RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/01011 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JEIN

SI

PRESIDENT DU TJ D’AVIGNON

19 février 2024 RG :23/00484

S.C.I. 2 C

C/

S.C.I. JASTIM

Grosse délivrée

le

à M^e Biscaino

SCP Bastias Treins Delarue

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ d’AVIGNON en date du 19 Février 2024, N°23/00484

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 Décembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. 2 C société civile immobilière au RCS AVIGNON sous le numéro 491 539 086, prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [U] [H], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Cecile BISCAINO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

S.C.I. JASTIM SCI immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le n° 751 539 776, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [I] [T], domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Laurence BASTIAS de la SCP BASTIAS-TREINS DELARUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 05 Décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2020, la SCI Jastim a donné à bail commercial, pour une durée de neuf années à la SCI 2C un immeuble, situé [Adresse 4] à [Localité 5] (26), comprenant 5 studios et un appartement de type T2, moyennant un loyer annuel de 18.000,00 €, hors taxes, droits et charges, payable mensuellement à hauteur de 1.500 €.

Il est prévu au bail que les locaux à usage commercial sont exclusivement destinés à une activité de « location de locaux d’habitation meublés », le preneur étant autorisé à sous-louer lesdits locaux. Il est également stipulé une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location, en cas de défaut-de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues, demeuré infructueux.

Le 21 juin 2022, en raison de la survenance d’un important dégât des eaux, un arrêté de mise en sécurité du bâtiment était pris par le maire de [Localité 5], « prescrivant la réparation de l’immeuble menaçant ruine et l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux ».

La mainlevée de l’arrêté était prononcée le 13 décembre 2022, en l’état de « la réalisation des travaux mettant fin à tout péril sur le bâtiment » et la mise en conformité de « l’ensemble des installations électriques de l’immeuble ».

Le 9 février 2023, la SCI Jastim faisait réaliser des travaux de remise en état de son bien.

Constatant que malgré les travaux réalisés, les loyers n’étaient plus réglés régulièrement par le locataire depuis plusieurs mois, et ce malgré la délivrance le 14 avril 2023 d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, la SCI Jastim a assigné, par exploit de commissaire de justice du 10 octobre 2023, la SCI 2C devant le président du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé aux fins de voir :

— constater et prononcer la résiliation intervenue le 14 mai 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial signé entre les parties le 1er février 2020,

— ordonner la libération des lieux par la SCI 2C et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner l’expulsion de la SCI 2C avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— assortir l’obligation de quitter les lieux, accompagnée d’une astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clefs,

— condamner la SCI 2C à payer à la SCI Jastim une somme totale de 13.250,00 euros selon décompte actualisé au 1er septembre 2023, somme à parfaire,

— condamner la SCI 2C à payer à la SCI Jastim une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1.500,00 euros TTC, charges comprises, depuis l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 14 mai 2023, jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clefs,

— condamner la SCI 2C à payer à la SCI Jastim une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI 2C aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 14 avril 2023.

Par ordonnance contradictoire du 19 février 2024, le président du tribunal judiciaire d’Avignon, statuant en référé, a :

— débouté la SCI 2C de l’intégralité de ses demandes tendant à voir juger qu’elle a restitué les locaux loués en février 2023, que le dépôt de garantie qu’elle a versé en début de bail doit lui être restitué, qu’elle n’était pas tenue de régler ses loyers pendant la période d’effet de l’arrêté de mise en sécurité du 21 juin 2022, c’est-à-dire de juillet à décembre 2022, et qu’une compensation doit s’opérer entre les loyers dûment réglés et ceux demeurant dus,

— constaté que le bail commercial dont est titulaire la SCI 2C, relatif à un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 5] (26), propriété de la SCI Jastim, s’est trouvé résilié de plein droit le 15 mai 2023 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

— dit qu’à compter de cette date, la SCI 2C est occupante sans droit ni titre,

— ordonné en conséquence à la SCI 2C de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— dit n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte,

— dit qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la SCI 2C à payer à la SCI Jastim, à titre provisionnel :

— la somme de 7.250,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023, au titre des loyers et des charges impayés jusqu’au mois de mai 2023 inclus,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de juin 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné la SCI 2C à payer à la SCI Jastim la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI 2C aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à la procédure.

Par déclaration du 20 mars 2024, la SCI 2C a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI 2C, appelante, demande à la cour, au visa de l’article 1103 du Code civil, des articles 834 et suivants du Code civil, de l’article L.521-1 et L.521-2 du Code de la construction et de l’habitation, des articles 1719 et 1720 du Code civil, des articles 1219 et 1220 du Code civil, de l’article 1343-5 du Code civil et de l’article 700 du Code de procédure civile, de :

— juger la société SCI 2C recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire d’Avignon en date du 19 février 2024 en ce qu’elle a :

— débouté la SCI 2C de l’intégralité de ses demandes tendant à voir juger qu’elle a restitué les locaux loués en février 2023, que le dépôt de garantie qu’elle a versé en début de bail doit lui être restitué, qu’elle n’était pas tenue de régler ses loyers pendant la période d’effet de l’arrêté de mise en sécurité du 21 juin 2022, c’est-à-dire de juillet à décembre 2022, et qu’une compensation doit s’opérer entre les loyers dûment réglés et ceux demeurant dus,

— constaté que le bail commercial dont est titulaire la SCI 2C, relatif à un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 5] (26), propriété de la SCI Jastim, s’est trouvé résilié de plein droit le 15 mai 2023 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

— dit qu’à compter de cette date, la SCI 2C est occupante sans droit ni titre,

— ordonné en conséquence à la SCI 2C de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— dit n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte,

— dit qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la SCI 2C à payer à la SCI Jastim, à titre provisionnel la somme de 7.250,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023, au titre des loyers et des charges impayés jusqu’au mois de mai 2023 inclus, une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de juin 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné la SCI 2C à payer à la SCI Jastim la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI 2C aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à la procédure.

Statuant à nouveau

A titre principal,

— juger que les demandes formées par la société Jastim se heurtent à des contestations sérieuses qui ne relèvent pas des pouvoirs du juge des référés ;

En conséquence,

— débouter la société Jastim de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions; – juger que l’arrêté de péril en date du 21 juin 2022 a emporté l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux ;

En conséquence,

— Juger que l’arrêté de péril a eu pour effet de suspendre le paiement des loyers et des indemnités d’occupation et ce, du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2022;

En conséquence,

Juger que la société SCI 2C, qui n’a pas été en mesure de percevoir le loyer de ses propres locataires et ainsi d’exploiter son activité, n’était en tout état de cause pas tenue au paiement de l’ensemble de ses loyers et charges pendant toute la période d’arrêté de péril ;

En conséquence,

— Condamner à titre provisionnel la société Jastim à payer à la société SCI 2C les loyers indument perçus pendant la période d’arrêté de péril, soit un montant total de 13.820 € ;

— Juger que la société SCI 2C a dûment restitué les clefs de l’immeuble à la date du 9 février 2023 ;

— Juger que la dette locative de la SCI 2C doit être arrêtée à la somme de 5.220 € correspondant au montant de la dette locative arrêté au 21 juin 2022, date de l’arrêté de péril, augmentée du montant des loyers postérieurs à la mainlevée de l’arrêté de péril, soit du 1er janvier 2023 jusqu’à la date de restitution effective des clefs intervenue le 9 février 2023, soit 6.520 € (5 220 € + 1 300 €) ;

En conséquence,

— Ordonner la compensation entre les deux créances détenues, d’une part, par la société Jastim sur la société SCI 2C et, d’autre part, par la société SCI 2C sur la société Jastim, de sorte qu’il n’est plus dû aucune somme de la part de la société SCI 2C ;

— Condamner la société Jastim à payer, à titre provisionnel, à la société SCI 2C, après compensation de leurs créances respectives, la somme de 7.300 € ;

— Ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1.500 € ;

— Débouter la sociétés Jastim de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

A titre subsidiaire,

— Octroyer les plus larges délais de paiements à la société SCI 2C afin d’apurement de l’ensemble des dettes que la Cour retiendra à sa charge du fait de l’exécution et de la résiliation du bail commercial ;

En tout état de cause,

— Condamner la société Jastim au paiement, à la société SCI 2C, de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner la société Jastim aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de son appel, la SCI 2C fait valoir, à titre principal, que les demandes formées par la société Jastim se heurtent à des contestations sérieuses qui ne relèvent pas des pouvoirs du juge des référés.

Elle expose tout d’abord ne pas contester la résiliation du bail commercial en ce que cette demande est en réalité sans objet dès lors que les locaux donnés à bail ont été d’ores et déjà dûment restitués à la société Jastim dans le cadre d’une résiliation amiable du bail commercial et que les clés ont été remises le 9 février 2023, l’absence de formalisation résultant de ce que les dirigeants de la société SCI 2C et de la société Jastim étaient autrefois liés par une relation amicale empreinte de confiance. Elle conteste devoir réglé des sommes postérieurement à cette remise de clés.

S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, elle fait valoir que l’arrêté de mise en sécurité en date du 21 juin 2022 a emporté l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux et qu’en conséquence, il a eu pour effet de suspendre le paiement des loyers et des indemnités d’occupation et ce, du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2022. Elle ajoute sur ce point, que n’ayant pas été en mesure de percevoir le loyer de ses propres locataires et ainsi d’exploiter son activité, elle n’était en tout état de cause pas tenue au paiement de l’ensemble de ses loyers et charges pendant toute la période de l’arrêté. Elle considère que l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation ne distingue pas selon qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial, de sorte que cet article doit recevoir application.

Elle entend par ailleurs soulever le manquement du bailleur à son obligation de délivrance au vu de l’arrêté qui emporte l’inexigibilité des loyers par application de l’exception d’inexécution en application des dispositions des articles 1219 et 1220 du Code civil.

Elle relève que la société SCI Jastim ne justifie pas le fondement sur lequel le juge des référés n’aurait pas compétence pour se prononcer sur une action en répétition de l’indu et demande le remboursement des sommes indûment perçues pendant l’arrêté de péril.

Elle conclut, à titre subsidiaire, que les plus larges délais de paiement lui soient accordés en ce qu’elle rencontre actuellement des difficultés de trésorerie qui ne lui permettent pas d’envisager le paiement d’une quelconque condamnation sans disposer de délais pour ce faire, rappelant qu’une demande de délais de paiement fondée sur les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil et formée pour la première fois en appel est recevable en ce que les mesures de grâce peuvent être sollicitées en tout état de cause.

La SCI Jastim, en sa qualité d’intimée, par conclusions en date du 27 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa de L.145-41 du Code de Commerce, et des articles 9 et 835 du Code de procédure civile, de :

— Débouter la SCI 2C de son appel comme étant irrecevable et mal fondé,

— Confirmer l’ordonnance de référé du 19 février 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamner la SCI 2C à lui payer une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SCI 2C aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, délivré le 14 avril 2023.

A l’appui de ses écritures, la SCI Jastim fait valoir que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et ne font l’objet d’aucune contestation sérieuse puisque que les sommes sollicitées dans le commandement de payer délivré le 14 avril 2023 n’ont pas été réglées.

Elle fait valoir que le bail commercial litigieux n’a pas été résilié d’un commun accord entre les parties, que la SCI 2C ne lui a pas signifié de congé et que la SCI 2C ne démontre pas lui avoir remis les clés alors que la preuve de la restitution des clefs au bailleur incombe au locataire sortant et ce en application de l’article 1353 alinéa 2 du Code civil. Elle précise d’ailleurs qu’aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été signé entre les parties.

Elle conteste avoir manqué à son obligation de délivrance et soutient que le juge des référés n’a pas compétence pour se prononcer sur une action en répétition de l’indu, compétence dévolue au juge du fond, d’une part et que les loyers, objet du commandement de payer, sont ceux couvrant les mois de janvier à avril 2023, soit une période postérieure à l’arrêté de mise en sécurité.

Elle prétend aussi que l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation dont fait état la SCI 2C n’est pas applicable dans leurs rapports entre elles, puisque les dispositions de cet article ne s’appliquent qu’aux rapports entre le locataire ou l’occupant de bonne foi et son bailleur dans le cadre de locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale, en non pour les baux commerciaux.

Elle conclut enfin au rejet de la demande nouvelle de délais de paiement formulée à titre subsidiaire puisque cette demande se heurte aux dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile en ce qu’elle n’est ni l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire aux prétentions que la SCI 2C avait soumises au premier juge.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 octobre 2024 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

1) Sur la résiliation amiable du bail

La SCI 2C fait valoir qu’au 9 février 2023, soit antérieurement à la délivrance du commandement de payer, elle avait restitué les clés de l’immeuble à sa bailleresse, ces dernières ayant convenu d’une résiliation amiable du bail commercial, l’acquisition de la clause résolutoire demandée par la SCI Jastim étant sans objet, le contrat ayant déjà pris fin.

Il est constant que les parties peuvent convenir ensemble de procéder à la résiliation amiable du bail commercial. Néanmoins, celle-ci doit procéder d’un consentement mutuel exprimé sans ambiguité.

Outre que la SCI Jastim conteste avoir consenti à une résiliation anticipée du bail commercial, la SCI 2C ne démontre aucunement par la remise de messages ou de mails d’un accord convenu entre les parties en ce sens. Elle ne justifie pas plus de la remise des clés ni ne produit un constat d’état de sortie des lieux, permettant d’établir la cessation du bail.

La restitution des clés par le preneur matérialise celle des lieux loués dont le bailleur reprend ainsi possession. Il ne peut y avoir restitution des locaux sans remise des clés, cette remise étant portable et la charge de la preuve de la restitution des clés pèse sur le locataire.

Comme l’a justement rappelé le premier juge, la SCI 2C ne produisant aucune pièce pour justifier de la remise des clés et de la résiliation du bail, il convient de considérer qu’elle est toujours locataire des locaux, sa demande de restitution de son dépôt de garantie étant sans objet.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

2) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeure infructueux.

Il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

La SCI Jastim a délivré, le 14 avril 2023, à la SCI 2C un commandement de payer la somme de 5.750 €, correspondant aux loyers de janvier à avril 2023, le dernier versement du preneur étant un règlement partiel de 250 € en février 2023. Il a été visé dans le commandement la clause résolutoire prévue à l’article 12 du bail et rappelé le délai d’un mois pour acquitter les sommes dues.

La SCI 2C conteste les causes du commandement, faisant valoir que pendant l’arrêté de mise en sécurité, elle n’était plus tenue de régler son loyer à la SCI Jastim, en application de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle conteste ainsi avoir été débitrice lors de la délivrance du commandement de payer, la SCI Jastim devant lui restituer les sommes versées sur cette période.

La SCI Jastim oppose que les dispositions suvisées ne sont pas applicables dans le cadre d’un bail commercial et que dès lors, la SCI 2C restait tenue au versement des loyers de juillet à décembre 2022 inclus, le commandement de payer portant en outre sur les loyers postérieurs non acquittés par son preneur.

L’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que 'le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites… Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable'.

L’arrêté de mise en sécurité conduisant à une impossibilité d’occuper les lieux pour le locataire, le texte a prévu en contrepartie, une suspension des loyers le temps de cette privation de jouissance.

Il n’est pas sérieusement contestable que l’immeuble, objet du bail commercial, constitué de logements eux-mêmes sous loués par la SCI 2C a fait l’objet d’un arrêté de péril du 21 juin 2022 au 13 décembre 2022.

Il résulte du décompte produit qu’au mois de juillet 2022, la SCI 2C était débitrice d’un arriéré locatif s’élevant à 6.720 € et qu’elle a procédé à plusieurs versements entre le 4 août 2022 et le 23 décembre 2022 pour un total de 13.820 €, ayant réglé les loyers courants outre l’arriéré, le solde débiteur n’étant plus que de 400 € au 23 décembre 2022. Elle n’a ensuite, à compter de janvier 2023, versé qu’une somme de 650 €, l’arriéré locatif étant lors de la délivrance du commandement de payer, le 14 avril 2023, de 5.750 €.

Les loyers réglés pendant la période de l’arrêté de péril, soit du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2023, représentent un total de 9.000 € (6 x 1.500 €) que la SCI 2C contestait devoir.

ll résulte de ces éléments que plusieurs contestations sont soulevées tenant en premier lieu à l’application des dispositions de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation à un bail commercial et en second lieu, à l’appréciation des conditions posées par le texte, dans le cadre spécifique d’une sous-location, quant à la notion d’occupant des locaux et la nature de l’obligation en contrepartie du paiement du loyer, qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher.

En l’état d’une contestation sérieuse quant à l’acquisition des causes du commandement de payer, c’est à tort que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a prononcé la résiliation du bail commercial ainsi que l’expulsion de la SCI 2C et sa condamnation aupaiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Il convient de débouter la SCI Jastim de l’ensemble de ses demandes de ces chefs.

La décision est infirmée de ces chefs.

3) Sur les demandes de la SCI 2C

La SCI 2C sollicite la suspension du paiement des loyers à sa charge sur la période de l’arrêté de mise en sécurité et la condamnation de la SCI Jastim à lui verser à titre de provision, après compensation de leurs créances, la somme de 7.300 €.

En l’état de contestations sérieuses telles qu’évoquées supra, il convient de débouter la SCI 2C de l’ensemble de ces demandes de ces chefs.

La décision critiquée est confirmée de ces chefs.

4) Sur les autres demandes

La décision critiquée ayant mis les dépens à la charge de la SCI 2C et l’ayant condamnée à payer la somme de 1.200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmée.

Les dépens de première instance et d’appel seront à la charge de la SCI Jastim qui succombe.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles, tant en première instance qu’en appel, les parties étant déboutées de leurs demandes de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, en référé et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire d’Avignon le 19 février 2024 sauf en ce qu’elle a :

— débouté la SCI 2C de l’intégralité de ses demandes tendant à voir juger qu’elle a restitué les locaux loués en février 2023, que le dépôt de garantie qu’elle a versé en début de bail doit lui être restitué, qu’elle n’était pas tenue de régler ses loyers pendant la période d’effet de l’arrêté de mise en sécurité du 21 juin 2022, c’est-à-dire de juillet à décembre 2022, et qu’une compensation doit s’opérer entre les loyers dûment réglés et ceux demeurant dus,

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI Jastim de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la SCI 2C aux dépens,

Déboute la SCI 2C de sa demande de condamnation de la SCI Jastim au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Jastim aux dépens d’appel,

Déboute la SCI 2C de sa demande de condamnation de la SCI Jastim au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Jastim de sa demande de condamnation de la SCI 2C au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,