COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 31 MARS 2022

N° RG 21/05282 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UWOX

AFFAIRE :

S.A.R.L. […]

C/

Société GARNIER

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 30 Juillet 2021 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° RG : 21/01906

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 31.03.2022

à :

M^e Arnaud-jacques PERICARD, avocat au barreau de PARIS

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, Me

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
S.A.R.L. […]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

N° Siret 487 626 350 (Rcs Paris)

[…]

[…]

Représentant : M^e Arnaud-jacques PERICARD de la SELAS CPC & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0567

Assisté de M^e Isabelle WILLM, Plaidant, avoct au barreau de Paris

APPELANTE

****************

Société GARNIER

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

N° SIRET : 819 728 932 (Rcs Paris)

[…]

[…]

Association GAN ALEF

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

N° Siret 434 514 790 00014

[…]

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

ECOLE GAN ALEF

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

92210 SAINT-CLOUD

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

Assistées de M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, Plaidant, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e Caroline GEORGES

INTIMEES ****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Février 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 14 novembre 2017 'contenant bail commercial', la société 60 Dassault Boulogne a conclu avec la SCCV Garnier un contrat de bail portant sur des locaux à usage de bureaux dénommés 'Immeuble Riverside’ situés […] à Saint-Cloud (92210) dont elle est propriétaire, moyennant un loyer principal annuel hors taxes et hors charges de 381 260 euros avec indexation au premier juin sur l’indice INSEE, outre une provision sur charges évaluée à 85 900 euros annuelle hors taxes, soit 21 475 euros par trimestre.

La SCCV Garnier, détenue par l’association ALEF, réalise de son côté une opération de promotion immobilière à Neuilly-sur-Seine pour la reconstruction de locaux situés […] et destinés à accueillir l’école maternelle et primaire Alef.

Ce bail qui a été conclu le 14 novembre 2017 pour assurer la continuité de l’activité de l’école maternelle et primaire par l’association Gan Alef et l’école Gan Alef pendant le temps nécessaire à la reconstruction par la SCCV Garnier des locaux l’accueillant à Neuilly-sur-Seine, était consenti pour une durée maximum de 36 mois à compter du 1er juin 2018 pour expirer le 31 mai 2021.

Par acte authentique du 11 juillet 2018 'contenant un avenant d’extension au bail dérogatoire du 14 novembre 2017', les parties ont ajouté 17 emplacements de stationnement supplémentaires à compter du 1er septembre 2018, le loyer annuel global hors taxes et hors charges était fixé à 399 960 euros (377 960 euros hors taxe et hors charges pour la surface des bureaux et 22 000 euros hors taxes et hors charges pour les emplacements de stationnement).

Dès le 5 février 2020, la SCCV Garnier a interrogé son bailleur sur la possibilité de poursuivre l’exécution du bail jusqu’au 31 mars 2022 à raison du retard pris sur le chantier de Neuilly-sur-Seine. Après avoir envisagé la signature d’un bail commercial ou d’un avenant de prorogation, la société 60 Dassault Boulogne a, par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 février 2021, mis en demeure la SCCV Garnier de quitter les lieux le 31 mai 2021 et, par acte d’huissier du 1er juin 2021, signifié à cette dernière une sommation de même objet.

Par ordonnance rendue sur requête le 25 juin 2021, tribunal judiciaire de Nanterre a autorisé la société Dassault à assigner à heure indiquée.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 juillet 2021, la société Dassault a fait assigner la SCCV Garnier, l’association Gan Alef et l’école Gan Alef devant le tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé en sollicitant l’expulsion et leur condamnation au paiement d’indemnités provisionnelles.

Par ordonnance contradictoire rendue le 30 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

- constaté que le bail commercial dérogatoire conclu le 14 novembre 2017 entre la SCCV Garnier et la société 60 Dassault Boulogne et modifié par avenant du 11 juillet 2018 est arrivé à son terme le 31 mai 2021, la SCCV Garnier étant depuis cette date occupante sans droit ni titre des locaux antérieurement loués,

- ordonné en conséquence, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, l’expulsion de la SCCV Garnier ou de tous occupants de son chef des locaux situés […] à Saint-Cloud (92210) dont la société 60 Dassault Boulogne est propriétaire et qui ont été donnés à bail le 14 novembre 2017,

- octroyé cependant à la SCCV Garnier un délai expirant le 31 août 2022 pour libérer les lieux,

