RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---

COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2019 DU 03 SEPTEMBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01340 – N° Portalis DBVR-V-B7C-EFLA

Décisions déférées à la Cour : jugements du Tribunal de Grande Instance de Briey,

R.G.n° 13/01429, en date du 29 juin 2017 et du 24 mai 2018 ;

APPELANT :

Monsieur C Z

né le […] à […]

domicilié […]

Représenté par M^e Barbara VASSEUR de la SCP VASSEUR PETIT, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur E X

domicilié […]

Représenté par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Caroline PELAS-RENOIR, avocat au barreau de BRIEY

Madame F G, épouse X

domiciliée […]

Représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Caroline PELAS-RENOIR, avocat au barreau de BRIEY

SA VIMO

[…]

Représentée par Maître M N, es qualité de curateur de la faillite de la SA VIMO

[…]

Non représentée bien que régulièrement assignée par acte de transmission de la demande de signification de M^e H I, Huissier de justice à NANCY, par lettre recommandée avec avis de réception à M^e J K, Huissier de justice à LUXEMBOURG, en date du 13 juillet 2018, puis signifié par acte de M^e K en date du 24 juillet 2018 à personne habilitée

---

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

---

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2019, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2019, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : réputé contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 03 Septembre 2019, par Madame FOURNIER, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame FOURNIER, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2009, réitéré par acte authentique en date du 16 octobre 2009, M. C Z a vendu à M. E X et M^me F G épouse X un appartement situé 29 rue du Pont-Saint-Jules à […] pour le prix de 132000 euros.

Au mois de septembre 2010, M. et M^me X ont constaté des traces d’humidité sur l’un des murs de l’habitation, ainsi que des désordres affectant la toiture de l’immeuble, lesquels ont occasionné des infiltrations d’eau.

Par ordonnance du 20 février 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Briey a ordonné une expertise judiciaire aux fins d’analyser les désordres constatés par M. et M^me X.

Par acte signifié le 25 septembre 2012, M. et M^me X ont fait assigner M. Z devant le tribunal de grande instance de Briey sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1146 et suivants du code civil, aux fins de condamnation de M. Z à restituer une partie du prix tel qu’arbitré

par l’expert.

L’expert a remis son rapport en date du 29 août 2013.

Par acte signifié le 28 octobre 2016, M. Z a fait assigner en intervention forcée M^e M N, en sa qualité de curateur à la faillite de la société Vimo, aux fins qu’elle soit déclarée tenue de le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais du chef de M. et M^me X.

La jonction des procédures a été prononcée par ordonnance du 9 janvier 2017.

Par jugement avant dire droit du 29 juin 2017, le tribunal de grande instance de Briey a :

— déclaré recevable l’action de M. et M^me X,

— révoqué l’ordonnance de clôture et ordonné la réouverture des débats,

— invité M. et M^me X à justifier leur demande en produisant le rapport d’expertise judiciaire de M. A en date du 30 août 2013,

— renvoyé l’affaire à la mise en état et sursis à statuer sur l’ensemble des demandes, réservant les dépens.

Dans ses motifs, le tribunal a écarté le moyen de M. Z tendant à ce que M. et M^me X soient déclarés irrecevables en leur demande au motif que différents désordres affectaient des parties communes et que seul le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic aurait qualité à agir. Les premiers juges ont relevé que, s’agissant d’une action en garantie des vices cachés à l’encontre de leur vendeur, la demande de M. et M^me X était recevable.

Par jugement réputé contradictoire du 24 mai 2018, le tribunal de grande instance de Briey a :

— prononcé la résolution pour vices cachés de la vente reçue par acte authentique établi par M^e Grillet, notaire à Longuyon, le 16 octobre 2009, par M. Z au profit de M. et M^me X, soit :

— dans un immeuble en copropriété sis 29 rue de Pont-Saint-Jules à […], […], lieudit '29 rue du Pont-Saint-Jules', d’une contenance de 12 a 39 ca, les lots suivants :

— n° 5, un appartement et les 862/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

— n° 18, une place de parking et les 33/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

— n° 27, une cour privative et les 26/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

— sur la commune de […], le 1/40^e indivis d’une parcelle de terrain à usage de voie d’accès cadastrée section AE n° 569 d’une contenance de 6 a 64 ca et […] d’une contenance de 1 a 56 ca,

