REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 MARS 2020

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/16187 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B36SM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2017 -Tribunal d’Instance de SAINT-OUEN – RG n° 11-17-183

APPELANTE

Société d’Economie Mixte SEMISO DE CONSTRUCTION ET DE RÉNOVATION DE LA VILLE DE SAINT-OUEN

SIRET : […]

7, place de la République

93400 SAINT-OUEN

Représentée par M^e Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145

Ayant pour avocat plaidant M^e Gaëlle DUCHESNE de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145

INTIMEE

Madame X Y

Née le […] à […]

8 rue Saint-Denis -BAT 3

93400 SAINT-OUEN

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Fatima AAZIZ-PEREZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Z A, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Z A dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2015, l’office public Saint-Ouen Habitat public a consenti à Madame X Y un bail d’habitation portant sur le logement n°321 de l’immeuble sis, […] à Saint-Ouen.

Par courrier du 8 septembre 2015, la caisse d’allocations familiales de Laon a sollicité de Saint-Ouen Habitat qu’elle lui rembourse les prestations trop versées en raison du déménagement de Madame X Y.

Par acte d’huissier du 30 novembre 2016, la société d’économie mixte de construction et de rénovation de la ville de Saint-Ouen Semiso, venant aux droits de l’office public Saint-Ouen Habitat public a fait citer Madame X Y devant le Tribunal d’instance de Saint-Ouen afin de solliciter la constatation que Madame X Y n’occupe pas de bonne foi le logement loué et ne respecte pas ses obligations contractuelles et en conséquence, obtenir sous exécution provisoire, la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de Madame X Y de corps et de biens et des occupants de son chef, sous astreinte et sans délai, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter du jugement à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux, d’une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, d’une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 19 juin 2017, le Tribunal d’instance de Saint-Ouen a déclaré l’action de la société Semiso recevable et l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et l’a condamnée aux entiers dépens.

La Cour est saisie de l’appel formé à l’encontre de ce jugement par la société Semiso selon déclaration en date du 9 août 2017.

Au dispositif de ses conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 6 novembre 2017, la Sem Semiso sollicite de la Cour qu’elle :

— Infirme purement et simplement la décision dont appel en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— Déboute Madame X Y de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Statuant de nouveau,

— Constate que Madame X Y n’est pas occupante de bonne foi du logement n°321 sis au 2^e étage de l’immeuble 8, rue Saint-Denis, à Saint-Ouen, ne respectant pas ses obligations principales qui sont l’occupation personnelle des lieux, l’interdiction de sous-louer, l’usage de la chose louée raisonnablement et conformément à sa destination, conformément aux articles 1717, 1728, et 1729 du Code civil ;

— Prononce la résiliation judiciaire du contrat de location en date du 23 avril 2015, vu les manquements par la locataire à ses obligations, conformément aux dispositions de l’article 1224 du Code civil ;

En conséquence,

— Ordonne l’expulsion immédiate et sans délai de Madame X Y ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment celle de Monsieur E C D du logement n°321 sis à Saint-Ouen, […], 2^e étage, si besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, des articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et ce, sous astreinte de 75 € par jour de retard mis à libérer les lieux à compter de la décision à intervenir ;

— En raison des circonstances de la cause, supprime le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et dise que l’huissier pourra procéder à l’expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux ;

— Fixe au montant du loyer normalement appelé, le montant de l’indemnité d’occupation, et au montant des charges contractuelles, l’indemnité due au titre des charges, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ;

— Condamne Madame X Y au paiement mensuel des dites indemnités d’occupation et de charges, à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Dise et juge que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne Madame X Y à payer à la Sem Semiso la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts ;

— Condamne Madame X Y au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne Madame X Y en tous les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au dispositif de ses conclusions d’intimée notifiées par la voie électronique le 7 décembre 2017, Madame X Y sollicite de la Cour, au visa des articles 31 et 122 du Code de procédure civile, 1224, 1231, 1717, 1728 et 1729 du Code civil, L.433-1 et L.412-1 du Code de procédure civile d’exécution et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle:

Sur la fin de non-recevoir,

— Donne droit à la fin de non-recevoir formulée par l’intimé ;

