Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 02 MARS 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/02112

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2013 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 11/05951

APPELANT

Monsieur Y X

XXX

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Alexandre BRAUN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0032

INTIMÉE

SCI POINT SUD prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Draguignan sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Julien BAUMGARTNER de la SELARL JBR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0429

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 30 avril 2007, la société Point Sud a consenti à M. Y X un 'bail commercial’ portant sur des locaux à usage de bureaux situés au n°73 de la zone d’activités de Montvoisin à Gometz-la-ville dans l’Essonne, pour une durée de trois années renouvelables par tacite reconduction à compter du 2 mai 2007 et jusqu’au 1^er mai 2013, et moyennant un loyer annuel en principal de 950 euros.

M. X a dénoncé le bail par courrier recommandé avec avis de réception daté du 26 mars 2010 précisant que les lieux seraient libérés à l’issue d’un préavis de trois mois, soit au plus tard le 1^er juillet 2010.

La bailleresse s’est opposée à ce départ et a adressé à M. X la facture correspondant au 3^e trimestre 2010.

M. X a quitté les lieux.

C’est dans ces circonstances que la société Point Sud a fait assigner M. X devant le tribunal de grande instance d’Evry par acte d’huissier du 24 juin 2011, aux fins de voir annuler le congé du 26 mars 2010 et condamner le locataire à lui verser diverses sommes au titre des loyers et charges restant dus.

Par jugement en date du 29 novembre 2013, le tribunal de grande instance d’Evry a :

— dit que le congé délivré le 26 mars 2010 est nul,

— dit qu’en conséquence le bail s’est poursuivi jusqu’au 1^er mai 2013,

— dit qu’en l’absence d’un congé valablement délivré pour le 1^er mai 2013, le bail s’est de nouveau renouvelé jusqu’au 1^er mai 2016,

— condamné en conséquence M. X à payer à la société Point Sud les sommes suivantes :

—  14.144,72 euros au titre des loyers et charges dus du 1^er juillet 2010 au 1^er mai 2013, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2011,

—  18.338,10 euros au titre des loyers et charges dus du 2 mai 2013 au 1^er mai 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2013,

—  3.423,02 euros au titre des charges 2007 à 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2010 sur la somme de 2.744,91 euros et à compter du 20 mars 2013 pour le surplus,

— dit que la demande de restitution du dépôt de garantie est prématurée,

— condamné M. X à payer à la société Point Sud la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté M. X de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. X a relevé appel de ce jugement le 29 janvier 2014. Par ses dernières conclusions signifiées le 12 décembre 2014 au visa des articles 57 A de la loi du 23 décembre 1986, 1134, 1147, 1156 à 1162, 1382 du code civil et 700 du code de procédure civile, il demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— dire que le congé délivré le 26 mars 2010 est valable,

— dire que le bail a pris fin le 26 septembre 2010,

— dire qu’il reste uniquement redevable de la somme de 1.213,17 euros au titre des loyers échus entre le 1^er juillet 2010 et le 26 septembre 2010,

À titre subsidiaire :

— constater que la société Point Sud a reloué les locaux à une société tierce depuis le 4 octobre 2013 et dire en conséquence qu’il n’est redevable, au titre du second renouvellement du bail, que de la somme de 2.022,95 euros correspondant aux loyers échus entre le 2 mai 2013 et le 1^er octobre 2013,

— condamner la société Point Sud, compte tenu de sa mauvaise foi, à lui verser des dommages-intérêts à hauteur de la créance locative qui sera constatée en raison de la nullité du congé, la bailleresse étant à l’origine du dommage subi par le locataire,

En tout état de cause :

— dire que la société Point Sud ne justifie pas que les régularisations de charges locatives sont conformes aux stipulations contractuelles et légales,

— la condamner à lui rembourser les sommes de :

—  3.759,96 euros au titre des charges indûment versées,

—  950 euros au titre du dépôt de garantie non restitué,

—  3.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— la condamner à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du même code.

Par ses dernières conclusions signifiées le 19 juin 2014, la société Point Sud demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, débouter M. X de l’ensemble de ses demandes et de condamner ce dernier au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE

Sur la nullité alléguée du congé :

Se prévalant des dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce alors applicables, la SCI Point Sud fait valoir que le congé devait être donné six mois à l’avance pour la fin d’une période triennale par acte extrajudiciaire;

M. X soutient pour sa part que le bail qui liait les parties bien qu’intitulé bail commercial n’était pas un bail soumis aux dispositions statutaires des articles L 145-1 et suivants du code de commerce mais un bail devant être qualifié de professionnel pour lequel congé pouvait être donné six mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception de telle sorte qu’ayant délivré congé le 26 mars 2010 pour le 1^er juillet 2010, il n’est redevable que de trois mois de loyers pour la période allant du 1^er juillet 2010 au 23 septembre 2010.

