Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 28 JUIN 2017

(n° , 24 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/06697

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2011 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/07217

APPELANTE

SAS SOCIETE D’ETUDES & DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION- SERGIC, inscrite au RCS de LILLE METROPOLE, SIRET n° 428 748 909 00416, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e M PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : K148

Assistée à l’audience de M^e Léonore BOCQUILLON, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : E1085

INTIMES

Monsieur U, AA, AB, R-S

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

SCP U R-S & V W C, SIRET n° 353 550 668 00019, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentés par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0034

Représentés par M^e Michel RONZEAU et assistés à l’audience de M^e Marie-José GONZALEZ de la SCP INTERBARREAUX PETIT – RONZEAU et Associés, avocats plaidants au barreau de VAL D’OISE

XXX, inscrite au XXX, XXX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

36 avenue V Moulin

XXX

Représentée par M^e V-U FANET, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : D0675

Assistée à l’audience de M^e Rose-Marie FRANGULIAN LE PRIOL, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : B0602

Monsieur G Z

Né le XXX en ISRAËL

XXX

XXX

Monsieur I A

Né le XXX à TUNIS

XXX

XXX

Madame K Y

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés et assistés à l’audience de M^e Julie AUZAS de la SELARL HERTZOG, ZIBI, RUFF & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0262

Représenté par M^e Laurence CARLES, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : C0992

FINADEV, société en commandite simple, inscrite au XXX, SIRET n° 622 039 766 00036, agissant poursuites et diligences de son associé commandite gérant domicilié es qualités audit siège, venant aux droits de la société IMMOBILIERE DE LA RUE DU FER A MOULIN,

XXX

XXX

Représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0018

Représentée par M^e Thierry GRUNDELER substitué à l’audience par M^e Laurent CHAPOT, avocats plaidants au barreau de PARIS, toque : G0787

Monsieur M B, es-qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 FER A MOULIN, radiée du XXX le 27/02/2003, SIRET n° 439 487 653, dont le siège social était XXX, XXX, gérante de la société SAGACITE,

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur M B, es-qualité de liquidateur amiable de la SCI DE L’AUTRE RIVE, SIRET n° 440 775 203, radiée le 8 août 2006 du XXX, dont le siège était XXX, XXX,

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Sandrine ROUSSEAU et par M^e U MONTACIE de la SCP Société Civile Professionnelle d’avocats HUVELIN & associés, avocats postulants au barreau de PARIS, toque : R285

Assistés à l’audience de M^e Maryse CASSAN, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : D1495

VINCI, SARL inscrite au RCS de NANTERRE, SIRET n° 424 624 898 00047, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0010

Représentée par M^e V-Marc PEREZ, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : J109

GEXIO, société coopérative d’intérêt collectif d’HLM à forme anonyme et capital variable, inscrite au RCS d’ÉVRY; SIRET, n° 308 286 020 00042, prise en la personne de son représentant légal

XXX

XXX

XXX

Défaillante

Assignée à personne habilitée devant la Cour d’appel de PARIS le 26 juillet 2011, conformément à l’article 654 du code de procédure civile

PARTIE INTERVENANTE

Syndicat des copropriétaires du 46-48 RUE DU FER À MOULIN XXX, représenté par son syndic, MICHEL HECTUS SAS, SASU inscrite au XXX, SIRET n° 325 338 614 00036, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Assigné en intervention forçée par M. G Z, M^me K Y et M. O A le 17/03/2016 à personne habilitée

XXX

XXX

Représenté et assisté à l’audience de M^e Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Mars 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. V-Loup CARRIERE, président de Chambre,

M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée,

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. V-Loup CARRIERE, président et par M^me Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

Les lots composant l’immeuble en copropriété situé XXX à la société immobilière de la rue du Fer à Moulin, à l’exception des lots n° 45 et 8 qui appartenaient à M. X.

Par acte authentique établi le 11 février 2002 par M. R-S, notaire associé au sein de la SCP U R-S et V-W C (la SCP R-S & C), il a été procédé à la modification des lots composant la copropriété dudit immeuble.

Le même jour, la société immobilière de la rue du Fer à Moulin a vendu une partie des lots nouvellement créés à la SNC 46 Fer à Moulin, ainsi que les nouveaux lots XXX, 37, 55 et 60 à la SCI De l’Autre Rive.

Par acte authentique du 16 avril 2002, la SNC 46 Fer à Moulin a vendu à M^me Y, moyennant le prix de 243 918,43 euros, les lots n° 63 et 5 de l’état descriptif de division correspondant à un appartement en duplex situé au 1^er étage escalier C sur rue et à une cave.

Par acte authentique du 26 avril 2002, la SNC 46 Fer à Moulin a vendu à M. Z, moyennant le prix de 125 800,43 euros, les lots n° 62 et 9 correspondant à un appartement situé au 1^er étage escalier C sur cour et à une cave.

Par acte authentique du 27 juin 2002, la société civile immobilière du Fer à Moulin a vendu à M. A, moyennant le prix de 133 698 euros, le lot n° 64 correspondant à un appartement situé au 1^er étage escalier C sur cour.

Par acte authentique du 7 juin 2006, la SCI De l’Autre Rive a revendu à la SCI Espace Diderot Reuilly les lots XXX, 37, 55 et 60, précédemment acquis de la SNC 46 Fer à Moulin.

XXX a consenti à l’association 'La Nouvelle Acropole’ un bail commercial sur ces lots situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble afin d’y organiser des conférences et activités culturelles et sportives variées (chants, arts martiaux, etc.).

La société Sergic (société d’études et de réalisation de gestion immobilière de construction) a été le syndic de la copropriété du 10 juillet 1996 jusqu’en 2007 et a été intermédiaire dans les ventes consenties à M^me Y et à M. Z.

La société Gexio a été le syndic de la copropriété à partir de 2007.

Depuis le XXX, la société D est devenue le syndic de la copropriété.

M^me Y, MM. Z et A ont découvert, à l’occasion d’un litige les opposant au locataire de la SCI Espace Diderot Reuilly qui occupait selon eux indûment le hall d’entrée, que le lot n° 60 vendu à la SCI Espace Diderot Reuilly pourrait correspondre au hall d’entrée du XXX utilisé pour accéder à leurs appartements.

Par acte d’huissier de justice des 13 mars, 1^er et 17 avril et 6 mai 2008, M^me Y, MM. Z et A ont assigné M. B, en qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin, la société civile de la XXX, M. R-S, notaire, la SCP R-S & C, la société Sergic, l’association 'La Nouvelle Acropole', la SCI Espace Diderot Reuilly et la société Gexio pour se voir indemniser de leurs préjudices, se voir rembourser les charges de copropriété qu’ils ont versées, qu’il soit constaté à leur profit l’existence d’une servitude ou d’un droit de passage sur le lot n° 60, qu’il soit fait défense à l’association 'Nouvelle Acropole’ d’occuper le hall d’entrée et qu’il soit ordonné sa remise en état.

Par acte du 23 avril 2009, la SCI Espace Diderot Reuilly a assigné en garantie sa venderesse la SCI De l’Autre Rive, représentée par son liquidateur amiable M. B.

Par acte du 8 juin 2009, la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX a assigné la société Vinci, qui avait été chargée par le syndic Sergic d’établir un nouvel état de division de l’immeuble et une nouvelle répartition des charges.

Les instances ont été jointes.

Par conclusions du 10 octobre 2008, la Fédération des Nouvelle Acropole (FDNA) est intervenue volontairement à la procédure en indiquant que l’entité juridique association 'La Nouvelle Acropole’ n’existait pas.

