Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 FEVRIER 2019

(n° ,9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/17748 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6CCJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2018 -Tribunal d’Instance de MEAUX – RG n° 11-18-000204

APPELANTE

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

SIRET : 824 541 148 00014

Agissant poursuites et diligences de sa Directrice Générale, Madame E F G, domiciliée en cette qualité audit siège :.

[…]

[…]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER- DELION- GAYMARD – RISPAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516

Ayant pour avocat plaidant M^e MARCEL François SCP LDGR avocat au barreau de PARIS, toque : P0516

INTIMES

Monsieur H-I Y

Né le […] à […]

[…]

[…]

Défaillant :

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 03 octobre 2018, déposée à l’étude d’huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Madame A Z

Née le […] à […]

[…]

[…]

Défaillante :

Assignation devant la Cour d’Appel de Paris, en date du 03 octobre 2018, déposée à l’étude d’huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me C D

ARRÊT : PAR DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Daniel FARINA,Président, et par C D, Greffière présente lors de la mise à disposition

***

Exposé du litige

Suivant contrat du 3 décembre 2016, conclu pour une durée de trois ans, M et M^me X ont donné à bail à M H-I Y et de M^me A Z un logement situé […] .

Par convention du 2 décembre 2016 conclue avec les bailleurs représentés par le Cabinet H-K L, l’association Astria aux droits de laquelle vient la société Action Logement Services s’est portée caution envers M et M^me X des engagements de M Y et de M^me Z pour le paiement des loyers et des charges .

Faisant état d’incidents de paiement du loyer et des charges M et M^me X ont demandé à la société Action Logement Services de mettre en oeuvre son engagement de caution .

Exposant avoir réglé aux bailleurs, en vertu de son engagement de caution, la somme de 886 euros, la société Action Logement Services a fait délivrer aux locataires, par acte du 26 septembre 2017 rappelant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement de payer cette somme .

Le 23 janvier 2018 la société Action Logement Services a assigné M Y et M^me Z devant le Tribunal d’instance de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle,

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— autoriser l’expulsion de M Y et de M^me Z du logement concerné,

— condamner solidairement M Y et de M^me Z au paiement :

— de la somme de 886 euros,

— condamner solidairement M Y et de M^me Z au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges,

— condamner les défendeurs aux dépens et au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Par jugement du 27 juin 2018 le Tribunal d’instance de Meaux a :

— déclaré irrecevable l’action en expulsion exercée par la Société Action Logement

Services,

— débouté la société Action Logement Services de ses demandes en paiement de la somme de 886 euros et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné la société Action Logement Services aux dépens .

La société Action logement service a interjeté appel du jugement .

Par conclusions du 16 octobre 2018 elle demande à la cour de :

— au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus, depuis le 1^er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du même code,

— et au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a :

— déclarée irrecevable à agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, et/ou résiliation du bail, et en expulsion,

— déboutée de ses demandes en paiement formées au titre de loyers et de charges et sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamnée aux dépens.

- statuant à nouveau,

— la recevoir en son action.

— l’en déclarer bien fondée.

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur.

— ordonner l’expulsion de M Y de M^me Z et de tous occupants de leur chef du logement,

— au visa des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1^er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil,

— condamner solidairement M Y et de M^me Z à lui payer la somme de 6.233,89

euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 septembre 2017 sur la somme de 886 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.

— condamner solidairement M Y et de M^me Z à payer ces indemnités d’occupation à la société Action Logement Services, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre,

— condamner solidairement M Y et de M^me Z aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer et les condamner in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

M Y et de M^me Z régulièrement assignés par actes du 19 octobre 2018 remis en l’étude d’huissier, n’ont pas comparu .

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à voir constater la résiliation du bail

Sur la recevabilité

Attendu que pour déclarer irrecevable la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire le premier juge retient essentiellement que :

— la société Action Logement Services n’est pas partie au contrat de bail,

— il ne peut être dérogé par des conventions particulières aux dispositions d’ordre public de l’article 1306 du Code civil,

— ces dispositions ne permettent à la caution d’agir que dans la limite des droits acquis par le transfert de l’obligation ;

— or l’action en résiliation de bail est une action personnelle du bailleur qui dispose du droit le plus absolu sur son bien,

— ce droit n’est pas transféré à la caution qui ne détient que le droit de créance contre le preneur et ce dans la limite de ce qu’elle a payé au bailleur ;

— en l’occurrence seule a été transféré à la société Action Logement Services le droit d’agir en

paiement des sommes réglées à la place des locataires et non le droit d’agir en résiliation de bail,

— la mention qui, dans la quittance subrogative évoque la possibilité pour la caution d’agir en résiliation de bail n’est pas utilement invoquée par la société Action Logement Services, la quittance subrogative ne pouvant constituer une preuve qu’on se crée à soi-même,

— la société Action Logement Services ne peut avoir plus de droits que ne lui en donnent les dispositions de 2306 du Code civil,

— elle ne peut en conséquence se prévaloir de la mention qui dans la convention État-UESL pour la mise en jeu du dispositif « Visale » ouvre à la caution la possibilité d’agir en résiliation de bail ;

Attendu que pour contester le jugement déféré, la société Action Logement Services fait valoir essentiellement que :

— en application des dispositions de l’article 2306 du Code civil la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur,

— sont visées là, non seulement le droit de créance lui-même mais aussi les actions qui s’y rattachent en particulier l’action en résiliation de bail,

— l’article 7-1 de la convention Etat-UESL et le contrat de cautionnement prévoient pour la mise en 'uvre du dispositif « Visale » la subrogation en vue d’engager une procédure en résiliation de bail aux lieu et place du bailleur,

— le contrat de cautionnement prévoit le droit pour le bailleur de s’adjoindre à l’action en résiliation de bail engagée par la caution,

— la quittance subrogative mentionne que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail engagée par la société Action Logement Services ;

Sur ce

Attendu qu’aux termes de l’article 2306 du Code civil ' La caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur’ ;

Que compte tenu de la généralité des termes ainsi employés, les dispositions d’un contrat de cautionnement prévoyant la possibilité pour la caution d’agir en résiliation du bail ne sont pas contraires à celles de l’article 2306 du Code civil ;

Qu’en application de ce texte la caution peut en effet être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail ; que cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance ( Cass Civ 1^re 16 juillet 1998 ) ;

Attendu en l’espèce que, pour déterminer l’étendue des droits de la société Action Logement Services, il convient de se reporter aux dispositions à la fois :

— du contrat de cautionnement Visale conclu le 2 décembre 2016 entre cette société et les bailleurs,

— et de la Convention Etat/UESL quinquennale du 24 décembre 2015 ;

Attendu que selon l’article 1^er du contrat de cautionnement Visale du 2 décembre 2016 :

— ce contrat a pour objet de permettre au bailleur de bénéficier du dispositif Visale conformément aux dispositions de la Convention Etat/UESL quinquennale du 24 décembre 2015,

- le contrat est un cautionnement simple régi par les articles 2288 et suivants du Code civil,

Que les autres dispositions du contrat définissent ainsi les droits de la société Action Logement Services :

— page 2 Définitions :

' Quittance subrogative’ : Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution’ ;

- Loyer : désigne le loyer et les charges récupérables y compris leur révision ainsi que sous certaines conditions les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail .

- page 7 : article 8-1 :

Conformément à l’article 2306 du Code civil dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire la caution sera subrogée dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer à hauteur des sommes versées,

- page 9 : article8-2 Engagement de la caution

Dés la déclaration de l’impayé de loyer la caution s’engage à :

—  procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion ;

S’agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette, le bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d’assignation pour résiliation du bail’ ;

Attendu que les dispositions de la Convention Etat/UESL quinquennale du 24 décembre 2015 définissent comme suit l’objectif et l’objet du dispositif Visale :

- page 3 :

L’objectif du dispositif est de proposer, exclusivement aux publics entrant dans le parc locatif privé, une garantie remboursable sous forme d’un engagement d’assurer le paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés du locataire .

- page 10 article 7-1 : Recouvrement de l’impayé :

« En vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce-dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du Code civil).

La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en 'uvre de la clause résolutoire) ;

Les CIL s’étant porté caution mettront en 'uvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du Locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail » ; .

Attendu que les dispositions du contrat de cautionnement du 2 décembre 2016 et de la convention Etat Uesl précitées incluent expressément dans le champ de la subrogation l’exercice par la caution du droit du bailleur d’agir en résiliation du bail et en expulsion ;

Qu’il est ainsi prévu que, pour le recouvrement des loyers impayés, la subrogation peut s’exercer :

— dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés,

— et / ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagées par la Caution, celle-ci s’engageant à ' procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion ( article 8-2 du contrat de cautionnement précité ) ;

Que la subrogation dans le droit du bailleur d’agir en résiliation inclut ainsi le droit de demander l’expulsion du locataire, cette mesure tendant à limiter le montant des indemnités d’occupation, lesquelles sont comprises dans la garantie due par la société Action Logement Services ;