- condamné à titre provisionnel la SCCV Garnier à payer en deniers ou quittances à la société 60 Dassault Boulogne, à compter du 31 mai 2021, et jusqu’à la libération effective des lieux, le1er de chaque mois, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, indexé conformément aux stipulations contractuelles et augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’était pas arrivé à son terme,

- dit qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance, il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et à défaut de départ volontaire, à l’expulsion de la SCCV Garnier et de tous occupants de son chef hors des locaux situés […] à Saint-Cloud (92210), les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donnant alors lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et que la société 60 Dassault Boulogne procédera à l’état de lieux de sortie dans les conditions prévues à l’article 20 du contrat du 14 novembre 2017,

- rejeté la demande de provision présentée par la société 60 Dassault Boulogne en ce qu’elle porte sur la majoration contractuelle de l’indemnité d’occupation qui s’analyse en une clause pénale,

- rejeté les demandes des parties présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la SCCV Garnier, l’association Gan Alef et l’école Gan Alef à supporter la charge des entiers dépens de l’instance qui ne comprennent ni le coût de la sommation d’avoir à quitter les lieux du 1er juin 2021 ni les frais de procès-verbaux de constat,

- dit n’y avoir lieu à l’exécution de la décision au seul vu de sa minute,

- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 12 août 2021, la société 60 Dassault Boulogne a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

- octroyé à l’occupante sans droit ni titre un délai expirant le 31 août 2022 pour libérer les lieux,

- rejeté la demande de provision qu’elle a présentée en ce qu’elle porte majoration contractuelle de l’indemnité d’occupation qui s’analyse en une clause pénale,
- rejeté les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit n’y avoir lieu à l’exécution de la décision au seul vu de sa minute.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société 60 Dassault Boulogne demande à la cour, au visa de L. 145-5 du code de commerce, 1737 et suivants du code civil et 485, 489 et 835 du code de procédure civile, de :

- confirmer l’ordonnance de référé du 30 juillet 2021 en ce qu’elle :

- a constaté que le bail commercial était arrivé à son terme le 31 mai 2021, la SCCV Garnier étant depuis cette date occupante sans droit ni titre des locaux ;

- a ordonné son expulsion

- a condamné à titre provisionnel la SCCV Garnier à lui payer en deniers ou quittances à compter du 31 mai 2021 et jusqu’à libération effective des lieux, le 1er de chaque mois, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, indexé conformément aux stipulations contractuelles et augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’était pas arrivé à son terme ;

- a dit qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance il pourra être procédé à l’expulsion de l’occupante ;

- a condamné la SCCV Garnier, l’Association Gan Alef et l’école Gan Alef à supporter la charge des entiers dépens de l’instance ;

- infirmer l’ordonnance de référé du 30 juillet 2021 en ce qu’elle a :

- octroyé à l’occupante sans droit ni titre un délai expirant le 31 août 2022 pour libérer les lieux ;

- rejeté la demande de provision qu’elle a présentée en ce qu’elle porte majoration contractuelle de l’indemnité d’occupation qui s’analyse en une clause pénale ;

- rejeté les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

- dit n’y avoir lieu à l’exécution de la décision au seul vu de sa minute ;

et statuant à nouveau,

à titre principal,

- constater que le bail dérogatoire aux statuts des baux commerciaux en date du 14 novembre 2017 est arrivé à son terme le 31 mai 2021 ;

- constater que le 1er juin 2021 il a été fait sommation de quitter les lieux ;

- constater que la SCCV Garnier et l’Association Gan Alef se maintiennent sans droit ni titre dans les lieux ; qu’elles n’ont pas procédé au versement de l’indemnité d’occupation et aux charges et taxes afférentes dans les conditions prévues par l’ordonnance ; constater que sa créance est d’un montant de 76 675,96 euros à la date du 2 décembre 2021, correspondant au montant de l’indemnité d’occupation et de ses accessoires, dus au titre du mois de décembre 2021 ;

- ordonner en conséquence l’expulsion de la société Garnier SCCV et de l’Association Gan Alef ainsi que celle de tous occupants de son chef du local situé […], et au besoin avec le concours de la force publique ;

- autoriser la requérante à faire constater l’état des lieux et estimer les réparations locatives par un huissier de justice et séquestre les effets mobiliers qui en sont susceptibles, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

- l’autoriser à déplacer les meubles/objets mobiliers laissés dans les locaux dans tout endroit qui lui plaira aux frais et risques du preneur ;