— condamné M. Z à rembourser à M. et M^me X la somme de 132000 euros représentant le prix de vente de l’immeuble,

— dit que, concomitamment, M. et M^me X restitueront à M. Z les clés de l’immeuble,

— ordonné la publicité du jugement au service de la publicité foncière compétent,

— condamné M. Z à payer à M. et M^me X la somme de 18400 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté M. Z de ses demandes à l’encontre de la société Vimo, représentée par M^e M N, en qualité de curateur,

— condamné M. Z à payer à M. et M^me X la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Z aux dépens de la procédure comprenant le coût du constat établi par la SCP d’huissiers de justice Bauer et Martin le 1^er septembre 2011 et de l’expertise.

Dans ses motifs, le tribunal a rappelé que l’expert a relevé une forte humidité sur le doublage du fonds de la cuisine, de nombreuses fuites affectant le pied de la toiture côté immeuble B et l’affaissement de l’encastrement de la charpente en sapin. Les premiers juges ont considéré que M. et M^me X rapportaient la preuve que les vices allégués étaient graves, cachés et antérieurs à la vente et ils ont écarté la clause de non garantie prévue à l’acte en raison de la mauvaise foi du vendeur qui n’avait pas informé les acquéreurs de l’humidité permanente affectant le mur arrière, ni de la servitude de passage, leur ayant en outre dissimulé l’existence d’une procédure judiciaire. Le tribunal a en conséquence prononcé la résolution de la vente.

Concernant le préjudice de jouissance, se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire, les premiers juges ont alloué la somme mensuelle de 200 euros, depuis la déclaration à l’assurance le 19 octobre 2010 jusqu’au jugement, soit 18400 euros.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 4 juin 2018, M. Z a relevé appel des deux jugements rendus les 29 juin 2017 et 24 mai 2018.

Bien que la déclaration d’appel lui ait été régulièrement signifiée le 24 juillet 2018 par remise à M^me O P, secrétaire, M^e M N, en qualité de curateur à la faillite de la société Vimo, n’a pas constitué avocat dans la présente procédure.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 11 décembre 2018, signifiées le 11 février 2019 à M^e M N, en qualité de curateur à la faillite de la société Vimo, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. Z demande à la cour de :

— infirmer les jugements rendus par le tribunal de grande instance de Briey les 29 juin 2017 et 24 mai 2018,

— déclarer irrecevable l’action intentée par M. et M^me X,

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs prétentions contraires,

À titre subsidiaire,

— déclarer la société Vimo, prise en la personne de son curateur à la faillite, entièrement responsable du préjudice causé à M. et M^me X,

— condamner la société Vimo, prise en la personne de son curateur à la faillite, à le garantir de toutes

condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre du chef de M. et M^me X,

En tout état de cause,

— condamner M. et M^me X aux dépens de première instance et d’appel et à lui régler la somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 14 mars 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et M^me X demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1116 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— dire qu’il y aura lieu d’actualiser leur préjudice de jouissance,

— condamner par conséquent M. Z à leur payer une somme de 200 euros par mois de septembre 2010 jusqu’à l’arrêt à intervenir,

À titre subsidiaire,

— condamner M. Z à leur payer la somme de 17323 euros,

— condamner M. Z à leur payer la somme de 200 euros par mois à compter de la date d’apparition des désordres, soit septembre 2010, jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir,

À titre infiniment subsidiaire,

— dire que M. Z s’est rendu coupable de man’uvres dolosives déterminantes de leur consentement,

— prononcer l’annulation de la vente du bien immobilier sis 25, rue du Pont-Saint-Jules à Herserange intervenue entre les parties le 16 octobre 2009,

— condamner M. Z à leur restituer la somme de 132000 euros et dire que le bien ne sera restitué qu’une fois le prix rendu,

— condamner M. Z à leur payer une somme de 200 euros par mois au titre du préjudice de jouissance, à compter de la date d’apparition des désordres, soit septembre 2010 jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner M. Z aux dépens et à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 mai 2019.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 14 mai 2019 et le délibéré au 3 septembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DES DEMANDES DE M. ET MME X

M. Z prétend que l’action de M. et M^me X est irrecevable car, selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, les désordres affectant des parties communes, telles que les murs porteurs, la toiture et l’évacuation des eaux pluviales ou usées. Il ajoute que le copropriétaire qui exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot doit en informer le syndic par lettre recommandée.

M. et M^me X rétorquent que la question de la recevabilité de leur action a déjà été tranchée par jugement mixte rendu le 29 juin 2017 et que, M. Z n’en ayant pas interjeté appel, ce jugement a l’autorité de chose jugée. Ils ajoutent que, conformément aux dispositions de l’article 480 du code de procédure civile, ce jugement tranchait tout ou partie du principal et ils soutiennent que, s’agissant d’une action en garantie des vices cachés, le syndicat des copropriétaires n’a pas à être mis en cause.

Contrairement à ce que soutiennent M. et M^me X, M. Z a interjeté appel du jugement rendu le 29 juin 2017, concomitamment au jugement du 24 mai 2018, par déclaration reçue au greffe le 4 juin 2018. Or, il n’est ni allégué, ni démontré que le jugement du 29 juin 2017 a été notifié ou signifié à M. Z, ce qui aurait eu pour effet de faire courir le délai d’appel. M. et M^me X ne soutiennent d’ailleurs pas dans leurs conclusions que l’appel interjeté par M. Z serait partiellement irrecevable comme tardif. En conséquence, le jugement du 29 juin 2017 n’a pas acquis force de chose jugée et l’irrecevabilité alléguée par M. Z doit à nouveau être examinée par la cour.

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 'fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis’ dispose : 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même R certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic'.

Et selon l’article 51 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 'Copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de l’article 15 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée par l’huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception'.

En l’espèce, M. et M^me X exercent une action individuelle ne nécessitant ni autorisation, ni mise en cause du syndicat des copropriétaires. En effet, sollicitant la résolution de la vente du bien immobilier acquis, ainsi qu’une indemnisation à ce titre, cette action relève du second alinéa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, puisque les intimés établissent l’existence d’un intérêt légitime en raison d’un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance et la propriété des parties comprises dans leur lot. M. et M^me X peuvent donc exercer cette action seuls.

Certes, ce texte, ainsi que l’article 51 du décret du 17 mars 1967, prévoient une information du syndic. Cependant, ces textes n’indiquent nullement que l’inobservation de cette prescription serait sanctionnée par l’irrecevabilité de l’action, comme le soutient à tort M. Z. En outre, ces dispositions visent à permettre au syndicat des copropriétaires de s’associer à l’action et ne sauraient être invoquées par l’autre partie à la procédure -n’appartenant pas ou plus à la copropriété- aux seules fins de faire échec à cette action.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré l’action de M. et M^me X recevable.

M. Z ajoute que M. et M^me X sollicitent pour la première fois à hauteur d’appel sa condamnation sur le fondement de l’article 1137 du code civil et affirme que cette demande est également irrecevable, ce texte n’étant pas entré en vigueur au moment des faits.

Cependant, contrairement à ce que prétend M. Z, M. et M^me X présentaient déjà cette demande fondée sur le dol à titre subsidiaire en première instance. En outre, ils ont rectifié le fondement textuel en visant les articles 1116 et suivants du code civil, dans leur rédaction applicable à la présente espèce. Cette demande subsidiaire est donc également recevable.

SUR LA GARANTIE DES VICES CACHÉS

En vertu de l’article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Pour que M. et M^me X puissent invoquer la garantie des vices cachés, ils doivent rapporter la preuve de l’existence d’un ou plusieurs vices cachés, ce qui suppose la démonstration de quatre éléments.

Il est tout d’abord nécessaire d’établir l’existence d’un vice, c’est-à-dire d’une anomalie de la chose vendue.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire la présence d’une forte humidité sur le doublage du fond de la cuisine, de nombreuses fuites affectant le pied de la toiture du côté de l’immeuble de M. B et un affaissement de l’encastrement de la charpente en sapin.

Il est ensuite nécessaire de démontrer que le vice était caché. Cette condition découle de l’article 1641 du code civil, précité, et de l’article 1642 du même code selon lequel 'Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même'.

L’appréciation du caractère occulte du vice doit être faite en fonction des connaissances que devait avoir l’acquéreur, étant précisé qu’il ne peut être exigé de lui qu’il se fasse assister d’un homme de l’art pour l’éclairer sur les éventuels défauts de la chose.

En l’espèce, M. et M^me X sont de simples particuliers, ayant acquis ce logement pour y habiter, et ne disposant d’aucune connaissance spécifique en la matière. Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’humidité sur le doublage du fond de la cuisine n’est devenue apparente qu’au mois de septembre 2010 et que les fuites affectant le pied de la toiture du côté de l’immeuble de M. B n’ont été constatées qu’au mois de septembre 2011. Enfin, l’affaissement de l’encastrement de la charpente n’était pas apparent pour de simples particuliers comme M. et M^me X.

L’acheteur doit en outre démontrer que le vice atteint un degré suffisant de gravité. Ainsi, l’article 1641 du code civil exige que les vices rendent la chose 'impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les vices constatés rendent l’immeuble impropre à sa destination en raison de l’humidité présente en permanence au rez-de-chaussée et des nombreuses fuites au pied arrière de la couverture, ces vices affectant la maçonnerie dans son épaisseur et ayant pour effet à court terme de provoquer la destruction des habillages en plaques de plâtre, ainsi que le développement de moisissures et de composants allergènes, outre à moyen terme un risque de rupture spontanée de la charpente. Le caractère de gravité des vices sera donc également retenu.

Enfin, selon l’interprétation donnée du texte, il est exigé que le vice caché soit antérieur à la vente. Cependant, ce vice caché pouvait n’exister qu''en germe’ au moment de la vente, sa manifestation n’étant apparue qu’ultérieurement.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que ces vices sont antérieurs à la vente litigieuse. La condition d’antériorité est donc également remplie.

En conséquence, M. et M^me X démontrent l’existence de vices cachés ouvrant droit à l’action en garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil.

Pour s’opposer à la demande fondée sur la garantie des vices cachés, M. Z fait valoir la présence d’une clause dans l’acte de vente, qui s’analyse comme une clause exclusive de garantie.

Le sort des clauses exclusives ou limitatives de garantie des vices cachés est réglé par l’article 1643 du code civil selon lequel le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

En d’autres termes, une clause exclusive de garantie n’est valable que si le vendeur n’était pas de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il n’avait pas connaissance du vice au moment de la vente. Selon l’interprétation qui est donnée de ce texte, le vendeur professionnel est présumé de mauvaise foi. En revanche, cette présomption n’existe pas pour le vendeur particulier, comme M. Z en l’espèce. Dès lors, pour écarter cette clause exclusive et bénéficier de la garantie des vices cachés, M. et M^me X doivent démontrer la mauvaise foi de leur vendeur et donc sa connaissance du vice caché lors de la vente.

M. Z fait valoir que, selon l’expert, il n’avait pas connaissance des désordres, s’agissant de travaux réalisés par des entreprises et non par lui-même qui n’a aucune connaissance en matière de bâtiment. Il ajoute que, selon le rapport d’expertise, il ne connaissait pas les désordres d’humidité permanente affectant le mur de la cuisine, ni les défauts de la toiture.

Cependant, l’expert judiciaire écrit que la difficulté du diagnostic et les compétences requises ne pouvaient pas permettre à M. Z d’effectuer un diagnostic pertinent, d’en avoir les connaissances et ainsi, d’en masquer les conclusions à M. X. Or, la démonstration de la mauvaise foi de M. Z ne suppose pas que ce dernier ait eu connaissance de l’origine précise des infiltrations. Il suffit qu’il ait eu connaissance de ces infiltrations, de leur possible renouvellement et qu’il n’en ait pas informé ses acquéreurs.

Force est de constater que M. Z a effectué une déclaration de sinistre le 13 septembre 2008 concernant l’humidité apparue sur un mur de son appartement. Puis, par déclaration enregistrée au greffe le 10 juillet 2009, M. Z a saisi la juridiction de proximité de Longwy aux fins de condamnation sous astreinte de son voisin, M. B, à effectuer des travaux consistant en la pose d’un collecteur d’eaux et d’un raccordement au réseau d’assainissement. M. Z Q avoir été victime d’un dégât des eaux dans sa cuisine ayant pour origine l’immeuble de M. B.

Or, concomitamment (impression effectuée le 20 août 2019), M. Z a mis son appartement en vente en indiquant expressément dans la rubrique 'Les + produit' la mention 'Aucuns travaux à prévoir'.

Et selon affirmation de M. et M^me X non contestée par M. Z, ce dernier a nettoyé les tâches à l’eau de javel avant la visite du bien.

En outre, l’acte authentique de vente en date du 16 octobre 2009 indique expressément en page 12 : 'Le vendeur déclare qu’il n’existe aucune procédure en cours, le mettant en cause, ou mettant en cause le syndicat et des copropriétaires ou des tiers'. Or, la juridiction de proximité n’avait pas

encore rendu sa décision le jour de la signature de l’acte notarié, le jugement étant en date du 21 octobre 2009. Une procédure était donc bien en cours.

Concernant cette procédure devant la juridiction de proximité de Longwy, M. Z prétend que M. B avait mandaté une entreprise pour effectuer les travaux et que les parties étaient convenues que les réparations avaient été effectuées et qu’aucun désordre ne subsistait, n’ayant de ce fait pas maintenu ses demandes de travaux lors de l’audience. Il souligne que, dans son jugement du 21 octobre 2009, le juge de proximité a constaté que sa demande était devenue sans objet du fait de l’intervention de l’entreprise ayant effectué les travaux.

Cependant, contrairement à cette affirmation, le jugement indique que, à l’audience du 16 septembre 2009, M. Z avait maintenu tous ses chefs de prétention. Et si le jugement mentionne effectivement que la demande de travaux est devenue sans objet, cette décision précise néanmoins que les travaux réalisés ont consisté en un nettoyage et un débouchage et que l’entrepreneur a recommandé un contrôle régulier des conduites des eaux usées et une surveillance régulière du regard en limite de propriété. Or, M. Z sollicitait dans cette procédure la pose d’un collecteur des eaux et le raccordement de celui-ci au réseau d’assainissement, et non seulement un nettoyage et un débouchage.

En effet, par courrier en date du 5 janvier 2009, le cabinet Polyexpert, mandaté par l’assureur de M. Z, écrivait qu’il était nécessaire de faire reprendre l’étanchéité du collecteur des eaux pluviales. Et dans son rapport en date du 14 septembre 2009, concernant l’intervention du 4 septembre 2009, la société Bono, ayant pompé deux regards et débouché les conduits d’évacuation, écrit que l’eau se trouvant dans le regard n° 2 ne s’évacue pas bien, que 'le problème est en partie résolu’ et qu’il faut surveiller régulièrement les conduites d’eaux usées et le regard en limite de propriété.

Il résulte de ce qui précède que les travaux préconisés pour mettre un terme aux infiltrations n’ont pas été réalisés, le nettoyage et le débouchage effectués n’ayant permis qu’une cessation temporaire de ces infiltrations. M. Z avait connaissance de la nécessité de ces travaux par le courrier du cabinet Polyexpert et par le compte-rendu de la société Bono. Il ne les a pourtant pas fait réaliser et n’en a pas informé ses acquéreurs, pas davantage que des infiltrations qu’il avait lui-même subies l’année précédente.

La mauvaise foi de M. Z est donc démontrée et la clause exclusive de garantie sera écartée, permettant à M. et M^me X de bénéficier de la garantie légale des vices cachés.

Le résultat de l’action en garantie des vices cachés est réglé par l’article 1644 du code civil selon lequel l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Ce choix entre l’action rédhibitoire en résolution de la vente et l’action estimatoire en réduction du prix appartient à l’acquéreur. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de résolution de M. et M^me X, en ce qu’il a condamné en conséquence M. Z à leur rembourser la somme de 132000 euros représentant le prix de vente et dit que, concomitamment, M. et M^me X restitueront à M. Z les clés de l’immeuble, ordonnant par ailleurs la publicité du jugement au service de la publicité foncière.

Enfin, puisqu’il est fait droit à la demande de résolution, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires des intimés en réduction du prix de vente et en annulation de la vente pour dol.

Selon l’article 1645 du code civil,'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur'.

En l’espèce, la mauvaise foi de M. Z est établie par les développements qui précèdent et M. et M^me X sont donc fondés à solliciter l’allocation de dommages et intérêts complémentaires.

Au titre de leur préjudice de jouissance, M. et M^me X sollicitent la condamnation de M. Z à leur payer une somme de 200 euros par mois de septembre 2010 jusqu’à l’arrêt à intervenir.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les préjudices subis par les intimés consistent en la dégradation des placoplâtres et des embellissements du rez-de-chaussée, à la cuisine et au coin repas, ainsi qu’en une hygiène dégradée de l’appartement au rez-de-chaussée. Compte tenu des conclusions du rapport d’expertise, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu une indemnisation d’un montant mensuel de 200 euros. Il y a toutefois lieu d’actualiser ce préjudice comme le sollicitent les intimés et de leur accorder à ce titre, pour la période allant de la déclaration à l’assureur le 29 octobre 2010 jusqu’au présent arrêt, la somme totale de 21200 euros.

SUR LE RECOURS DE M. Z R LA SOCIÉTÉ VIMO

M. Z expose que le jugement du 24 mai 2018 reste taisant sur ce point. Effectivement, si cette décision déboute M. Z dans son dispositif, cette question n’est aucunement abordée dans la motivation.

M^e M N, en qualité de curateur à la faillite de la société Vimo, n’a pas constitué avocat dans la présente procédure.

L’article 472 du code de procédure civile dispose : 'Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée'.

Au soutien de sa demande tendant à ce que la société Vimo soit condamnée à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, M. Z ne fait que rappeler la stipulation prévue à l’acte authentique du 16 octobre 2009 selon laquelle 'le précédent propriétaire, la société Vimo SA restera responsable des dommages à l’ouvrage, ainsi qu’il sera dit ci-après'.

Tout d’abord, malgré la mention 'ainsi qu’il sera dit ci-après', il n’est rien précisé à ce sujet dans la suite de l’acte.

Ensuite, M. Z ne précise aucunement sur quel fondement et à quel titre la société Vimo devrait être déclarée responsable à son égard. Il ressort en effet du dossier que cette dernière a réalisé ou fait réaliser différents travaux concernant l’immeuble vendu. Elle pourrait dès lors être mise en cause en tant que constructeur. Toutefois, la formulation de la clause rappelée par M. Z révèle que ce dernier recherche sa responsabilité en tant que précédent propriétaire.

Mais d’une part, cette stipulation n’est pas opposable à la société Vimo. En effet, en application du principe de l’effet relatif des contrats, l’acte de vente concerne M. Z en tant que vendeur et M. et M^me X en tant qu’acquéreurs. Cette clause ne peut donc pas fonder la responsabilité de la société Vimo.

D’autre part, la mise en cause de la responsabilité de la société Vimo en sa qualité de précédent propriétaire -et donc de vendeur de M. Z- suppose que ce dernier rapporte la preuve de cette qualité. Pourtant, M. Z ne produit pas l’acte de vente justifiant de l’identité de son vendeur. Or, si l’acte authentique de vente du 16 octobre 2009 mentionne effectivement la société Vimo en tant qu’ancien propriétaire, l’acte sous seing privé de vente en date du 29 août 2009 indique quant à lui : 'Précédent propriétaire : S.C.I M D 2'. Enfin, il ressort du rapport d’expertise en page 8 que, selon les explications données par le représentant de la société Vimo, cette dernière était dirigée par M. S T, père de M. U T, lequel est le vendeur de l’immeuble à M. Z.

Il résulte de ce qui précède que l’identité du vendeur de l’immeuble à M. Z n’est pas établie.

En conséquence, M. Z ne démontre pas le bien-fondé de sa demande et le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de ses demandes à l’encontre de la société Vimo, représentée par M^e M N, en qualité de curateur.

Enfin, il n’appartient pas à la cour de statuer sur les demandes de 'constatation’ ou de 'donner acte’ qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

SUR LES DÉPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

M. Z succombant, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamné aux dépens comprenant le coût du constat d’huissier du 1^er septembre 2011 et celui de l’expertise, et à payer à M. et M^me X la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant, M. Z sera condamné aux dépens d’appel, à payer à M. et M^me X la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et il sera débouté de sa propre demande présentée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Briey le 29 juin 2017 en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. E X et M^me F G épouse X ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Briey le 24 mai 2018, sauf en ce qu’il a condamné M. C Z à payer à M. E X et M^me F G épouse X la somme de 18400 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. C Z à payer à M. E X et M^me F G épouse X la somme de 21200 euros (vingt-et-un mille deux cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne M. C Z à payer à M. E X et M^me F G épouse X la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Déboute M. C Z de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. C Z aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame FOURNIER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : I. FOURNIER.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en treize pages.