— Constate l’annulation de l’aliénation du logement litigieux entre Saint-Ouen Habitat Public et la Sem Semiso confirmée par le jugement du Tribunal administratif de Montreuil du 26 octobre 2017 ;

— Constate le défaut de qualité à agir de la Semiso ;

— Tire toutes les conséquences de ce défaut de qualité à agir de l’appelant ;

A titre principal,

— Confirme purement et simplement la décision dont appel en toutes ses dispositions ;

— Déboute la Sem Semiso de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour infirmait l’ordonnance déférée et considérait que le Tribunal d’instance de Saint-Ouen a opéré une appréciation inexacte des faits de la cause,

— Constate la réintégration permanente et définitive de Madame X Y dans son logement loué par la Sem Semido, comme elle s’y était engagée, gage de sa bonne foi à honorer ses obligations contractuelles ;

— Tirer toutes les conséquences désastreuses d’une éventuelle expulsion de Madame X Y et ses quatre enfants de leur résidence principale, logement objet du litige, expulsion qui serait contraire à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 compte tenu de la situation de précarité de la famille ;

Par substitution de motifs,

— Déboute l’appelant de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Et dans tous les cas,

— Condamne la Sem Semiso au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 dudit Code.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 janvier 2020.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la fin de non-recevoir

Madame X Y soutient que la société Semiso a perdu sa qualité à agir aux droits de l’Office Saint-Ouen Habitat public à la suite de la décision du Ministre chargé du logement de retirer le 26 avril 2016 sa décision implicite d’acceptation de l’aliénation au profit de la Semiso de l’immeuble loué, décision confirmée par le Tribunal administratif du 11 octobre 2017.

Sur ce, il résulte de l’attestation immobilière en date du 31 août 2016 que l’Office Saint-Ouen Habitat public a vendu à la société Semiso l’immeuble du […] à Saint-Ouen. (groupe 23) avec perception des loyers à compter du 31 décembre 2015 alors que, aux termes du jugement du tribunal administratif de Montreuil, la Ministre du logement avait par décision en date du 26 avril 2016 refusé ce projet d’acquisition à la suite de l’avis défavorable de la commune de l’Ile-Saint-Denis notamment.

Néanmoins, ce jugement postérieur à la vente ne statue pas sur sa validité, laquelle n’était pas dans le

débat, et Madame X Y ne démontre pas que la vente elle-même ait été annulée. Le moyen tiré du défaut de qualité à agir en appel de la société Semiso est donc rejeté.

Sur la demande principale en résiliation du bail et ses suites

Sur ce, aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' et ils'doivent être exécutés de bonne foi

'. L’article 1217 dispose que 'la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été

exécuté… peut provoquer la résolution du contrat ; … des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter

'.

L’article 1224 prévoit que 'la résolution résulte …. en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'

.

En application de ces textes la violation par le locataire de ses obligations légales ou contractuelles peut entraîner la résiliation du contrat de location ; il appartient au juge de décider si, compte tenu de leur gravité, les manquements établis justifient ou non la résiliation

Sur ce, le bail liant les parties prévoit en sa clause 5 que "le logement loué doit constituer la résidence principale et effective du locataire et être occupé par celui-ci au moins 8 mois par an'

'et que 'sauf dans les

cas prévus et autorisés par la loi du 25 mars 2009, le sous-location en tout ou partie du logement est interdite. La cession du bail est formellement interdite

.'

Il ressort des pièces produites que deux mois après avoir obtenu l’attribution de son logement, Madame X Y a sollicité la société Semiso pour que Monsieur C D y soit ajouté comme co-titulaire du bail, ce qu’elle n’a pas obtenu faute de preuve d’une communauté de vie suffisante. Au même moment elle a déménagé, ce dont le bailleur n’a été avisé que par la caisse d’allocation familiales à l’appui d’une demande de remboursement, Madame X Y ayant obtenu le transfert de ses allocations logement sur un autre bail à compter du mois d’août 2015.

En dépit de la mise en demeure délivrée par la société Semiso dès le 29 septembre 2015, de tirer les conséquences de son choix et de donner congé, Madame X Y n’en a rien fait. Réitérant sa demande d’avenant au bail en faveur de Monsieur C D le 22 septembre 2016, soit un an plus tard, elle a reçu une nouvelle mise en demeure de donner congé ou de réintégrer l’appartement attribué, qu’elle a laissée sans suite.

Il est donc démontré que Madame X Y s’est organisée, dans le cadre d’un projet professionnel, pour faire occuper le logement litigieux par une personne qui ne lui est pas liée personnellement, en l’espèce Monsieur C D, au motif assumé, selon les termes de son courrier du 5 janvier 2017 adressé au bailleur,'qu’il était à la rue' et que sa présence 'la rassurait pour vivre dans ce quartier

'.

Madame X Y n’emporte donc pas la conviction de la Cour, quand elle soutient désormais, ce qui néanmoins n’est pas opérant, qu’elle regagnait le logement pour les droits de visite de son ex-époux, l’attestation de celui-ci n’étant pas confirmée par une attestation en même sens de Monsieur C D.

La circonstance qu’elle ait finalement regagné l’appartement en septembre 2017, ne peut en aucune façon diminuer la gravité par son caractère intentionnel et sa durée réfléchie, de la violation des obligations découlant de son bail en ce qu’elle n’a pas occupé personnellement le logement et en ce qu’elle l’a sous-loué pendant le même temps à un tiers, seule explication qui s’impose à l’esprit, qui lui permette d’assumer le paiement de deux loyers simultanément alors que ses ressources la rendent éligible à l’attribution d’un logement social et qu’elle ne prouve pas les aides ponctuelles de proches qu’elle allègue.

Ces fautes sont d’une gravité telle qu’elles justifient la résiliation du bail aux torts de Madame X

Y, le jugement étant infirmé.

Sur la demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

A défaut de départ volontaire de Madame X Y, la société Semiso sera autorisée à l’expulser, ainsi que tout occupant de son chef, en ce compris Monsieur C D si besoin, dans les conditions légales, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, la menace d’exécution forcée devant être suffisante pour inciter Madame X Y à quitter les lieux, ni de réduire le délai légal d’évacuation, aucune argumentation n’étant développée par la société Semiso à l’appui de cette dernière prétention.

En cas de maintien dans les lieux néanmoins et pour indemniser le préjudice qu’en subira la société Semiso, Madame X Y sera condamnée à payer à l’appelante une indemnité d’occupation fixée, comme celle-ci le sollicite, au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été normalement appelés si le bail avait perduré, et ceci au prorata de la durée effective jusqu’à la restitution des lieux et des clés.

S’agissant du sort des meubles, il n’appartient pas à la Cour de rappeler la loi.

Sur la demande de dommages et intérêts supplémentaires

La société Semiso plaide avoir subi un préjudice à n’avoir pu utiliser le logement au profit d’une famille régulièrement inscrite sur liste d’attente, du fait de la conduite de Madame X Y qui a contourné les conditions d’attribution des logements sociaux.

Néanmoins, et comme le rappelle la société Semiso, c’est la commission d’attribution qui désigne les bénéficiaires des logements sociaux qu’elle gère et non pas elle. Aucun préjudice particulier n’étant démontré de ce chef, la demande est rejetée, le jugement étant confirmé par substitution de motifs.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Semiso ayant obtenu gain de cause en appel, Madame X Y sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, le jugement étant infirmé.

L’équité commande d’octroyer à la société Semiso une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, le jugement étant encore infirmé en ce qu’il a rejeté sa demande. Madame X Y qui succombe, sera déboutée de sa demande formée en application de ce même texte.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Madame X Y ;

INFIRME le jugement du Tribunal d’instance de Saint-Ouen en date du 19 juin 2017 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la société Semiso de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

PRONONCE la résiliation du bail en date du 23 avril 2015 aux torts de Madame X Y;

ORDONNE son expulsion et celle de tout occupant de son chef, en particulier de Monsieur E C D, du logement […], 2^e étage à Saint-Ouen, si besoin avec

l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame X Y à payer à la société Semiso une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges contractuels qui auraient été appelés si le bail avait perduré, à compter du présent arrêt et jusqu’à la restitution des lieux et des clés ;

DÉBOUTE la société Semiso de ses demandes plus amples ;

CONDAMNE Madame X Y à verser à la société Semiso une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour ses frais de première instance et d’appel ;

CONDAMNE Madame X Y aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT