Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2019

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général :N° RG 17/08575 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3GET

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mars 2017 -Tribunal d’Instance du RAINCY – RG n° 11-16-000858

APPELANTE

Madame D X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée ayant pour avocat plaidant M^e Sabrina TOSCANI, avocat au barreau de PARIS, toque : C2110

INTIME

[…]

représenté par la société Lacaze et F G

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R093

Ayant pour avocat plaidant M^e Charles DULAC avocat au barreau de PARIS, toque : R093

INTERVENANTE ET INTIMEE

Société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA EFIDIS

SIRET : […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e René DECLER avocat au barreau de PARIS, toque : D1315

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, M. Daniel FARINA, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Philippe JAVELAS, Conseiller, et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 29 mars 1999, la société d’hlm Efidis a donné à bail à M^me X un logement dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et sis 1 place des Fédérés à Noisy-le-Grand (93).

Le syndic est la société Opus Patrimoine.

M^me X, se plaignant notamment de dégâts des eaux à répétition lui occasionnant un trouble de jouissance, a, par acte d’huissier de justice du 24 août 2015, fait assigner sa bailleresse en indemnisation devant le tribunal d’instance du 12^e arrondissement de Paris, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  44 820 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

—  10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  1 882, 25 euros en remboursement de l’augmentation de sa consommation de gaz,

—  1 000 euros en remboursement de frais engagés depuis 2007.

Par acte d’huissier de justice du 29 décembre 2015, la société Efidis a assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux fins qu’il réponde des dysfonctionnements allégués

par M^me X trouvant leur origine dans les parties communes et, à titre subsidiaire, qu’il la garantisse la bailleresse de toute condamnation prononcée à son encontre et relevant de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Le tribunal d’instance du 12^e arrondissement de Paris a renvoyé l’affaire devant le tribunal d’instance du Raincy, qui par jugement contradictoire du 2 mars 2017, a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Efidis,

— débouté M^me X de l’ensemble de ses demandes,

— en conséquence, dit n’y avoir lieu à garantie du syndicat des copropriétaires,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné M^me X à payer à la société Efidis la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens.

M^me X a relevé appel de cette décision le 25 avril 2017.

Dans le dispositif de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 11 avril 2019, M^me X, appelante, demande à la Cour de :

— juger que la société Efidis, aux droits de laquelle vient la société Cdc Habitat Social, a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien du logement depuis 2011,

— juger que la bailleresse est responsable des troubles de jouissance subis par M^me X depuis 2011,

— enjoindre à la société Efidis de rétablir le bon fonctionnement de l’antenne collective, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de chaque constat d’huissier, le tout aux frais de la société Efidis, en raison de l’attitude particulièrement blâmable et de la très mauvaise foi des gardiens de l’immeuble, consistant à faire perdurer les problèmes rencontrés impunément,

— débouter la société Cdc Habitat Social de ses demandes,

— condamner la société Cdc Habitat Social à payer à M^me X : 12 55 025, 52 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, 2 536, 98 euros u titre du remboursement de l’augmentation de sa consommation de gaz constatée suite au changement du ballon non conforme de 150 litres par un 100 litres pour un triplex de 116 mètres carrés habitables, 1 000 euros au titre du remboursement des frais recommandés engagés depuis 2007,

— condamner la Cdc Habitat social à indemniser M^me X de la perte des objets personnels suivants lors des travaux effectués par la société Seef, société prestataire de services de la société Efidis : chariot neuf sous carton et cuiseur de riz, huit pot de plantes et un barbecue cassés, autel du balcon arraché et disparu, plot servant la pose des dalles en béton cassé, rideaux des quatre fenêtres de l’appartement salis, porte de protection métallique donnant accès au balcon rayée, repeinte et actuellement rouillée,

— ordonner la consignation des loyers et des charges auprès de la Caisse des dépôts et consignation sur le fondement de l’article 518-17 du Code monétaire et financier,

— ordonner la publication, pendant 15 jours à compter de la décision à intervenir, aux frais exclusifs de la société Cdc Habitat Social, sur la première page de couverture de deux journaux les plus vendus, soit Le Parisien et Le Figaro, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 8^e jour suivant le prononcé de la décision à intervenir eu égard à l’attitude particulièrement blâmable de la bailleresse, à sa mauvaise foi flagrante et à son laxisme aux fins de porter cette affaire à la connaissance " d’un très grand nombre du public",

à titre subsidiaire

— nommer tel médiateur qu’il plaira à la Cour afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose et, le cas échéant, de suivre les opérations de constatations et de résolution des troubles constatés,

en tout état de cause

— condamner la société Cdc Habitat Social à payer à M^me X une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire et juger que les intérêts légaux courront sur les sommes auxquelles la société Cdc Habitat Social pourrait être condamnée à compter de l’assignation.

La société Cdc Habitat Social, venant aux droits de la société Efidis, intimée et appelante à titre incident, dans le dispositif de ses conclusions d’intervention volontaire, notifiées par la voie électronique le 18 mars 2019, demande à la Cour de :

— déclarer la société Cdc Habitat Social recevable et bien fondée en son intervention volontaire comme venant aux droits de la société Efidis par suite d’une opération de fusion,

à titre principal

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Efidis

— déclarer M^me X irrecevable en ses demandes et l’en débouter,

à titre subsidiaire

— confirmer la décision déférée, motif pris de ce qu’aucune pièce ne démontre l’existence d’un préjudice matériel ou de jouissance,

à titre plus subsidiaire

— juger que les éventuels travaux de réfection des parties communes incombent au syndicat des copropriétaires,

— faire droit à l’appel en garantie de la société Cdc Habitat Social à l’encontre du syndicat des copropriétaires et condamner ce dernier à garantir la société Cdc Habitat Social de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle,

en tout état de cause

— condamner M^me X et le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer à la société Cdc Habitat Social une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaire de l’immeuble Le Palacio, intimé et appelant à titre incident, dans le dispositif de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 10 avril 2019, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant rejeté la demande en paiement du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens,

— débouter, en conséquence, la société Cdc Habitat Social de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— prononcer la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires,

— condamner M^me X et la société Cdc Habitat Social aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 11 avril 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

La société Cdc Habitat Social, venant aux droits de la société Efidis, bailleresse intimée, fait grief au premier juge d’avoir rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription qu’elle entendait opposer à M^me X et d’avoir jugé l’action de cette dernière recevable.

Elle sollicite, en conséquence, à titre principal, l’infirmation du jugement déféré de ce chef en faisant valoir que :

— l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi Alur du 24 mars 2014, qui a substitué à l’ancienne prescription quinquennale, une prescription de trois ans, est applicable à la présente instance, du fait de l’avis de la Cour de cassation n°15002 du 16 février 2015, aux termes duquel la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées,

— en application de l’article 7-1 modifié, l’action de M^me X, est prescrite, la prescription ayant commencé à courir à compter de la date de survenance du dégât des eaux ayant endommagé son appartement, à savoir le 19 août 2011,

— en outre, l’article 82 de la loi du 6 août 2015, dite loi Macron a rendu applicable aux baux en cours l’article 7-1 de la loi du 24 mars 2014, en sorte que la prescription, qui a commencé à courir le 19 août 2015, est, en toute hypothèse acquise, par l’application des dispositions de cette loi.

M^me X, qui poursuit la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par sa bailleresse, réplique que, conformément à ce qui a été décidé par le premier juge :

— le point de départ de la prescription doit être fixé à la date à laquelle le dégât des eaux est survenu, c’est-à-dire, le 19 août 2011,

— l’application du nouveau délai de prescription triennale portant, en application des dispositions de la loi du 6 août 2015, la date d’expiration du délai pour agir au 8 août 2018 et excédant, de ce fait, la date limite pour agir en vertu de la prescription quinquennale antérieure, la date de prescription de

l’action de M^me X doit être fixée au 19 août 2016, en sorte que l’action n’est pas prescrite pour avoir été engagée par une assignation délivrée le 24 août 2015.

Sur ce

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi Alur du 24 mars 2014, met fin à l’application du délai de prescription quinquennal de l’article 2224 du code civil en matière de bail d’habitation, et instaure deux délais de prescription abrégés :'Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer'.

La loi du 24 mars 2014 n’avait pas prévu, dans ses dispositions transitoires, que cet article était d’application immédiate aux contrats en cours, son article 14, qui énumérait les dispositions immédiatement applicables, ne visant pas l’article 7-1.

La loi nouvelle régit immédiatement les effets des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées’ (Cass. 3^e civ. 22 mars1989). En revanche, tous les effets produits avant ce moment restent intangibles, hors de portée de la loi.A défaut, si la loi nouvelle s’appliquerait aux situations juridiques anciennes pour en apprécier les conditions de création ou d’extinction ou pour en régir les effets passés, comme si à l’égard de ces conditions ou de ces effets, la loi ancienne n’avait pas existé, il y aurait alors effet rétroactif de la loi nouvelle. Or, en application de l’article 2 du code civil: 'La loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif'.