Le bail dont s’agit comporte l’indication que M. X exerce une profession libérale et il n’est pas contesté qu’il n’a ni la qualité de commerçant ni ne possède de fonds de commerce, exerçant au moment de la conclusion du bail la profession d’agent général d’assurance Axa prévoyance et patrimoine sous un numéro SIRET résultant de son certificat d’inscription INSEE, qui constitue la seule destination admise du bail ;

Le bail a été signé avant l’application de la loi du 4 août 2008 laquelle a prévu l’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux aux professions libérales et la modification corrélative de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986.

Auparavant, le professionnel soumis à un statut d’ordre public tel celui résultant de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 ne pouvait y renoncer pour opter pour le régime des baux commerciaux qu’au terme de dispositions successives traduisant sans ambiguïté l’intention des parties de renoncer au régime légal initialement choisi pour se placer sous un autre, celui des baux commerciaux, aucun texte n’interdisant en effet d’étendre les dispositions du statut aux professions libérales.

Or le bail dont s’agit non seulement ne contient aucune disposition traduisant de quelque manière l’intention des parties de renoncer au régime de l’article 57A en ses dispositions alors applicables pour se placer sous le statut des baux commerciaux, mais il contient des clauses parfaitement ambiguës ;

En effet, et bien qu’il fasse référence à l’article L 145-4 du code de commerce, le bail a été conclu pour une durée de trois ans renouvelable pour une nouvelle période de trois ans par tacite reconduction, alors que le bail commercial doit être conclu en application des dispositions d’ordre public de l’article L 145-14 du code de commerce pour une durée de neuf années ; le fait invoqué par la bailleresse qu’un bail commercial peut lui-même être résilié par le preneur à l’issue de chaque période triennale et qu’il a donc en ce cas une durée de trois ans est ici sans portée dès lors que la faculté de résiliation triennale appartient au seul preneur alors que le bail dont s’agit prévoit qu’il pourra être dénoncé par l’une ou l’autre partie à son échéance de trois ans.

La clause de loyer contenue dans le bail renvoie elle-même en ce qui concerne la révision du loyer aux dispositions de l’article 9 de la loi du 6 juillet 1989 et non à celles d’ordre public des articles L 145-38 et L 145-39 du code de commerce.

Enfin, la clause relative au congé dispose que chacune des parties aura la faculté de faire cesser le bail à sa date anniversaire en prévenant l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception, ces dispositions ne correspondant pas à celles alors applicables au congé donné dans le cadre d’un bail commercial qui prévoyaient avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel que le congé devait être donné par acte extra judiciaire à peine de nullité ; cette clause s’apparente davantage à celle applicables en matière de bail professionnel, hormis l’absence de prévision de la faculté pour le locataire de donner congé à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de six mois ;

M. X fait en outre observer que la bailleur lui-même lui a adressé deux factures en date des 6 avril et 2 mai 2007 désignant le contrat comme étant une 'location de locaux professionnels'.

Il suit de ce qui précède que, bien qu’intitulée bail commercial, la convention signée entre les parties ne peut être considérée comme soumise aux dispositions statutaires dont elle ne reprend aucune disposition essentielle et alors que les parties n’ont ni renoncé aux dispositions statutaires applicables à l’exercice de la profession libérale du preneur ni opté volontairement de façon claire et non ambiguë pour le bénéfice du statut des baux commerciaux ;

Elle doit en conséquence et en raison de sa durée de deux fois trois ans, soit six ans au total, et malgré la faculté offerte au bailleur de donner lui même congé à l’échéance de la première période de trois ans, être plus justement qualifiée de bail professionnel.

M. X pouvait en conséquence et en application de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 donner congé à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée six mois à l’avance ; ayant donné congé le 26 mars 2010 et alors que le congé valablement délivré par lettre recommandée n’a pris effet que le 26 septembre 2010, M. X reste redevable des loyers jusqu’à cette date correspondant à une somme de 1213, 17€ dont le montant n’est pas discuté.

Sur les charges :

M. X soutient avoir dûment réglé les provisions sollicitées, équivalentes au tiers des loyers trimestriels correspondant aux charges définies au contrat, et ce en dépit de l’absence de justification des charges appelées par la bailleresse, des problèmes d’entretien et de sécurité soulevés par un autre locataire et concernant l’insuffisance du contrôle des d’extincteurs situés dans le hall et défaut d’entretien des sanitaires communs constaté suivant procès-verbal de constat du 7 mai 2010 , des erreurs dans la répartition des quotes-parts de charges d’électricité et d’eau compte tenu des imprécisions quant à la superficie totale de l’immeuble et la surface des locaux litigieux et quant à la prétendue décote de charges correspondant à l’appartement que le fils des propriétaires occupe au sein de l’immeuble.

L’intimée sollicite la confirmation du jugement qui a condamné M. X à lui régler l’ensemble des loyers et charges restant dus pour la période courant du 1^er juillet 2010 au 1^er mai 2016, soutenant que l’ensemble des charges a été justifié de même que sa répartition entre les différents locataires de l’immeuble.

Le bail dispose que, 'en plus du loyer, le preneur sera tenu de payer sa quote part des dépenses communes de l’immeuble et toutes charges afférentes au local commercial :

impôts et taxes,

consommation d’eau froide,

entretien des espaces verts,

autres éléments contribuant aux charges,

Ces charges représentent 30% du loyer et peuvent faire l’objet d’un rappel ou d’un trop perçu annuel , soit par trimestre 285€ HT n’étant pas statutairement assujetti à la TVA , le preneur payant tous impôts et taxes auxquels le bailleur est assujetti’ .

Il n’y a pas lieu tout d’abord de retenir l’argument longuement développé par le preneur relativement à l’absence d’espaces verts pour lesquels des factures d’entretien ont été réclamées, étant observé que le bail contient une charge 'entretien des espaces verts’ dont le preneur a eu tout loisir depuis la signature du bail de constater l’existence ou non, cette stipulation du bail ne pouvant être remise en cause alors que le bail a été exécuté.

M. X n’établit pas par ailleurs avoir lui-même alerté la bailleresse notamment quant à l’insuffisance alléguée du contrôle des extincteurs et de l’entretien des parties communes, ce qui ne justifierait pas au demeurant, sauf manquement caractérisé du bailleur à cet égard, une rétention des charges ;

En revanche, il n’est pas sérieusement contesté qu’en dépit de la clause précise du bail concernant le forfait de charges, celles ci ont représenté des sommes allant jusqu’à 80 % du montant du loyer en 2007, 54, 6 % en 2008, et 38, 9 % en 2009, soit des montant excédent manifestement la clause de forfait de charges ;

La bailleresse qui ne justifie pas précisément du calcul des charges tel qu’opéré pour les années d’occupation 2007, 2008, 2009 et 2010 n’oppose au demeurant aucun argument pertinent au tableau comparatif de charges par rapport aux loyers payés figurant dans les écritures de M. X et qui laisse apparaître des montants excédent manifestement le forfait de charges et qui ne l’autorise, sauf dépenses exceptionnelles qui ne sont pas justifiées, qu’à réclamer la somme forfaitaire de 30 % du montant du loyer tel que prévue dans le bail, soit celle de 84, 44€ + 129, 73€ + 135, 01€ = 349, 18€, en outre des provisions versées.

Elle reste débitrice du montant du dépôt de garantie de 950 € versé par le preneur à son entrée dans les lieux et non restitué lors du départ des lieux du preneur.

Sur les dommages intérêts :

M. X se prévaut du préjudice que lui a causé l’attitude de la bailleresse qui en sa qualité de professionnelle de l’immobilier devait assurer la parfaite régularité du bail qu’elle lui a fait signer.

Il sollicite au surplus la condamnation de la partie adverse à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit d’agir en justice, au regard des tentatives d’exécution forcée du jugement entrepris malgré sa situation financière difficile.

Or, outre que la qualité de professionnelle de l’immobilier de la SCI Le Point sud n’est pas parfaitement établie, M. X échoue à démontrer l’existence d’un préjudice distinct de l’exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire et des frais exposés en justice, étant observé qu’il n’a contesté la qualification du contrat que lors du congé alors que sa qualité d’agent d’assurance le prédispose en principe à la vigilance dans la rédaction des contrats.

Il sera débouté de ses demandes en dommages intérêts, l’abus du droit d’agir de la part de la SCI Le Point Sud qui a obtenu gain de cause en première instance n’étant au surplus pas démontré.

La SCI Point Sud devra supporter les entiers dépens et paiera à M. X la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Réformant le jugement déféré,

Déboute la SCI Point Sud de sa demande de nullité du congé,

Dit que le congé donné par M. X le 26 mars 2010 a produit effet le 26 septembre 2010,

Condamne en conséquence M. X à payer à la SCI Le Point Sud les sommes de 1213,17€ au titre des loyer arrêtés au 26 septembre 2010 et de 349,18€ au titre des charges arrêtées à même date,

Condamne la SCI Point Sud à rembourser à M. X le dépôt de garantie de 950€,

Dit que les créances réciproques se compenseront à due concurrence,

Condamne la SCI Point Sud à payer à M. X la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la SCI Point Sud aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE