N° RG 23/07110 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PGFZ

Décision du Tribunal de proximité de Villeurbanne en référé du 26 septembre 2022

RG : 22/00041

[R]

C/

[M]

S.A.S. REGIE DE L’OPERA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 03 Avril 2024

APPELANT :

M. [T] [R]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Julia LAZAR, avocat au barreau de LYON, toque : 2442

INTIMÉS :

M. [O] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/021390 du 15/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par M^e Nathalie GENIN-BOURGEOIS de la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 761

Société REGIE DE L’OPERA, Société au capital de 868 000,00 € immatriculée au RCS de LYON sous le n° 954503744 dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocat au barreau de LYON, toque : 485

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 31 Janvier 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Février 2024

Date de mise à disposition : 03 Avril 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Véronique DRAHI, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2019, M. [T] [R], représenté par son mandataire, la SAS Régie de l’Opéra, a donné à bail à M. [O] [M] un appartement type T2 au 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 € et de provisions mensuelles sur charges de 40 €, outre le versement d’un dépôt de garantie de 560 €.

Par courriel du 5 mai 2020, M. [O] [M] a signalé à la société Régie de l’Opéra une tâche sur le mur de la cuisine mitoyen à la salle de bain, en indiquant qu’il pensait qu’il y avait une fuite au niveau de la douche. Invité en réponse à régulariser une déclaration de sinistre auprès de son assureur, le locataire a, par courriel du 6 mai 2020, précisé que l’état des lieux d’entrée mentionnait des fuites dont le bailleur était au courant et il a interrogé le mandataire sur la prise en charge des frais de réparation.

Relancé par un courriel du locataire en date du 1er juillet 2020 intitulé «'urgent'» et mentionnant que le mur de la cuisine s’effrite et qu’il est moisi, la SAS Régie de l’Opéra a, après avoir pris ses instructions auprès de M. [R], informé le locataire, par courriel du 6 juillet 2020, que le bailleur se rapprochait de l’artisan qui le contacterait prochainement.

De nouveau invité à régulariser une déclaration de sinistre auprès de son assureur, M. [M] a, par courriel du 27 novembre 2020, informé le mandataire du bailleur que son assureur lui avait dit de ne pas faire de déclaration dans la mesure où le sinistre pré-existait à son entrée dans les lieux et il a demandé l’indemnisation d’un préjudice de jouissance. Finalement, M. [M] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de la MAAF, assureur Multirisques Habitation, le 9 décembre 2020.

En l’absence de réparation réalisée malgré l’intervention d’un expert mandaté par son assureur, M. [M] a, par lettres recommandées des 29 juin et 24 août 2021, signalé au mandataire du bailleur l’état d’insalubrité du logement à raison de la propagation des moisissures dans toutes les pièces.

Par lettres recommandées de son conseil en date des 25 et 27 octobre 2021, M. [M] a déploré l’absence de prise en charge du sinistre, pourtant signalé 18 mois auparavant, pour solliciter la réalisation de travaux en urgence et l’indemnisation de son préjudice de jouissance évalué à 2'772 €.

Le cabinet ADS, mandaté par l’assureur de M. [M], a établi un rapport de recherche de fuite le 25 octobre 2021, communiqué aux parties le 27 octobre 2021, préconisant la dépose du bac à douche, affaissé, et la reprise de toute l’installation de la douche. Par courriel du même jour adressé à son mandataire, M. [R] a donné son accord pour lancer les travaux.

L’entreprise de plomberie Gouy a effectué des réparations le 25 novembre 2021.

Prétendant que l’intervention de cette entreprise s’avérait insuffisante, M. [O] [M] a, par exploit du 22 mars 2022, fait assigner le bailleur devant la formation de référé du Tribunal de proximité de Villeurbanne et, par exploit du 3 juin 2022, M. [T] [R] a fait assigner en intervention forcée la société Régie de l’Opéra.

Par ordonnance de référé rendue le 26 septembre 2022, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne a statué ainsi':

ENJOIGNONS à M. [T] [R], dans le délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance et passe ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois, de faire réaliser les travaux suivants':

réparer la fuite située sous le bac a douche,

changer la cabine de douche avec reprise de l’étanchéité des parois et remise en place des faïences,

changer la porte de la salle de bain dont le chambranle est gondole et moisi,

procéder aux travaux de reprise des sols, murs et plinthes de l’appartement dégradés par l’humidité,

vérifier l’électricité de l’appartement et si besoin, procéder aux réparations,

CONDAMNONS M. [T] [R] à payer à M. [O] [M] la somme provisionnelle de 4'088 euros à valoir sur son préjudice de jouissance,

DEBOUTONS M. [T] [R] de sa demande de garantie dirigée contre la société Régie de l’Opéra,

CONDAMNONS M. [T] [R] à payer à Maître Nathalie Genin-Bourgeois, conseil de M. [O] [M], la somme de 800 euros en application de l’article 37 de la loi du 10juillet1991,

CONDAMNONS M. [T] [R] à payer à la société Régie de l’Opéra la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [T] [R] aux entiers dépens de l’instance.

Le juge des référés a fondé sa décision sur les motifs suivants':

Alors que le bailleur est averti de la fuite depuis le mois de juillet 2020 et qu’il a été tenu informé de la progression alarmante de l’humidité et des moisissures, l’absence de réparation efficace de la fuite et de travaux de remise en état du logement caractérise un trouble manifestement illicite.

Le bailleur est mal fondé à exciper de la déclaration tardive faite par le locataire à son assureur alors que lui-même n’était pas assuré et avait indiqué qu’il se chargerait de faire venir un artisan.

Le préjudice de jouissance peut être évalué provisoirement à 10 % du montant du loyer entre juillet et décembre 2020, 20 % du montant du loyer entre janvier et novembre 2021 et 50 % du montant du loyer entre décembre 2021 et août 2022.

L’attitude de M. [R], qui a fait savoir qu’il s’occupait de faire venir un artisan, puis qui s’est avéré ne pas être assuré au tire de la garantie propriétaire non-occupant, constitue une contestation sérieuse à sa demande de garantie à l’encontre de son mandataire de gestion.

Par déclaration en date du 25 octobre 2022, M. [T] [R] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 23 novembre 2022 pris en vertu de l’article 905 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

L’affaire, initialement fixée à l’audience du 23 mai 2023, a fait l’objet d’une radiation par ordonnance du premier président du 13 février 2023 à raison du défaut d’exécution par l’appelant des condamnations mises à sa charge.

Par courrier de son conseil en date du 19 mai 2023, M. [R] a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle de la cour et par avis de fixation du 28 septembre 2023 pris en vertu de l’article 905 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

Entre temps, M. [M] a restitué les clés, un état des lieux de sortie ayant été établi le 8 octobre 2022.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 6 octobre 2023 (conclusions d’appelant et d’intimé sur appel incident n°2), M. [T] [R] demande à la cour':

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure civile,

Vu les articles 1719 et suivants et 1991 et suivants du Code civil et les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence citée,

Vu l’existence de contestations sérieuses,

REFORMER l’ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal de Proximité de Villeurbanne le 26 septembre 2022 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a condamné M. [R] à payer à M. [O] [M] la somme provisionnelle de 4'088 € à valoir sur son préjudice de jouissance,

Et, statuant à nouveau :

CONSTATER que M. [M] porte une part de responsabilité dans l’absence de traitement du sinistre dégâts des eaux qui touche son appartement,

CONSTATER qu’il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que les désordres dénoncés par le locataire sont exclusivement imputables à l’inexécution par M. [R] de ses obligations,

En conséquence,

DIRE ET JUGER que les demandes formées par M. [M] se heurtent à des contestations sérieuses,

DIRE n’y avoir lieu à référé,

DEBOUTER M. [M] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [R],

Subsidiairement, si par extraordinaire la Cour devait juger M. [R] responsable du trouble de jouissance subi par le locataire,

DEDUIRE du montant du préjudice de jouissance les indemnités déjà perçues par M. [M] de la part de son assureur en indemnisation de ce même préjudice à hauteur de 2'655 €,

CONDAMNER M. [M] à régler à M. [R] la somme de 517 € au titre du loyer du mois de septembre 2022,

ORDONNER la compensation des créances réciproques,

DIRE ET JUGER que la Régie de l’Opéra a commis des fautes dans l’exécution de son mandat de gestion et qu’elle engage à ce titre sa responsabilité à l’égard de M. [T] [R],

CONDAMNER la Régie de l’Opéra à relever et garantir M. [T] [R] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice de M. [O] [M],

En tout état de cause,

CONDAMNER M. [O] [M] ou toute autre partie succombant à verser à M. [T] [R] la somme de 4'000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNER M. [O] [M] ou toute autre partie succombante aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En fait, il y expose que la société Régie de l’Opéra assure la gestion de son appartement depuis le 22 janvier 2018 et qu’elle est également syndic de l’immeuble.

Il précise que la salle de douche a été refaite à neuf en mars 2018. Il rappelle l’historique de ses diligences auprès du locataire, qui n’a régularisé une déclaration de sinistre que tardivement et qui a été indemnisé par son assureur à hauteur de 2'655 € en janvier 2022. Il souligne qu’au jour de l’assignation qui lui a été délivrée, il avait validé les devis. Il ajoute que M. [M] a donné congé et a quitté les lieux le 8 octobre 2022, sans régler le dernier mois de loyer. A raison de ce départ, il considère que la demande de travaux est devenue sans objet et il indique que son appel ne vise qu’à critiquer l’indemnisation provisionnelle du préjudice de jouissance.

En droit, il considère que cette indemnisation se heurte à des contestations sérieuses en premier lieu parce que l’obligation d’entretien qui pèse sur le bailleur est une obligation de moyen et non une obligation de résultat. Il rappelle avoir fait le nécessaire pour remédier au sinistre dès qu’il en a été informé, soit en juillet 2020, tandis que M. [M] a annulé le rendez-vous qu’il lui avait fixé en août 2020. Il rappelle que suite à sa visite des lieux en novembre 2020, il avait demandé au locataire de refaire les joints et que M. [M] n’a régularisé de déclaration de sinistre qu’en décembre 2020, soit 6 mois après l’apparition du désordre. Il considère qu’il n’a pas à répondre du délai d’expertise amiable qui a eu lieu en juillet 2021. Il souligne que le mandataire avait tout pouvoir pour intervenir puisque le premier informé et qu’il a validé les devis transmis par celui-ci dès réception. Il en conclut qu’il n’a commis aucune faute.

En second lieu, il dénonce la négligence du locataire qui a contribué à l’aggravation du sinistre puisqu’il a tardé à signaler le sinistre, n’a informé qu’au bout de 4 mois de sa persistance, n’a pas procédé à la déclaration de sinistre requise par le mandataire, laissé croire ensuite que le sinistre était pris en charge par son assureur. Il précise que tant bien même il n’a, pour sa part, souscrit une assurance PNO qu’en mars 2021, soit postérieurement au sinistre, cela est indifférent puisque la convention IRSI trouve à s’appliquer. Il prétend encore que les entreprises mandatées ont rencontré des difficultés car M. [M] ne se rendait pas facilement disponible pour leurs interventions. Il relève encore que la MAAF a transmis tardivement son rapport.

En troisième lieu, il considère que le locataire ne rapporte pas la preuve que le préjudice de jouissance qu’il allègue résulte du défaut de réparation dans la mesure où l’entreprise Gouy et d’autres avaient constaté un mauvais positionnement de la porte de douche, un espace visible entre le receveur et le 1er rang de carreaux et une absence de joint silicone. Or, il souligne que le locataire n’a pas refait les joints de la douche, s’agissant de réparations locatives. Il considère que ce défaut d’entretien et ce mésusage de la douche ont généré un affaissement du bac à douche. Il affirme que lors de la reprise des lieux suite au départ du locataire, il a constaté que la douche n’était affectée d’aucune fuite, les dégâts ne provenant que de l’écoulement d’eau provoqué par le locataire.

Subsidiairement, il discute le quantum de l’indemnisation mise à sa charge jusqu’en août 2022 alors que les travaux ont été réalisés en décembre 2021 et qu’il n’est pas établi que l’appartement serait inhabitable. Au demeurant, il rappelle l’attentisme du locataire qui a ainsi contribué à son propre préjudice de jouissance. Il ajoute que l’intéressé a perçu 2'655 € de son assureur en indemnisation de son mobilier et de 4 mois de pertes d’usage de l’appartement, soulignant que M. [M] a menti au premier juge à ce sujet. En réponse à l’appel incident de M. [M], il critique l’évaluation faite par l’intimé et il souligne que l’on ignore à quelle date l’humidité s’est généralisée à tout le logement.

Plus subsidiairement, il demande la condamnation de la société Régie de l’Opéra à le relever et garantir des condamnations compte tenu des négligences de cette société dans l’exécution de son mandat. Il lui reproche en particulier l’absence de recherche sérieuse de fuite et sa lenteur à lancer les travaux.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 30 janvier 2024 (conclusions d’intimé), M. [O] [M] demande à la cour':

Vu les dispositions des articles 864 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret du 30 janvier 2002,

CONFIRMER l’ordonnance du Tribunal de proximité de Villeurbanne du 26 septembre 2022 en ce qu’elle a :

Condamné M. [T] [R] à payer à Maître Nathalie Genin-Bourgeois, conseil de M. [O] [M], la somme de 800 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Condamné M. [T] [R] aux entiers dépens de l’instance.

INFIRMER le jugement pour le surplus,

Et rejugeant à nouveau :

Condamner M. [T] [R] à payer à M. [O] [M] la somme provisionnelle de 11'906,87 €, somme calculée après déduction de la somme de 2'400 € versée par l’Assureur de M. [M] et la somme de 517,13 € dû par M. [M] suite à son départ des lieux,

Condamner M. [T] [R] à payer à Maître Genin-Bourgeois la somme de 3'000 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour la procédure d’appel,

Débouter les parties de toutes demandes plus amples et contraires,

Condamner M. [T] [R] aux entiers dépens de l’appel.

Il y rappelle que l’état des lieux d’entrée mentionnait que la paroi de la cabine de douche était mal fixée et que de l’eau s’évacuait par le sol, expliquant qu’il ne doutait pas que le mandataire du bailleur, nécessairement informé, prendrait en charge cette difficulté. Il affirme que les moisissures ont affecté l’ensemble de l’appartement dès le mois de novembre 2019 et il observe qu’aucune réponse n’a été apportée à sa demande de mai 2020 concernant la prise en charge des travaux. Il fait valoir que si un plombier est intervenu en novembre 2021, soit 18 mois après son premier courriel, il s’est rendu compte que cette intervention était inefficace de sorte qu’il a attrait M. [R] devant le juge des référés.

En droit, il considère que le bailleur a manqué à ses obligations de lui délivrer un logement décent dans la mesure notamment où la société Gouy n’a pas repris toute l’installation de la douche comme préconisé par l’expert, ni remis en place le joint d’étanchéité. Il se défend d’en être responsable puisque le sinistre pré-existait à son entrée dans les lieux et que les malfaçons des travaux réalisés par la société Gouy sont établies. Il souligne l’importance de dégâts occasionnés et le risque d’électrocution, voire de départ d’incendie. Il considère en conséquence que le logement n’a jamais répondu aux normes de décence. Il affirme qu’il s’est rendu suffisamment disponible pour accueillir les différents intervenants, alors même qu’il venait de créer sa société lui imposant d’importantes contraintes horaires. Il considère qu’on ne peut pas lui reprocher une déclaration tardive à son assureur puisque seule l’inaction du bailleur et de son mandataire est responsable de l’ampleur des désordres.

Il relève que l’appelant ne conteste pas l’insalubrité du logement, généralisée à tout l’appartement comme constaté par procès-verbal d’huissier de justice. Il évalue son préjudice de jouissance en distinguant différentes périodes de propagation des moisissures pour réclamer, 10 %, 30 %, 50 % puis 90 % du montant des loyers acquittés. Il estime qu’après déduction de l’indemnité perçue de l’assureur et du dernier loyer impayé, le bailleur doit l’indemniser à hauteur de 11'906,87 €.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 10 octobre 2023 (conclusions d’intimé), la société Régie de l’Opéra demande à la cour':

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civil,

Vu les articles 1991 et suivants du Code civil,

CONFIRMER l’ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal de Proximité de Villeurbanne en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’elle a débouté M. [T] [R] de ses demandes de garantie dirigée contre la société Régie de l’Opéra, condamné M. [T] [R] à payer à la société Régie de l’Opéra la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et en ce qu’elle a condamné M. [T] [R] aux entiers dépens de l’instance,

Y ajoutant,

CONDAMNER M. [T] [R] à régler à la société Régie de l’Opéra la somme de 4'000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNER M. [T] [R] aux entiers dépens d’appel.

Elle considère que la demande de M. [R] se heurte à d’évidentes contestations sérieuses compte tenu des diligences dont elle justifie dès le premier courriel du locataire signalant le sinistre puisqu’elle l’a invité à régulariser une déclaration de sinistre auprès de son assureur. Elle précise qu’elle pensait que l’intéressé avait fait le nécessaire et elle considère que M. [M] est responsable de l’inaction qu’il dénonce entre mai et juillet 2020. Elle fait valoir qu’à réception d’un nouveau courriel du locataire en juillet 2020, elle en a immédiatement informé le bailleur, lequel a annoncé prendre les choses en main.

Elle considère dès lors que M. [R], qui l’a déchargée de la gestion du sinistre, est seul responsable de l’inaction entre juillet et novembre 2020, puis jusqu’en mars 2021. Elle rappelle en effet que le bailleur n’a souscrit une assurance qu’en mars 2021 mais que cette assurance a logiquement refusé sa garantie. Elle ajoute qu’elle n’a su qu’en novembre 2020 que le locataire quant à lui n’avait pas déclaré le sinistre à son assureur.

Elle indique n’avoir appris qu’en mars 2021 que son mandant n’était pas assuré, date à partir de laquelle elle a pris les choses en main en mandatant un plombier, puis en commandant les travaux validés par M. [R] le 27 octobre 2021. Elle relève que le locataire a signé la procès-verbal de réception des travaux de l’entreprise Gouy en exprimant sa satisfaction, s’étonnant dès lors qu’il prétende par la suite que les désordres ont perduré. En tout état de cause, elle fait valoir qu’il ne l’en a pas averti. En outre, elle souligne que l’information selon laquelle le convention IRSI ne trouverait pas à s’appliquer n’a été connue que tardivement. Elle observe qu’en lui demandant de faire délivrer un congé au locataire, M. [R] a clairement signifié qu’il n’entendait en réalité pas réaliser les travaux. Elle rappelle que l’appréciation d’une faute de sa part, inexistante en l’espèce, excède de toute façon les pouvoirs du juge des référés.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'constater'» ou «'dire et juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande de provision':

En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, il peut être alloué en référé, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision au créancier.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les obligations du bailleur au rang desquelles, d’une part, celles mentionnées aux alinéas 1 et 2 de cet article concernant l’obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et dont les caractéristiques correspondantes sont définies au décret du 30 janvier 2012, et d’autre part, celles mentionnées à l’alinéa 3 a) b) et c) concernant l’obligation de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ' et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1231-1 du Code civil, l’inexécution contractuelle se résout, s’il y a lieu, en dommages et intérêts si le débiteur ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

***

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi le 18 novembre 2019 comportait, concernant les parois vitrées de la cabine de douche, la mention suivante': «'mal fixée, non étanches, eau s’évacue sur sol'». Il est ainsi établi que ce désordre était connu de chacune des parties dès l’entrée dans les lieux.

La cour relève que la réparation de ce désordre était relativement urgente puisque, par hypothèse, l’écoulement d’eau en dehors du receveur à chaque usage de la douche était de nature à occasionner de graves dégâts. En effet, cette eau ne pouvait que s’infiltrer sous le parquet et elle était susceptible de se propager dans le sol et les murs de l’appartement, endommageant ceux-ci avec le risque de développement de moisissures. Ainsi, la cause d’éventuels mais très probables dégâts futurs était connue dès la signature du bail.

En outre, la réparation de ce désordre relevait bien de l’obligation contractuelle dont le bailleur est tenu puisque la porte qui équipait alors la cabine de douche était inadaptée, comme cela résulte d’un courriel que M. [R] a adressé à son mandataire le 30 novembre 2020. Dès lors, à supposer que M. [M] ait manqué à son obligation de réalisation de menus travaux d’entretien, dont le remplacement des joints silicone, cela serait sans emport puisque la cause principale du sinistre est la non-adaptation de la porte de douche qui ne permettait pas une fermeture étanche de la cabine.

Il s’ensuit que la responsabilité de M. [R], au stade de la survenance du sinistre, ne se heurte à aucune contestation sérieuse mais qu’au contraire, le manquement de ce dernier à son obligation de réparation, même entendue comme une obligation de moyen, est caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Pour discuter néanmoins sa responsabilité, M. [R] dénonce diverses négligences qu’il impute au locataire qui serait selon lui responsable de son propre préjudice de jouissance. La cour constate que M. [M], qui a constaté l’apparition des premiers dégâts occasionnés par les infiltrations en mai 2020, n’a effectivement rappelé le dysfonctionnement de la douche au mandataire du bailleur qu’à cette date. Il est également établi, par les échanges de SMS produits, que l’intéressé qui n’était pas disponible en août 2020, devait recontacter le bailleur en septembre pour convenir d’un rendez-vous qui a finalement eu lieu en novembre 2020.

A supposer que la déclaration de sinistre auprès de son assureur Multirisques habitat s’imposait, il n’est pas discuté que M. [M] n’a régularisé cette déclaration qu’en décembre 2020. Enfin, le locataire a fait part de ses contraintes de disponibilité après que le bailleur ait validé le 27 octobre 2021 les travaux confiés à l’entreprise Bouy, laquelle est intervenue en novembre 2021. En l’état de ces éléments, il ne s’évince pas, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que le locataire aurait commis des fautes et qu’il serait pour partie responsable du préjudice de jouissance qu’il dénonce, cette question supposant une appréciation au fond qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Pour discuter encore sa responsabilité, M. [R] se prévaut de ses diligences pour faire réaliser les travaux de réparation nécessaires. A cet égard, la cour constate qu’il est exact qu’au jour de l’assignation en référé délivrée le 22 mars 2022, l’entreprise Bouy était intervenue à la demande du bailleur.

Cette entreprise avait notamment procédé en novembre 2021 au remplacement de la porte de douche et à son raccordement de manière à assurer une fermeture étanche de la cabine. Néanmoins, il est patent que les travaux réalisés étaient alors insuffisants puisque les photographies incluses dans le procès-verbal de constat établi le 9 mai 2022 montrent des remontées de moisissures dans l’angle des cloisons carrelées, qui n’avaient pas été changées, ainsi qu’un joint silicone, pourtant neuf, insuffisant entre le receveur et l’une des cloisons. Il en résulte que l’eau a continué de s’écouler sous le receveur comme cela est au demeurant confirmé par la persistance de l’humidité à distance de 6 mois des travaux, objectivée par le procès-verbal de constat. Ainsi, c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les réparations mises en 'uvre par le bailleur se sont avérées inefficaces. Il s’ensuit que le manquement du bailleur à son obligation contractuelle de réparation est également caractérisé, avec l’évidence requise devant le juge des référés, par la réalisation de travaux inefficaces.

Enfin, le bailleur fait valoir que M. [M], d’une part, a perçu une indemnisation versée par son assureur à hauteur de 2'655 €, dont 2'400 € au titre de son préjudice de jouissance pendant 4 mois (le surplus indemnisant la perte de mobiliers), et d’autre part, est débiteur d’un impayé de loyer de 517,13 €. Ces éléments ne sont pas contestés par l’appelant mais ils sont sans emport dès lors que, même après compensation des sommes correspondantes, la provision allouée par le premier juge à hauteur de 4'088 € n’excède pas le montant non sérieusement contestable de la dette définitive de dommages et intérêts.

A la lueur de ces éléments, c’est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu un préjudice équivalent à 10 % du montant du loyer entre juillet et décembre 2020, 20 % du montant du loyer entre janvier et novembre 2021 et 50 % du montant du loyer entre décembre 2021 et août 2022.

Le surplus de la demande de provision sollicitée par M. [M] dans le cadre de son appel incident sera rejeté comme excédant le montant non sérieusement contestable de sa créance définitive de dommages et intérêts, le tout sans préjudice de l’appréciation du juge du fond saisi.

Au final, l’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a condamné M. [R] à payer à M. [M] la somme de 4'088 € à valoir sur son préjudice de jouissance, sera confirmée.

Sur la garantie du mandataire':

Aux termes de l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

En l’espèce, M. [R] a, par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2018, confié à la SAS Régie de l’Opéra un mandat de gestion immobilière et de location de son appartement situé [Adresse 1] a [Localité 7] et le mandataire, signataire du contrat de bail pour le compte du bailleur, était l’interlocuteur naturel du locataire tout au long de la location.

La cour relève ici encore, compte tenu de la mention ci-avant rappelée incluse dans l’état des lieux d’entrée, que le mandataire avait connaissance du désordre affectant la porte de la cabine de douche et qu’il ne pouvait pas ignorer la relative urgence à y remédier. Or, la SAS Régie de l’Opéra ne s’explique pas sur ce point et, en tout état de cause, elle ne justifie d’aucune diligence accomplie dans les suites immédiates de l’entrée dans les lieux de M. [M] pour prendre des instructions auprès de M. [R] concernant la réparation nécessaire.

Pour autant, le mandataire ne devrait répondre de cette inexécution contractuelle que si la preuve est rapportée que M. [R] ignorait le désordre affectant la porte de la cabine de douche. En l’absence de tout élément circonstancié sur ce point, la responsabilité du mandataire à l’égard de son mandant ne s’évince pas avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Par ailleurs et concernant l’aggravation du désordre à compter du mois de mai 2020, la SAS Régie de l’Opéra se prévaut des diligences qu’elle a accomplies à chaque sollicitation du locataire, lesquelles constituent autant de contestations sérieuses à l’appel en garantie formé à son encontre.

Dès lors, l’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a rejeté la demande de garantie formée par le bailleur, sera confirmée.

Sur les autres demandes':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné M. [R], partie perdante, aux dépens de première instance, à payer à M. [M] la somme de 800 € en application de l’article 37 de la loi du10 juillet 1991 et à payer à la SAS Régie de l’Opéra la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Y ajoutant, la cour condamne M. [R] aux dépens de l’instance d’appel et à payer à Maître Genin-Bourgeois, avocat de M. [M], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme supplémentaire de 1'500 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

La SAS Régie de l’Opéra et M. [R] sont déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 26 septembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne en toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Rejette les demandes présentées par M. [T] [R] et la SAS Régie de l’Opéra au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [T] [R] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne M. [T] [R] à payer à Maître Genin-Bourgeois, avocat de M. [M], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme supplémentaire de 1'500 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

LE GREFFIER LE PRESIDENT