Par jugement réputé contradictoire, assorti de l’exécution provisoire, du 27 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :

— donné acte à la Fédération des 'Nouvelle Acropole’ (FDNA) de son intervention volontaire à l’instance,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de l’action formée envers M. B, pris en sa qualité de gérant et de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin et de la SCI De l’Autre Rive,

— condamné in solidum M. B, en qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic à verser à M. Z la somme de 63 375 euros en indemnisation de la dépréciation de la valeur vénale de son lot n° 62 du fait de son état d’enclavement,

— condamné in solidum M. B, en qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic à verser à M^me Y la somme de 97 125 euros en indemnisation de la dépréciation de la valeur vénale de son lot n° 63 du fait de son état d’enclavement,

— condamné in solidum la Société immobilière de la XXX, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société Finadev, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic à verser à M. A la somme de 62 500 euros en indemnisation de la dépréciation de la valeur vénale de son lot n° 64 du fait de son état d’enclavement,

— déclaré irrecevables M^me Y et M. Z en leur demande en remboursement des charges réglées au titre du lot n° 60, formées envers les sociétés Sergic et Gexio,

— dit que M^me Y, MM. Z et A bénéficient d’une servitude de passage sur le lot n° 60 en sa consistance actuelle, ou sur tout lot qui viendrait à lui être substitué,

— ordonné au syndic de faire inscrire cette servitude dans le règlement de copropriété et ce, aux frais du syndicat des copropriétaires,

— dit que M. B, pris en sa qualité de gérant et liquidateur de la SCI De l’Autre Rive, est tenu de garantir la SCI Espace Diderot Reuilly des condamnations prononcées à son encontre,

— condamné in solidum M. B, en qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin, la société immobilière de la XXX, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société Finadev, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic à verser à M^me Y et à M. Z une indemnité de 1 500 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit une somme globale de 3 000 euros ;

— condamné in solidum la société immobilière de la XXX, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société Finadev, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic à verser à M. A une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Sergic a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 avril 2011.

M^me Y, MM. Z et A, M. R-S, la SCP R-S & C, la société Vinci, M. B, ès qualités, la société Finadev et la SCI Espace Diderot Reuilly ont constitué avocat.

La société Gexio, bien que régulièrement assignée devant la cour par actes de signification des 26 juillet, 19 août et 15 septembre 2011, délivrés à une personne habilitée à recevoir copie de ces actes, n’a pas constitué avocat.

La Fédération des 'Nouvelle Acropole’ (FDNA) n’a pas été assignée devant la cour, elle n’est pas partie à l’instance devant la cour.

Par arrêt avant-dire droit du 15 mai 2013, cette cour a ordonné une expertise et désigné à cette fin M. Q avec pour mission notamment de fournir tous éléments de nature à identifier la consistance matérielle du lot n° 60, de dire s’il existe une contrariété entre cette consistance matérielle et la description qui en est faite dans les titres produits par les parties, de dire si des erreurs ont été commises afférentes au lot n° 60 et les points sur lesquels elles portent et de dire s’il est matériellement possible d’accéder aux lots n° 62, 63 et 64 sans emprunter le hall d’entrée du XXX, le cas échéant en procédant à la réouverture d’accès aujourd’hui condamnés.

L’expert a déposé son rapport le 10 avril 2014.

La nature commune ou privative de l’escalier C et du hall d’entrée litigieux étant discutée à l’issue du rapport d’expertise du 10 avril 2014, par un second arrêt avant-dire droit du 15 mai 2013, la cour a, au vu de ce rapport, révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 7 octobre 2015 et a ordonné la réouverture des débats pour permettre aux parties, ou à la plus diligente d’entre elles, d’appeler dans la cause le syndicat des copropriétaires du 46-XXX à Paris 5^e afin qu’il s’explique sur les points suivants :

— tenant compte des erreurs relevées par l’expert, ne faudrait-il pas procéder judiciairement à la rectification de l’état descriptif et division et du règlement de copropriété,

— si oui, quelle en serait l’incidence sur les demandes des parties.

Le 17 mars 2016, M^me Y, MM. Z et A ont assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du XXX

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 mars 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 8 septembre 2015, par lesquelles la société Sergic, appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

à titre principal,

— dire que sa responsabilité pour faute ne saurait être engagée à l’égard de M^me Y, de M. Z et, a fortiori, de M. A,

— en tout état de cause, constater l’absence de préjudice des susnommés,

— la décharger de toutes les condamnations prononcées à leur profit,

à titre subsidiaire,

— condamner in solidum M. B, en qualité de liquidateur de la SNC Le Fer à Moulin et M. R-S, la SCP R-S & C à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal, intérêts et frais,

— débouter tous contestants de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires aux présentes écritures,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a':

• déclaré irrecevables M^me Y et M. Z en leur demande de remboursement des charges réglées au titre du lot n° 60, formées envers les sociétés Sergic et Gexio,

• déclaré la Société immobilière de la rue du Fer à Moulin, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société Finadev, mal fondée en son appel en garantie formé envers la société Sergic,

• déclaré M. B, pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin et de liquidateur de la SCI De l’Autre Rive, mal fondé en son appel en garantie formé envers la société Sergic,

— condamner in solidum M^me Y, M. Z, M. A, M. B, en qualité de liquidateur de la SNC Le Fer à Moulin, et M. R-S, la SCP R-S & C, ou les uns à défaut des autres, à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par M^e Bodin-Casalis, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions en date du 17 juillet 2015, par lesquelles la société Vinci, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a mis hors de cause,

— débouter la société Finadev de son appel en garantie dirigé contre elle,

— condamner tout succombant à lui verser une indemnité de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les appelants aux dépens et dire que la SCP Galland Vignes pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions en date du 18 mars 2015, par lesquelles la société Finadev, venant aux droits de la Société immobilière de la XXX, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu la préexistence d’une servitude de passage sur le lot n° 60 en sa consistance actuelle, ou sur tout lot qui viendrait à lui être substitué, au profit de M^me Y, M. Z et M. A ;

— subsidiairement, dire que, conformément à l’analyse de l’expert, le lot n° 60 litigieux aurait dû devenir une partie commune et qu’il appartient à M^me Y, M. Z et M. A de faire le nécessaire pour faire adopter par l’assemblée générale des copropriétaires un nouveau modificatif prévoyant la transformation du lot n° 60, actuellement propriété de la SCI Espace Diderot Reuilly, en partie commune,

— en tout état de cause, réformer le jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité contractuelle à l’égard de M. A,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Z et M^me Y de leurs demandes formées contre elle,

— condamner in solidum M^me Y, M. Z et M. A à payer à la société Finadev une somme de 10 000 euros à titre de préjudice moral ;

— très subsidiairement, si par extraordinaire sa responsabilité venait à être retenue, condamner in solidum M. R-S, la SCP R-S & C, la société Vinci et la société Sergic, à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil,

en tout état de cause,

— condamner M^me Y, M. Z et M. A in solidum avec M. R-S, la SCP R-S & C, la société Vinci et la société Sergic au paiement de la somme de 6 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me Y, M. Z et M. A in solidum avec M. R-S, la SCP R-S & C, la société Vinci et la société Sergic aux dépens, dont distraction au profit de la Selarl PMG, qui sera autorisée à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions en date du 1^er mars 2017, par lesquelles la SCI Espace Diderot Reuilly, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a ordonné une servitude sur son lot privatif, et ordonné l’inscription de cette servitude,

