande de décharger la société X des frais irrépétibles engagés dans cet appel et de condamner la société Y à leur verser une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné la société Y au règlement de la somme de 10.000 € au profit de A B à titre de dommages et intérêts et indemnisation de son préjudice,

— condamné la société Y à payer à la société X H :

' la somme de 1.620 € HT à titre de dommages et intérêts afférents aux travaux de reprise des désordres constatés par l’expert Z concernant la présence de rats et la réfection des plinthes en bois.

' la somme de 790 € HT en remboursement de la facture d’intervention de la SARL AFC CARRELAGE aux fins de rebouchage des trous réalisés par les rats et de remise en place du Placoplatre.

— condamné la société Y à procéder aux travaux nécessaires tels que préconisés par l’expert judiciaire Z afin de remettre en état le soubassement de la façade de l’immeuble et assure son étanchéité, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 150 € par jour de retard,

et statuant à nouveau sur ces chefs infirmés comme y ajoutant :

Condamne la S.A.S. Y à verser à l’E.U.R.L. X H la somme de 1.754,37 € au titre de deux factures de remise en état,

Condamne la S.A.S. Y à verser à A B la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice,

Constate que les travaux ordonnés sous astreinte concernant le seuil en enrobé ont été exécutés,

Déboute A B et l’E.U.R.L. X H de toutes leurs autres demandes, fins et moyens,

Déclare recevable la S.A.S. Y en sa demande et condamne l’E.U.R.L. X H à lui verser la somme de 600 € au titre des travaux demeurant à sa charge,

Condamne la S.A.S. Y aux dépens de première instance, comprenant le coût de l’expertise judiciaire selon ordonnance de taxe du 3 septembre 2013 et celui du procès-verbal de constat dressé par Maître Hervé CHATELARD, Huissier de justice le 18 mai 2012,

Dit que les dépens afférents à l’ordonnance de référé du 27 novembre 2012 doivent être liquidés par le juge des référés,

Condamne la S.A.S. Y à verser à l’E.U.R.L. X H une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la S.A.S. Y aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT