R.G : 13/03791 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 23 janvier 2013

RG : 11/14222

XXX

X

I

C/

A

A

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile B ARRET DU 30 Mai 2017 APPELANTS :

M. L-M X

XXX

69150 DECINES-CHARPIEU

Représenté par la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON

M^me H J I épouse X

XXX

69150 DECINES-CHARPIEU

Représentée par la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON INTIMES :

M. C A

XXX

69150 DÉCINES-CHARPIEU

Représenté par Maître Etienne TETE, avocat au barreau de LYON

M^me E A XXX décédée)

XXX

69150 DECINES-CHARPIEU

Représentée par Maître Etienne TETE, avocat au barreau de LYON

M. F Z

XXX

69150 DECINES-CHARPIEU

Représenté par Maître Etienne TETE, avocat au barreau de LYON

******

Date de clôture de l’instruction : 19 Janvier 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Avril 2017

Date de mise à disposition : 30 Mai 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— J-N O, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé

A l’audience, J-N O a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Leïla KASMI, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ****

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE Par acte du 13 décembre 1993 reçu par M^e L-Noël Kintzig, notaire, M. L-M X et M^me H I épouse X ont acquis un terrain comportant une maison d’habitation et sa dépendance, situé XXX à Décines-Chapieu et cadastré section XXX

Ce tènement appartient au lotissement «Le Prainet» régi par un cahier des charges du 26 juin 1954 dont l’article 4 précise que «il pourra être édifié qu’une seule construction par lot et la surface bâtie n’excédera pas un cinquième de la surface du lot».

Par actes des 27 juin et 30 août 2006, M. et M^me X ont obtenu un permis de démolir n° PC 69 275 06 00031 et un permis de construire n°PC 69 275 06 00047 auprès de la commune de Décines-Charpieu afin de procéder à la démolition de la dépendance et à la construction d’une seconde maison d’habitation comportant deux logements.

Par acte du 4 octobre 2011, M. C A, M^me E A et M. F Z, co-lotis du lotissement «Le Prainet», ont assigné M. et M^me X aux fins de voir ordonner la démolition de la seconde maison d’habitation construite sur leur terrain, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du terme d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement, ainsi que leur condamnation à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 23 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— ordonné à M. et M^me X de démolir la maison individuelle comprenant deux logements, édifiée sur leur lot XXX à Décines-Charpieu, cadastrée section XXX, autorisée par le permis de construire n°69 275 06 00047 du 30 août 2006, correspondant à 166,51 m² de SHON créée, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du jugement,

— débouté M. et M^me X de leur demande de démolition de l’extension réalisée par M. Z sur son lot XXX à Décines-Charpieu,

— condamné M. et M^me X à payer à M. et M^me A et à M. Z ensemble la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

M. et M^me X ont relevé appel.

Par ordonnance du 5 mars 2014, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Lyon a dit surseoir à statuer dans l’attente de la décision définitive de la juridiction administrative sur le recours en annulation formé par M. et M^me A et M. Z contre l’arrêté du maire de Décines-Charpieu du 11 octobre 2013.

Par jugement du 31 mars 2016, le tribunal administratif de Lyon a annulé la délibération du conseil municipal de Décines-Charpieu du 25 septembre 2013 approuvant la mise en concordance du cahier des charges du lotissement dit «Le Prainet» ainsi que l’arrêté du maire de la commune de Décines-Charpieu du 11 octobre 2013 procédant à cette mise en concordance.

M. et M^me X concluent à la réformation du jugement dans l’ensemble de ses dispositions et demandent à la cour de : – à titre principal,

débouter M. et M^me A et M. Z de l’ensemble de leurs demandes, fins et moyens ;

— à titre subsidiaire,

— dire et juger fautive l’attitude de M. et M^me A et de M. Z qui sollicitent la démolition d’une construction qu’ils ont laissé être édifiée en sachant pertinemment que cet ouvrage contrevenait aux dispositions du cahier des charges dont ils se prévalent,

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 130 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. Z à procéder, dans le mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, à la démolition de l’ouvrage objet de la déclaration de travaux n°06 925 07 00108 datée du 25 mai 2007 qu’il a fait réaliser en 2007 sur la parcelle lui appartenant sise XXX à Décines-Charpieu, sous peine d’une astreinte de 300 euros par jour de retard ;

— en tout état de cause,

— condamner in solidum M. et M^me A et M. Z à leur payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. et M^me A et M. Z aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la Selarl Léga-Cité, avocat, autorisée sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir :

— que venant aux droits des précédents propriétaires de leur bien, ils sont fondés à opposer à M. et M^me A et à M. Z l’extinction de la servitude que constitue l’interdiction de construire plus d’un bâtiment par lot du fait de son non-usage pendant plus de 30 ans, ainsi que l’acquisition par prescription trentenaire d’un droit réel à construire plus d’une construction sur leur tènement du fait de l’absence de contestation relative à la dépendance existant de 1961 à 2006 sur leur terrain et en lieu et place de laquelle la maison dont la démolition est sollicitée a été construite,

— que les dispositions du cahier des charges invoquées par M. et M^me A et M. Z à leur encontre leur sont inopposables aux motifs qu’elles n’ont pas été mentionnées à l’acte de vente du 13 décembre 1993, qu’ils en ignoraient l’existence jusqu’à l’assignation du 4 octobre 2011, et qu’en toute hypothèse la publication du dit cahier des charges qui instaure des droits réels auprès du service de la publicité foncière n’est pas établie,

— que l’existence de nombreuses constructions contrevenant au cahier des charges et le fait que celles-ci ne sont pas toutes remises en cause par les co-lotis doit être regardé comme des circonstances caractérisant une acceptation implicite et tacite par l’ensemble des co-lotis du fait que les dispositions du cahier des charges du 26 juin 1954 ne sont plus applicables,

— que M. Z lui-même s’est comporté comme si le cahier des charges n’était plus appliqué en déposant en 2007 une demande de permis de construire mentionnant que son habitation ne dépendait pas d’un lotissement,

— que les travaux de construction qu’ils ont réalisés ont été exécutés sans susciter de réaction des co-lotis et notamment de M. et M^me A et de M. Z, – qu’à titre subsidiaire, l’action en démolition est abusive puisqu’ils sont les seuls à faire l’objet d’une telle action et que M et M^me A et M. Z ont laissé les travaux de construction être réalisés avant de demander la démolition de l’édifice,

— que les principes d’équité et d’égalité entre les co-lotis nécessitent la condamnation de M. Z à démolir la dépendance construite en violation du cahier des charges du lotissement.

M. et M^me A et M. Z concluent à la confirmation du jugement dans toutes ses dispositions et demandent à la cour de débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et moyens, les condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Ils soutiennent :

— que le cahier des charges revêt un caractère contractuel et engage les co-lotis entre eux, qu’il ait ou non été mentionné à l’acte de vente, ce dernier n’étant pas remis en cause par l’existence de POS ou de PLU postérieurs,

— que la construction d’une seconde maison d’habitation constitue une violation de ce cahier des charges puisque le lot de M. et M^me X comporte déjà une maison, que ce bâtiment est d’une superficie importante, et que la nouvelle construction crée une emprise supérieure à 1/5 de la surface du terrain,

— que le non-respect de ces dispositions à valeur contractuelle justifie la demande en démolition, celle-ci pouvant être formée même en l’absence de tout préjudice,

— que M. et M^me X ne peuvent invoquer l’acquisition d’une servitude pour justifier la nouvelle construction sur leur terrain au motif que, si une telle servitude était admise du fait de la construction, il y a plus de 30 ans, d’un garage de 34 m² dépassant de 18,30 m² la limite de surface construite autorisée, la nouvelle construction de 193 m² de B remplaçant ce garage représente une aggravation de la servitude, le dépassement étant désormais de 177,30 m²,

— que le défaut de publication du cahier des charges ne peut être invoqué puisque cette obligation a été édictée par un décret du 4 janvier 1955 entré en vigueur le 1^er janvier 1956, soit postérieurement à l’élaboration du cahier des charge du 26 juin 1954,

— que la demande de démolition de la dépendance édifiée par M. Z sur son terrain est infondée en l’absence de démonstration d’un dépassement de la limite de la surface bâtie,

— que la demande, présentée pour la première fois à hauteur d’appel et tendant à la condamnation in solidum de M. et M^me A et de M. Z à leur payer la somme de 130 000 euros à titre de dommages et intérêts est nouvelle, ce qui la rend irrecevable au titre de l’article 564 du code de procédure civile,

— que cette demande est en toute hypothèse infondée puisqu’ils n’ont commis aucune faute et que le prétendu défaut d’information doit plutôt être reproché au notaire de l’acquéreur.

MOTIFS L’article 1143 du code civil dispose que le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement, soit détruit et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s’il y a lieu.

M. et M^me A et M. Z fondent leur action en démolition sur la violation des dispositions contractuelles de l’article 4 du cahier des charges du lotissement « Le Prainet », datant du 26 juin 1954, approuvé par arrêté préfectoral, stipulant : « Les bâtiments seront essentiellement du type »logements économiques et familiaux« . En cas de dérogation, les logements ne pourront avoir plus d’un étage sur rez-de-chaussée avec combles habitables ou non. Il ne pourra être édifié qu’une seule construction par lot et la surface bâtie n’excédera pas 1/5 de la surface de ce lot ».

Sur l’opposabilité du cahier des charges en raison de sa publication

M. et M^me X invoquent l’inopposabilité du cahier des charges.

L’article 28-1° du décret du 4 janvier 1955 entré en vigueur le 1^er janvier 1956, soit postérieurement à l’élaboration du cahier des charges du 26 juin 1954, n’est pas applicable.

Ensuite, la publication du cahier des charges à la conservation des hypothèques, décrite dans l’acte authentique de vente à M. A, est justifiée en pièce 7 des intimés, comportant le cachet du service de la publicité foncière de Vienne établissant la date de la formalité le 11 février 1955 volume 3744 n°13.

Il en résulte que les dispositions de l’article 4 du cahier des charges sont opposables à M. et M^me X, même dans le silence de leur acte de vente.

Sur l’acquisition par prescription d’un droit à construire

M. et M^me X invoquent l’extinction de la servitude que constitue l’interdiction de construire plus d’un bâtiment par lot du fait de son non-usage pendant plus de 30 ans, ainsi que l’acquisition par prescription trentenaire d’un droit réel à construire plus d’une construction sur leur tènement du fait de l’absence de contestation relative à la dépendance existant de 1961 à 2006 sur leur terrain, en lieu et place de laquelle la maison dont la démolition est sollicitée a été construite.

Cependant, l’obligation de ne pas construire plus d’un bâtiment est spécifiée au cahier des charges et a valeur contractuelle. Et il est inexact de prétendre que la construction en cause est identique et a été édifiée aux lieu et place d’un précédent logement démoli pour l’occasion.

Il ressort, en effet, de la demande de permis de construire de M. et M^me X que la surface démolie n’était constituée que d’une dépendance de 34m2 de superficie alors que la nouvelle maison construite est d’une superficie de 166,51m2 représentant 193m2 de B, de sorte qu’il ne s’agit en aucun cas du simple remplacement d’une habitation ancienne par la nouvelle et qu’il y a bien création d’une véritable seconde habitation, comportant au surplus deux logements, dont la totalité de la surface bâtie dépasse le cinquième de la surface du lot (200,90m2 pour la première maison, 166,51m2 pour la seconde), en double violation du cahier des charges.

Ce moyen n’est pas fondé.