— subsidiairement, ordonner le partage des charges de copropriété entre tous les copropriétaires en cas de confirmation de ladite servitude,

— rejeter la fin de non-recevoir opposée par M. B, en qualité de liquidateur amiable de la SCI De l’Autre Rive,

— condamner conjointement et solidairement la SCI De l’Autre Rive et M. B à verser les dommages-intérêts pour préjudice moral, financier et trouble de jouissance subis ainsi que le remboursement des charges de copropriété qui ont été indûment payées,

subsidiairement,

— les condamner conjointement et solidairement à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être éventuellement prononcées à son encontre en cause d’appel,

— les condamner conjointement et solidairement à réparer le préjudice qu’elle subit du fait de la perte de jouissance de son bien privatif par le passage des voisins dans un lieu privatif légitimement acquis, et de la perte de valeur vénale du bien, par le versement de la somme de 285 000 euros à titre de dommages-intérêts, et ce, sur le fondement des articles 1625, 1626, 1629, 1638 et 1850 du code civil, outre les articles 1134, 1142 et suivants du code civil, avec intérêts de droit,

— confirmer l’irrecevabilité des demandes concernant l’installation d’une porte dans un lot privatif, compte tenu de l’impossibilité d’atteinte à la jouissance d’un lot privatif au terme du règlement de copropriété et des articles 2 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs n’ayant aucune qualité pour agir sur le fondement de l’article 1er du code de procédure civile, nul ne plaidant par procureur, au lieu et place du syndicat des copropriétaires des XXX, qui aurait dû de plus obtenir mandat d’une assemblée générale,

— accueillir sa demande reconventionnelle, après avoir constaté que le lot n° 60 constitue bien sa propriété privative, et enjoindre aux demandeurs M^me Y, M. Z et M. A :

• de ne pas troubler sa jouissance privative du lot n° 60 , par des agressions physiques ou verbales, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

• de leur faire interdiction d’encombrer le hall et l’escalier, partie privative, avec les objets encombrants ou ordures ménagères, le chat, la litière, ou autres, sous la même astreinte de 500 euros par jour de retard,

— condamner les propriétaires demandeurs à l’indemnisation de son entier préjudice du fait du passage et des troubles occasionnés qui lui nuisent par l’allocation de la somme de 100000 euros de dommages-intérêts, compte tenu de cette présente procédure et celle en référé, tant infondées qu’abusives, démontrant leur mauvaise foi dans la persistance de fausses allégations ;

— débouter toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions plus amples et contraires dirigées à l’encontre de la concluante ;

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant à la charge des frais de l’expertise, s’élevant à la somme de 17 664 euros, et consignée par moitié par elle,

— condamner tout succombant aux dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier, dont distraction au profit de Maître Fanet, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions en date du 7 février 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 46/XXX à Paris 5^e, intervenant forcé en appel, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reconnu une servitude de passage sur le lot n° 60 au profit de M^me Y, M. Z et M. A en sa consistance actuelle, ou sur tout lot qui viendrait à lui être substitué,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné au syndic de copropriété de l’inscrire

dans le règlement de copropriété, aux frais du syndicat des copropriétaires,

statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. B, pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin, M. R-S, la SCP R-S & C, la société Finadev et la société Sergic à le garantir de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre quant :

• à la prise en charge des frais et honoraires consécutifs aux modifications corrélatives du

• règlement de copropriété, de l’état de division des lots et des charges et leurs publications au fichier immobilier sur présentation des factures du syndic le cabinet D, à la demande de remboursement des charges de copropriété exposées depuis 2006 au titre du lot n° 60 (escalier C et hall d’entrée) formulée par M^me Y, M. Z et M. A,

— à tout le moins, condamner la SCI Espace Diderot Reuilly, propriétaire de ce lot n° 60, à lui régler le montant des charges de copropriété depuis 2006 au titre du lot n° 60 (escalier C et hall d’entrée),

— lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte sur les autres demandes de condamnation formulées non à son encontre mais entre les autres parties à l’instance,

en tout état de cause,

— condamner in solidum tout succombant à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum tout succombant aux dépens, dont distraction au profit de Maître Gabriel conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 2 mars 2017 par lesquelles M. B pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin et de liquidateur amiable de la SCI de l’Autre Rive, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

à titre principal,

— dire irrecevables et mal fondés M. Z et M^me Y et la SCI Espace Diderot Reuilly en leurs actions en responsabilité dirigées à son encontre alors qu’il n’a été nommé liquidateur de ces deux sociétés que postérieurement aux faits qui lui sont reprochés,

— dire que la SNC 46 Fer à Moulin et la SCI De l’Autre Rive ayant été radiées du RCS, elles ne sauraient être légalement représentées en justice que par un mandataire ad hoc,

— débouter l’appelante et les intimés de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre lui,

— infirmer le jugement en ce qui concerne les condamnations prononcées à son encontre,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Espace Diderot Reuilly de l’intégralité de ses demandes à son encontre,

— condamner tout succombant à payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à l’intégralité des dépens de la présente instance dont le recouvrement sera effectué par la SCP Huvelin et Associés ;

à titre subsidiaire,

— si par extraordinaire, sa responsabilité en sa qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à moulin et la SCI de l’Autre Rive, venait à être retenue, condamner in solidum la société Sergic, M. R-S, la SCP R-S & C et la SCI Espace Diderot Reuilly à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

Vu les conclusions en date du 6 mars 2017 par lesquelles M. R-S et la SCP R-S & C, intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour de :

— déclarer mal fondée la société Sergic en son appel et en ses demandes formulées à leur encontre,

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu leur responsabilité,

en conséquence, au visa des articles 1382 ancien et 1240 nouveau du code civil, 682 et 1638 du code civil,

— constater l’absence totale de faute de leur part,

— déclarer M^me Y, M. Z et M. A irrecevables, en tout cas mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre eux,

— les en débouter,

à titre subsidiaire,

— constater l’absence de lien de causalité entre le préjudice invoqué par les demandeurs et une erreur pouvant affecter l’état modificatif de division établi par le géomètre et repris dans l’acte modificatif du règlement de copropriété,

— constater que la description du lot n° 60 exclut toute entrave à l’accès aux appartements du premier étage,

— déclarer la société Sergic irrecevable, en tout cas mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

— la débouter de sa demande de garantie,

— constater que M. B ne formulait pas en cause d’appel de demande contre eux aux termes de ses conclusions signifiées le 5 juillet 2011,

— constater que les demandes de M. B à leur encontre ont été formulées tardivement par conclusions signifiées le 16 février 2012,

— en conséquence, déclarer irrecevables les demandes de M. B formulées à leur encontre,

— en tout état de cause, débouter M. B de sa demande d’appel en garantie contre eux,

— constater que la SCI Espace Diderot Reuilly et la société Vinci ne formulent aucune demande à leur encontre,

— rejeter toutes les demandes formulées par la syndicat des copropriétaires à leur encontre,

— rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu’à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 7 mars 2017 par lesquelles M^me Y, M. Z et M. A, intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il: a limité la dépréciation de la valeur des lots n° 62, 63 et 64 à 25 %,

• les a déboutés de leurs demandes à l’encontre de la SCI Espace Diderot Reuilly au titre des troubles de voisinage,

• les a déboutés de leurs demandes à l’encontre de la société Finadev,

• les a déclarés irrecevables en leur demande de remboursement de charges réglées au titre du lot n° 60,

statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. B, pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin, M. R-S et la SCP R-S & C, la société Finadev et la société Sergic à payer en deniers et quittances les sommes de:

• 136 500 euros à M. Z, au titre de la dépréciation du lot n° 62,

• 194 250 euros à M^me Y, au titre de la dépréciation du lot n° 63,

— condamner in solidum la Société immobilière de la rue du Fer à Moulin aux droits de laquelle vient la société Finadev, M. R-S et la SCP R-S & C et la société Sergic à payer en deniers et quittances la somme de 136 500 euros à M. A, au titre de la dépréciation du lot n° 64,

— dire que la responsabilité de la SCI Espace Diderot Reuilly est engagée en raison des troubles de voisinage constatés, imputables à l’occupant de ses lots, l’association 'Nouvelle Acropole Paris',

— condamner la SCI Espace Diderot Reuilly à leur payer, à chacun, la somme de 10 000 euros en réparation des préjudices subis,

— condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser, sur présentation de justificatifs dûment acquittés, les charges de copropriété qu’ils ont exposées depuis 2006 au titre du lot n° 60,

à titre subsidiaire, si la cour devait qualifier le lot n° 60 de parties communes,

— condamner in solidum la SCI Espace Diderot Reuilly, M. B, pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin, M. R-S, la SCP R-S & C, la société Finadev et la société Sergic à payer les sommes de :

• 63 375 euros à M. Z, à titre de dommages-intérêts,

• 97 125 euros à M^me Y, à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum la Société immobilière de la rue du Fer à Moulin aux droits de laquelle vient la société Finadev, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic à payer en deniers et quittances la somme de 62 500 euros à M. A à titre de dommages-intérêts

en tout état de cause,

— déclarer la décision à intervenir opposable au syndicat des copropriétaires et ordonner, en conséquence, les modifications corrélatives du règlement de copropriété et de l’état de division des lots et des charges,

— débouter la société Sergic appelante, et les autres intimés de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre eux,

— condamner in solidum tout succombant aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme 10000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

SUR CE

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur la responsabilité des différents professionnels de l’immobilier à l’égard de M^me Y, MM. Z et A quant à la nature du lot n° 60

• Sur le rapport d’expertise et le rappel des circonstances du litige

S’agissant de déterminer la nature privative ou commune du lot n° 60 à l’origine du présent litige, dans son rapport du 10 avril 2014, l’expert, M. Q, indique (pages 25-26) que:

'[…] la désignation du lot 60 telle qu’elle figure dans le modificatif de l’état descriptif de division de 2002 est une désignation temporaire qui ne correspond pas à la réalité de la consistance du lot 60 qui devait devenir une partie commune.

Il s’agit d’une erreur à la fois du technicien chargé de faire le modificatif et du notaire chargé de rédiger ce modificatif car les lots 60 à 70 résultent bien de la division après regroupement des lots 38, 42, 43 et 44 incluant l’escalier C.

Dans un premier temps, il était normal de créer un lot 60 constitué par cet escalier et ses deux paliers.

Mais ce lot 60 ne devait être créé qu’à titre temporaire car il devait, suivant la décision de l’assemblée générale de 1999, devenir un local commun (local voulant désigner n’importe quel type d’affectation).

Ce lot 60 aurait dû ensuite être supprimé pour devenir une partie commune, mais comme la copropriété exigeait que le nombre de tantièmes généraux ne soit pas modifié, le technicien a probablement sans l’accord de la copropriété, effectué un transfert sur son plan comme dans ses tableaux de calcul du lot 60 de l’escalier C vers le WC du rez-de-chaussée de l’escalier B qui faisait déjà partie du lot 38" ;

L’expert ajoute (page 26) qu’il 's’agit là d’une double erreur, car d’une part la désignation du lot 60 est restée ce qu’elle était à l’issue de la division après la réunion des lots 28, 42, 43 et 44, [c’est à dire une partie privative], mais ce lot 60 qui aurait du être supprimé [c’est à dire transformé en partie commune], or, il a été maintenu alors que tous les plans et autres pièces annexées, tant au modificatif du règlement de copropriété qu’aux actes successifs qui ont suivis, désignaient bien le WC du rez-de-chaussée du bâtiment B comme étant le lot 60 [et non l’escalier C]" ;

L’expert précise : 'Il existe bien sûr une contrariété entre la consistance matérielle du lot 60 telle qu’elle est désignée dans le modificatif de 2002 ainsi que dans les actes de vente successifs et la réalité du lot 60, qui est un WC situé au rez-de-chaussée de l’escalier B';

L’expert judiciaire n’a pas manqué de souligner dans son rapport les erreurs successives commises dans l’identification du lot n°60 par les divers professionnels de l’immobilier intervenus dans ce dossier (pages 27-28), dont la chronologie est la suivante:

'Décembre 2001: la société Vinci est chargée de faire le modificatif. Par erreur, le lot 60 est attribué à des WC situés au rez-de-chaussée de l’escalier B. [']

L’escalier C n’a pas de numéro de lot sur les plans car il est considéré comme partie commune. Ce modificatif est envoyé directement au notaire sans avoir été préalablement adressé au syndic pour approbation. […]

Février 2002: rédaction du modificatif par le notaire. Celui-ci constatant l’erreur concernant le nouveau lot 60 le corrige et l’attribue à la cage d’escalier avec une nouvelle désignation [']: un escalier desservant au rez-de-chaussée le lot 37 et au premier étage couloir d’accès au lot 62, 63 et 64. [']

Le syndic signe au nom de la copropriété l’acte modificatif sans l’avoir fait approuver par la copropriété. […]

Juin 2006: Vente par la SNC l’Autre Rive, entre autres, des lots 60 et 37 à la société Espace Diderot Reuilly. En page six, il est écrit : le vendeur déclare que l’accès au premier étage au lot 62-63 et 64 a été condamné’ ;

Il ajoute (page 28) : 'il y a eu un grand nombre d’erreurs successives:

— d’abord Vinci qui a proposé le modificatif de l’état descriptif de division en créant le lot 60 mais a oublié de le supprimer car il devenait partie commune. Par contre, il a transféré ce lot 60 dans une partie du lot 37,

— puis le notaire qui croyait bien faire en modifiant le désignation du lot 60 sans corriger les plans et les tableaux de charges,

— et Sergic le syndic qui a signé le modificatif corrigé par le notaire, sans l’avoir fait approuver par la copropriété alors que les tantièmes avaient été modifiés.

— Enfin la SNC [lire SCI] l’Autre Rive qui a faussement déclaré que l’accès des lots 62-63 et 64 par le lot 60 avait été condamné’ ;

L’expert conclut que:

— le lot n° 60 est une partie privative, même s’il aurait dû être une partie commune (pages 25-26),

— diverses erreurs ont été commises lors de l’élaboration de l’état descriptif de division, du

règlement de copropriété et de son modificatif (pages 27-28),

— il est impossible aux lots n° 62, 63 et 64 (appartements de M. Z, M^me Y et M. A) d’accéder directement à l’escalier B (page 29) ;

Il convient de rappeler que les lots composant l’immeuble en copropriété sis XXX à la société immobilière de la rue du Fer à Moulin, à l’exception des lots n° 45 et 8 qui appartenaient à M. X ;

Par acte notarié établi le 11 février 2002, contenant modification de l’état descriptif de division de l’immeuble tel que résultant du règlement de copropriété du 24 février 1958, par M. R-S, notaire associé au sein de la SCP R-S et V-W C, il a été procédé à la modification des lots composant la copropriété dudit immeuble ;

Le même jour, la société immobilière de la rue du Fer à Moulin a vendu une partie des lots nouvellement créés à la SNC 46 Fer à Moulin, ainsi que les nouveaux lots XXX, 37, 55 et 60 à la SCI De l’Autre Rive ;

Par acte authentique du 16 avril 2002, la SNC 46 Fer à Moulin a vendu à M^me Y, moyennant le prix de 243 918,43 euros, les lots n° 63 et 5 de l’état descriptif de division correspondant à un appartement en duplex situé au 1^er étage escalier C sur rue et à une cave;

Par acte authentique du 26 avril 2002, la SNC 46 Fer à Moulin a vendu à M. Z, moyennant le prix de 125 800,43 euros, les lots n° 62 et 9 correspondant à un appartement situé au 1^er étage escalier C sur cour et à une cave ;

Par acte authentique du 27 juin 2002, la société civile immobilière du Fer à Moulin a vendu à M. A, moyennant le prix de 133 698 euros, le lot n° 64 correspondant à un appartement situé au 1^er étage escalier C sur cour ;

Par acte authentique du 7 juin 2006, la SCI De l’Autre Rive a revendu à la SCI Espace Diderot Reuilly les lots XXX, 37, 55 et 60, précédemment acquis de la SNC 46 Fer à Moulin ;

M^me Y, MM. Z et A ont découvert, à l’occasion d’un litige les opposant au locataire de la SCI Espace Diderot qui occupait selon eux indûment le hall d’entrée, que le lot n° 60 vendu à la SCI Espace Diderot Reuilly pourrait correspondre au hall d’entrée du XXX utilisé pour accéder à leurs appartements ;

• Sur la responsabilité des vendeurs

Il est constant que le vendeur professionnel manque à son obligation d’information lorsqu’il ne fournit pas à l’acquéreur des renseignements susceptibles d’influer sur sa décision ou non d’acquérir ;

Il est établi que M. Z, M^me Y et M. A ont respectivement acquis les lots n° 62, 63 et 64 sans avoir été informés, notamment par leurs vendeurs respectifs, que ces lots se trouvaient enclavés, alors même que des 'tantièmes de charges au titre de l’escalier C’ leur étaient affectés, les laissant ainsi légitiment penser que cet escalier était une partie commune et non une partie privative (lot n° 60) appartenant à la SCI Espace Diderot Reuilly ;

S’agissant de la responsabilité de la SNC 46 Fer à Moulin, cette société a commis une faute, en sa qualité de marchand de biens professionnel de l’immobilier, en n’informant pas M^me Y et M. Z, à l’occasion des ventes des lots n° 63 et 62, de la nécessité de traverser la propriété d’un tiers pour accéder à leur logement (page 28 du rapport d’expertise), de sorte qu’en ne fournissant pas à ces vendeurs, ces renseignements de nature à influer sur leur décision d’acquérir ou non les lots à vendre, cette société a ainsi manqué à son obligation d’information à leur égard ;

De son côté, M. B est expressément désigné dans les actes de vente des lots n° 63 et 62 à M^me Y et à M. Z, comme représentant légal de la société Sagacité, elle-même gérante de la SNC 46 Fer à Moulin ; M. B est un professionnel de l’immobilier (pièce n° 30 des acquéreurs), il est le gérant associé et/ou liquidateur de plusieurs sociétés civiles immobilières domiciliées XXX à Paris 9^e (pièce XXX2 des acquéreurs) ; il est établi qu’il connaissait parfaitement la consistance des lots vendus (n° 62 et 63) et notamment le caractère privatif du lot n° 60, dénommé Escalier C ;

Même si au moment des actes de vente avec M^me Y et M. Z, la SNC 46 Fer à Moulin n’était pas en liquidation, M. B verse aux débats un extrait Kbis du 8 juillet 2008 (pièce n° 1) établissant que les opérations de liquidation de celle-ci ont été clôturées et qu’elle a été radiée du registre du commerce et des sociétés à compter du 17 janvier 2003, de sorte qu’il convient d’infirmer le jugement déféré et, statuant sur son appel incident, de mettre hors de cause M. B, en qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin, dans ce litige, aucune condamnation ne pouvant être prononcée à l’encontre d’une société qui n’existe plus pour avoir été radiée du registre du commerce et des sociétés ;

Il convient d’ajouter, en outre, que M. B verse aux débats un extrait Kbis du 30 juin 2011 (pièce n° 12) établissant que les opérations de liquidation de la SCI De l’autre Rive ont également été clôturées et qu’elle a été radiée du registre du commerce et des sociétés à compter du 24 juillet 2006, de sorte qu’il convient également, pour le même motif, de mettre hors de cause M. B, en qualité de liquidateur amiable de la la SCI de l’autre Rive, dans ce litige ;

S’agissant de la responsabilité de la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, cette société a commis une faute, en sa qualité de marchand de biens professionnel de l’immobilier tenu d’une obligation d’information envers son acquéreur, en n’informant pas M. A, lors de la vente du 27 juin 2002 du lot n° 64, de la nécessité de traverser la propriété privative d’un tiers (lot n° 60) pour accéder à son logement, ce qui lui aurait permis de connaître la situation d’enclavement de ce lot avant de décider ou non de l’acquérir';

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré que la société Finadev, venant aux droits de la Société immobilière de la XXX, est contractuellement responsable à ce titre envers M. E ;

• Sur la responsabilité du notaire

S’agissant de la responsabilité du notaire instrumentaire, il résulte de l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240 du même code, que le notaire, rédacteur d’un acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte pour lequel il prête son concours et ne peut en être déchargé par les compétences de celles-ci ;

A ce titre, le devoir professionnel, pesant sur le notaire instrumentaire, l’oblige à s’abstenir de dresser un acte de nature à nuire aux intérêts de ses clients ou à les mettre en garde, sauf à aménager ces stipulations, sous peine de manquer à la fois à son obligation de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il a dressé et à son obligation d’information et de conseil envers eux ;

Il établit que M. R-S, notaire associé au sein de la SCP R-S & C, a rédigé le nouveau règlement de copropriété du 11 février 2012, incluant le nouveau découpage des lots modificatifs de l’état descriptif de division de l’immeuble tel que résultant du règlement de copropriété du 24 février 1958, ainsi que le démontrent tous les actes de cession des lots auxquels il a personnellement participé ;

Il résulte de l’examen de l’annexe n° 7 bis de l’acte de vente du 11 février 2002 intervenu entre la société immobilière de la XXX et la SCI De l’autre Rive, de l’attestation notariée du 19 mars 2002 et de l’état de division des lots et de répartition des charges du 7 décembre 2001 que le notaire avait perçu la difficulté existant quant au caractère privatif du lot n° 60 ;

Il résulte de ces actes, comme d’ailleurs des constatations de l’expert (page 28), que M. R-S s’est borné à les mettre en forme en les authentifiant sans s’assurer de la cohérence des mentions y figurant, alors même qu’il connaissait la consistance et la nature privative ou commune des lots vendus, et notamment la nature privative du lot n° 60, ce qu’il reconnaît d’ailleurs dans écritures ;

L’expert précise ainsi (réponse de l’expert à un dire du 4 mars 2014, page 24) que: 'Sur le modificatif au règlement de copropriété produit par le notaire : Nous estimons que le notaire a cru bien faire en prenant l’initiative de corriger l’erreur de Vinci sans en informer ce dernier. Par contre, il a fait l’erreur de changer le projet sans prévenir Vinci ni faire approuver ce changement par la copropriété tout en annexant les plans faux à son modificatif’ ;

Il appartenait, en conséquence, à M. R-S, au titre de son obligation d’information et de conseil, de porter à la connaissance des acquéreurs successifs des lots concernés (lots n° 62, 63 et 64) le caractère de partie privative du hall d’entrée et de l’escalier C correspondant au lot n° 60, ce qu’il n’a pas fait ;

M. R-S est personnellement responsable des fautes commises lors des cessions des lots n° 62, 63 et 64 ; cependant, comme il exerce son activité de notaire au sein de la SCP R-S & C, il convient, en outre, de condamner solidairement avec lui cette société en application de l’article 47 du décret du 2 octobre 1967';

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point en ce qu’il a condamné solidairement M. R-S et la SCP R-S & C à réparer les dommages subis par M. Z, M^me Y et M. A comme acquéreurs des lots 62, 63 et 64 ;

• Sur la responsabilité des syndics successifs de la copropriété

S’agissant de la responsabilité des anciens syndics, il est établi que la société Sergic (société d’études et de réalisation de gestion immobilière de construction) a été le syndic de la copropriété du 10 juillet 1996 jusqu’en 2007 ;

Il est acquis aux débats que la société Sergic n’a pas informé les copropriétaires, notamment lors des assemblées générales des 2 avril 1999, 22 octobre 2001 et 27 mars 2003 des risques encourus par eux en raison du nouveau découpage des lots et ce, alors même qu’elle est à l’origine de la demande de permis de construire ayant pour objet de changer la destination des lots à usage commercial en logements d’habitation ;

En outre, il est établi que la société Sergic est intervenue comme mandataire professionnel du vendeur dans les promesses de vente consenties à M^me Y et à M. Z et qu’elle n’a pas attiré l’attention de ces acquéreurs à l’occasion de ces ventes sur la nature privative du hall d’entrée et de l’escalier C ; à l’inverse, elle a continué à répartir entre les copropriétaires du XXX les charges relatives à l’escalier C et à même mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 27 mars 2003 une demande de M^me Y et à M. Z tendant à l’acquisition d’une partie de ce couloir, sous la rubrique 'vente de parties communes';

Il résulte de ces éléments que la société Sergic, qui a manqué à son devoir d’information et de conseil tant en sa qualité de syndic à l’égard de M. Z, M^me Y et M. A qu’en sa qualité d’intermédiaire dans les ventes consenties à M^me Y et à M. Z, a commis des fautes engageant sa responsabilité à leur égard ;

S’agissant de la responsabilité de l’ancien syndic, la société Gexio, il convient, adoptant les motifs pertinents des premiers juges sur ce point, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a mis hors de cause la société Gexio dans le présent litige ;

• Sur la responsabilité de la société Vinci

S’agissant de la responsabilité de la société Vinci, cette société a établi le 7 décembre 2001 un nouvel état descriptif de division et une modification de la répartition des tantièmes de copropriété et des charges, pour se conformer aux assemblées générales de copropriété des 2 avril 1999 et 22 octobre 2001 (pièces n° 1, 2 et 3 de M. R-S), ce qui a conduit à la rédaction du nouveau règlement de copropriété qui a été reçu par M. R-S le 11 février 2002 ;

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que le modificatif du règlement de copropriété établi le 11 février 2002 n’a pas respecté l’état descriptif de division et le tableau de modification de répartition des tantièmes établis par la société Vinci dans son projet du 7 décembre 2001 qui, s’agissant du lot n° 60 mentionnait des 'toilettes au rez-de-chaussée du bâtiment B’ et non 'un vestibule, une entrée et un escalier desservant les lots 37, 62, 63 et 64' comme cela est mentionné dans l’acte notarié du 11 février 2002 ; le projet élaboré par la société Vinci n’est donc pas à l’origine du litige puisque son projet ne comporte aucune erreur de description ;

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a mis hors de cause la société Vinci ;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, s’agissant des lots n° 62 et 63, il convient de déclarer que M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic sont responsables in solidum des préjudices subis par M. Z et M^me Y;

S’agissant du lot n° 64, il convient de déclarer que la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic sont responsables in solidum des préjudices subis par M. A ;

Sur l’indemnisation des préjudices subis par M^me Y, MM. Z et A

• Sur l’indemnisation des préjudices subis au titre de troubles anormaux de voisinage

Dans leurs écritures d’appel, M^me Y, MM. Z et A demandent à la cour de dire que la responsabilité de la SCI Espace Diderot Reuilly est engagée en raison des troubles de voisinage constatés, imputables à l’occupant de ses lots, l’association 'Nouvelle Acropole Paris’ et de la condamner à payer à chacun la somme de 10 000 euros chacun, en réparation des préjudices subis ;

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble’ ;

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ; ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage ;

A ce titre, nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; il est constant qu’il y a trouble jouissance pour un copropriétaire, lorsque les bruits en provenance de l’appartement d’un autre copropriétaire excédent les inconvénients normaux de voisinage dans un immeuble en copropriété ; De même, les désordres affectant le lot d’un copropriétaire en provenance d’un autre lot peuvent constituer un trouble anormal du voisinage ;

Il résulte des pièces versées aux débats (notamment des pièces n° 31, 32, 34 35 et 36 de M^me Y, MM. Z et A) que, même s’il existe une gêne et des nuisances sonores avérés imputables à l’activité de l’association locataire de la SCI Espace Diderot Reuilly, ces éléments sont insuffisants à démontrer que ses troubles excèdent les inconvénients normaux de voisinage ;

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté cette demande de Y, MM. Z et A ;

• Sur l’indemnisation des préjudices subis au titre de la dépréciation de la valeur vénale de leurs lots

Dans leurs écritures d’appel, M^me Y, MM. Z et A demandent à la cour d’être indemnisés de leur préjudice à concurrence de:

—  136 500 euros à M. Z, au titre de la dépréciation du lot n° 62,

—  194 250 euros à M^me Y, au titre de la dépréciation du lot n° 63,

—  136 500 euros à M. A, au titre de la dépréciation du lot n° 64 ;

Il est établi que M^me Y, MM. Z et A justifient d’une perte de la valeur vénale de leur lot respectif du fait de son enclavement au sein de l’immeuble ;

En effet, au vu de l’examen des plans de situation de l’immeuble, il est établi, notamment par le rapport d’expertise du 10 avril 2014 (page 29) que les lots n° 62, 63 et 64, situés au 1^er étage, ne disposent d’aucun autre accès à la rue que l’usage de l’escalier C pour pouvoir accéder à la rue ;

Compte tenu des éléments versés aux débats par M^me Y, MM. Z et A (notamment les pièces n° 14, 27 et 27 bis et le rapport de M. F du 25 février 2008) et des valeurs des lots contenues dans les actes authentiques, il convient, adoptant les motifs pertinents des premiers juges sur ce point, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu une perte de valeur vénale de chaque lot de 25 % du fait de leur état d’enclavement;

En conséquence, il convient de condamner M. R-S, SCP R-S & C et la société Sergic in solidum à payer à M. Z la somme de 63 375 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale de son lot n° 62 ;

En outre, il convient de condamner M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic in solidum à payer à M^me Y la somme de 97 125 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale de son lot n° 63 ;

En outre, il convient de condamner la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic in solidum à payer à M. A la somme de 62 500 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale de son lot n° 64 ;

Sur la demande de remboursement des charges de copropriété indûment payées concernant le lot n° 60

Le 17 mars 2016, M^me Y, MM. Z et A ont assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du 46-XXX ;

Il résulte de l’expertise judiciaire du 10 avril 2014 que le lot litigieux n° 60 est demeuré une partie privative appartenant à la SCI Espace Diderot Reuilly, depuis le 7 juin 2006, même s’il aurait dû être transformé en une partie commune (pages 25-26) ;

Aussi, dans leurs écritures d’appel, M^me Y, MM. Z et A demandent à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser, sur présentation de justificatifs dûment acquittés, les charges de copropriété qu’ils ont réglées depuis 2006 au titre du lot n° 60, alors considéré comme une partie commune ;

Cependant, selon l’article 1315, alinéa 1^er du code civil, devenu l’article 1353, alinéa 1^er nouveau du même code, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver';

Il est constant qu’il résulte des articles 1315 et 1377 du code civil que c’est au demandeur en restitution de sommes qu’il prétend avoir indûment payées, qu’il incombe de prouver le principe du caractère indu de son paiement, ainsi que de justifier du montant des sommes indûment payées qu’il réclame ;

M^me Y et MM. Z et A, demandeurs en restitution de sommes indues, ne versent aux débats en cause d’appel aucun justificatif attestant des montants respectifs des charges de copropriété qu’ils indiquent avoir réglées depuis 2006 au titre du lot n° 60, alors même qu’ils ne contestent pas dans leurs écritures être en mesure de produire des justificatifs des charges dûment acquittées par eux';

En conséquence, il convient de rejeter leur demande à ce titre';

Sur la demande relative à l’existence d’une servitude de passage entre les lots privatifs litigieux

Dans le rapport d’expertise du 10 avril 2014 (page 29), l’expert indique: 'nous avons visité les lieux et constaté d’après les plans qui ont été réalisés à l’époque qu’il est matériellement impossible aux lots 62, 63 et 64 d’accéder directement sur l’escalier B si ce n’est en supprimant l’ascenseur et en créant à sa place une entrée pour le seul lot 62. Ce qui n’a jamais été prévu par le promoteur qui a divisé les lots. Son seul but était de créer une partie commune dans l’escalier C afin de desservir les trois appartements’ ;

Ainsi, il résulte de ce rapport que les appartements (lots n° 63, 62 et 64) de M^me Y et MM. Z et A sont enclavés dans la mesure où le vestibule de l’entrée de l’immeuble du XXX à Moulin, ainsi que l’escalier C et le couloir permettant d’accéder à leurs logements respectifs constituent une partie privative, selon l’acte de vente intervenu entre la SCI De l’Autre Rive et la SCI Espace Diderot Reuilly, le 27 juin 2006 (lot n° 60)';

Aux termes de cet acte, le lot n° 60 est identifié comme 'un local désigné escalier C comprenant un vestibule, une entrée et un escalier desservant au rez-de-chaussée le lot 37 et au 1^er étage un couloir d’accès aux lots n°62,63,64'';

Il est constant que le titulaire d’un lot de copropriété disposant d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part des parties communes attachées à ce lot, la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts';

Il est établi que M^me Y, MM. Z et A justifient être propriétaires de lots enclavés n’ayant aucune issue suffisante sur la voie publique et ils sont fondés à solliciter l’exercice d’un droit de passage sur le lot n°60 ou sur tout lot qui viendrait à lui être substitué';

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point en ce qu’il a admis que les lots n° 62, 63 et 64 appartenant à M. Z, M^me Y et M. A bénéficient d’une servitude de passage sur le lot n° 60 en sa consistance actuelle, ou sur tout lot qui viendrait à lui être substitué ;

En outre, le 17 mars 2016, M^me Y, MM. Z et A ont assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du XXX

En raison de la reconnaissance par la cour de l’existence d’une servitude de passage sur le lot n° 60 au profit des propriétaires des lots n° 62, 63 et 64, il convient également de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné au syndic de faire inscrire cette servitude dans le règlement de copropriété et ce, aux frais du syndicat des copropriétaires du 46-XXX à Paris 5^e rendant ainsi cette servitude opposable à ce dernier';

Enfin, les erreurs sur la nature privative du lot n° 60 n’étant pas imputables au syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à sa demande tendant à être garantie du paiement des frais consécutifs à l’inscription au règlement de copropriété d’une telle servitude et à sa publication au fichier immobilier par la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic';

Sur les demandes reconventionnelles formées par la SCI Espace Diderot Reuilly contre Mme

Y, MM. Z et A

XXX demande à la cour d’accueillir ses demandes reconventionnelles, après avoir constaté que le lot n° 60 constitue bien sa propriété privative, et enjoindre aux demandeurs M^me Y, MM. Z et A :

— de ne pas troubler la jouissance privative du lot n° 60 de la requérante, par des agressions physiques ou verbales, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— de leur faire interdiction d’encombrer le hall et l’escalier, partie privative, avec les objets encombrants ou ordures ménagères, le chat, la litière, ou autres, sous la même astreinte de 500 euros par jour de retard,

— condamner les propriétaires demandeurs à l’indemnisation de l’entier préjudice subi par la concluante du fait du passage et des troubles occasionnés qui nuisent à la SCI Espace Diderot Reuilly par l’allocation de la somme de 100 000 euros de dommages-intérêts, compte tenu de cette présente procédure et celle en référé, tant infondées qu’abusives, démontrant leur mauvaise foi dans la persistance de fausses allégations ;

Il est établi, notamment par le rapport d’expertise du 10 avril 2014 (page 29), que M^me Y, MM. Z et A justifient être propriétaires de lots enclavés n’ayant aucune issue suffisante sur la voie publique et ils sont fondés à solliciter l’exercice d’un droit de passage sur le lot n° 60 ou sur tout lot qui viendrait à lui être substitué';

Aussi, M^me Y, MM. Z et A, étant enclavés, sont donc parfaitement fondés à obtenir et exercer leur droit de passage en application des dispositions de l’article 682 du code civil ;

En conséquence, il convient, en adoptant les motifs pertinent retenus par les premiers juges sur ce point, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la SCI Espace Diderot Reuilly contre M^me Y, MM. Z et A ;

Sur la demande reconventionnelle formée par la société Finadev, venant aux droits de la Société immobilière de la XXX, contre M^me Y, MM. Z et A

La société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, intimée, demande à la cour de condamner in solidum M^me Y, M. Z et M. A à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de préjudice moral ;

Elle soutient que M^me Y, MM. Z et A ont formé de façon inconsidérée et téméraire une action à son encontre pour régler en pratique un problème de voisinage et 'régler son sort’ à une association, action qui s’avère parfaitement infondée et qu’il s’agissait en effet d’un mauvais procès destiné au départ à empêcher un copropriétaire d’exploiter son lot suivant sa destination';

Comme il a été dit, M^me Y,MM. Z et A sont propriétaires de lots enclavés n’ayant aucune issue suffisante sur la voie publique et ils sont donc fondés à solliciter l’exercice d’un droit de passage sur le lot n° 60 ou sur tout lot qui viendrait à lui être substitué';

En outre, la société Finadev ne justifie pas de la réalité de son préjudice moral';

En conséquence, il convient de rejeter sa demande à ce titre';

Sur les autres demandes en garantie et condamnation

• Sur les demandes en garantie formées par la SCI Espace Diderot Reuilly contre M. B, en qualité de liquidateur amiable de la SCI de l’Autre Rive

XXX demande à la cour de condamner conjointement et solidairement la SCI De l’Autre Rive et M. B à verser les dommages-intérêts pour préjudice moral, financier et trouble de jouissance subis, ainsi que le remboursement des charges de copropriété qui ont été indûment payées,

subsidiairement,

— les condamner conjointement et solidairement à garantir toutes condamnations qui pourraient être éventuellement prononcées à l’encontre de la SCI Espace Diderot Reuilly en cause d’appel,

— les condamner conjointement et solidairement à réparer le préjudice subi par la SCI Espace Diderot Reuilly du fait de la perte de jouissance de son bien privatif par le passage des voisins dans un lieu privatif légitimement acquis, et de la perte de valeur vénale du bien, par le versement de la somme de 285 000 euros à titre de dommages-intérêts, et ce, sur le fondement des articles 1625, 1626, 1629, 1638 et 1850 du code civil, outre les articles 1134, 1142 et suivants du code civil, avec intérêts de droit ;

M. B n’a pas été partie en première instance à titre personnel, ni mis en cause à titre personnel en première instance comme en appel ; il est seulement présent en cause d’appel en qualité de gérant puis de liquidateur amiable de la SCI De l’Autre Rive et de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin ;

Or, d’une part, M. B verse aux débats un extrait Kbis du 30 juin 2011 (pièce n° 12) établissant que les opérations de liquidation de la SCI De l’autre Rive ont été clôturées et qu’elle a été radiée du registre du commerce et des sociétés à compter du 24 juillet 2006, de sorte qu’il convient de mettre hors de cause M. B, en qualité de liquidateur amiable de la la SCI De l’autre Rive, dans ce litige ;

D’autre part, M. B verse aux débats un extrait Kbis du 8 juillet 2008 (pièce n° 1) établissant que les opérations de liquidation de la SNC 46 Fer à Moulin ont été clôturées et qu’elle a été radiée du registre du commerce et des sociétés à la date du 17 janvier 2003, de sorte qu’il convient également de mettre hors de cause M. B, en qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin, dans ce litige ;

En conséquence, il convient de rejeter l’ensemble des demandes en garantie et /ou condamnation formées par la SCI Espace Diderot Reuilly contre M. B, en qualité de liquidateur amiable de la SCI De l’Autre Rive ;

• Sur la demande en garantie formée par la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, contre M. R-S, la SCP R-S & C, la société Vinci et la société Sergic

La société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, demande à la cour de condamner in solidum M. R-S, la SCP R-S & C, la société Vinci et la société Sergic, à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil ;

Cependant, par des motifs susmentionnés auxquels elle renvoie, la cour a, d’une part, mis hors de cause la société Vinci dans le présent litige et condamner in solidum la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, la SCP R-S & C et la société Sergic in solidum à payer à M. A la somme de 62 500 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale de son lot n° 64 ;

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point en ce qu’il a débouté la société Finadev de sa demande en garantie ;

• Sur la demande en garantie formée par la société Sergic contre M. B, en qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin, M. R-S, la SCP R-S & C

Dans ses écritures d’appel, la société Sergic demande, à titre subsidiaire, à la cour d’appel de condamner in solidum M. B, en qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin, M. R-S, la SCP R-S & C à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal, intérêts et frais';

Cependant, par des motifs susmentionnés auxquels elle renvoie, la cour a, d’une part, mis hors de cause M. B, en qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin et de liquidateur amiable de la SCI De l’Autre Rive, dans le présent litige et, autre part, condamner M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic in solidum à payer à M. Z la somme de 63 375 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale de son lot n° 62 et à M^me Y la somme de 97 125 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale de son lot n° 63 ;

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point en ce qu’il a débouté la société Sergic de sa demande en garantie ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

• Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance

Compte tenu de la mise hors de cause de M. B, en qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin et de liquidateur amiable de la SCI De l’Autre Rive, dans le présent litige, le sens du présent arrêt d’infirmation partielle du jugement déféré conduit à l’infirmer sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau, concernant la première instance, la société Finadev, venant aux droits de la Société immobilière de la XXX, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance, ainsi qu’à payer à M. A la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

En outre, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic, sont condamnés à payer in solidum à M^me Y et à M. Z la somme de 1 500 euros, à chacun, au titre des frais irrépétibles de première instance ;

En outre, l’équité commande de rejeter les demandes des autres défendeurs en première instance fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

• Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile en apppel

Concernant la procédure d’appel, la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile :

—  4 000 euros à M. A,

—  2 000 euros à la société Vinci,

—  2 000 euros au syndicat des copropriétaires,

En outre, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic, doivent être condamnés in solidum à payer à M^me Y et à M. Z la somme de 4 000 euros, à chacun, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Enfin, l’équité commande de rejeter les demandes formées en appel par M. B, pris en qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin et de liquidateur amiable de la SCI De l’Autre Rive, et de la SCI Espace Diderot Reuilly fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en celles condamnant M. B, pris en ses qualités de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin et de liquidateur amiable de la SCI De l’Autre Rive ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette l’ensemble des demandes de la SCI Espace Diderot Reuilly formées au titre de son appel incident, à l’exception de celles relatives aux dépens et à ses frais irrépétibles ;

Rejette l’ensemble des demandes de la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, formées au titre de son appel incident, à l’exception de celles relatives aux dépens et à ses frais irrépétibles ;

Dit y avoir lieu à mettre hors de cause M. B, pris en ses qualités de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin et de liquidateur amiable de la SCI De l’Autre Rive ;

Dit y avoir lieu à mettre hors de cause la société Vinci';

Condamne M. R-S, SCP R-S & C et la société Sergic in solidum à payer à M. Z la somme de 63 375 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale de son lot n° 62 ;

Condamne M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic in solidum à payer à M^me Y la somme de 97 125 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale de son lot n° 63 ;

Condamne la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic in solidum à payer à M. A la somme de 62 500 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale de son lot n° 64 ;

Rejette la demande de M^me Y, MM. Z et A dirigée contre le syndicat des copropriétaires du 46/XXX à rembourser, sur présentation de justificatifs dûment acquittés, les charges de copropriété qu’ils ont réglées depuis 2006 au titre du lot n° 60';

Déclare que les lots n° 62, 63 et 64 appartenant à M. Z, M^me Y et M. A bénéficient d’une servitude de passage sur le lot n° 60 en sa consistance actuelle, ou sur tout lot qui viendrait à lui être substitué ;

Dit que le présent arrêt est opposable au syndicat des copropriétaires du 46/XXX';

Ordonne au syndic en exercice de la copropriété, la société D, de faire inscrire cette servitude dans le règlement de copropriété et ce, aux frais du syndicat des copropriétaires';

Dit que le syndicat des copropriétaires du 46/XXX sera garanti du paiement des frais consécutifs à l’inscription au règlement de copropriété d’une telle servitude et à sa publication au fichier immobilier par la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic';

Condamne la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic in solidum à payer à M. A la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance';

Condamne M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic à payer in solidum à M^me Y et à M. Z la somme de 1 500 euros, à chacun, au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Rejette les autres demandes de première instance fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic in solidum à payer, au titre des frais irrépétibles d’appel, les sommes suivantes:

—  4 000 euros à M. A ;

—  2 000 euros à la société Vinci ;

—  2 000 euros au syndicat des copropriétaires du 46/XXX;

Condamne M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic à payer in solidum à M^me Y et à M. Z la somme de 4 000 euros, à chacun, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Rejette les demandes formées en appel par M. B, pris en qualité de liquidateur amiable de la SNC 46 Fer à Moulin et de liquidateur amiable de la SCI De l’Autre Rive, et la SCI Espace Diderot Reuilly fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Finadev, venant aux droits de la société immobilière de la XXX, M. R-S, la SCP R-S & C et la société Sergic in solidum au paiement des dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

La greffière, Le président,