Que le dispositif mis en place permet au bailleur et à la caution de parvenir, en évitant de nouvelles échéances de loyers ou d’indemnités d’occupation, à limiter le montant de la dette cautionnée ;

Attendu qu’au vu de ce qui précède la société Action Logement Services sera déclarée recevable en son action ;

SUR LE FOND

Sur la demande en résiliation du bail et en expulsion

Attendu qu’en application de l’article 1134 ancien du Code civil devenu l’article 1353 du même code ' Les contrats légalement formés font la loi de ceux qui les ont faits’ ;

Attendu en l’espèce que la société Action Logement Services justifie par une quittance subrogative du 18 septembre 2017 avoir versé aux bailleurs la somme de 886 euros en exécution de son engagement de caution ;

Qu’en application des dispositions du contrat de cautionnement elle a fait délivrer aux locataires, par acte du 26 septembre 2017 rappelant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement de payer la somme de 886 euros ;

Qu’il résulte du décompte locatif produit ( pièce n° 18 ) que les locataires n’ont pas réglé cette somme dans le délai de deux mois visé par le commandement ;

Que ce défaut de paiement entraîne la résiliation du bail de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle ;

Attendu qu’en conséquence et en application des dispositions du contrat de cautionnement, la demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail est justifiée ;

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation et de la somme de 6233,89 euros

Attendu que la société Action Logement Services demande à la cour de :

— fixer l’indemnité mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner solidairement M Y et M^me Z à payer ces indemnités d’occupation à la société Action Logement Services, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre,

Attendu que depuis le 26 novembre 2017 date de résiliation du bail, M Y et de M^me Z sont sans droit ni titre sur le logement ;

Attendu que subrogée en application de l’article 2306 du code civil dans les droits du bailleur la société Action Logement Services est fondée à demander en cette qualité, la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

Que pour compenser la perte de loyers et de charges résultant de l’indisponibilité du logement il convient de fixer l’indemnité mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

Que cette indemnité est dûe à compter du 26 novembre 2017 date de résiliation du bail, étant précisé que les échéances mensuelles postérieures à cette date constituent des indemnités d’occupation ;

Attendu qu’au soutien de sa demande en paiement de la somme de 6233,89 euros la société Action Logement Services produit aux débats :

— le décompte de loyers et charges réglés aux bailleurs,

— le décompte locatif au 27 septembre 2018,

— une attestation par laquelle le cabinet gestion L, mandataire des bailleurs déclare avoir reçu de la société Action Logement Services, au titre du cautionnement le paiement de la somme totale de 6233,89 euros pour les impayés de la période de juin 2017 à septembre 2018 ;

Qu’au vu de ces pièces la demande en paiement de la somme de 6233,89 euros arrêtée au 27 septembre 2018, est fondée ; qu’il y sera fait droit, les intimés étant condamnés à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2017 date du commandement sur la somme de 886 euros et du 16 octobre 2018 – date des conclusions portant demande en paiement du solde débiteur : quant au surplus;

Que les intimés seront condamnés à payer en outre à la société Action Logement Services, les indemnités d’occupation échues à compter du 1^er octobre 2018, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre,

SUR LES AUTRES DEMANDES

Attendu que l’équité ne commande pas, pour la première instance et l’instance d’appel, l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Attendu qu’en application de l’article 696 du même code les dépens seront mis à la charge des intimés;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté la société Action Logement Services de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Déclare recevable la société Action Logement Services en ses demandes

Constate la résiliation de plein droit, au 26 novembre 2017, du bail conclu le 3 décembre 2016, entre M et M^me X d’une part et M H-I Y et de M^me A Z d’autre part, et portant sur le logement situé […],

Ordonne l’expulsion de M Y de M^me Z et de tous occupants de leur chef de ce logement..

Dit que faute par M Y de M^me Z d’avoir libéré les lieux de leur personne de leurs biens et de tous occupants de leur chef dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle, due par M Y et M^me Z à compter au 26 novembre 2017, au montant du loyer contractuel augmenté des charges.

Condamne in solidum M H-I Y et de M^me A Z à payer à la société Action Logement Services la somme de 6 233,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2017 sur la somme de 886 euros et du 16 octobre 2018 quant au surplus;

Condamne in solidum M H-I Y et de M^me A Z à payer à la société Action Logement Services les indemnités d’occupation échues à compter du 1^er octobre 2018, et ce dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre,

Déboute la société Action Logement Services de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

Condamne in solidum M H-I Y et de M^me A Z aux dépens de première instance et d’appel, dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT