Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 02 DECEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08710 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDT4P

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Janvier 2021 -Tribunal de proximité de LONGJUMEAU – RG n° 1220000759

APPELANT

M. A Y

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e G H, avocat au barreau de PARIS, toque : D2170

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009959 du 28/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

M. C X

Chez Madame E X – […]

[…]

Représenté et assisté par M^e Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1757

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Novembre 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Thomas RONDEAU, Conseiller conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

M. C X est propriétaire d’une maison individuelle sis […] à Longjumeau.

Le 13 novembre 2019, il a été constaté par huissier que la maison était occupée par M. A Y. Ce dernier s’est prévalu d’un contrat de bail conclu avec un certain M. F Z le 15 août 2019.

Le 2 mars 2020, M. X a assigné M. Y devant le juge des référés du tribunal de proximité de Longjumeau. Il lui a demandé de :

— constater que la maison sise […] à Longjumeau est squattée par des personnes sans droit ni titre et en particulier par M. Y ;

— ordonner sans délai l’expulsion de tout occupant et en particulier M. Y et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la présente ordonnance ;

— juger que le juge statuant en référé se réservera le droit de liquider éventuellement l’astreinte provisoire ainsi fixée et d’en fixer une nouvelle dans les conditions de la loi ;

— autoriser M. X à transférer les meubles et objets garnissant les lieux dans les conditions édictées par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement, les personnes dont l’expulsion est sollicitée étant entrées dans les lieux par voie de fait ;

— supprimer le bénéfice du sursis prévu au premier alinéa de l’article L. 412-6 alinéa 2, les personnes dont l’expulsion est sollicitée étant entrées dans les lieux par voie de fait ;

— condamner M. Y à payer à M. X une indemnité d’occupation égale à la valeur locative du bien occupé soit 1.400 euros par mois, pour la période courant du 15 août 2019 à la date de libération effective des lieux ;

— condamner M. Y à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En défense, M. Y a sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux.

Le 11 janvier 2021, le juge des référés du tribunal de proximité de Longjumeau a :

— constaté que M. Y est occupant sans droit ni titre du bien situé […] à Longjumeau ;

— ordonné l’expulsion de M. Y et de l’ensemble des autres occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut de départ volontaire dans un délai de 15 jours suivant la date de signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté M. X de sa demande d’astreinte ;

— débouté M. X de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu en période de trêve hivernale ;

— dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de M. Y en un lieu désigné par celle-ci et à défaut laissé sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à M. Y d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. Y à payer à M. X une provision sur indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.100 euros à compter du 15 août 2019 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamné M. Y à payer à M. X une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— rejeté toute autre demande.

Le premier juge a estimé qu’il était incontestable que M. Y était occupant sans droit ni titre de la maison et devait donc être expulsé. M. Y ayant été apparemment trompé par M. Z qui s’est fait passer pour le propriétaire des lieux, la voie de fait n’est pas constituée. Par conséquent, la trêve hivernale n’est pas écartée et le délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution maintenu. Le premier juge l’a cependant réduit à 15 jours en raison du préjudice subi par M. X. Enfin, le premier juge a refusé d’accorder à M. Y un délai supplémentaire pour quitter les lieux, ce dernier n’ayant jamais payé le moindre loyer à M. X.

Par déclaration en date du 4 mai 2021, M. Y a fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle a :

— constaté que M. Y est occupant sans droit ni titre du bien situé […] à Longjumeau ;

— ordonné l’expulsion de M. Y et de l’ensemble des autres occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut de départ volontaire dans un délai de 15 jours suivant la date de signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de M. Y en un lieu désigné par celle-ci et à défaut laissé sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à M. Y d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. Y à payer à M. X une provision sur indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 100 euros à compter du 15 août 2019 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamné M. Y à payer à M. X une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— rejeté toute autre demande.

Par conclusions remises le 30 juin 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. Y demande à la cour, au visa des articles 1134 alinéa 3, 2274, 1107 alinéa 1er, 1719, 1343-5 du code civil, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles L.412-2, L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— infirmer la décision entreprise ;

— débouter M. X de ses demandes ;

— 'juger que le contrat de bail signé entre M Y et M’ ;

— octroyer les meilleurs délais de paiement de la dette locative à M. Y ;

— déduire de la dette locative les versements intervenus ;

subsidiairement, si la cour ordonnait l’expulsion,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel sans majoration ;

— octroyer les meilleurs délais de paiement de la dette d’indemnité d’occupation ;

— octroyer le bénéfice des meilleurs délais afin que M. Y puisse se reloger ;

— débouter M. X de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

— condamner M. X à payer à M^e G H la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

M. Y expose en substance les éléments suivants :

— la théorie de l’apparence nécessite la réunion de trois conditions : la bonne foi du tiers, une erreur commune et un contrat à titre onéreux ; M. Z s’est présenté à M. Y comme étant le propriétaire de la maison ; il avait posté une annonce sur internet pour conclure un bail, possédait les clés de la maison et a procédé à un état des lieux d’entrée avec M. Y et le contrat signé par M. Y et M. Z avait formellement les apparences d’un bail ;

— c’est donc en toute bonne foi que M. Y a cru que M. Z était propriétaire du bien, commettant ainsi une erreur commune ;

— le contrat signé par M. Y est donc opposable à M. X et il n’est donc pas occupant sans droit ni titre de la maison ;

— sur la dette locative, en appliquant le loyer de 700 euros par mois prévu au contrat, la dette locative de M. Y s’élève au 15 juin 2021 à 15.400 euros ;

— doivent être déduits de cette somme les 2.100 euros que M. Y a payés à M. Z à la signature du contrat ainsi que les 11.183,44 euros saisie par M. X sur le compte de M. Y le 26 février 2021 ;

— la dette de M. Y s’élève donc à la somme de 2.116,56 euros, pour laquelle il sollicite les plus larges délais de paiement ;

— subsidiairement, sur les délais d’expulsion, M. Y et son épouse sont sans emploi et vivent avec leurs trois enfants mineurs ; ses demandes de relogement n’ont pas abouti ; par conséquent, les meilleurs délais d’expulsion doivent lui être accordés et l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer prévu au bail.

Par conclusions remises le 7 juillet 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. X demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 alinéa 1er du code de procédure civile, des articles L. 412-1, L. 412-6, L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— confirmer le jugement rendu le 11 janvier 2021 dans toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

— condamner M. Y à payer à M. X une somme de 10.000 euros à titre de provision sur les travaux de remise en état à effectuer ;

— condamner M. Y à payer à M. X une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens du présent appel.

M. X expose en résumé ce qui suit :

— le bail produit par M. Y n’a été signé ni par M. X, ni par son mandataire ;

— il s’agit d’un faux que M. Y ne peut pas opposer à M. X ;

— M. Y ne peut pas prétendre être de bonne foi et avoir commis une erreur commune, alors même que le loyer prévu au bail est dérisoire, que le faux bailleur a demandé un paiement en liquide, qu’aucun état des lieux n’a eu lieu et que le contrat n’est pas signé ;

— même à croire que M. Y a été victime d’une escroquerie, il sait à tout le moins depuis octobre 2019 être occupant sans droit ni titre : il n’a pourtant ni quitté les lieux, ni payer la moindre indemnité à M. X ;

— les photographies de la maison démontrent en outre une absence d’entretien et une importante dégradation ;

— les déclarations de M. Y sur ses revenus sont contradictoires ;

— il en résulte que M. Y doit être expulsé sans délai.

SUR CE LA COUR

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’alinéa 2 précise que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite ici visé s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En outre, selon l’article L.412-1 du code des procédures civile d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Par ailleurs, l’article L.412-6 du code des procédures civile d’exécution dispose que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa de l’article L.412-6 du code des procédures civile d’exécution, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa de l’article L.412-6.

Enfin, il résulte de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, à titre liminaire, il sera observé que M. X, dans le dispositif de ses écritures, demande la confirmation de l’ordonnance, outre une demande de provision pour des travaux de remise en état et la demande au titre des dépens et frais.

La cour n’est donc pas saisie, en application de l’article 954 du code de procédure civile, de toutes les demandes qui ne sont formulées que dans les motifs de ses écritures, à savoir la suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la suppression du bénéfice de la trêve hivernale de l’article L. 412-6 ou encore le prononcé d’une astreinte pour la mesure d’expulsion.

Sur ce, M. Y fait d’abord état de ce qu’il pourrait se prévaloir d’un bail locatif signé, dans la mesure où un certain M. Z lui a fait visiter l’immeuble en cause, s’est présenté comme le bailleur, lui a fait signer un contrat de bail : l’appelant indique ainsi qu’il est de bonne foi et a pu commettre une erreur commune, la théorie de l’apparence pouvant s’appliquer au contrat signé. Il verse aux débats un contrat de bail (pièce 4) et un état des lieux (pièce 5).

Reste que, comme l’indique M. X à juste titre dans ses écritures, la bonne foi de M. Y ne saurait être retenue, étant notamment relevées les circonstances que le loyer sollicité – 700 euros – était inférieur de moitié au loyer usuellement pratiqué (ce qui justifié par l’avis l’échéance du dernier locataire mentionnant un loyer principal de 1.377,16 euros pièce 7 intimé), que l’interlocuteur de l’appelant sollicitait uniquement un règlement en espèces et que l’annonce produite pour la maison par l’appelant (sa pièce 3) fait état d’une somme de 10 euros, sans autre explication.

En toute hypothèse, M. Y ne peut en outre se prévaloir ce jour d’un titre lui permettant d’occuper le bien ni faire valoir qu’il ne saurait être expulsé du bien en sa qualité de locataire, le propriétaire lui ayant fait signifier le 13 novembre 2019 par huissier de justice une sommation interpellative, l’occupant étant parfaitement informé de ce qu’il n’a pas signé de contrat de bail avec le véritable propriétaire.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. X, avec toutes conséquences de droit.

Il ne saurait être à cet égard fait droit à la demande de délais formée par M. Y s’agissant de l’expulsion, étant observé :

— que le premier juge a à juste titre ramené le délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution de deux mois à 15 jours, relevant que le propriétaire pouvait légitimement faire état de son incapacité à vendre un bien occupé par une personne avec laquelle il n’a jamais signé de contrat de bail ;

— que M. Y bénéficie déjà en outre de la trêve hivernale de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’il a été indiqué dans la décision de première instance, l’occupant n’étant pas entré par voie de fait dans le bien en cause ;

— que, s’agissant des demandes complémentaires de délais des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant le fait que l’appelant indique être sans emploi, avoir deux enfants à charge et avoir effectué des demandes de logement social et de relogement en vain, l’occupation sans droit ni titre est désormais ancienne, les circonstances de l’affaire ne commandant pas de faire droit à une demande de délais pour un logement occupé indûment depuis août 2019.

Concernant l’indemnité d’occupation provisionnelle, elle a été fixée par le premier juge à la somme de 1.100 euros, à compter du 15 août 2019 et jusqu’à complète libération des lieux.

M. Y estime que le montant devrait être limité à 700 euros, tandis que le propriétaire demande la confirmation de l’ordonnance entreprise.

La somme de 700 euros correspond au faux bail signé le 15 août 2019 par l’appelant, alors que l’intimé justifie de ce que le précédent locataire réglait une somme de 1.377,16 euros.

L’indemnité d’occupation provisionnelle vise à réparer le préjudice économique résultant de l’occupation d’un bien empêchant le propriétaire de bénéficier pleinement de l’immeuble.

C’est donc à juste titre qu’elle a été fixée à la hauteur non contestable de 1.100 euros par le premier juge, l’ordonnance prenant en compte, dans la fixation, un projet de vente en cours, nécessairement retardé.

L’ordonnance sera confirmée sur ce point.

Il faut encore préciser que si M. Y sollicite la déduction de sa 'dette locative’ des versements intervenus, le propriétaire ne forme aucune autre demande sur ce point concernant les sommes dues, si ce n’est la confirmation de l’indemnité d’occupation provisionnelle fixée par le premier juge et une provision au titre de la remise en état.

Dès lors, la demande de déduction des sommes versées formée par l’appelant ne saurait prospérer, pas plus que sa demande de délais pour régler 'la dette locative', étant aussi observé que si l’appelant fait état dans les motifs de ses écritures de ce qu’il devrait au titre de l’indemnité d’occupation provisionnelle la somme de 2.116,56 euros au 15 juin 2021, il ne formule aucune proposition chiffrée dans le dispositif de ses écritures.

Concernant la provision sollicitée par l’intimé pour des frais de remise en état du logement, ce dernier indique que la communication des photographies démontrerait une absence d’entretien et une très importante dégradation du bien, ce qui justifierait une somme de 10.000 euros à verser par l’appelant pour les travaux de réparation à effectuer.

Fondée sur les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une telle demande ne saurait prospérer en référé que s’il est établi qu’elle repose sur une obligation de paiement non sérieusement contestable de l’occupant.

Or, force est de constater que les quelques photographies versées aux débats (pièce 2) ont été prises à une date inconnue, aucun constat d’huissier de justice ne venant justifier des dommages allégués, aucun devis n’étant en outre versé sur les supposés travaux de remise en état.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise et, y ajoutant, de rejeter les demandes de délais formées par M. Y et de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par M. X.

Le sort des dépens et frais de première instance a exactement été réglé par le premier juge.

Ce qui est jugé en cause d’appel commande de condamner l’appelant à indemniser l’intimé des frais non répétibles exposés à hauteur d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de délais formées par M. A Y ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée au titre des travaux de remise en état par M. C X ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. A Y à verser la somme de 1.000 euros à M. C X en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne M. A Y aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

La Greffière, La Présidente,