- condamner ensemble la SCCV Garnier et l’Association Gan Alef à lui payer la somme de 52 046,56 euros hors taxes et impôts et hors charges à titre provisionnel au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle conformément aux dispositions expresses du bail et cela à compter du 1er juin 2021 jusqu’à complète libération des lieux ;

- condamner ensemble la SCCV Garnier et l’Association Gan Alef à lui payer la somme de 76 675,96 euros correspondant à l’indemnité d’occupation et de ses accessoires à la date du 2 décembre 2021, à parfaire au jour de l’audience le cas échéant ;

à titre subsidiaire,

- octroyer un délai à la société Garnier SCCV et à l’Association Gan Alef expirant au plus tard le 31 mai 2022 pour libérer les lieux de toute occupation ainsi que celle de tous occupants de son chef du local situé […] ;

- ordonner en conséquence l’expulsion de la société Garnier SCCV et de l’Association Gan Alef ainsi que celle de tous occupants de son chef du local situé […], et au besoin avec le concours de la force publique ;

en tout état de cause,

- condamner ensemble la société Garnier et l’Association Gan Alef aux dépens de l’instance en ceux compris les frais d’Infogreffe et d’huissier de justice pour la sommation de quitter les lieux et les procès-verbaux et tous les frais engagés consécutivement à l’occupation et au maintien dans les lieux ainsi qu’au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Garnier, l’Association Gan Alef et l’Ecole Gan Alef demandent à la cour de :

- recevoir les concluantes en leurs demandes, fins et conclusions ;

y faisant droit,

in limine litis

- juger n’être saisie par la société 60 Dassault Boulogne d’aucune prétention ;

en conséquence

statuer sur leur seul appel incident,

à défaut d’y faire droit, confirmer l’ordonnance rendue le 30 juillet 2021, sur le fond,

à titre principal,

- infirmer l’ordonnance rendue le 30 juillet 2021 par le tribunal judicaire de Nanterre en ce qu’elle a :

- constaté que le bail commercial dérogatoire conclu le 14 novembre 2017 entre la SCCV Garnier et la société 60 Dassault Boulogne et modifié par avenant du 11 juillet 2018 est arrivé à son terme le 31 mai 2021, la SCCV Garnier étant depuis cette date occupante sans droit ni titre des locaux antérieurement loués ;

- ordonné en conséquence, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, l’expulsion de la SCCV Garnier ou de tous occupants de son chef des locaux situés […] à SaintCloud (92210) dont la société 60 Dassault Boulogne est propriétaire et donnés à bail le 14 novembre 2017 ;

- octroyé cependant à la SCCV Garnier un délai expirant le 31 août 2022 pour libérer les lieux ;

- condamné à titre provisionnel la SCCV Garnier à payer en deniers ou quittances à la société 60

Dassault Boulogne, à compter du 31 mai 2021, et jusqu’à la libération effective des lieux, le 1er de chaque mois, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, indexé conformément aux et augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’était pas arrivé à son terme ;

- dit qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance, il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et à défaut de départ volontaire, à l’expulsion de la SCCV Garnier et de tous occupants de son chef hors des locaux situés […] à Saint-Cloud (92210), les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donnant alors lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et que la société 60 Dassault Boulogne procédera à l’état de lieux de sortie dans les conditions prévues à l’article 20 du contrat du 14 novembre 2017 ;

- rejeté leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- les a condamnées in solidum à supporter la charge des entiers dépens de l’instance qui ne comprennent ni le coût de la sommation d’avoir à quitter les lieux du 1er juin 2021 ni les frais de procès-verbaux de constat ;

statuant à nouveau,

- juger n’y avoir lieu à référé au regard des contestations sérieuses ;

- juger n’y avoir lieu à référé en l’absence d’urgence et de trouble manifestement illicite ;

- débouter en conséquence la société 60 Dassault Boulogne de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et l’inviter à mieux se pourvoir au fond ;

à titre subsidiaire,

- confirmer l’ordonnance rendue le 30 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions ;

- débouter en conséquence la société 60 Dassault Boulogne de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires ;
en tout état de cause,

- débouter en conséquence la société 60 Dassault Boulogne de sa demande de condamnation au titre du prétendu arriéré locatif ;

- condamner la société 60 Dassault Boulogne à verser une somme de 8 000 euros à chacune des concluantes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société 60 Dassault Boulogne aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En préliminaire, sur la saisine de la cour :

La société Garnier, l’Association Gan Alef et l’Ecole Gan Alef entendent faire valoir, en application des articles 768 et 954 du code de procédure civile, que la cour n’est saisie par la société 60 Dassault Boulogne d’aucune prétention ; elles demandent qu’il ne soit statué que sur leur appel incident.

Sur ce,

L’article 768 du code de procédure civile est inopérant sur la solution du litige.

Selon l’article 542 du même code : 'L’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.'

La déclaration d’appel tend explicitement à la réformation de l’ordonnance querellée. Les chefs de jugement critiqués y sont mentionnés.

Selon l’alinéa 3 de l’article 954 du même code : 'La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.'

La cour n’est en effet pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater que’ ou 'juger que’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Cependant, la société 60 Dassault Boulogne sollicite l’infirmation de l’ordonnance querellée en certains chefs critiqués et l’expulsion de la société Garnier SCCV et de l’Association Gan Alef et une condamnation au paiement d’une créance de loyers et indemnité d’occupation réévaluées. La cour est donc saisie de ces demandes formés dans le cadre de l’appel principal et les prétentions des intimées visant à le voir écarter, sur le fondement des dispositions ci-dessus rappelées, ne peuvent aboutir et seront donc rejetées.

1 – Sur la demande d’expulsion, ses accessoires et les délais pour quitter les lieux

La société 60 Dassault Boulogne rappelle les termes du bail signé le 14 novembre 2017 et demande de constater qu’il s’agit d’un bail dérogatoire aux statuts des baux commerciaux qui est arrivé à son terme le 31 mai 2021, que le 1er juin 2021 elle a fait sommation de quitter les lieux mais que la SCCV Garnier et l’Association Gan Alef s’y maintiennent sans droit ni titre sans procéder au versement de l’indemnité d’occupation, la créance étant d’un montant de 76 675,96 euros à la date du 2 décembre 2021.

Le bailleur sollicite l’expulsion sans délai de la société Garnier SCCV et de l’Association Gan Alef.

Il rappelle qu’il est stipulé en l’article 3 du bail l’impossibilité pour le preneur de se prévaloir du statut des baux de commerciaux défini par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.

Il se prévaut d’un trouble manifestement illicite résultant d’une occupation sans droit ni titre depuis le 31 mai 2021.

Il conteste être à l’origine d’un trouble de jouissance subi par sa locataire et soutient avoir dû effectuer des travaux sur un parking. Il prétend au contraire, que le comportement de sa locataire porte atteinte aux droits des autres occupants de l’immeuble qui se plaignent de la transformation du parking en cour de récréation.

L’appel de la société 60 Dassault Boulogne porte sur la disposition de l’ordonnance de référé du 30 juillet 2021 qui a octroyé à l’occupante sans droit ni titre un délai n’expirant que le 31 août 2022 pour libérer les lieux.

Elle entend faire valoir qu’un engagement a été conclu avec l’Essca pour une reprise de possession des locaux au 30 juin 2021 pour la rentrée 2021, mais qu’au regard de l’évolution de la procédure, ce projet a été repoussé au 1er juillet 2022 au plus tard, comme l’indique l’article 3 du bail (sa pièce 28).

Elle demande à pouvoir bénéficier de la période estivale pour la réalisation des travaux nécessaires à l’installation du nouveau preneur et à titre subsidiaire, que le délai expire au plus tard le 31 mai 2022.

La société 60 Dassault Boulogne demande enfin d’infirmer l’ordonnance de référé du 30 juillet 2021 en ce qu’elle a rejeté la majoration contractuelle de l’indemnité d’occupation. Elle sollicite la somme de 52 046,56 euros hors taxes et impôts et hors charges à titre provisionnel au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle conformément aux dispositions expresses du bail et cela à compter du 1er juin 2021 jusqu’à complète libération des lieux.

La société Garnier, l’Association Gan Alef et l’Ecole Gan Alef demandent au contraire l’infirmation de l’ordonnance rendue le 30 juillet 2021 qui a ordonné l’expulsion. Elles entendent soulever des contestations qu’elles estiment sérieuses en l’absence d’urgence et de trouble manifestement illicite.

Les intimées arguent d’une qualification équivoque du bail dérogatoire ou non, avec pour conséquence une possible application du statut des baux commerciaux.

Elles évoquent les mesures prises par le gouvernement pendant la crise sanitaire constitutives d’un cas de force majeure. Elles entendent faire valoir qu’en raison de cette même crise sanitaire, les travaux portant sur l’immeuble en construction à Neuilly-sur-Seine ont pris du retard.

Elles se prévalent des pourparlers et évoquent l’attitude du bailleur et sa mauvaise foi puisqu’il serait revenu sur les accords passés et aurait réalisé des travaux qui ont rendu impossible l’utilisation des parkings loués dont elles précisent qu’ils constituent en réalité la cour de récréation de l’école.

En réponse aux arguments de l’appelante, elles indiquent qu’il n’existe aucune justification des engagements entre le bailleur et l’Essca et soutiennent que la rentrée scolaire n’est pas non plus le 31 mai, la date du 31 août étant justifiée pour restituer les lieux dans de bonnes conditions.

Elles rappellent que les locaux abritent une école et près de 500 enfants et qu’elles ne disposent d’aucune solution alternative alors que les loyers et charges sont régulièrement payés.
Elles relèvent que le bailleur a d’abord communiqué un décompte au 2 décembre 2021 faisant ressortir un solde en sa faveur de 76 675,96 euros, puis un nouveau décompte établi au 26 janvier 2022 avec une solde ramené à 26 942,89 euros.

À titre subsidiaire, les intimées demandent la confirmation de l’ordonnance rendue le 30 juillet 2021 qui a autorisé l’école à quitter les lieux le 31 août 2022.

Sur ce,

Selon l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

L’urgence n’est pas une condition nécessaire à l’application de ces dispositions et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».

Or il est admis que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite qui porte atteinte au droit de propriété tel qu’il est consacré par l’article 544 du code civil susceptible de permettre l’application du texte rappelé ci-dessus qui autorise la mesure d’expulsion pour mettre fin au trouble.

Selon l’article 1737 du code civil : 'Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.'

Figure au bail la clause III intitulée 'DATE D’EFFET DU BAIL – PRISE DE POSSESSION' selon laquelle :

« Le bail est consenti et accepté pour une durée de 36 mois (..) Le bail expirera donc le 31 mai 2021 (…)Il est rappelé que le preneur ne pourra se prévaloir d’aucun maintien dans les lieux après la date de résiliation ou d’expiration du présent bail.

Il s’engage par conséquent irrévocablement à libérer les locaux à l’expiration dudit bail.

Faute pour le preneur de libérer les locaux à bonne date, il suffira pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé.

Il sera alors débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer fixé par les parties au présent bail majorée de 50%.

En conséquence, le preneur reconnaît expressément qu’il ne pourra d’aucune manière se prévaloir du statut des baux commerciaux résultant des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.»

Ces dispositions contractuelles n’ont pas besoin d’être interprétées. Elles sont suffisamment claires. Elles ne sont pas conditionnelles. C’est au contraire un engagement irrévocable du preneur de quitter les lieux au bout de 36 mois. Il s’agit à l’évidence d’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux.

En outre, il n’est nullement démontré par les intimées ni que les parties sont revenues à l’issue de négociations qui n’ont pas abouti, de façon claire et définitive, sur cet accord concernant la nature de bail précaire et la durée de ce bail, ni que la crise sanitaire ait pu avoir une incidence sur son exécution.
La mauvaise foi du bailleur n’est pas davantage démontrée en ce qui concerne les travaux réalisés sur le parking de l’immeuble qui reste une partie commune et dont l’usage de cour de récréation est par ailleurs critiqué par les autres occupants de l’immeuble (pièce 20 de l’appelante, lettre de la société Golf en Ville qui se plaint des nuisances occasionnées).

C’est donc avec une évidence suffisante qu’il sera constaté que ce bail a pris fin le 31 mai 2021 et que depuis cette date, l’Ecole Alef est occupante sans droit ni titre. L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a jugé à ce titre.

Dès lors, à compter de cette date, une indemnité d’occupation peut être réclamée.

Il sera dit néanmoins, n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation de 50 %, celle-ci s’analysant comme une clause pénale qui étant susceptible d’être modérée par le seul juge du fond, échappe en l’espèce aux pouvoirs de la cour statuant en référé ; l’ordonnance sera également confirmée à ce titre.

Dans ces conditions l’indemnité annuelle d’occupation reste fixée au montant des loyers (locaux et parking), indexé conformément aux stipulations contractuelles et augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’était pas arrivé à son terme (avec l’indexation, 416 372,51 euros). Elle est due à compter du 1er juin 2021. L’ordonnance sera encore confirmée en ce qu’elle a jugé à ce titre.

Quant aux délais pour quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. ».

L’article L. 412-4 du même code précise :

« La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Enfin l’article 9.4 du bail signé entre les parties dispose au titre de la restitution des lieux :

« A l’initiative des parties et au plus tard deux mois au moins avant l’expiration du bail ou le départ effectif du preneur, il sera procédé contradictoirement au pré-état des lieux pour les locaux loués afin de dresser une liste des remises en état pouvant incomber au preneur afin que les locaux loués (sic)'

A défaut, l’état des lieux sera dressé le jour de l’expiration du bail. Au cas où le preneur ne serait pas présent au jour et heure prévus pour l’état des lieux, celui-ci pourra être établi si bon semble au bailleur en présence d’un huissier.

L’état des lieux sera alors réputé contradictoire à son égard, il sera opposable, sans restriction ni réserve. »

Des extraits du bail passé entre le bailleur et l’Essca sont produits, ce qui suffit à défaut de preuve contraire. Il prévoit à l’article 3 intitulé 'DURÉE-ENTRÉE EN JOUISSANCE' : 'Compte tenu du risque de maintien dans les lieux du locataire sortant postérieurement à la date d’échéance de son bail dérogatoire, les parties conviennent que la prise d’effet du présent Bail interviendra au jour de la libération des surfaces et au plus tard, le 1er juillet 2022".

Il s’agit donc avec une évidence suffisante, d’une tolérance du nouveau locataire.

Dans ces conditions, le délai qui sera accordé à l’intimée pour quitter les lieux sera ramené au 30 juin 2022, l’expulsion ne pourra être effective qu’à compter de cette date et le bailleur sera autorisé à faire constater l’état des lieux et estimer les réparations locatives, si besoin par un huissier de justice, comme il est dit à l’article 9.4 du bail rappelé ci-dessus.

À cette date du 30 juin 2022, le bailleur sera également autorisé à déplacer les meubles/objets mobiliers laissés dans les locaux dans tout endroit qui lui plaira, aux frais et risques du preneur.

2 – Sur la dette

La société 60 Dassault Boulogne sollicite la condamnation ensemble de la société Garnier et l’Association Gan Alef à lui payer la somme de 76 675,96 euros correspondant à l’indemnité d’occupation et de ses accessoires à la date du 2 décembre 2021.

Le bailleur entend réclamer à compter du 1er juin 2021, comme il est stipulé au bail, une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer majoré de 50 % en cas de maintien dans les lieux postérieurement au terme.

La société Garnier, l’Association Gan Alef et l’Ecole Gan Alef demande au contraire la confirmation de l’ordonnance rendue le 30 juillet 2021 qui a rejeté la demande de provision présentée par la société 60 Dassault Boulogne en ce qu’elle porte sur la majoration contractuelle de l’indemnité d’occupation qui s’analyse en une clause pénale et le rejet en conséquence de la demande de condamnation au titre du prétendu arriéré locatif de la société 60 Dassault Boulogne.

Elles indiquent produire les avis de virement de l’indemnité d’occupation pour les mois de décembre 2021 à février 2022.

Sur ce,

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile,'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n’en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Or il suffit de rappeler que l’indemnité annuelle d’occupation reste fixée au montant des loyers indexé conformément aux stipulations contractuelles et augmenté des charges et taxes afférentes, pour retenir une contestation sérieuse du décompte produit pour une dette de 76 675,96 euros arrêtée au 2 décembre 2021 qui comprend des indemnités d’occupation ainsi majorées pour l’année 2021. Aucune condamnation n’interviendra donc à ce titre et l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a jugé de ce chef.

3 – Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Garnier, l’Association Gan Alef et l’Ecole Gan Alef devront supporter les dépens d’appel avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Rejette la demande de la société Garnier, l’Association Gan Alef et l’Ecole Gan Alef visant à voir dire que la saisine de la cour ne porte que sur leur appel incident,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 30 juillet 2021, sauf en ce qu’elle a octroyé à la SCCV Garnier un délai expirant le 31 août 2022 pour libérer les lieux,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Octroie à la SCCV Garnier un délai expirant le 30 juin 2022 pour libérer les lieux,

Y ajoutant,

Dit que le bailleur sera autorisé à faire constater l’état des lieux et estimer les réparations locatives, si besoin par un huissier de justice, comme il est dit à l’article 9.4 du bail rappelé ci-dessus ;

Dit qu’au 30 juin 2022, le bailleur sera également autorisé à déplacer les meubles/objets mobiliers laissés dans les locaux dans tout endroit qui lui plaira, aux frais et risques de la société Garnier,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande, Dit que la société Garnier, l’Association Gan Alef et l’Ecole Gan Alef supporteront la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.