Il s’ensuit que le délai de prescription de trois ans, prévu par l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est applicable à compter du jour de l’entrée en vigueur de cette loi, soit le 24 mars 2014, bien que l’article 14 de ce texte, qui énumérait les dispositions immédiatement applicables, n’ait pas mentionné l’article 7-1.

Pour autant, l’application immédiate d’un texte ne signifiant pas sa rétroactivité comme il vient d’être rappelé, la société Cdc Habitat Social est mal fondée à soutenir qu’en raison de l’application immédiate des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 24 février 2014, la prescription serait acquise, le délai de prescription triennale n’étant applicable qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi et non, comme le soutient la bailleresse intimée, à compter du point de départ de la prescription, soit le 19 août 2011, date à laquelle M^me X était en capacité d’agir.

Par suite, la prescription triennale applicable au bail consenti à M^me X, doit être calculée dans les conditions fixées par l’article 2222 du Code civil, qui prévoit, qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En application de ce texte, l’action en responsabilité et en indemnisation engagée par M^me X le 24 août 2015, soit dans les trois ans de l’entrée en vigueur de la loi Alur et moins de cinq ans après la survenance du dégât des eaux ayant endommagé son logement, n’est point prescrite, comme l’a exactement retenu le premier juge, et doit être jugée recevable.

Le jugement déféré sera, en conséquence, confirmé de ce chef.

II) Sur les troubles de jouissance invoqués par M^me X

M^me X, qui indique dans ses écritures que son triplex " ressemble à un trou à rat", sollicite la condamnation de sa seule bailleresse à lui payer la somme de 55 025, 52 euros en réparation de son

préjudice et ne forme aucune demande d’indemnisation à l’encontre du syndicat des copropriétaires, fait valoir qu’elle n’a pu jouir normalement du bien loué et subit des troubles de jouissance résultant de :

— des dégâts des eaux dans le séjour et l’escalier déclarés en 2009 et 2011, dont l’origine n’a pas été identifiée, et qui ont entraîné l’apparition de fissures sur le plafond du séjour et de l’escalier,

— la vétusté de la porte-fenêtre de la cuisine et des fenêtres des chambres 3 et 4,

— des dégradations causées aux fenêtres de l’appartement à la suite du nettoyage haute pression réalisé sur l’extérieur du logement et ayant entraîné des infiltrations,

— la perte d’objets personnels lors de travaux réalisés par la société Seef, société prestataire de la société Efidis,

— la vétusté de la chaudière et du ballon d’eau chaude,

— des dégradations causées par des dégâts des eaux survenus en 2007 et en 2008,

— un défaut d’étanchéité du bas des murs extérieurs et du mauvais état de l’installation de collecte et d’évacuation des eaux pluviales,

— une fuite située dans l’appartement voisin,

— des dysfonctionnements constatés sur la nouvelle chaudière installée en 2011 en remplacement de la chaudière vétuste,

— un dégât des eaux survenu le 19 août 2011 ayant pour origine, selon le rapport d’expertise Texa du 23 août 2012 des fuites sur les canalisations des eaux pluviales de l’immeuble et des infiltrations en façade de l’immeuble et pour lequel M^me X a été indemnisée par son assureur à hauteur de la somme de 9 057, 33 euros,

— des pannes d’ascenseur récurrentes.

M^me X fait grief au premier juge de ne pas avoir examiné l’ensemble des nombreuses pièces qu’elle a versées aux débats.

La société Cdc Habitat social, bailleresse intimée, qui conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me X de ses demandes, réplique que :

— elle a réalisé les travaux lui incombant dans les parties privatives

— les autres griefs invoqués par M^me X relèvent de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaire et non de celle de la société Efidis,

— les troubles de jouissance invoqués par M^me X ne sont, en outre, pas démontrés ; M^me X n’établit pas, en effet, l’inhabitabilité totale ou partielle, de son logement,

— les sommes réclamées sont évaluées de manière forfaitaire sans qu’aucune pièce ne vienne étayer le montant des demandes,

Le syndicat des copropriétaires, qui demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me X de ses demandes d’indemnisation, expose que :

— M^me X a déjà été indemnisée par son assureur des dégâts des eaux dont elle se plaint,

— elle reconnaît dans ses écritures que l’origine des dégâts des eaux dont s’agit n’a pas été identifiée,

— le syndicat des copropriétaires n’a jamais été informé par la société Efidis de l’existence de ces sinistres,

— la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée, dès lors que les syndics successifs ont multiplié les tentatives afin de solutionner les désordres subis par M^me X,

— la preuve de l’existence d’une fuite en partie commune n’est pas rapportée et l’implication des parties communes dans la réalisation des désordres n’est pas rapportée.

Sur ce

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et précise que le bailleur est obligé, en outre, de :

a) délivrer au preneur la chose louée en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle (…),

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur rappelée ci-avant doit être combinée avec les dispositions de l’article 1725 du Code civil dont il ressort que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel, et également, s’agissant d’un immeuble en copropriété, avec celles de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le bailleur ne répondant pas du fait du syndicat des copropriétaires, lorsque celui-ci est tiers au sens de l’article 1725 du Code civil.

Le seul fait que les troubles ne puissent être imputés au bailleur suffit pour rejeter la demande d’indemnisation dirigée à son encontre (Cass. civ. 3^e, 15 octobre 2008, n°07-13.971 ; Cass. civ. 3^e, 23 mai 2013, n°12-13.000).

La responsabilité du bailleur renaît toutefois lorsqu’il a commis une faute qui a concouru à la réalisation, l’aggravation ou la persistance du préjudice ou, sur le fondement de l’article 1719 du Code civil aux termes duquel le bailleur supporte la garantie de la jouissance paisible du preneur, lorsque les agissements du tiers fauteur de trouble ont été suffisamment graves pour entraîner une privation totale ou partielle du logement.

Il incombe, de ce fait, à M^me X de prouver que les sinistres dont elle a été victime trouvent leur origine, soit dans les parties privatives des lots qui lui ont été donnés à bail soit dans les parties privatives d’un autre locataires de la société Efidis, le bailleur étant tenu de réparer les dommages résultant du trouble de jouissance que ses locataires, se causent entre eux, dès lors que ces locataires tenant leurs droits du même auteur en sont les ayants cause au sens de l’article 1725 du Code civil. M^me X doit, en outre, rapporter la preuve des carences de sa bailleresse ayant concouru à la

réalisation, l’aggravation ou la persistance de son dommage, et, naturellement, du trouble de jouissance consécutif aux sinistres ou dysfonctionnements dont elle dit avoir été la victime.

M^me X indique, en premier lieu, avoir été victime de nombreux dégâts des eaux, qui lui ont occasionné autant de préjudices de jouissance dont elle est bien fondée à solliciter réparation.

M. X ne démontre pas, cette preuve lui incombant, que les dégâts des eaux survenus en 2009 et en 2011, auraient pour origine les parties privatives d’un autre locataire de la société Efidis ou les parties privatives de ses lots, puisqu’elle indique dans ses écritures que l’origine de ces sinistres n’a toujours pas été identifiée et que le rapport d’expertise de la société Texa, établi le 23 août 2012 suite au dégâts des eaux du 19 août 2011, indique au contraire que ce sinistre aurait son origine dans les parties communes de l’immeuble : fuites sur canalisation des eaux pluviales de l’immeuble, fuite sur canalisation des eaux usées en gaine technique, infiltrations par la façade de l’immeuble au droit de l’entrée. Le défaut de réactivité imputé à la société Efidis pour effectuer les travaux de remise en état de l’appartement n’est pas davantage démontré au vu des pièces produites par l’appelante, contrairement à ce que soutient M^me X.

Le sinistre du 18 décembre 2015 trouverait, selon M^me X elle-même son origine dans la terrasse, partie commune du 17^e étage, en sorte qu’il ne peut engager la responsabilité de la société Efidis à laquelle il n’est pas imputable.

M^me X invoque également de multiples fuites d’eau qui seraient survenues en 2016 et qui ont donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal d’huissier de justice le 14 octobre 2016. Ce procès-verbal ne permet pas de déterminer l’origine des désordres constatés à l’exception d’une "fuite au niveau du siphon du ballon d’eau chaude « l’huissier indiquant qu’il » a pu voir une goutte d’eau en suspension« . Cependant, le trouble de jouissance causé » par ce sinistre de faible ampleur – « une goutte en suspension »- n’est pas démontré. D’autant moins qu’il résulte du courriel envoyé par M^me X à sa bailleresse le 28 octobre 2016, qu’un plombier est intervenu pour changer la pièce défectueuse.

M^me X mentionne, enfin, une fuite qui serait survenue le 7 juin 2017 et aurait endommagé le plafond du séjour situé au 16^e étage. Toutefois M^me X ne démontre pas que ce sinistre, dont l’origine n’est pas non plus déterminée, est de nature à engager la responsabilité de sa bailleresse.

S’agissant des dégâts des eaux, M^me X, qui a été indemnisée le 12 janvier 2015, par la société Axa France Iard, assureur de l’immeuble, à hauteur de la somme de 9 057, 33 euros, ne rapporte pas la preuve que ces dégâts des eaux seraient imputables à sa bailleresse, ni que cette dernière aurait manqué à son obligation d’entretenir le bien en tardant à faire effectuer les travaux de remise en état ou commis une faute qui aurait concouru à la réalisation, l’aggravation ou la persistance de son dommage, ni enfin, que les désordres constatés l’aurait privée de tout ou partie de la jouissance du bien donné à bail et lui auraient causé un préjudice autre qu’esthétique.

M^me X H, en deuxième lieu, des dysfonctionnements de sa chaudière et de son ballon d’eau chaude depuis de nombreuses années et souligne que ces désordres perdurent depuis que la chaudière a été remplacée en 2011.

Elle soutient que, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, le dysfonctionnement de la chaudière est établi par des clichés photographiques, par le rapport de la société Soderchauf, par des échanges de correspondances avec le syndic de l’immeuble et la bailleresse, par le rapport du cabinet Syndexia, établi le 1^er février 2016, enfin, qui attestent d’une surconsommation de gaz.

Elle allègue, en outre, que le ballon d’eau chaude de 150 litres d’origine a été remplacé par un plus petit de 100 litres, alors que son logement est un triplex de 116 mètres carrés et que, ce remplacement par un ballon non-conforme à l’équipement d’origine de l’appartement, a engendré une

surconsommation de gaz, la production d’eau chaude de ce petit ballon étant en marche presque continuellement.

Elle indique n’avoir jamais refusé l’accès à son domicile comme l’a retenu à tort le premier juge, qui s’est livré, du point de vue de l’appelante, à une appréciation à sens unique des circonstances.

Cependant, l’examen des pièces de la procédure fait apparaître que, contrairement à ce que soutient M^me X, le premier juge a procédé à une analyse exhaustive des faits et documents de la cause et que, dans le cadre de cette analyse et par une motivation particulièrement détaillée, il a exactement relevé qu’aucune carence de la société bailleresse dans l’entretien de la chaudière et le remplacement du ballon d’eau chaude n’était caractérisée, dès lors que la société Savelys, prestataire de la bailleresse, était intervenue à plusieurs reprises et autant que nécessaire, à partir de 2007, et après le remplacement de la chaudière et du ballon d’eau chaude, pour procéder aux réglages et réparations indispensables, qu’il a été procédé au remplacement de la chaudière et du ballon d’eau chaude en 2011, que le retard observé dans la réalisation des travaux de remplacement et les délais d’intervention ne pouvaient être imputés à faute à la bailleresse, du fait que plusieurs rendez-vous ont été repoussés à la demande de M^me X, qu’enfin, le rapport de la société Cyndexia, établi le 29 janvier 2016, ne permettait pas de démontrer avec certitude la surconsommation de gaz dont se plaint M^me X, en raison du fait que, si le dysfonctionnement du thermostat d’ambiance et le mauvais réglage du ballon surgénérateur étaient effectivement susceptibles d’engendrer une telle surconsommation, une mise en observation était, de l’aveu même de l’expert, nécessaire sur toute l’année 2016 et 2017 pour vérifier l’existence d’une telle surconsommation.

A ces justes motifs, il convient d’ajouter que la non-conformité du remplacement du ballon d’origine de 150 litres par un ballon plus petit de 100 litres n’est pas établie au vu des pièces versées aux débats par M^me X, que la société bailleresse s’est engagée à remplacer par courrier du 27 juillet 2011, le ballon d’eau chaude de 150 litres, mais sans dire que ce remplacement se ferait à l’identique, contrairement à ce que soutient M^me X, qu’il résulte de l’attestation de M. Y, plombier, que le remplacement des vannes de la nouvelle chaudière prévu le 12 février 2016, n’a pu avoir lieu du fait qu’il n’a pu accéder à l’appartement de M^me X, qu’au vu des relevés de compteurs de gaz réalisés pour les années 2011 et 2012, la surconsommation alléguée par M^me X n’est nullement démontrée, non plus que le lien de cause à effet existant entre cette surconsommation non établie, d’une part, et le ballon d’eau chaude et la chaudière remplacés, d’autre part, la consommation de gaz dépendant également de l’utilisation qui est faite de ces équipements par les locataires.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a conclut qu’aucune défaillance de la bailleresse ne pouvait être retenue s’agissant de l’entretien de la chaudière.

M. X H, en troisième lieu, le mauvais état des huisseries de son logement.

Elle expose que les travaux de remplacement des huisseries n’ont jamais été terminés, la porte-fenêtre de la cuisine n’ayant jamais été livrée et que les bons d’intervention de la société Savelys sont jamais été signés par les membres de la famille X.

La société Cdc Habitat Social produit un bon de réception des travaux daté du 14 novembre 2011 indiquant à la rubrique « Objet de la réception » : "pose de deux fenêtres dans la chambre, pose de six carreaux et mise en jeu de cinq fenêtres, plus joints« et à la rubrique » Réserves" : "M. X a gentiment mis fin aux travaux car il se faisait tard. Donc la fin des travaux aura lieu ultérieurement. Il manque la porte de la cuisine et quatre carreaux. La porte de la cuisine est commandée et sera livrée dans quatre semaines".

Il est exact que la société Cdc Habitat social ne justifie pas de l’achèvement des travaux et du remplacement de la porte de la cuisine.

Cependant, le seul fait que le remplacement de cette porte-fenêtre ait été prévu par la bailleresse ne suffit pas à caractériser le trouble invoqué à défaut de précision sur les raisons qui ont motivé ce remplacement.

En effet, à défaut de constat d’huissier de justice ou d’expertise, le trouble de jouissance qui en serait résulté n’est pas démontré par M^me X, qui fait état " d’infiltrations d’air glacial en hiver et d’infiltrations d’eau lorsqu’il neigeait et il pleuvait" sans verser aux débats aucune pièce de nature à permettre à la Cour de vérifier le bien-fondé de ces allégations et l’existence des infiltrations d’air et d’eau invoquées.

M^me X sollicite, en quatrième lieu, une indemnisation du fait de la perte d’objets personnels à la suite des travaux de ravalement effectués par la société Seef : chariot neuf sous carton et cuiseur de riz, huit pots de plantes et un barbecue cassé, autel du balcon arraché, plot servant à la pose des dalles en béton cassé, rideaux de quatre fenêtres de l’appartement salis, rayures sur la porte de protection métallique donnant accès au balcon.

M^me X fait valoir que la société Seef est intervenue en qualité de prestataire de la société Efidis et que cette dernière doit, en conséquence, répondre des désordres consécutifs à l’intervention de son prestataire.

Toutefois, comme le souligne à bon droit la bailleresse intimée, l’article 1725 du Code civil, exonère le bailleur des troubles causés par des tiers au preneur .

Contrairement à ce que soutient M^me X en cause d’appel, la société Seef constitue bien un tiers au sens de l’article 1725 du Code civil par rapport à la société Efidis, dès lors que les objets prétendument dérobés ou détériorés l’auraient été à l’occasion de travaux de ravalement effectués sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires et non de la société Efidis qui ne possède que quelques lots dans la résidence.

Les pièces produites par M^me X en cause d’appel pour démontrer que la société Seef serait intervenue en qualité de prestataire de sa bailleresse sont dénuées, à cet égard, de toute valeur probante, s’agissant de courriers d’information, de récrimination et de demandes d’indemnisation adressés par M^me X elle-même à la société Seef, à sa bailleresse et au syndic de l’immeuble.

Ainsi, la demande d’indemnisation de M^me X, dont le préjudice n’est pas même établi, ne peut-elle prospérer.

M^me X fait état, en cinquième lieu, de pannes récurrentes d’ascenseur qui lui auraient causé un trouble de jouissance.

Elle fait valoir que ces dysfonctionnements des ascenseurs engagent la responsabilité de sa bailleresse sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, caractérisant un manquement de sa bailleresse à lui assurer une jouissance paisible des lieux.

Elle fait grief au premier juge de ne pas avoir tenu compte des pièces justificatives qu’elle avait produites pour démontrer les dysfonctionnements des ascenseurs.

La société Cdc habitat social réplique que ces dysfonctionnements qui ne sont pas établis, ne peuvent en toute hypothèse pas engager sa responsabilité, du fait que l’ascenseur est un élément d’équipement commun relevant de la responsabilité du seul syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires souligne que les ascenseurs subissent de nombreux actes de vandalisme ou d’incivilités de la part des résidents, qui sont à l’origine des dysfonctionnements

invoqués par M^me X, mais que les pannes sont systématiquement réparées et les ascenseurs régulièrement vérifiés, la copropriété mettant en 'uvre tout ce qui est en son pouvoir pour assurer leur bon entretien.

Les dysfonctionnements dont fait état M^me X sont insuffisamment établis, la pétition des locataires sur laquelle elle s’appuie remontant au 3 janvier 2011, les clichés photographiques versés aux débats étant dénués de toute valeur probante, de même que les lettres adressées par M^me X, qui ne peut se délivrer de preuve à elle-même, au syndic, et le procès-verbal d’huissier de justice établi le 14 octobre 2016 faisant apparaître que les ascenseurs fonctionnent, contrairement à ce que soutient l’appelante.

En outre, les éléments du dossier permettent de constater, comme l’a exactement relevé le premier juge, que des travaux d’entretien et de mise aux normes ont été régulièrement votés par l’assemblée générale des copropriétaires et exécutés dans les règles de l’art.

La responsabilité de la bailleresse ne peut donc être retenue de ce chef, dès lors que les ascenseurs constituent un équipement commun dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires qui est un tiers par rapport à la société bailleresse, et, au surplus , que n’est mis en évidence aucun manquement déterminé de la société Efidis à ses obligations contractuelles ni aucune négligence à l’origine des dysfonctionnements invoqués par M^me X, qui ne sont, au reste, pas même établis.

M^me X invoque, en sixième lieu, un mauvais fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée de l’immeuble.

Elle fait valoir en cause d’appel que, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, ce dysfonctionnement est établi par une affiche apposée en juin 2016 et indiquant une panne du système de la VMC et par le procès-verbal d’huissier de justice du 14 octobre 2016 qui permet de constater le caractère récurrent des pannes du système.

La société Cdc Habitat social rétorque que la VMC est un équipement collectif appartenant au syndicat des copropriétaires et que la société Efidis a informé par voie d’affichage ses locataires des pannes, en sorte que les demandes d’indemnisation de M^me X sont mal dirigées et mal fondées.

Le syndicat des copropriétaires expose que les VMC fonctionnent au gaz et sont couplées avec les chaudières, que les occupants subissent des micro-coupures liées à la technologie mise en 'uvre et que le syndicat des copropriétaires a fait toutes diligences pour remédier à cette difficulté en passant un contrat d’entretien et de maintenance avec la société Cham Gaz Hop, qui a mis en 'uvre les solutions techniques appropriées et a tenté d’intervenir à plusieurs reprises, mais sans succès ayant trouvé à chaque fois porte close, chez M^me X.

Le préjudice de jouissance invoqué par M^me X et résultant des micro-coupures de la ventilation mécanique contrôlée n’est pas caractérisé en l’absence de désordres constatés dans l’appartement et consécutifs à ces dysfonctionnements (phénomène de condensation, apparition de moisissures).

Au surplus, le premier juge a exactement relevé que des travaux de rénovation complète du réseau VMC avaient été votés par l’assemblée générale des copropriétaires et qu’aucun défaut de diligence ne pouvait être reproché à la société bailleresse Efidis aux fins qu’il soit remédié aux dysfonctionnements constatés et signalés de cet équipement commun.

A titre surabondant, il y a lieu de rappeler, en outre, que la VMC constitue un équipement commun dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires, qui est un tiers par rapport à la bailleresse.

M^me X H, en septième lieu, un mauvais fonctionnement de l’antenne collective de la résidence, en faisant valoir que les pannes d’antenne sont récurrentes, que plusieurs autres locataires

en sont victimes et en mettant en cause le gardien de la copropriété qui aurait refusé de prendre en considération ses demandes, faisant preuve d’une absolue impéritie dans l’exercice de ses fonctions.

La société Cdc Habitat social réplique que l’antenne collective est un équipement commun de la copropriété, que son entretien relève du syndicat des copropriétaires et que la panne survenue en 2016 a été réparée.

Le syndicat des copropriétaires expose que la panne survenue en 2016 a été réparée, que, depuis lors ,l’antenne collective fonctionne correctement et que si M^me X ne capte pas actuellement la télévision, le problème trouve son origine dans son installation privative.

Il ressort des pièces du dossier que si M^me X justifie d’une panne de l’antenne collective au début du mois de septembre 2016 et du fait que cette panne a affecté d’autres occupants de la résidence, en l’occurrence MM. Z, A, Hammouche, B et Borges, cette panne a été réparée dès le 23 septembre 2016, que le caractère récurrent des pannes allégué par M^me X n’est pas établi, les lettres et courriers électroniques de récrimination adressés par cette dernière ne suffisant pas à le démontrer.

Il s’ensuit que M^me X n’est pas fondée à solliciter réparation d’un quelconque trouble de jouissance de ce fait.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de ses demandes en paiement en réparation de ses préjudices de jouissance, au motif qu’aucun manquement de la société bailleresse à son obligation de garantir à sa locataire une jouissance paisible des lieux loués n’était caractérisé non plus que les préjudices de jouissance invoqués par la locataire demanderesse.

III) Sur les demandes indemnitaire de M^me X en réparation de son préjudice moral (10 000 euros)

M^me X fait valoir que sa bailleresse n’a pas terminé les travaux de remplacement des menuiseries vétustes de son appartement, ni communiqué les informations à l’origine des fuites ayant endommagé son appartement et les justificatifs des réparations réalisées, le rapport sur la conformité de l’installation électrique et l’installation de gaz, pas davantage communiqué d’offre d’indemnisation en réparation de la perte des objets personnels qu’elle H et des désordres causés par la société Seef, ni, enfin, remédié aux pannes récurrentes des ascenseurs de la résidence.

Elle fait valoir que M. C, l’un de ses voisins, a obtenu l’indemnisation d’un préjudice de jouissance dans le cadre d’une transaction avec la société Efidis.

Toutefois, le débouté de M^me X de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation emporte rejet de sa demande indemnitaire en réparation d’un préjudice moral, qui n’est pas même caractérisé.

Le fait qu’un autre occupant de l’immeuble, M. C, ait pu obtenir en 2007, dans le cadre d’une transaction avec son bailleur, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, à hauteur de la somme de 3 500 euros, n’est pas de nature à démontrer le bien-fondé des demandes indemnitaires dont M^me X est déboutée.

IV) Sur la demande de remboursement de la somme de 2 536, 98 euros au titre de l’augmentation de la consommation de gaz

Cette augmentation et le préjudice matériel en résultant pour M^me X n’étant pas, comme il a été dit auparavant, démontrés, la demande ne peut être accueillie.

V) Sur la demande d’indemnisation au titre de la perte d’objets personnels

Cette demande non chiffrée et que la Cour n’est pas en mesure de chiffrer sera pareillement rejetée, les pertes et désordres dont il est demandé réparation n’étant pas démontrés, et la demande formée à l’encontre de la société Cdc Habitat Social, mal dirigée, comme il a été expliqué ci-avant.

VI) Sur la demande en paiement de la somme de 1 000 euros au titre du remboursement des frais de recommandés engagés depuis 2007

Le débouté de M^me X de l’ensemble de ses demandes en paiement emporte rejet de cette demande en paiement de frais, non justifiés au demeurant.

VII) Sur les demandes de consignation des loyers et de publication du présent arrêt aux frais de la société Cdc Habitat Social

Le débouté de M^me X de l’ensemble de ses prétentions emporte rejet de cette demande.

VIII) Sur la demande visant à voir enjoindre à la société Efidis de rétablir le bon fonctionnement de l’antenne collective sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de chaque constat d’huissier de justice

Les dysfonctionnements de l’antenne collective n’étant pas établis depuis la réparation réalisée au mois de septembre 2016, M^me X sera également déboutée de cette demande.

IX) Sur la demande, formée à titre subsidiaire par M^me X, visant à obtenir la désignation d’un médiateur aux fins de confronter les points de vue des parties et, le cas échéant, de suivre les opérations de constatation et des résolutions des troubles constatés

M^me X expose que cette demande de médiation avait été formée devant le premier juge qui ne s’est pas prononcé sur la question.

L’article 131-1 du Code de procédure civile dispose que « le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties désigner une tierce personne, afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose ».

Il résulte de ce texte que la décision d’ordonner une médiation judiciaire ne peut s’exécuter qu’avec le consentement des parties.

La société Cdc Habitat Social n’étant pas favorable à la désignation d’un médiateur, au motif que l’appelante entendrait voir confier au médiateur désigné une mission d’expertise excédant les limites des compétences d’un médiateur, cette demande ne peut être accueillie.

X) Sur les demandes accessoires

M^me X, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déclare la société Cdc Habitat Social recevable en son intervention volontaire comme venant aux droits de la société Efidis par suite d’une opération de fusion ;

Prononce la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Palacio, sis […] à Noisy-le-Grand (93160) ;

Déboute M^me D X de l’ensemble de ses demandes ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M^me D X à payer à la société Cdc Habitat Social une indemnité de 3 000 euros ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, déboute la société Cde Habitat social de sa demande en paiement dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Palacio, sis […] à Noisy-le-Grand (93160) ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Palacio, sis […] à Noisy-le-Grand (93160) de sa demande en paiement dirigée contre la société Cdc Habitat Social et contre M^me D X ;

Condamne M^me D X aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE P/ LEPRÉSIDENT