Sur la caducité tacite du cahier des charges

L’article L.442-9 du code de l’urbanisme (L.315-2-1 ancien) dispose que les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, sauf demande de maintien de ces règles par une majorité de co-lotis, selon les règles de l’alinéa 2 et de l’article L. 442-10.

L’alinéa 3 de l’article L.442-9 précise cependant que les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre co-lotis définis dans le cahier des charges du lotissement ni le mode de gestion des parties communes. Il ressort de ces dispositions que les stipulations du cahier des charges d’un lotissement s’imposent entre les co-lotis, quand bien même elles seraient devenues caduques pour les autorités administratives, qui n’ont plus à prendre en compte les règles d’urbanisme qui y sont contenues au terme des dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir dès lors qu’existe un plan d’occupation des sols ou un plan local d’urbanisme.

Il en découle que les règles du cahier des charges ont toujours valeur contractuelle entre les co-lotis, quelle que soit la date du cahier des charges, approuvé ou non, sans que puisse être invoquée leur caducité.

Chacun des co-lotis est dès lors en droit d’exiger des autres co-lotis, comme des acquéreurs des lots, même dans le silence des actes, le respect du cahier des charges alors même que la construction a été édifiée conformément à un permis de construire.

Dès lors qu’il est acquis que la construction litigieuse a été édifiée en infraction avec les dispositions de l’article 4 du cahier des charges, M. et M^me X ne sauraient invoquer une inégalité de traitement en opposant le fait que de nombreux autres co-lotis ont édifié des constructions contrevenant au cahier des charges, en vertu de permis de construire délivrés par la mairie, sans que les demandeurs ou d’autres co-lotis aient contesté la régularité de ces constructions au regard du cahier des charges.

M. et M^me A et M. Z sont fondés à solliciter la démolition de la seconde maison que M. et M^me X ont fait édifier sur leur lot, alors même que cette construction est conforme au permis de construire qui leur a été délivré le 30.08.06, et qui est valable, et ce, quand bien même il n’en résulterait pas de préjudice direct et personnel pour les demandeurs, à défaut pour les époux X de justifier d’une cause extérieure d’impossibilité d’exécution de la démolition.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a ordonné sous astreinte la démolition de la construction litigieuse.

En application des articles L. 131-1, L. 131-2 et R. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte ne commence à courir, en cas de confirmation du jugement non exécutoire qui en était assorti, qu’à compter du jour où l’arrêt devient exécutoire, à moins que les juges d’appel ne fixent un point de départ postérieur.

Le jugement entrepris n’est pas assorti de l’exécution provisoire. Il convient de dire que l’astreinte, fixée à 150 euros par jour de retard, ne court qu’à compter d’un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt.

Sur la demande reconventionnelle

M. et M^me X forment à hauteur d’appel, à titre subsidiaire, une demande d’indemnisation d’un montant équivalent au coût de la construction litigieuse fondée sur l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle dans le cadre de l’action en justice.

Cette demande d’indemnisation pour abus de droit, recevable en application de l’article 566 du code de procédure civile, n’est pas fondée puisque l’action de M. et M^me A et M. Z a été reconnue légitime en première instance et en appel.

M. et M^me X sont également mal fondés à solliciter en contrepartie la démolition de la cuisine d’été ou véranda de M. Z. Ils n’établissent pas, en effet, que la surface bâtie totale du logement (existant plus extension) dépasserait le 1/5^e de la superficie de son lot, alors que cette construction ne constitue ni un garage ni un entrepôt ressortant des obligations de l’article 6 du cahier des charges. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande reconventionnelle.

PAR CES MOTIFS LA COUR,

Confirme le jugement entrepris,

Dit que l’astreinte fixée à 150 euros par jour de retard court passé le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt,

Y ajoutant,

Déclare recevable mais non fondée la demande d’indemnisation de M. et M^me X, les en déboute,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et M^me X et les condamne à payer à M. et M^me A et M. Z ensemble la somme supplémentaire de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et M^me X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE