N° RG 21/09085 – N° Portalis DBVX-V-B7F-OAH4

Décision du Juge des contentieux de la protection de SAINT-ETIENNE au fond du 25 octobre 2021

RG : 20/03222

[S]

C/

[C]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 24 Mai 2023

APPELANT :

M. [N] [J] [S]

né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 12] ([Localité 12])

[Adresse 4]

42100 SAINT-ETIENNE/FRANCE

Représenté par M^e Laëtitia VOCANSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉE :

Mme [Z] Annie BRUNET

née le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 8] ([Localité 8])

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Ayant pour avocat plaidant M^e Sabine MATHIEUX, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Octobre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Avril 2023

Date de mise à disposition : 24 Mai 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Le 20 décembre 2017, la SCI Wilsoph dont [N] [S] était le gérant lui a accordé un bail d’habitation pour un logement sis [Adresse 5], au 2ème étage porte droite, pour trois ans, soit jusqu’au 19 décembre 2020 moyennant un loyer annuel de 4 800 euros payable par virement à terme échu soit 400 euros par mois Il était inséré une clause résolutoire.

Madame [Z] [C] a acquis le bien immobilier le 19 juillet 2019 et le bail existant lui a été transféré.

De nombreux loyers et charges n’étant pas payés malgré des relances amiables, la bailleresse a fait signifier une sommation de payer le 22 juin 2020 pour la somme en principal de 4 665,10 euros correspondant aux loyers et charges d’un montant de 424,10 euros entre août 2019 à juin 2020 inclus.

En août 2020, le preneur s’est rapproché de l’huissier de justice en proposant un échéancier pour régler l’arriéré en plus du loyer courant à hauteur de 50 euros par mois, lequel a été accepté.

Les échéances courantes n’ont toutefois pas été payées malgré une mise en demeure adressée le 31 août 2020. En vain.

Par exploit d’huissier du 25 septembre 2020, signifié en l’étude, [Z] [C] a assigné [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne pour obtenir':

le prononcé de la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir et l’expulsion de [N] [S] ;

la condamnation de [N] [S] au paiement de la somme de 5 013,30 euros au titre de sa créance locative arrêtée le 1er août 2020, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter de la sommation de payer outre une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi qu’une indemnité de 500 euros de dommages et intérêts et 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire par voie électronique le 7 octobre 2020.

Par courrier du 26 janvier 2021, le preneur s’est désisté de son logement à effet au 28 février 2021. Il a quitté le logement après l’établissement d’un constat d’état des lieux par huissier de justice le 4 mars 2021.

A l’audience, Madame [C] a demandé de prendre acte du congé du preneur et de considérer ses demandes aux fins de résiliation du bail, d’expulsion, de condamnation à payer une indemnité d’occupation mensuelle comme étant devenues sans objet. Elle a actualisé sa demande de condamnation au titre de sa créance locative à la somme de 6 049,56 euros entre août 2019 et février 2021 avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer signifiée le 22 juin 2020.

Elle a demandé de prendre acte que Monsieur [S] a produit un faux pour attester d’un paiement en espèces de 4 800 euros. Une procédure pénale est en cours mais un sursis à statuer n’est pas nécessaire.

Elle s’est opposée à sa demande de délais de paiement. Elle a augmenté sa demande indemnitaire à 2 000 euros à raison de son préjudice du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues constitutif d’une résistance abusive au sens de l’article 1231-6 du Code civil. Elle soutient avoir été contrainte de mobiliser son épargne pour faire face à ses charges courantes. Elle conteste avoir manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du logement donné à bail. Le caractère non décent du logement et les troubles de jouissance allégués ne sont pas établis, son ancien locataire n’étant pas fondé à soulever une exception d’inexécution expliquant son non-paiement des loyers et charges. Elle a sollicité une augmentation de sa demande au titre des frais irrépétibles à hauteur de 2 000 euros.

[N] [S] a fait valoir que son échéancier a été respecté et qu’il ne reste due qu’une somme de 179,50 euros. Il a conclu au débouté des demandes de Madame [C]. Il a demandé de lui donner acte de son départ des lieux. Il a sollicité des délais pour payer outre la condamnation de Madame [C] à lui payer 2 000 euros de dommages et intérêts, 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens.

Il a sollicité un sursis à statuer compte tenu de la plainte pénale pour escroquerie visant la reconnaissance de remise de fonds à hauteur de 4 800 euros au fils de Madame [C] en sa qualité de mandataire.

Il a fait valoir que les charges étaient de 5 euros par mois révisables et qu’il n’y a pas de fondement à une augmentation à la somme de 24,10 euros par mois. Il dit avoir réclamé en vain des travaux d’électricité dès le 23 juillet 2019, outre des travaux d’isolation et pour mettre fin à des infiltrations d’eau. Par ailleurs, il a signalé un dysfonctionnement de la chaudière en juillet 2020. Le 28 septembre 2020, l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 10] a constaté les anomalies affectant le logement sources, d’un préjudice de jouissance.

Par jugement du 25 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, a':

rejeté la demande de sursis à statuer formée par [N] [S] ;

condamné [N] [S] à payer à Madame [C] la somme de 5 129,22 euros arrêtée au 4 mars 2021 pour l’arriéré de loyers outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur la somme de 4 665, euros et à compter du jugement sur le surplus ;

autorisé [N] [S] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 214 euros payables le 10 de chaque mois et la première fois le 10 du mois suivant celui au cours de laquelle la décision aura été notifiée, la 24ème mensualité correspondant au solde dû ;

dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à terme échu, l’ensemble de la dette sera exigible par anticipation ;

débouté [N] [S] de ses demandes pour manquement à l’obligation de jouissance paisible ;

condamné [N] [S] à payer à Madame [C] 200 euros de dommages et intérêts ;

condamné [N] [S] à payer 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à Madame [C] ;

condamné [N] [S] aux dépens dont le coût de la sommation de payer du 22 juin 2020, de l’assignation, de sa dénonciation à la Préfecture, de la convocation à l’état des lieux de sortie et des éventuelles mises en demeure ;

rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Appel du conseil de [N] [S] sur le rejet de sa demande de sursis à statuer, sur ses condamnations et sur son débouté a été interjeté par déclaration électronique en date du 21 décembre 2021.

Suivant ses conclusions notifiées le 6 septembre 2022, par RPVA, [N] [S] demande à la Cour de':

réformer le jugement sur ses condamnations à payer et sur le débouté de ses demandes.

Statuant à nouveau,

constater que l’échéancier mis en place des loyers impayés est respecté ;

décider qu’il ne reste qu’un solde de 179,50 euros et subsidiairement ordonner la vérification de la remise des fonds contestée ;

lui accorder des délais de paiement tels que fixés à l’échéancier ;

condamner Madame [C] à lui payer 2 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

débouter Madame [C] de son appel incident et de sa demande de dommages et intérêts ;

condamner Madame [C] à lui verser en cause d’appel la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

L’appelant fait en substance valoir au soutien de son appel que':

dès le mois d’août 2019, Madame [C] a augmenté les provisions sur charges de manière significative sans en justifier, le montant passant de 5 à 24,10 euros par mois alors qu’il n’arrêtait pas de solliciter vainement la réalisation de travaux. De ce fait, il a saisi l’inspection de salubrité de la ville de [Localité 10] puis un conciliateur de justice ;

pour seule réponse, il a reçu une sommation de payer le 22 juin 2020 à hauteur de 4 665,10 euros. De bonne foi, il a cherché à mettre en place un échéancier. Toutefois, il a été assigné dès le 25 septembre suivant. Il s’est désisté de son logement par courrier en date du 26 janvier 2021. Un constat des lieux a été dressé par huissier de justice le 4 mars 2021 ;

pour sa dette locative': le tribunal a écarté à tort son attestation de remise de fonds puisqu’il a procédé sans vérification d’écriture. Il ne contestait pas devoir 400 x19 mois soit 7 600 euros. Il a mis en place un échéancier. Il a fait plusieurs virements à l’huissier de justice puis il a versé 4 800 euros en espèces au fils de la bailleresse le 29 janvier 2021. Celui-ci avait un pouvoir du 26 août 2020 de sa mère et a signé la reconnaissance de paiement. La plainte de ce dernier a été classée sans suite. Le juge doit vérifier l’acte contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Or, au cas présent, il a rejeté le document au motif que sa véracité était contestée par la bailleresse et par l’auteur, ce qui est un motif inopérant ;

il maintient que c’est bien le fils de sa bailleresse qui a signé le document argué de faux. Il se prévaut des déclarations de celui-ci qui sont contradictoires. En outre, il établi qu’il a fait plusieurs retraits bancaires en amont et le jour même de paiement. Il soutient que ce mandataire avait tous pouvoirs pour recevoir cette somme pour le compte de Madame [C] ;

sur les délais de paiement': il met en avant sa bonne foi par la mise en place d’un échéancier ;

sur les dommages et intérêts': Madame [C] ne justifie pas d’un préjudice financier distinct du simple retard de paiement. Il n’est toujours pas produit de preuve sur la nécessité pour elle d’avoir dû mobiliser son épargne pour faire face à des charges courantes ;

sur le trouble de jouissance': le rapport de la ville de [Localité 10] est suffisant. Il a sollicité dès juillet 2019 des travaux électriques, d’isolation et pour lutter contre les infiltrations d’eau. La chaudière était tombée en panne. Pourtant, la bailleresse est restée inactive. Elle n’est même pas venue à la conciliation qu’il a provoquée. Il fait valoir qu’il vivait dans ce logement non décent avec ses enfants en garde alternée. Il a dû déménager. L’état des lieux de sortie ne lui a pas été transmis, ce qui l’a empêché de résilier ses abonnements afférents au logement.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 9 juin 2022, [Z] [C] demande à la Cour, de':

confirmer le jugement sauf sur les délais de paiement accordés à [N] [S] et sur sa condamnation à 200 euros de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau de ces chefs,

débouter Monsieur [S] de toute demande tendant à l’octroi à des délais de paiement ;

le condamner à lui payer 2 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice du fait du non paiement des loyers et charges aux dates voulus et constituant une résistance abusive en application de l’article 1231-6 al 3 du Code civil ;

le condamner à lui payer 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

L’intimée fait notamment valoir que':

dans la chronologie des faits, [N] [S] a immédiatement cessé de régler le loyer dès août 2019 lorsqu’elle a acquis le logement qu’il occupait et dont il connaissait l’état étant le gérant de la SCI qui lui avait loué. Or, en son temps, il n’a pas fait faire les réparations antérieurement ;

il ne conteste pas devoir les loyers mais il prétend avoir payé la somme de 4 800 euros en espèces auprès de son fils le 29 janvier 2021. Or, l’attestation prétendument signée par son fils est un faux malgré le classement sans suite de la plainte pour escroquerie le 20 avril 2021. Elle confirme ne lui avoir donné pouvoir le 26 août 2020 que pour rencontrer le preneur et évaluer l’état de l’appartement. Cette attestation a été remise pour les besoins de la cause. Il s’agit à l’évidence d’un faux. Il appartient au preneur d’en prouver l’authenticité en application de l’article 1353 du Code civil. En cas de doute sur l’auteur à l’issue de la vérification, c’est celui qui invoque l’acte qui doit être débouté. A l’inverse celui qui l’a contesté l’emporte. Il est apparu que la signature était facile à imiter et que son auteur ne faisait jamais une signature identique. Il n’est produit aucun élément sérieux pour étayer la demande. Le tribunal a dit que la reconnaissance ne rapporte pas la preuve du paiement, cette attestation est fortement contestée par elle et la véracité de la pièce n’est pas avérée eu égard au montant donné en espèces et à la signature facilement reproductible. Contrairement à ce qui est soutenu, le juge a analysé la pièce. La vérification d’écritures n’a lieu que si le juge estime que les documents versés ne lui permettent pas d’affirmer que l’acte dont la partie dénie l’écriture émane bien de cette personne. Il peut admettre ou rejeter l’acte au vu des éléments produits en application de l’article 308 alinéa 1 du Code de procédure civil. L’original n’est même pas produit. En tout état de cause, l’auteur présumé accepte de se soumettre à une vérification d’écriture. L’appelant fait une analyse biaisée du dossier pénal car [H] [C] [W] a été constant alors que Monsieur [S] a eu deux versions. En outre, le contexte de la remise de fonds est douteux alors qu’il y avait un huissier de justice en charge du dossier et qu’il était nécessaire de s’assurer de la remise des fonds à la bailleresse sans doute possible ;

Monsieur [S] n’a pas fourni d’éléments, notamment financiers, sur sa demande de délai et il a déjà bénéficié de fait de nombreux délais de fait en l’espèce 36 mois ;

sur les dommages et intérêts': Monsieur [S] a refusé tout arrangement amiable l’obligeant à engager une procédure judiciaire. Aucun loyer n’a été réglé depuis le départ. Il n’a pas respecté son propre échéancier alors qu’il prétend avoir pu payer 4 800 euros en janvier 2021. Monsieur [S] est de mauvaise foi. Il a mis à mal son investissement locatif l’obligeant à devoir mobiliser son épargne’pour faire face aux charges courantes, ce qui constitue un préjudice distinct du seul fait d’avoir été privée des loyers ;

il n’y a pas de trouble de jouissance': elle n’a jamais délivré un logement indécent et n’a jamais troublé Monsieur [S] dans sa jouissance paisible. Il est nécessaire de tenir compte du fait qu’il était antérieurement propriétaire du logement en tant qu’associé-gérant de la SCI. Il habitait l’appartement litigieux depuis de nombreux mois au moment de son rachat. Or, il n’a jamais été évoqué de procédure contentieuse ou précontentieuse dans l’acte de vente alors qu’il a sollicité des travaux dès le 23 juillet 2019 soit moins d’une semaine après le rachat du logement. Madame [C] ne s’y est jamais engagée. Les désordres figurant dans son courrier ne sont pas démontrés. Il a cessé de payer ses loyers en août 2019. Immédiatement après la sommation de payer le 22 juin 2020, il lui a fait un courrier le 17 juillet 2020 pour l’alerter de désordres importants. En août 2020, il a fait sa proposition d’échéancier sans l’honorer malgré sa mise en demeure mais il a surtout saisi le service de santé publique de la ville de [Localité 10] de l’état de salubrité du logement. Le 28 septembre 2020, ce service lui a écrit que de l’enquête du 14 septembre 2020, il avait relevé des anomalies en avisant la bailleresse. Il a ensuite saisi un conciliateur le 12 novembre 2020 qui a établi un constat de carence le 11 février 2021. Elle ne s’y est pas rendue car elle avait déjà engagé l’instance le 25 septembre 2020. Il ne figure nullement part le qualificatif d’indécent ou d’insalubre. L’inspecteur de salubrité a seulement écrit que la situation porte atteinte au bien-être de l’occupant autant qu’à l’image de la structure. En outre, elle a agi dès au mois d’août 2020 en mandatant son fils pour des constats mais Monsieur [S] l’a empêché d’y accéder avant janvier 2021. Par ailleurs, elle a fait réparer la chaudière en novembre 2020. Certaines anomalies sont imputables au locataire comme relevant de son obligation d’entretien comme le changement des interrupteurs dont le cache plastique était manquant. Il n’est produit aucun état d’entrée dans les lieux. De ce fait, il est présumé l’avoir reçu en bon état. Il a donné son congé. L’état des lieux de sortie du 4 mars 2021 aux soins d’un huissier a une forte valeur probatoire. Monsieur [S] était présent. Il est conclu que le logement est ancien, que les peintures et les sols sont défraîchis ou usagés. La cuisine est sale ce qui est du ressort du locataire. Les lieux loués ne sont ni indécents ni mal entretenus. L’argument selon lequel il aurait été refusé de lui remettre le constat d’état des lieux de sortie est inopérant. L’huissier de justice lui a indiqué de se rapprocher du conseil de la bailleresse. Or, aucune demande n’a été faite en ce sens. En tout état de cause, cela ne l’empêchait pas de résilier son assurance du logement, son contrat d’électricité car ce document n’est pas obligatoire. Elle fait observer que le bail prévoyait un départ en décembre 2020 alors que Monsieur [S] est resté jusqu’en février 2021.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l’article 455 du Code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l’audience du 25 avril 2023 à 9 heures.

A l’audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mai 2023.

MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur le montant de la créance locative

Monsieur [S] ne conteste pas le montant de la créance réclamée. Il prétend uniquement que sur ce montant il a payé en espèces la somme de 4 800 euros entre les mains de [H] [C] [W] le 29 janvier 2021 lequel aurait signé un acte certifiant ce paiement.

Madame [C] ainsi que son fils qui a déposé plainte contestent l’authenticité de la signature de Monsieur [C] [W] au bas de ce document. Contrairement à ce que soutient [N] [S], il n’existe aucune contradiction de [H] [C] [W] quant au fait qu’il n’a jamais signé le document de remise de fonds litigieux en date du 29 janvier 2021.

En application des articles 287 et suivants du Code de procédure civile, la vérification d’écriture conduit la Cour à constater que l’écrit de question n’est fourni par Monsieur [S] qu’en copie et non en original.

Au vu des autres éléments soumis aux débats, notamment de la procédure pénale à la suite du dépôt de plainte de Monsieur [H] [C] [W] et de celui de Monsieur [S] en dénonciation calomnieuse, des spécimens de la signature de [H] [C] [W], du contexte dans lequel la rencontre entre le locataire et le fils de Madame [C] a eu lieu le 29 janvier 2021 outre les conditions alléguées par Monsieur [S] au sujet de cette remise d’argent en espèces, et sans qu’il soit besoin de faire écrire Monsieur [C] [W] sous la dictée ni solliciter d’autres pièces de comparaison, la Cour constate que [H] [C] [W] a reçu un pouvoir écrit de sa mère le 26 août 2020 uniquement pour rencontrer Monsieur [S] à son appartement et évaluer l’état de l’appartement et non pour «'sic'» récupérer le règlement des loyers impayés comme Monsieur [S] l’a pourtant affirmé aux services de police le 6 mai 2021 (pièce 12).

Si ce dernier a pu montrer aux forces de l’ordre une photographie du passeport du fils de sa bailleresse prise par son téléphone, il ressort de leurs échanges par sms antérieurs à leur rencontre que Monsieur [S] lui avait demandé de lui fournir également le pouvoir de sa mère. Or, de manière surprenante, Monsieur [S] ne l’a pas pris en photographie en même temps que le passeport de l’intéressé.

A la lecture du document argué de faux, il est indiqué que [H] [C] [W] lui aurait déclaré avoir 'sic'' tout pouvoir pour agir pour le compte de sa mère dont ci-joint l’attestation, qui n’est pourtant pas annexée.

Il est un fait que la signature de [H] [C] [W] n’est pas difficile à reproduire et n’est pas toujours parfaitement identique d’un document à l’autre.

Néanmoins, la signature figurant dans le document de question est différente des autres signatures dont l’auteur est assurément [H] [C] [W] en ce qu’elle ne comporte pas, à la différence de tous les autres paraphes, une partie basse présentant au moins un voire deux angles pointus.

Enfin, les circonstances du paiement d’une somme aussi importante en espèces alors qu’un huissier de justice est en charge de l’échéancier et recevait des virements de la part de Monsieur [S] dès septembre 2020 (pièce 15 de l’appelant) alors qu’il existe un vif contentieux entre le preneur et sa bailleresse n’est pas crédible, d’autant que si cette somme avait été donnée ce jour là à [H] [C] [W] alors qu’il venait uniquement pour constater l’état de l’appartement, il est improbable que [H] [C] [W] ait pu anticiper d’imaginer et même avoir eu le temps-de pré-rédiger sur informatique le document argué de faux qui aurait en outre été établi en double-exemplaire alors qu’aucun original n’est produit.

Il est manifeste que le document dont se prévaut Monsieur [S] n’a pas été rédigé ni signé par [H] [C] [W]. Il n’a pu qu’être confectionné par Monsieur [S] ou sous son autorité, celui-ci ayant intérêt à produire un tel document sur lequel il était simple d’apposer la signature de [H] [C] [W] dont il disposait de l’échantillon pour avoir été autorisé par celui-ci sur sa demande à prendre en photographie son passeport.

Ni l’existence d’une faute faite à son prénom dont il a indiqué aux services de police avoir dû la corriger manuscritement ni la justification de retrait d’espèces de manière au moment du paiement allégué ne sont de nature à convainvre du contraire compte tenu de leur très faible valeur probante déterminante..

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, ce document ne peut être tenu comme émanant et signé par [H] [C] [W]. Ainsi, Monsieur [S] ne démontre pas avoir payé la somme de 4 800 euros en espèces le 29 janvier 2021 à déduire de sa dette locative, ses preuves.

Dès lors, la Cour confirme le jugement déféré sur la créance locative de Madame [C] et la condamnation de [N] [S] sur ce point sauf à préciser que cette condamnation est prononcée en deniers ou quittances.

Sur la demande de délai de paiement de [N] [S]

Selonl’article 1343-5 al 1 du Code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération de besoins du créancier reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Une telle possibilité n’est offerte par la loi qu’au débiteur en capacité financière de régler l’intégralité de sa dette dans le délai fixé par le juge et sincèrement désireux de sortir de cette situation d’endettement.La charge de la preuve pèse sur le demandeur aux délais de paiement.

En l’espèce, aucun document financier n’est versé pour exposer les ressources et charges de Monsieur [S]. Monsieur [S] avait proposé un échéancier qu’il n’a pourtant pas respecté en 2020. Il ne fait aucune proposition chiffrée.

La Cour ne dispose d’aucun document pour savoir si l’échéancier tel que mis en place par le tribunal en faveur de Monsieur [S] est respecté alors que la bailleresse sollicite la confirmation du montant de la condamnation à paiement telle que prononcée par le tribunal.

Du fait de la carence probatoire de [N] [S], sa demande en délais de paiement ne peut prospérer. La Cour infirme le jugement en ce qu’il lui a accordé des délais de paiement et statuant à nouveau déboute [N] [S] de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes indemnitaires croisées de [N] [S] et de [Z] [C]

sur la demande de [N] [S]

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, d’entretenir la chose en état de servir à son usage, d’en faire jouir paisiblement le preneur.

En application de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire durant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

En application de l’article 1 du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives, les travaux d’entretien courant et les menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Le bailleur peut voir sa responsabilité engagée et devoir indemniser le preneur en application de l’article 1721 du Code civil.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été délivré en bon état. En l’espèce, il n’est pas produit d’état des lieux d’entrée.

En tout état de cause, [N] [S] s’est gardé de relater dans ses conclusions qu’il habitait déjà cet appartement que lui louait la SCI Wilsoph dont il était l’associé et gérant et ce depuis le 20 décembre 2017.

[N] [S] considère avoir subi un préjudice de jouissance à défaut pour la bailleresse d’avoir fait les réparations qui s’imposaient. Il se plaint de travaux électriques non réalisés (fils électriques dénudés, absence de lumière dans le couloir et étincelles électriques), de travaux d’isolation (une fenêtre qui ne tient que par du scotch) et de ceux liés à une infiltration d’eau dont il est affirmé que Madame [C] se serait engagée lors de son récent rachat à y procéder. Il indique n’avoir pas eu de réponse à son courrier recommandé avec accusé de réception du 23 juillet 2019.

Or, dans l’acte de vente entre Madame [C] et la société dont il était le gérant, il ne ressort d’aucune mention que des travaux de rénovation seraient à faire à la charge de l’acquéreur de son lot (le lot 18) et qu’elle s’y serait engagée. Il figure même une mention suivant laquelle l’installation électrique a été vérifiée (page 23 de l’acte de vente) et qu’au surplus, dans le lot 18, l’installation électrique qui a plus de 15 ans répond aux critères de l’article L 271-6 du Code de la construction et de l’habitation.

D’ailleurs, il ne figure aucune relance avant juillet 2020, ce qui interroge sur le grief d’inaction supposée du bailleur pas plus que la mise en 'uvre d’une action en justice notamment dans le cadre d’un référé expertise. Il en est de même du fait qu’il n’est pas allégué que l’assureur habitation du preneur n’ait pas été alerté notamment s’agissant de l’infiltration d’eau, lequel aurait pu mandater un expert d’assurance ce qui aurait pu apporter des éléments techniques qui font défaut. Cette absence de saisine de l’assurance habitation ne peut que questionner.

Suivant courrier du 17 juillet 2020, en réponse à la récente sommation de payer ses loyers et charges qui n’ont plus été payés dans les suites immédiates du rachat de l’immeuble par Madame [C], [N] [S] a signalé une panne de la chaudière à compter du 17 juillet 2020 qui ne permet plus d’avoir accès à l’eau chaude. Il est prétendu qu’un devis de réparation aurait eu lieu 15 jours pourtant avant par la société de [Localité 10] Gaz Entretien qui n’aurait pas été suivi d’effet.

Il a également signalé deux interrupteurs inutilisables et dangereux en lien avec la vétusté de l’installation et une ampoule qui ne fonctionne plus, outre qu’un volet roulant ne remonterait toujours pas et risquerait de se casser. Il conteste devoir prendre en charge les réparations liées à la vétusté.

Le 1er septembre 2020, il a signalé dans un mail que le volet roulant ne fonctionne plus, que le problème électrique l’empêche d’avoir la lumière dans certaines pièces, qu’il existe des remontées d’égouts dues à l’étanchéité de la colonne montante de l’immeuble, que l’eau chaude était toujours en panne, qu’il est victime de trous dans le mur dus à des travaux dans l’appartement voisin ainsi que de gros problèmes d’étanchéité de l’ensemble des huisseries, outre la présence de rongeurs.

Mi septembre 2020, alors qu’il avait échangé avec le fils de Madame [C] pour que soit réalisé une visite de son appartement s’agissant des problèmes signalés, [N] [S] a missionné non contradictoirement le service de salubrité de la Ville de [Localité 10] qui a pointé les anomalies suivantes au regard du règlement sanitaire départemental dans son rapport du 28 septembre 2020':

le dysfonctionnement de la chaudière dans sa production d’eau chaude et de chauffage ;

le dysfonctionnement de certains radiateurs ;

l’absence de lumière dans le couloir de l’entrée et les toilettes ;

des interrupteurs défectueux ;

des dysfonctionnements de la VMC de la cuisine ;

l’absence de ventilation haute dans la salle de bain et dans les toilettes ;

une infiltration d’eau dans la chambre et le salon avec des ouvertures de fenêtres défectueuses ;

un mauvais état des menuiseries (porte d’entrée) non étanches à l’air ;

le système d’ouverture et de fermeture du volet roulant est défectueux.

Il en a conclu que son logement était indécent sans faire de démonstration par rapport aux caractéristiques précises exigées par les articles 2 et 3 notamment du décret du 30 janvier 2022 sur la décence d’un logement étant précisé qu’aucun arrêté du maire imposant des travaux de mise en conformité n’a été évoqué.

L’état des lieux de sortie n’a pas fait ressortir de caractéristiques d’indécence.

Le problème des interrupteurs qui seraient défectueux, alors que l’installation électrique avait été jugée conforme au moment du rachat de l’appartement en juillet 2019, ressort des réparations locatives, le décret du 26 août 1987 et son annexe précisant que le remplacement des interrupteurs et prises de courant sont à la charge du locataire. En outre, il n’est pas indiqué dans le rapport de l’inspecteur de salubrité en quoi consiste le dysfonctionnement des interrupteurs.

S’agissant des dysfonctionnements de radiateurs, la nature du dysfonctionnement n’est pas précisée. Dans le constat d’huissier de sortie des lieux, il est juste mentionné qu’il manque un robinet. Ce point ressort ainsi de l’entretien courant.

S’agissant de l’infiltration d’eau et la non-étanchéité à l’air dus selon l’inspecteur de salubrité au mauvais état de la porte d’entrée, il ne s’agit pas de constatations techniques par l’homme de l’art. En outre, pour l’infiltration d’eau, la responsabilité du bailleur n’est pas nécessairement engagée à défaut de connaître la cause de l’infiltration. Le locataire n’a jamais fait intervenir son assureur habitation garantissant le risque dégât des eaux lequel aurait pu diligenter une expertise technique ou une recherche de fuite pour en déterminer la cause. Au surplus, [N] [S] ne s’est jamais plaint avant ce rapport à Madame [C] du défaut d’étanchéité à l’air de sa porte d’entrée.

Pour les problèmes de VMC et d’absence de ventilation haute dans la salle de bains et les toilettes, [N] [S] ne s’en est jamais plaint auparavant et le décret du 30 janvier 2022 en son article 2 5° n’exige que des dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air pour les besoins d’une occupation normale du logement. Il n’est pas imposé une ventilation dans chaque pièce. [N] [S] qui se borne à renvoyer à la liste des anomalies pointées par le rapport de l’inspecteur d’insalubrité sans faire d’argumentation pour justifier l’indécence de son logement en lien avec le décret de 2002, est défaillant dans la preuve à rapporter.

Pour l’absence de lumière dans le couloir de l’entrée et les toilettes, il n’est pas précisé la cause de cette absence de lumière. A défaut d’élément technique déterminant la raison de cette absence de lumière, il n’est pas possible de déterminer qu’il s’agisse d’un problème d’entretien courant et de menues réparations ou de réparations plus importantes à la charge du bailleur. Dans l’état des lieux de sortie, en présence de [N] [S], il n’a pas été signalé de problème d’éclairage défectueux dans l’entrée, le couloir et les toilettes. Ce point n’est donc pas établi.

S’agissant du volet roulant du salon, la cause du dysfonctionnement entre le défaut d’entretien et la nécessité d’une réparation plus importante n’est pas déterminée à défaut d’examen technique précis. Il est constaté que [N] [S] a attendu jusqu’en janvier 2021 pour recevoir le fils de sa bailleresse mandaté pour faire une évaluation de l’état de l’appartement ce qui ne peut qu’interroger sur le comportement du locataire et son peu d’empressement à faire réparer ce volet.

En tout état de cause, il n’est pas fait mention d’un problème au niveau du volet dans le constat d’état des lieux de sortie réalisé le 4 mars 2021par voie d’huissier de justice en présence de [N] [S].

Force est de constater qu’il n’a plus été question de la présence de rongeurs ni d’une fenêtre qui ne tiendrait que par un scotch ni des remontées d’égouts dont il s’est pourtant plaint mais qui n’ont pas été étayés par des pièces justificatives.

En définitive, le seul point qui dysfonctionnait et qui nécessitait l’intervention de la bailleresse réside dans la chaudière. Ce signalement lui a été fait le 17 juillet 2020. Elle a payé une facture d’intervention le 19 novembre 2020 (pièce 11). Cette intervention a eu lieu quatre mois après l’alerte. Toutefois, il apparaît que Monsieur [S] n’était pas disponible avant début septembre 2020 (pièce 13). Monsieur [S] prétend qu’il reçoit ses enfants en garde alternée dans cet appartement, lesquels ont été privés d’eau chaude et de chauffage avant la réparation mais il ne produit aucun document sur sa situation de famille qui n’est donc pas établie.

Si le fait de ne pas pouvoir disposer d’eau chaude et de chauffage sur plusieurs semaines constitue en soi un préjudice de jouissance indemnisable indiscutablement, tel n’est pas le cas, à défaut de démonstration contraire, lorsqu’il n’est pas établi que l’appartement était dûment occupé comme habitation. Or, les parties ont versé diverses pièces au débat qui font douter de l’occupation des lieux par [N] [S] pour sa vie quotidienne :

le bail qui lui a été accordé le 20 décembre 2017 par la SCI Wilsoph dont il était le gérant (pièce 1 de l’intimée) pour l’appartement litigieux est désigné comme «'à usage de stockage pour l’activité commerciale de la société 3Jand Co au 1er étage porte de droit au [Adresse 5] comprenant une cuisine, un WC, une salle de bain avec baignoire, une installation électrique complète, un chauffage gazinière ;

dans l’acte de vente de l’immeuble à Madame [C] le 19 juillet 2019, il apparaît en page 9 que [N] [S], associé, a déclaré demeurer à [Adresse 9] dépendant du centre des finances publiques de [Localité 11] (pièce 2 de l’intimée) ;

ses relevés de comptes bancaires au Crédit agricole (sa pièce 17) font apparaître qu’il a une autre adresse au [Adresse 6] entre mai et décembre 2020.

Compte tenu du flou savamment entretenu par [N] [S] quant à son lieu de résidence effective, étant rappelé qu’il s’est bien gardé de rappeler la chronologie des événements avant le rachat de l’immeuble par Madame [C], il n’est en l’espèce pas démontré que ce dysfonctionnement de chaudière qui a tardé à être réparé durant quelques semaines lui a, de manière concrète et certaine, causé un préjudice de jouissance par défaut d’eau chaude et de chauffage.

En conséquence, la Cour confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de [N] [S] à l’encontre de [Z] [C] par adoption de motifs autant que par motifs propres.

Sur la demande indemnitaire de [Z] [C]

En application de l’article 1231-6 du Code civil, Madame [C] doit prouver, pour obtenir des dommages et intérêts en sus des intérêts moratoires, une résistance abusive de mauvaise foi de son locataire mais également un préjudice distinct du simple retard de paiement déjà réparé par les intérêts légaux tant dans son existence que dans son montant et un lien de causalité entre la retard de paiement de mauvaise foi et le préjudice.

Or, pas plus en première instance qu’en appel, et en dépit du moyen de défense adverse tiré de sa carence probatoire quant à son préjudice, l’intimée n’a pas produit des pièces démontrant qu’elle a dû mobiliser son épargne pour faire face aux impayés de longue date de son locataire. Ce préjudice n’est qu’allégué mais pas démontré d’autant qu’il est apparu que son investissement locatif n’était pas limité à l’appartement de [N] [S] puisqu’elle avait acquis l’entier immeuble.

En conséquence, la Cour infirme le jugement déféré sur la condamnation de [N] [S] à payer 200 euros de dommages et intérêts à [Z] [C], et statuant à nouveau sur ce point, déboute Madame [C] de son appel incident sur ce point aux fins d’augmentation de la somme à lui allouer et la déboute de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

La Cour confirme le juste sort des dépens de première instance.

En équité, la Cour confirme la condamnation de [N] [S] au titre des frais irrépétibles de première instance.

En appel, [N] [S] succombant dans ses demandes principales, doit supporter les entiers dépens d’appel.

En équité, une indemnité de procédure à hauteur d’appel se justifie en faveur de [Z] [C] mais il y a lieu de la ramener à de plus justes proportions. En conséquence, la Cour condamne [N] [S] à payer à [Z] [C] la somme supplémentaire de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel.

La Cour le déboute corrélativement de ses propres demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné [N] [S] à payer à [Z] [C] la somme de 5 129,22 euros arrêtée au 4 mars 2021 pour l’arriéré de loyers outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur la somme de 4 665, euros et à compter du jugement sur le surplus ;

Précise que cette condamnation est prononcée en deniers ou quittances ;

Confirme le jugement déféré sur le rejet de la demande indemnitaire de [N] [S] à l’encontre de [Z] [C] par adoption de motifs autant que par motifs propres ;

Confirme le jugement déféré sur la condamnation de [N] [S] aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles de première instance au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Infirme le jugement déféré pour le surplus.

Statuant à nouveau,

Déboute [N] [S] de sa demande de délais de paiement,

Déboute [Z] [C] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne [N] [S] à payer les entiers dépens d’appel,

Condamne [N] [S] à payer à [Z] [C] la somme supplémentaire de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel,

Déboute [N] [S] de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT